房地产流程及各环节涉及的文件资料

房地产开发流程及各环节所涉及的文件资料1房地产开发程序可分为四个大阶段项目立项阶段项目前期准备阶段项目建设阶段项目销售及售后服务阶段 也有将其分为8个步骤或其他划分，本讲不着重分析阶段步骤划分及工作内容，也重在借一个较为完整的开发程序说明其中所涉及的相关文件资料等信息资源管理内容。2房地产开发流程一般8个步骤投资机会寻找初步可行性研究获取土地使用权详细可行性研究规划设计与方案报批签署合作协议及合同施工建设与竣工验收市场营销与物业管理3项目设想1.投资立项申请项目报告年度计划可行性研究规划方案征地勘察设计地质勘查设计招标规划设计方案选定建筑设计拆迁办理施工执照编制施工组织设计工程预算造价2.前期工作审核施工图七通一平材料设备订货办理开工报告组织招标签订施工合同组织施工单位进场组织设计交底审查施工图组织设计3.施工准备施工放线规划部门验线勘察设计部门验槽组织桩基验收隐蔽工程预验结构签订验收4.工程管理竣工工程预验组织竣工验收竣工资料归档办理竣工决算商品房预售商品房价格报批报工程竣工单商品房记账入库商品房销售5.房屋销售组织交房建立物管机构建立房屋档案建立服务制度6.售后服务日常管理4房地产开发公司的设立房地产开发公司的设立进行房地产开发要求企业有开发资质,无者,需要进行企业注册,设立房地产开发公司。相关法律程序：公司设立准备申请资质等级审批申请办理企业名称预先核准办理工商注册登记办理税务登记5房地产项目立项工作程序投资机会研究——项目设想 投资是对投资地区和投资环境进行研究、分析，根据对自然资源的了解和市场情况的调查预测，以及国家的经济政策和政治环境等情况，分析是否具有最有利的投资机会，为投资机会的选择提供依据。可先进行项目设想，再寻找合适地块先找地块，再进行项目设想项目设想的具体化，包括：建设地点初步落实建设用地自然条件适宜性研究等6 土地信息获取途径（1）政府职能部门拟出让土地（2）其他开发商拟转让或寻求合作（3）其他土地信息（拟清算可直接开发或变更手续简易且可用于房地产开发的土地）编制与报批项目建议书进行项目环境影响评价项目可行性研究及报批或备案落实建设用土地（招标、挂牌、拍买等方式）发改委立项项目土地获取后，进行项目市场深度研究，包括项目定位等，这又涉及到相关信息收集分析7立项审批阶段涉及主要文件材料1、项目立项申请报告书（原件一份）2、项目建议书或项目可行性研究报告（一份）3、建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书（一份）4、项目建设投资概算（一份）5、银信部门出示的资金证明（原件一份）6、企业法人营业执照副本（复印件一份）；（房地产项目需提供资质证明一份）7、项目地形图（一份）8、有关职能部门的意见。其他资料项目环境影响评价报告（若需要的话）8项目建议书审批主管部门 发改委所需材料项目建议书项目建设投资概算银信部门出示的资金证明企业法人营业执照副本9可行性研究审批审批部门 发展与改革委员会 申报资料编制待批的可行性研究报告项目环境影响评价报告书项目建议书批复副本等10项目立项主管部门发改委所需资料项目立项申请请报告书项目建议书或或项目可行性性研究报告（（及批复文件件）企业法人营业业执照副本（（复印件一份份）；（房地地产项目需提提供资质证明明一份）有关职能部门门的意见等11在编制项目建建议书、项目目可行性研究究报告、环境境影响评价报报告、以及在在进行项目机机会分析策划划阶段，需要要收集大量与与项目所在地地政治、经济济、各种自然然与社会环境境等方面信息息（见前面关关于信息介绍绍）12区域市场现状状及其趋势判判断宏观经济运行行状况国内生产总值值：第一产业数量量第二产业数量量第三产业数量量房地产所占比比例及数量房地产开发景景气指数国家宏观金融融政策：货币政策利率13货币政策利率房地产按揭政政策固定资产投资资总额：全国及项目所所在地其中房地产开开发比重社会消费品零零售总额：居民消费价格格指数商品住宅价格格指数14对于房地产开开发经营中反反映项目地块块相关信息有有：土地性质地理位置地质地貌状况况土地面积及红红线图土地规划使用用性质七通一平现状状15土地周边环境境相关信息地块周边的建建筑物绿化景观自然景观历史人文景观观环境污染状状况地块交通条件相相关信息地块周边的市政政路网以其公交交现状、远景规规划项目的水、路、、空交通状况地块周边的市政政