旅游地产开发运作模式及典型成功案例图文并茂

旅游地产开发运作模式

及典型成功案例研究2问题一：如何理解旅游地产？其未来的发展前景如何？旅游地产——依托周边丰富的旅游资源而建、有别于传统住宅项目的集旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目；是旅游业和房地产业的无缝嫁接；具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值什么是旅游地产？国际惯例表明，一国人均GDP达到1000美元时进入旅游需求增长期，旅游形态主要是观光旅游；人均GDP2000—3000美元，旅游形态向休闲旅游转化，进入出国旅游的增长期；人均GDP3000—5000美元，旅游形态开始向度假旅游升级；2009年中国人均GDP3603美元（世界银行）人均5000美元以上开始进入成熟的度假经济时期。旅游地产正在从观光旅游形态向休闲度假旅游形态转变，旅游产品不断升级，旅游地产向复合型发展观光旅游休闲旅游度假旅游观光旅游→休闲旅游→度假旅游旅游地产发展趋势江浙湖泊岛屿川西民居黄山脚下海南国际旅游岛海景及高尔夫地产大连、烟台、威海等主打滨海度假江浙太湖、西湖、千岛湖，滨湖度假区旅游地产仍处于起步阶段，全国各地争相打出旅游地产概念，东部为热点发展区域，项目发展以依托自然和人文资源为主国内旅游地产发展格局（区域分布）海南热带海洋沙滩高尔夫球运动文化古镇……沿海发达区域是旅游地产发展的重点，发达区域高收入人群是旅游度假项目的客户基础自然、人文资源，人工景点是旅游地产依托的主要资源类型大型品牌企业积极进入旅游地产市场，一线资源被大量瓜分，开发出众多旅游地产项目，但尚未形成成熟的运作模式，市场处于快速发展期国内旅游地产发展格局（企业动态）传统旅游地产企业大型品牌地产企业绿城千岛湖度假公寓雅居乐清水湾三联青岛田横岛渡假村华润万宁石梅湾北京华侨城深圳华侨城成都华侨城万恒大连莱茵海岸度假村中旅中旅珠海海泉湾度假村旅游地产发展前景旅游地产传统住宅目前旅游地产以投资需求为主导，GDP高速增长，流通性过剩，一定时期内投资需求将持续旺盛，但客户对旅游地产的投资性购买不具有刚性；高收入人群持续扩大，旅游度假需求处于快速增长中，构成旅游地产长期发展的基础，2009年国内旅游人数达到19.2亿人次，2010年有望超过21亿人次；旅游地产分布在发达城市圈边缘区域和工业欠发达环境优美区域，是地方政府重点扶持产业；在政策调控下，旅游地产市场需求较传统住宅具有更大的波动性，对开发企业抗风险能力要求较大PK旅游地产以投资需求为主导，经济高速增长，流通性过剩，度假需求持续增长为行业发展提供了有利的环境，旅游地产处于较好的发展机遇问题二：如何理解旅游地产的核心要素？旅游地产开发核心要素引擎资源旅游地产发展的基础，包括自然人文景观，人造景观，主题公园等客源导向旅游地产成功的关键，准确的客户定位，合理的客源导向，引导足够的客户旅游地产才能运营产品配套

旅游地产功能和赢利的载体，主要为酒店、别墅、公寓、商业街等各类产品引擎资源客源导向产品配套旅游地产开发的核心因素包括引擎资源、产品配套和客源导向，本报告从产品开发的角度上，重点阐述资源和配套产品两部分旅游地产开发的核心要素解读问题三：如何理解旅游地产的资源分类？其产品有何特征？旅游地产资源类型型旅游地产常用引擎资源滨湖地文景观高尔夫文化古镇会展商务主题公园滨海温泉一、旅游地产项目的运作模式171、滨湖类2、滨海类3、温泉类4、高尔夫二、旅游地产产品研究371、酒店2、公寓3、别墅4、会所三、典型资源条件下项目开发要点501、岛屿项目的开发要点2、旅游城市非成熟景观区项目的开发要点3、山地坡地项目的开发要点目录一、滨湖类项目目前我国的滨湖类类项目主要依靠自自然湖景资源，高高档次的项目集中中分布在湖泊密集集经济发达的长三三角区域阳澄湖旅游度假区太平湖雪野湖休闲度假区中信太湖城杭州千岛湖开元度假村太湖高尔夫山庄雁栖湖度假村东山湖温泉度假村千龙湖度假村上海淀山湖度假村杭州千岛湖开元度度假村依托资源：千岛湖开发主题：休闲度假产品选择择：半岛度度假别墅墅、五星星级标准准度假酒酒店客户选择择：度假人人群、企企业客户户娱乐配套套：餐饮、、临湖SPA、临湖游游泳池、、游艇俱俱乐部经营状况况：首批自自驾游基基地；高端且高高知名度度的旅游游、度假假、会议议目的地地夏威夷Kapalua社区国内滨湖湖类项目目中品牌牌价值上上升最快快，营销销最为成成功，开开发成熟熟的当属属千岛湖湖，较成成熟的项项目为千千岛湖开开元度假假村依托资源源：Kapalua,Oneloa，theRitzKapalua海滩开发主题题：休闲度度假产品选择择：公寓别别墅、度度假别墅墅、酒店店客户选择择：多为高高级白领领人士及及外籍人人士娱乐配套套：购物中中心、植植物园、、网球中中心、高高尔夫球球场经营状况况：酒店入入住率年年平均54%~68%之间；地价和住住宅销售售已高出出原价的的45%一、滨湖湖类项目目代表：杭杭州千岛岛湖代表：安安徽太平平湖代表：山山东雪野野湖新安江水水力发电电站而拦拦坝蓄水水形成。。千岛湖湖是国家家级重点点风景名名胜区的的主要组组成部分分。人工湖泊泊可依赖资资源人工水库库天然湖泊泊滨湖类项项目可以以开发的的资源包包括天然然湖泊、、人工湖湖泊、人人工水库库等，湖湖水优质质、区域域景色优优美是项项目价值值的核心心源泉雪野湖三三面环山山，形成成湖光山山色的秀秀美风光光。雪野野旅游区区整体开开发定位位为：湖湖滨休闲闲度假中中心，山山水运动动、会议议疗养基基地。太平湖本本以防洪洪、灌溉溉、发电电为主，，兼有航航运、水水产养殖殖之利。。近年来来，它又又以秀丽丽幽深的的景色闻闻名于中中外，成成为广大大游客所所向往的的旅游胜胜地。