2021年IDC互联网数据中心发展研究报告

2021年IDC互联网数据中心发展研究报

告

第一章行业概况

1.1IDC行业

互联网数据中心(InternetDataCenter)简称IDC,

就是电信部门利用已有的互联网通信线路、带宽资源，建

立标准化的电信专业级机房环境，为企业、政府提供服务

器托管、租用以及相关增值等方面的全方位服务。

图云计算IDC行业产业示意图

信息来源：千际投行、资产信息网、iFinD金融终端

IDC主机托管主要应用范围是网站发布、虚拟主机和

电子商务等。比如网站发布，单位通过托管主机，从电信

部门分配到互联网静态IP地址后，即可发布自己的WWW

站点，将自己的产品或服务通过互联网广泛宣传；虚拟主

机是单位通过托管主机，将自己主机的海量硬盘空间出租,

为其他客户提供虚拟主机服务，使自己成为ICP服务提供

商；电子商务是指单位通过托管主机，建立自己的电子商

务系统，通过这个商业平台来为供应商、批发商、经销商

和最终用户提供完善的服务。

IDC业务简介：主机、服务器、托管、虚拟主机、域

名注册、企业邮局、邮件系统、增值服务、主机托管、IDC、

大型知识库、会员管理、系统集成、虚拟主机、SQL数据

库、VPN虚拟专网、WEB应用程序、电子支付、国际域名、

国内域名、商业网站、网页设计公司、WEB服务，后台管

理、邮件服务器、网页设计模板。

IDC是对入驻(Hosting)企业、商户或网站服务器群托

管的场所，是各种模式电子商务赖以安全运作的基础设施,

也是支持企业及其商业联盟其分销商、供应商、客户等实

施价值链管理的平台。

IDC有两个非常重要的显著特征：在网络中的位置和

总的网络带宽容量，它构成了网络基础资源的一部分，就

像骨干网、接入网一样，它提供了一种高端的数据传输

(DataDelivery)的服务，提供高速接入的服务。

1.1.1事件驱动及重点关注

时值"十四五"开局的关键历史时刻，数字经济在“十四

五”规划中单独成篇，作为数字经济底层支撑的数据中心

也迎来发展的黄金时代。与此同时，伴随着"碳达峰、碳中

和”战略目标的提出，作为"高能耗"的数据中心行业如何在

“促发展”的同时，实现"碳中和"，成为产业上下游企业共

同关注的焦点话题之一。

在全国一体化大数据中心协同发展的大战略指引下,

京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝，以及贵州、内蒙

古、甘肃、宁夏等八个地区全国一体化算力网络国家枢纽

节点的建设也提上日程。全国各地区数据中心协同、均衡

发展成为必然趋势。

图IDC综合综合新闻指数走势图

—IDC

新闻指数

50,000

40,000

30,000]-

卜就wVb

2020-10-252020-12-102021-01-252021-03-122021-0

信息来源：千际投行、资产信息网、iFinD金融终端

2021上半年中国边缘计算整体市场高速增长84.6%,

预计到2025年中国市场将增长至74亿美元，全球市场将

增长至347亿美元，全球边缘计算服务器市场需求爆发式

增长。浪潮边缘计算服务器以49.4%蝉联市场第一，份额

进一步扩大。

数字化业务、IoT和人工智能场景对算力的要求呈现

多元化趋势，在物联网与AI的推动下，算力需求不仅仅

集中在云端数据中心，也正在向边缘数据中心和边缘计算

单元延伸，与此同时，多样性的边缘计算场景，也在进一

步反哺云计算的应用发展。

图中国IDC边缘市场份额对比图

2021Hl中国边缘服务器市场

信息来源：千际投行、资产信息网、iFinD金融终端

图IDC市场规模和市场转点

一IDC市场规模:全球

单位（亿元）

7,000

6,000

5,000

4,000

3,000

2,000

1,000

0.

2007-12-312009-12-312011-12-312013

信息来源：千际投行、资产信息网、iFinD金融终端

1.1.2IDC综合“全产业链”全景图谱分析

数据中心产业链中，上游为基础设施主要包括IT设

备、非IT设备、软件及建设工程；中游为数据中心运营

服务商；下游为应用行业，主要包括互联网行业、金融业、

软件业及制造业等。

图IDC行业竞争图谱分析

■中国电信・中国联通中国移动世纪

■光环新网■鹏博士■宝信软件■数据;

