土地增值税合理避税的各种对策之欧阳与创编

欧阳与创编

土地增值税税务筹划税的各种策略时间：2021.03.08

创作：欧阳与一、要做到何合理避税首先我们就熟悉这个业及相关税及定义，就地增值税来，主要可从

以

下

几

个

方

面

理

解：1、土地值税的征对象是纳税转让房地产取得的增值额此项增值额纳税人转让地产取得收入减除税法定的扣除项目金额后的余额2、土地增值只有对有转让的房产征税，对继承、赠与方式无偿转房地产，则予征税。3、以房产转让到资、联营企，暂免征，转让，

征

税。合作建房建后自用的，免，建成后让的，征税

。企业兼并转让房地产的，暂免。交换房地产，单位之间换征税，个之间互换经当地税务机关核实，免征。房地产抵押抵押期间不，期满偿还务本息不欧阳与创编

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征，期满不能还债务，以房地产抵押的征房

地

产

出

租

不

征

。房

地

产

评

估

增

值

不

征

。国家收回房地产产权免征。土地使用者转让、抵债或置换土地征税。首先大概的税与不征税围我们明白，这就有于我们进行续的筹划，下来就是解实际核算问题了，合避税的目的就是在合法范围内用规的方式合的降低企业收成本，增利润，那合理避税主就可以从两面入手了，是从成本手，关于成的问题可参本论坛的另篇文章，是从收入入。首先税收本的降低就日常发生各项支出开，要想少交，自然就要办法从成上下功夫，收入保持不的情况下，本费用增了，实现的值额自然就低了，那么也就少了首先我们要了解可以扣除的项目二、土地增值税可扣除项目：1、取得土地使用权所支付的金额1）、以出让式取得土使用权时，支付的土地

出

让

金2）、以行政拨方式取土地使用权，为转让欧阳与创编

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土地使用权时按规定补缴的土地出让金3）、以转让式取得土使用权的，支付的地价

款2、开发地和新建及配套设施成本（简称地产

开

发

成

本）（）、土地征用及拆迁补偿费

、

前

期

工

程

费（

3

）

、

建

筑

安

装

工

程

费

、

基

础

设

施

费（

5

）、

公

共

配

套

设

施

费6）、开发间费：直接织、管理开项目所发生的费用，括工资、福费、折旧费修理费、公费、水电费、劳动保护费等等。3、开发地和新建及配套设施（简称房地开发

费

用）主要指与房产开发项目关的管理费、销售费用

、

财

务

费

用

。4

、

转

让

房

地

产

有

关

的

税

金主要有：营税、印花税、城建税教育费加5、财政部确定的其他扣除项目从事房地产发的纳税人许按取得土使用权时欧阳与创编

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支付的金额房地产开发本之和，加％扣除6、旧房及建筑物的评估价格。以上内容都解后，就可根据上面的容来找相的

方

法

了

。三、

合

理

避

税

具

体

方

法

：1、均衡值额的方：对于不同价水平的不地区同时开发个项目，可一段时间内生的各项发成本进行大限度调整摊，将获得增值额最限度的平均保持各处开项目增值率致相同，低某段时间值率过高的象从而节省分税款的纳

。2、增加接费的方：比如可以房地产开发本中的开发间费的筹划，在组织人事排上可相的将总公司些人员放到目中或兼职每一个具项目中去，么此类人员生的相关费可以分摊份至房地产发成本中去增大增值税许扣除项金额。3、房地产开发费用中的财务费用筹划：（、凡能按转让地产项目摊并提供金机构证明的，允据实扣除，最高不得超按商业银同期贷款利计算的金额其他房地产发费用，欧阳与创编

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取得土地使权所支付的额和房地产发成本金的

5%

以

内

计

算

扣

除。房地产开发用＝允许扣的利息＋（得土地使权支付的金＋房地产开成本）×扣除比例5%以内）①（、凡不能按让房地产目计算分摊利息支出或能提供金融构证明的，息支出要入房地产开发费用一并计算扣除。房地产开发用＝（取得地使用权支的金额＋地发成本）×扣比（以内②以上两类计扣除的具体例，由省级民政府具体规定。房产开发企业进行房地产发时，如公式①中的息支出大于式②计算出利息支出则企业应正分摊利息支并提供金融构证明；果前者小于者，则企业以不按照转房地产开项目计算分利息支出，不提供金融构证明，样可以使扣项目金额增，土地增值的计税依减

少。例如，某房产开发公司发一批商业房，支付的地价款为600万元，开发本为，000万元，设按房地产发项目分摊息且能提供融机构证的应扣除利为100万元，如何为该司利用利扣欧阳与创编

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进行筹划？果应扣除的息支出为万元，又如何筹划呢设当地政府定的两类扣比例分别5%

和

10%

。

筹

划

过

程

如

下：首先，计算取得土地使权所支付的额＋房地产开发成本（）＝（600＋1000×5%＝

80

（

万

元）其次，判断允许扣除的息支出为

100万元时，由于100>80所以该公应严格按房产开发项目分摊利息提供金融机证明，这样可以按万元扣除，则只能按万元扣，计税依将增加20万元，造多缴税款当允许扣除利息支出为万时，由于70<80所以应择第二种计方式，即不按地产开发项分摊利息或向税务机提供有关金机构的证明这样可以多除10万元利息支出，少计税依据10万元，合理降低负。4

、

收

入

分

散

法将可以分开独处理的部从整个房地中分离，比如房屋里的各种设施当住房初步工但没有装设备及装、装饰时便购买者签订地产转移同，接着再和购买者签订设备安装及装潢装饰合同，税人只就第份合同上注金额缴纳欧阳与创编

