商业地产项目物业管理策划方案

理念篇□导言1□xx海物业管管理策划【一】Hi-SSHANGHHAI物管总体思思路33●物管理念●总体构思●人力资源开发发房地产E网【二】Hi-SSHANGHHAI文化与商业业的融合8●新文化地产理理念延伸●文化与地产结结合作用●物业管理之文文化内涵塑造造【三】Hi-SSHANGHHAI物管模式创创举与实践115●集3种业态为为一体的模式式创立●根植与新文化化地产，运用用与物管实践●物业管理之文文化塑造践行行倍讯易□导言“出土”于这几几个关键词：：xx、xx路、xx工具厂原原址“起源”于这几几个曾起过的的名字：xxx花园、情爱400、海xx“创立”于这几几个关联的名名称：上实发发展、新文化化地产、创意意商居区从对多极生态的的感知，胎孕孕于上实发展展精神母体中中的新文化地地产理念终于于发出新生命命的第一声呤呤唱，它就是是诞生于xxx路老工业厂厂房地块上的的全新的[海xx]新养殖之家城。[海xx]位于于xxxx区与与虹口区交汇汇处的xx路，建筑筑用地面积近近八万平方米米，总建筑面面积为二十三三万平方米，其其中7幢住宅建筑筑面积为九万万多平方米，3幢LOFT建筑面积为为七万多平方方米，商业面面积近三万平平方米。[海xx]临近近和平公园和和控江路商圈圈，距xx新一轮城城市开发的世世纪性工程――黄浦江两岸岸综合开发区区域北外滩仅仅300米。外滩、四四川北路商业业街、鲁迅公公园等均在“海xx”3公里范围左左右。从对多多极生态的感感知，胎孕于于上实发展精精神母体中的的新文化地产产理念终于发发出新生命的的第一声呤唱唱，它就是诞诞生于xx路老工业业厂房地块上上的全新的[海xx]新城。□海xx物业管管理策划【一】Hi-SSHANGHHAI物管总体思思路●物管理念——秉承『海xxx』的专业业运营、统一一管理之模式式；『海xx新城』』投资方充分分考虑经营业业主的长远投投资，保障其其利益。投资资商xx实业发展展股份有限公公司、发展商商xx上实房地地产有限公司司，将聘请文文化经营公司司进行专业运运营，统一管管理及全程服服务达到前所所未有的投资资方、发展方方、经营者、业业主、消费者者、物业公司司六方共赢。物业管理公司作作为专业化的的服务机构，也也将秉承[海xx]的“文化地产”运营模式之之精髓，创新新服务理念，创创具特色与『『海xx新城』内内，各方共享享共获收益财财富。——展现『海xxx』规划的的层次空间[海xx]规划划设计和定位位，充分展现现了“五度规划空空间”即：第一层层次的城市空空间、第二层层次是由[海xx]界定的区域域空间、第三三层次由建筑筑体量构成的的外部空间、第第四层次是为为建筑内部空空间，第五层层次是以人文文渗透为主体体的精神空间间。[海xx]充分利用建建筑布局空间间，展示恢宏宏气势，也展展现各个社区区功能定位，并并作了相应的的空间分割。——统领总体布布局，“四统一”模式运用；；要做好[海xxx]物业管理，就就必须要将它它的层次空间间与功能定位位相结合，充充分运用其特特点，进行总总体构思布局局，在纵横交交错的建筑物物之间施展物物业管理手段段和技术，忠忠实服务于“城民”。物业管理理公司全方位位配合[海xx]运营商“四统一”的模式运用用，即“统一店面装装修、统一经经营布局、统统一物业管理理、统一营销销策划”。做到统一一和多采相结结合，既统一一而又不单一一。——满足它的功功能定位，点点面结合，布布局平衡，重重点突现；[海xx]以创创意商业街为为中心，东面面是创意生态态居，西面为为引领时尚创创意LOFT;;[海xx]创意商业街街用“建筑语言：：划分成五大大场景制造区区块，即：（一一）混凝土,（二）金属，（三）玻璃璃，（四）砖，（五）木材材。创意商业业街还以海上上讲堂、海上剧场、海海上会馆这三三大灵魂建筑筑，创造连绵绵不断文化活活动与新闻事事件的源点。物物业管理要将将这五种商业业院落、三座座标志性建筑筑串联，结合合功能定位特特点，设定二二级管理，三三个层次运作作机制，以点点面结合，布布局平衡，重重点突现的方方法划成5个业务管理理部门，3个管理区域域。（详叙见见“总体构思”）。——服务体系尽尽善尽全，渗渗透全方位、体体现全方面；；[海xx]确立立的创意行业业产业链，也也提供完备服服务体系。物物业管理也将将从产业源头头开始，全方方位渗透，全全方面体现服服务理念，延延伸服务至终终。经营与『『海xx新城』配配套的服务功功能、开设多多项软硬件设设施，做到想想“城民”之所想，提提供便民、利利民的优质服服务。●总体构思提示：针对『海海xx新城』物物业管理的各各个要素，通通过周密的市市场调研，深深入挖掘未来来“城主”生活、工作作、交际等活活动需求，充充分融合[海xx]的建筑与艺艺术的结晶，以以及最新的物物业管理服务务理念确立整整体设想和思思路：1、三大优势建建立创新模式式——作为『海xxx新城』的服服务体系支撑撑1.1区域优势势：[海xx]“创意居”的创举，极极具魅力示范范效应以及较较强的辐射作作用，必将带带动xx区全面的的经济腾飞。1.2文化优势势：[上实发展]正在开发的[海xx]，它不仅是是要在文化本本体要素中，实实现常态生活活和文化狂欢欢、物质消费费和精神享受受、建筑空间间和概念空间间、进行式情情节和未来式式前景的有机机融合，还要要按照产业生生态原则，主主动促进人才才与资本的自自由结合。既既引进国内外外文化企业的的地方总部，又又设立小型的的特色鲜明的的工作室和专专业店，以实实现对xx地产文化化缺失项目的的有效补白。1.3企业优势势：[上实发展]文化地产品品牌优势，为为[海xx]的文化积淀淀夯实坚实基基础；[上实物业]管理公司聚聚集人才、品品牌、经验的的优势，为『『海xx新城』的的物业管理发发展奠定了基基础。[海xx]新城城的前瞻性的的规划，使公公司充满信心心在最短的时时间内将『海海xx新城』创创建为国家级级优秀示范商商务住宅小区区。明确的发发展方向如下下：[上实物业]以以“专业规范严严谨的管理，综综合高效热忱忱的服务，为为业主/使用人创造造美好的生活活和工作环境境而不懈努力力。”作为企业的的质量方针。理念：时时以一一流标准要求求自己，事事事用服务观念念对待业主。宗旨：业主至上上，服务第一一，寓服务于于管理之中。思想：业主并不不总是对的，但但他永远是第第一位。要求：把今天的的事做到最好好，明天的事事也考虑周到到。目标：满足业主主需求和超越越业主合理期期望。态度：不能带‘‘不’字作结束语语。诚信：说到的一一定做到，做做到的比说到到的更好。精神：务实进取取，追新创优优，在现代化化管理进程中中不断追求提提升和完美，力力求管理一流流，服务一流流，员工素质质一流，综合合效益一流。我们可以承诺：：项目完工一一年内创建xxx市优秀示示范小区；全全部项目完工工两年内，将将『海xx新城』争争创国家优秀秀示范小区/大厦。我们的工作重点点：①为智能化设施施的运行、维维护和开发度度身定制一套套维保、运行行实施方案。②积极与政府部部门加强沟通通与协调，取取得支持，沟沟通创建一流流的文明城区区。③确保治安事件件发生率为零零。我们将实实施两步方案案：入住期以以人防为主，技技防为辅。