国内城市更新政策及模式案例

PAGEPAGE10国内城市更新政策、模式案例及企业分析目录核心观点 4一、 城市更新基本情况介绍 6（一）发展现状及特点 6（二）主要类型 7（三）制约因素 8二、国内主要城市更新政策比较 9（一）珠三角区域 91、总体方针及制度差异 92、政策亮点 11（二）长三角区域 121、制度特色及政策创新 122、更新方式及类型 13三、典型案例 14（一）广州模式案例 141、更新模式 142、典型案例 17（二）深圳模式案例 201、更新模式 202、典型案例（含失败案例） 22（三）佛山模式案例 261、更新模式 262、典型案例 27（四）上海案例 29四、企业介绍及模式特点 30（一）各房企进入城市更新市场 30（二）企业类型及特点 32五、结论及建议 41附1：厦门城市更新模式与政策 422：杭州城市更新制度和模式核心观点（限制条件（模式案例）—实践检验（企业案例）—结论建议1、城市更新是城市“三旧”改造（“旧改”）2.0版，城市已存现状和低效资产的盘活本质上均可视为城市更新活动。在当下城市新增用地供应紧张、政策晦暗不明、拿地成本高企的情况下，城市更新将是沿海发达城市未来土地市场发展的可选路径，也是推动城市再发展的主要抓手。综合整治、功能改变或者拆除重建是城市更新的三种最具代表性的活动类型，三种类型可大致分为全面改造和微改造两大方向，用何种类型主要受三个因素的制约：产权（变更用途（调整、容量（变化。2、本文列举了一线的广深沪以及二线的工业城市佛山作为讨论对象。四座城市的制度创新和政策破题都绕不开（容积率4、从现有项目案例看，各地大致分为两大风格流派：以广州为代表的政策推动型和以深圳为代表的需求拉动型，前者主要驱动力是政府目标下的财政力生动力为主的“需求拉动型”更能代表未来的趋势。5、由于政府对地产开发需求的多样化、土地来源向现有存量转移等趋势，城市更新成为诸多房企获取土地储备，维持企业生命线的必然选择。无论是实力雄♘的头部企业还是独具特色的地方企业、无论是国企还是民营，在城市更新过程中已从以往的“一次投入、一次回收”地产贸易模式转变思路，改为立足城市生命周期的“多次投入、多次回收”的土地经营模式，在此基础上充分挖掘土地价值、时间价值和经营提质，目的只有一个：从过去的资金驱动、投资驱动转型为资本运作和能力复制。三家中型房地产企业，介绍其参与城市更新的历程和亮点。6、鉴于以上分析，本阶段研究建议是：一、城市更新行业可能是未来房地（商业地产低风险出发积累一、城市更新基本情况介绍本节重点：城市更新是城市“三旧”改造）2.0版，城市已存现状和低效资产的盘活本质上均可视为城市更新活动。综合整治、功能改变或三种类型可大致分为全面改造和微改造两大方向，用何种类型主要受三个因素的制约：产权（变更用途（调整、容量（变化。（一）发展现状及特点城市更新，是指由主体对特定城市建成区内（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）的特定区域，根据城市规划和规定程序进行再次盘活利用的活动。自上世纪90年代以来大致分为两个发展阶段。19902009“三旧改造”2009年后，政府转变视角，将“三旧改造”代之以城市更新，主要模式从依靠短期目的是得“长周期土地一二级开发的多轮升值红利加多样化，节奏转为稳妥和谨慎的渐进方式。总体呈现如下特点：1、逐渐从以大拆大建为主的形式过渡到留改拆并存的模式早在902008以“三旧”为改造对象，正式开展自上而下推进的“城市更新”活动。当前以广州、2、以拆迁为代表的全面改造仍是城市更新的核心模式以拆除重建为主的全面改造占比约4成，全面改造的模式既有自主改造，又有政府主导改造，还有两者结合。房地产企业主要参与这类改造。退二进三还绿一部分，改善城市生态环境的“留白增绿”项目。3、以整治改善和保护为主的微更新模式成为补充60%“”2019年全国平均单个项目微改造成本在200-300“修旧如旧、建新如故”原则对项目进行局部改造和修缮等。总体上均尝试以产业带活经济，鼓励社会资本参与。（二）主要类型种类型又可大致分为全面改造和微改造两大方向。方向类型方向类型改变不改变进行全部或大部分建筑物拆除后重新建设；需通过更新计划的申报、更新单元规划的审批，全面改造拆除重建类—重新确定开发主体，签订新的土地出让合同。消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改建筑主体结构和使用功能，不加建附综合整治类善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造属设施，但消除安全隐患、改善基础微改造等。设施和公共服务的附属设施除外。（局面、有限部分或者全部建筑物使用功能，根据消除安全的拆建）土地使用权的权利主体和使用期限，功能提升类 隐患、改善基础设施和公共服务设施的需要加保留建筑物的原主体结构。建附属设施；（三）制约因素产权（变更、用途（调整、容量（变化。目前我国城市更新模式及制度的突图：围绕更新“三要素城市更新三要素的问题、痛点和要点三要素 问题点 痛点 要点获取数量众因经年累月的物业流转、股权转

