房地产项目整体营销策略方案

西山汇的运作目标：

①成功运作本案,并与政府建立良好的合作关系，为后期土地储备打好坚实的基础；②符合市场需求的定位保证本案项目的成功销售并树立符合本区域规划发展的市场形象；③树立本案在本区域的标杆形象,并为公司发展奠定良好的品牌基础；②最大化挖掘潜在客户并提供合理有效的营销推广方案③根据丰富的房地产营销策划经验及市场的把握，全程跟进销售工作，并提出合理化解决方案①本案整体产品定位及营销策略的把握我司能为本案提供的服务:本案目标的沟通④提供项目整体推广包装方案并针对项目分阶段提供合理化媒体推广计划实施方案鸟瞰图本案概况项目占地面积：135亩总建筑面积：26万平方米容积率：3.5绿化率：30%项目四至：北临永引渠，南至双元路东至首钢NEC场区，西至实兴大街项目布局及功能定位：项目共由北、中、南三部分构成，分别为东西走向围合式布局，功能上项目定位于城市综合体，由办公、公寓、商业等多种业态组合相互依存构建而成。项目首期开发中部院落。总建筑面积约12万平方米项目由鼎轩公司斥资重金打造的西部拳头项目。是石景山区重点工程项目之一，属于北京市十一五城市总体规划的一部分。承载着北京西部新经济发展的历史重使。实兴大街永引渠南路小博士双语幼儿园本案石景山区工商局八大处路卢师山庄希望公园京西家美农贸市场西井路工行苹果园储蓄所本案周边现状地段/环境交通/动线周边机能商务氛围地块5分钟半径内公共交通相对较好，但离城铁尚有一段距离；地块不临主交通干道，交通相对不畅有待于进一步改善；1、处于中关村科技园---石景山园区内。实兴大街与永引渠南路交汇处，紧邻永引渠，与西山近在咫尺。自然景观优势明显，人文底蕴较为突出。2、地块周边较为荒凉，配套设施较不健全、落后有待完善；仅有部分研发企业进驻园区，园区内写字楼多为旧厂房改建，配套设施落后匮乏，商业氛围薄弱，尚未形成规模。政务环境：石景山工商局、园区管委会餐饮娱乐/生活配套

KTV和部分底商，

此区域对住宅认同度相对较高，其它类地产物业，市场认同度存在一定性。汇报思路本案战略定位的选择各类物业价值判断北京楼市总揽与区域市场分析本案核心竞争力的挖掘及营销战略的制定本案推广战略及形象的建立顶级写字楼需求企业：上市企业、知名企业、外企驻京办事处、外企国内总部、热门行业企企业……硬件基本要求：核心位置、产品整体设计、冠名权、设备规格、外立面及大堂形象……软件基本要求：贴心品牌物业服务普通写字楼需求企业：发展中企业或普通中大型企业基本要求：IT、金融关注通讯设备及后备发电机服务业关注社圈及环境（周边商务环境、楼宇配套、地理位置及交通）

制造业关注交通便捷性写字楼市场需求特点分析北京写字楼市场分布北京写字楼市场分布情况分析中关村商务区建国门-CBD望京商务区燕莎商务区丰台商务区CRD商务带金融街商务区崇文商务区传统商务区：燕莎、建国门-CBD、崇文区、金融街等区域均以便利的交通、依托金融机构、政务部门形成，并发展成为区域性经济中心；产业商务区：中关村商务区、望京、丰台、石景山等商务区均依托中关村产业园及其相关配套产业，逐步发展起来，并日渐发挥出提升区域经济价值的作用。亚北商务区2007年1月正式确定与之相比，北京西部属于传统的重工业及军事保密重地，其商务发展较其他区域落后。商务办公用房、设备设施极度落后匮乏。目前，区域政策指向性为大量缩减住宅用地的审批，重点发展商务建设，应该说CRD的确定为西区带来新的机遇。成为平衡东西长安街的另一个支点。北京写字楼市场分布北京中关村产业区分布情况分析昌平园海淀园（上地信息产业基地、永丰新技术产业基地）望京电子产业园丰台园大兴生物医药基地石景山园通州园位于市区东部酒仙桥，占地10.5平方公里，是国家“一五”期间重点投资、集中建设的电子工业基地。现有电子骨干企业200家，三资企业29家，国家级电子科研所4家，大中型涉外旅游饭店5家，中高级电子院校5所；已初步建成了以电子信息产业为主的多功能、综合性的电子高科技园区。光机电一体化产业基地重点发展微电子、光电子、数控机床、智能仪器仪表、机器人等主导产业。金桥科技产业基地总体规划面积15平方公里，地处“亦庄新城”规划范围内，以汽车零部件、环保、电子信息和都市工业为主导产业，努力成为技术创新、高新技术产业化、国际合作的基地和示范园区。空间布局为“两区一街”的丰台园，规划面积为8.18平方公里。1991年正式成立以来，丰台园现有高新企业3000余家，涉及电子信息、生物医药、先进制造和新材料、新技术等八个领域，园区就业人口已超过7万人，加快了地区文化的转型提升。北京中关村科技园区“一区五园”的中心区，拥有1.8平方公里的上地信息产业基地和4平方公里的永丰新技术产业基地；目前园区已拥有高科技企业6000多家，以联想、方正、四通为代表的一批颇具实力的新技术企业集团已逐步形成。是1994年国务院批准设立，1999年成为中关村科技园区“七园”之一，政策区域面积40平方公里；园区整体面积近10平方公里，包括中心区和中关村生命科学园。

总体规划面积28平方公里，2006年1月17日，纳入中关村科技园区，吸引国内外科研院所和高校入园建立研发机构和科技型企业，建立一批关键技术的中试放大平台，加速生物科技成果的转化，孵化出具备产业化开发条件的技术成果和高成长性科技型企业；石景山园分为南北两个区域，北1区重点发展以数字娱乐为特色的文化创意产业。吸引龙头创意企业入驻，形成专业化的产业集聚。

北Ⅱ区重点发展电子信息、节能环保、新材料等高新技术产业。形成大小企业协同发展的局面。南区规划面积1.89平方公里，以新建为主，重点发展高新技术产业和符合CRD定位的新兴产业。吸引符合产业发展方向的龙头企业入驻。石景山区，扼守北京的西大门。北枕小西山，西倚永定河，东与市区接壤，先后是蓟国、燕国和幽州的属地。历来就是京畿西北要道和河防重地。至今已有2000多年历史,独特的地域环境，为人们造就石景山政治、经济和文化的丰富内涵，提供了条件。由此,石景山的人文历史,表明京西这片热土自古以来就是文明荟萃之地