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图IDC综合产业推演

电

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依据此，我们可以对IDC综合产业链进行进一步精简

和流程分析。通过进一步的全产业链分析，我们发现数据

是IDC综合产业链的核心。工业产品和生产经营活动全生

命周期数据的采集、存储、分析、共享、应用、服务增值

等正呈现日新月异的勃勃生机，催生了一系列新产品、新

模式、新业态，推动制造业加速向数字化、网络化、智能

化变革。

同样也正是有了IDC综合的全要素、全产业链接，数

据从而能够发挥出在内部优化和全行业全局优化之间的

作用，从而更好地解决行业信息孤岛问题：

〉数据孤岛：数据共享和交换的数据困难。

〉系统孤岛：需要集成系统之间相互孤立的数据问题。

＞业务孤岛：企业内部网络系统问题——产销脱节的

数据问题/财务问题。

〉管控孤岛：智能控制设备与控制系统、管理系统之

间脱节的现象。

图全产业链图示

基础设施IDC集成与运维服务商

定制化|[

IT设备

服务器、路由器、网络设备、网络运营商基础设备:

光纤光缆、PCB、光模块等

电源设备

互联网企业

UPS、变压器、交直流转换

云计算方

设备等

其他因素大教据规

第三方IDC企业

土地、散热及制冷系统、监

控系统、安防系统等

上游中游

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1.1.3IDC综合“全产业链”上游

主要生产数据中心机房内的各种设备、服务器等；按

照设备类型划分，发电机、电力设备、UPS电源、配电柜、

冷却系统为主要成本开支项。

(1)IDC配电系统：UPS电源

目前我国UPS市场仍主要由国外厂商主导，在数字流

量和国产替代加快利好下，华为、科华数据、科士达等国

内领先UPS提供商仍有较大的增长空间和发展前景。

图UPS电源指标趋势

销量:后备式UPS电源

单位（台）

9,000,000

8,000,000

7,000,000

6,000,000

5,000,000

4,000,000

3,000,000

2,000,000

1,000,000

0

2008-12-312010-12-312012-

信息来源：千际投行、资产信息网、iFinD

图UPS市场应用

•政府

•电信

・银行

互联网

•制造

•交通

•医疗

・保险

•其他

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表智能软件设备支持

股票代码股票简称深跌幅(％)

交直流电源小

002227.SZ奥特迅-2.685统，电力自芯

备安装服务,

智慧城市、堡

经营)：人工

线通信设备、

300376.SZ易事特-3.043电源、电力-

数据中心产百

箱、交直流狂

复合储能系2

开展对外承t

动器、励磁本

600580.SH卧龙电驱6.114

备、振动机加

工程业务。e

电力电子元3

子、通信与启

002169.SZ智光电气0.178

备安装服务二

算机批发；i-

变压器、整身

电气机械及苫

002335.SZ科华数据-4.905

风力发电；为

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(2)IDC冷却系统：数据中心降温器

图数据冷却中心系统

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IDC冷却系统为数据中心"降温器”,是降低PUE的关

键，提高制冷系统效能为改造升级关键。新型的冷却系统

能够明显的降低数据中心PUE指标，在绿色数据中心升级

背景下，新型间接冷却蒸发系统替代传统冷却系统有较大

的空间。冷却系统头部供应商包括维谛/佳力图/艾特网能

/依米康/华为/英维克等，国产设备在传统冷却系统升级

改造和国产替代背景下仍有广阔增长空间。

图现有机房冷却系统分析

□新风直接冷却口风冷系统口水冷系统

新风直接冷却风冷冷水系统+精空空调水冷机械制泠+精;

