房地产评估-收益还原法

第五章收益还原法第一节基本原理第二节收益还原法的公式第三节收益还原法的步骤第四节收益还原法的应用第一节

基本原理

一、收益法的概念

别称：收益资本化法、收益还原法

定义：预计估价对象未来的的正常纯收益，以适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。

公式：房地产价格=纯收益/还原利率

价格：收益价格

二、收益法的理论依据基本原理：由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能获得收益，而且能期望在未来持续获得收益。

例如，假设某公司拥有一处房产，每年可有400万的纯收益，以10%的年利息率存入银行，每年可得利400万元的利息，则对该公司来说，理论上上述房地产价值是多少？理论上上述房地产价值与4000万元的货币等价，即价值4000万元。收益法是以预期原理为基础的。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。

普遍适用的收益法原理表述如下：将估价时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。

收益性房地产的价值价值高低主要取决于下列哪些因素？

收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值高低主要取决于下列3个因素：p177①未来净收益的大小——未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低；②获得净收益的可靠性——获得净收益越可靠，房地产的价值就越高，反之就越低；③获得净收益期限的长短——获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低。

三、收益还原法的适用对象与条件

收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产。

如写字楼、住宅(公寓)、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。

不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。

收益法适用的条件是房地产的纯收益和还原利率都能够较准确地量化。第二节收益还原法的基本本公式一、一般公式一般公式还原利率每年不变变，且大于0二、纯收益每年不不变的公式公式的用途：1、可以直接用于计计算房地产价格；；2、用于不同年限之之间房地产价格的的换算；3、市场比较法中土土地使用权年限的的修正。V—房地产在估价时点点的收益价格A—房地产每年净收益益(假设发生在年末)r—房地产的资本化率率（折现率）1、可以直接用于计计算房地产价格特点：（a）收益年限无限且其其他因素不变的公公式[例5-1]有一房地产正常情情况下的年纯收益益为20万元，资本化率为为10%，其经济耐用年限限可视为无限年，，试计算该房地产产的收益价格。式中:适用条件：（1）净收益每年不变变为A；（2）资本化率r每年不变且大于零零；（3）收益年限为无限限年特点：（b）收益年限有限且且其他因素不变的的公式【例5-2】某房地产是在政府府有偿出让的土地地上开发建造的，，土地出让年限为为50年，现已使用了10年；该房地产正常常情况下的年净收收益为20万元，资本化率为为10%，则该房地产的收收益价格为多少？？此公式的假设条件件是：（1）净收益每年不变变为A；（2）资本化率r每年不变且大于零零（当r=0时，V=A×n）；（3）收益年限为有限限年n。2、用于不同年限之之间房地产价格的的换算例题p119-173、市场比较法中土土地使用权年限的的修正p101-11三、房地产净收益益在未来的前若干干年有变化的公式式有限年无限年假设前提是：（（1）净收益在前t年（含第t年）有变化，分别别是A1，A2，…，At,在t年以后无变化为A；（2）资本化率r大于零；（3）收益年限为无限限年。假设前提是：（1）净收益在未来前前t年（含第t年）有变化，分别别是A1，A2，…，At,在t年以后无变化为A；（2）资本化率不等于于零为r；（3）收益年限为有限限年n。【例5-3】某宗房地产，预测测其未来5年的净收益分别为为20万元、22万元、25万元、28万元和30万元，从第六年到到未来无穷远，每每年的净收益将稳稳定在35万元左右，该类房房地产的资本化率率为10％。试计算该宗房房地产的收益价格格。如果该房地产产的收益年限为50年，则该宗房地产产的收益价格为多多少？