一、滨湖湖类项目目一、滨湖湖类项目目注重湖泊泊的文化化价值挖挖掘和区区域品牌牌营销，，打造游游艇类亲亲水旅游游项目，，以高星星级酒店店带动整整体项目目的高端端开发昆山阳澄澄湖绿城千岛岛湖度假假公寓游游艇以游艇提提升项目目的娱乐乐性和参参与性喜来登酒酒店以高星级级酒店提提升项目目形象，，奠定项项目档次次酒店是度度假类项项目必备备产品，，目前多多数项目目采用万万豪、希希尔顿等等高星级级酒店提提升项目目档次，，酒店由由专业公公司运营营，而分分时度假假的产权权式酒店店运营模模式尚未未发展成成熟文化价值值挖掘，，以文化化打造品品牌昆山阳澄澄湖通过过蟹文化化享誉全全国，大大大提升升湖泊品品牌知名名度一、滨湖湖类项目目产品打造造的关键键：建筑筑排布以以湖景为为核心，，产品设设计酒店店化，产产品线丰丰富建筑排布布：围湖湖而建，，亲水排排布湖景为滨滨湖项目目的核心心资源，，建筑排排布围绕绕湖景资资源别墅类产产品亲近近湖水，，如千岛岛湖开元元度假村村围湖而而建度假公寓寓产品强强调望见见湖景，，如绿城城千岛湖湖度假公公寓产品线：：产品类类型丰富富，户型型面积跨跨度大滨湖类项项目客户户类型丰丰富，非非常住产产品，户户型面积积跨度较较大，既既有迷你你别墅，，又有大大面积豪豪宅，如如绿城千千岛湖度度假公寓寓，产品品从70平米1房到1000㎡大户型型产品设计计：户型型设计酒酒店化，，精装交交付为主主滨湖类度度假产品品非第一一居所，，客户居居住时间间较短，，兼顾出出租经营营的作用用，因此此采用酒酒店化设设计，强强调观景景平台，，弱化厨厨房等居居家设计计客户异地地购买较较多，因因此多采采用精装装交付千岛湖开开元度假假村绿城千岛岛湖度假假公寓精精装70平米建筑排布布围绕湖湖景，户户型设计计酒店化化南海区域域、海南南岛环渤海城市二、滨海类项项目三亚半山半岛岛雅居乐清水湾湾山东田横岛度度假村香水湾一号博鳌蓝色海岸岸东和海棠福湾湾大连莱茵海岸岸度假村受海洋资源的的限制，滨海海项目集中在在海南、青岛岛、威海等滨滨海区域城市市，目前比较较成功的项目目大多分布在在海岸资源丰丰富的海南省省青岛金海角度度假村南澳东冲度假假村水上运动气候景色沙滩大海海水清澈蔚蓝海岸线长沙滩柔软可进行海上冲凉、刷水、潜水等运动气温、光照均适宜、阴雨天较少风景秀丽，景色怡人依赖资源滨海类项目——依托大海与沙沙滩，丰富度度假内容，形形成旅游度假假与居住的结结合体二、滨海类项项目区位资源产品组合成功开发项目成功主要要依托区位、、产品以及项项目创新二、滨海类项项目滨海类度假项项目在选址方方面应遵循以以下原则：判定海景资源源价值，首选选优良、特色色海景区域海景质量：海水质量、沙沙滩沙质、海海岸线范围及及视野、台风风、水温等气气候特征、海海平面是否适适合水上运动动等；海景特色：是否具有海湾湾地形、是否否具有山景与与海景的结合合、是否具有有良好的热带带植物景观、、日出日落时时是否具有特特有的景色、、是否具有文文化内涵；选取成片且有有一定纵深的的海滩地块项目规模：成片地块较易易规划和开发发，便于开发发企业打造业业态齐全、有有规模效应的的产品；地块特征：地块最好具有有一定的纵深深，以便对物物业进行合理理配比，建造造配合度假物物业的其他物物业，增强旅旅游地产产品品的整体性；；传统以别墅+酒店的形式逐逐渐丰富，创创新产品类型型涌现。住宅区除了别别墅也要有观观景公寓；酒酒店除了一般般商务酒店、、标准型酒店店外，要有别别墅式酒店、、度假酒店。。大众型产品个性化产品半山半岛观海公寓、临海别墅、洲际酒店、卡尔森酒店、豪华商业街、SPA国际潜水基地、游艇会、温泉、4000亩养生山谷“琦园”、生活美术馆香水湾1号独栋/联排别墅（每栋别墅带私人泳池）、度假型别墅式酒店、双会所、SPA私属沙滩、婚礼教堂博鳌蓝色海岸独栋别墅、别墅式酒店、商业街、会所会议型酒店（完善的会议场地和设施）大连莱茵海岸度假村别墅、公寓、无星酒店、商业中心、海上餐厅室内滑雪场、卡丁车赛场、封闭式海水戏水乐园、游艇码头丰富的产品线线多样的产品形形态高端的产品档档次高档的产品让让人们趋之若若鹜，而产品品在档次上的的差距除了能能提升项目品品牌知名度外外，也可以为为项目盈利添添上亮丽一笔笔。二、滨海类项项目九华山庄温泉度假酒店海南皇冠假日滨海温泉中山温泉宾馆广州金山温泉度假村四川海螺沟温泉峨眉山天颐温泉乡都云南金平勐拉温泉中国已知的温泉泉点约2400多处。台湾、、广东、福建建、浙江、江江西、云南、、西藏等地温温泉较多，其其中最多的是是云南，有温温泉400多处。温泉产品已经经由最初的单单纯依靠天然然温泉的洗浴浴项目提升到到打造“汤文文化”的项目目，目前的温温泉产品突出出保健概念，，针对不同人人群的体质开开发不同种类类的温泉项目目，并配合健康检查、美美容、养生、、水疗以及休闲娱乐项目，使得温温泉产品更丰丰富、更有包包容性。三、温泉类项项目温泉类项目主主要依托地热热温泉资源，，目前有人工工温泉可利用用，温泉项目目通常与养生生、休闲娱乐乐相结合，与与会展商务等等做复合型开开发温泉类度假项项目的关键在在于品牌与配配套，通过配配套重塑区域域、打造品牌牌，从而完成成客户从旅游游观光到休闲闲度假的转换换，最终形成成以温泉资源源为核心，集集旅游、休闲闲、度假、居居住为主要功功能的复合型型旅游地产项项目。资源依赖多元化在资源的稀缺性与配套的完整性两方面对温泉资源深度依赖，并且作为项目的核心竞争力存在。配套先行完善配套是吸引客源的先决条件。作为配套的重要组成部分，温泉配套的开发直接影响项目的运营与地产项目的开发。产品多元化养生康体、商务会议、度假旅游与居住等功能多元化考虑商务、养生需求，加入高尔夫、游艇码头等高端消费功能资源多元化与自然资源结合，海景温泉，湖景温泉，山间温泉三、温泉类项项目温泉项目演变变：洗浴浴洗洗浴+休闲综综合合性“汤文化化”温泉类度假产产品由“小而而精”向“大大而全”的复复合型旅游地地产发展，目目前多采用用温泉和其他他功能复合开开发三、温泉类项项目温泉+会议休闲模式式【特征】通过大型会议议会展和温泉泉的结合，幵幵围绕会都来来进行各项配配套建设和经经营服务，廸廸设完善的的商务及会议议设施，配套套专职会议接接待部，以及及满足会议客客人全方位需需求，使得会会议会展成为为主角，温泉泉成为了配角角，最终实现现的是温泉资资源综合开发发温泉+水游乐模式【特征】通过温泉造浪浪池、温泉漂漂流、温泉游游泳池、水上上滑梯……等一系列时尚尚、动感、刺刺激的水游乐乐项目的引入入，实现温泉泉度假村夏季季经营的火爆爆。此模式未未来竞争的关关键在于水游游乐项目的持持续创新上，，这就对水游游乐的投资规规模和设备更更新提出了更更高的要求。。