2023年南通好一家商业广场可行性分析报告

TOC\o"1-2"\h\z\u一、企业法人概况2二、规划原则4（一）、项目名称4（二）、经营理念4（三）、规划原则4（四）、业态定位6（五）、项目功能7（六）、经营模式10（七）、总体规模11（八）、项目选址11三、市场环境分析11（一）、城市概览11（二）、人口规模及构成变化12（三）、城市经济环境分析14（四）、五金和小商品行业分析24四、房地产市场分析29（一）、行业整体数据分析29（二）、各细分物业市场分析32五、目标市场分析35（一）、商业市场概况35（二）、商业细分物业市场分析37（三）、在售商业供应特征分析44（四）、商业市场小结46六、投资分析47（一）、机会47（二）、挑战47七、市场定位48（一）、发展方向定位48（二）、客群定位51八、招商运营53（一）、销售分析53（二）、招商方式55九、财务分析59（一）、总投资估算依据59（二）、项目利润分析59十、项目前景及意义61（一）、投资就业效应61（二）、经济社会效应61（三）、经验示范效应62十一、可行性结论63（一）、市场成功因素63（二）、市场前景展望63（三）、符合规划要求64一、企业法人概况“紫琅上郡”项目开发商——南通好一家置业，成立于2005年，是经南通市各有关部门批准成立的具有国家二级资质的房地产企业，是集房地产开发、营销策划、销售和物业管理为一体的大型专业房地产企业。公司拥有现代化的办公场所和先进的信息管理系统。有一批具有高级资质的工程师、设计师和策划师，并有一整套先进的技术规范和操作规程，注册资金为6000万元人民币。现正在开发建设的位于开发区军山脚下的“紫琅上郡”商业办公以其优美的设计，高品质的配套完臻的建筑质量，精美的绿化景观，为南通铸造了一条靓丽的风景线。“好一家”是经国家工商总局注册的企业商标，除“南通好一家置业”之外，目前在青岛设有“（好一家）青岛高科园装饰城”、“（好一家）青岛蓝城家居”，在南通设有“南通好一家家居”。青岛好一家项目位于青岛东部最富潜力的黄金地段，占地面积110余亩，经营面积近20万平方米，配有3万平米的大型停车场。青岛好一家始终以高品位、环保型、人性化的品牌为特色，奠定了岛城装饰材料的“龙头”地位。期间先后推出的“不满意便退换”、“先行赔付”、“诚信经营、和谐消费”等服务举施。凭借一流的购物环境，完备的服务体系，青岛好一家已吸引了近800家国内外优秀品牌进驻，其中80%以上是在行业中处于领先地位的知名品牌。优秀品牌的加盟，为打造岛城家居中央商务区创造了良好的基础。

南通好一家家居大世界是青岛好一家高科园装饰城在南通投资兴建的连锁企业，2002年正式开业。市场总建筑面积5万平方米，内部装潢品味高，硬件设施全，环境风格雅。市场一至五楼共有200多个精品厅，10多个知名家装公司入驻，形成了集建材、家具、厨柜、地板、楼梯、移门、家装为一体的“一站式”消费格局。七年来，南通好一家先后荣获“南通市文明市场”、“南通市样板市场”、“南通市商品质量管理先进单位”、“江苏省质量诚信企业”、“江苏省样板市场”、“江苏省四星级文明诚信市场”等称号。现在好一家又率先实施“五星级家居工程”，为南通家居业铸造新的辉煌。企业已具规模，为更快、更好的发展，“好一家”拟成立集团公司，更加完善整个管理及运营体系。二、规划原则（一）、项目名称项目名称——好一家商业广场（二）、经营理念在经营方式上最大限度的减少销售成本，压缩各个环节的经营成本，增加经营者的利润空间。为供货商解决库存压力，降低了经营风险；培育潜在客户群；同时细分商品种类，保护品牌形象和价值。实现“经营者、厂商、消费者”三赢是好一家永恒的经营理念。（三）、规划原则设计构思与原则“好一家商业广场”是现代商业文化的一种新颖建筑形式，不同于大型的销品茂，而是将户外与环境相结合的，带有休闲旅游观赏的购物场所，人们以放松的心态，休闲的方式，在带有传统文化的自然环境中去品味现代生活。功能性原则“好一家商业广场”的建筑造型在格局和形态、空间特征、环境和文化上充分反映现代化商业品牌直销中心的个性，突出表现新世纪商业建筑的新形象，根据经营商品品牌的特性，在建筑设计中融合多种建筑语汇，营造与众不同的建筑风貌。并结合旅游资源的开发，使其不仅作为一个购物中心，同时成为沪青平公路沿线的又一个知名的标志性的区域。人性化原则在规划设计的全过程体现“以人为本”的人性化原则，便捷安全的交通流线、亲切宜人的建筑尺度、合理的功能配置、空间的变化与趣味性、绿化及景观的配置，建筑细部的设计等方面都体现出对人的活动的体谅与关怀。