房地产项目前后期工作流程三

房地产项目前、后期工作流程一、取得土地后办理建设用地许可证、规划设计条件、办理土地证及方案报批流程。参加招拍获取土地签订土地补偿协议土地成交确认书编制规划（建筑）设计方案办理建设用地许可证及规划设计条件编制规划（建筑）设计方案环境影响评估报告规划方案审批（公示）发改委办理立项批文项目可行性报告核发规划（建设）设计方案批准意见书抗震人防消防环保教育城管供电供水煤气园林防疫交管通信建设工程交易中心项目报建市开发办办理生产任务地质详勘（一）、招、拍、挂：分拍卖、招标、挂牌方式。1、挂牌，选定土地交易中心发布信息中的地块，缴纳该地块起拍价10%的保证金后，参加拍卖会竞拍。或提交投标书由专家评委确定中标单位。2、拍卖，竞拍单位在规定时间内自由报价，规定时间到停止报价，最高价超过起拍价报价有效。如无其他竞拍单位（不含最高报价单位两家或两家以上）继续竞拍，最高报价单位获得该地块。如有两家或两家以上单位（不含最高价）继续参加竞拍，愿参加竞拍的单位和最高报价单位共同举牌报价竞得土地。3、招标，重点项目有特殊要求的地块由建设单位带方案投标，专家评委根据投标方案及建设单位的业绩、信用、价格综合评定获得土地。

（二）土地成交确认书、土地证、建设用地规划许可证1）土地成交确认书。竞得地块后，与土地储备单位签订土地补偿协议，协议包含地块面积、容积率、价格（包含批租费、水土流失费、土地登记费）、交地时间等。2）建设用地规划许可证申报向市规划局提供相关资料办理《建设用地规划许可证》及“用地规划设计条件”。业务处室审核申报资料，如符合申报要求报业务例会研究，相关领导审核通过后公示、发放用地红线，公示期满制作发放用地许可及规划设计条件，报市国土局办理土地证。3）土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。

土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。

一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。

但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。

新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质强度、开发等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。

城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。（三）、工程立项及环评

方案编制完成后，同时申报市发改委办理项目计划立项及环境影响评估等手续，项目立项需由具备有资质的单位编制项目可行性研究报告，可行性研究报告编制完成，送发改委审核后签发立项批复。[环评分：环评表与环评书二者费用有本质区别，需要特别对待]同理，委托有资质的单位编制环境影响评估报告，送市环保局审核完毕后，签发环评批复。送发改委作为立项批复的资料之一。立项、环境评估几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。。再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，非常的烦，也不知道这个东西应该算什么。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的。

反正到目前为止，建设项目都在纷纷的上马中，我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。反正我自己如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点都没关系。总之我自己一看到这些手续，头就痛得厉害。