常常规期以技防防为主，人防防为辅。依靠靠现代化的实实施和[上实物业]卓越的管理理，让[海xx]的业户尽享享安宁与平安安。④对业户的装修修运用[上实物业]成功的管理理经验，采取取统一布局、统统一装修、统统一管理、统统一营销的方方式，做到“有章可循，违违章必纠”，预防为主主，将违章控控制在萌芽状状态之中。⑤导入CIS形形象识别系统统，创一个国国际品牌形象象，塑造一流流的管理形象象。我们的工作措施施是：①智能化管理上上的三步到位位：住户培训训到位，物业业从业人员培培训到位，工工程维修到位位。②定期与政府部部门沟通，多多开工作会、联联谊会。对社社区精神文明明建设，取得得政府部门的的支持和认可可。③由于是开放式式“城区和街区”，在安全管管理上，将运运用现代化手手段，三防结结合，确保安安全。人防采采取快速推进进法。中控统统一指挥调度度，强调多重重结合，“巡岗”与“固定岗”相结合。全全面防范与重重点防范结合合，“小围合”和“大围合”结合。在充充分强调自我我防范的前提提下，以技防防为主，运用用智能化保安安设施和监控控系统，综合合布防，确保保万无一失。④管理采取情、理理、法手段并并用，加强现现场督导，确确保无违章装装修。在审核核上严格把关关，职能部门门齐抓共管，将将违章消灭在在萌芽之中。⑤精心养护小区区、街区的绿绿化，水景，实实施垃圾分流流，强化“城区”“街区”环境美化建建设。·养护好已有绿绿化，实施由由地面向空中中进展的立体体式绿化工程程，加强对商商户环保意识识的灌输，增增强所有人员员的环保健康康意识。·做好水池管理理定期清理污污泥，配备施施工船只，清清理水葫芦等等垃圾，确保保水系达到国国家环保标准准。·垃圾分类收集集，建立回收收系统。⑥加强社区文化化建设，整合合各区域形象象，开展各种种形式的文化化娱乐健康活活动，建立商商户健康档案案，让商户享享受温馨，陶陶冶性情，形形成一种健康康向上的氛围围。⑦运用科技手段段，合理调度度，有序停车车。加强引导导，杜绝乱停停乱放现象，杜杜绝路面乱停停及喇叭噪音音。⑧分片管理与中中心管理相结结合，实行首首问负责制。员员工一岗多能能，一专多能能。⑨发挥公司整体体优势，对电电梯、保洁、保保安、道路、水水域、商务、文文化娱乐、车车辆管理等方方面实行专业业化管理，全全方位降低成成本，为业主主/商户提供更更多的无偿服服务，让它们们受益受惠。⑩公司要为『海海xx新城』管管理设立一个个“文化策划专专员”职位，专门门负责联络[海xx]营运商，协协助他们招商商、商业文化化策划和活动动；弘扬发展展商的“文化地产”经营理念；；制定物业公司司执行计划，配配合行动，全全面支持创意意商业街、LOFT商业裙楼的的各项营运需需求。特别举措——搭建平台①以开发商创造造的硬件为基基础，依托营营运商搭建的的平台，将物物业管理服务务溶入至日常常运作中，充充分体现物业业的增值保值值之功效；②引入高科技、智能化的技术术手段，提升升高端物业管理理服务。全面导入CISS形象和ISO90001、14000体系①管理CIS形形象导入是『『海xx』整体形象的的组成部分；；②将ISO90001、14001质量和环境境体系引入[海xx]物业管理范范畴，为提升升『海xx新城』整整体管理形象象打下良好的的基础。●人力资源开发发优秀管理人员是是[上实物业]最宝贵的资资产，公司强强调人力资本本增值目标优优先于财务资资本增值的目目标。企业只只有管理好人人，才能管好好事。所以从从这层意义上上来说，经营营企业其实就就是做人的工工作。而做人人的工作，应应在自我培养养与开发的同同时，积极从从外部招聘引引进“专才”，为企业培培养一支过硬硬的员工队伍伍。[上实物业]人人员管理的宗宗旨——是以人为本本，善待员工工，规范管理理，人尽其才才。在[海xx]物业管理工工作中，公司司将创立了旨旨在对人才创创造力进行管管理对人才潜潜能进行开发发的人力资源源管理体系，启启动“四优”工作，即：：选优、培优优、用优、留留优。特别需需要择优一批批懂得文化艺艺术与文化经经营和管理人人才。为企业业文化再造奠奠定基础、为为公司今后承承接类似『海海xx新城』这这样的物管项项目创造条件件。[上实物业]将将秉承[xx实业集团]的人才观，运运用压力机制制和激励机制制，量才录用用，知人善任任，为人才的的培训创造良良好的空间，最最终激励员工工为企业尽心心竭力，追求求人才资本增增值。[上实物业]的的人员管理体体系由五部分分组成：素质机制配置机制组织机制绩效机制激励机制制订素质标准严格录用考核培训培养提高制订规范管理形象规范管理分层管理措施工资福利等物质保障荣誉晋升等精神奖励人员管理工作岗位设计合理配置人务量化考核、素质评价末位淘汰、优化组合素质机制配置机制组织机制绩效机制激励机制制订素质标准严格录用考核培训培养提高制订规范管理形象规范管理分层管理措施工资福利等物质保障荣誉晋升等精神奖励人员管理工作岗位设计合理配置人务量化考核、素质评价末位淘汰、优化组合确定标准、严格格招聘[上实物业]在在[海xx]项目管理中中将遵循上述述用人标准，确确定了以下几几项相关指标标：a、知识层次。为了符合高端物业管理的要求，管理层人员除要求100%的中专以上文化程度以外，部分岗位引进本科以上的专业技术人才。操作层人员全部要求高中以上文化，保安岗位必须要求是退伍军人、保安人员，以保证队伍素质；维修岗要求全部持证上岗。b、录用考核。所有管理层人员，除经过正常的笔试、机试，心理测试等录用考核外，必须通过外语，电脑使用、智能化基本知识的考核，成绩合格者方可录用，作业层人员要通过技能考试。c、人员配置比比率。加大管管理人员的配配置比率（本本项目物业管管理人员与操操作人员的比比率为1:1.8），符合高高科技、高智智能化管理的的要求，使管管理队伍实现现由劳动密集集型向知识密密集型转变。d、年龄结构。经理级决策人员35-50岁、管理层员工为26-45岁、保安员为20-30岁、其他操作层员工可放宽到20-50岁。e、工作经验。所有管理层员工除必须具有物业管理经验外，还需有其他相关管理工作经历，也包括物业管理经验尚不足的、年轻的员工。量才适用、合理理配置为最大限度地发发挥人员的主主动性和积极极性，充分挖挖掘员工的潜潜能。[上实物业]将将对企业人力力资源进行有有效的配置，合合理设计各工工作岗位的工工作内容和职职责范围，目目的是使人适适合于职务，使使职务适合于于人，充分体体现“全用人、用用好人”的思路。规定新员工录用用后，须由有有经验的管理理人员带领，到到基层进行试试用实习，并并在实习过程程中，全面测测定和验证新新员工的个人人工作能力，对对不合岗位要要求而又有其其他专长的，实实行调岗安排排使用。尤其其是在一专多多能、何者为为专的问题上上，更要注意意观察，充分分发挥个人专专长。规范管理、分层层实施a、组织落实，制制度规范。公公司的人员组组织管理靠的的是可见的、具具体的企业规规范，如制订订管理规章，明明确各级人员员的岗位职责责和权力；建建立一套合理理公正的奖励励制度；依据据工作表现确确定不同的报报酬工资福利利系统。通过过规范企业运运作，约束员员工行为。b、分工协作，层层级管理。