城市化原则地块价值来源于城市，反过来地块的开发也应对城市的发展起到积极的推动作用。本地块处于城市重要的交通位置，从未来城市发展方向看，更是新一轮城市发展的桥头堡。因此地块开发应着眼于城市向东南拓展的战略目标，在功能定位、规划布局、交通组织以及形象打造等方面做好衔接，为城市整体发展创造良好条件。利益性原则项目建设与运作必须兼顾经济利益和社会利益；一方面，基于规划区的特殊位置、超大规模和项目性质，其对城市的意义必须要从南通城市特色名片、标志性建筑群与开放空间、市级公共活动中心的高度来认识；项目发展应主动融入城市发展的整体脉络、积极承担现代商业文化和市民文化培育的重任，服务城市与大众；另一方面，也应该作为商业性设施，项目投资商、运营商合理的利益诉求。创新性原则项目在业态定位上采取跳跃性发展模式，越过了本地区业态演进的一般进程。在用地结构和空间组织结构等规划设计环节，同样应秉承适当超前精神，采取创新设计手法，实现项目的内在特质与物质形态的高度一致。生态性原则由于位于市郊，周边绿化及水景资源丰富，在规划设计中充分利用及保护周边的环境资源，使建筑与环境资源相结合。并通过基地内的绿化及景观空间的设计，与周边环境共同组成生态化的建筑空间，使之有别于市区商业中心绿化与景观匮乏的形象，形成独特的生态环境体系。因地制宜原则规划应该充分借鉴地块内部及周边的各类有利条件：如自然与城市景观条件、交通区位优势等；深入分析居民消费特征，按照经济规律，因地制宜布置各类建筑与空间、组织交通与绿化景观系统。建筑布局与设计总体布局“好一家五金和小商品市场”分为三大功能区———南部的以五金为主的直销区，中部以小商品为主的直销区，北部的餐饮娱乐配套区。基地内道路系统简洁，除在南侧设有大型停车场地外，总体沿商铺周边还设有一条供消防车道环通的7米车道，其他均为人行步道。人行步道贯穿整个运动休闲区和品牌服饰区，直达餐饮娱乐区，同时又串起绿化景观广场，滨河景观以及中央泉水休闲广场，形成有明确的方向性和延续性，又能集休闲、购物的步道系统。为便于总体布局，在设计中将最南端的河道填埋。在中区内环中设一景观水域，水流从上而下。水溪二侧布置绿化和水榭、商铺、咖啡茶座、快餐、组成休闲空间，使总体水系布局显得生动而富有情趣，更优化了购物环境。人行桥左侧是供儿童游戏的儿童乐园，中部河道适当延长，使儿童游乐场所的环境更为丰富。立面造型为了与销售的品牌服饰特性相呼应，以形似和简练的手法将欧陆传统形式简化，并增加一些新材料如玻璃和金属材料，使其更具新意。整个商区的屋顶采用坡顶，便于室内管道利用。突出品牌销售的门头标志建筑造型多样，使连续的街面变化丰富。总体立面元素和材料，手法相同、色彩统一，采用橙红色坡顶和白色粉墙，浅绿色斜坡雨蓬和玻璃遮阳板，金属支撑柱，使廊道既明亮且有光影效果，粉墙上是鲜明颜色的商品标志。景观设计为了将购物环境与自然环境相结合，设计中布置大面积集中绿化，使沿河二岸形成自然的视觉景观。商铺中部的水系绿化景观为设计重点，此区的水系由上喷水拾级而下，水道二边点缀各种花草，水面上铺砌青石板桥和曲廊，玻璃坡顶的咖啡亭和富有地中海风情的植物树种，构成一幅使人流连忘返的独特风景线。商业街中分布的大大小小绿化广场更是把整个购物广场的绿化景观在视觉上形成相互贯连遥相呼应。不同区域的景观环境各具特色，点线面的景点组合，创造了优良的环境品质。（四）、业态定位租金贡献率优先原则入选的商业业态必须能够承受相应的租金压力，为项目销售提供较高的回报率；同时该行业的租金走势要坚挺，提供较长远的发展繁荣基础。人气贡献率优先原则入选的商业业态能够为面积庞大的商场吸引一定的客源群体，为其他业态提供消费者支撑和共享，进而为商场的可持续发展提供客源支撑。发展前景好高品质优先原则未来的发展前景良好、品质高，主要针对高品质商家招商，通过高端客户向低端客户渗透和带动消费；互补的原则业态之间必须能够相互衔接协调，客源相互不冲突并且有共同特质，经过一定的方法能够互动共享；（五）、项目功能1、整体功能设计以当地企业为基础，吸引全国的五金企业、工艺品商家入驻该交易市场，建成以专区交易市场、电子商务中心、网络运营中心、品牌展示中心、会议中心、小型商务洽谈中心、物流中心为主的专业功能区域，使入驻该交易中心的客户能够同时完成产品采购、产品销售、品牌展示、产品运输、产品出口等多项业务。整体功能设计2、具体功能设计功能设计——展示、交易功能区展示功能与交易功能区，通过动态的展览展示提升本项目的辐射半径，展示功能将成为本项目的核心引擎。