（四））建设设工程程规划划（设设计））方案案批准准建设单单位委委托设设计机机构编编制规规划设设计方方案，，报规规划局局审批批，规规划处处初审审合格格后报报局技技委会会通过过、公公示、、发放放规划划（建建筑））设计计方案案批准准书。。同时时，征征求相相关部部门意意见，，征求求意见见必须须单位位：市市抗震震办、、市人人防、、市消消防，，根据据不同同情况况征求求其他他部门门意见见。注明：：1、现在在对住住宅楼楼消防防不单单独审审批方方案与与施工工图，，只是是采取取竣工工抽查查的方方式，，对不不符合合要求求的进进行处处罚，，对符符合出出抽查查合格格意见见。但但是工工程竣竣工验验收均均需要要消防防验收收合格格证，，此要要求职职能部部门未未衔接接好，，需谨谨慎对对待！！2、武汉汉市人人防设设计资资质只只有四四家，，需了了解以以免出出现人人防工工程设设计返返工事事件。。规划方方案审审查总平面面审查查阶段段亦叫““修建建性详详细规规划审审查””。这这个阶阶段就就是审审查小小区的的总平平面规规划图图纸，，也就就是审审一个个小区区的建建筑物物都是是怎么么排的的，每每栋单单体建建筑有有多高高，有有多大大，各各栋单单体建建筑之之间怎怎么间间隔，，间距距是多多少，，日照照够不不够，，总容容积率率是多多大，，有没没有超超过规规定的的容积积率，，建筑筑密度度是多多少，，进出出小区区的道道路怎怎么安安排，，是不不是符符合消消防规规范等等，这这些东东西都都是非非常的的专业业。在这里里我要要举例例说明明一下下，比比如建建筑密密度，，这个个东西西看起起来很很简单单是吧吧，就就是建建筑物物基底底面积积占整整个小小区面面积的的比例例数。。譬如如这个个小区区是1万平方方米，，有3000平方米米的地地面上上有建建筑物物，那那么建建筑密密度就就是30%。看起起来这这个计计算应应该是是没有有什么么争议议了。。但是是且慢慢。我我这3000平方米米的建建筑占占地里里面，，有2000平方米米是一一个大大型的的架空空平台台，架架空层层下是是停车车位，，上面面是空空中绿绿化广广场。。现在在，争争议就就来了，我我这个个2000平方米米，到到底算算不算算建筑筑基底底？你你之所所以限限制我我的建建筑密密度，，无非非就是是为了了保证证绿化化嘛，，保障障居民民的休休闲空空间嘛嘛。现现在我我虽然然好象象是在在地面面上建建了东东西，，但是是我这这个东东西顶顶上都都是绿绿化啊啊，我我的绿绿化没没有减减少啊啊，我我的休休闲空空间没没有减减少啊啊，所所以这这个2000平方米米不能能算在在建筑筑密度度里面面。这这种空空中花花园型型的架架空层层到底底要不不要算算建筑筑密度度的问问题，，反正正技术术规范范没有有限死死，有有无穷穷的空空间可可以钻钻营。。再举个例子，容积积率，总建筑面积积除以净用地面积积。也是看起来很很简单。但是放到到实践中一看，啥啥是净用地面积啊啊？从哪里起算啊啊？是纯粹的土地地使用权证载的面面积呢，还是比这这个面积大那么一一点，一直到周边边道路的道路中线线去呢？这个东西西根本说不清楚，，怎么算都行。把把净用地面积一加加大，总建筑面积积自然就水涨船高高。这都是可以钻钻营的地方。其他的地方，譬如如消防通道的设置置，高层建筑四周周必须设立环形消消防车道。但是这这么一搞，小区的的绿化基本上就毁毁掉了。怎么办？？设置那种隐形消消防车道，上面种种草保持绿化，就就指着图纸说这就就是一条消防道路路。这么搞行不行行？反正我个人不不知道行不行。消消防车道的载重量量那是有非常严格格滴设计要求滴，，反正我个人不知知道这种草地能不不能承载得起消防防车。审总平面是整个开开发报建过程中最最有技术含量的活活，这个过程一般般都要2到3个月，往往都要和和规划部门反复修修改扯皮，来回磨磨，磨到双方都没没了脾气，才能通通得过。