见证历史文明.人文底蕴浓厚

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首钢搬迁.改写西区工业史首钢涉钢产业的搬迁，还西部一片蓝天。第二产业正沿着高科、环保、高附加值的方向业迈进。完全城市化的农村经济；新兴的旅游服务业；蓬勃发展的对外经济贸易。是极具发展潜质的新兴城区，具备发展高新技术的坚实基础、环境容量、创新氛围和成长条件。还是北京城区最绿的一隅，人文胜景众多，旅游资源丰富，发展旅游业和第三产业得天独厚。石景山区充分体现了北京科技、智力密集和辐射功能强等特点、拥有较完善的城市化服务功能和丰富的文化，智力资源、是首都西部最理想的延伸区和发展腹地.区位优势日渐突出。

再看石景山………….CRD的诞生……新的北京城市发展战略明确了石景山区“一区三中心”的功能定位，即“城市功能拓展区”和“城市职能中心”、“综合服务中心”、“文化娱乐中心”。“首都休闲娱乐中心区（CRD—CentralRecreationDistrict）”；CRD的基本内涵是“以休闲、娱乐为发展主旋律，以营造京西花园式的生态环境和时尚高雅的文化氛围为基础，打造集休闲、娱乐、会展、购物和商务办公等功能为一体的首都休闲娱乐中心区（CRD）”。中关村科技园区石景山园北区

北京数字娱乐产业示范基地产业培育基地苹果园交通枢纽TSM时代购物花园商务区苹果园交通枢纽商务区东部现代娱乐旅游区银河商务区小CBD京西会展商务区京燕商务区银河商务区石景山未来的经济\文化\政治中心西区小CDBTSM时代购物花园商务区西部休闲旅游区

首钢新兴产业基地雕塑公园地下商务石景山新格局规划石景山区东部着力发展现代商务和文化娱乐业，中部着力培育高新技术产业和现代服务业，西部着力发展旅游休闲业。以打造首都文化休闲娱乐区为主线，逐步形成“一个科技园区、两个休闲旅游区、三个产业基地、六个商务功能区”的产业发展新格局。统筹东中西部协调发展，努力推进产业结构调整，大力提升城市综合服务功能，着力构建和谐石景山，开创现代化首都新城区建设的新局面。