同当前批发市场的主要差异表现在：集中主题规划，导购便利（吸收零售商业的优点）；增加了展示的设计，为交易提供了一个动态的展示平台（有利于展示商品的风采，便于看样定货）；经营产品中高档以品牌商品为主导（通过展览展示为品牌企业提供一个推广新品和展示企业的平台，有助于吸引品牌服装企业进入本项目，体现本项目的中档商品交易中心的定位）；对于小的代理商可将仓储和批发、零售一体化，但需达到展示功能要求（设计标准模式、类似街面专卖店）；可配计算机，进行客户管理，仓储管理（MIS系统）。功能设计——会展会议、推介培训服务功能区该区域是市场的配套功能区，主要是提高档次和水平；同学院、行业协会等共同成立具有一定权威的专家顾问组委会，为会展会议、推出和培训奠定基础；有计划、有主题地组织各种会展会议。对饰品可以安排各种主题的饰品模特表演，动态地推出各个新产品，并成为一道独特的风景城，例如季节主题：春、夏、秋、冬；可以增加市场的“热点”和“兴奋点”，吸引人流；成为中国饰品博览中心和推介中心；定期组织实用性饰品大奖赛（设立一个基金），有专家团评审；有目的、有计划地对批发企业的员工和经理人组织系列培训，提高经营人的素质，发展其技能，开发其潜力，变得更有才干。功能设计——休闲娱乐功能经营者既是一个庞大的经营群体，也是一个庞大的消费群体，一定对休闲娱乐功能存在着巨大的需求，为了业务的需要，接待客户需要一定的休闲娱乐设施；该区域为配套服务区，以满足本项目经营主体和消费者需求为主导，可以规划批发商会所，设置各种时尚休闲的项目，例如健身房、乒乓球室、美容瘦身、棋牌室等运动休闲项目；各种文化主题的咖啡厅、餐厅；设置商务娱乐、餐饮和业余时间休闲活动功能等。功能设计——信息服务功能信息服务功能区主要是收集、加工和处理各种行情，及时为入驻的企业发布信息，以指导企业生产经营活动，成为行业市场信息发布中心是目标，主要功能为媒体发布行业信息、信息分析和收集、广告展新规划、展示广告设计、建立经济模型供求线、办媒体（杂志、报）、Internet网络。委托高校或研究所，设计市场的经济结构模型，建立相应的供求曲线图，以预测和分析市场前景；有组织的收集相关信息，并实行免费和有偿的服务；创办市场自己的专业杂志和报纸，推介产品和邮购服务，发布推介的活动和企业形象宣传；摊位展示主题设计服务，企业和商品的广告创意和设计服务，提高市场的整体形象水平；负责市场自身的宣传，每年必须有完整的广告计划，广告主题、广告创意、设计方案，保证经营人的共同利益；借Internet网络发布各种信息。（六）、经营模式1、整体经营组成商品城经营模式之平台2、合纵与连横合纵：与政府联合将中韩国际小商品城和空港核心区打造成青岛的标志性项目和名片，得到政府的强大支持，不仅在项目招商阶段而且在经营阶段加强与政府的结合，为项目的招商和销售减少压力；与政府联合考察全国和国际上的知名批发市场，同时进行联合招商，吸引商家到城阳投资经营，加强招商引资的力度，为本项目树立形象和信心。连横：与行业协会的联合，打造中国最完备的电子交易平台和信息平台，与中国饰品网、全球饰品网、中国流行饰品网等知名网络媒体联合建立电子商务平台，为市场企业和商户提供最佳的商战平台；协会与协会之间、协会与企业之间的合作，共同促进饰品行业的发展，加强与亚洲珠宝联合会饰品协会、中国珠宝玉石首饰行业协会等的沟通和交流，举行定期和不定期的交流会。（七）、总体规模总体规模占地370亩，建筑面积约17万平，700个商铺，总投资4206亿元。目标建成长三角北部地区规模最大、档次最高、品牌最多、功能最全的集购物、餐饮、娱乐、文化等功能于一体，将“生态南通，精致生活”的新概念导入现代商业领域。（八）、项目选址位于南通经济技术开发区星湖大道北侧，东方大道东侧地块。紧邻沿海高速出口处，道路交通十分优越，四通八达；地理位置十分明显，非常便利。随着苏通大桥的全线贯通，将成为太平洋西岸物流业南北相连的黄精要塞。三、市场环境分析（一）、城市概览南通，地处我国东海岸中部，长江入海口北岸，三面临水，一面靠陆，状如菱形斗岛。它隔江与中国经济最发达的上海及苏南地区相依，被誉为“北上海”。南通集"黄金海岸"与"黄金水道"优势于一身，拥有长江岸线226公里，海岸线210公里，其中可建5万吨级以上深水泊位的岸线40多公里，是我国沿海地区土地资源最丰富的地区之一。南通下辖崇川区、港闸区、南通经济技术开发区和启东、海门、通州，如皋四个县级市和海安、如东二县。南通属北亚热带季风气候，气候温和，四季分明，雨水充沛。年平均气温约15度，年均日照2100-2200小时，年均降水量约1000毫米。在中国近代文化科教史上，南通以创办第一所师范学校、第一座民间博物苑、第一所纺织学校、第一所刺绣学校、第一所戏剧学校、第一所中国人办的盲哑学校和第一所气象站等"七个第一"，而占有重要地位。