佛冈聚龙湾九华山庄北京温都水城城广东恩平锦江江温泉温泉+高尔夫模式【特征】通过高端温泉泉水疗SPA与高尔夫运动动充分结合，，形成了面向向高端市场的的高端休闲经经典组合产品品——温泉高尔夫，，是顶级度假假村开发的经经典模式。上海太阳岛高高尔夫温泉度度假村北京龙熙温泉泉高尔夫三、温泉类项项目温泉+滑雪场模式【特征】温泉结合冬季季最时尚、最最具挑战性的的滑雪项目，，是养生与运运动的美妙结结合，将形成成强大的吸引引力与竞争力力，“活力冬冬季”的概念念也应运而生生，从而有力力推动冬季旅旅游的突破。。此种模式应应成为北方地地区温泉度假假村开发的重重要模式.温泉+综合游乐模式式【特征】由五星级酒店店、主题乐园园、剧场、康康体中心、运运动俱乐部、、拓展训练营营、高尔夫项项目、休闲垂垂钓区以及自自驾车营地等等项目功能齐齐全、配套最最完善的超大大型旅游休闲闲度假区。此此种模式把温温泉与多元化化的游乐项目目的结合发挥挥了到极致，，从而产生了了极大的市场场吸引力辽宁安波温泉泉滑雪场辽阳弓长岭温温泉滑雪场珠海海泉湾温泉+生态农庄模式式【特征】主要通过设计计温泉水的系系统利用模式式，利用温泉泉余热发展包包括温室大棚棚、热带鱼养养殖等为核心心内容的农业业产业。北京蟹岛温泉泉生态庄园高尔夫发达地区高尔夫发展地区高尔夫落后地区其他2009年，我国人均均GDP达3603美元（3000美元为临界点点），高尔夫夫运动进入起起步发展阶段段。高尔夫的发展展主要受城市市的经济，景景观资源和气气候条件制约约深圳观澜湖高高尔夫社区建有5大锦标级球场场、高尔夫学学院、五星级级骏豪酒店等等高尔夫物业业依托独占的强强势高尔夫资资源，进行别别墅、公寓等等度假性物业业的开发30万平方尺会所所，游泳池、、健身室、Spa等娱乐康体设设施，同时提提供会议设施施观澜湖高尔夫夫大宅惠阳棕榈岛高高尔夫先期启动高尔尔夫球场建设设，带动房地地产发展开发适合主力力客的洋房产产品和别墅产产品，并提供供针对性配套套泰式风格的建建筑、园林设设计让居住的的氛围更富度度假感高尔夫进入中中国以来受多多种政治经济济因素影响，，目前仍处于于起步阶段；；分布上由南向北，由由沿海向内地地发展，沿海海发展旺盛，，南方发展较较北方成熟四、高尔夫类类项目深圳观澜湖高高尔夫社区建有5大锦标级球场场、乡村俱乐乐部、高尔夫夫学院、五星星级骏豪酒店店等高尔夫物物业依托独占的强强势高尔夫资资源，进行别别墅、洋房、、公寓等度假假性物业的开开发30万平方尺会所所，游泳池、、健身室、Spa等娱乐康体设设施，同时提提供会议设施施观澜湖高尔夫夫大宅惠阳棕榈岛高高尔夫先期启动高尔尔夫球场建设设，带动房地地产发展开发适合主力力客的洋房产产品和别墅产产品，并提供供针对性配套套泰式风格的建建筑、园林设设计让居住的的氛围更富度度假感以度假为主题题，建立多样样的度假型配配套设施六、高尔夫类类项目高尔夫旅游高尔夫与旅游游的结合——以休闲、运动动和体验为目目的的旅游特点休闲性、体验验性、趣味性性、挑战性需求产生原因因球场环境和景景观的诱惑南北气候条件件互补不同风格球场场的魅力高端商务活动动的需要，““球道是沟通通的桥梁，果果岭是签约的的会场”高尔夫地产产生的原因与运动的高档档化、客户层层面的特殊性性有直接关系系特点客户多为远距距离参与运动动；客户对于居家家之外的休闲闲空间的需求求；都市优美绿色色环境较为稀稀缺，高尔夫夫球场成为高高尚景观的代代表；回归大自然的的趋势使高尔尔夫物业的居居住功能得到到重视；开发方充分挖挖掘项目附加加值。高尔夫与房地地产的关系高尔夫物业为为高尔夫附属属产物；能大大提高高高尔夫项目的的经济价值；；高尔夫物业的的销售总额可可接近和超过过会员卡销售售总额，且比比重有逐渐增增大的趋势，，因此房地产产在项目操作作中占有举足足轻重的作用用。绝大多数GOLF盈利模式：与与房地产联动动发展，在球球场周边建设设别墅和酒店店，以房地产产进行盈利我国目前高尔尔夫项目主要要结合旅游和和房地产两个个方面进行开开发六、高尔夫类类项目高尔夫与地产产衔接：内切球场本身提升升别墅的附加加值，打造稀稀缺性与尊贵贵型并重的高高尔夫高端物物业，总价较较高，产品线线比较单一，，受众面小。。外切此类产品伴随随着一定体量量的区域开发发功能，高尔尔夫在整体功功能上偏重于于成为社区优优势的配套，，而社区内的的产品线一般般从度假公寓寓到别墅等，，拥有较长的的产品线与丰丰富的配套环环境。相离别墅项目完全位于高尔尔夫项目之外外，甚至与高高尔夫具有一一定距离，仅仅在社区小品品、园林景观观上体现高尔尔夫元素。高尔夫高尔夫高尔夫别墅别墅别墅六、高尔夫类类项目西京都高尔夫夫别墅汤臣高尔夫别别墅保利国际高尔尔夫花园别墅：根据客户定位位的不同，决决定别墅的户户型、面积、、功能、管理理方式与盈利利模式，创新新余地相对较较大，形式灵灵活。酒店：主要分为度假需求酒店与会议需求酒店，在表现现形式上可与与别墅有一定定程度的重合合。配套：高尔夫客户定定位差异化最大的的部分，如商务型客客户配备的会会务型酒店、、SPA会所；家庭型型客户配备的的托儿所、小小型游乐场、、野战营等设设施。六、高尔夫类类项目高尔夫项目产产品选择：以以高端客户为为切入点，打打造别墅+酒店+配套关联性开开发，提高综综合服务水平平，提升高尔尔夫项目吸引引力高尔夫项目开开发在资金、、抗风险能力力、资源整合合、客户资源源等多方面均均有着很高的的门槛，需要要开发商具备备极强的企业业实力和高度度的投入力度度。