石景山科技园园规划石景山园的功功能定位：以数字娱乐为为特色的创意意产业核心区区以高新技术产产业和总部经经济为主的科科技产业先导导区；以新材料、节节能环保、光光机电为主的的新兴产业发发展区。南区北一区北二区西山汇南三区区域功能的明明确定位,为西区注入了了新鲜的血液液.是增强自主创创新能力的重重要载体，是是带动区域经经济结构调整整和经济增长长的动力引擎擎；是西区经经济发展的晴晴雨表.石景山万达广场本案鼎城雍景四季茂华·璟都会西现代城曦景长安西山赢府国际商务中心如图，区域项项目主要集中中在阜石路以以北，首钢搬搬迁，大量闲闲置的土地、、旧厂房有了了“再利用””的价值。同同时，缓解西西长安街沿长长线一代土地地紧缺的压力力，更加利于于阜石路以北北区域整体规规划的实施与与建设。区域域增值空间越越发凸显。本区域重点在在售项目深度度分析本区域竞争对对手的位置分分析地理位置：石石景山路鲁谷谷大街西侧物业类型：商商业、综合总占地面积：：7万㎡总建筑面积：：28万㎡容积率:4工程情况：目目前工程进度度基本竣工，，家乐福超市等部分商业业即将开业项目概况团队开发商：北京京银河万达置置业有限公司司规划设计：美美国MUAC建筑公司配套自身规划：五星级酒店、、国际连锁超超市、5A级写字楼、多多功能影院、、大型娱乐城城、高档百货、步步行商业街和和综合餐饮娱娱乐中心地下车库周边配套：高质学校,金融银行,医院、四大公公园时尚餐饮石景山万达广广场本区域重点在在售项目深度度分析开发进度开盘时间：2008年4月12日预售证号：（2008）59一期推出E\F两座商住酒店店酒店总套数：：611套放盘套数：1406套（含写字楼楼）入住时间：2009年9月工程进度：一期外立面已已经完成，二二期即将封顶顶产权年限：办办公50商业40年产品产品种类：A\B\C\D写字楼总套数：795套E\F公寓酒店总套数：611套写字楼面积区区间：51.78-175.81主力面积：116.44酒店面积区间：：41-106主力面积区间：：47-55装修标准：精装装修开盘均价：14000-15000元/平米目前成交均价：：12985元/平米目前销售套数：：283套首期销售率：46.3%销售速度：月均均141套存量：：共计计套328套写字楼楼存量量795套付款方方式：：按揭揭、一一次性性优惠幅幅度：：一次次性92折销售分分析客群商住酒酒店投资型型客户户为主主占60%，自用用型客客户占占40%来源：：北京京西部部、西西南部部。以以公主主坟为为核心心辐射，，西至至苹果果园，，南道道六里里桥，，北至至航天天桥的大大致范范围，，占占到70%左右。。客群职职业：：较为为混杂杂，主主要看看中区区域未未来的的发展潜潜力与与增值值空间间。年龄：：35--50岁左右右，有有较为为稳定定收入入或闲闲置的余钱钱。写字楼楼自用型型与投投资型型各占占50%自用目目的改改善目目前的的办公公条件件，购购买价价格相相对其他成成熟的的商务务区域域较为为便宜宜。区区域新新功能能的定位有有长足足的发发展。。石景山山万达达广场场营销推推广核心卖卖点：：城市市综合合体。。城城市繁繁华的的衍进进引擎擎广告诉诉求：：北京京石景景山万万达广广场。。启动动北京京新中中心分诉求求：5A级写字字楼接接轨国国际化化商务务高档国国际酒酒店同同步奢奢华服服务推广通通路：：报广：：北京京青年年报、、新京京报、、京华华时报报网络：：焦点点、搜搜狐、、新浪浪户外：：现场场围挡挡主力通通路：：焦点、、搜狐狐、新新浪辅助通通路：：报广广、户户外、、短信信商业石景山山万达达广场场核心商商业：：家乐福福---20500平米\万千百百货----28520平米\运动一一百----3300平米\一兆韦韦德----2720平米主题餐餐厅----3350平米\神采飞飞扬----3630平米\大哥星星KTV----3950平米\万达影影城----7060平米商业步步行街街-----20170平米石景山山万达达广场场，恢恢弘手手笔，，开创创西区区耀世世盛景景；复复合业业态，，确立立西区区潮流流高度度；超超凡品品质，，提速速西区国国际化化进程程给本案案的启示借鉴1、作为为“订单地地产”的首创创者，，万达达集团团与众众多知知名品品牌签签署了了战略略合作作协议议、使使得万万达广场具具有不不可复复制性性。2、万达达广场场，中中国第第一综综合品品牌。。城市市综合合体所所创造造的经经济价价值和和万达达品牌牌无与与伦比比的品牌牌价值值，使使万达达所到到区域域不仅仅引发发了众众多投投资者者的抢抢购，，而且且还为为城市市创造造了一个有有一个个繁华华的城城市中中心。。3、城市市综合合体，，通过过豪华华酒店店、高高档写写字楼楼、商商业设设施、、商务务公寓寓等多多种业业态的的有机机组合实实现内内部各各种功功能的的综合合互补补，并并相互互依存存，相相互提提升的的价值值关系系。从从而形形成很强的的自我我成长长、自自我更更新、、自我我繁荣荣、持持续发发展的的价值值潜力力，在在提升升自身身价值值的同时创创造高高额的的经济济价值值。警示1、石景景山地地域狭狭小，，且区区政府府在石石景山山区未未来发发展规规划中中已明明确提提出了了控制制建设商品品住宅宅和常常住人人口的的目标标，而而大力力扶持持的公公建设设施又又因投投资金金额数数目庞庞大，，资金成成本会会较高高，投投资回回收期期长，，不确确定因因素增增加，，可能能导致致预期期收益益降低低。2、石景景山区区自身身的消消费能能力较较京城城其他他地区区为低低，如如不能能有效效吸引引周边边城区区（如海海淀））的消消费人人群，，会直直接增增加经经营成成本，，导致致预期期收益益降低低。3、首钢钢的污污染问问题如如不能能与其其企业业转型型同步步完成成，再再加上上北京京军区区等驻驻区的的保密密机关性性质，，以及及八宝宝山革革命公公墓的的的隐隐讳性性，都都可能能导致致投资资者的的顾虑虑重重重。石景山山万达达广场场本区域域重点点在售售项目目深度度分析析鼎城项目概概况团队队配套套地理位位置：：石景景山区区阜石石路与与杨庄庄东路路交叉叉口物物业类类型：：商业业、综综合总占地地面积积：6.5432万㎡总建筑筑面积积：22.2万㎡容积率率：3绿化率率:30%开发商商：北北京实实兴腾腾飞置置业发发展公公司规划设设计：：自身规规划：：大型商商业、、特色色商铺铺、高高档公公寓、、精装小小户型型、高高中档档写字字楼、、步行行商业业街地下车车库周边配配套：：大学：：北方方工业业大学学、首首钢职职工大大学综合商商场：：沃尔尔玛山山姆会会员店店银行：：工行行、建建行、、中行行、农农行、、商业业银行行、光光大银银行鼎城开发进进度产品品销售分分析客群群开盘时时间：：2008年4月16日预售证证号：（2008）101（2008）64一期推推出2、3楼及部部分商商业住宅总总套数数171套，2号楼88套、3号楼83套放盘套套数：：171套住宅宅入住时时间：：2009年10月30日工程进进度：：A\C地块结结构基基本封封顶产权年年限：：办公公50商业40年住宅宅70年产品种种类：：A地块：：7万平米米精装装修大大宅，，辅以以临街街商业业。