直接蒸发冷却+新风直接冷却

间接蒸发冷却+新风直接冷却

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a.免费冷却

更高的运行温度通常也会让免费冷却系统一起受益。

节能改造的资本投入会部分地抵消运营成本节约的好处。

但在改造或升级的同时实现免费冷却也是技术和投资上

的挑战。预计未来两年内将出现新的标准，使免费冷却更

具可行性。靠近水源的免费冷却将可能会更具优势，但我

们将会看到更多类似日本KyotoWheel的空气冷却案例。

最终，数据中心运营商将能够在超出以前预计的更多气候

条件下采用免费冷却措施，这部分是因为更高运行温度的

贡献。

b.密封冷却

密封措施也无法解决由于错误的冷却规划、空气流动

不充分或冷却能力引起的过热问题。最新的国家防火协会

商业标准（NFPA-75）可能会使密封冷却的方案更难实现。

对喷淋和（或）气体灭火系统的改造将大大增加成本。除

了要尽力避免错误的实施外，日常优化也很重要：在未使

用的机架空间一定要安装盲板，架空地板上的孔洞要及时

封堵，地板下面影响通风的线缆也要做好清理。

c.后门冷却器

被人们接受的程度也非常高，部分也是因为水冷方式

重新受到关注。如果将巨大的机房空调系统取消，改用贴

近设备的新型冷却方式的话，相信数据中心行业会运行得

比现在更好。教育背景和希望与众不同的个人意愿或许会

促生新案例，但成本和电源可用性的矛盾将决定最终结果。

d.蒸发或绝热冷却

虽然使用蒸发方式制冷的科学原理简单，并正在逐渐

流行，但它对于大多数数据中心操作人员而言仍然显得新

奇。绝热冷却通过降低封闭环境中的某种物质运行的压力

来实现冷却，让这些物质沸腾如同岩浆涌上火山表面，同

时用风带走山峰上的高温。绝热冷却在温暖、干燥的气候

中仍然有效，这大大拓宽了一年中能够"免费冷却”的有效

期。其主要的缺点是用水量有些多，但在同等冷却量的情

况下，它所需的冷却水仍然比标准冷却塔要少很多。

e.紧耦合或热源冷却

紧耦合冷却方式通过贴近热源来实现更有效的运作。

虽然紧耦合冷却在数据中心里面还是"主流"，但是更新的

方法在满足能源效率的需求方面往往做得更好，并获取更

多关注。它的工作方式很简单：消耗能源来将大量的空气

吹入地板下的空间或者导风管，然后又将这些空气拉回至

空调。

f.更高的运行温度

美国供暖、制冷和空调工程师协会（ASHRAE）在2008

年就第一次发表了关于较高温度数据中心的建议，但并未

引起注意。服务器不需要冷藏。即使入口空气温度达到华

氏75到80°F（摄氏25至27℃）,这些设备仍然能维持

良好运作。

服务器制造商实际上已经扩展了产品的运行温度范

围，而且旧设备其实也和新设备一样能够在扩展的温度区

间内运行。提高运行温度可以大幅度节省能源消耗，但人

们首先需要认可这种处理方式，然后同意让热通道变得更

热——想像一下100°F（38°C）的温度怎样？这会刺激后

门冷却器的应用和普及。

表机房冷却系统存在的问题

系统名称特点冷源温度问题

1.泠源温度高，自，

2.需要控制湿度，｝

新冷却引入室外^气彰卜声38

3.可能引入颗粒物

■蒸发冷却+新冷却对引入的空气绝热加湿钞卜湿球；函1.可能引入颗粒物1

i碑蒸发冷却+新风直接冷却对引入的空气等湿冷却室外露点温度2.安装空间大

1冷.源温度高，自，

室^邑气冷却制冷剂或

风冷冷水系统+精受空调球温度

者冷水回水2使.用干冷器的系名

高

冬季冷却水排热1.冬季结冰严重

水冷机械制冷+精密空调勃卜湿球SJS

大型数据中心常用2.自然冷却时间受B

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(3)IDC机柜：承载IDC数据设备、供电制冷

机柜是数据中心机房的网络设备、服务器等设备的载

体。随着IDC需求增长，IDC机柜的需求预期稳健增长。

根据工信部统计，预计到2025年，中国IDC新增机柜需

求达到每年75万台。

(4)IDC光模块：数据中心“流量”产生的基础

光模块是实现光电信号转换、数据传送的元器件，光

模块连接光纤光缆实现数据的长短距离传送。常见应用于

IDC的光模块速率为100G/200G/400Gbps。波长支持850nll1、

1310nm等，2021年一季度开始，400G光模块需求开始增

加，未来会逐步过渡到800G为主流。

Yole最新研究预测，2019年至2025年，全球光模块

市场将以15%的年复合增长率快速发展。目前高端光模块

被Finisar牢牢把控，中低端光模块国内市场中际旭创占

比较高，国内厂商亦在持续开拓海外市场未来几年中，随

着国内光芯片逐渐代替国外光芯片，光模块厂商的成本会

有所下降。结合市场规模不断扩大，需求持续扩张，预计

厂商将会有较大的利润提升空间。

(5)IDC交换机：信号转发的网络设备

交换机是一种用于信号转发的网络设备。国内以太网