对资金实力的的要求高高尔夫项目前前期投资大，，投资回收期期长，对企业业资金的占用用金额大且占占用时间长对长期抗政策策风险能力要要求高高尔夫项目有有政策雷区与与敏感区，开开发企业需承承受长期经营营过程中的政政策风险对资源整合能能力的要求高高开发企业需具具备整合专业业、品牌、活活动和媒体资资源的能力对客户资源与与品牌营销能能力要求高开发企业需具具备高端财富富客户及强力力营销渠道平平台高尔夫项目产产品选择：以以高端客户为为切入点，打打造别墅+酒店+配套关联性开开发，提高综综合服务水平平，提升高尔尔夫项目吸引引力四、高尔夫类类项目各类资源项目目开发要点资源特征项目类型核心产品开发要点典型案例滨湖类主要分布在在江浙地区区，以水域域为核心景景观，项目目表现为滨滨湖区域、、湖心岛酒店、别墅墅、公寓、、游艇注重湖泊的的文化价值值挖掘和区区域品牌营营销，打造造游艇类亲亲水旅游项项目，以高高星级酒店店带动整体体项目的高高端开发千岛湖开元元度假村绿城千岛湖湖度假公寓寓滨海类海南、环渤渤海区域，，资源稀缺缺，客户辐辐射范围广广酒店、别墅墅、公寓、、高尔夫、、游艇规模性开发发，国际化化营销，优优先完善海海滩景观，，产品类型型丰富，产产品线长，，注重后续续经营托管管半山半岛雅居乐清水水湾温泉类分布在地热热资源丰富富区域，目目前有人工工温泉可利利用酒店、别墅墅、公寓、、休闲养生生项目产品由“小小而精”向向“大而全全”的复合合型旅游地地产发展，，目前多多采用温泉泉和其他功功能复合开开发九华山庄温温泉度假酒酒店中山温泉宾宾馆旅游度假类类项目通常常远离市区区，完善配配套是项目目开发的前前提，先做做旅游后做做地产，增增强休闲娱娱乐项目的的丰富性和和参与性，，变观光为为度假，实实现旅游资资源向地产产价值的转转变是项目目成功开发发的关键高尔夫以广州和海海南为主，，需要高端端客户群支支撑，用地地受到严格格控制高尔夫球场场、酒店、、别墅等项目在资金金、资源整整合、客户户等多方面面均有很高高的门槛，，需要与高高端别墅嫁嫁接，完善善高端服务务体系深圳观澜湖湖高尔夫社社区南京中山国国际高尔夫夫产品是旅游游地产概念念、功能和和品牌的承承载者，是是旅游地产产投资收益益的主体，，根据各类类产品在开开发中作用用，分为主主体类产品品和配套类类产品主体类产品品度假酒店度假别墅度假公寓旅游地产产产品配套类产品品游艇商业街会所一、酒店品牌选择功能定位品牌功能配套功能盈利功能项目名称酒店项目合作方雅居乐清水湾朱美拉酒店朱美拉集团（Jumeirah）莱佛士酒店新加坡莱佛士国际有限公司JW万豪酒店万豪国际集团希尔顿酒店希尔顿集团豪瑞阁酒店美国夏威夷Outrigger酒店集团半山半岛洲际酒店洲际酒店管理公司丽笙世嘉酒店美国卡尔森酒店管理集团Anantara酒店泰国MINOR酒店集团酒店是最基基本的度假假产品，是是旅游地产产项目中不不可或缺的的产品，酒酒店是旅游游度假功能能重要提供供者，也是是项目价值值和品牌的的重要体现现者。35绿城千岛湖湖度假公寓寓，引入喜来登酒店，五星星级，套房房数250，标准间1600元/天旅游渡假区区酒店入住住率受季节节性影响较较大，整体体保持较高高入住率，，以三亚为为例，2010年前三季度度酒店入住住率61.83%同比增长2%，2009年旅游饭店店客房开房房率62.3%，整体入住住率较高，，并表现为为一、四季季度入住率率高于二、、三季度一、酒店千岛湖开元元度假村，，五星级227套房，标准准间700元/天陵水香水湾湾君澜度假假酒店，别别墅型，65套房，标准准间2990元/天三亚半山半半岛洲际度度假酒店，，五星级343套房，标准准间2600元/天三亚万豪度度假酒店，，五星级452套房，标准准间2200元/天目前酒店品品质星级呈呈逐渐升高高趋势，高高星级、高高价格酒店店大量出现现在旅游景景区，成为为项目档次次的标志，，旅游区酒酒店入住率率整体较高高项

目经营模式类型（触动点）雅居乐清水湾引进国际酒店管理公司海景三亚半山半岛引进国际酒店管理公司海景、山景杭州休博园引进国际酒店管理公司会展博鳌亚洲论坛永久会址引进国际酒店管理公司会展三亚凤凰岛引进国际酒店管理公司海景、会展绿城千岛湖度假公寓引进国际酒店管理公司湖景今典三亚湾红树林售后统一经营海景天福源海滨温泉度假中心售后统一经营海景、温泉三亚天泽海韵度假酒店售后统一经营海景戴斯圣杰温泉酒店售后统一经营温泉峨眉半山·七里坪售后统一经营地文千岛湖天清岛度假酒店售后统一经营湖景黄山香溪谷旅游度假村售后统一经营地文惠州汤泉温泉度假村售后统一经营温泉、高尔夫运营模式自主持有产权出售产权售后统一经营分时度假养老型酒店酒店运营模模式处在不不断创新中中，国内高高端旅游地地产项目主主要采用引入管理公公司的方式进行行经营，产产权方面采采用自主持有产产权或者出售产权的模式一、酒店典型项目运运营模式表表产品类型子分类典型项目运动度假村式度假别墅高尔夫别墅苏州太湖高尔夫山庄项目山东黄金崮云湖高尔夫北京太阳城高尔夫别墅其他户外运动度假别墅澳大利亚圣安东滑雪度假别墅区法国瓦勒迪泽尔度假别墅黑龙江省新濠亚布力阳光度假村山地度假别墅温泉疗养度假别墅/北京凡山温泉度假别南京香樟华苹温泉度假别墅苏州温泉1858滨水度假别墅/马来西亚PangkorLautResont水上度假别墅海南三亚半山半岛浙江淳安千岛湖开元度假村城郊生态度假别墅/南海南国桃园度假别墅是是目前旅游游度假项目目住宅类产产品的主力力，在产品品打造和运运营方面突突出其旅游游度假的特特点。产品分类产品特点核心功能居住功能商务功能情感功能休闲娱乐功能投资功能客源特殊具有别墅产品的奢华、私密性特征占有旅游度假的稀缺资源集观光、休闲娱乐于一体价格昂贵五大产品特征二、度假别别墅产品面积跨跨度大，尽尽可能多的的扩大产品品线，降低低风险，户户型设计酒酒店化，度度假功能优优于居住功功能，营造造度假氛围围，通常是是精装修，，并有奢华华产品配置置扩大产品线线降低风险险在江浙一带带，别墅户户型面积总总体来说偏偏大，一般般在300平方米以上上。海南地区，，别墅利用用时间段，，户型面积积中70-200平方米。观景功能优优于居住功功能度假别墅设设计特别要要照顾到客客户的观景景需要。结合当地的的气候特点点设计宜居居户型，巧巧用阳台、、露台、架架空层、架架空廊等设设计。创造出度假假气息观景需要打破常规面积跨度大大别墅强调享享受和度假假感模糊客厅、、卧室、卫卫生间的界界线，营造造出不同于于日常生活活的浪漫度度假气息。。一般采用全全装修，根根据装修标标准不同，，选择配置置二、度假别别墅度假别墅类类项目的建筑风格特特征：建筑筑风格鲜明明，风格定定位结合旅旅游主题，，体现地方方特色区域

长三角海南黄山建筑风格

西班牙+现代欧式+现代泰式西班牙地中海徽派徽派项目特色江南一带度假别墅建筑风格注意与江南山水特色相融合，风格不十分突显海南度假别墅建筑突出热带滨海特色，引入东南亚建筑风格，建筑十分富有异域风情灰墙白瓦、马头墙、曲径回廊就是典型的徽派建筑风格典型项目