几乎没有有见过能顺顺当当当啥工作不做，干干等着就能通过总总平面审查的。我我也没见过那种零零缺陷的总平面设设计，只要有心，，无论什么公司的的总平面，那只要要一挑起来，问题题都是一筐筐的。。不是消防间距不不够，就是在不能能开窗的地方开了了窗，要么就是车车道转弯半径太小小等。（五）后续工作1、为便于后期期规划许可及施工工许可，方案批准准意见书核发后，，即可向建设工程程交易中心办理项项目报建，到市开开发办办理该项目目的生产任务，现现场进行详勘。另另外：施工图审查查意见是报建的重重要依据之一，报报建是招投标的前前提，故施工图审审查要抓紧。2、管线综合审查、、排水许可证(在立项阶段需要水水务局排水部门出出具排水说明)管线综合审查是规规划部门的专业审审查内容之一，我我现在专门拿出来来讲，因为这个东东西实在是非常，，非常的专业啊。。搞得不好的话，，实在是害死人啊啊。而且，被这个个东西害死的公司司比比皆是。各位位千万别以为那些些什么保利啊合生生啊之类的大公司司就不会在这个问问题上犯重大原则则性的错误，事实实上，在这个问题题上栽跟头的的几几率，是一样的，，这个东西就跟击击鼓传花似的，一一轮到就死。管线综合是啥？包包括三大项：小区区给排水管线、强强电线路、弱电线线路，这三项综合合起来考虑，根据据各项设计规范科科学统筹安排，放放到同一张图纸上上。给排水不用多多解释了，就是怎怎么引自来水进小小区，然后怎么把把生活污水和雨水水排出小区；强电电就是生活用电，，线路从哪里进，，怎么上楼，怎么么进门；弱电的内内容就多了，什么么有线电视线、各各类通讯线路、网网线、内部监控线线路，等，多得要要死。上面这三样样东西要科学的话话，统统都得在地地下走，从地下穿穿进各栋单体再连连接进入千家万户户。这些线路啊什么的的，必须要合理的的安排好，不能到到处乱走。作为非非专业人士，要判判断一个小区的官官线综合设计好不不好，只需要看两两个东西：1、你就这么走进一一个小区，看它里里面是不是有电线线搭在楼和楼之间间。只要有这个，，基本上这个小区区你就不用多考虑虑了。2、啥井盖是不是基基本沿着小区道路路排布，不是搞到到到处都是。如果果什么啥井盖搞得得满地都是，简直直看不出走向来的的，基本上这个小小区你就可以考虑虑放弃了。为什么要这么强调调这个管线综合呢呢？如果它设计不不好有什么后果呢呢？首先，就是给给排水会整天出问问题。一下雨小区区就变池塘的事情情，然后，就是网网络整天出问题，，小区网络运营商商根本没得选，因因为只埋了一条管管，别的网络运营营商想进来提供优优质服务都不行，，而现在的这家，，不是这里的线路路坏就是那里坏，，整天修，我这正正打怪呢，嘣的一一下，断网了。再再然后，夏天千万万别开空调，一开开就断电跳闸。家家里的电器得轮着着用，千万别一起起开。看电视的时时候千万别开电脑脑，不然就得在黑黑暗之中耗一晚上上。这都是管线综综合没搞好的标志志啊。你说这样的小区，，能住吗？续管线综合既然如此此重要，那么我们们说，我们设计的的时候好好的考虑虑，好好的研究，，不就行了吗？事事实上，是不行。。为什么？因为所所有的线，你都得得从外面引进来，，都得跟外面有个个接口。但是接口口在哪里呢？我现现在告诉你们，无无论开发商们在事事先做多少准备工工作，做多少调查查工作，都无法保保证预留的接口不不发生变化。最常常见的是市政排污污管线突然就重新新施工，换地方了了，哪怕它不换地地方，就是水平抬抬高个几公分，这这个小区的排水因因为倾斜度不够，，那也完蛋了。这这种事情太常见了了。大家肯定经常常看到市政管线施施工，把路挖开，，今天搞搞这里，，明天搞搞哪里。。我反正是被这个个东西搞怕了。这这种情况那是想赔赔钱都搞不定的。。然后，高压电线线的接入口，一开开始说得好好的，，从某某变电站接接，等到施工完毕毕，要正式接的时时候，突然发现那那个变电站已经搬搬走了，又或者它它的容量已经超了了，不能再让你接接，你得从其他地地方接，这个时候候只能花冤枉钱，，乱引。