多、需求不一的“个体”产权人如何处理已经存在的城

移、历史变化和政策革新等所导

的共同同意；产权变更

筑物、景观环境的权利归属问题。

致的复杂产权归属和产权期限能性和时间性。

议价；旧工业区：工业用地产权地块出让的具体方式。变更用地性质可获得更

使用权创新，主要包括：放宽用途调整

多的经济收益，需要通新定价，达成利益相关

制性详规，但调规一方面会涉及产权和利益界定上的纠缠，以及较长时间的重新

“用地兼容性”、推行“弹性用地”、设定部分用途可相互转”方中的利益分享协议。方中的利益分享协议。上市出让另一方面则也可 所有权创新：如广州、深圳的能因难以预测新进产业的允许土地协议出让的土地制发展需求，造成用地性质调度，打消原业主的顾虑。整的方向难以确定，返工重来。宁可简单出租。城市更新的开发增值的决定因素就是容量变设定容积率调整的上限；核心指标是容积提出获得容积率提升或奖励的从长远看，单纯靠容积率提高反率”。城市更新项目看似前提是项目为城市做出的公共容量变化 而会导致城市建设在强度和密在做“减法”，实质是“通 贡献如增加公共空间建设度上的失控。过提升容积率来产生更 共设施提供公共住房引导产多的收益以平衡成本和业升级等。增加开发吸引力。二、国内主要城市更新政策比较（一）珠三角区域1、总体方针及制度差异2009现的差异化特点较为突出，包括：通过制度规范自律性地开展城市更新，总体方针是“稳中求进”；总体方针是“发展中解决问题。区域内旧改展开，通过产业的腾笼换鸟和社会投资带动开展城市更新，总体方针是“以旧改服务高端产业导入”。广深佛市场特征与制度差异比较城市 背景历史老城，产业结构以第三产业服务业为主，土地出让收益占财政收广州入的比重较大，且存在大量产权复杂的集体用地。后进新城，产业结构为二产先进制造业和三产现代服务业协调发展，深圳土地出让金占财政收入的比例小，改造用地多为国有建设用地；

市场特征鼓励产业用地的政府收收益的稳定性；容积率审批的弹性空间小；少；容积率审批上的可增加幅度较大；高。

制度差异场总体控制：制定全市更新总规划三旧改造。总体控制：（1万平）分类别管理：依模式类型（重建、佛山体用地且十分分散，土地出让金是财政收入的重要来源。

空间小；鼓励村级工业♘区用地间。

总体控制：全市统筹。聚焦产业保护区的工业资料来源：《城市更新制度建设—广深沪比较》、《城市更新发展报告2016-2018》2、政策亮点广深佛更新方式及政策亮点比较城市 城市更新定义 更新范围 更新方式 政策创新盘活利用低效存量建设用地；整广州 治改善重建活化、提升危破旧房的活动

改造棚户区改造危破旧房改造城市建成区

微改造

强调政府作用与事后分成创立”重的城市更新方式。5:5分配土地增值收益（按时交储奖励10%)强调思想解放和资产活用首创概念。/按照规定程序进行综合整治、功深圳能改变或者拆除

内的旧工业区、旧

面积产权清晰可按100%产权申报。综合整治 允许非农建设用地可按招拍挂、竞争性谈功能改变 判、股权转让、协议出让方式交易。重建的活动

宅区城中村 拆除重及旧屋村等

允许更新后的产权分割出让。W0M0M0容积率不高6.030%分割销售比例。强调旧改围绕产业，看重产业实效按照规定程序进行综合整治、功佛山

产业保护区工业提升 全面拆

地混合功能。分割销售：多层厂房可进行产权分割发售。能改变或者拆除重建的活动

中心城区旧村改造

地价增收：增加容积率不补交土地出让金。以奖代补：20亩、工程造价超过2000万，单个奖励1000万。资料来源：《城市更新发展报告2016-2018》（二）长三角区域1、制度特色及政策创新2000新工作；2000后在总结大拆大建的历史教训后，上海开始转变以拆迁重建为主年后在政府引导下探索“调政府和市场力量的“双向并举”，总体方针是“小步慢跑、实用主义”。上海制度特色和政策亮点城市 背景 制度特色 政策创新强调有质量的城市更新，为此可能牺牲效率“全生命周期”管理，对项目在用地期限内工业用地分区块调整，区域统筹，根据工业区块位置采取三类不同的转型目标：已经历快速城市化，2010规模逼近资源环境极限，工业用地利上海用低效粗放，旧区