道路进入项目目地块的直入交交通网现状16周边市政配套设设施调查购物场所文化教育医疗卫生金融服务邮政服务娱乐、餐饮、运运动生活服务娱乐休息设施周边可能存在的的对项目不利的的干扰因素历史人文区位影影响17房地产开发前期期准备阶段办理建设用地规规划许可证购置土地相关后后续工作申领项目选址意意见书申请定点申请购置土地办办理土地产权手手续（获得土地地使用权）申领规划红线图图、规划设计条条件通知书等文文件编制规划设计总总图申领建设用地规规划许可证可进入拆迁环节节1819办理建设工程规规划许可证项目选址意见通通知书—获得建设工程设设计条件要求通通知书委托规划设计部部门进行规划设设计并报批规划设计主案统统制及报审初步设计及送审审施工图设计及送送审消防、人防、卫卫生防疫、环保保施工图审查、、教育报建、园园林交通报建、、签订公共配套协协议书建筑外装饰、环环境设计方案办理获取工程规规划许可证20需要的相关文件件资料建设项目地点征征求意见函建设项目规划审审批申报表建设单位用地申申请及拟建项目目情况说明拟建方案设想总总平面图规划报建申请表表选址意见书规划选址测绘成成果图测绘部门划定规规划控制线放界、测绘图21控制性详细规划划报审图纸的电子子文件竖向设计、管线线综合专家评审的参审审方案规划许可证申请表施工图说（加盖盖设计资质印章章，建筑工程仅仅限建施图）及及其电子文档土地证、用地批批准书市建委初步设计计批复消防、市政、人人防、环保、防防雷、教委意见见施工图设计文件件审查意见书地勘报告其他资料见例子子中所列，各地地区可能不一样样2223项目建设阶段市政配套工程各项目市政配套套工程咨询电信、供电、供供水、道路方案案、热力方案等等咨询市政项目综合设设计与审定项目综合方案审审定建设项目规划审审批报表市政项目综合方方案24审定方案总图及及道路方案市政各专业项目目咨询方案各单位报批雨污水方案初步步设计市政设计综合方方案会审市政专业施工图图设计25办理施工许可证证办理施工许可征征求意见办理招投标（施施工、监理)树木采伐手续地名办批复质量监督通知书书安全监督通知书书年度施工计划统计局登记通知知施工图审查意见见建筑工程施工许许可证26办理工程报建施工现场检查及及市政配套办理施工图设计审查查落实监理单位落实招投标规费缴纳所在区建委审查查获得《建设工程施工许可证》27涉及到的文件与与资料（一）建设工程程报建，首先要要提供如下资料料到建委办理登登记手续。1、计划部门核发发的《固定资产投资许许可证》或主管部门批准准的计划任务书书；2、规划部门核发发的《建设用地规划许许可证》和《建设工程规划许许可证》；3、国土部门核发发的《国有土地使用证证》；4、符合项目设计计资格设计单位位设计的施工图图纸和施工图设设计文件审查批批准书；5、人防办核发的的《人民防空工程建建设许可证》；286、消防部门核发发的《建筑工程消防设设计审核意见书书》；7、防雷设施检测测所核发的《防雷设施设计审审核书》；8、地震办公室核核发的《抗震设防审核意意见书》；9、建设资金证明明；10、工程预算书和和造价部门核发发的《建设工程类别核核定书》；11、法律、法规规规定的其他资料料。29（二）公开招标标的建设工程，，要补充如下资资料到招标办办办理手续。1、建设单位法定定代表人证明或或法定代表人委委托证明；2、建设工程施工工公开招标申请请表；3、建设工程监理理公开招标申请请表。30（三）邀请招标标的建设工程，，要补充如下资资料到招标办办办理手续。1、建设单位法定定代表人证明或或法定代表人委委托证明；2、建设工程施工工邀请招标审批批表；3、建设工程监理理邀请招标审批批表；4、工商部门签发发的私营企业证证明；5、法人营业执照照；6、其他申请邀请请招标理由证明明。31（四）直接发包包的建设工程，，要补充如下资资料到招标办办办理手续。1、建设单位法定定代表人证明或或法定代表人委委托证明；2、建设单位申请请安排建设工程程施工单位报告告；3、建设单位申请请安排建设工程程监理单位报告告；4、工商部门签发发的私营企业证证明；5、法人营业执照照；6、建设工程直接接发包审批表。。32（五）办理建设设工程质量监督督，要提供如下下资料到质监站站办理手续。1、《规划许可证》；2、工程施工中标标通知书或工程程施工发包审批批表；3、工程监理中标标通知书或工程程监理发包审批批表；4、施工合同及其其单位资质证书书复印件；5、监理合同及其其单位资质证书书复印件；6、施工图设计文文件审查批准书书；7、建设工程质量量监督申请表；；8、法律、法规规规定的其他资料料。