图1-1南通行政区划图南通市区位于南通的西南部，市辖面积355平方公里；包括崇川区、港闸区、南通经济技术开发区；市中心的濠河风景区为国家4A级旅游风景名胜区；位于市区南郊的狼山风景区同样为国家4A级旅游风景名胜区，是江苏省六大自然风景区之一；而狼山两侧的剑山、军山、马鞍山、黄泥山经过近几年的开发建设，新添了不少景点。（二）、人口规模及构成变化1、人口现状2023年南通全市人口763.72万人，其中市区人口87.52万人。从人口构成上看，南通市目前非农业人口比重仅占30.21％，城市化率较低。其中市区非农业人口，占全市非农业人口比重约为35.33％。近年来南通市总人口一直保持一个平稳的负增长率，由2000年的784.53万人下降到2023年的763.72万人。但市区人口的数量以及其占总人口的比重却平稳上升，从下面的图表当中可以看出，有越来越多的人口进入到南通市区。图：南通市历年市区人口变化2、人口规划2023年规划：2023年南通市规划城镇总人口达到418万人，其中南通市区人口达到100万人，城市化水平达到50％，城市规模100平方公里。城镇人口增长及居民改善居住条件的要求直接带动了商品住宅的需求，从而大大刺激了南通市房地产市场的发展。2023年末南通市区人均住房建筑面积为31.3平方米，根据规划，2023年之前市区人均住房建筑面积要达到33平方米，人口要达到100万人，据此计算：新增人口需要的住宅面积＝（100－86.64）×30＝400.8万平方米居民改善需要的住宅面积=(30-29.43)×86.64=49.4万平方米两项合计需要450万平方米，每年平均需要的竣工量为112.5万平方米。而与之相对应的是，近几年来南通市区房地产业发展迅速，2006年全年，市区住宅的竣工面积达到了132.78万平方米。按目前的发展速度，南通市的区人均住房建筑面积很可能超过计划的30平方米。繁荣的住宅需求不仅带动了整个房地产业的发展，而且带动了与房地产相关联的行业的繁荣，例如：家具、建材、小商品等专业市场的繁荣，市场需求的拉动，将直接促进相关专业市场的迅速发展。3、外籍人口从南通市公安局外事处了解到，目前南通外籍人口总量约在千人左右，由于总体规模不大，教育等配套设施无法完备，因此携家眷在南通居住的外籍人士比重非常小。南通外籍人士以日本人居多，相对集中在由其单位自建的提供酒店服务的公寓里；欧美及其他国家人士较少，居住也较为分散。因此就目前市场状态来说，外籍人士对南通房地产各个细分物业市场的影响相对有限。但随着南通经济地位的进一步提升，将会吸引更多的外籍人士来南通创业或经商，在一定程度上也会促进南通专业市场的发展。小结：从未来发展来看，南通下辖的县级市、县人口往南通市主城区聚集是大势所趋。同时户平均人口数呈逐年下降趋势。人口的这些变化为南通市区房地产需求提供了一定的上升空间。城市规模的扩大，城市人口的增加，都将增加对房地产的刚性需求，另一方面，由于城市化建设和人口增加给南通市经济发展带来的贡献，会促成南通市民生活水平的提高，加大对改善居住条件的需求。住宅需求的旺盛，会带动与住宅相关联的行业，尤其是五金、建材、小商品市场等行业的繁荣。（三）、城市经济环境分析1、宏观经济发展南通市在长三角经济体系中地位显著，是接受上海经济辐射的江北第一城，在与上海联系、衔接方面，目前南通在江苏省仅次于苏州、无锡与南京。按照南通市十一五规划，南通市在长三角经济体系中的定位是：上海大都市圈的副中心城市，长三角重要的基础工业和先进制造业基地，长三角北翼的现代物流中心。（1）、GDP总量近年来，南通经济高速发展，在2023年，南通市的GDP达到2510.13亿元。与此同时，南通人均国民生产总值也保持平稳增长，2023年达到35040元，每年均以高于10%的速度递增。见下面图表所示：虽然近几年来南通经济保持较快增长，但由于交通等各个方面的因素制约，相比其他长三角城市仍显落后。2023年苏州GDP总量达到6701.29亿元，上海为13698.15亿元，杭州为4781.16亿元，宁波3964亿元，而南通市只有2510亿元，可见在同属于长三角的各城市中，南通市的经济发展水平还比较落后。但是伴随着苏通大桥和崇海大桥的建成通车，南通市融入长三角经济区域的力度加大，以及区域经济的深化发展，预计未来南通将会以更加快的速度迎来一个发展的新时期。长三角10城市08年GDP对比（2）、人民生活水平伴随着南通市经济建设的发展迅速，人均可支配收入逐年小幅递增，到相对速度慢于国民经济的增长速度，到2023年人均可支配收入达到18903元。