千岛湖开元度假村绿城千岛湖玫瑰园清水湾星海传说东和福湾德懋堂徽府项目展示

世界上的顶顶级别墅以以西班牙式式、意大利利式、法式式三大经典典建筑风格格为主；国内旅游地地产项目中中的别墅也也多采用西西班牙地中中海、法式式或欧美简简约建筑风风格；度假别墅类类项目需要要结合地域特特征，植入入当地风土土人情及文文化特色。。二、度假别别墅度假别墅类类产品的园林林与度假主主题相协调调，园林风风格与度假假区景观及及文化相一一致，园林林与建筑融融合，景观观延伸到建建筑国内的度假假别墅园林林风格可分分为西班牙牙地中海式式、法式、、中式、东东南亚热带带雨林风格格等；经典的园林林设计并不不单纯是一一种风格，，而是在异异域风情中中融入中式式园林精髓髓。二、度假别别墅“海南”东南亚热带风格融入中式园林精髓变换的海景热带特色高大的椰子树，典型的特带植物展现特带风情讲究回廊隔而又不全隔的雅致，若干别墅自成组团，并以围墙或是水系相隔，形成风格独特，很值得玩味的院落空间火红的凤凰花等婀挪多姿的热带植物青石板、鹅暖石、麻石的运用，典型的东南亚材料中国江南水乡园林庭院的精华，讲究水系环绕。度假别墅空空置期长，，对物业委委托管理要要求较高，，多数项目目提供委托托出租服务务以提高客客户投资收收益管家式服务务，提高项项目品质引入世界一一流管理公公司高智能、私私密化项目目配套，强强调项目享享受感高尔夫球场场提供个性化化服务物业管理入入户私家泳池、、花园风情商业街街服务配套二、度假别别墅度假公寓是是在不降低低项目整体体档次的前前提下延长长产品线的的产品，建建造上强调调观景，建建筑排布以以景观为核核心，产品品面积跨度度大，不同同楼层价差差悬殊普通住宅建建筑排布一一般都是南南北朝向，，而度假公公寓注重的的是景观面面，当项目目东面临海海或临湖时时，度假公公寓的排布布将以景观观面为主采采用东西朝朝向，为的的是更好的的利用地区区的自然景景观资源。。绿城千岛湖湖度假公寓寓围绕湖景景的建筑排排布千岛湖湖面面绿城千岛湖湖户型与景景观资源位位置示意图图度假公寓每每一户户型型在设计时时一般都围围绕景观面面，尽量使使户户都做做到景观可可视，户型型跨度从70-1000平米度假公寓项项目景观设设计与旅游游景点保持持相同风格格，成为旅旅游景区的的延伸，景景观和建筑筑融为一体体。三、度假公公寓户型以精装装修为主，，设计酒店店化，弱化化功能的齐齐备，强化化空间的舒舒适购房者以投投资为主，，一般不会会在公寓中中长期居住住，所以一一般开发商商都会选择择以精装的的形式把房房子交给购购房者，做做到拎包入入住，并便便于后期经经营出租。。度假公寓是是给人们在在度假旅游游时提供居居住服务的的项目，则则舒适度是是产品首先先要考虑到到的。所以以一般的度度假公寓在在户型设计计上采用酒酒店化的设设计，弱化化厨房、储储藏空间，，强调卧室室客厅的舒舒适度项目装修项目装修绿城千岛湖度假公寓精装兴隆温泉高尔夫度假公寓精装半山半岛精装太湖国际社区精装陵水富力湾精装三亚·海岸名都精装鲁能三亚湾精装鸿威海怡湾畔精装融汇国际温泉城毛胚融汇国际温泉城毛胚绿城千岛湖湖度假公寓寓户型图通过大面积积阳台，让让住户能最最大限度的的观景，总总体的装修修标准高端端化，一般般不低于4星级酒店的的装修标准准。三、度假公公寓六、会所与普通会所所相比，旅旅游度假项项目会所对对商务设施施和服务要要求较高，，常有多功功能会议厅厅及相应服服务，此外外可能有休休闲茶座、、多功能室室、商务中中心等。旅游度假类类会所的运运营通常与与高尔夫、、游艇的运运动设施相相结合，由由俱乐部经经营。旅游地产项项目的会所所通常与商商业街、休休闲娱乐运运动项目相相配合，按按其功能特特征形成休休闲娱乐类类、运动类类、商务类类三大种类类。常见的会所所功能主要分类常见功能设置运动类健身房、室内外游泳池、乒乓球馆、羽毛球馆、网球馆、壁球馆、室内攀岩、篮球场、高尔夫球场休闲娱乐类桌球房、桑拿房、SPA、KTV、棋牌室、阅览室、儿童活动室商务类咖啡厅、休闲茶座、酒吧、多功能室、商务中心普通社区会会所与旅游游地产会所所功能比较较功能普通社区会所旅游地产会所运动类小而全，以大众化运动项目为主，如健身房、羽毛球、乒乓球、网球等结合项目自然资源，设定有特色的配套运动项目，如高尔夫、游泳池、攀岩等，也可能设有健身房、网球馆等传统运动场地休闲娱乐类大众化，以桌球房、棋牌室、阅览室等为主，通常无甚特色相对高端，常有桑拿房、SPA、儿童活动室等，有时也有KTV和棋牌室商务类要求较低，功能简单，有时甚至无商务类会所配套对商务设施和服务有一定要求，常有多功能会议厅及相应服务，此外可能有休闲茶座、多功能室、商务中心等现代旅游地地产会所主主要为提供供配套功能能会所和与与高尔夫、、游艇等俱俱乐部结合合的专业高高档会，会会所选址需需要和商业业街等其他他配套设施施协调多点发展保保证了各类类配套项目目拥有独立立的充分的的发展空间间，也有利利于各项目目进行专业业化的经营营管理目前大多数数旅游地产产项目没有有设置专门门大规模集集中性的会会所，而是是将传统的的会所功能能分拆分到到各个配套套的餐饮、、娱乐、休休闲、运动动等设施或或项目上，，并有可能能将其中的的一部分交交由专业公公司进行经经营。优势例：观澜湖湖高尔夫大大宅会所功功能列表项目面积总面积各国风味餐饮世界杯廊63000㎡锦标赛廊500㎡千树里桃园春晓高尔夫专卖店3550㎡大型中式宴会厅3000人会议厅5000㎡艺术长廊主题SPA水疗按摩3600㎡雪茄酒吧瑜珈健身桌球室温泉浴池网球场及羽毛球室水上活动中心浪涛池38间多功能贵宾厅由于酒店和和商业街的的存在，会会所大部分分功能将由由酒店提供供，会所是是否设置、、设置规模模、功能选选择均需和和酒店、商商业街统一一规划六、会所类类配套项目目研究针对当前旅旅游地产开开发中的主主要资源类类型，重点点研究三类类旅游地产产项目的开开发模式：：岛屿项目旅游城市非非成熟景观观区项目山地坡地项项目基于开发理理论的项目目研究岛屿项目开开发要点点解读杭州千岛湖湖开元度假假村【独立开发】依托资源：杭州千岛岛湖项目规模：300亩产品选择：半岛度假假别墅、五五星级标准准度假酒店店娱乐配套：餐饮、临临湖SPA、临湖游泳泳池、游艇艇俱乐部淀山湖畔涵涵璧湾【独立开发】依托资源：上海淀山山湖项目规模：80万平方米产品选择：别墅娱乐配套：会所、游艇岛屿项目典型案例舟山凤凰岛综合合旅游项目【独立开发】依托资源：舟山群岛项目规模：170亩产品选择：别墅、酒店、、游艇、高尔夫夫娱乐配套：净化海水游泳泳池、海水足浴浴、高尔夫练习习场、淡水垂钓钓场、近海海钓钓、野外烧烤等等青山湖郡原列岛岛花园【独立开发】依托资源：浙江青山湖项目规模：268亩产品选择：3300米水岸线，1个本岛，1个半岛，3个小岛，1个游艇码头，8000平方米精品岛屿屿会所酒店，1个岛屿特色SPA，约90栋游艇别墅。