其其中1栋20层2栋17层，总套数数：270套面积区区间：：114-220平米复复式C地块：：约15万平米米，规规划5A生态写写字楼楼、精精装小小户型型公寓寓、大大型购购物中中心、、商业业街总套数数：写字楼楼面积积区间间：40-80平米装修小小户型型面积积区间间：38-72平米一期开开盘均均价：：15000元/平米（2008）101目前成成交均均价：：14876元/平米目前销销售套套数：：16套首期销销售率率：18.2%销售速速度：：月均均8套存量：：共计计72套（2008）64目前成成交均均价14747元/平米目前销销售套套数：：62套销售率率：77%月均销销售套套数：：32存量：：共计计21套付款方方式：：按揭揭、一一次性性优惠幅幅度：：一次次性98折一期开开盘客客户主主要为为原住住居民民（含外外地来来京经经商人人员）），考考虑住住宅升升级、或或离工工作地地较近近，地地缘性性较强强。年龄区区间：：40左右职业：：以经经商人人员为为主。。鼎城营销推推广商业核心卖卖点：：创新新崭新新生活活时空空，打打造石石景山山地标标性经经典建建筑群群广告诉诉求：：以国国际化化智能能生活活礼献献您的的未来来分诉诉求求：鼎城。。世家家智能能大宅宅，，礼遇遇国际际生活活鼎城。。E托邦，，我我的原原创生生活鼎城。时代广场，，5A生态办公\重组商务版块鼎城。商业中心鼎鼎城时刻，忘忘情巴黎推广通路：报广：北京青年报报、新京报、精华华时报网络：焦点、搜狐狐、新浪杂志：安家、新地地产户外：现场围挡主力通路：焦点、搜狐、新浪浪辅助通路：报广、、户外、北京京楼市图石景山区的商业旗旗舰，总建筑面积积约6万平米，云集大型型品牌百货、特色色餐饮、休闲商街街、个性临街商铺铺，业态丰富，商商业街铺30-1000平米不等层高4.8-5.4。对外：旗舰商区，，成就商业制高点点璀璨商街，点亮CRD多业态组合。CRD核心商业给本案的启示鼎城借鉴企业因素：企业规模、品牌牌、实力在石景山山区优势明显，成成功开发了近十个个石景山房地产项项目，资金雄厚、、整合运营能力强强，有益于企业打打造顶级项目社区区环境。项目因素：项目属京西大型型综合体，在区域域市场表现突出，，项目园林景观优优越、智能化水平平高，大跃层户型型较多；区域因素：项目周边多风景区区，且地处CRD核心区域，区域具具有一定发展潜力力警示市场和企业因素，宏观市场流动性性过剩，同时存在在从紧的货币政策策预期，且企业行行业地位、品牌有有待进一步提升；；项目和区域因素，，项目定价略高于区区域平均水平，周周边楼盘竞争激烈烈，生活配套设施施有待完善，区域域房价租金比例略略高，投机性需求求可能受到限制。。本区域在售重点项项目深度分析茂华璟都会项目概况团队配套地理位置：阜石路路和杨庄东路交叉叉口的东南角，石石景山游乐园西北北角物业类型：住宅、、写字楼、商业总占地面积：18万㎡总建筑面积：25万㎡其中18万住宅7万商服配套容积率：1.3-2.2绿化率:30%开发商：茂华控股集团规划设计：贝尔高高林（BeitCollins）自身规划：高档公公寓、都会商街、、公寓式酒店、高高档写字楼、商务务酒店周边配套：大学：北方工业大大学综合商场：沃尔玛玛山姆会员店银行：工行、建行行、中行、农行、、商业银行、光大大银行休闲：四大主题公公园开发进度产品销售分析客群茂华璟都会开盘时间：2007.7.17（2007）251、（住宅）放盘套数：445套入住时间：璟公馆2008年10月25日交房,精装修交房璟璟公阁阁2008年10月25日交房璟公院2009年5月30日开盘时间：2008.4.16（2008）81放盘套数：143开盘时间：2008.3.21放盘套数：143产权年限：办公50商业40年住宅70年产品种类：璟公馆：29栋，5、7.9层小高层，一梯一一户或两户三-四面采光360度观景窗面积区间：160-260璟公阁：9栋酒店、商业未售户型优势：180-360度观景窗一梯一户或两梯一一户，一梯一户电电梯入户（2007）25114800元/平米目前成交均价：15500元/平米目前销售套数：423套首期销售率：95%销售速度：月均38套存量：共计22套（2008）81开发商自报价：17650元/平米目前销售套数：0套销售率：0%月均销售套数：0存量：143套（2008）147开放商自报价：17650目前成交均价：17650目前成交套数：0销售率：0%月均销售套数：0存量：143套付款方式：按揭、、一次性优惠幅度：一次性性99折城市白领、中产阶阶级片上，职业生生涯处于上升阶段段。属于城市的中坚力力量年龄：35-45之间营销推广商业茂华璟都会核心卖点：西长安安街大都会考究中中心广告诉求：长安街街北。国际西区考考究之作25万平米复合式国际际都会街区分诉求：一一梯两户270度景观考究大宅18000平米尊甄庭院高端全精装华邸推广通路：报广：北京青年报报、新京报网络：焦点、搜狐狐、新浪杂志：安家、新地地产户外：现场围挡主力通路：焦点、搜狐、新浪浪辅助通路：报广、、户外、北京京楼市图都会商街，贯穿东东西。集文化产品品展售、娱乐消费费、汽车展售、银银行及餐饮为一体体的全长500米的社区配套商业业街。西侧大型商商业以引进大众4S点及亚洲最大的保保时捷旗舰店茂华璟都会给本案的启示借鉴1、在尊重京西西地缘历史及文脉脉价值的基础上，，将中西方建筑风风格融为一体打造造出融住宅、酒店店、商街为一体的的复合式国际都会会街区，成为北京京西区国际化进程程的代表。户型设设计上体现人性关关怀。2、在开发前期准准确的风格定位，，国际大师亲自担担纲设计彰显出项项目所反映出来的的形象3、1.8万平米的中心花园园及花园式风情商商业街，富有创新新，其他项目均不不能及。警示市场和企业因素，宏观市场流动性性过剩，同时存在在从紧的货币政策策预期，且企业行行业地位、品牌有有待进一步提升；；项目和区域因素，，项目定价略高于区区域平均水平，周周边楼盘竞争激烈烈，生活配套设施施有待完善，区域域房价租金比例略略高，投机性需求求可能受到限制。。产品因素项目户型面积偏大大，总价较高。对对于后期的销售产产生一定的抗性。。目前较为尴尬。。本区域在售重点项项目深度分析大成时代中心项目概况团队配套地理位置：西四环五棵松桥南南郑常庄出口，西西四环与大成路交交汇处物业类型：商业、、公寓总占地面积：7362万㎡总建筑面积：12.9万㎡容积率：6.2绿化率:30开发商：北京大成开发集团团有限公司规划设计：自身规划：生活配套TESCO大型购物中心、餐餐饮娱乐、会所和和空中花园