深圳以政府或市场化主导“裁量型“”、点状推进。实施计划+更新试点（面积方面无要求）+规划师制度

建设区内现状工业用地发展生产性服务态修复。推出创新产业用地C65，容积率不高过10%业运作，同类项目可分割销售50%。激励企业参与转型开发，采取区域整体转型、土地收储后出让和有条件零星开发等实施路径。允许单一主体或联合开发体采取存量补地价方式自行开发，根据不同区位与转型后的用地性质，制定补缴地价的优惠政策，符合相关条件的用地容积率可提高。降低土地成本，推出了工业用地弹性出让年期、产业用地先租后让、存量工业用地年期、产业用地先租后让、存量工业用地提高容积率弹性收取土地价款。资料来源：《城市更新制度建设—广深沪比较》、《城市更新发展报告20162018》2、更新方式及类型上海在《城市更新办法》颁布前，为了给城市更新的正式施行打好基础，有针对性的开展了大量城市更新的试点，主要有以下几个方面试点内容：20162016“减量增效”进式的城市更新，主要有：进式的城市更新，主要有：功能优化类。如徐家汇西亚宾馆改造，试点用地性质转换和增加建筑——业主负责出资对需要更新的地块或建筑“容积率增加”和“规划性质变更”的奖励。通过这样的做法，西亚宾馆转型升级为高级办公楼，同时改善了周边交通混乱的情况，还增加了公共空间和停车位。品质提升类。徐家汇教堂周边地区，通过将教堂、气象广场、档案馆优化后增加了开放空间的面积，提升地区空间品质；绿地增加类。9000平。建筑保护类。静安区“东斯文里”在更新的时候，重新梳理了该区域的上海上海“渐进式”更新方式及内容项目目标更新方式更新内容用地性质转换:商业转型高度徐家汇为商业办公提升地区功能 规划将底层架空衔接二层连廊建西亚宾馆 高度增加:建筑高度由现200035m70m

提升空间馆品质增加公共绿地

综合整治:空间功能变化:部分办公,调整为文化设施综合整治:整合开放空间，增加

位65个，经营面积不变空间进行整体优化地块，建筑面积减少400平增加公共空间、社区服务设施、公共绿北广场

公共绿地 地(面积约9000平)东斯文里保护历史建筑

法律保护：将部分建筑纳入历

确定为历史保护性建筑，可以不计入地史保护性建筑范围 区开发总量三、典型案例

资料来源：《城市更新制度建设—广深沪比较》即以广州为代表的政策推动型和以深圳为代表的需求拉动型，前者主要驱动力是政府目标下（杭州、厦门等）居于两派之间。从城市更新的内涵看，以内生动力为主的“需求拉动型”可能更能代表未来的趋势。（一）广州模式案例1、更新模式（改造量定模式，属于推动型的城市更新，政策力度不足的交给市场。方向类型用地处置方向类型用地处置案例模式政府主导（含村集体：重修市政规划、释放建设用旧村居的拆迁和村民的地面积，所得土地资源用于安置工作由政府先行组 杨箕村织开展，融资地块由开物业、学校等生活配套。发商拍得后，资金交由政府进行安置房建设（委托国企，商业地块售地筹钱，拆一补一；猎德村的规划开发经政府审批 创新管理，成立村集体公司全面改造旧村、旧城拆建 后交由开发商建设（委托国企。分别规划安置区和融资区两类用“模地，融资区用地由政府式；琶洲村收储改变性质为商住，允许用住房面积换取商铺，市场化或带条件出让给解决收入问题；开发企业，出让资金用于片区改造建设。工改国际金融总部集聚区

政府收储的，纳人土地供应计划，由政府按规定组织土地供应

广州国际金融城

公开出让，拍地开发旧村改电商总部集聚区

政府企业协作，引人房地产企业保利地产参与改造由启迪控股和中国远洋海运

琶洲电商集聚区

政府企业协作改造，政府让利，基础地价出让工改高科技产业♘区

集团联合自主改造，补缴土地权属允许自行改造的，由原产权

(州)科技♘

企业自主联合、改造开发经营人向国土资源主管部门办工改商服业 补交土地出让金或完善土出让手续并变更土地权属证书政府收储的，纳人土地供工改生产性 服务业计划，由政府按规组织土地供应