P117-23例题：某宗房地产的收益益期限为38年，通过预测得到到未来5年的净收益分别为为20、22、25、28和30万元，从第六年到到第38年每年的净收益为为35万元，该类房地产产的报酬率为10％。试计算该宗房房地产的收益价格格。例题通过预测得到某宗宗房地产在未来5年内的净收益分别别为20、22、25、28和30万元，从第6年到无穷远年的每每年净收益为35万元，该类房地产产的报酬率为10％。试计算该宗房房地产的收益价格格。四、未来若干年后后的房地产价格已已知p103当未来某年的房地地产价格已知，而而已知房地产价格格的年份以前的纯纯收益有变化（不变是特例），r每年不变且大于零零时，房地产价格格的计算公式如下下：如果净收益每年不不变为A,则房地产价格为【例5-5】某市郊有一宗房地地产，年出租净收收益为100万元，预计未来3年内仍然维持在该该水平，但规划等等到3年后该处开发为新新的市中心，预测测到时，将其转卖卖的售价会高达1500万元，销售锐费为为售价的6％。如果投资者要要求该类投资的收收益率为10％，则求该宗房地地产目前的价值。。P119-15【解】由题意：【思考题】某处租旧办公楼的的租约尚有两年到到期，在此最后2年的租约中，每年年可收取净租金80万元，到期后要拆拆除作为商业用地地。预计作为商业业用地的价值为1100万元，拆除费用为为50万元，该类房地产产的资本化率为10%。该旧办公楼的价价值为多少？P119-16五、净收益按等差差级数递增的公式式无限年式中：b为净收益逐年递增增的数额，如净收收益第一年为A，则第二年为A+b，第三年为A+2b，第n年为A+（n-1）b。假设前提是：（1）净收益按等差级级数递增；（2）资本化率大于零零为r；（3）收益年限为无限限年。【例5-6】某宗房地产预计未未来第一年的净收收益为20万元，此后每年的的净收益会在上一一年的基础上增加加2万元，收益年限可可视为无限年，该该类房地产的资本本化率为8％。试求该宗房地地产的收益价格。。五、净收益按等差差级数递增的公式式有限年假设前提是：（1）净收益按等差级级数递增；（2）资本化率r不等于零；（3）收益年限n为有限年限。【例5-7】某宗房地产预计未未来第一年的净收收益为20万元，此后每年的的净收益会在上一一年的基础上增加加2万元，收益年限30年，该类房地产的的资本化率为8％。试求该宗房地地产的收益价格。。五、净收益按等差差级数递减的公式式只有有限年式中：b—净收益逐年递减的的数额，如净收益益第一年为A，则第二年为A-b，第三年为A-2b，第n年为A-（n-1）b。假设前提是：（1）净收益按等差级级数递减；（2）资本化率r不等于零；（3）收益年限为有限限年n，且n≤A/b+1。（当n＞A/b+1时，第n年的净收益为负，，以后各年的净收收益均为负值，任任何一个“理性经经营者”在A/b+1年后都不会在经营营）。六、净收益按一定定比率递增的公式式无限年【例5-8】某宗房地产预计未未来第一年的净收收益为30万元，此后每年的的净收益会在上一一年的基础上增长长2％，收益年限可视视为无限年，该类类房地产的资本化化率为10％。试求该宗房地地产的收益价格。。六、净收益按一定定比率递增的公式式有限年假设前提是：（1）净收益按等比级级数递增（2）收益年限n为有限年。【例5-9】某宗房地产预计该该房地产未来第一一年的净收益为20万元，此后在使用用年限50年内每年的净收益益会在上一年的基基础上增长2％；该类房地产的的资本化率为10％。试求该宗房地地产的收益价格。。收益会不会减为零零六、净收益按一定定比率递减的公式式无限年式中：g—净收益逐年递减的的比率假设前提是：（1）净收益按等比级级数递减；（2）资本化率r大于零；（3）收益年限为无限限年。【例5-10】某宗房地产预计未未来第一年的净收收益为20万元，此后每年的的净收益会在上一一年的基础上降低低2％，收益年限可视视为无限年，该类类房地产的资本化化率为10％。试求该宗房地地产的收益价格。。【解】由题意：六、净收益按一定定比率递减的公式式有限年假设前提是：（1）净收益按等比级级数递减；（2）资本化率r不等于零；（3）收益年限n为有限年。【例5-11】某宗房地产预计该该房地产未来第一一年的净收益为20万元，此后在使用用年限50年内每年的净收益益会在上一年的基基础上降低2％；该类房地产的的资本化率为10％。试求该宗房地地产的收益价格。。【解】由题意：第三节收益还原法的步骤骤一、搜集并验证有关关数据资料二、预测估价对象的的纯收益（净收益））三、求取还原利率四、确定收益年限五、选用适宜的收益益法公式计算收益价格一、搜集并验证有有关数据资料目的：为了测算房地产产的纯收益和还原原利率，评估房地地产价格。