学士关于房地产投资风险的

摘要本文对房地产投投资风险的特特征进行分析析，并总结了了目前房地产产投资中存在在的风险，提提出了房地产产投资中应该该如何规避风风险的相关对对策，在房地地产投资活动动过程中收益益与风险是同同时存在的，特特别是处在经经济转折时期期的房地产投投资风险，更更是在所难免免的。房地产产投资面临的的风险因素比比较多，主要要有市场风险险、经营风险险、财务风险险、社会风险险、政策风险险及自然风险险和意外风险险等。因此，对对房地产投资资项目进行可可行性评价时时在用确定性性评价指标评评价之后，还还要进行风险险分析。风险险分析的两种种主要方法有有风险调整系系数法和肯定定量法。关键词房地产，投资，风险目录引言.........................................................................11房地产投资资风险的现状状...................................................21.1外部风险险...............................................................21.2内部风险险...............................................................22房地产风险投投资存在的问问题..............................................333房地产投资风风险的识别...................................................33.1采用国国际房地产投投资业常用的的三个指标来来识别.........................33.2概率与与数率统计的的方法.................................................44控制风险的基基本解决措施施..................................................45结论........................................................................5参考文献......................................................................6致谢..........................................................................7引言房地产投资的风风险,是指投资的的实际收益与与期望收益的的偏差。当实实际收益超出出预期收益时时，我们就称称投资有增殖殖潜力；反之之，我们就称称投资面临着着风险损失。变变现能力风险险：房地产是是一种比较特特殊的商品，由由于房地产的的实体性，所所以投资与房房地产中的资资金流动性差差，变现性差差，不象其他他商品那样容容易脱手，容容易收回资金金。由于房地地产存在这种种不动产及买买卖具有区域域性的特性，作作为房地产投投资者必须注注意流动性差差、变现性差差所带来的风风险。我国市场经济的的逐步完善，房房地产业逐步步成为国民经经济一大支柱柱。从事房地地产投资是一一向综合性、专专业性、技术术性及强的投投资活动，同同时也是一向向高投资、高高收益、高风风险的投资。房房地产投资中中存在着政治治风险、经济济风险等诸多多风险因素，直直接影响着投投资者收益和和发展。1房地产风险险投资的现状状1.1外部风险险宏观经济风险对对于每个房地地产投资企业业都是不可幸幸免的。譬如如说,当经济衰退,处于低速消消沉时,社会对消费费的需求也会会大幅度减缩缩,这其中当然然包括房地产产。更有甚者者,每当经济陷陷于低谷,消费减缩时,受冲击最大大的往往是如如汽车、房地地产之类的长长线耐用消费费品,这时人们会会修正在经济济景气时制订订的消费计划划,推迟或干脆脆取消对耐用用消费品的购购买。社会风风尚如此,造成房地产产市场一时供供大于求,房屋价格亦亦连连下跌。财政利率风险多多来自于利率率波动的影响响,因为很多人人买房并不是是全额付款,一般都会利利用杠杆原则则向金融机构构申请抵押贷贷敖以解决一一部分资金。假假如贷款利率率上升,投资人所需需要负担的贷贷款利息就可可能是楼价本本身的价值,此种情形对对于一些财力力有限的投资资人来说,无疑是雪上上加霜,加息有可能能迫使他们放放弃房地产。当当然如银行收收回抵押房地地产可以得到到贷出款项的的话,则投资人无无须再负担任任何责任。然然而,假如房地产产市场正处于于低潮,银行在拍卖卖房地产时仍仍得不列足够够的款项偿还还抵押贷款时时,则投资人仍仍需负一定责责任。