近几年，南通市区社会消费品零售总额逐年上升，人均消费品零售额历年来则呈小幅震荡、缓步上升态势。虽然南通市人民生活水平稳步提升。但是与苏州、上海、杭州等城市相比仍有差距。2023年苏州人均可支配收入为18532元，而上海、杭州、宁波分别为26675元、24104元、25304元。可见，南通的居民生活水平逐年提高为小商品和五金专业市场的发展提供了一个良好的市场基础。小结：虽然南通的经济水平在长三角区域，还比较落后，但南通从2003年起GDP和人均GDP的增长速度有了跳跃式发展，增速大大高于以前，在长三角城市中的位居前列，人均可支配收入也稳步上涨。另外伴随着南通融入长三角区域速度的加快，力度的加强，结合以上的分析，我们预测南通未来几年发展速度很可能会有突出表现。而经济的快速发展将为整体专业市场提供坚实的成长基础和上升空间。（3）、城市发展规划城区发展布局规划：本着贯彻落实“依托江海，崛起苏中，融入苏南，接轨上海，走向世界，全面小康”的发展战略，南通市将充分发挥独特的区位优势、港口优势，适应新时期南通区域大交通的发展需求，实施沿江开发，江海联动，促进南通社会、经济快速发展，提升城市综合竞争力。在城市的规划上，也重点沿江延伸、发展，在未来南通市以主城区和开发区为基础，相向靠拢，两头延伸，形成沿江带形发展的态势。远景规划将进一步向东南发展延伸，与通州、海门相向发展，形成沿江“组群式”城市结构。根据城市总体战略发展规划，南通市区各个区域的总体发展规划如下所示：主城区是全市的政治、经济、科技、文化、金融、贸易中心。原有工业用地进行调整、改造，形成生活居住全面配套的综合性城市组团，包括老城区和新城区。开发区是新兴的城市门户，以发展现代纺织、精细化工、出口加工、电子等高科技产业为主；配套居住板块。港闸区主要传承国际资本和民间资本转移，是辐射苏北的门户，以工业和商贸为主的现代化北城区；以发展电力、钢铁、造纸、建材、纺织、电子、医药化工为主，居住、公共设施相应配套的城市组团。城市重点规划：大力发展南通东南部的新城区和南通经济技术开发区城市重点向东南方发展，中心城区将以开发区和崇川区为基础，相向靠拢，两头延伸，同时向通州方向扩散，在空间上呈现出以目前的建成区为中心、向外环形膨胀的趋势。三区相连的中间地带将快速发展成配备现代化快速干道和生态绿地的城市，中心城区西南和东北方外围的地区也将发展为城市。南通市老城区基础配套设施已经比较齐全，但由于建成时间较长，大都比较陈旧。目前，新城区建筑面积11.9万平方米，由8个建筑单体组成的南通市新政府办公大楼——新区行中心也已经建成使用。南通市经济技术开发区也在进一步的开发建设当中，最终将形成“国际性出口加工区”、“高新技术产业聚集区”和“现代化新城区”三位一体的综合性新区，达到“把开发区建在花园里”的目标。北翼新城规划：根据南通市北翼新城核心区规划，长华路两侧的火车站站前区作为南通市北翼新城核心区。规划认为，火车站站前区交通便利，无论从港闸区的几何中心还是从整个南通市的发展来考虑，火车站站前区都适合作为商贸中心、经济中心。同时，火车站站前区可以扩大市区中心商圈，繁荣火车站站前区的商业氛围，缓解市中心商贸发展的压力；可以拓展濠河外圈，建设集居住、旅游、观光于一体的风景区；加快港闸新城的建设，引导强大的人流、物流、资金流、信息流向火车站站前区聚集。规划提出，争取经过3至5年的努力，将其打造成商业贸易、商务会办、行政办公、文体休闲、高档居住为主要功能的港闸新城，成为港闸区的城市中心和市区的城市副中心，南通现代化的“北大街”。住房建设规划：根据相关规划，“十一五”期间，南通市区商品住房开发预期投资300亿元，竣工面积700万平方米，新建普通商品住房7.25万套。南通房地产市场的持续繁荣促进了相关产业的发展，尤其是为专业市场的发展提供坚实的市场基础。未来的南通专业市场的发展空间还很大，目前的市场需求还没有得到充分的满足。表2-1南通市2006-2023年市区住房建设预期目标小结目前，南通的城市格局向东向南发展，市政中心的南移，将一部分经济重心引导到南面。城南开发区近几年来经济发展迅猛，也成为房地产开发的一片热土。项目所在的区域位于通吕运河北侧，港闸区与中心城区衔接之处。城市重心的南移，会带走一部分产业和办公，从而引发商业和住宅建设的迁移，但由于南通购房者的区位意识比较强，而且伴随着城市的扩张、发展，项目周边居住氛围的成熟，商业和生活配套的更新换代，部分区域客户会集聚本项目所在区域，促进区域的成熟。