引到多少少电算多少电。至至于，呃，会引起起什么生活上的麻麻烦，我也不知道道。再说到这个排水许许可证。这个东西西是市政部门发的的，专门针对小区区的排水。现在都都是要求雨污分流流了。就是雨水和和生活污水要分两两条管排。这个东东西管的是管径和和流量，以及连接接市政管线的位置置。然后这个东西西反过来又影响管管线综合设计，事事实上是一回事。。我就不多说了。。3、园林绿化总平面面图与审定的总规规划平面图在道路路走向，等布局上上不得调整过大，，即管网综合应在在二者审定统一后后布置，确保图纸纸与实施保持一致致。二、办理建筑施工工图核准流程申请人提供相关资资料市规划局窗口建筑规划管理处初初步审核符合审批方案核准建筑核位红线线图和施工图开具有关收费联系系单，发放建筑工程施工图审审核通知审批所需资料：1、申请人申请办理理施工图核准的申申请；2、方案意见书确定定的相关部门意见见及回执；3、土地证或相关土土地使用证明文件件；4、建筑施工图4套及电子文件（总总平面、平、立、、剖）5、建筑核位红线图图6套及电子文件；6、以上资料送建管管处核准符合审批批的方案，且符合合建筑规范，发放放建筑工程施工核核准通知；另外1、施工图需要进行行防雷审查，对口口部门为区防雷机机构2、扩初设计在审图图机构进行抗震设设计审查三、建筑工程规划划许可证核发流程程：办理建筑工程规划划许可证说明及流流程：1、取得建筑工程施施工图核准通知后后，到红线办办理理建筑放线手续，，制订红线定位册册；2、凭工作联系函到到人防等部门办理理相关手续；3、核发建筑工程规规划许可证；单体审查、建筑工工程规划许可证规划部门对单体设设计的审查那也是是非常严格的，但但是总体来说，相相对于总平面规划划，就比较容易通通过一点。单体设设计是啥呢？就是是在总平面规划的的基础上，落实单单体建筑的设计方方案。单体方案主主要是些啥内容呢呢？我个人是这么么总结的：关键就就是落实各空间的的大小尺寸。这个个阶段有些东西也也很麻烦，最烦的的是车位。目前来来说，我国各大城城市在车位问题上上管得那都是非常常严格的，要求一一般是每户住宅配配一个车位，商业业一般是100平方米配一个车位位。大体的配置要要求基本上都是这这样，各城市大同同小异。车位不够够，基本上都别想想通过单体审查。。当然，总平面审查查期间一般来说，，也会审车位，不不过那个阶段主要要是经验值，按35平方米到45平方米平方米一个个车位这样的经验验值，来评估地下下室面积够不够，，一般来说规划部部门不会很在意车车位够不够，不会会认真的在图纸上上数。但是单体阶阶段就不一样了，，就开始数了。这这个时候什么毛招招都会用上。比如如所谓的子母车位位啦，根本停不进进去车的转角位也也放个车位啦，等等等等等，不一而而足。但是有些时时候，无论怎么摆摆都摆不够，那也也有办法，就是宣宣称我这里要做立立体机械停车位。。立体机械停车位位我相信很多人都都见过，那玩意非非常的不好使唤，，进出一次花上半半个小时那是非常常正常的事情。不不过无数开发商都都只是停留在口头头上，只要通过单单体审查了，这个个机械停车装置那那是绝对不会安装装的。那么，为什么开发发商那么不愿意建建大点地下室？因因为建地下室是亏亏本的。买的人也也少。我知道这个个话一说出来粪青青们就会向我开炮炮，说什么10几20万买一巴掌大的停停车位，开发商还还亏本？事实是，，停下一台车，的的确只需要10个平方米不到的空空间。但是，你要要把这部车停进去去，你另外还需要要30平方米的进车道。。所以按经验值，，每个停车位所须须分担的面积，基基本上都是35到45平方米米。规规划部部门都都这么么掌握握。你你这个个车是是不能能垂直直起降降的。。这就就是客客观规规律。。审完单单体设设计，，设计计公司司再细细化一一下出出建筑筑施工工图，，就可可以申申领建建设工工程规规划许许可证证消防和和人防防专项项审查查这两样样东西西搞死死人。。