广东省铁路投资大厦越秀集团广纸地块、白天鹅南海项目TIT创意♘、

自行改造，开发经营公开出让，拍地开发工改创意产业

原产权人自主改造，用地功能转变，修旧如旧

红专厂、广州联合交易♘、微改造，自主经营太古仓码头、微改造

特色专业市场提升

专业市场提升，以设计为支设计师资源与专业市场融合

1978创意♘红棉国际时装城

微改造，自主经营历史文化遗产保护

通过公开招商引入万科进行微改造

永庆坊

BOT引入企业，15年经营期资料来源：《城市更新发展报告20162018》2、典型案例以下分别介绍广州全面改造和微改造两种模式下的案例。全面改造案例——猎德村：政府主导下的城中村整体改造项目介绍政府主导下的城中村整体改造猎德村处在广州市规划的珠江新城中央商务2007重建方式发生了翻天覆地的变化，虽然因为政府、村集体与市场共同结成的“长联盟”所进行的高强度开发被诟病，但其更新实施途径为同期城中村改造提供了阶段性参考。成功关键要素确定改造范围，规定改造期限，办理划拨用地手续，筹集所需开发商：负责拆迁安置工作，组织各种楼宇公共服务设施的建设。模式方面，“市区政府主导+村实施主体+场资金”的实施组织形式，实现了“市一区一村”三个层面的协调分工，能够在充猎德经济开发有限公司报批、招标、发放临迁费等相关工作，减轻了来自村民的改造阻力。“”的“三分制5.0以上(桥东安置区、桥西南酒店办公区)“11”市政府重点建设项目和绿色通道等。琶洲村项目：企业主导下的城中村全面改造项目介绍4号线和地铁8号线在东南侧交汇。2008年，广州市规划局编制琶洲地区详细规划，把珠江新城—琶洲—员村CBD2009年，广州市政府提出琶洲地区应该建设成为中央2010继猎德村试点后，琶洲村是第二个由广州市政府公开出让地块的城中村。最终，琶洲村内4幅改造1.42成功关键要素参与方具体收益1.42亿元。政府设和公共基础设施建设，减少了政府的财政支出；增加与开发商交易的相关税费等间接收益。拆迁补偿。村集体参与方具体收益1.42亿元。政府设和公共基础设施建设，减少了政府的财政支出；增加与开发商交易的相关税费等间接收益。拆迁补偿。村集体股息分红收益。股息分红收益。资产增值。琶洲村原有的集体物业约7万平，改造后增加到27万平，包括酒店、高级写字楼、大型商场和公寓。房产升值保守估计能达到640亿以上。琶洲村改造项目总投资约1705533亿元。其余资金用于商业类开发建设。开发商到2012291.6亿元（参照当年琶洲村附近的写字楼、公寓等商业项目的销售价格，三年开发期间的总体收益约达121.6亿元，非常可观。微改造案例：恩宁路永庆坊（含不足）项目介绍2006年，恩宁路成为广州第一批危破房改革试点之一，在没有规划的情况新工作一直停滞不前。2015年，恩宁路永庆片区更新改造启动，由越秀区城市更新局主持、广州万60栋建筑单体进行统一评分，并根据评分结果给出“原样修复”“立面改造”“结构重做”“拆除重建”“完全新建”的处理建议；艺导等。20161065007000m2，4912项目得失评价BOT15年的经营“企业承办模式”“企业承办模式”为历史问题较多、居民矛盾较大的老旧小区、街道、文物景观的微改造带来了机遇。然而，“企业承办模式”也存在一定的隐患：永庆片区中，企业正是在政府的弱束缚下尽可能地追求自身的经济效益，导致了公共利益的失衡。（二）深圳模式案例（模式市场拉动型城市更新。1、更新模式（1）自改模式。即“权利主体自行实施”。对于符合城市整体规划城市更新（1）市场主体单独改造模式。该模式是深圳市政府在原有旧城改造实践基该市场主体通过与被更新改造对象的权利主体进行平等协商，签订搬迁补偿安置协议或房地产收购协议，希望通过该种模式，让更多的社会力量积极主动地参与到城市更新的过程中来，共同推动城市更新事业的发展。（3）合作改造模式。该模式主要适用于城中村改造项目中。原村集体经济一种是法人型合作，即双方共同出资组建城中村改造项目公司，通过出资方式、法律关系。深圳市旧改重点项目项目名称面积（m2）开发商状态预期业态蔡屋围旧改（例）36.8万京基集团规划中商业、住宅黄贝岭旧改40万深业集团建设中商业、办公鹿丹村改造（例）4.71万中海地产启动住宅、商业木头龙旧改（例）7.7万益田集团停滞住宅、商业银湖三九片区更新12.7万华润集团建设中住宅、商业大冲村（例）280万华润集团售卖中住宅、商业岗厦村旧改（例）岗厦村旧改（例）20.5万金地集团建设中商业、居住坂田城市广场180万佳兆业集团封盘商业、住宅Y城中村3.7万鸿泰实业完成2、典型案例（含失败案例）蔡屋围金融中心项目项目介绍1007栋回迁楼503.660万平方12.33162003年由罗湖区组织82011年竣工。