交换机市场规模稳定增长，我国以太网交换机市场规模约

为41.1亿美元。国内交换机市场份额相对集中，华为、

新华三占比较高。

(6)服务器：我国服务器出货量规模整体稳中有升

根据IDC统计，2020年，中国服务器市场出货量为

350万台(同比+9.8%)；市场规模为216.49亿美元(约

1,489.9亿元)，同比+19.0%。其中，X86服务器出货量

343.93万台，同比+8.1%；市场规模208.23亿美元(约

1,433.2亿元)，同比+17.7%0

服务器一般由客户采购，IDC机房内放置的服务器一

般由客户进行采购，是客户进行计算、存储等的基础，服

务器的支出成本通常隶属于客户资本开支的一部分。

(7)IDC服务器芯片：CPU芯片

服务器CPU芯片是服务器核心部件。服务器芯片行业

壁垒极高，国内外只有少数几家企业能够稳定提供产品。

国外代表厂商有Intel、AMD、IBM、ARM。国内方面最活跃

的有MIPS架构的龙芯，Alpha架构的申威，ARM架构的

飞腾，海思，华芯通。

(8)IDC服务器芯片：GPU芯片

除普通的运算任务外，服务器有时也会处理图像相关

的任务，这些运算一般通过服务器GPU芯片来完成。国产

GPU的厂商屈指可数，有景嘉微、长沙韶光等企业。

1.1.4IDC综合“全产业链”中游

主要包括运营商、专业的第三方IDC厂商，以及传统

企业转型做IDC的服务方，比如杭钢等。

目前第三方IDC厂商服务模式主要可以分为零售、批

发、订制、基地、以及和运营商合作开发几种。批发型数

据中心快速增长，部分IDC厂商转向批发+零售双轮驱动。

目前，中国IDC市场份额仍然以三大基础电信运营商

为主，虽然运营商掌握带宽资源，但资本开支预算相对缺

乏灵活性，可以和第三方IDC厂商合作共同开发建设。所

以，受国内政策利好影响，第三方运营商发展迅猛，龙头

运营商市场占有率逐渐增加。

表以边缘层为主的主要科技企业

股票代码股票简称

000333.SZ美的集团

000651.SZ格力电器

,・・・・・

600690.SH海尔智家

\aBaaB

300124.SZ汇川技术

,・・・・・

002241.SZ歌尔股份

V■aa■a

002230.SZ科大讯飞

?*****

600588.SH用友网络

Vaaaaa

300433.SZ蓝思科技

V■a■aa

000100.SZTCL科技

V..aaa

600845.SH宝信软件

V•a■aa

000157.SZ中联重科

aaaa.

000425.SZ徐工机械

000807.SZ云铝股份

601138.SH工业富联

、・・・・・

600522.SH中天科技

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1.1.5IDC综合“全产业链”下游

在疫情催化下，政企部门的IT架构加速重构，带来

千亿的增量市场空间，近3年为建设的高峰期，在企业IT

架构升级的驱动下，带来IDC行业的潜在增长空间。国内

公有云目前仍然处于导入期，预计2023年总规模将超过

2300亿元，对应年均复合增速35%；

表典型IDC使用企业

股票代码股票简称3

300052.SZ中青宝

300336.SZ新文化

300031.SZ宝通科技

603721.SH中广天择

600536.SH中国软件

603138.SH海量数据

603220.SH中贝通信

300426.SZ唐德影视

300459.SZ汤姆猫

002544.SZ杰赛科技

300113.SZ顺网科技

300556.SZ丝路视觉

300344.SZ立方数科

300413.SZ芒果超媒

002619.SZ*ST艾格

300781.SZ因赛集团

300148.SZ天舟文化

300379.SZ东方通

603598.SH引力传媒

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图产业链应用结果

IT设备运

华为、浪潮信息、底如、中国电信

或尔、新华三、中陆旭中

创、新务要等

云服彳

互联

阿里云、।

逊ASS、

互联网企业政方

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1.2以"世纪互联"为例

世纪互联数据中心有限公司是全球具有重要影响力

的网络空间基础设施服务提供商之一，也是中国领先的第

三方中立数据中心运营商之一。世纪互联致力于提供业界

领先的数据中心服务、中立的云运营及中立的混合IT服

务，并率先倡导和实施IDC+重科技创新，打造具有核心技

术、超大规模运营能力的网络空间基础设施运营平台。

世纪互联负责运营的微软WindowsAzure与Office

365公有云服务成功在华落地。

2013年12月，世纪互联与IBM合作，将IBM顶级的

云计算基础架构服务SCE+(SmartCloudEnterprise+)