我直直接这这么下下两个个结论论：没没有哪哪个小小区的的消防防和人人防设设计是是达标标的。。没有有哪个个小区区的消消防和和人防防设备备是合合格。。我就就这么么直接接一点点：消消防报报建，，要说说难，，是所所有专专业报报建中中最艰艰难的的，但但是如如果说说简单单，也也可以以很简简单。。至于于人防防报建建，这这个东东西莫莫名其其妙，，我不不知道道这个个算什什么，，我对对任何何备战战的东东西，，都心心存恶恶感。。先从消消防说说起。。消防防部门门是武武警官官兵，，不是是政府府机构构，这这个大大家心心里要要有数数。我我国的的开发发消防防审查查，在在很多多时候候都是是非常常扯淡淡的，，非常常官僚僚的。。另外外呢，，我们们的商商，也也的确确是非非常的的不象象话，，要满满足消消防规规范的的话，，这个个投入入太大大了。。另外外我们们的消消费者者也没没这种种意识识。因因为很很多消消防上上的要要求是是非常常影响响使用用的，，比如如电梯梯间和和楼梯梯间之之间设设置个个1级防火火门，，那对对业主主进进进出出出来讲讲，是是非常常不方方便的的。基基本上上来讲讲，消消防设设计绝绝对不不可能能严格格按规规范做做够做做足。。在这这个方方面，，审查查那也也是越越来越越严。。一般般说，，各发发展商商都是是委托托消防防施工工企业业代理理报建建。为为什么么呢？？因为为这些些企业业长期期和消消防部部门打打交道道，跟跟消防防部门门之间间的关关系千千丝万万缕源源远流流长，，往往往由他他们出出面才才能把把事情情办成成。但但是，，我在在这里里说句句公道道话：：涉及及生命命安全全的消消防规规范，，基本本上没没人敢敢动手手脚。。比如如12层以上上要设设置专专门的的消防防电梯梯，17层以上上设置置剪刀刀楼梯梯，这这些强强制性性规范范已经经是铁铁律。。我个人人没见见过有有开发发商能能绕得得过这这些强强制性性规范范的，，即使使能绕绕过去去将会会获得得巨大大的回回报，，譬如如减少少一套套楼梯梯，那那是多多么好好的事事情啊啊，但但是是基本本上没没人敢敢去办办。现现在对对住宅宅小区区消防防采取取抽查查制度度，不不再对对方案案与施施工图图进行行事情情控制制，而而是事事后处处罚。。对住住宅小小区前前期简简单，，但是是后期期存在在受罚罚风险险，对对设计计与建建设方方提出出了更更高的的要求求了。。但是是对商商业开开发依依然要要走以以上流流程。。人防工工程是是非常常神经经的一一样中中国特特色的的东西西。我我不知知道这这个东东西算算啥。。真要要有空空袭了了我绝绝对不不会呆呆在高高层建建筑的的地下下室里里，911的那栋栋大楼楼就是是前车车之见见。真真要被被炸了了楼，，呆在在地下下室里里绝对对活埋埋掉。。人防部部门属属于政政府部部门，，不是是军队队编制制。用用于人人防用用途的的那部部分地地下室室也可可以搞搞停车车位，，但是是这部部分要要被划划出来来，不不能发发产权权证。。这部部分停停车位位只有有使用用权。。关于于人防防停车车位的的使用用权问问题，，现在在的争争议非非常大大。社社会上上各种种声音音都有有，尤尤其是是自以以为看看通了了物权权法的的神经经们。。我现现在告告诉你你们，，所有有的人人防用用途的的东西西，产产权都都是国国家所所有。。国家家为了了鼓励励大家家搞人人防工工程，，就允允许你你暂时时用着着。但但是这这个产产权，，无论论如何何，都都不可可能归归属于于什么么全体体业主主。因为人人防用用途部部分的的车位位只不不过是是一种种暂用用的性性质，，不能能卖，，所以以开发发商绝绝对会会想办办法减减少人人防面面积。。另外外，人人防设设备那那也是是非常常疯狂狂的东东西，，比如如人防防那个个安全全门，，那都都不知知道算算啥，，那个个东西西要真真放进进地下下室，，还真真是搞搞碉堡堡了。。也不不知道道能防防什么么。