长兴岛桔园度假假村【部分开发】依托资源：长江入海口项目规模：10余万平方米产品选择：别墅、酒店娱乐配套：桔洲穹庐、高尔尔夫练习场、CS真人射击场、游游泳馆、桑拿中中心、会务中心心、橘园人文价值提升度假先行项目定位完善配套产品打造岛屿项目开发成成功需要多种要要素的推动分阶段开发岛屿项目岛屿与陆地间的的交通问题，需需要有直接的桥桥梁公路，方便便人、车出行，，因此岛屿开发发以接近陆地为为主基础设施岛屿项目与陆地脱离，项项目的可进入性性，岛屿内生活活设施，生活环环境是项目能否否开发的前提，，交通、基础设设施首先完善岛屿项目完善配套交通设施资源环境岛屿内水、电、煤气、、通讯等基础设施完备备，保证岛屿项项目能够运作。。对岛屿环境进行行美化和修正；；建设滩涂、净化化水域岛屿与陆地直接接相连，实现驾驾车直接直接到到达，保证岛屿屿生活设施的供供应安全和生活活的便利性岛屿项目完善配套千岛湖开元度假假村半岛项目，与陆陆地直接相连上海涵壁湾沿湖群岛，岛屿屿间以道路相连连舟山凤凰岛独立多岛以道路路与陆地相连青山湖郡原列岛岛花园半岛和独立岛，，以道路链接主动高端定位资源价值：岛屿具有无可替替代的私密性，，具有与世隔绝绝的先天条件，，能实现宁静的的度假生活，具具备打造高端私私密性度假空间间的条件客户基础：位于发达城市圈圈的岛屿项目具具有广泛的高端端度假客户，而而追求第一居所所的中低端客户户不会考虑远郊郊岛屿产品岛屿项目项目定位岛屿具有独特的的亲水资源和绝绝佳的私密性，，是休闲度假胜胜地，针对休闲度假假客户以高端为为主，当前岛屿屿类项目主要采采用高端定位绿城千岛湖度假假公寓杭州青山湖郡原原列岛花园上海淀山湖畔涵涵璧湾以喜来登酒店带带动整体高端形形象，公寓单价价达4万以上，最大户户型上千平米以喜来登酒店带带动整体高端形形象，公寓单价价达4万以上，最大户户型上千平米以喜来登酒店带带动整体高端形形象，公寓单价价达4万以上，最大户户型上千平米挖掘历史文化，，岛屿自身或所所在水域通常都都具有一定文化化历史产品升级文化遗址历史名人风土人情古建筑强调文化的挖掘掘和概念的创新新是提升项目利利润的关键岛屿项目人文价值提升文化赋予和创造造，弥补滨江类类产品的“高复复制”性，赋予予项目独特性，，创造产品价值值文化注入和品牌牌营销：从新安江水库到千岛湖，改变的，不止是名称……新安江水库千岛湖岛屿项目人文价值提升度假先行高星级酒店——已成为度假类项项目必备产品，，成为重要的价价值支撑和度假假功能提供体游艇——在适合的条件下下游艇项目是休休闲度假活动的的主题温泉、高尔夫等等——根据项目规模、、项目定位设置置，是项目价值值的重要支撑点点岛屿项目度假先行岛屿类项目多处处于远郊，项目目价值的实现需需要客户的亲身身体验，因此优优先规划和打造造度假产品是项项目价值实现的的捷径高星级酒店游艇高尔夫项目名称项目规模开发类型度假产品杭州千岛湖开元度假村300亩独立开发，半岛五星级酒店、游艇俱乐部、会所，商场、中餐厅、西餐厅、休闲吧、足浴、桑拿、KTV包厢、SPA、游艇俱乐部、美容中心、桌球室、乒乓球室、棋牌室、儿童嬉水池、室内恒温游泳池舟山凤凰岛170亩独立开发，岛屿五星级酒店、全海景独岛式企业会所、私人海景花园别墅、游艇会，净化海水游泳池、海水足浴、高尔夫练习场、淡水垂钓场、近海海钓、野外烧烤等项目青山湖郡原列岛花园268亩独立开发，多岛游艇码头，岛屿会所酒店，岛屿特色SPA，游艇别墅上海涵璧湾80万平米独立开发，围湖多岛别墅、会所、恒温游泳池、健身中心，生态SUP馆，休闲茶婵，娱乐，宴会厅，中西餐厅，超市、游艇码头等长兴岛桔园度假村10万平米开发岛屿的一部分别墅群、宾馆楼、健身娱乐项目桔园度假村室内游泳馆、桑拿中心、会务中心、壁球馆、攀岩区、健身区、网球场、桌球区、大型迪高歌舞厅、KTV包房、棋牌室等健身娱乐设施高尔夫练习场，CS真人射击场岛屿项目度假先行酒店、游艇、会会所是岛屿项目目实现旅游度假假功能的主要产产品，酒店多采采用高星级以奠奠定项目高端形形象，游艇一般般由游艇俱乐部部经营，码头出出租，在项目规规模允许下，部部分项目打造高高尔夫练习场岛屿项目度假先行绿城千岛湖度假假公寓，优先引入喜来来登酒店，打造造游艇码头，建建造高档会所，，通过样板示范范区实现体验式式营销桔园度假村内有岛内唯一一一家三星级旅游游涉外饭店及中中国绿色4A饭店，内设新建建的高尔夫练习习场淀山湖畔涵璧湾目前已建起水水上运动场、游游艇俱乐部、保保龄球场等岛屿项目产品打造产品打造的关键键点一：建筑排排布以资源为核核心建筑排布：水系系导入，亲水排排布水域广泛是岛屿屿的核心优势，，建筑排布围绕绕水景资源。别墅类产品亲水水而建，如千岛岛湖开元度假村村、淀山湖畔涵涵璧湾；度假公公寓产品强调望望见水景，如绿绿城千岛湖度假假公寓淀山湖畔涵璧湾湾绿城千岛湖度假假公寓作为以湖景为核心资源的旅游地产产品，淀山湖畔涵璧湾及千岛湖公寓都充分抓住了湖景资源的精华作为其最重要的卖点，其收益远不仅仅来自产品本身，更对整个项目起到了有效的提升作用。