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地增值税，第二份合同注明的金额于营业税税范围，不计征土地增税。这样就得应纳税有所减少，达到节税的目的。5

、

利

用

税

收

优

惠税法规定：税人建造普标准住宅出，增值额未超过扣除目金额的20％，免征土增值税；增值额超过扣项目金额20％，应就其部增值额按规定计税。据20这个比，可以对此行纳税筹划

。首先要测算值增值额与允许扣项目金额比)，然后设调整增值。改变增值的方法有种：一是合定价，如在售过程中增率略高于极税率档次界的增值率通过适当降价格可以少增值额，低土地增值的适用税率从而减轻负。二是增扣除额，主是通过加大入来提高场竞争力。6

、

建

房

方

式

筹

划

法税法规定某方式的建房为不属于土增值税征税范围，用缴纳土地值税。纳税如果能注运用这些特政策进行纳筹划，其节效果也是欧阳与创编

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明

显

的。一种是代建方式。这种式不属于土增值税的征税范围而属于营业的征税范围由于建筑业适用的是％的比例率，税负较，而土地值税适用的％—60的四级率累进税，前者更有利于实现收最大化。因，如果房地开发公司开发之初便确定最终用，就完全可采用代建方式进行开，而不采用开发后销售式。这种划可以是由地产开发公以用户名义得土地使权和购买各材料设备，可以协商由户自己购和取得，只从最终形式看房地产权有发生转就可以了。了使该项筹更加顺利，地产开发司可以降低建房劳务收的数额，以得客户的合。由于公可以通过该筹划节省不税款，让部分于客户是可能的；且这样也会得房屋各面条件符合户要求，低价格也可以强企业的场

竞

争

力。另一种是合建房方式。法规，定，于一方出地，一方资金，双方作建房，建后按比例房自用的，免征收土地值税。比如房地产开企业购得一土地的使用准备修建住，则该企欧阳与创编

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可以预收购者的购房款为合作建房资金。这样，从形式就符合了一出土地一方资金的条件。一般而，一幢住房土地支付价占比例应比较小，这房地产开发业分得的房就比较少大部分由出金的用户分自用。这样在该房地开发企业售剩余部分住前，各方都用缴纳土增值税，只在建成后转属于自己的部分住房时，才就这一部分缴纳增值税。7、有关房产销售中代收费用的筹划房地产开发业在销售不产时，经常代其他部门收取一些如城建配套、维修基金费用。目前，纳税人两种收取方：将代收费视为房产售收入，并房价向购买一并收取；者在房价外向购买方独收取。从地增值税的度分析，种方式的税收待遇是不一样的。按规定，房产开发企业售房时按县及县级以上人民政府求代收的各费用，如果收费用未入房价中，是在房价之单独收取的可以不作转让房地产收入，在计增值额时也允许扣除收费用；如代收费用是入房价中向买方一并取的，要作转让房地产取得的收入税，在计欧阳与创编

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扣除项目金时，可予以除，但不允作为加计20%扣除的基数以上规定然为税收筹创造了空间

。例如，某房产开发公司售一栋商品，获得销售收入3000万元，并当地市政的要求，在房时代收了200万元的各费用。房产开发企开发该商品房支出如下：付土地出让200万元，房地产开发本为万元，其他允许前扣除的项目

合

计

200

万

元。1）如果公司将代收费并入房价，是单独向购房者取，则：允扣除的金额：＋＋200＋＋×20%（万元；增值额为：3000－1160（万）；率；应的土增值为：1840×50%－1160×15%＝

（万元）2）如果公司代收费用入房价向购方一并收取，则允许扣除的额为：＋200＋）×20%＋＝1360（万元）增值额为：＋200－＝1840（万元）；增率为：1840÷1360＝；应缴纳的土地增值：1840×50%－1360×15%＝716（万元）欧阳与创编

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显然，该公无论代收费的方式如何其销售该商品房的值额均为840万元，但采用第二种代收方式即将代收费并入房价，使得可扣项目增加200万元，从而使纳人少缴纳税万元，导致应纳的土地增值税减少。由于在计算地增值税时土地增值税增值额×适用率－可扣项目×适用速算扣除数，无论代收方式如，增值额都不变的，将收费用并房价，可扣项目金额增A，则会得应缴纳土地增值税减：A×适用的速算除系数，果代收的费用较大时可扣除项目加，还可能整体的增率下降，给纳税人带来更大的节税效益。当然，需要意的一点是如果在增值未超过50情况下，于适用的速扣除系数为0，所无论代收方式何，纳税人税负是一样。在这种况下，筹划就没有什么意义了。8、不同增值率的房产是否合并的筹划由于土地增税适用四档率累进税率其中最低税率为30%最高税率为60%，如果对增值率同的房地产并一起核算，有可能降低增值率房产的适用税，使该部分地产的税负降，同时欧阳与创编

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能会提高低值率房地产适用税率，加这部分地产的税负因而，纳税需要具体测分开核算合并核算的应税额，再择低税负的算方法，到

节

税

的

目

的。例如，某房产开发公司时开发、两幢商业用房，且处同一片土地，销售

A房产取收入300万元，许扣除的额为200万元；售B房产共取得收入400允许扣除项目金额100万元，对这两处房，公司是分核算还是合核算能带节

税

的

好

处

呢？（1）开核算时：A房产的增值＝（－200）÷200×100%＝50%适用税30%应纳的土增值税为：（300－×30%＝30（万）；B房产的增值率＝（400－100）＝300%适用税率60%应纳的土增值税为（