节能审审查、、施工工图审审查在领取取建设设工程程规划划许可可证之之后，，设计计公司司在建建筑施施工图图的基基础上上再次次细化化，完完成结结构施施工图图、水水电施施工图图等等等全部部施工工图及及结构构计算算书等等，完完成节节能设设计，，做一一个节节能计计算书书，就就可以以开始始这两两项审审查了了。节能审审查。。我国国现在在越来来越强强调可可持续续发展展，建建筑节节能摆摆上的的位置置也越越来越越高。。这么么说吧吧：什什么360度大落落地窗窗、全全敞开开式阳阳台、、无封封闭式式中庭庭这些些东西西，在在节能能方面面肯定定是不不达标标的。。搞了了这些些东西西，夏夏天空空调得得开到到疯狂狂掉。。不过过老百百姓都都喜欢欢这种种新鲜鲜东西西。恩恩，在在这里里南北北差异异非常常明显显：北北方一一般在在节能能审查查上都都比较较能达达标，，老百百姓在在观念念上也也比较较能接接受这这个，，因为为北方方有一一个取取暖的的问题题，节节能不不能达达标的的房子子，在在冬天天那可可是要要白白白的花花出取取暖费费的。。但是是南方方人对对这种种东西西就比比较不不待见见，我我就好好这一一口，，你管管得着着啊。。说到这这里不不由得得想对对那个个套型型建筑筑面积积90平方米米以下下占70%以上的的90/70政策说说两句句。建建设部部的官官员们们在政政策制制定上上，必必定带带有强强烈的的北方方特征征。北北方人人在考考虑在在冬天天取暖暖的要要求之之后，，的确确不习习惯居居住大大面积积。开开间超超过6米的客客厅，，在取取暖上上就肯肯定不不达标标了。。同时，，在完完全不不考虑虑洗手手间的的采光光和通通风要要求时时，90平方米米的套套型面面积的的确可可以设设计出出非常常不错错的三三居室室的户户型。。这是是与北北方人人的使使用习习惯及及气候候一致致的：：空气气干燥燥，而而且洗洗手间间的使使用频频率较较低，，一般般人都都不习习惯每每天洗洗澡。。（我我说明明，我我这不不是地地域歧歧视啊啊，我我这完完全是是就事事论事事。））但在在南方方，仅仅仅只只是增增加这这么一一个洗洗手间间的窗窗户，，90平方米米要设设计出出三居居室，，就几几乎是是不可可能完完成的的任务务。这这个稍稍微在在图上上画一一下就就知道道了。。房子子朝外外的位位置就就那么么几个个面，，几个个房间间一占占，厕厕所就就不知知道摆摆在哪哪里了了。本本人当当年参参与的的好几几个项项目，，为了了在满满足这这个9070的要求求下还还能做做3房单位位，设设计师师呕了了不知知道多多少吨吨血。。现在在市场场上的的公司司逼得得没法法子，，被迫迫只能能大量量的推推出两两房单单位。。当然然，两两房单单位也也可以以住，，不过过就不不能养养孩子子，一一养孩孩子这这家就就完蛋蛋了，，爸爸爸妈妈妈爷爷爷奶奶奶加孩孩子哭哭，连连转身身的地地方都都没有有。现现实就就是这这么滴滴残酷酷。客客观规规律就就是如如此。。现在有有些公公司为为了规规避这这个90/70，还想了些花花招，比如设设计两套房子子，再打通它它一起卖。在在某些不良媒媒体的宣传口口径上，将这这个做法称为为不良开发商商昧着良心做做事。我个人人无言以对。。现在开始说施施工图审查。。施工图审查查现在都已经经在表面上市市场化了，允允许开发商自自己找资质的的施工图审查查单位做审查查。施工图审审查单位还必必须对审查结结果负责。但但是，基于我我国的审查技技术非常的落落后，恩，怎怎么说呢，连连设计、施工工技术都非常常落后，因此此这个审查实实在是见仁见见智，根本没没法子审。在在这里讲一个个本人曾经亲亲历的事情。。那一年在珠珠三角一个三三线城市，在在一个别墅项项目门口建一一座景观塔。。那个塔呢，，形状就像个个纺锤，中间间粗两头细。。该地建设局局检查组带人人检查施工现现场，上了这这塔的工架，，突然这塔就就塌了，整个个检查组全部部死光。这是个大事啊啊，政府因此此组成了浩大大的调查，来来查这个事故故的原因。首首先当然是从从源头设计查查起。