项目成功关键200792112号小楼的蔡姓业主签署补偿协议，7801700100项目的户型设计也充分考虑了蔡屋围村原村民的生活特点。岗厦村旧改项目介绍221405030万平方Shoppingmall20项目成功关键地大，共有“两个标准、三种模式”。1∶14801∶0.88补公寓；二是按层数划分：首层按1∶0.9以上按1∶0.9补住宅或公寓。货币补偿相结合。大冲村旧改项目项目介绍该项目位于深圳南山区高新技术产业♘，占地面积68.4万平方米，涉及931户原居民、28071500多栋建筑物，总建筑面积达280300110万平方米的回迁物业已分期分批竣工交付。项目分析2008捆绑在一起；2011498.9%10户村民拒不311.3不退让、提出必须解决家人的工作问题、提出拆一赔二的物业补偿或每平方米万—5万元的货币补偿等要求。大冲股份公司算了一笔账，如拖延改造，村集体和村民每天的损失达106.7万元，拖延3.8962011415司召开全体股东代表大会，64名股东代表以举手表决的方式全票通过《关于采10户拒签约户的问题。木头龙旧改项目项目介绍8061栋楼，13417.765200720105锯战，令政府、开发商和业主陷入了“多输”的困局。项目失败原因20151100200余1:1.3拆迁补偿标准的不满意；二是开发商在与大部分业主签署拆迁补偿协议后，对尚有住户的建筑物拆除门窗，政府和开发商的各项规范程序申报时未能与业主保持及时沟通，缺乏透明度和公众参与度不足。鹿丹村改造项目项目介绍该项目位于深圳滨河大道边，作为深圳的大型福利住宅小区，涉及房产241280250150人。鹿丹村建造中的楼板出现断裂。20006“渗水危楼”60多位鹿丹村村民联名致信深圳市代10天之后拿出鹿丹村改造方案交付村民讨论，3年内项目成功关键该项目能顺利推进，主要得益于旧改模式的创新。一是以政府为主导，经市编办批复，由市住建局成立项目改造办公室，负责项目改造工作的具体实施，此举确保了项目改造区别于以营利为目的的一般商业动机；二是在土地挂牌出让方面，在我国率先尝试采用定地价和回迁物业建筑面积、向下竞争可售商品住房建筑面积的办法；三是补偿方案最大程度保障业主权益，在补偿、回迁等关键问题上，综合运用市场和政策手段，制定了“房屋产权调换”（就地产权调换、异地产权调换）和“货币补偿”两种补偿方式，由业主自主选择。Y村拆除重建项目项目介绍Y村城市更新单元位于盐田区北山道与东部沿海高速交界处，被“拆除重建”3.6万平，改建为居民社区。20164月方案上报城市更新局，得到的项目复函拒绝了该规划申请，原因主要在于项目权属用地复杂，13宗用地中，权属清晰的用821.43000平，对此项目采取“三步走”：第一步，对未征未转用地按规定进行历史用地处置：其中政府将处置土地的80%交由继受单位进行城市更新，其余20%纳人政府土地储备；15%500029平零星用地则基于用地集约开发政策，统一纳入建设用地范围，因此将总2.93.2万平。序号用地类型面积（平方米）序号用地类型面积（平方米）拆除用地面积36197.0①权属清晰用地面积22604.4未见征转记录用地面积13952.51其中20%纳入政府土地储备2790.5其中②80%交由继受单位进行城市更11162.0新合法手续完善用地③=①+②33766.42④不少于15%用于土地贡献5065.0其中85%用于开发建设⑤=③④28701.43⑥零星用地3000.044开发建设用地⑦=⑤+⑥31701.4资料来源：《城市更新制度建设—广深沪比较》13.64.2530%417.65.51226.9。项目指标获得各方认可，得以顺利实施。项目成功关键整个项目规划过程中地”与房”同时（三）佛山模式案例佛山以需求、尤其是首先以工业升级需求定义更新活动，进而出台多样化、可选择的旧改模式，形成必要的政策供应。1、更新模式类型主要模式类型主要模式用地处置方式自行改造：政府通过协议出让方式， 政府出面统筹各方利益减少零星改造、供地给原业主；推动连片改造。挂账收储原工厂主达成一致，政府 根据产业类型生命周期项目规模等因产业用地收储公开出让，出让金按比例分成；素灵活确定土地供应方式与出让年期提升改造政府同意免储，原工厂主弹性年期出让年限为1050年；同意后按毛地出让，按比例分成；允许通过公开出让、协议出让、土地流投资分成：引入投资人进行土地整转、先租后让等多方式供地；理，二次开发或出让，投资人与工厂主协商分成。