引入中国，开启中国企业享用高价值托管私有云服务的新

篇章。

2014年4月，世纪互联与Unisys合作在中国携手推

出UnisysEdge服务管理，在本地市场运营Unisys基于

云的IT服务管理(ITSM)解决方案。

2014年4月，世纪互联与富士康(Foxconn)签署战

略合作协议，共同建设世纪互联电信中立第三方数据中心,

合力开拓创新的云服务模式。

1.2.1资源布局

图资源布局和解决方案

BJ06

・交通便利,距离北京首都机场仅18公目

•周边配套设施齐全，配套酒店、超R

位于北京核心商业区

BJ15

•地理位置极具优势，距离天安门41名

边连接三条高速京承高速、昌金路、j

•可扩展性好，园区为数据中心产业医

万平米数据中心面积储备，满足大定f

未来不断扩展要求

•配套齐全，有独立的食堂、员工住花

•交付周期快，现有厂房，可快速完同

付

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1.2.2解决方案

图数据中心大定制解决方案

数据中心大定制解决方案

面向头部云厂商和大型互联网企业，以数据中心交钥匙工程为移

数据中心责源布局，优化互联互通网络，为未来的科技创新提伊

规模运营能力的网络空间基础设施运营平台。

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数据中心大定制业务面向互联网头部企业，特别是头

部公有云企业，提供其所需的数据中心建设和技术服务、

长期运维服务，以及资金资源整合服务，构筑全方位满足

企业需求的、自主可控的、安全可信的数据空间。通过打

造国内大规模、高等级的互联网基础设施平台，世纪互联

将以更完善的服务体系和更高的效率为更多企业客户提

供超预期的数据中心服务。

(1)强有力支撑

资源布局紧密围绕一线城市及周边，汇聚地理位置、

交通、网络、人才等综合优势，承接大规模定制化需求的

溢出，对国家和企业数字化发展形成强有力支撑。

(2)灵活形态的网络连接

为企业客户提供多种灵活形态的网络连接服务，满足

互联网访问、数据中心分布式部署、混合云组网、企业虚

拟专用网络等多种需求。

(3)提升数据中心安全性

依托多年数据中心的运营经验与优势，秉承工匠精神,

提供专业的运维管理服务，全面提升数据中心安全性，坚

持绿色节能，持续优化数据中心PUE。

第二章商业模式和技术发展

2.1IDC综合产业商业模式

2.1.1.主攻方向：效率、安全、便捷

在传统的分产业模式研究中，科技均发挥了较大的作

用，但是多没有实现互联和作用。IDC综合的核心是要连

接各种需要监控的设备和产品，包括放置在工厂和各种使

用现场的固定或移动设备，以及产品的运输和使用过程，

实现过程追溯、设备状态的远程监控、故障预警等，在此

基础上实现智能工厂和智能服务。

由于疫情的影响，催生出众多的新型场景，以及“宅经

济"、"非接触经济"、云学习、云办公等新业态，推动行业

从传统的商品贸易向基于互联网的服务贸易全面升级，以

互联网为代表的数字经济正成为支撑经济发展的新产业。

这些发展变化，最显著的特点就是以数据为载体的大数据、

云计算、人工智能、区块链等新一代信息技术成为承载未

来经济发展新周期的运营基础，而IDC作为重要的数字化

基础设施，将为各大新兴产业提供动力支撑。在这样的背

景下，新基建政策顺势落地，REITs试点逐步推进，从根

本上解决了IDC发展当中的建设和融资问题。

据中国IDC圈数据显示，2020年中国IDC市场规模

已达1563亿元，同比增长27.2%。未来，受益于中国5G

技术的日益成熟与商用普及、互联网行业的持续高速发展

等因素，国内IDC行业的年复合增长率将接近30%。

图IDCReits

不同租约横式下，IDC厂商与用户的义务差异巨大

IDCE义务

TripleNet/DoubleNet

Powered.Core&Shell

WholesaleColocation

RetailColocation

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IDC做为一个完整的生态链，其上游主要是IDC的硬

件供应商，也即基础设施服务商，包括服务器、交换机、

柴发等为主的IT设备供应商、电源系统供应集成商、以

及土地、制冷和宽带服务商等。目前的主要公司包括华为，

思科，浪潮，戴尔，曙光，施耐德，台达以及中兴等。

2.1.2.产业应用

IDC产业链下游为最终的目标客户。当下，任何行业，

只要是需要计算，则必然仰赖于数据中心。随着全球5G商

业化进程加速，各行各业的流量增长势不可挡，因此最终

用户包括所有需要将内容存储/运行在IDC机房托管服务

器的云计算企业、互联网企业、金融机构等。据上市公司

万国数据的年报信息中显示，在下游客户结构中，以阿里

云、腾讯云为代表的云计算企业占据了极大的份额。因此，

未来的云计算产业将对IDC的发展产生重要影响。

事实上，在最近20年的时间里，随着互联网和移动

互联网的出现，数据交互呈现出了几何性增长态势。IDC

也就是在这样的背景下发展起来的。特别是今年，受到新

冠疫情的影响，刺激了很多下游行业对于数据处理和交互

的需求，推动了IDC行业的发展。

(1)在线办公、视频会议领域：此次疫情使得大量企