教育育配套：幼儿园、、小学、中学医医疗配套：项目内内有社区诊所体体育配套：体育馆馆、篮球馆、网球球馆周边配套：生活配配套：餐饮、酒店店、银行、超市、、零售业等一应俱俱全

教育配套：：五一小学、十一一小学等名校医医疗配套：301、302、307、武警总医院等国国际知名医疗机构构

体育配套：五五棵松奥运场馆、、丰台体育中心等等开发进度产品销售分析析客群大成时代代中心开盘时间间：大成时代代中心行行政公馆馆2008年5月14放盘套数数：393套入住时间间：2010年9月装修标准准：精装装产权年限限：50年开盘时间间：大成成服务式式公寓2008.3.8放盘套数数：391套入住时间间：2010年9月装修标准准：精装装修产权年限限：70年产品种类类：行政公馆馆：1座面积区间间：60-90平米服务公寓寓：1座面积区间间：76-190平米（2008）145行政公馆馆目前成交交均价：：12464元/平米批准销售售套数：：393套目前累计计销售：：38套销售率：：不足10%销售速度度：月均均8套存量：共共计355套付款方式式及优惠惠幅度：：一次性付付款：9.2折按揭付款款：60%以上9.5折（2008）52酒店式公公寓目前成交交均价：：13646元/平米批准销售售套数：：391套目前累计计销售：：257套销售率：：65%月均销售售套数：：36套存量：134套月入6000以上存存款20万以上城城市白领领中产产阶级有车车族、公公车族族、二二人世界界、三三口之家家营销推广广商业大城时代代中心核心卖点点：形象象导入阶阶段：长长安西区区，稀缺地段段珍惜面面市广告诉求求：时代代左右世世界分诉求：：城市综综合体，，大成时时代中心心的属性标标签推广通路路：报广：北北京青年年报、新新京报网络：焦焦点、搜搜狐、新新浪杂志：安安家、新新地产户外：现现场围挡挡主力通路路：焦点、搜搜狐、新新浪辅助通路路：报广广、户外外、、展会、、北京楼楼市图大成时代代中心商商业面积积约43000平方米，，地下一一层至五五层为商商业用途途，各层层商业面面积约7000平方米左左右。根根据目前前的商业业规划，，首层的的部分面面积、2层、3层面积现现已引进进“乐购购”为主主力店，，4层、5层面积暂暂定为餐餐饮、娱娱乐，具具体平面面布局形形式现规规划为（（取消LOFT）庭院式式商业街街，其具具体内容容和平面面布局的的设计以以满足设设计规范范为前提提，同时时留有餐餐饮、娱娱乐经营营的可能能性。大城时代代中心给本案的启示借鉴1、设计理念念中——空气质量量学：人人是空间间的主角角，空间间是建筑筑的主角角，空间间中温度度与湿度度的适宜宜程度是是贯穿其其间的灵灵魂。15.5度角窗的的设计，，不仅从从气温适适宜、空空气清新新等方面面构建了了建筑物物理上的的健康舒舒适，更更给人们们在居住住中创造造出非常常轻松，，随意自自由的享享受空间间，给人人以接近近自然的的感觉2、北京知知名的地地产上市市公司，，品牌知知名度较较高，社社会地位位较高；；3、百米高高的建筑筑，西区区新地标标。警示市场和企企业因素素：目前市场场状况明明了，成成交低迷迷，西区区尤为突突出，多多种因素素导致对对企业的的资金链链要求较较高能否否安全““过冬””，是当当前项目目较为明明感的话话题。项目和区区域因素素：从长远看看，项目目可以说说是近50万平米的的大盘，，开发周周期较长长生活配配套设施施有待完完善，需需一定的的市场培培育。受受市场影影响在一一定时间间内项目目销售价价格及速速度会受受到制约约。总结通过上述竞争争项目的深度度分析。不难难看出，CRD区域功能明确确定位及受石石景山区停掉”商品房发展写写字楼利好消息的影影响，竞争项项目综合指标标相似度极为为接近，区域域竞争异常激激烈。。。。。。。1、受区域幅员员及人口的限限制，各项目目距离不超过过3公里，而竞争争项目总体量量却达到75万平米之多多，购买客群群较为单薄；；2、竞争项目均均为综合物业业立项，产品品类型、配比比较为接近；；3、项目商业业业态、规模体体量雷同，集集聚情况严重重，不利于销销售及招商；；4、小户型产品品销售速度较较快，投资性性产品成为主主流，跟风现现象严重；5、销售价格普普遍偏高，有有待市场进一一步认可；6、宣传调性基基本一至——借势树立地标标形象；7、品牌实力较较强，除万达达外，基本相相当；给本案的提示示：推盘时机机/推售产品/销售策略/推广策略汇报思路本案战略定位位的选择各类物业价值值判断写字楼市场需需求特点分析析及区域市场场分析本案核心竞争争力的挖掘及及营销战略的的制定本案推广战略略及形象的建建立鸟瞰图本案的物业分分类物业分析：本案实际是以以研发立项的的物业项目，，为了符合市市场需求，在在规划中我们们添加了为写写字楼办公人人群量身定做做的公寓及配套商业……写字楼硬性指标投资价值项目自身硬件条件要求地段的优越性及周边人流量多少商圈内的政务环境及经济发展水平优惠政策是否有足够的吸引力非短期的租金回报，而在于长期的升值空间物业管理的专业性及服务水平有无大型知名企业入住，形成一定区域影响力和号召力外立面、大堂、产品整体设计、硬件设备及智能化水平本案位于中关关村科技园石石景山园内，，入住企业受受政府扶持可可享受多重政政策优惠，但但商务氛围较较薄弱；交通通、金融、市市政配套相对对缺乏；因此此，写字楼产产品如遵循市市场定位将举举步维艰。写字楼物业价价值评判西山汇写字楼楼——随着“首都休休闲娱乐中心心区”规划定定位的逐步实实现，未来休休闲商务将逐逐步发展，写写字楼的发展展将迎来较大大发展机遇；；目前本地块商商务氛围单薄薄，写字楼需需求极其有限限。