所以,投资者在策策划置业计划划和议价房地地产时,必须把利率率波动因素考考虑进去。由于供求形势变变化,引起市场竞竞争范围、竞竞争程度、竞竞争方式以及及房地产市场场性质、市场场结构、市场场发育等变化化而导致的风风险。市场风风险是房地产产市场价值跌跌落的一种可可能性,主要来源于于房地产供应应的时间误差差。譬如当房房价因供应短短缺而上升时时,开发公司便便会纷纷兴建建楼宇,但由于建筑筑需要一定时时间,故此虽然待待建楼的总体体规模已经超超出供应需要要,但短期内楼楼价仍然会持持续上扬。近近年来,建筑业技术术日渐先进,所以造成房房地产能迅速速供应市场,直接缩短了了地产循环的的时间,也使得楼价价波动变得更更为频繁。1.2内部风风险经营风险是由于于房地产投资资经营上的失失误(或其可能性),造成实际经经营结果偏离离预期望值的的可能性;经营风险起起源于投资内内部问题和项项目的经济环环境情况,如管理水平平、管理效率率低,使用经营费费用超过预计计值,房屋空置率率高,租金回笼等等问题,都将使企业业的营业收入入小于预期值值。经济环境境可能不理想想,对房地产的的需求偏低,会产生比预预期高的空置置率。财务风险是指房房地产投资者者运用财务杠杠杆,在使用贷款款的条件下,既扩大了投投资的利润范范围,同时也增加加了不确定性性、增加的营营业收入不足足以偿还债务务的可能性。2房地产风险险投资存在的的问题所掌握信息不全全、不准,投资决策草草率。所依据据的信息不够够准确,或前期调研研不细,对购买力及及项目的销售售前景预期过过于乐观,都会导致在在运用中出现现与当初的估估计有较大偏偏差。宏观形形势出现意想想不到的不利利变化,由此引发多多种风险。这这在近年的经经济生活中也也经常遇到。表表现为:一是前些年年严重的通货货膨胀、物价价上涨,诱发建材价价格上涨,工程造价跟跟着上涨;二是货币发发行政策和银银行信贷政策策。如银行紧紧缩银根对房房地产商就意意味着筹资或或变现风险。三三是房地产供供求形势的变变化。房地产产供给严重不不足的状况已已成历史,现在的情况况是供过于求求,房价自然就就要下降,销售难度增增加,促销成本加加大,期房销售几几乎成为不可可能。四是房房地产政策及及由此形成的的大气候。如如当前银行对对房地产业的的支持重点从从“开发”变为“购买”,这不利于刚刚开发并需持持续投入的房房地产项目的的开展。发展商主观观上对房地产产市场供求形形势,房地产政策,金融政策的的理解、判断断或把握上出出现偏差。具具体表现为:发展商过分分相信自己的的“感觉”,而实际上“感觉”错了或反了了。如有的发发展商过分地地相信自己会会容易地找到到“下家”,将项目脱手,而实际并未未如愿;有的发展商商在决策上项项目时只考虑虑、分析了一一时的市场供供求形势,而没把开发发的周期因素素考虑进去,结果供求关关系“此一时彼一一时”,或者对市场场的估计及项项目自身的优优势的判断过过于乐观,最终导致销销售困难;还有的发展展商过分相信信自己的“道”(即通过“关系”拿到“好项目”的能力),而经营实力(开发实力、管管理能力、行行销能力)不足或较弱,项目运作中中难于实现预预期的经营业业绩。此外,自然灾害和和意外事故的的发生也是引引发房地产开开发中的工程程建设风险的的原因。3房地产投资资风险的识别别如何正确估计和和评价一宗房房地产投资的的风险呢?通常的办法法是计算投资资风险率,其计算方法法有以下几种种。3.1采用国际际房地产投资资业常用的三三个指标来识识别3.1.1投资资房地产的营营业率一切能够带来收收入的房地产产都必然发生生经营费用。以以利润来维持持其赚钱的能能力。营业率率被用来判定定投资报告的的净营业收入入是否具有现现实性。计算算公式为:营业率=年营业总费费用/年计划总收收入据有关调查查数据表明,新公寓楼营营业率在38%—40%之间是可行行的。办公楼楼、商业楼有有不同的营业业率。营业率率太低说明投投资方案中有有些成本费用用没有考虑。太太高则说明管管理不善。太太低或太高都都说明风险太太大。3.1.2偿债债收益比营业净收入是扣扣除所有成本本费后的收入入,是偿还债务务资金的基本本来源。它和和偿债责任的的比率反映了了借款人偿还还贷款的能力力。偿债收益比=营营业净收入/要求的年偿偿债额偿债收益比比数值越小,该项借款投投资的风险越越大;反之,则风险越小小。住宅资产产的偿债收益益比一般要求求超过1:2才被认为是是安全的。3.1.3保本本占用率保本占用率是计计算房地产安安全性的另一一重要指标。其其计算公式为为:保本占用率=(年营业总费费用+要求的年偿偿债额)/年计划总收收入保本占用率率越高,投资风险越越大。可以接接受的住宅资资产的保本占占用率一般为为85%-990%。