业开启远程办公模式，钉钉、企业微信、腾讯会议等办公

类APP下载量迅速增长。

(2)在线教育领域：今年中小学开学普遍延期，在线

授课各地迅速推行，带动老师学生养成在线教育的长期使

用习惯。

(3)在线诊疗领域：国家卫健委发布了《关于在疫情

防控中做好互联网诊疗咨询服务工作的通知》，明确提出

要大力开展互联网诊疗服务，主要在线诊疗平台的春节期

间接诊量达到百万量级。

这些场景下的应用需求直接带动了云平台公司业务

的增长，腾讯和阿里甚至不得不在年初的时候增补百万台

服务器的算力，而这些云平台公司业务的增长都将沿着需

求链条带动IDC产业市场规模的提升。除此之外还加速了

传统企业的数字化转型，导致很多中大型企业的IT建设

进一步加速，也将增加对IDC行业的更多需求。

从行业供给端来看，牌照许可、电力供应、网络环境、

能耗指标、建设周期等一直是数据中心发展的供给限制因

素，这些限制因素使得IDC行业的供需错配始终存在，尤

其是一二线城市的IDC市场，由于需求持续走高，但能耗

限制政策始终没有放松，在一定空间及时间内供需错配难

以弥合，其投资价值将十分巨大。

2.1.3.金融和投资领域的商业模式分析

(1)资金募集

在国内IDC链条参与者中，信托公司相比于国内银行、

租赁公司及成熟的外资基金而言募集的资金期限较短，一

般以1-3年为主，且信托客户往往对中短期的"刚性兑付〃

金融产品较为依赖。而IDC项目的投资具有资金投入大、

投资建设周期长等特征，因此如何将信托资金与IDC资产

相匹配与适应成为信托公司参与IDC产业链投资需要考

虑的首要目标。

一方面，信托公司可以利用中短期资金，通过为IDC

企业提供流动资金贷款、固定资产贷款的方式参与IDC企

业前期基础设施建设，解决IDC企业融资问题；另一方面，

信托公司需要瞄准长期资金，与银行、保险、政府基金以

及对IDC产业链有浓厚兴趣的地产、钢铁企业深度合作，

挖掘优质的IDC项目资源，开展联合并购等股权投资，引

导机构资金长期深耕IDC并持有资产，利用各自的资源整

合优势陪伴企业成长。

(2)产业投资

信托公司在开展IDC产业投融资业务时应该致力于

确认满足行业发展趋势及公司风控选择标准的潜在项目，

选择符合IDC项目准入标准、地理区位价值更高、后期运

营服务能力更强的资产。

在IDC项目准入方面，根据《电信条例》、《电信业

务经营许可管理办法》及《电信目录》的相关规定，运营

商需要取得载明业务种类为IDC的增值电信业务经营许

可证方可从事IDC业务，因此要重视对于交易对手资质的

审查。除此之外，IDC项目作为高能耗产业，所引发的环

境保护问题也成为IDC产业投资的重要参考指标。目前北

京、上海、广东等IDC集中地区均已对新建IDC的PUE指

标（PowerUsageEffectiveness,电源使用效率）作出

限制要求，例如北京、上海等城市均出台政策，要求新建

IDC的PUE指标需保持在1.4以下，不符合强制性节能标

准的项目，依法负责项目审批或者核准的机关不得批准或

者核准建设。

除此之外，信托公司在融资贷款类信托业务持续被压

缩的背景下，通过股权的形式持有IDC项目，并通过优秀

的运营团队管理来实现资产的增值成为参与IDC产业链

的首选方式。因此，运营团队的能力也是信托公司投资IDC

项目所关注的长期价值点。IDC项目并不是简单的基建投

资，团队的能动性至关重要。就如同商业地产项目一样，

优秀服务商在项目资源获取、运营能力、渠道拓展能力、

销售能力方面的优势，都能够起到决定性的作用。

图金融模式和产业经济

HOYACAPIRLDataCenterBusine

AttributeWholesaleColoc

TenantSizeLargerSm;

PercentofLeasingHighestLo)

Pricing/ValueLowerIHig

BarriersToEntryLowerHig

LeaseTerm5-15years<5)

Bankof.

TypicalTenantsAmazon,Google,

McDo

(Examples)Microsoft,Apple

Wali

信息来源：千际投行、资产信息网、iFinD

(3)项目退出

国内IDC投资机构通常与上市公司联合，通过被上市

公司收购自持或与金融产品结合等方式实现投资退出。项

目的退出途径较为单一，市场流动性较差，大量IDC资产

仍持有在机构投资人手中。参照海外成熟市场，IDC厂商

拥有大量数据中心资产，也需要大量资金进行IDC资源自

建与收购，往往通过REITs(房地产信托投资基金)架构

完成IDC项目退出，并借以实现资产流动性改善、有效税

率降低、估值水平提升等目的。

2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联

合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金

(REITs)试点相关工作的通知》。通知中明确提出，基础

设施REITs要聚焦重点行业，其中包括信息网络等新型基

础设施，其中IDC将是REITs实施的重要领域。随着《通

知》的发布，未来国内有望在法律和税收层面产生变化,

促使国内IDC赛道参与者更多的进行REITs化的探索.