南通北面港闸区具有浓厚的基础工业优势，是我国民族工业的发祥地之一，政府大力发展港闸工业经济，促进“北翼新城”的建设，强势推进土地开发，也为今后港闸的发展奠定了坚实的基础。伴随着交通的建设和完善，区域特色产业的规模效应逐渐凸现，从而会带动区域健康、稳定的发展。北翼新城的功能定位比较明确，功能布局比较完善。具体表现为：一、加大物流客运的发展；二、发展总部经济，即商务酒店等业的发展。因此该区域酒店业（特别是商务型经济酒店）有较大的市场发展空间。（4）、城市交通分析对外交通目前，南通市政府正在加快推进以建设面向长三角、开放式、网络化的基础设施为总体目标，按照科学规划、适度超前的要求，加强以交通、能源、水利等为重点的基础设施建设，完善与新型工业化、城市化发展需要相适应的现代化基础设施体系。“十一五”末，全面进入上海1小时交通圈、长三角3小时交通圈。港口：南通港,与世界上65个国家和地区的199个港口通航，江海岸线绵延430多公里。在建洋口港是江苏唯一可建10万吨至20万吨级国际性深水大港的理想港址，将形成江苏最大的出海入陆通道。桥梁：苏通长江大桥、崇启大桥、崇海大桥公路：已建成204国道、宁通高速、沪嘉浏高速、沿江高速、苏嘉杭高速、连通高速铁路：新长铁路南通段、宁启铁路、沪通铁路、南通铁路港口支线_机场：市东北方向通州市兴东镇境内的南通兴东机场距市区约18公里，1993年投入使用，有航班飞往北京、西安、广州、武汉等城市。对内交通南通市内道路改造工程建设完毕，五横五纵（五横：外环北路、钟秀路、人民路、青年路、虹桥路；五纵：外环东路、工农路、跃龙路、外环西路、长江西路）道路绿化工作、路面积水整治工作、人行道改造更新工作等已基本完成，全市道路框架已经基本健全。小结：交通瓶颈被打破，南通与外界联系将更加的紧密，更多的外来资金和人口涌入，将全面带动城市经济的发展。从而加快房地产开发的速度和规模。交通便利带动城市经济快速发展的同时，也会带动第二、第三产业的迅猛发展，从而增加对五金产品和小商品的需求。本项目位于南通主干道濠西路通吕运河北侧，距离外环线、火车站都非常近，交通便利，并且后续发展前景也比较好，如果本项目定位有五金和小商品业，则为这些物业的销售、经营提供了良好的市场条件。同时，南通对外交通的进一步发展，本项目所在区域内的专业市场将吸引更多的外地客商，形成板块优势，加快本项目物业的去化速度。便捷的交通和良好的规划，为区域的专业市场的发展提供了可能，同时创造了巨大的机会。（5）、城市产业状况产业结构2023年，南通市区的三产结构比为7.9:57:35.1，第二产业占绝对优势。近年南通大力发展工业园区、开发区，推进郊区城镇化和工业化，发挥工业经济集聚效应。经营活力充足、产业特色鲜明的园区建设，壮大了第二产业，带动了农民向县城和小城镇流动和集中，同时又为第三产业的发展奠定了一定的基础。在过去的几年里，南通市第一、二、三产业均呈现持续稳定增长状态。但经过6年的发展，南通市三大产业的结构基本没有发生变化。但是随着南通市经济的发展和转型，根据规划，未来几年南通市将重点优化产业结构，规划期内实现产业结构为二三一型，2023年三个产业的结构为13:49:38，到2023年三个产业的结构升级为三二一型，三次产业结构为5:45:50。产业的转型在未来将深刻的影响到南通市的经济、社会发展的各个方面，同时第三产业的蓬勃发展将为整个社会，包括专业市场的开发带来巨大的机遇。产业优势南通市地处江海交汇之处，水资源及港口等相关产业发达，自然区位便利以及经济区域化程度、区域开放度较高都为城市的发展提供了得天独厚的便利条件。另外，南通市的轻纺、造船、机电、建材、化工产业发达，其中轻纺工业历史悠久，仍为支柱产业，这些特色产业已形成集聚效应；这将有助于南通在长三角开发中实行“错位竞争”，打造上海扩散产业的协作基地，以及长三角的加工基地，在承接上海产业梯度转移的浪潮当中获得比较大的机会。小结：在发达国家，第三产业是国民经济体量中最重要的组成部分，在我国发达城市中，第三产业所占的比例也是很大的。南通第三产业在城市经济体量中的比例还不是很高，从一个侧面也反映出按南通目前的经济发展的水平，使得依赖第三产业的专业市场的发展受到一定限制。但随着城市的不断发展，经济的不断进步，第三产业在国民经济中的比重会不断加大，而在这个过程当中，五金和小商品行业面临巨大的机遇，但是开发思路和开发方式都面临改变和创新。（6）、城市未来预测南通在中国版图上占据重要的战略地位，但城市化水平和经济水平并不发达，在长三角城市中属于比较落后的区域。随着交通条件的改善，苏通大桥的通车，新长铁路的建设，长三角区域经济整体格局的发展等，南通经济水平发展速度很快，城市发展潜力很大，南通的五金和小商品行业也迎来一个历史的黄金发展时期。