内容：估价对象及其类似房地产收入、运营费用等等数据资料，银行行定期、活期存款款利率、房地产投投资的风险等数据据。途径：查阅有关部门的资资料及实地调查。。1、纯收益的概念指归属于房地产的的除去各种费用后的收益。即从总总收益中扣除：①资金、劳动力、、管理等生产要素素对总收益的贡献献程度应该得到的的收益部分；②收益中不能由投投资主体自由支配配的部分，如经营营需要缴纳的税金金。二、预测估价价对象的纯收益（净收收益）2、纯收益的种种类①实际纯收益益和客观纯收收益实际纯收益是是指待估房地地产在现状的经营管管理水平条件件下，实际取得的的收益。实际收益可能能为0，甚至是负值。客观纯收益是是指排除了各各个企业实际际利益中属于特殊的的、偶然的要要素对实际收收益的影响后后得到的一般正常收益益。注意：在用收益法法进行房地产产估价时，有租约限制的的，租赁期限内的的租金应采用用租约租金(实际租金)，租赁期限外外的租金应采采用正常客观观的市场租金金(客观收益)。没有租约限制制的，实际收益为为0或负值的，通常采用客观收益作为估价的依依据。②有形纯收益益和无形纯收收益有形纯收益是是由房地产带带来的能够直直接用货币来表示的收益益。无形纯收益指指由于投资房房地产带来的的间接收益，如安全感、、自豪感、提提高个人的声声誉和信用、、增强企业的的融资能力等等。注意：在用收益法法进行房地产产估价时，无形收益难以以货币化，因因而在纯收益益计算的时候候难以考虑，，通常情况下下，可以通过过选取较低的还原利利率来考虑无形收收益。③基于租赁收收入的纯收益益和基于营业业收入的纯收收益收益性房地产产获取收益的的方式，从房地产所有者者的角度看，主要有出租和营业两种。净收益益的测算途径径可分为两种种：一是基于租赁收入入的净收益例如：普通住宅、、公寓、写字字楼、商铺、、标准工业厂厂房、仓库等等类房地产；；二是基于营业收入入的净收益例如：旅馆、影剧剧院、娱乐场场所、加油站站等类房地产产。3、纯收益测算算的公式①基于租赁收入测算纯收益（重点掌握））纯收益=潜在毛收入-空置等造成的的收入损失-运营费用＝有有效毛收入－－运营费用潜在毛收入:是假定房地产产在充分利用用、无空置（（即100％出租的情况况下的收入））。在房地产价格格评估中，其其包括租金收入和租赁保证金或或押金的利息息收入。有效毛收入:是由潜在毛收收入扣除空置等造成的的收入损失后后的收入。空置等造成的的收入损失包包括：因空置置、拖欠租金金（延迟支付付租金，少付付租金或不付付租金）以及及其他原因造造成的收入损损失。运营费用：是指维持房房地产正常使使用或营业所所必须的费用用。管理费：是指出租房房地产要进行行的必要管理理所需的费用用。(租金的2%～5%)维修费：是指为保证证房屋正常使使用每年所支支付的房屋的的维护费(修缮费用)。保险费：是指房地产产所有者为使使所拥有的房房产免遭意外外而向保险公公司支付的费费用。(租金的0.15%～0.2%)。税金：是指房地产产所有者由于于房地产出租租而应按照国国家有关规定定向税务机关关缴纳的房产税和营业业税。由法律具体体规定，如营营业税，城市市维护建设税税，教育费附附加等。中介费用：是指通过各各中介机构发发生的，应当当由房地产所所有者支付给给中介机构的的费用。出租用房地产产租约中关于于费用的负担担表在估价过程中中，需要在分分析租约的基础上决定所要扣除的费费用项目。如果租约约定定保证合法、、安全、正常常使用所需要要的一切费用用均由出租人人承担，则应应该将其全部扣除；如果租约约定定部分或全部部费用都由承承租人承担，，则出租人所所得到的租赁赁收入就接近近于净收益，，此时扣除的的费用就要相应的减少。关于该公式的的几点说明：潜在毛收入、、有效毛收入入、运营费用用、净收益通常以年度计，并假设在在年末发生。空置造成的收收入损失一般般以潜在毛收入的某一百分率率来计算。实际评估中，，通常会用运营费用率来求取运营费费用。例题：某商场的土地地使用年限为为40年，从2001年10月1日起计。该商商场共有两层层，每层可出出租面积各为为200平方米。一层层于2002年10月1日租出，租赁赁期限为5年，可出租面面积的月租金金为180元/平方米，而且且每年不变；；二层现暂时时空置。附近类类似商场一、、二层可出租租面积的正常常月租金分别别为200元/平方米和120元/平方米，运营营费用率为25％。该类房地地产的还原利利率为9％。试测算2005年10月1日带租约出售时时的正常价格格。p117土地使用年限限为40年，从2001年10月1日起计商场一层二层出租状况2002.10.1租出,租期5年,月租金180元/m2空置市场租金200元/m2