本案写字楼物物业价值分析析实兴大街西井路永水渠南路八大处路本案小博士幼儿园区工商局农贸市场庐师山庄国家检察官学院顶好生活城海特饭店京门铁路希望公园京汉大厦北京高等秘书研修学院崇新大厦S：（优势）1、项目位于中中关村科技园园石景山园内内，庐师山脚脚下，商务政政策环境和自自然资源兼顾顾；2、大型商业建建筑集群，拥拥有一定区域域影响力；3、入住大型企企业可享有大大厦冠名权；；4、作为政府重重点扶持项目目，后期入驻驻企业也将受受益W（劣势）：目前商务氛围围较淡薄，市市场需要长期期培养；公共交通不便便且不临交通通主干道;写字楼与其他他产品共存，，但整体规模模无法树立区区域标杆形象象;发展商品牌号号召力相对不不够;享有园区内相相关招商引资资优惠政策；园区内唯一写写字楼产品，，较具稀缺性性；T（威胁）：石景山区内写写字楼及商住住型产品供应应量巨大；竞争项目的推推广力度和声声势占据先机机；建议控制总量量，通过丰富写字楼的增增值服务功能增强产品核核心竞争力；；通过吸引大客客户的进驻，，形成市场号召召力和品牌影影响力，提升项项目市场综合合竞争实力。本案写字楼SWOT分析O（机会）商业硬性指标投资价值商业自身硬件措施周边常住人口密度，日常人流量多少商圈内的消费能力招租优惠政策是否有足够的吸引力非短期的租金回报，而在于长期的升值空间社区商业：配套型商业的硬件设施是否到位；是否有足够的消费人口支撑；消费人群是否有一定的消费力支撑其长期经营大型商业：是否有旗舰店或主力店的进驻以此保证后期人流及宣传力度本案周边短期期内不具备发发展传统社区区底商、传统统大型商业物物业的客观条条件，因此本本案商业产品品的规划定位位必须打破传传统商业的固固化模式，走走个性化营销销的路子，精精准客群定位位。商业物业价值值评判西山汇商业——周边现阶段消消费人群不够够明确；周边配套较为为落后，未形形成较强的商商业氛围；本案商业物业业价值分析实兴大街西井路永水渠南路八大处路本案小博士幼儿园区工商局农贸市场庐师山庄国家检察官学院顶好生活城海特饭店京门铁路希望公园工行苹果园储蓄所石景山京西家具建材城赛德丽公司双鹭药业S（优势）：园区内较具规规模写字楼及及商住，确保保商业后期客客群；经营种类限制制性小，业态态多样;辅助商业体量量小，后期销销售压力不大大；W（劣势）：目前基本无商商业氛围不成成熟，交通条件相对对落后；人口密度不高高，短期内消消费能力有限限；O（机会）：商业规划将填填补园区内商商业业态空白白，完善园区区整体配套；；T（威胁）：石景山区未来来商业放量较较大，竞争激激烈；通过明确的客客群定位，形形成差异化；；通过定制商业业及明确的商商业定位在硬硬件上满足多多种商业业态态需要；本案商业SWOT分析商住物业投资价值市场关注度住宅投资环境境生活配套的完完善程度交通便捷性短期租金收益益、长期增值值收益并存房屋总价及月月供；空间实实用性、装修修标准等产品品的附加值地段稀缺性、、产品的增值值潜力等商住物业主要要以投资自用用兼顾作为购购买目的，对对产品附加值值要求较高；；低总价，投投资门槛低，，客群广阔，，因而在销售售上易于实现现快速回款，，加速资金回回笼。商住物业价值值评判西山汇商住公公寓——位于石景山区区较具发展潜潜力的科技园园区内，依托大型商务务集群体，写写字楼、商业业共存，提供供了潜在客群群；庐师山下，高高端住宅产品品的栖息地；；本案商住物业业价值分析实兴大街西井路永水渠南路八大处路本案小博士幼儿园区工商局农贸市场庐师山庄国家检察官学院顶好生活城海特饭店京门铁路希望公园星座人和超市丰硕楼龙泽建材城建行苹果园储蓄所石景山区地税大厅S（优势）：石景山科技园园内唯一商住住公寓；地块人文底蕴蕴较深厚,居住环境优越越;3.高品质社区配配套完善；W（劣势）：商务氛围尚未未形成，投资资市场有待培培育；综合体带来的的相互干扰；；非纯粹性住宅宅项目；O（机会）：体量不大，后后期推出前期期积累周期长长；面向园区内高高素质人群，，客群质量较较高；T（威胁）：竞争项目的商商住产品已经经获得市场占占有率，造成成客户分流；；且推广力度度和声势占据据先机；产品实用性及及附加值是商商住产品最有有说服力的竞竞争力；注意控制总价价，减少月供供成本将成为为本类产品热热销的关键；；本案商住SWOT分析战略模型选择择应该与周边其其他房地产项项目形成鲜明明的区隔如何选择？本项目符合发发展中企业对对使用性价比比及追求高品品质办公居住住环境的客户户需求，加之之赋予特殊的的人文气质环环境，必将成成为区别于传传统写字楼市市场的另类竞竞争品汇报思路本案战略定位位的选择各类物业价值值判断写字楼市场需需求特点分析析及区域市场场分析本案核心竞争争力的挖掘及及营销战略的的制定本案推广战略略及形象的建建立地产项目的““核心竞争力力矩阵”『客观性』主动式被动式『主观性』H3142产品品牌文化地段（产品力）（企业的品牌力））石景山万达广场：：“2+3”—作为非住宅类产品品，品牌及地段的的先天优势是其它它项目无法短期内内比拟与超越的。。故万达在此区域域已经奠定了其标标杆形象。（独特的价值主张张）（自然、社会资源源）地产项目的“核心心竞争力矩阵”『客观性』主动式被动式『主观性』H3142产品品牌文化地段（产品力）（企业的品牌力））茂华璟都会：“1+3”—最务实的选择方式式，既有先天所成成的地段优势，加加之后天产品上的的硬件补充，奠定定其不败地位。