2.2商业模式分析：以研究纯数据中心REITs

2.2.1中国新基建模式REITs

基于中国经济面临的严峻形势，推动以5G网络、数

据中心、物联网、人工智能等为代表的“新基建”投资正是

促进中国经济稳定增长的最优选择。不动产投资信托基金

(REITs),作为一种直接融资工具，非常适合应用于在新

基建中有较强不动产属性的资产类型。

中央全面深化改革委员会第十二次会议表示，基础设

施是经济社会发展的重要支撑，要以整体优化、协同融合

为导向，统筹存量和增量、传统和新型基础设施发展，打

造集约高效、经济适用、智能绿色、安全可靠的现代化基

础设施体系。

2.2.2.历史进展和政策助力数据中心REITs

2020.03.04中共中央政治局常务委员会召开会议指

出，加快推进国家规划已明确的重大工程和基础设施建设。

其中包括了：加快5G网络、数据中心等新型基础设施建

设进度；要注重调动民间投资积极性。

2020.04.30中国证监会、国家发改委联合发布《关于

推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相

关工作的通知》以及《公开募集基础设施证券投资基金指

引（试行）（征求意见稿）》，表示"鼓励信息网络等新型

基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园

区、特色产业园区等开展试点”。

2020.08.03国家发改委发布《关于做好基础设施领域

不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》，

标志着基础设施REITs试点项目申报将正式启动。

积极的财政政策和宽松的货币政策导致政府负债上

升，仅靠政府财力已无法推动基础设施建设的高速增长，

因而迫切需要私人资本等社会资本作为基础设施融资的

重要来源。不动产投资信托基金（REITs）,作为一种直接

融资工具，非常适合应用于在新基建中有较强不动产属性

的资产类型，比如数据中心和5G信号塔等。它把不动产

的资产加工成等值的金融份额，由社会基金持有购买，再

进入到资本市场流通。

2.2.3.经营概况

6支纯数据中心REITs中，有两家公司市值超过400

亿美元，即在美股上市的两大数据中心巨头Equinix（EQIX）

和DigitalRealty（DLR）,市值分别为666.11亿美元和

402亿美元，远超其他几支数据中心REITs市值——

CyrusOne（89.7亿美元）、CoreSite（56.8亿美元）、

QTSRealty（46.6亿美元）、KeppelDC（34.9亿美元）。

Equinix作为全球数据中心行业的领头羊，在全球26

个国家拥有211个数据中心。同时，为了在14个国家提

高产能，还有32个建设项目仍在进行中。由于扩大了与

Zoom视频通信公司、TikTok公司和飓风电气公司的客户

关系，Equinix的收入同比增长6%（比2019年第四季度增

长2%）,达到14.5亿美元。而市值仅次于Equinix的

DigitalRealty第一季度收入为8.23亿美元，比去年同

期增长1%,比上一季度增长5沆

2.2.4.组织形式与营收模式

REITs的组织形式分契约型和公司型两种。

美国的数据中心REITs以公司型为主，即数据中心公

司整体上市，投资者作为REITs公司股东委托管理层经营

管理。REITs的管理层持有一定数量的股权（10%左右）来

降低道德风险。

新加坡数据中心REITs则以契约型REITs为主，即将

单一物业项目置入SPV后上市。契约形式的REITs需要聘

请外部管理人对信托资产进行管理，相比公司型的REITs

又多了一层委托代理关系。

数据中心领域一般根据商业模式将项目分为整租

(Wholesale),托管(Colocation)以及联网

(Interconnection)三类。数据中心REITs主要通过租金

和增值服务取得的收入为股东分红。从REITs的角度看，

一般按照资产控制力的不同，还可以将项目类型进一步细

化，进而使不同项目在REITs中的受益程度不同(多见于

年报)。

图IDC

不同租约模式下，IDC厂商与用户的义务差异巨大

IDCE义务

TripleNet/DoubleNet

Powered,Core&Shell机电设

WholesaleColocation机电设创

RetailColocation机电设保

信息来源：千际投行、资产信息网、iFinD

(1)TripleNet/DoubleNet,Core&Shell(整租)