120元/m2

运营费用率25％25％还原利率9％9％估价时点：2005年10月1日解：该商场2005年10月1日带租约出售售时正常价格格测算如下：：①商场1层价格的测算算：公式：租赁期限内年净收益＝200×180×(1－25％)×12=32.40（万元）租赁期限外年净收益＝200×200×(1－25％)×12=36.00(万元)＝375.69(万元)②商场2层价格计算：公式：年净收益=200×120×(1-25％)×12=21.60(万元)＝229.21(万元)该商场出售时的的价格P＝P1＋P2＝375.69＋229.21＝604.90(万元)②基于营业收入入测算净收益净收益＝经营收收入－归属于其其他资本或经营营的收益归属于其他资本本或经营的收益益是指商业、餐餐饮业、工业、、农业等经营者者的正常利润。。商业经营的房地地产：净收益等于商品品销售收入扣除除商品销售成本本、经营费用、、商品销售税金金及附加、管理理费用、财务费费用和商业利润润。工业生产的房地地产：净收益为产品销销售收入扣除生生产成本、产品品销售费用、产产品销售税金及及附加、管理费费用、财务费用用和厂商利润。。农用地：是由农地平均年年产值(全年农产品的产产量乘以单价)扣除种苗费、肥肥料费、人工费费、畜工费、机机工费、农药费费、材料费、水水利费、农舍费费、农具费、税税费、投资利息息、农业利润等等。③混合使用房地地产净收益的求求取混合使用房地产产是指多种收益的的房地产，如星星级宾馆，一般般有客房、会议议室、餐饮、商商务中心、娱乐乐中心等。方法一：首先测算各种种类型的总收入入，然后测算各各种类型的总费费用，两者之差差就是净收益。。方法二：将各种房地产产看成是各种单单一收益类型房房地产的简单组组合，先分别根根据各自的收入入和费用求出各各自的净收益，，然后将所有的的净收益相加。。④自用或尚未使使用的房地产净净收益的求取根据市场上有收收益的类似房地地产的有关资料料按照上述的公公式测算净收益益，或者通过类类似房地产的净净收益直接比较较得出净收益。。四、收益年限的的确定估价对象房地产产自然寿命法律规定（如土土地使用权法定定最高年限）合同约定（如租租赁合同约定的的租赁期限）房地产剩余经济济寿命来确定收益期限时估价价对象自估价时时点起至未来可可以获得收益的的时间。1．对于单独土地地和单独建筑物物的估价根据土地使用权权年限和建筑物物经济寿命来综综合确定收益年年限。然后选用有限年年的收益法计算算公式。注意净收益中不不扣除建筑物折折旧费和土地摊摊提费。考虑因素2．对于房地合成成体的估价对象象对于建筑物的经经济寿命晚于或与土地使用年年限一起结束的就根据土地使用年限确定未来可获收收益的年限，选选有限年的收益法计算公公式，净收益中中不扣除建筑物折旧费和和土地摊提费。。例题：求取房地产价格格对于建筑物的经经济寿命早于土土地使用年限而而结束的以建筑物的经济寿寿命确定未来可获收收益的年限，选选用有限年的收收益法计算公式式，净收益中不不扣除建筑物折折旧费和土地摊摊提费；然然后再再加上土地使用用年限超出建筑筑物经济寿命的的土地剩余使用年年限价值的折现现值。五、还原利率的的求取1、还原利率的概念还原利率又称为为资本化率，是是将待估房地产产的预期净收益益转化为估价时时点该房地产价价格的比率。还原利率的重要要性：净收益（万元）资本化率（%）评估价格（万元）54125.0055100.005683.335862.5051050.0051241.672、影响资本化率率大小的因素投资风险资本化率的高低低与投资的风险险的大小成正相关的关系，，即风险大，收收益率就高；风风险小，收益率率就低。房地产的状况不同地区、不同同时期、不同类类型、不同用途的房地产，，投资风险各不不相同，因此报报酬率也不尽相相同。3、资本化率的种种类及相互关系系①资本化率的种种类土地资本化率：是将待估土地地的预期净收益益转化为在估价价时点的土地价价格的比率。此时，估价对象是单纯的土地，所选用的净收收益也是由土地地产生的。建筑物资本化率率：是将待估建筑筑物的预期净收收益转化为在估估价时点的建筑筑物价格的比率率。此时，估价对象是单纯的建筑物，所选用的净收收益也是由待估估建筑物产生的的。房地产综合资本本化率：是将待估房地地产的预期净收收益转化为估价价时点的房地产产价格的比率。。此时，估价对象是房地综合体，所选用的净收收益也是由房地地综合产生的。。通常来讲，建筑物的投资风风险高于土地的的投资风险。