结果一一查，设计坚坚称没有任何何设计上的问问题。于是把把那图纸送去去重新做审查查，一查的话话，审查人员员说，不行，，这个图纸有有问题。两边边就吵了起来来。最后两边边都说服不了了对方。要说说这个图纸违违反强制性规规范吧，它也也不违反。但但是不违反强强制性规范就就表示安全合合格吗？我看看谁也不敢说说这个话。最后后只能把施工工单位拉出来来，判了几个个罚了些钱，，了事。现在在合生在广州州的某楼盘前前面，也打算算树这么一个个塔，做审查查的时候也是是吵得不可开开交。最后也也是不了了之之，因为这根根本说不清楚楚，到底安不不安全反正我我个人不知道道。施工图审查是是收费项目，，非常贵，所所以一直都是是名义上的市市场化，事实实上的垄断化化。施工图审审查时除了给给审查费，专专家红包那也也是不能少滴滴。四、相关审查查：1、地质勘察，，勘察合同备备案、勘察报报告审查；2、施工图审查查，为缩短审审查时间，方方案通过后，，施工图设计计完成即可提提前请相关审审查机构对施施工图进行审审查（施工图图审查包含节节能审查），，待核位红线线图完成后，，迅速进行施施工图设计文文件审查备案案及节能备案案；3、消防审查，，施工图（建建施全套及电电子文档*DWF）消防审核必必须在核位红红线取得后方方可申报；4、人防地下室室审核，人防防地下室必须须由具备人防防设计资质的的设计院进行行设计，人防防办进行审核核，人防面积积不够部分需需缴纳易地人人防建设费。。五、施工许可可及后期手续续1、报建与监理理、施工招投投标2、招标完成后后，办理招标标资料及合同同备案、签订订廉政合同；；3、缴纳相关费费用、办理文文明施工现场场勘验评估合合格证，有深深基坑需提供供专家委员会会文件，填报报质量、安全全监督登记表表，手续完全全后发放施工工许可证；4、淤泥排放许许可、噪音排排放许可、夜夜间连续施工工许可4、主体施工封封顶后，报商商品混凝土验验收，办理商商品混凝土保保证金退费手手续；5、每单体维护护墙体施工完完成，需报墙墙改办验收，，便于竣工备备案后办理新新墙体基金的的退费手续。。保温层完成成后报请节能能办对保温验验收；6、项目竣工后后需积极办理理各项专项验验收，便于及及时向客户交交房。消防验验收（需消防防检测、电气气检测），规规划验收（需需测量竣工图图），防雷验验收（防雷检检测），质量量验收（室内内环境检测、、外贴瓷砖需需红外检测））备案，最后后报市开发办办综合验收，，验收合格后后发放备案证证（上网公示示）向客户交交房。报建、监理理、施工招投投标施工报建、监监理招投标、、施工招投标标拿到图纸审查查办的合格意意见单后，即即刻办理报建建，拿号，再再进行监理招招投标，而后后进行施工招招投标。按照照我国现行招招投标法，私私营房地产公公司（无国有有经济成分）），其房地产产项目不需要要做建筑施工工招投标，他他们可以直接接发包。在必须要做施施工招投标的的时候，这个个领域那是真真黑不是假黑黑。黑得让人人毛骨悚然。。搞施工的就就没几只好鸟鸟。暗地里啥啥招数都用得得出来。我个个人不排除有有些人为了逼逼别人退出投投标会使用黑黑社会的可能能性。监理招标的程程序跟施工招招标的程序及及做法几乎一一致，我不多多说了。监理报建是完完成这个监理理免招标或招招标手续之后后的事情，做做一个监理规规划和监理细细则，交建设设部门审核一一番，认为OK了，发一个监监理审查意见见。通过了就就是下一步，，监理许可证证。监理规划和监监理细则，老老实讲，在我我个人的经验验里面，我从从来没看到建建设部门真的的做过审核。。在我个人的的从业经验里里面，我没见见过几个政府府官员能看得得懂的。办理施工许可可证还需要办办理质量监督督、安全监督督质量监督、安安全监督质量监督站和和安全监督站站都是建设部部门下属机构构。拿施工许许可证之前，，必须得去两两个站办审批批手续，质量量监督主要是是缴费，办理理监督登记表表；安全监督督主要是办理理安全登记表表与开工时文文明安全合格格证。