岛屿项目产品打造产品打造的关键键点二：产品设设计酒店化，产产品线丰富产品线：产品高高端定位，产品品线拉长岛屿项目客户类类型以高端为主主，但因非第一一居所，户型面面积跨度较大，，如绿城千岛湖湖度假公寓，既既有迷你别墅，，又有大面积豪豪宅产品从70平米1房到1000平米大户型；淀淀山湖畔涵璧湾湾别墅有5种户型，面积从从760平方米到1323平方米不等产品设计：户型型设计酒店化，，精装交付为主主岛屿类度假产品品非第一居所，，客户居住时间间较短，兼顾出出租经营的作用用，因此采用酒酒店化设计，强强调观景平台，，弱化厨房等居居家设计客户异地购买较较多，因此多采采用精装交付淀山湖畔涵壁湾湾千岛湖度假酒店店产品高端化户型酒店化区域起步期：此时资源价值一一般、缺乏相关关配套，需要与与政府合作完善善配套，从整体体品牌形象着力力打造快速开发期：准现房交付，缓缓解异地售房压压力，分期开发发，保证现金流流区域成熟期：区域成熟项目较较多，竞争压力力大，需要通过过创新突破竞争争分阶段开发探查阶段参与阶段发展阶段基础设施建设吸引客户；加快建设项目迈入正轨合理有序的开发发模式、明确的的客户选择是项项目成功的助推推力岛屿项目分阶段开发岛屿项目分阶段开发发展阶段（2002-2006年）参与阶段（1992-2001年）探查阶段（1982-1991年）滨湖度假酒店、私人豪华游艇、水上康体健身逐渐成为千岛湖旅游发展的三大休闲产业；千岛湖综合型房地产市场快速成长，各品牌开发商纷纷进驻，并获得收益1997年接待游客65.8万，比1991年上升了139.3％，实现门票收入2858万。旅游景点实现了从量到质的提升，极大提高了千岛湖湖区景点的品位。受城市、交通、市场等制约，千岛湖旅游的吃、住、行、游购、娱乐等旅游要素发展不平衡，产业规模小，投资少，缓慢发展。2002年，县政府提出千岛湖旅游要从单一观光型旅游向观光、休闲、度假、商务、会展、运动的综合型旅游发展；2006年杭千高速通行，成为旅游区旅游业发展的转折点。典型项目：开元度假村开发建设东南湖区桂花岛，标志着千岛湖旅游正式开始起步。典型项目：鱼味馆饭店1993年，淳安县政府出台了“谁投资、谁经营、谁受益”的鼓励政策；1998年《千岛湖风景区总体规划》正式实施。2000年，成为全国首批级旅游区典型项目：海外海大酒店、凤凰休闲度假村阶段特征阶段特征阶段特征大事件大事件大事件千岛湖旅游度假假区的发展历程程表旅游区非成熟景景观区项目开发发要点解读旅游区非成熟景景观区项目如何何开发？问题症结：缺乏乏强势资源向已有成熟区靠靠、分享成熟旅旅游区客户资源源通过产品规划及及景观打造，使使项目融入度假假大区域借势打造人工旅游资资源，如人工温温泉、高尔夫球球场、游乐场、、公园等，创造造全新概念，如如常州恐龙园（（无恐龙）造景核心解决途径：：概念创新价值突破点一向成熟旅游区、、强势影响力区区域“靠”，分分享成熟区品牌牌价值【案例借鉴】三亚山水国际借鉴点：向三亚靠，分享享成熟区域客户户资源三亚山水国际——借势三亚【案例借鉴】概况：山水国际总占地地面积为2351亩，总建筑面积积逾100万平方米，综合合容积率为0.56，绿化率50%，其产品形态包包括独立别墅、、联排别墅、双双拼别墅、叠拼拼别墅、多层住住宅、小高层住住宅、酒店式公公寓、水上餐厅厅及商业步行街街等地理条件：位于于三亚市区，非非一线海景，项项目自身缺乏自自然资源，利用用其三亚市区的的地段优势，分分流度假客户。三亚山水国际——位于三亚非一线线海景区域，占占地逾两千三百百亩，缺乏景观观资源，依靠产产品打造，融入入三亚度假区，，分流度假客户户三亚山水国际【案例借鉴】引入水系，营造造热带水景效果果项目外部景观不不具备优势，通通过内部景观打打造，营造出热热带海景效果，，融入三亚旅游游区，实现快速速销售和溢价在外部资源缺乏乏的情况下，强强化内部景观打打造，营造热带带园林效果，形形成集度假旅游游、文化娱乐、、健康休闲、生生活居住于一体体的“山水国际际村”开发水上游乐设设施，水上餐厅厅等，增添项目目娱乐性丰富产品类型，，延长产品线，，扩大客户范围围，与一线海景景高价项目形成成差异化价值突破点二打造商业化旅游游资源，如人工工温泉、高尔夫夫球场、游乐场场、公园、奥特特莱斯等，通过过产品提升项目目价值【案例借鉴】观澜湖高尔夫东部华侨城观澜湖高尔夫位位于深圳，横跨跨20平方公里高尔夫夫绿地的观澜湖湖国际顶级豪宅宅区。项目区位12个国际级球场216洞规模的世界第一大高尔夫球场亚洲第一大网球中心多家国际商务休闲酒店及会所大型国际会议中心亚洲最大的SPA中心综合商业美食运动休闲设施分别由世界第一男、女教练主持的两间高尔夫学院中国最大规模的高尔夫物业地产项目“链式”服务1997年，观澜湖晓峰峰居别墅正式入入市，赢得市场场积极追捧。2002年，观澜湖获““中国深圳地地产高档楼盘成成功开发典范””。2003年，高尔夫大宅宅入市，成为国国内最受瞩目的的别墅住区之一一。2004年12月，高尔夫大宅宅荣登“中国十十大超级豪宅””。2005年9月，观澜湖黄金金岭别墅入市后后迅速售罄。2005年11月，在“宾利国国际地产奖”中中荣获两项五星星级大奖。2006年4月，观澜湖•翡翠湾103栋别墅一日售罄罄。2007年1月，观澜湖赢得得2007－2018连续12届高尔夫世界杯杯举办2007年7月，224套观澜湖•上堤在1.5小时内全部售罄罄。观澜湖大事记【案例借鉴】观澜湖高尔夫地地产——以高尔夫提升价价值借助高尔夫这一一最具贵族气质质的休闲运动作作为载体，通过过酒店、球场、、会所、宅邸和和一系列休闲娱娱乐项目和服务务，形成自身完完整的产业链条条，成功营造了了一个国际化高高端时尚生活圈圈层。项目引擎物导入入分析高尔夫+优质自然景观项目选取了高尔尔夫球这个最具具贵族气质、最最绿色、最阳光光的项目作为出出发点和承载整整个模式的平台台，从而突出了了尊贵、高雅、、时尚、健康、、精彩、世界一一流的理念和特特质。该项目市场定位位于最高端的国国际时尚生活圈圈层。明确是为为社会财富精英英、成功人士准准备的，从而成成为一种成功的的象征、身份的的象征。从而最最大限度里利用用了高尔夫以及及优良的自然景景观这两大引擎擎。项目引擎物导入入分析物业配比分析乡村俱乐部观澜湖高尔夫大宅大卫利百特高尔夫学院观澜湖辛迪瑞高尔夫学院高尔夫水疗度假酒店及赛维纳酒店观澜湖高尔夫地地产观澜湖高尔夫项项目的引擎物是是高尔夫+优质自然景观。。项目围绕高尔尔夫主题配置了了多个高档次且且别具特色的项项目，形成了一一个完整的高尔尔夫旅游休闲产产业链。【案例借鉴】观澜湖土地运营营策略观澜湖土地运营营的目标是通过过与旅游产业、、休闲产业的结结合参与城市运运营。整体思路是通过过科学的规划，，先造环境再造造城，以此提升升并发挥土地的的最佳状态，使使环境成为整个个社会发展的有有力承载者。