“先租后让”：按照公开出让程序确定土缴清土地出让价款后，将土地使用权出让给竞得人。相应提留部分后按照定比例补偿村

涉及协议出让的地价计收，拆建比2.2以的旧村改造模式

集体；地块抵押融资然后成立公司自行改造；协议出让模式整合后，政府协议供地。

2.2以上的60%免收地场和村集体。旧城镇改造项目，由政府主导通过传统征收方式推进，比如佛山东华里改旧城镇 造项目。改造模式 协议出让模式市场主体可直接与造单元内的原业主达成一致后向政主体。

建比2.212.2平方的物业面积免收地价。资料来源：《城市更新发展报告20162018》2、典型案例——广佛智城工业用地提升改造项目概况2332.93402010年启动开发建设以来，1240万平间、智+国际青年公寓、魔方公寓等。“在集体土地上建设城市广佛同城略下旧村镇更新、产业“腾笼换鸟的代表。改造模式——先租后让40的资本；11040年使用权。“兜底”项目效益项目改造前项目改造前改造后1000工厂639个，占地面积1462亩，员，其中：厂房面积约100万平方米租户以 创业项目立足本地特色产业金属加工商主要产业从事回收废旧塑料和有色金属的贸、家具、服装纺织等。企业和加工厂为主。赞科技等10多个初创企业。以集体出租收取租金的经营模式盈利模式 租+服务收益为主。土地利用单位用地产出效益低下，租效益10元/平；50元/平。土地利用较为低下，容积率土地利用较为低下，容积率约0.8；10多元/50元左右/平方米，实现了土地产值的增值；咨询等方面的优惠，大幅降低了企业经营和创业活动的成本。2007425元/与村民签订相关承诺，保证各村土地租金收入保持原有水平并略有增长，同时，各村的租金每三年将在上一期的租金基础上递增10%。政府的租金兜底策略给20074000元/20179000元/125%。183.520万人次。（四）上海西岸案例：成立国有开发集团开展滨江地区城市更新1、项目介绍上海西岸(West11.4km94km2950工基地。“”开启从生产性岸线向生活性岸线的全面转型。2012年上海徐汇区成立上海西岸开发有9家17家二级子公司，成为负责徐汇滨江地区综合开发建设的重要国有独资企业集团。2、主要模式更新片区规模入驻企业核心产业上海梦中心、腾讯、占地面积:19万平，建湖南卫视、游族、国影视服务、数字传更新片区规模入驻企业核心产业上海梦中心、腾讯、占地面积:19万平，建湖南卫视、游族、国影视服务、数字传西岸传媒港筑面积:100万平盛集团、大众滨江、媒、文化会展等诺布占地面积:63.8万平，西岸智慧谷联影、思必驰、东方务、生命健康、信息建筑面积:112万平网力、眼控科技科技服务等上海文化产业双创占地面积:89万平，建母基金、华人文化投西岸金融城 创新金融筑面积:170万平 资基金东方明珠文化投资基金等四、企业介绍及模式特点