在现实的操作作中，但凡涉涉及到检测的的，就由质监监办；不需要要检测，一般般用肉眼就能能发现毛病的的，就属于安安监的职责。。由于质监搞搞检测，比如如桩荷载检测测、水泥检测测，这些东西西，都是收费费项目，所以以质监在管理理上就没那么么的严，为什什么呢，因为为质监大多得得靠这些收费费项目养活自自己。收人钱钱手软，云云云。安监基本本不收费，但但是存在开工工时文明安全全验收合格证证，中间存在在几次脚手架架安全验收。。竣工时存在在综合验收上上安全站要盖盖章。现在在有些城城市，质量检检测的功能已已经开始市场场化了，有资资质的检测单单位都能做检检测了。但是是存在3比7的关系，与后后续工作协调调配合事宜，，一般在价格格基本合理的的前提下都在在对口的监督督站检测。不不过呢，绝大大多数的城市市，这个功能能被质量监督督站牢牢的把把持着。这个个也是建设部部门的生财主主道啊。施工工许可证完了了之后，后面面不知道还有有多少程序。。放验线、白白蚁防治、防防雷、预测绘绘、预售、各各专业验收、、项目备案验验收，一直到到交楼。放线、验线放线、验线这个就简单的的说一说吧。。图纸画出来来之后，要把把图纸上的建建筑物在实地地上落实一个个具体的位置置，这是个技技术活，要测测量，定坐标标。这个活就就叫放线。放放线一般是规规划部门下属属的测绘院或或类似的测绘绘机构干，不不过有些发达达城市也已经经把这个工作作半市场化了了。嘿嘿，又又来一个半半市场化。正正式放线的前前提是领取了了施工许可证证。放线后，，测绘院会发发出一份放线线册。在工程提前施施工，违章施施工的场合，，都需要做通通这个测绘院院的工作。让让他们提前来来做放线。唉唉，又来一个个“做通”工工作。放线完毕，施施工单位照着着这个边角点点施工，完了了之后就做验验线。一看这这个建筑的确确是按图纸建建起来的，没没超出边线，，测绘院就出出验线册。这个验线工作作跟日后的验验收有莫大的的关系。所以以测绘院也得得要像皇帝老老子一样供着着，尤其是在在提前放线的的场合。唉预售许可证预售许可证预预售现现在的管理已已经比较严格格了。我所知知道的，在房地产已经成为了一一个产业的城城市，预售许许可都要求在在网上办理，，全程公示。。现在在预售售上面做手脚脚的可能性越越来越小了。。预售许可最重重要的条件是是：高层建筑筑结构完成3分之2，低层建筑结结构封顶。这这个条件跟银银行办理按揭揭贷款的条件件又不一样：：无论层数高高低，全部封封顶才能放贷贷。因此现在在高层建筑往往往在完成3分之2的结构，取得得预售许可证证之后，开发发商在推盘时时都不积极。。因为这个时时候，钱也不不是很能收得得到，只能收收到个2、3成，但是各项项交易税费却却要按足成在在当年予以计计算。在理解解了这个之后后，或许我们们对捂盘这种种行为，会有有更深刻的认认识吧。现在办预售许许可，都要做做价格公示。。交易价格必必须明确到套套，单价必须须清晰，在交交易现场，也也禁止再搞什什么5000元/平方米“起””，这种骗人人的玩意了。。但是，我必必须要说，但但是，政府没没有（也没有有权力）对房房地产交易价价格进行管制制。在办理预预售手续时所所申报的价格格，开发商可可以完全不予予理会。这个个价格申报一一下就完了。。我每次做预预售许可的时时候申报价格格，直接就是是2500元/平方米。从来来都是如此。。随便你怎么么公示。卖的的时候照样卖卖5000卖8000卖10000多，没有任何何法律上或者者行政上的责责任。在预售许可方方面还有个值值得一说的地地方就是预测测绘。房管部部门下属的房房屋测量部门门，根据开发商提供的图纸纸，事先算一一个面积。这这个叫预测绘绘。在竣工之之后，到实地地测量，就是是实测了。我我们都知道，，面积上的纠纠纷往往是日日后客户与开开发商之间的的主要矛盾。。这个矛盾是是怎么来的呢呢？最关键的的就是这个预预测与实测之之间的面积差差