观澜湖项目目运营策略略策略一：首首发造景策略二：先先做配套后后造城策略三：依依托旅游休休闲资源打打造旅游住住宅项目策略四：利利用文化价价值做营销销观澜湖高尔尔夫地产观澜湖模式式采用先造造环境再地地产，先造造配套再造造项目的模模式，通过过休闲度假假产业的打打造和运营营提升项目目土地价值值。【案例借鉴】不做地产，做生活观澜湖高尔夫不仅仅是为地产而地产，而是引进系统论观点，创造一个相对完善的产品和服务的系统，为消费者提供的是一种国际高端时尚生活方式。滚好“活地”雪球由于该项目所提供的产品和服务，是围绕着国际时尚生活方式而展开的系统。这种模式是一个动态的过程，促使企业在同一片土地上长期持续运营。我的地盘，少数人的桃源“观澜湖模式”不造传统意义上的城，也不造传统意义上的城区，所以不是无条件对社会完全开放。领地的相对封闭，确保其所提供的高端时尚生活方式的纯粹性。刚柔相济，软硬并行大力营造国际化氛围，不仅规模世界最大，硬件国际一流，建筑风格充分体现异国风情，而且管理模式、行为方式等软件，尤其是人文环境的国际味越来越浓。一直被追赶，从未被超越由于观澜湖高尔夫项目定位于市场最高端，突出了物以稀为贵，所以预留的升值空间相对而言要大得多。不做新城，做产业这种模式超越了简单的地产开发模式，从开发商与政府角度而言，在土地运营、体育休闲产业等方面，令业界对这种开发模式有了观念性的转变。而从消费者方面来讲，则体现在对居住形态与居住氛围的观念改变。【典型案例】观澜湖高尔尔夫地产“观澜湖模模式”融体体育经济、、赛事经济济、商务经经济、休闲闲经济及房房地产开发发于一体，，最终令观观澜湖豪宅宅物业具备备了普通楼楼盘无法企企及的独特特优势。东部华侨城城【案例借鉴】华侨城旅游游+地产的开发发模式，通通过打造主主题公园营营造度假氛氛围，实现现旅游地产产项目开发发东部华侨城城是国内首首个集休闲闲度假、观观光旅游、、户外运动动、科普教教育、生态态探险等主主题于一体体的大型综综合性国家家生态旅游游示范区（（中国国家家旅游局和和国家环境境保护部联联合授予）），体现了了人与自然然的和谐共共处地理位置：：中国深圳圳大梅沙占地面积：：9平方公里投资资金：：35亿元开发时间：：2004年12月30日动工建设设，2007年7月28日项目一期期开放，，耗时938天主要板块:大侠谷生态态公园、茶茶溪谷休闲闲公园、云云海谷体育育公园、华华兴寺、主主题酒店群群落、天麓麓大宅等六六大板块三大谷大侠谷生态态公园、茶茶溪谷休闲闲公园、云云海谷体育育公园三大山地主主题小镇“茶翁古镇镇”、“茵茵特拉根温温泉小镇““和”海菲菲德小镇““，主题酒酒店群落大大多建在此此。其中““茵特拉根根温泉小镇镇“建有高高星级酒店店。独栋别墅天麓一、二二、六、七七、八、九九区目前在在售。是总建筑筑面积约20万平方米的的纯独栋别别墅东部华侨城城规划原则则:一、尽量少少扰动或者者不扰动山山、水、植植被；二、、项目建成成后，加强强对山、水水、植被的的保护；三三、充分利利用无污染染、可循环环的能源进进行产品设设置和开发发。华兴寺座落在东部部华侨城的的观音座莲莲山，体现现佛教旅游游文化。包包括：观音音座莲宝像像、华兴寺寺檀越酒店店、妙相禅禅境、《天音梵乐》、大雄宝殿殿、众香界界、香积斋斋、归一阁阁、云水堂堂等。华兴寺东部华侨城城【案例借鉴】先规划后开开发，先旅旅游后地产产，深入挖挖掘项目文文化和自然然资源价值值，投资打打造旅游度度假公园、、寺庙等，，提升区域域旅游价值值大侠谷探险险乐园茶溪谷度假假公园茵特拉根小小镇海菲德小镇镇茶翁古镇大华兴寺茵特拉根酒酒店东部华侨城城瀑布酒店店东部华侨城城房车酒店店天麓独栋别别墅大华兴寺菩菩提宾舍云海谷高尔尔夫会员球球场公众球场特色酒酒店休闲闲娱娱乐乐体育育健健身身东部华侨城城【案例借鉴】坡地项目开开发要点解解读坡地项目如如何开发模模式坡地资源分分析资源优势：：具有山地景景观资源，，环境优美美，项目易易产生层次次感，位于于城市郊区区，适合开开发休闲度度假项目和和第二居所所开发难点：：资源可替代代性强，不不够强势，，远郊陌生生区域缺乏乏价值诉求求点，价值突破方方向一、深入挖掘文文化价值，，利用古建建筑，民俗俗文化等吸吸引游客，，将文化价价值嫁接到到地产项目目二、打造休休闲娱乐项项目，温泉泉、高尔夫夫、游乐场场等，提升升项目价值值价值突破点点一深入挖掘文文化价值，，利用古建建筑，民俗俗文化等吸吸引游客，，将文化价价值嫁接到到地产项目目【案例借鉴】成都芙蓉古古城借鉴点：从川西民居居切入，通通过营造中中式复古建建筑，川西西民俗文化化氛围实现现旅游地产产盈利【典型案例】成都芙蓉古古城项目位置：：芙蓉古城位位于成都西西郊青羊界界，新成温温公路成-温-郫生态城市市带快速通通道旁，交交通便利，，距市区二二环路仅10余分钟车程程，与外环环路文家立立交桥相距距仅1000米，2001年开始全面面启动。项目定位：：集居住、度度假、休闲闲、投资于于一体、融融合各种中中国民居建建筑风格、、以成都地地域文化为为项目内涵涵的老成都都缩影式的的极富传统统色彩的小小区项目规划：：芙蓉古城总总投资逾2亿元，占地地约810亩，项目容容积率0．26，规划总建建筑面积13万多平方米米，绿化率率达66.8%，分川西区区、苏州区区、云南区区、紫宸园园、唐风区区五大区。。芙蓉古城项项目从川西西民居文化化切入，融融合多种民民居建筑风风格，打造造复古建筑筑群，通过过对古建筑筑和川西文文化的渲染染，构筑项项目文化价价值。项目将居住住区、老式式建筑、博博物馆、祠祠堂、庙宇宇、会所、、宾馆等完完美结合，，中间穿插插人造山坡坡景观和水水环境，即即利于居住住又方便休休闲。"芙蓉古城"包罗北方皇皇家园林、、江南私家家园林、四四川古典园园林、岭南南庭园等，，根据不同同风格住宅宅院落作园园林布置，，在差异中中达成统一一，于对比比中体现缤缤纷。由川西民居居、江苏民民居、云南南民居、唐唐风建筑组组团架构了了芙蓉古城城的住宅体体系；它集集居住、度度假、休闲闲和投资于于一体。住住宅2层为主，建建筑面积42~212平米，巧妙妙组合各种种特色建筑筑符号，外外观古朴，，住宅内部部实用性强强。项目的功能能配套齐全全，不但有有温泉浴音