南通产业结构的变化调整，特别是第三产业在国民经济中的比重不断增加，都促进了城市商业地产和办公物业地产的发展；另外，南通人民生活水平的提高，一方面，使南通人对生活质量，居住条件的改善有了需求，另一方面，南通人对投资型产品的追求也开始显现。这对南通市的五金业和小商品发展都产生了积极影响。同时也会促使更多的商家和投资客投资这一行业。近年来南通房地产投资额猛增，从客观上说明南通城市对五金和小商品的需求比较强烈，市场做出积极的回应。港闸区作为南通重要的“北翼新城”，又距离市中心区比较近，地理位置优越，对区域内及周边购房者有很强吸引力，区域土地推出量充足，物流业发达，五金和小商品业发展潜力巨大。南通市非农业人口占全市总人口比重比较低，近年来南通人口结构变化不大，但从长远以及城市的规划发展来看，未来一段时间，南通经济发展会带动新一轮的城市化浪潮和产业升级，在这个过程资金和人口将会不断涌入，大大刺激五金行业和小商品业的发展。（四）、五金和小商品行业分析1、五金行业（1）、行业简介五金者，指金、银、铜、铁、锡五项金属材料之称，五金材料之产品，通常只分为大五金及小五金两大类。大五金指钢板、钢筋，扁铁、万能角钢、槽铁、工字铁及各类型之钢铁材料，小五金则为建筑五金、白铁皮、锁类铁钉、铁丝、钢铁丝网、钢丝剪、家庭五金、各种工具等等。无论是在生活抑或是工业生产的过程中，五金都是一个不可或缺的重要行业。就五金之性质与用途，应分钢铁材料、非铁金属材料、机械机件、传动器材、辅助工具、工作工具、建筑五金、家庭五金等八大类。（2）、我国五金行业概况我国五金制造业经过十几年的积累和稳步增长，现已成为世界产量第一大国。2023年，中国五金行业总产值达到4000亿人民币（约600亿美元）,五金产品进出口总额达到612.20亿美元，同比增幅35.36%，其中出口总额为441.32亿美元，同比增幅37.62%；进口总额为122.88亿美元，同比增幅28.17%。由于中国五金制造水平的提高和产能的扩大及中国经济增长势头强劲，中国五金进出口在未来3年内仍将保持30%以上的高增长率。目前，我国已成为世界五金生产大国之一。虽说08年金融危机对我国五金出口略有影响，但从09年开始有所好转。2023年，我国五金工业总产值达到5640亿元，同比增长19.15%。海关统计出口总额201.74亿美元，同比增长24.51%。其中，燃气热水器产量432.84万台，比上年增长19.18%；锁具33.45亿把，比上年增长9.43%；日用不锈钢制品220.5万吨，同比增长24.56%。据了解，现在中国五金产业中至少有70%为民营企业，为中国五金行业发展的主力军。另一方面，国际五金市场上，欧美发达国家由于生产技术快速发展与劳动力价格升高，将普遍性产品转由发展中国家生产，仅生产高附加价值的产品，而中国又拥有强大的市场潜力，所以更有利发展为五金加工出口大国。（3）、江苏五金行业现状江苏省是中国重要的装备制造业基地之一，江苏将打造成世界级加工制造业基地。江苏制造业发展速度惊人，2023年年，江苏省规模以上工业实现增加值14759亿元，增长14.2%，工业总量居全国第二，以南京、苏州、无锡、常州、南通、扬州、徐州为代表的城市群发挥了巨大作用，同时江苏周边的马鞍山、芜湖、蚌埠、合肥等城市的制造业发展也非常的迅猛。去年下半年开始，人均GDP介于1000至3000美元之间的扬州、泰州、南通，经济发展处于工业化初级阶段，资本投资“盆地”优势逐渐显现，吸引了浙江、上海、苏南的一些企业纷纷北迁。在未来3—5年内,长江以南的经济发展要素将会不断地向长江北岸转移,五金产业也是如此。但是，多年来由于重生产、轻流通的传统，导致了与之相配套的现代流通服务业发展的相对滞后。事实上，一个产品真正处于生产制造环节的时间只占少部分，大部分时间处在研发、采购、储存、运营、销售、售后服务等阶段———产业链条的运转更多依靠生产性服务业，服务业的效率对整个链条的效率影响很大。为此，全省提出以打造高级专业市场为切入点，在搭建高度整合的“展示平台”和“采购平台”的基础上，重点打造现代化的“物流平台”和“电子商务平台”。在信息化的同时，充分发挥各地市第三方物流的功能，为江苏的五金制造企业提供原材料采购、产品营销、物流配送、电子商务等多方位的服务和支持，促进专业化分工、降低企业运营成本，实现江苏五金行业质量和品牌的整体提升。（4）、南通地区概况根据统计局发布的信息，2023年南通拥有五金、工具加工企业680家，当年的工业总产值为100亿元，从商品成交量看，2023年金属材料类商品成交额达到206.22亿元。