由由于物业管理理中，存在着着许多不确定定因素，所以以在管理中我我们对管理层层及操作层员员工采取不同同的管理方法法。对管理层层员工实施授授权管理，即即在一定的工工作范围内让让他们自己管管理自己，增增强管理人员员的责任意识识。操作层员员工如保安、绿绿化等岗位实实行工作轮换换制等，发挥挥公司专业优优势，避免因因长时间在一一处工作而造造成工作惰性性。c、规范言行、注注重仪表，实实施BI形象战略BI即企业的行行为规范，是是形象战略的的重要组成部部分。公司将将员工的言行行举止、仪容容、仪表等软软性因素纳入入规范化管理理范畴，制订订了详细的员员工守则、服服务手册，让让员工熟记心心中，自我约约束，自我控控制，参照对对比，严格执执行，根据物物业管理行业业特性要求，把把形象工作作作为一项长期期的工作常抓抓不懈，全面面提高企业的的美誉度和服服装城的形象象。同时还会会拟定了每一一岗位、每一一工种详细的的工作流程、岗岗位职责、服服务质量执行行标准，规范范企业和员工工的动作，确确保管理和服服务质量。素质评价、绩效效考核a、量化考核，客客观评价。人人员管理中的的绩效考核是是充分发挥人人员素质效能能的内在保障障。其考核的的原则就是：：不让先进者者吃亏。对考考核出的佼佼佼者，需要采采用“让最明白的的人最有权，让让最有责任心心的最有权”。通过实践总总结出包括考考核评鉴、行行为测评、专专项考试等三三种评介方法法在内的管理理人员素质评评价体系，对对员工的“德、能、勤勤、绩”进行全面客客观的评鉴。制制订科学合理理的工作服务务标准和量化化考核标准，并并推出一整套套突出绩效与与综合测评相相结合的考核核实施方案。考考核不走过场场，不讲形式式。各级人员员均有详细的的绩效考核指指标，业绩的的好坏、绩效效的高低、综综合素质的优优劣均可通过过量化在“二维”分析图上反反映出来。每每个被考核者者都会在“二维”图中找到自自己的点，而而该点在“二维”图中的位置置，就决定了了该被考核人人的奖励。使使考核起到奖奖励先进、鞭鞭策后进的确确切作用，同同时也使员工工有了压力感感、责任感和和紧迫感。b、末位淘汰，吐吐故纳新。为为使[海xx]物管队伍更更有战斗力和和生命力，在在保持队伍相相对稳定的同同时，根据情情况及时优化化队伍结构，结结合考核，实实行末位淘汰汰率在3～5%左右，这样样做既留住了了企业所需的的人才，同时时又吸纳了新新生力量。“危机、压力力、目标、信信念”是铸造[上实物业]凝聚力的“有效保证”。【二】Hi-SSHANGHHAI文化与商业业的融合●新文化地产理理念延伸新文化地产理念念的形成有着着极深内涵意意义，归纳起起来主要有这这么些：（1）新文化地地产着意于文文化的创新与与进步，地产产被赋予文化化的灵魂，文文化与地产之之间的互动关关系被充分发发掘，人们在在人居的休闲闲与游戏之中中感悟人生的的幸福、优雅雅与美好。(2)新文化地产具具有鲜明的审审美情趣和艺艺术气质，注注重用原创艺艺术的感染力力引导人们在在丰富的精神神生活层面进进入自由空间间，让艺术教教育走进大众众的生活，让让人们享受现现代艺术手法法所表现的文文化氛围，让让美成为地产产的精神产品品，并强调直直观性、可视视性和在场性性。(3)新文化地产产通过源源不不断的文化活活动和文化行行动，持续不不断地创造文文化故事和事事件，使地产产不只是一种种凝固的音乐乐，更变成多多姿多彩的生生活内容，成成为艺术创造造的常青之地地，使文化成成为一种最富富感染力和持持久力的新型型人文生态，力力求突破现代代都市的文化化困境(4)新文化地产产把鲜活额人人生理念注入入到住宅产品品及服务之中中，使富有个个性并独特的的文化感觉历历久不衰，居居住者和消费费者从新的生生活方式之中中能够获取更更多的精神食食量。企业依依靠所秉持的的价值观而成成长，并通过过经营方式把把它们付诸实实施，而[海xx]项目则就是是这些价值观观付诸实施开开篇之作。●文化与地产结结合作用新文化地产从它它构筑雏形到到完善一个理理论体系，一一个重要突显显的作用就是是把文化理念念与房地产作作了有机结合合。新文化地地产是地产以以文化为载体体，通过市场场交换提供给给消费者物质质与精神追求求的多种文化化要素所形成成的总和。“新文化地产”的内容，包包括完善的理理论体系，明明确的文化主主题，创新的的艺术风格，优优雅的审美品品位，独特的的产品性能，持持续的经营软软件，领先的的科技含量，有有效的传播方方式，精致的的工艺细节，时时尚的生活方方式。物业管理作为房房地产链中一一环，在我们们实务操作孤孤傲成，也应应体现文化理理念的指导性性和先进性，将将日常繁琐的的事务与“新文化地产”中对应理念念作相应的结结合。●物业管理之文文化内涵塑造造在新文化地产包包含众多分支支理念之下，物物业管理与服服务的理念如如何塑造其应应有的文化内内涵，这是摆摆在我们[上实物业]面前的一个个重要论题。文文化与地产的的汇合，[海xx]是一个节点点，努力打造造好“新文化地产”的开山之作作，任重道远远。[上实物业]未来也将扛扛起“物业管理文文化”大旗，顺呼“文化地产”，扩展和丰丰富其内在的的涵义，并借借助[海xx]这个节点，打打造新一轮物物业管理行业业扛旗之作。Hi-SHANNGHAI物管模式创创举与实践●集3种业态为为一体的模式式创立[海xx]创新新地把“创意产业”地三种地产产业态融入于于一体：LOFT创意居，创创意商业街、生生态住宅区。LOFT谓之“创意商居”是三幢高80米地匣型建建筑，黑灰底底色铝板和玻玻璃幕墙构成成艺术与技术术交织地形象象。从外观看看到三幢大厦厦分别开有巨巨型一竖门――隐喻理想之之门；一横窗窗――隐喻思想之之窗；一天眼眼――隐喻幻想之之眼。“一门、一窗窗、一眼”勾勒出“海xx”文化地产项项目深刻含义义。LOFT创立的建筑筑物内构造多多为错层空间间，可任意组组合，可居住住亦可办公。创意商业街是一一个有明显主主题的街区，它它是以原创精精神为主题的的艺术文化街街。在极简主主义的框架外外包裹上视觉觉冲击力极强强的审美外衣衣，形成创意意文化的诗意意空间。生态态住宅区为全全装修高档住住宅公寓，一一起xx的时尚生生活，汇聚创创意产业的人人群和富于想想象与追求的的人群。[上实物业]即将对这种种集3种业态为一一体物业创立立新的管理模模式。●根植与新文化化地产，运用用与物管实践[海xx]在规规划设计方面面独具匠心，它它秉承新文化化地产理念内内涵，丰富地地创造出四种种体现人文的的精神：自然然精神、建筑筑精神、艺术术精神、时代代精神。基于于“海xx文化地产”的这四种精精神定位，在在运行服务上上，就是借助助房产经营，展展开向不断推推陈出新的文文化行为与文文化活动，演演绎文化事件件，创造文明明故事；借助助物业管理展展开体贴入微微、尊重个性性的人文关怀怀与文化引导导，提高生活活品质，优化化社会生态。物物业管理的出出发点也将源源于以上四种种精神去展现现、去发现、去去运用、去实实践。●物业管理之文文化塑造践行行从本行业二十年年的发展历程程来看，物业业管理早已不不限于“四保一维”的具体事务务运行上，理理念优化，观观点更新，服服务更细化，深深入至人文关关怀和至尚人人本管理。[上实物业]借助[海xx]这个平台，又又将成为文化化塑造物业管管理企业，并并努力借助于于实际行动作作为又一个提提升。