②三者的关系在已知建筑物价价格和三个资本本化率中的两个个的前提下，三三者之间的换算算公式为：公式中:r—房地产综合资本本化率；rL—土地资本化率;rB—建筑物资本化率率;L—土地价格；B—建筑物价格。这种方法用来进进行土地或者建建筑物价格的评估时称为剩余技术,也称为残余估价法。当已知整体房地地产的净收益，，其中某一构成部分的价值和和各构成部分的的资本化率时，，从整体房地产产种扣除归属于于已知构成部分分的净收益，求求取未知构成部部分的价格。若用于求取土地地的价格，则称称为土地剩余技术；若用于求取建建筑物的价格，，则称为建筑物剩余技术术。例题：某宗房地产每年年净收益是50万元，建筑物价价值为200万元，建筑物资资本化率为12％，土地资本化化率为10％。试计算该宗宗房地产的价值值。净收益=价值*资本化率率解：该宗房地产产的价值计算如如下：土地价值＝（50－200×12％）/10％＝260（万元）该宗房地产价值值＝土地价值＋建建筑物价值＝260＋200＝460万元3、资本化率的求取取方法①市场提取法通过搜集市场上三宗以上的类似房房地产的价格、净收益等等资料，选用相应应的收益法计算公公式，反求出资本本化率。相应的公式又因收益年期和净收益益变化的限制而呈现出不同的公公式，在实际操作作中需要分析所搜搜集案例的具体情情况，对号入座。。例题:选取六个可比实例例房地产及其相关关资料：可比实例净收益（万元/年）价格（万元）还原利率（％）11210211.822319012.13108811.44655421259072012.563225012.8市场提取法的注意事项：所搜集的案例与估估价对象为类似房地产，即市场比较法中中所涉及到具体要要求。分析交易实例的交交易情况，如果有有不正常的融资条件件要给予修正。分析交易实例的租租金是等于市场租租金，即要保证所所搜集的交易实例例符合公开市场条件件。②累加法该方法又称为安全利率加风险调调整值法，是以安全利率加加上风险的调整值值来求取资本化率率的方法。风险调整值是指承担额外风险险所要求的补偿，，即超过无风险报报酬率以上部分的的报酬率，具体的的根据估价对象房房地产存在的具有有自身投资特征的的区域、行业、市市场等风险的来确确定。累加法的公式：还原利率＝安全利利率＋投资风险补补偿＋管理负担补补偿＋缺乏流动性性补偿－投资带来来的优惠安全利率也称无风险报酬率率，是资金没有投投资风险的报酬率率，通常情况下用用银行的存款利率率表示。投资风险补偿是指当投资者投资资于收益不确定、、具有风险性的房房地产时，它必然然会要求对所承担担的额外风险有补补偿，否则就不会会投资。管理负担补偿：是指一项投资要要求的关心和监督督越多，其吸引力力就会越小，从而而投资者必然会对对所承担的额外管管理有补偿。房地产所要求的管管理一般都超过股股票、存款、证券券等。缺乏流动性补偿：是指投资者对所所投入的资金由于于缺乏流动性所要要求的补偿。房地产与股票、债债券等相比，买卖卖要困难，交易费费用也比较高，流流动性差，所以需需要对其进行补偿偿。投资带来的优惠：是指由于房地产产投资可能获得某某些额外的好处，，如易于获得银行行融资，从而投资资者会降低所要求求的报酬率。在实际估价时要针针对实际的估价对对象所获得的好处处，作出相应的扣扣减。评价：该方法对市场的要要求不高，但是风风险调整值的确定定主观性比较强，，不太容易把握。。在不考虑时间和地域域范围差异的情况下，风险调调整值主要与房地地产的类型相关。。通常情况下，商业业零售用房、写字字楼、住宅、工业业用房的投资风险险依次降低，风险险调整值也相应下下降。3、投资收益率排序序插入法依据：具有同等风险的的投资应该有相似似的投资收益率的的原理。是指找出相关投资资类型及其收益率率、风险程度，按按照风险大小排序序，将估价对象与与这些投资的风险险程度进行比较，，判断、确定资本本化率。投资收益率排序插插入法示意图操作步骤：①调查、搜集估价价对象所在地区房房地产投资、相关关投资的收益和风风险程度的资料，，如银行贷款、存存款、政府债券、、股票等。②将搜集的各种类类型的投资的收益益率按照从大到小小的顺序排列，制制成图表。③将估价对象与这这些类型投资的风风险程度进行比较较，判断估价对象象房地产的资本化化率应该在哪个范范围内，从而确定定出所要求的资本本化率。4复合投资收益率法法指将购买房地产的的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为为资本化率。用公式表示为：r=MrM+(1-M)rE公式中：r—综合资本化率；M—抵押贷款比率，