（独特的价值主张张）（自然、社会资源源）地产项目的“核心心竞争力矩阵”『客观性』主动式被动式『主观性』H3142产品文化地段（产品力）（企业的品牌力））鼎城“1+2+3”——区域老牌开发企业业，具备较强的区区域影响力，地处处CRD-TSM时代购物花园商务务区核心位置。双重本本土化优势（独特的价值主张张）（自然、社会资源源）品牌地产项目的“核心心竞争力矩阵”『客观性』主动式被动式『主观性』H3142产品文化地段（产品力）（企业的品牌力））大成国际中心“1+3”—最务实的选择方式式，既有先天所成成的地段优势，加加之后天产品上的的硬件补充，奠定定其不败地位。（独特的价值主张张）（自然、社会资源源）品牌领导者—垄断价格—产品有不可重复性性—过河拆桥追随者—搭便车，借势—以小博大，杀伤战战术—价格战的制造者补缺者—目标明确，挖掘客客户—瞄准市场缝隙—创新产品和需求点点挑战者—改变游戏规则—强调新的评估标准准—强调产品的特色和和价值行业领袖非行业领袖，中大大规模市场次/非主流市场敏锐的机会主义者者回顾——本案的营销战略选选择『客观性』主动式被动式『主观性』H3142本项目的“核心竞竞争力”选择产品文化地段环境需要先天存在在,后期营造成本巨大大品牌影响力需要通通过本项目进一步步提升本项目的第一选择择：“1+4”——体现“人性化+人文精神”“4”—“文化”需要有特点点的背景（西山概概念的提取）而存存在,文化需要前期客观观提炼其价值点“1”—“产品”以独特性和和创新性成为市场场关注的焦点（独特的价值主张张）（自然、社会资源源）品牌（产品力）（企业的品牌力））战略选择：补缺者者核心竞争力：人文文精神＋产品人性性化、实用性怎样实现战略意图图与核心竞争力？？汇报思路本案战略定位的选选择各类物业价值判断断写字楼市场需求特特点分析及区域市市场分析本案核心竞争力的的挖掘及营销战略略的制定本案推广战略及形形象的建立通过,上述对北京写字楼楼市场及本区域市市场、竞争对手的的调研及全面剖析析，同时基于对“西山汇”开发背景及理念的的融入，对区域定定位的认知.对项目自身进行了了深度挖掘，在此此对本案的营销推推广提出一些想法法。目标以形象为基础项目形象和品牌价价值跳跃式增长追求品牌价值品牌价值创造更好好的经济价值追求城市影响力把握市场机会：市场尚未出现此类类定位的城市综合合体项目,且创意产业必将成成为未来的发展的的主流.把握区域机会：区域价值在大环境境影响下有上升的的空间，占据区域主导权把握品牌机会：激烈的市场竞争，，导致优胜劣汰，，品牌的价值更加加重要把握产品机会：增强产品张力将在在市场中更有竞争争力把握项目机会：原生态自然环境,独有的创意空间,唯一的契合元素,能够创造的不仅仅仅是项目的本身.“西山汇”首度亮亮相承载梦想西山印象——人文艺艺术自然资源赋予我我们的先天优势势石景山科技园规规划回顾石景山园的功能能定位：以数字娱乐为特特色的创意产业业核心区；以高新技术产产业和总部经济济为主的科技产产业先导区；以以新材料、节能能环保、光机电电为主的新兴产产业发展区。成成为增强自主创创新能力的重要要载体，带动区区域经济结构调调整和经济增长长的动力引擎；；成为特色鲜明明、经济发达、、配套完备、服服务优良、生态态环保的石景山山CRD科技园。南区北一区北二区西山汇南三区区域定位赋予我我们的有利支撑撑……北京鼎轩房地产产公司开发的“西山汇”项目正式启动，，将面向北京市文化化创意产业的需需要，致力于建建设数字媒体产产业化基地……——摘自北京搜房网网《首钢搬迁石景山山变脸打造首首都文化娱乐休休闲区CRD》鼎轩亮相西区，，改变西区经济济史………“西山汇”--缔造北京创意文文娱产业新品牌牌CRD一个创世纪的地地域定位，它承承载着京西太多多未来，昭示着着区域质的转变变——机会、挑战、竞竞争，充实着整整个市场。继而而造就了“石景景山万达国际广广场”“鼎城””“璟都会””“雍景四季””等品牌实力复复合地产项目的的云集。西山汇如何全面打开市市场的关键：西山汇跳出市场看市场场核心构思从项目本身看跳跳出市场看市场场的原因1、案名的诠释‘汇’——汇集万物、海纳纳百川，具有较高的包容容性2、项目处于“中关关村科技园石景景山园”——创意产业园区，，与本案推广方方向吻合,但,目前区域处于前前期发展阶段，，尚需时间培育育，各方面机制制及配套有待于于完善。3、项目写字楼\综合立项——就项目位置、交交通便捷性、周周边商务氛围对对项目立项较为为不利。突破传统、打打破常规的营销推广成为为必然.4、依托园区优惠政政策——政府扶持，前景景广阔5、西山脚下、永永引渠旁——项目自然景观优优势明显龙脉传承，,远离闹市符合创创意产业人群基基本特征文化底底蕴浓厚6、区域竞争项目目云集______目前区域同类\同质的产品较多多,位置\商务环境\交通环境\品牌\实力均优于本案案,如不调整项目营营销推广策略,项目实施将举步步维艰.7、西山汇若要立足足于区域板块之之巅，城市标杆杆的典范,应站得更高，看看得更远。从项目品牌价值思想出发从产业交叉的联动效应出发从引入人文价值、科技技价值出发从创意产业客群共共性思想出发从建立符合西山汇营销推广广战略模式出发本案的营销推广广思路之发力点点“西山汇”CRD城市创意综合体体,撬动西区新经济济故，本案核心利利益点挖掘从品牌价值角度度出发3TSStiability合适0riginality独创Idevtity同一性SOI—CKT西山汇品牌核心价值的的概念体现Creativiey创造力Kineticvlue能动价值Tempo发展力核心价值与目标标客群