的确[海xx]也正为这个个平台提供一一个难得的契契机。[海xx]是新文化地地产的开山之之作，它引入入了“四新”――新材料、新新技术、新工工艺、新设备备，这也为今今后高端物业业的管理提出出新问题；它它采用了“智能化”技术，比如如宽带网络、三三表远程、红红外线监控、可可视对讲、密密码设定、远远程设置、安安防技术手段段等等智能化化的运用体现现了高科技含含量，也充分分体现了“新文化地产”中的“新”的外延。[上实物业]未未来若干年，寻寻求的高端物物业市场拓展展，想必也会会在“新”上力求更高高更新，在“文化”上不断探索索，去践行自自己的每一个个承诺和付诸诸于的行动。商务篇□公司简介●公司概况●企业信誉●公司业绩●管理经验●管理特色●管理团队□财务预算●物管开办费使使用●物管运营财务务收支预案●物管财务预算算说明与分析析●物业管理服务务收费标准建建议□公共场所营运运策划建议●海上剧院、海海上讲堂、海海上会馆功能能定位●商业文化街三三标志建筑服服务定位●海xx创意商商业街物业管管理模式●海xxLOFFT商业空间间物业管理服服务特征描述述□公司简介●公司概况上实物业管理（xx）有限公司（简称“上实物业”）是xx实业集团旗下的全资子公司，是专门从事物业管理及其相关服务的独立法人企业，注册资金62万美元（折合人民币513万元）。公司于2002年下半年通过了国家建设部物业管理一级资质的审核，成为沪上13家一级物业管理资质的企业之一。[上实物业]———目前直接管管理项目23个，总体管管业、合作和和顾问面积达达到400余万平方米米。公司管理理的物业种类类包括涉外超超高层综合商商办楼、外销销高层住宅服服装城、外资资内销高档住住宅服装城、别别墅、高层中中低档规模住住宅服装城、近近代优秀保护护建筑、医院院后勤保障服服务和工业厂厂房。其中已已获得“部优”的管理项目5个，“市优”的管理项目6个。●企业信誉xx实业集团是是xxx最大型企企业集团之之一一，在促进进沪沪港合作和和发发展过程中中发发挥了积极极的的工作，上上实实集团在沪沪港港家喻户晓晓，乃乃至在全国国也也非常著名名。公公司在xx地区发展展物业管理理享享有天时地地利利人和的优优势势。与此同同时时，“上实物业”严谨自律，以以以实际业绩绩赢赢得社会各各方方的好评，也也也为“上实品牌”增添了荣耀耀。[上实物业]管管理的的物业涉及及面面较广，管管理理经验丰富富，包包括现代化化商商业/办公大厦[金钟广场]]和[上上实大厦]，楼高208米、150米，建筑面面积分别是9.1万和6.7万m2，还还有智能化化小小区、生态态环环保小区和和楼楼龄达100余年的近代代保护建筑。这些大厦和和小小区的物业业管管理对工程程技技术方面的的要要求既高又又全全面，我司司现现有各类工程技术术人人员110人，完全能能胜任各种种建建筑设施设设备备的正常运运行行管理和养护维保工作作。[上实大厦]的设施、设设备管理是是行行业内有口口皆皆碑的。[上实物业]所所拥有有的保洁、保保保安和特殊殊服服务经营人人员员队伍，专专业业技能都达达到到了同业较较高高水平，这这些些专业队伍伍的的技能足以以应应对目前物物业业管理所涉涉及及的专业技技术术要求。我我们们管理生态态环环保小区—御景园和高高楼龄的近近代代保护建筑—高阳大楼时时也能泰然然自自若，得心心应应手。[上实物业]具具有针针对具体大大厦厦/小区量身定定做合适的的管管理方案，并并并具有在同同等等收费标准准下下提供高标标准准管理服务务还还能赚钱的的本本事。我们们管管理的全部部项项目没有亏亏损损的。而且且敢敢于将预决决算算明细帐清清册册提交业主主委委员会审核核。[上实物业]通通过几几年的实践践运运作积累了了丰丰富的经验验，特特别是在与与物物业管理相相关关各方的沟沟通通、协调解解决决各类矛盾盾和和问题方面面，以以及制止违违章章装修、违违章章搭建、保保持持外立面和和环环境不被破破坏坏方面，都都能能达到预定定的的目标，处处理理棘手问题题很很有方法，而而而且不会引引起起很大的矛矛盾盾纠纷，这这是是xx同行自叹叹望尘莫及及的的。在服务观念方面面，坚坚持“时时以一流流标准要求求自自己，事事事用用服务观念念对对待业户”的理念，奉奉行“业主至上，服服服务第一，寓寓寓服务于管管理理之中”的宗旨，倡倡导“业主并不总总是对的，但但但他永远是是第第一位”的思想；要要求服务接接待待保持“不能带‘不’字作结束语”的态度；实实现“满足和超越越业主合理理期期望”的目标。在企业管理方面面，坚坚持“取法乎上，博博博采众长、融融融合提炼、自自自成一家”的方针，努努力学习和和吸吸取境外物物业业管理的先先进进理念、经经验验和方法，结结结合国情实实情情，建立了了一一整套较为为有有效的管理理制制度、管理理标标准、管理理方方法、操作作程程序和用人人机机制、行为为规规范，要求求全全体管理人人员员“把今天的事事做到最好好，明明天的事考考虑虑周到”，为企业做做实、做强强、做做大奠定了了良良好的基础础。在规范发展方面面，正正确处理两两者者之间的辩辩证证关系，并并用用实践证明明：：“规范”是“发展”的基础和必必然条件，“发展”是“规范”的结果和既既定目标。没没没有“规范”，就没有“发展”；没有“规范”，就是“发展”了也不会持持久。能不不能能做到“规范发展”，已经成为为衡量一个个行行业、一个个企企业、一个个部部门整体水水平平的重要标标志志。●公司业绩²我公司自199977年7月成立至今今七年有余余，直直接管理面面积积由最初的6.7万m2猛增到目前前的240多万m2，管理种类类综合齐全全，是是沪上业内内绝绝无仅有的的。且且每个项目目的的管理服务务都都融入了统统一一的理念，统统统一的规范范，统统一的要求求，在在业内有“精品物业”之称。²经过几年来参参与市市场竞争，企企企业规模逐逐步步扩大，企企业业声誉逐步步提提高，员工工收收入和企业业创创利逐年递递增增，公司正正处处在一个持持续续稳健的良良性性发展阶段段。2004年4月中旬我司司在昆山，通通通过公开招招投投一举中标[四季华城]项目（面积积达22.89万m²），此举也也是我司向向外外省市拓展展业业务一个标标志志；也为我我们们打开昆山山市市场创造了了条条件。今年年上上半年度公公司司也已在苏苏州州、无锡、宁宁宁波相继托托管管和顾问管管理理了一批综综合合性物业楼楼宇宇。²1999年22月，公公司通过了“涉外超高层层综合商办办楼楼”和“超高层住宅宅小区”的ISO90002质量保证体体系的第三三方方认证。2002年2月又通过了ISO90001:220000的改版认证证。公司还还对对下辖的各各个个管理项目目进进行了ISO144001环境管理体体系的认证证，尤尤其是[上实大厦]、[金钟广场]的商务楼绿绿色环境工工作作，以境外外环环境体系标标准准进行达标标，凭凭借自身踏踏实实工作作风风和和显著的工工作作成绩，得得到到了区领导导一一致首肯和和好好评。在淮淮海海路的[金钟广场]已作为xx卢湾区绿绿色示范大大厦厦。²[xx实业大大厦]11999年11月被评为国国家建设部“全国城市物物业管理优优秀秀示范大厦”；1998年起历年被被评为市治治安安消防先进进单单位。