《房地产估价》考试试题及答案

经典word整理文档，仅参考，双击此处可删除页眉页脚。本资料属于网络整理，如有侵权，请联系删除，谢谢！1期末考试《房地产估价》（A卷）参考答案及评分标准评卷人1．判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（D）。题号一得分二三四总分A.0.060D.1.064B.0.940C.1.060说明：考试时可带不具备记忆功能的计算器。2．（B）限制了估价报告书的用途。A.估价方法B.估价目的C.估价原则D.估价日期一、判断题（在每小题后面的括号内填入判断结果，你认为正确的用√”表示，错误的用×表示。每题1分，共10分）3．收益法适用的条件是房地产的（D）。A.收益能够量化B.风险能够量化得分C.收益或风险其一可以量化D.收益和风险均能量化4．直线趋势法公式y=a+bx中，x表示（D）。A.价格B.常数C.价格变动率5．拍卖价格.招标价格.协议价格三者之间的关系在正常情况下为（A）评卷人D.时间3．在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其A.拍卖价格＞招标价格＞协议价格C.招标价格＞拍卖价格＞协议价格B.拍卖价格＞协议价格＞招标价格D.招标价格＞协议价格＞拍卖价格6．房地产价格实质上是房地产的（B）的价格。A.开发成本B.权益C.物质实体7．人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是（CD.B和C。8．运用成本法评估房地产价值时，开发成本是指将生地.毛地等开发成可供建设用A.空间直线距离B.交通路线距离C.交通时间距离D.至市中心距离8．市场法的理论依据是(B)。A.适合原理原理B.替代原理C.最高最佳使用原则D.均衡9．某宗房地产的总价值100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元。若投火灾险，起投保价值应为（B）万元。二、单选题（下列各题的备选答案中只有一个选项是正确的，请把正确答案填在括号中。每题1.5分，共15分）A.100B.70C.60D.4010．某类房地产1994年至1998年的价格分别为元/得分第1页共4页21999BA.2390B.2410C.2430D.2450①只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的估价；（2分）三、简答题（每题5分，共15分）得分②有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产；（1评卷人分）1．城市基准地价评估步骤一般包括哪些？③分）答：①确定基准地价评估的区域范围。②明确基准地价的内涵、构成、④成本法也适用于市场不完善或狭小市场上无法运用比较法进行估价的分）分）③划分地价区段。④分）四、综合题（每题20分，共60分）分）得分分）评卷人分）2．选取的可比实例应符合哪些方面的要求？答：选取的可比实例应符合4个方面的要求：①区位、权益和实物状况均与估价对象的相同或相近，即为估价对象的分）②分）③分）④分）解：①统一付款方式。3．成本法适用的对象有哪些？（2）分答：成本法适用的对象：第2页共4页3乙总价＝15(万美元)（2）分限60年，残值率0；家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为。经常费每月100万元，房产税为租金的12%，营业税等为。报酬率为。②统一化为单价。则：解：①运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：甲单价＝764220200＝3821.1(元人民币／平方米建筑面积)（2）V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]（2分）分②计算年总收益=56000×65%150×12×（1-15%）=5569.2万元（2分）乙单价＝1500002500＝60(美元／平方英尺·（2）分③统一币种和货币单位。则：③计算年总费用：甲单价：3821．1(元人民币／平方米·建筑面积)（2）分年折旧费=8000（1-4%）/12=640万元（2分）年经常费=100×12=1200万元分）年房产税=5569.2×12%=668.3万元（2分）营业税等=5569.2×6%=334.15万元（2分）年总费用=640+1200+668.3+334.15=2842.45万（2分）④计算年净收益=5569.2-2842.45=2726.75万元（2分）⑤计算房地产价格乙单价＝60×8.3＝498(元人民币／平方英尺使用面积)（2）分④统一面积内涵。则：甲单价＝3821．1(元人民币／平方米·建筑面积)（2）分乙单价＝4980.75＝373．5(元人民币／平方英尺·建筑面积)（2）分⑤统一面积单位。甲单价＝3821．1(元人民币／平方米·建筑面积)（2）分V=2726.75/8%*[1-1/(1+8%)50-5]=33016.58万元（4分）乙单价＝373.5×3．某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入成本的3%，年利率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。试计算该建筑物的积算价格。分2.估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000平方米，建筑总面积56000平方米，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1998年9月30日取得土地时起计，建设期3年。需要评估出该宗