创意社群

CreativeC0mmunities

文化创意阶层工业创意阶层一切与创业有关的阶层“人”与“城市/社会”的结合“原真性”属性核心客群基本特特征描述……团体特征征个人意见的表达达以及不断创新新的需求具有创新精神，，注重工作独创创性对文化艺术、科科技、经济各方方面的事物有不可分割的的关系。有稳定的群体结结构和一定的行行为规范成员间相互依赖赖频繁互动有一定的目标和和成员的的协作作分工群体成员有归属属感和认同感个人特征征1、项目产业范围围设定组合：文文化创意产业为为主、工业创意意产业填补2、产业范围：研发设计创意：：建筑设计创意：：文化传媒设计创创意：咨询策划创意：：时尚消费创意：：核心客群行业描描述……“西山汇”创意社社群.专署领地故，本案客群定定位除了文化，产产品核心竞争力力更是项目热销销的根本……规划建议景观建议立面建议户型建议西山汇品质的提升本案硬性竞争力力项目规划建议北部院落功能规规划建议：个性创意工坊集集群：有一定的伸展性性、可塑性，规规模行]、带动性、可作作为项目后期亮亮点推出。中部院落功能规规划建意：多元化创艺产业业生活工作区总总汇蓝色部分：旗舰型创意产业业总部，带动项项目影响力，扩扩大项目品牌知知名度。粉色部分：LOFT-BEHIND中小型创意产业业集群（主力））黄色部分：E—SOLO商居公舍，自由由创意产业主的的理想“希地””南部院落功能规规划建学院派创意产业业链整合区:符合\满足科技园政策性、指向性性要求，树立项目政治治地位，是项目目成功销售及招商商引资的重要契契基。712023/3/6建议园区设计留留出客户共享空空间’成为创意意工作者激发灵灵感和创意的空空间商务中心后院建议园区留出了了‘可户共享空间’，如商务中心、、休闲后街等，，可以给客户提提供许多互动空空间，使不同领领域的艺术工作作者和各类时尚尚元素在这里互互相碰撞，激发发灵感和创意。。”景观规划建议31421\步道景观夜景2\局部景观3\园区围墙设计4\园区内共享空间间区域道文化——道路软处理建议议艺术性铺装标识，文化保存存建立社区间的联联系，商业的统统一。精神上的的和谐统一本案硬件设施的的独特性外立面视觉效果果的渲染再原有设计基础础上局部添加一一些时尚元素12341、2大堂入口处的挑挑沿及穹顶效果果3、外立面添加LED数码夜景灯4、外立面局部添添加金属之感的的饰面板户型建议2、粉色楼座考虑虑LOFT—BEHIND3、L类型楼楼座E—SOLOS商舍中部院院落——多元化化创意意产业业生活活工作作区1、蓝色色楼座座旗舰舰型产产业总总部户型建建议中部院院落——多元化化创意意产业业总汇汇1、蓝色色楼座座-------旗舰型型创意意产业业总部部户型建建议12、产品品建议议规划划：POST--LOFT比LOFT高一点点面积（（控制制最小小）：：开间基基本不不少于于两个个柱距距的跨跨度，，进深深不少少于一一个柱柱距跨跨度，，层高不不低于于5.4米。中部院院落——多元化化创意意产业业总汇汇2023/3/6创意POST-LOFT进驻企企业多多为设设计、、咨询询等中中小型型公司司。POST-LOFT平层高高3.4米，错错层则则将不不同的的空间间尺度度融入入，三三层结结构的的错跃跃层结结构自自然分分出三三个不不同的的办公公区域域，中中间一一层挑挑高达达5.3米3、E--SOLOS商居公公舍面积（（控制制最小小）（可按按楼座座实际际情况况设计计）开间基基本不不小于于4.5米，进进深不不小于于6米，层层高不不低于于4.5米。配配备有有厨卫卫设施施（厨厨房为为电磁磁炉））户型建建议角色：：画家家的家家角色：：歌者者的家家角色：：裁缝缝的家家角色：：摄影影者的的家角色：：作家家的家家角色扮演类样板间（小户型）根据物业类型，以及根据不同景观和花园组合特性的差异将各种产品进行系列化演绎——让房子发生故事让房子发生故事个性化化、人人性化化特点点：写字楼楼空间间布局局展示示区——创意博博物馆馆隔断墙墙按照照行业业类型型，采采用玻玻璃、、敞开开式、、局部部敞开开等方方式，，为各各类企企业提提供形形象及及产品品展示示的空空间及及机会会；即即可办办公有有可作作为各各公司司的创创意博博物馆馆，扩扩大项项目社社会知知名度度，促促进带带动产产业间间的联联动。。。。。。。。。。。内部空空间展展示建建议商业规划建议方案—商业功能转化商HOUSE功能空间模糊化：商业空间的弹性处理，有效降低风险居住空间工作空间展示空间销售空间户型建建议商业的的利用用：创创意的的展示示场/创意生生活基基地/部分个性橱窗提前开放，成为展示空间的一部分业态方向跳蚤市场/前卫家具展示……CLUB临时卖场——（《Newlandlife》形象杂志/纪念性的T恤）我们在这里将看到新潮的流行元素品牌价价值决决定项项目创创意““成果果”——赋予产产品软软性竞竞争力力人力资本产业结构/制度资本社会资本文化资本创意成果服务性性软件件设施施整合合，突突出人人性化化、专专业化化特点点：企业管管理咨咨询服服务企业策策划（（形象象设计计及推推广包包装））法律顾顾问财务咨咨询经济政政策咨咨询……以上服服务均均可通通过前前期合合作单单位整整合完完成，，我方方将为为其提提供定定期或或不定定期的的免费费培训训等软软性服服务，，并享享受特特约合合作单单位优优惠价价格。。本案独独特的的软性性竞争争力营销推推广策策略87许多开开发商商经常常会有有的疑疑问我们的的客户户是谁谁？他他们的的数量量能不不能支支撑这这么大大规模模的项项目？？项目的的核心心竞争争力是是什么么？资资源怎怎么用用？只只靠资资源能能否带带动整整体项项目的的销售售？如何解解决配配套不不成熟熟的问问题？？配套套的开开发策策略如如何？？启动区区怎么么快速速回收收资金金？怎怎么在在后续续开发发中提提升价价格？？如何通通过本本项目目建立立企业业品牌牌？。。。。。。。。88我们在在合适的的时机机，掌握握了合适的的资源源事实上上，项项目的的关键键在于于：“我们能能否做做对”我们是是否意意识到到创意意地产产项目目的原真性性和其他他综合合物业业的不同点点PARTONE项目诊诊断矛盾一一非非传统统商业业物业地段VS高端城城市综综合体体网络搜搜索“长安街街”，都是是CBD、王府府井、、金融融街。。。。。。。。。谁谁能能和我我们一一起，，做北京西西区CRD创业园园区腹地的的高端端商业业物业业市场场？高高端端是比比出来来的。。没有有参照照物，，我们们强说说高端端，人人们认认吗？？矛盾二二商商业本本质VS文化追追求强势商商业可可以挑挑客户户，价价格与与诸多多额外外要求求是门门槛。。但但是否否符合合商业业开发发者的的文化化要求求，仍仍旧难难以控控制。。在在算算账之之余，，考虑虑文化化要求求，对对于再再高端端的客客群，，也有有点难难。矛盾三三整整体形形象VS客户取取得形象重重“意意”，，客户户重““利””。销销讲词词比广广告文文案实实效，，广告告文案案比销销讲词词更具具感染染力。。可可以选选择一一个方方面作作为突突破，，但两两者兼兼顾，，势必必左右右为难难。矛盾四冷冷市场VS高售价现在是一个个投资什么么都不划算算的时期，，“钱”在在此时更更为敏感。。

高单价价、高总价价、怎么引引导，怎么么催促客户户？因为矛盾重重重，营销销从何下手手找准方向，，从解决矛矛盾开始。。先来玩一个个游戏(按空格后自自动播放)很多公司都都习惯将产品及营营销方式式分分成不同的的组你看到的６６张卡片默想其中一一张．．．．在不同的组组团中您是不是只只关注其一而忽略略其他而最终发现现现实中的市场实实效应与图纸严重重不符￫￫￫一直以来我我们所寻找找的是如何何去销售，，有没有想想过，真正正的目标客客群需要的的是什么。。如何把“卖”的概念转化化为清晰的的“买”点？需要在在洞悉每一一个消费者者的情况下下，再选择择其中最适适合他们口口味的进行行传播，而而不是一大大把牌一起起上。否则不但我我们找不到到正确的答答案，他们们同样也会会很迷茫。。纯粹提炼一个核核心，以核核心为基点点进行延展展，衍伸出出整个系统统项目卖点提提炼区位产品京西CRD，石景山科技园核心位置市场创意产业商务集群规划西山自然景观与园林景观精致细腻有机融合丰富的物业整合创新低产的开发模式人文底蕴浓厚，政府主抓项目，优惠政策凸现。CRD不可或缺的组成部分，无法复制，不可替代与国际新商务发展模式接轨奠定西区创意地产城市综合体地位市场稀缺支持项目产品升级可持续发展符合创意客的特征，规避交通及商务氛围失却的弱势卖点卖点阐释中高档价格定位客户群体基数较大核心卖点炒做独特包装活动行销方式通路扩展客户细分推售安排收、解筹客户维系••••••••西山汇CRD城市创意综综合体撬动动西区新经经济专题分析两条推广主主线。并行行实施营销系统导导示说明营销系统导导示说明入市时机的的选择：从从今年全国国房地产市市场来说，，对于开发发商都是难难熬