2003年7月，在[金钟广场]由xx市消防5支队、卢湾湾区消防监监督督处以及我我司司联合进行行了了xx市首个商商务办公楼楼的的综合消防防演演习，得到到了了社会好评评以以及业内人人士士的赞许。²[瑞南新苑]]在20000年10月被评为市市首批“四高”示范小区，2002年2月又被评为xx市优秀住住宅小区及及建建设部优秀秀示示范住宅小小区区的荣誉称称号号。²[嘉园]和[[地方天园]的开发发商分别是是香香港和新加加坡坡公司，他他们们都是首次次选选聘境内物物业业管理公司司管管理物业项项目目，我司被被他他们评为xxx市最优秀的的物业管理理公公司而中标标。其其中[嘉园]在2002年被评为xxx市“四高小区”。²2000年99月，我我公司被选选为为市里的“xx市物业管管理顾客满满意意度指数课课题题组”成员单位。²我公司除全权权管理理物业的同同时时，还为xxx和外地省市市的多家物物业业公司担任任顾顾问，经过过我我司的培训训、现现场指导，这这这些公司物物业业管理有了了明明显的提高高，有有的还成为为当当地物业行行业业中的佼佼佼者者。²长海医院后勤勤保障障通过社会会公公开招标形形式式一揽子委委托托专业公司司管管理，我司司在在20多家公司的的激烈角逐逐中中，以理念念好好、思路新新、措措施全、形形式式实的标书书编编写获得好好评评，又以最最高高分现场考考察察获得优异异成成绩，过五五关关斩六将，一一一举中标。²为了适应激烈烈的市市场竞争，培培培养一支技技术术服务过硬硬的的专业队伍伍，我我公司与锦锦江江集团强强强联联手，共同同投投资成立了“锦江物业工工程公司”，为“麦德龙”所有的大卖卖场以及xxx、沈阳等国国际机场提提供供专业保洁洁服服务。²据2003年年底调查查统计，每每个个管理处的的业业主满意和和较较满意的都都在在96％以上，并并且都与发发展展商、业委委会会和业主建建立立了良好的的关关系。●管理经验²我公司大量学学习和和借鉴境外外物物业管理的的先先进理念、经经经验和方法法，又又结合本国国国国情，在每每个个不同的管管理理项目设定定不不同的标准准，采采取不同的的方方式，但都都体体现了统一一的的理念、统统一一的规范、统统统一的要求求，取取得了非常常好好的社会效效应应。²遵守国家、政政府法法律法规，坚坚坚持“合法、合理理、合情”地处理一切切事务是我我司司的一贯原原则则。我司率率先先在涉外办办公公楼组建业业委委会，还首首创创了在业委委会会组建以前前定定期召开业业主主会议讨论论物物业管理事事宜宜的好方法法，在在行业内被被宣宣传推广。例例例如，处理[瑞南新苑]业主联名要要求封阳台台、协协调[嘉园]空调机安放放位置、[剑桥景苑]沿街商业用用房的管理理等等，都获得得很很高的评价价。²我司将管理物物业作作为物业管管理理的主要工工作作内容，非非常常关注对房房屋屋、设备、设设设施的维护护保保养。每年年的的维修养护护计计划都要反反复复论证，特特别别是针对[上实大厦]系统全、设设备多、规规模模大的特点点，编编制了20年的维保概概算。一经经确确定的，确确保保按期保质质保保量完成，包包包括外墙清清洗洗从不间断断。维维保养护计计划划执行良好好，确确保物业楼楼宇宇正常“延寿”。²在遵守规范的的前提提下，为不不同同业主提供供人人性化的情情感感服务。我我司司首创报修10分钟到达，被被被《新民晚晚报报》专题报报道道。我司倡倡导导：先做好服服务，让再再挑挑剔的业主主也也无处挑剔剔，然然后在管理理上上坚持原则则，从从不让步。虽虽虽然我们坚坚持持管理原则则非非常强硬，但但但几年来基基本本没有收到到有有效投诉。²我公司把“超超值服服务”的承诺真正正落到实处处，并并切实使业业主主/住户能感受受得到。[上实大厦]的租售率几几年来始终终保保持在98.5％以上，[玉佛城]一期、[瑞南新苑]也全部都实实现了100％销售。²我司首创的保保安、保保洁专业条条线线的内部承承包包法，取得得了了非常好的的效效果，有效效地地调配资源源，提提高专业管管理理水平，加加强强了控制和和监监督，降低低了了运行成本本，使使总体管理理水水平又提升升了了一大步。因因因此，引起起行行业内主管管部部门的重视视。²2002年由由xxx市房产局牵牵头的物业业管管理行业业业主主满意度指指数数课题研究究，我我司是二个个物物业管理企企业业之一，我我司司管理的楼楼宇宇在此课题题调调研中名列列前前茅。²各管理处配合合业委委会、居委委会会开展的旨旨在在推动精神神文文明建设的的家家居咨询、便便便民民服务务、文文娱活动、消消消防演习、业业业主联谊和和专专题讲座时时，深深受业主/住户的欢迎，都获得得了了很好的效效果果。●管理特色²始终坚持物业业管理理的主题就就是是管理物业业，一一切活动围围绕绕这一主线线展展开，从而而使使物业保值值增增值得以实实现现。²充分尊重产权权人的的意志和利利益益，合理协协调调相关方的的关关系。²每个管理项目目在该该区域都是是最最好的，使使委委托方得到到物物有所值，物物物超所值的的利利益和价值值。²言而有信，有有“做做到的比说说的的更好”的口碑。²公司只提取固固定酬酬金。所有有收收支帐务，定定定期公布。²经过几年实践践积累累，我司管管理理特色可概概括括为四个字字，即即“新、严、精精、细”新──管理中不不断融入新新理念、探探索索新思路、接接接受新经验验、运运用新方法法，建建立新机制制。公公司在发展展过过程中，不不断断提升和完完善善管理思想想，学学习和借鉴鉴国国外的先进进管管理经验，力力力求在管理理与与服务上有有所所突破，有有所所创新。精──坚持精品品意识、品品牌意识，在在在提高管理理水水准的同时时，不不断提高服服务务质量、服服务务技能以及及服服务意识。对对对每一件工工作作、每一块块标标识、每一一项项布置都精精心心设计、精精心心策划。细──对每一个个环节、每每一个步骤骤、每每一个过程程都都想得细、做做做到位，对对每每一件事都都细细观察、细细设设想，对每每一一位顾客，都都都细致周到到、体体贴入微，尽尽尽一切所能能。环环境卫生没没有有死角，并并最最大限度地地满满足和超越越顾顾客合理的的要要求与期望望。严──在企业管管理中充分分体现高效效、精精干、严格格的的要求，坚坚持持能进能出出、能能上能下的的激激励机制，提提提倡优胜劣劣汰汰、赏罚分分明明的竞争机机制制，以严格格的的管理、严严明明的纪律、严严严肃的态度度、严严谨的规范范、严严密的措施施，确确保各项管管理理工作落到到实实处，使委委托托方和全体体被被服务对象象满满意。[上实物业]在在多年年物业行业业工工作实践中中形形成了用人人标标准，公司司的的做法是：：重品德修养，热热爱爱物业管理理行行业，讲奉奉献献、能吃苦苦；；重工作态度，要要求求员工一专专多多能，勤奋奋好好学、善于于学学习；重学历更重能力力，坚坚持在高学学历历中选择录录用用管理人员员，管管理队伍年年龄龄要求因岗岗而而异，合理理优优化，既稳稳健健经营，同同时时又充满锐锐气气；又不唯唯高高学历，更更看看其发展潜潜力力和能力提提升升。●管理团队选择[上实物业业]理由———第一，是『海xxxx』这个3种物业形态，特特特别是“创意居”的新需求第二，是高端物物业业管理这个个市市场的需求求（公公司市场定定位位）；第三，也是禀承承xxx实业集团团产业发展展、产产业提升趋趋势势的一个延延续续。