33（六）办理建设设工程施工安全全监督，要提供供如下资料到安安监站办理手续续。1、建设单位提供供的资料：（１）工程施工工安全监督报告告；（２）工程施工工中标通知书或或工程施工发包包审批表；（３）工程监理理中标通知书或或工程监理发包包审批表；（４）工程项目目地质勘察报告告（结论部分））；（５）施工图纸纸（含地下室平平、立、剖）；；（６）工程预算算书（总建筑面面积、层数、总总高度、造价））；342、施工单位提供供的资料：（１）安全生产产、文明施工责责任制；（２）安全生产产、文明施工管管理目标；（３）施工组织织设计方案和专专项技术方案；；（４）安全生产产、文明施工检检查制度；（５）安全生产产、文明施工教教育制度；（６）项目经理理资质证书复印印件，安全员、、特种作业人员员上岗证原件和和复印件；（７）现场设施施、安全标志等等总平面布置图图；（８）购买安全全网的合格证、、准用证发票原原件和复印件；；（９）建设工程程施工安全生产产责任书；（10）建设工程施工工安全受监申请请表；（11）法律、法规规规定的其他资料料。35（七）领取《施工许可证》，除第（一）条条规定提供的资资料外，要补充充如下资料到建建委办理手续。。1、工程施工中标标通知书或工程程施工发包审批批表；2、工程监理中标标通知书和工程程监理合同；3、施工单位项目目经理资质证书书（桩基础工程程要提供建设行行政主管部门核核发的桩机管理理手册）；4、使用商品混凝凝土《购销合同》或经建设行政主主管部门批准现现场搅拌的批文文；5、质量监督申请请安排表；6、安全监督申请请安排表；7、建设工程质量量监督书；8、建设工程施工工安全受监证；；9、施工许可申请请表；36四、建设工程竣竣工验收（一）建设工程程竣工验收，要要提供如下资料料到质监站审核核，质监站在7个工作日内审核核完毕；建设单单位组织有关单单位验收时，质质监站派员现场场监督。1、已完成工程设设计和合同约定定的各项内容；；2、工程竣工验收收申请表；3、工程质量评估估报告；4、勘察、设计文文件质量检查报报告；5、完整的技术档档案和施工管理理资料（包括设设备资料）；376、工程使用的主主要建筑材料、、建筑构配件和和设备的进场试试验报告；7、地基与基础、、主体砼结构及及重要部位检验验报告；8、建设单位已按按合同约定支付付工程款；9、施工单位签署署的《工程质量保修书书》；10、市政基础设施施的有关质量检检测和功能性试试验资料；11、规划部门出具具的规划验收合合格证；12、公安、消防、、环保、防雷、、电梯等部门出出具的验收意见见书或验收合格格证；13、质监站责令整整改的问题已全全部整改好；14、造价站出具的的工程竣工结算算书。38（二）建设工程程竣工验收前，，施工单位要向向建委提供安监监站出具的工程程施工安全评价价书。（三）建设工程程竣工验收备案案，自工程竣工工验收之日起15个工作日内，要要提供如下资料料到质监站办理理手续。1、工程竣工验收收报告；2、《施工许可证》；3、竣工验收备案案表；4、工程质量监督督报告；395、工程竣工验收收申请表；6、工程质量评估估报告；7、工程施工安全全评价书；8、工程质量保修修书；9、工程竣工结算算书；10、商品住宅要提提供《住宅质量保证书书》和《住宅使用说明书书》；11、法律、法规规规定的其他资料料。40（四）建设工程程竣工结算审核核，要提供如下下资料到造价站站办理手续。1、工程按实际结结算的，要提供供如下资料：（1）建设单位和施施工单位的委托托书；（2）工程类别核定定书；（3）工程施工中标标通知书或工程程施工发包审批批表；（4）工程施工承发发包合同；（5）施工组织设计计方案；（6）图纸会审记录录；（7）工程施工开工工报告；（8）隐蔽工程验收收记录；（9）工程施工进度度表；41（10）工程子目换算算和抽料（筋））表；（11）工程设计变更更资料；（12）施工现场签证证资料；（13）竣工图。2、工程按甲乙双双方约定的固定定价格（或总造造价）结算的，，要提供如下资资料：（1）建设单位和施施工单位的委托托书；（2）工程承包合同同原件；（3）竣工图。42五、办理预售许许可证l、预售人已取得得房地产开发证证书、营业执照照。2、已取得土地管管理部门出具的的用地批文及土土地使用证。3、持有《建设工程规划许许可证》及《建设工程施工许许可证》。4、计划部门签发发的《