租赁

TripleNet下，租户支付租金、负责设施管理及所有

与物业有关的支出；DoubleNet下，租户支付租金、负责

设施管理并满足四项与物业有关的支出中的至少一项。

（与物业有关的支出包括财产税、日常维护支出、保险支

出、机电设备换代等。）该模式下，IDC服务商相当于仅

提供前期开发服务及机房的租赁，相应根据提供的服务收

取一定量租金或服务费。

客户一般为业务体量较大，数据存储量需求更高的云

存储或软件服务商，比如微软、亚马逊、谷歌、苹果等。

整租类型客户需求量大，自身也拥有较强的IT与数据管

理能力。

此类租约时间较长，一般在5至15年。由于是长租

约，企业的议价能力也较强，导致此类业务单位收入相对

较低，租金一般为100至200美金每kW每月，但优点是

单体客户需求大。

图DataCenterBusinessLines

棚DataCenterBusinessI

AttributeWholesaleColocatio

TenantSizeLargerSmaller

PercentofLeasingHighestLower

Pricing/ValueLowerHigher

BarriersToEntryLowerHigher

LeaseTerm5-15yearsv5years

BankofAmer

TypicalTenantsAmazon,Google,

McDonalds

(Examples)Microsoft,Apple

Walmart

信息来源：千际投行、资产信息网、iFinD

(2)Powered,Core&Shell(整租)租赁

相当于在TripleNet/DoubleNet租赁的基础上，新

增电力资源。

(3)WholesaleColocation(批发托管)租赁

除了前期开发、机房租赁、电力资源外，还额外提供

服务器和其他关键任务IT设备的托管服务及其他增值服

务，一方面项目产生的费用一般由IDC项目承担，另一方

面租金、服务费要远高于以上两类。

（4）RetailColocation（零售托管）租赁

服务与批发托管类似，但租期相比较短、租金、服务

费相比较高。（后两种托管租赁的收费涉及电费，又可以

划分为包电与租电分离两种模式）。零售类客户涵盖各个

领域的企业，例如美国银行、麦当劳、沃尔玛特等。其相

对需求量小，租约时间短，一般在五年以内，客户议价能

力低。零售业类业务租金一般为250至500美金每kW每

月。零售业务单位收入较高，利润也较高，但由于租约时

间短，到期存在不确定性。

联网业务主要是基于托管业务的一种增值服务。数据

中心REITs为同一中心内不同租户的设备之间提供物理

连接（光纤），极大提高了数据在不同客户服务器之间传

输效率并降低了延迟。联网业务门槛较高，需要REITs拥

有一定的客户数量以及数据资源整合能力，所以利润率非

常高，可达到95%左右。中心按照所提供光纤的数量收费，

费用约200至400美金每条每月。联网业务主要客户为无

线通讯服务商，例如Verizon、AT&T、T-Mobile等。

图RatioYield

1—高ISIJuJ

HOYACAPflALHOYACAPdAL

REALESKEREAL部

AverageYield▼FCFPayoutRatio

REITSectorREITSectorMdew

Prison13.7%Prison

Mall10.0%Industrial

NetLease5.6%Mall|

Healthcare5.0%NetLease

Office4.2%Office

Billboard4.1%Storage

Storage3.9%Healthcare

ShoppingCenter3.7%ManufacturedHome

Apartment3.5%REITAverage

REITAverage3.4%Apartment

Industrial2.7%DataCenter

ManufacturedHome2.4%CellTower

DataCenter2.3%Billboard

SingleFamilyRental1.8%ShoppingCenter

CellTower1.8%SingleFamilyRental

Timber1.2%Timber

Homebuilders0.7%Homebuilders

Hotel0.0%Hotel

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信息来源：千际投行、资产信息网、iFinD

相比于新加坡全部REITs的股息收益率，吉宝DC

REIT自IPO以来历史股息收益率均低于新加坡平均水

平，一方面因为数据中心在运营中需投入大量的运营费用,

包括设备更新和置换的成本，吉宝DCREIT会预留部分

收入作为未来的资本性支出。更为主要的原因是吉宝DC

REIT的股价在过去几年中一直居高不下且增长较快，造

成股息收益率水平较低。

HoyaCapital研究表明，在增速较快、杠杆率较低的

房地产行业中，收益率较低的房地产投资信托基金在历史

上产生的总回报率平均高于高收益率的房地产投资信托

基金，CoreSite的收益率达到4.0%的行业高点，但是年

回报率仅为29.87%,低于大多数数据中心REITsoEquinix

收益率仅为1.5%,其年回报率高于40%。并且，Equinix

仍然是最以"增长”为导向的房地产投资信托公司，其收益

率仅为1.5%,但却保留了50%的自由现金流用于经营。这

在后续的并购交易表现尤为明显。

2.2.5.投资并购

全球数字经济背景下，政务、金融、教育、物流、交

通等全领域上云，人工智能和物联网技术需要大量的算力

支撑，时代的需求交织唤起了云计算发展热潮。在供需关

系下，互联网及云计算大客户的扩展诉求进一步促使IDC

公司顺应行业发展趋势实现高速扩张。

SynergyResearch数据显示，2015-2020年数据中心

并购交易量及交易额持续快速增长，五年间合计发生近

400起并购。其中资产购买方中大量以REITs（房地产信

托基金）形式在运作。

图DataCenter并购

DataCenterM&AActivity

$25

oC

s

S

，

岁

而

居

一

2015201620172018201

信息来源：千际投行、资产信息网、iFinD

图DataCaterREIT发展曲线

DataCenterREITDevelopmentPipeli

HOyACAPIWLDataCenterSector1$OneofFewREITSectorsStillSeeingSignficantSupplyGrov

REALES

SizeofDevelopmentPipeline:$3.39Billion

Record-Highs...ButStillLessThan5%ofMarketValue

HyperscaleQp-ExSpending

onDataCenters

2016:S60B

2017:74B

2018:S120B

2019:S125B

SourceSynergyRestirch

信息来源：千际投行、资产信息网、iFinD

2.3技术发展

2.3.1行业总体专利概述

表专利概述

股票代码股票简称现价（：

600601.SHST方科2.7：

300017.SZ网宿科技5.51

300376.SZ