更突出的理由：：现现在的[上实物业]管理团队已已具备了：：一种共同的信信念一样执着的追追求一致奋斗的目目标一支优秀的队队伍还有相应的经经济实力……高层领衔管理人人———李胜来先生，是是劳劳动和社会会保保障部国家家职职业资格培培训训教程（物物业业管理）编编审审委员会委委员员、主审，《物物业管理实务务手册》副主主编，xx市人民政政府采购中心心咨询专家（物物业管理），xx市物业管理招投标专家委员会成员，上实物业管理（xx）有限公司总经理，xx上实金马物业管理有限公司董事、总经理。精英团队——[上实物业]凭借借在行业中中的的良好口碑碑，不不断吸引一一批批批有识之之士士的陆续加加盟盟。公司还考虑，从从接接管[海xx]项目起，将将以全新机机制制出现，专专门门组建的管管理理层，将是是一一个汇聚物物业业管理精英英的的团队，他他们们不仅具有有高高学历、中中高高级职称，还还还具有行业业资资深管理经经历历与丰富实实践践经验。凭凭借借这些高素素质质，年富力力强强的职业人人做做[海xx]的“操盘手”是能够让开开发商放心心，业业主、经营营者者称心和满满意意。在专门组建的这这个个管理高层层直直接策划和和指指导下开展展工工作，这一一管管理层的成成员员如下表：：主要管理层简况况表表管理层主主要要人员年龄学历职称从事物管年限现任职位48岁研究生（工商）高级经营师11年上实物业总经理理34岁大学（英Nappiieruunnverssiity大学）经营师6年上实物业副总经经理理（曾在酒店工作作44年）40岁硕士研究生讲师4年上实物业副总经经理理35岁（女）大专（文秘）政工师6年上实物业公司办办公公室主任40岁（女）硕士研究生讲师8年上实物业公司品品保保部经理30岁MBA（财经）注册会计师4年上实物业公司财财务务经理48岁大专（电气工程程）工程师11年上实物业公司工工程程技术总监监53岁（女）本科（经济管理理）经济师10年上实物业资深经经理理，曾管理理22幢办公楼并获建设设部部示范大厦厦称称号52岁本科（设备工程程）总工程程师2年上实物业公司维维修修中心总工工49岁大专（土木工程程）造价工程师师10年上实金马物业公公司司总助44岁大专（房地产经经营营）助理统统计计师9年上实物业市场二二部部经理（曾从事商业百百货货业，工作作66年）资源利用说明1）经过公司的的人力力资源整合合，形形成精干的的主主要骨干队队伍伍。2）以上的管理理层成成员中几乎乎都都持有全国国物物业管理企企业业经理上岗岗证证书；余下下的的持有沪市市级级物业管理理企企业经理上上岗岗证书。3）以上的管理理层成成员中有1/2还持有其他他技能证书书，属属于复合型型人人才。精诚合作、热忱忱奉奉献，优质质服服务、管理理规规范，科技技先先导、服务务创创新。[上实物业]还还倡导导了物业管管理理的一种文文化化氛围：净、畅畅、宁净——干净物业环环境境舒适干净净，建建筑外观整整洁洁。畅——畅通物业企企业业信息共享享渠渠道畅通，管管管理人与相相关关职能部门门上上下沟通、协协协调渠道畅畅通，与与产权人、使使使用人保持持信信息渠道畅畅通通，物业区区域域行人道、道道道路交通畅畅通通。宁——安宁物业区区域域治安秩序序良良好，环境境氛氛围安宁、高高高尚、祥和和□财务预算●物管开办费使使用前期开办费用前期开办费用按按照照物业管理理行行业通常惯惯例例：由开发发商商一次性或或按按分期建设设，分分期接管，分分分期给付的的方方式，提供供给给物业管理理公公司。前期期开开办费用主主要要用于以下下几几个方面：：1）前期介入的的人员员工资、福福利利、培训等等；；2）前期介入的的办公公费用，前前期期介入的各各项项资料制作作；；3）前期介入的的基本本装备费用用（部部分的物业业用用具及机械械设设备）；4）因前期介入入管理理中，隐含含着着多种不可可预预测性，故故有有一部分开开发发费用用于于弥弥补物业管管理理费的不足足。这项费用是指[[海海xx]正常运作前前后，应配配置置的设备、工工工具、物品品（包包括办公、维维维修、保安安器器材、保洁洁用用品），需需要要开发商承承担担，物业公公司司开出详细细清清单，在一一定定时间内陆陆续续购置到位位。根根据一期交交房房的规模，我我我们估算在440,3305元（购置清清单见下详详列列）。购置设备费用（RRMB）数量单价金额1.办公设备复印机11188,0000118,00000电脑3355,,0001155,0000打印机222,00004,00000保险箱111,50001,50000传真机122,00002,00000文件柜690005,40000办公桌(椅)6680044,8000物业接待台118800800小会议桌(椅))116600600饮水机3250075500更衣柜8,80000微波炉13503500挂壁式空调(不不包包括电梯机机房房)22,000004,00000(1)小计6666,00002.工程设备电动疏通机1111,4000..0011,4000..00电锤(进口)113,45500.003,45500.00潜水泵(单相))1111,0000..0011,0000..00数字式万用表1250..000250..000指针式万用表1100..000100..000数字式钳形表1370..000370..000兆欧表(100000V)122000.00022000.000绝缘垫522000.0001,00000.000铝合金升降梯((66M)111,,300..00011,,300..000铝合金升降梯((44M)1600..000600..000铝合金升降梯((22.5M))1440..000440..000手提充电式远射射灯灯211550.00033000.000梅花/开口扳手手(公制))1200..000200..000套筒扳手(公制制))1200..000200..000各类小工具2211,0000..0022,0000..00角向磨光机114000..004000..00工具箱333000.00099000.000小型切割机115000..005000..00(2)小计14,,6610.00003.保洁设备小型清洁工具211,000022,,000铝合金合页梯24400880增压泵水枪11788007800手推车2330066000桶式洗尘机221,5000033,0000清洁其他开支11,000011,,000垃圾桶12,00000(3)小计20,,22604.保安设备聚光手电筒665500.003000..00对讲机82,,5500.000020,00000.000警棍4433000.0001,20000.00其余设备1,00000.0001,00000.00(4)小计22,,5500.0000共计：123,,3370元根据政府的相关关规规定，[海xx新城]小区物业管管理处筹备“前期开办费”，应由项目目开发商提提供供。今后小小区区业主委员员会会成立“开办费”购置物品归归划入其所所有有，或者留留给给继任管理理者者（或业委委会会新聘物业业管管理公司）使使使用。