3.2概率与数数理统计的方方法由于风险度量涉涉及到房地产产投资项目可可能结果的概概率分布,因而可以采采用概率论和和数理统计作作为房地产投投资风险的识识别方法。这这里的投资结结果主要是指指房地产投资资的报酬回报报率。而报酬酬回报率的概概率分布的取取得很不容易易。虽然可以以作市场调查查,有已开发项项目的资料,可以使用数数理统计的方方法得出分布布或其估计,甚至通过统统计检验,但其结果只只能在相对意意义上代表拟拟开发项目的的概率分布。这这是因为各个个房地产项目目之间的差异异较大,有时相距十十几米的位置置,即使其它条条件都相同,投资的报酬酬回报也存在在很大的差别别。将抽样调调查的方法与与主观概率判判断结合而确确定出房地产产项目投资的的报酬回报率率的概率分布布是实际工作作者常用的方方法。但如果某一房地地产项目投资资的报酬回报报率的可能结结果有几种,每一种可能能的结果为xi其出现的概概率为Pi,则其数学期期望为:如果投资者者将投资报酬酬率的预期结结果取为数学学期望是合符符情理的。因因为在统计的的意义上真实实的投资报酬酬率出现在数数学期望左右右的概率最大大。那么此标标准差就描述述了预期结果果与实际结果果的“平均”变动程度,因此可作为为一种风险的的度量。标准准差越大,风险越大,标准差越小,风险越小。用用标准差度量量投资风险的的优点是概念念比较清楚直直观,可以借用成成熟的数理统统计一整套理理论和方法。在在降低投资风风险的投资组组合理论中,这一度量有有出色的表现现。其缺点是是准确的概率率分市Pi不易找出。考考虑到相同的的标准差,对于期望值值不同的投资资项目,它所表达的的影响程度或或对投资者的的损害程度,也即风险大大小,应该是不同同的。期望值值大时,风险应小些,期望值小时,风险应大些些。所以人们们更喜欢用变变异系数来度度量风险。在在房地产投资资活动中.投资的风险险是客观存在在的,这对于所有有的房地产投投资者都是一一样的。投资资风险的控制制即在于能及及时的发现或或预测到这种种风险并能及及时采取有效效的措施。化化解、缓和、减减轻、控制这这种风险,减少投资者者预期收益的的损失可能性性。4控制风险的的解决措施4.1进行充分分的市场调查查分析以作出出科学的项目目决策风险是指在投资资经营过程中中各种不确定定因素,使实际收益益偏离预期收收益的可能性性。减少这种种不确定性,从而减少这这种偏离的最最好方法,就是通过市市场调查,获得尽可能能详尽的信息息,把不确定性性降低到最低低限度,从而较好地地控制房地产产投资过程中中的风险。通通过房地产市市场的供求状状况和趋势进进行全面的调调查分析,从中选择社社会最需要的的并能够取得得较大收益的的投资项目,这部分工作作可以由投资资者自己对房房地产市场进进行调查,也可委托咨咨询公司等中中介机构进行行。4.2在预期收收益相同的情情况下投资风风险较小的房房地产项目房地产投资项目目种类较多,它们的风险险度大小不一一。有的风险险度较大,可能遭遇的的不确定性也也较高,而有些投资资项目的风险险度较小,选择风险小小的投资项目目可以使投资资收益能得到到有效的保证证。4.3以合理组组织融资形式式进行滚动开开发房地产投资需要要量大,必须以一定定的形式筹措措资金,以满足需要要。房地产融融资的形式主主要有以下几几种:通过发行金金融债券,筹集开发资资金。通过预预售开发的商商品房和卖楼楼花,从客户那里里筹集房地产产开发所需资资金。利用已已取得的土地地使用权到银银行获得抵押押贷款。组建建股份公司,申请成为上上市公司。从从股票市场上上融资。各房房地产开发公公司应根据自自身的实际情情况,选用最适合合的融资形式式,以便迅速、大大量、低成本本地融入资金金,投入房地产产开发。房地地产开发公司司不但要掌握握融资技巧;而且还要采采取切实可行行措施提高资资金使用的效效益。比如在在投资项目管管理中,引入竞争机机制,运用多种手手段,促使施工单单位降低工程程造价,提高工程质质量,缩短建设周周期。房地产产企业还要增增收节支、提提高劳动效率率,减少经营管管理费用,以保证所投投入的资金获获得最大的经经济效益。4.4通过多项项投资组合及及多种经营分分散风险不同投资项目的的风险、收益益等因素也是是不同的,所以,实行多项目目投资组合可可以获得比所所有投资集中中于一个项目目上更稳定的的收益。当然然,各项目之间间的相关性不不能太强,否则就无法法起到降低风风险的作用。4.5通过加强强资产管理来来控制风险一个投资项目能能否达到预期期的收益水平平,管理人员是是最为重要的的关键因素。提提高管理人员员的素质进而而提高管理水水平,可以提高对对市场的可预预测性,降低不确定定性,可以更有效效地使用资产产,减少经营费费用,降低空置率,提高收益水水平,进而降低和和控制风险。5结论当风险不能