资料来源：《城市更新制度建设—广深沪比较》面对当下住宅用地供应紧张、政策晦明、成本高企的局面，城市更新将是沿海发达城市未来土地市场发展的主流，也是推动城市发展的大战略。时代中国、深圳卓越三家中型房地产企业各有亮点，作为案例呈阅。（一）各房企进入城市更新市场2012年之后存量用地60%75%2016123140030年的需求，随着房地产行业进入“资源紧约束”各大房企陆续加大朗诗去掉地产标签，将名称由原来的“朗诗绿色地产”改为“朗诗绿色集团有限公司”“美好生活运营商”“善待你一生”升级为“美好城市运营商”“美好生活城市运营商”。企业定位改变业务布局龙湖“善待你一生企业定位改变业务布局龙湖“善待你一生”转变为“美好城市运营商”地产开发、商业运营、长租公寓、物业服务2017年成立理想生活集团，定位为“理想生活综绿城住宅、资管、特色小镇、科技生活合服务商”融创打造“中国家庭美好生活的优质运营商”地产、物业、文商旅华润“为美好生活而来”住宅、物业、社区养护佳兆业打造“大众化人居精品的城市运营商”地产、商业、物业、文体旅游2018年从“城市配套服务商”转为“城乡建设与生万科地产、物业、文商旅（冰雪度假、长租公寓活服务商”时代定位“生活艺术家”，2018年正式进入旧改市场国家级美术馆、艺术沙龙等引入社区中国朗诗 从“朗诗地”转“朗诗绿色集” 环保小区、长租公寓、绿色设计资料来源：网络搜集、上市年报摘录（二）企业类型及特点涉足旧城改造企业主要分为三类：类，是具备较好商业模式的企业，比较能获得住户、业主支持，如卓越、京业、时代中国、厦门建发。对应我司情况，本文针对两类企业，选取三家公司进行简要介绍。1、佳兆业：以周转效率和产业运营能力打造独特模式企业简介佳兆业集团控股有限公司（以下简称“佳兆业”）成立于1999年，2003年公司通过收购烂尾楼启动首个深圳旧改项目，打造成该区域的标志性大盘—桂芳♘，通过10年的行业积累，2016年预期内旧改项目开始动工，深圳储备项目遍布各区，且项目体量均十分可观，被誉为深圳“旧改王”。2018年佳兆业公布“大众化人居精品的城市运营商”的新定位，提出佳兆业是基于地产优势业务，以城市更新为中心，向长租公寓、商业运营、文化体育、医疗健康等轻资产业务进军，通过为城市综合运营提供丰富业态及住户体验，实现经营获利、土地增值的“双收益”。20211601000迈入千亿门槛。项目目标/阶段项目目标/阶段大鹏第二工业区国际滨海休闲旅游度假区大鹏第三工业区KPR城市广场金沙湾酒店项目大鹏金沙湾旅游度假区坂雪岗科技城15单元宝吉工业区在建，坂田佳兆业城市广场布吉南门墩专项规划中禾坑肚耕作口项目禾坑肚耕作口项目在建，布吉佳兆业广场平湖旧墟镇项目平湖佳兆业广场期已动工)盐田三村、四村、西三吓项目山海城西乡河东旧村项目(尖岗山)框架协议阶段横岗安良项目佳兆业悦峰岗头村01单元平湖红朱岭项目、杨美村、象角塘、下雪村谈判阶段资料来源：网络搜集业务概况财务贡献一是提高经营毛利。能够获取高毛利，是佳兆业热衷旧改项目的主要原因，旧改实施前提是平衡各方利益尤其是业主利益，佳兆业在以大力度的“让利”很受业主欢迎，以佳兆业•50%土地贡50%以上。二是降低融资成本。利进行，同时还给佳兆业的旧改带来良性循环，实现前一项目的高周转创造的现金流对后一项目的内部“造血”功能，进而降低佳兆业的融资成本和负债比201952.32%。三是控制财务风险。2019201892个百分点（货币资金/净资产1442018年开始广拓以长租公寓租金、购房尾款、供应链金融及船运客票业务等底层资ABSABS1105.4%-7.5%；此外在海外融资方面，202012月，佳兆业以城市更新为概念之一，连续发行两次、6.75%12亿美元一年期优先票据，票面利率创历史新低。土储贡献截至2019年底，佳兆业整体土储2680万平，粤港澳大湾区的土储为1360万平，占集团整体的土储约50%，其中，深圳占比50%，广州占比20%。除以上已经获得土地证的土储之外，2019年，佳兆业城市更新项目达到147400020184测算50%8000万平潜在建面资源202080-1001/3左右。20192019（单位：万平）城市更4000,60%土储面积,2680,40%珠三角,1360,20%其他,1320,20%核心优势为专注旧改，佳兆业成立佳兆业置业发展有限公司，专门负责旧城改造项目，聚集了200多名规划设计、商业谈判、法律政策等专业人才，团队平均旧改经验在8年以上，被称为全国范围内最大的旧改团队。基于核心团队，佳兆业打造出“高周转模式”，即以迁业主回迁率高及回迁3-5年，以大连佳兆业广场为98年。快周转带动佳兆业资金占用和财务费用大幅下降，项目案例项目背景20116000万元，项目亏损严重。深圳市政府为了避免落入“蒙特利尔陷阱”决定30年运营权。主要模式2013年，佳兆业成为总运营商，入主大运中心后采用“ROT模式”，即“重构运营移交”模式：深圳市将大运中心既有设施移交佳兆业，并通过划拨方式将部分商业用地交由佳兆业开发利用，以此产生利润来弥补场馆日常运营的亏损，佳兆业负责项目的改扩建资金筹措及运营管理，40在具体经营策略方面，佳兆业采用“轻资产，重运营”模式，一方面轻装上阵：一是针对场馆做一些适应经营性的改造，二是保证服务的品质；二方面加IP导入，引进国内知名音乐节、国际级赛事、大型演唱会等活动，提2018馆资产基本盘活，利用效率和经营效益显著提升，区域人气和交通随之大幅改善。带动效益2010年以来，大运中心所在的深圳龙岗大运片区被政府规划为大运片区，多处位置列入深圳市城市更新单元计划，但搁置多年。佳兆业在介入大运场馆的基础上，于2014年以“协议出让”方式，以18.6亿收购位于大运路以西、如意路以北的雅俊眼镜厂旧改项目用地，命名“佳兆业未来城”，项目占地面积约4.87万平，总建面约26万平，容积率5.33，包含住宅、商业和办公等业态。资料来源：网络搜集20185万/平。市场反映未来城项以及香港中文大学（深圳、北理莫斯科大学、启迪协信科技♘等科技教育产业部片区的优质生活社区。第二，模式推广以大型体育场馆盘活焕新，带动旧改区域“产城人业基于“城市更新的模式探索，也是当下佳兆业打造除了地产开发、城市更新之后的第三条主营产品线——文体产业的典型路径之一。2015务体运营、内容、文体互联、衍生品经营为主线的产业发展“四驱模式”，加速2018712座场馆，部分场馆与当地的旧改项目形成前后联动。2、时代中国：高收益旧改业务增强上市公司收益弹性企业简介时代中国（以下简称“公司”）是中国房地产百强企业，华南地区最具影响力之一的房地产开发企业。公司自1999年成立，逐渐发展成为以住宅地产为主、商业地产和物业管理为一体的集团企业，业务辐射广州、佛山、珠海、中山、清远以及长沙等经济发达城市。2013年公司开始介入旧改领域，经过六七年的努力，逐渐转化形成较强竞争力。2018年公司正式确立“城市发展服务商”的定位，以城市更新为主题的城市旧改业务正式成为地产发展的新引擎，并为公司报表产生财务贡献。业务概况土地储备201912793%7%为新进入的湖北和浙江市场，为土地储备的建筑面积已超过现有土地储备。20198个项目进入201946%。财务贡献20182019年城市更新项目占公司总营收比重约在58%，但毛利率高达64%85%，均高于当年公司整体毛利率2.5倍以上。公司公开承诺未来五年每年保持10%20%的净利润增长。20182019年时代中国城市更新板块财务贡献（单位：亿元）3027.7685.02%90%2521.680%70%2064%60%1550%40%1030%58.10%5%20%10%00%2018201920182019项目营收(亿元,左)营收占比(右)项目毛利率(右)公司认为，证土地储备的稳定供应。“以时间换空间，获取优质土地。”旧改项目不仅将为时代中国提供未来几年收入和利润率提升弹性，同时也是其土储的战略性来源。业务评估投资机构意见显示，对于公司这类重仓粤港澳大湾区的中型房企而言，城市更新是比较具备想象空间的业务板块。1900亿元，潜在的城市更新项目预计可售货值超过200030%20%的净利润复合增长，预计2020年营收有望超过1000亿元，净利润将达到67亿元。但投资结构同样指出，城市更新的风险来自于变现速度，而变现主要受到地方城市更新政策影响。20102017年底才完成全部居民搬迁。时间风险对于摊薄年化收益影响较大，因此，目前港股市场对于公司5PE，并未高于同行水平。项目案例项目概况项目概况改造模式公司承担242亩村集体留用地中大塘村项目38.12本约38.5亿元。