●物管运营财务务收支支预案物业管理费用支支出出汇总表项目内容月支出（元/月）年支出（元/年）备注管理费管理人员工资90,2001,082,44000表一管理人员福利63,687764,2444表二办公费用10,000120,0000表三小计163,88771,966,66444保安费保安人员工资61,400736,8000表四保安人员福利51,992623,9044表五保安设备设施费费用用4,00048,000表六小计117,39221408,70044保洁费保洁人员工资39,600475,2000表七保洁人员福利28,166337,9922表八清洁卫生费用28,000336,0000表九小计95,7661,149,11992相关费用其他费用8,00096,000表十酬金及税金费用用81,904982,8488表十一小计89,9041,078,88448设备设施相关费费用用公共能耗费用101,75001,221,00000表十二设备设施维修养养护护71,000852,0000表十三小计172,75002,073,00000支出合计639,69994,436,33888Ø管理费用支支出（RRMB）表一：人员工资资费费用岗位人数工资标准（人//月月）月工资物业经理16,5006,500副经理（兼工程程经经理）15,2005,200经理助理（客户户经经理）14,5004,500行政主管12,8002,800客户主管23,1006,200客户接待51,7008,500财务兼文员11,9001,900出纳兼接待21,6003,200电脑维护员12,1002,100仓管员11,5001,500设备工程师（强强、弱弱电）24,2008,400工程领班22,1004,200强电工101,85018,500水电维修81,30010,400泥木杂工21,0002,000小计1090,200表二：管理人员员福福利费用支支出出（RMB）项目计算式月费用四金90,200元元××51％46,002工会及教育附加加90,200元元´´3.5％3,157双薪(年终奖))90200元¸¸112月7,517服装450元/套××22套×41人¸30月1,230保险120元/年´´441人¸12月410管理人员节假日日值值班(2,00000¸77人¸21天´10天´300%)元/班´6人¸12月2,041工程人员节假日日值值班(1,50000¸112人¸21天´10天´300%)元/班´10人¸12月1,500工程人员值班2人´10元//人´30.5天1,830小计63,687表三：办公及折折旧旧费用支出出（RMB）项目月费用文具费800通讯费（手机、BBP等）2,500交通费800公共交际费2,400广告宣传（节假假日日布置）1,000书报杂志300水电费1,000办公设备维保费费500办证费600小计10,000Ø保安费用支支出（RRMB）表四：人员工资资费费用岗位人数工资标准（人//月月）月工资保安经理13,5003,500保安班长61,70010,200保安队员2895026,600监控安保108508,500值岗保安（巡逻逻）1490012,600小计6161,400表五：保安人员员福福利费用支支出出（RMB）项目计算式月费用四金61,400元元××51％31,314工会及教育附加加61,400元元´´3.5％2,149双薪61,400元元¸¸12月5,117餐费61人×6元//天×21天7,686服装500元/套××22套×61人¸24月2,542保险120元/年´´661人¸12月610保安人员节假日日值值班(10,0000¸440人¸21天´10天´300%)元/班´25人¸12月744保安人员值班15人´4元//人´30.5天1,830小计51,992表六：保安设备备设设施费用支支出出（RMB）项目月费用易耗品800保安警用设备维维修修1,200消防设备养护费费1,200社会联防费800小计4,000Ø保洁费用支支出（RRMB）表七：保洁人员员工工资费用岗位人数工资标准（人//月月）月工资保洁主管12,2002,200保洁领班31,4004,200保洁工2890025,200绿化工810008,000小计4039,600表八：保洁人员员福福利费用支支出出（RMB）项目计算式月费用四金39,600元元××43.5％20,196工会及教育附加加39,600元元´´3.5％1,386双薪（年终奖）39,600元元¸¸12月3,300服装280元/套××22套×40人¸24月933保险110元/年´´440人¸12月367保洁人员节假日日值值班(20000¸¸300人¸21天´10天´300%)元/班´25人¸12月1,984小计28,166表九：清洁卫生生费费用支出（RMB）项目月费用易耗品1,500清洁剂1,200垃圾清行费5,700清洁袋2,500水箱清洗（一年年二二次）1,600绿化维护（含杀杀虫虫药水）12,000化粪池清理维护护费费3,500小计28,000Ø管理相关费用用支出出（RMB）表十：其他费用用支支出项目月费用社区活动费2,500开办费摊销(按按55年分摊)2,900（约约）设备设施及第三三者者责任险1,600不可预见费1,000小计8,000表十一：酬金及及税税金支出项目月费用酬金（12%）46,205税金35,699合计81,904表十二：公共能能耗耗费项目月费用电梯72,500变频生活水泵6,000排污泵3,000楼道公灯1,500道路照明3,000庭院灯2,000景观灯5,000安全系统800喷水池泵950水耗7,000小计101,7500表十三：设备设设施施维修保养养费费项目月费用电梯维保45,000电梯年检14,000避雷针500水景维护3,000商业街电器维护护2,000LOFT裙楼公公共共区域设备备维维护1,500小区景观设施维维护护3,000地下停车场设施施维维护2,000小计71,000●物管财务预算算说明明与分析管理费支出＝管管理理费用+保安费用+保洁费用+管理相关费费用+设备设施相相关费用＝639,6999元元/月*若“生态住宅宅”管理费费标准按2.30元/m2·月计生态住宅管理费费==住宅管理费费单价×住宅面积=2.30元//mm2·月×90,4484m2=208,1113元/月*若“LOFTT创意居”管理费标准准按2.80元/m2·月计LOFT创意居居管管理费=LOFT创意居管理理费单价×LOFT创意居面积积=2.80元//mm2·月×76,2223m2=213,4424元/月*若LOFT裙裙楼商铺铺管理费标标准准按6.80元/m2·月计LOFT裙楼商商铺铺管理费=LOFT裙楼商铺管管理费单价×LOFT裙楼商铺面面积=6.80元//mm2·月×10,8877m2=73,9644元//月若“创意商业街街”管理理费标准按7.55元/m2·月计创意商业街管理理费费=创意商业街街管理费单单价价×创意商业街街面积=7.55元//mm2·月×18,0000m2=135,9000元元/月物业管理费总收收入入=生态住宅管管理费+LOFT创意居管理理费+LOFT裙楼楼商商铺管理费+创意商业街街管理费则为：208,,1113+22113,42244+7399664+13355,9000==631,,4401元/月●物业管理服服务收费费标准建议议总物业管理费用用收收支差结果果如如下：管理费收支差==总总管理费收收入入-总管理费支支出=631,,401元/月-639,,699元/月=-8298元元//月。停车费收入剔除除人人员成本后后，与与管理费收收支支差相抵，则则则收支基本本持持平。根据据以以上测算，我我我们建议生生态态小区管理理费费元2.30//m2·月，LOFT创意居管理理费2.80元/m2·月，LOFT裙楼商铺管管理费6.80元/m2·月，创意商商业街管理理费费7.55元/m2·月，可以基基本持平运运营营。□公共场所营运运策划划建议●海上剧院、海海上讲讲堂、海上上会会馆功能定定位位[海xx]的LLOFTT大街是一条条充充满创意活活力力的商业街街，更更是有着文文化化与艺术灵灵魂魂的商业街街。分分别位于商商业业街主要入入口口海上讲堂、海海海上剧院、海海海上会馆就是是这灵魂的的载载体。三座座标标志性建筑筑位位于商业街街的的三处节点点，形形成从地理理到到情感到精精神神的全方面面位位辐射。海上讲堂是传播播世世界最新学学术术成果和人人文文思考结晶晶的的场所，它它不不是宗教建建筑筑，但具有有宗宗教建筑的的圣圣洁感，每每一一位演讲者者的的大幅照片片将将在讲堂内内永永久悬挂，成成成为超越时时代代和国度的的人人类文明象象征征。海上剧院以典雅雅位位内涵，展展示示原创文化化的的艺术情调调。日日后小剧场场上上演的剧目目，一一是试验性性的的现代艺术术作作品，一是“海xx”大社区本身身大身的生生活活故事。上上演演剧目的建建筑筑形态交相相辉辉映。海上会馆是将随随着着策展经济济的的蓬勃发展展而而产生，这这里里，将是文文化化与艺术的的展展示场。很显然，LOFFTT创意商业街街上三座标标志志性建筑的的功功能定位——原创文化、创创创意产业聚聚集集的公众场场所所。●商业文化街三三标志志建筑的服服务务定位●海xx创意商商业街物物业管理模模式式●海xxLOFFT商业业空间物业业管管理服务特特征征描述运作篇物业管理实务运运作作Ⅰ消防安全管管理Ⅱ安保与交通通管理Ⅲ环境营造与与维护管管理Ⅳ设备设施维维护和工工程维修管管理理Ⅴ客户服务管管理Ⅵ行政事务管管理其他物业管理运作方案概述：物业业管管理运作通通常常的工作就就是是“四保”（保安、保保洁、保绿绿、保保全）等具具体体事务工作。这这这些工作涉涉及及面广，必必须须做细、做做全全、做实。I消防安全管理理1、管理概要消防是关系到[[海海xx新城]生存的“命脉”，无论是开开发商、业业户户、物业公公司司、消费者者（或或来“城区、街区”的人流）都都有着密不不可可分的关联联，也也是物业管管理理运作中“第一要务”。消防工作方针：：“预防为主、防防防消结合”，[上实物业]如果入住“新城”，将把[海xx]预防火灾放放在首位，动动动员全体员员工工及依靠区区消消防大队在在各各项防火的的法法制措施、行行行政措施、技技技术措施和和组组织措施上上落落实，从根根本本上防止火火灾灾的发生。同同同时，加强强对对[上实物业]专职消防队队员及保安安队队员的各项项培培训、考核核工工作，积极极做做好各项防防范范工作，一一旦旦发生火灾灾，能能够迅速有有效效地予以扑扑灭灭，最大限限度度地防止和和减减少火灾所所造造成的各项项损损失。[海xx]消防防设施是是整个城区区构构成的重要要部部分。[上实物业]将定期组织织专职消防防队队员、保安安队队员及维修修人人员定期实实施施检查管理理制制度，确保[国际服装城]各项消防设设施能最大大限限度地保证证有有效性。1.1[海xxx]]消防管理要要点建立三级消防责责任任人制度“新城”物业管管理设立三级级级防火组织织，任任命三级防防火火责任人（总总总经理、部部门门负责人、各各各专业管理理处处经理），明明明确职责。A.总经理负责责成立公公司防火安安全全委员会，确确确定人选，明明明确职责。B.防火责任人人的主要要负责公司司有有关消防法法规规的贯彻、消消消防规章制制度度的建立，研究解决消防人人员员，设备中中的的重大问题题，组组织定期的的消消防安全检检查查及消防演演习。C.由物业公司司在交付付物业时将将《防防火手册》发发发至业主或或使使用人，并并要要求商业业户设一名安全全责责任人和联联系系人，并记记录录在《业户户安安全责任人人和和联系单》上上上。建立专职消防队队伍伍和义务消消防防队伍“新城”的消防防管理十分重重重要，物业业管管理处在保保安安部内组建建一一支业余的的消消防队伍来来负负责消防工工作作，同时建建立立包括各职职能能部门在内内的的兼职的义义务务消防队伍伍。加强消防培训、做做好预防工作作定期请专家或有有经经验的消防防人人员对义务务消消防员、经经营营户、业主主进进行培训，使使使他们掌握握基基本的消防防知知识和技能能，能能熟练使用用各各种消防器器材材，并组织织消消防演习，提提提高灭火技技能能。在日常常消消防管理工工作作中，对消消防防安全隐患患绝绝不放过，一一一经发现，立立立即整改。并并并对消防当当事事人予以教教育育。物业公公司司将不定期期组组织消防检检查查，对重点点地地段、重点点区区域实施消消防防监控。力力争争使[海xx新城]的火灾控制制在零。1.2“海xxx新新城”消防管理中中业主自救救培培训定期由[国际服服装装城]专职消防人人员对业主主、经经营户、消消费费者进行自自救救培训，使使他他们能掌握握基基本的消防防知知识和技能能，能能熟练使用用各各种消防器器材材及发生火火灾灾时，应怎怎么么逃生及一一些些注意事项项等等。1.3“海xxx新新城”消防演习消防演习是消防防工工作的重要要环环节，对消消防防演习，[上实物业]准备联合消消防部门，利利利用消防月月、消消防日等进进行行消防演习习，主主要是人员员的的疏散路线线、消消防中人员员的的抢救、初初起起火灾的扑扑灭灭、119正确使用方方法等系列列过过程，因目目前前对[国际服装城]详细的消防防配置无法法确确定，等正正式式入场后，制制制订详细的的消消防演习策策划划方案。1.4“海xxx新新城”消防管理中中应配置的的消消防器材着重提高“新城城”消防自救能能力，各商商户户、住户、设设设备房、消消防防监控中心心需需要配备必必要要的消防器器材材，消防监监控控中心应配配置置以下设备备，并并专柜安放放，专人管理。设备备内内容包括手手提提式CO2气体灭火器器（或推车车式式ABC干粉灭火器器、推车式CO2气体灭火器器）。2、安保和交通通管理理根据[海xx]]项目“创意意居”的特点要求求，我们将将采采取封闭式式和和开放式相相结结合的管理理。建建立专业化化的的安保队伍伍，预预防和终止止任任何危及或或影影响业主、访访访客和工作作人人员的生命命财财产与身心心健健康的行为为和和因素，确确保保街区内人人员员正常生活活秩秩序以及设设施施设备不受受损损失。2.1人员配置置安保主管：负责责整整个安保部部的的工作安排排。安保员：分门岗岗、巡巡逻岗、监监控控岗。严格格控控制城区人人员员的进出、机