6万平米旧改房源建设成本，建设政府统筹房（拆迁安置房等1.78万平米。官湖村项目

13号线官湖站仅约500项目，公示红1001.5666.763亿元。

建成后由区政府按成本价回购。安置区等，以及花♘绿化等配套设施。3、卓越集团：以产品形态和综合服务形成竞争力企业简介

资料来源：网络搜集1996具有领先地位的大型商业及住宅综合性地产开发运营商，业务涉及房地产开发、商业经营、酒店管理、城市更新、物业管理、不动产担保等诸多领域。村统筹等城市更新，更新范围涵盖旧村、旧城、旧工业区改造等众多领域。典型项目项目概况典型项目项目概况最新进展项目位于深圳福田CBD，建筑面积48万㎡，集超卓越世纪中心皇岗 已于2011年8甲级写字楼、五星级酒店、购物中心、国际公寓为城市更新项目 竣工验收。一体，采用全新“集约式”商务模式。位于深圳中心核心地带的140万平方米国际综合30万平米高端商深圳中心天元岗 街区涵盖都市豪宅商业超甲级写字楼公共2019年厦城市更新项目 空间顶级会所国际学校等业态将打造划时代9月开放的都会新中心。卓越誉珑辛养TOD已启动销售。城市更新项目2118500米范围设置轨道站点（康庄站围设置轨道站点（康庄站，对外交通方便。依托区位条件，打造为环境优美、配套完善，集居住、商务配套、商业服务等功能于一体的商住综合体。已开工建设，将项目位于盐田沙头角核心区，该项目规划建筑面建成集居住、商深圳盐田桥东积约23.6万㎡，位于地铁8号线沿线，海景及公业、公寓于一体城市更新项目♘景观环绕，是深圳东进战略轴线首站。的多元城市综合项目。资料来源：网络搜集业务策略利用项目后市场实现效益最大化融资多元化战略EriTs持有型投资战略公司采取持有物业资金的20%的方式进行资产保值增值，卓越认为国内土创物业融资平台，使资金活动起来。商住结合的扩张战略综合体，形成从社区到商业，再从商业回归社区的商业扩展模式。产品形态差异化产品形态差异化代表项目上海市奉贤卓越世纪写字楼成为城市核心地段的商务投资引领者，确保产品区域增值中心空间巨大城市商务立足城市核心地段，引领区域人群生活方式，提升区域影响深圳市卓越前海壹号综合体力。搭建兼有完善生活配套和精神生活享受的社区平台；创领大社区 长沙市卓越蔚蓝城邦地产行业美学概念，构筑丰富内涵人居文化。定制高端商务人群专属产品，塑造品质权威；展示国际人居豪宅系列 上海市卓越塔兰朵梦想，创造美学标杆。资料来源：网络搜集五、结论及建议1、主要结论中国的土地市场本质是政府指导型的卖方市场，供给多少、如何供给、何时供给的决定权在政府，所出现的变化主要是政府从以前的卖“单品”—土地转为卖“套餐”—城市更新，也就是说，卖方的需求已产生了变化。因此，城市更新成为诸多房企获取土地储备生命线的必然选择。对此，一部分地产开发商已先知先觉，提前进入具备相对优势的区域市场，以擅长的产品、模式和服务积极介入城市更新领域。后知后觉的开发商近年来也开始加快调整、转型，培养具有吸引力的产品和品牌。企还是民营，均从以往的“一次投入、一次回收”转为立足城市生命周期的复制。鉴于以上分析结论，本阶段研究建议主要包括：一、战略引领：城市更新行业大概率是未来房地产（商业地产）开发商在发展过程中难以避免的课题，我司应从战略角度给予重视，以构建思维进行总体规划和路径设计，以“城市运营”的高度和方向激励士气、激发活力、聚拢人才。二、模式为先：产权、用途、容量三要素决定了项目增值和企业效益，是项目评估的核心，但不建议作为起步期决策的必要条件。作为后进企业在前期的重点不要盈利最大化，而在于从要素组合、模式创新、低成本项目运作出发积累经验值和营销力，以项目的锻炼带动能力的提升，重点是形成基于我司关键资源和能力的商业模式，“打铁还需自身硬”。三、分段实施：就三类企业来看，我司目前在城改方面与第一类企业的品牌优势、第三类企业的地方优势相比暂无竞争力，也不具可比性。因此建议分两步走：先以第二类企业为参考，以可用模式和产品切入厦门的微改造市场，为的是积累本地资源和品牌影响力，逐步向第三类具有企业靠拢；再扩大产品线和区域