随着南通及其周边地区基本建设投资持续保持高增长，形成了对工具五金、建筑装饰五金、厨卫用品、锁具等五金产品的巨大需求。据专家权威介绍，工业园区建设、城市建设、道路建设和房地产开发，每投资100亿元，就需要五金产品7亿元，华东地区如此快速发展的经济，对五金的需求量非常巨大，五金产业在华东的发展具有广阔的空间。特别苏中、苏北的工业化、城市化处于快速提升阶段，五金产品需求尤为庞大。08年苏中、苏北各类建设投入总额超8000亿元,按此推算,五金产品需求量超560亿元。处于上海和江苏交界处的南通市场正好上接苏北南接上海，同时连接了成熟的苏南市场和毗邻产业集中的苏中地区，从地理位置上来说，有五金行业发展的良好地理环境。并且从业态特征来看，五金工业产品属于小型机械类，这类产品需求面广，经营层次多，不论是个人还是企业都有极大的需求。从宏观产业发展趋势上看，南通及周边地区对五金的潜在需求量巨大，因而，项目所在地适宜建立专业市场来提供一个五金交易平台。2、小商品行业（1）、小商品行业简介小商品批发市场是将许多小规模的商业经营者集合起来，进行松散管理，以批发零售的方式提供日用消费品为主的商品结构的商业形态。近几年，小商品批发市场这一业态在中国取得了迅速的发展。这一业态不但发展到各大中小城市和广大乡村中，而且在许多重要的日用商品类别上成为了重要的乃至最主要的流通渠道。（2）、中国小商品行业概况我国惟一一个日用消费品批发指数，它所依托的义乌中国小商品城，是全球最大的小商品采购中心。2023年义乌市小商品市场总成交额为380亿元，比2007年同期增长了7.92%。其中，消费品市场成交额为321.5亿元、生产资料市场成交额为25.4亿元、生产要素市场成交额为12.3亿元。消费品市场成交额与2007年同期相比，增长了9.42%，生产资料市场、生产要素市场与2006年同期相比，分别增长了8.62%、2.57%。中国小商品城市场成交额为182.9亿元、义乌农贸城市场成交额为21.1亿元，比2007年同期相比分别增长了8.49%、3.67%。对于小商品批发市场来说，根据其以服装、日用百货为主的商品结构特点和所担负的批发兼营零售的流通职能，它将被大型综合超市、现代批发业和仓储商店这三种业态所取代，这三种业态分别针对了小商品批发市场的零售功能，批发功能以及批零结合的功能，因此能够从更高层次上实现小商品批发市场的流通职能。竞争越来越激烈的小商品市场，商品价格、利润更是越来越低。目前万多乐量贩式小商品超市已经成为一种较新的市场模式，其在带来量贩式小商品经营模式同时，也开创了中国居家小商品量贩式零售的先河，另外二元店的兴起，在提供丰富精美的产品的同时，还采取低价策略，所有商品价格统一定为二元，成为小商品市场中新的热点。小商品种类繁多，同类商品的各个品种之间差别性较小，有很强的替代性和竞争性。对经商户而言，不同商品之间的互补性很强，扩大经营范围也是有利的。小商品的消费是多样性的，只有种类多了，才能满足不同消费者和不同客商的需要，商品种类繁多恰恰是小商品市场的一个竞争优势，批发商要在小商品市场生存和发展，需要不同种类的商品都有一个庞大的客户群，需要形成共同的范围经济。在不断分化的过程中，小商品市场还是倾向于在一个特定空间集聚，综合性的专业市场群是小商品发展的趋势。（3）、南通小商品市场近几年来，南通市的小商品及批发市场依托南通市蓬勃的房地产市场得到了很大程度的发展。其分布来看，小商品及批发市场大多集中在主城区的北翼。已经形成了一个小商品及批发市场商业圈，其代表市场华东轻纺城和南方市场、方天大市、南方大市场，目前的经营状况都是比较兴旺的，日趋成熟的小商品及批发市场环境给本项目的发展带来了机遇。调查后发现，南通的小商品及批发市场逐渐向规模化、专业化、物流化发展。但目前这一市场的发展水平还是比较低的，市场上没有出现新的商业模式，因此从客观上来说市场需要一个升级换代的全新的小商品市场模式来发展更高端的产品。而分布区域也呈扩展之势，开始向城北和城南扩展，以及周边县市也有新的小商品及批发市场出现。小商品及批发市场作为商业地产项目，其目的是为了满足消费者的需求，这里的消费者是集投资者、经营者与终端消费者为一体的群体。从销售情况来看，进入商业地产市场进行销售的小商品及批发市场，其市场表现都较好，一般销售率在60%以上，说明南通小商品及批发类专业市场还有很大的市场空间。结论：市场的多元化趋势，在给开发企业带来竞争的同时也带来了机会，只有在更高的层次上理解市场竞争的本质，才有助于开发企业在激烈的竞争中站稳脚跟。商品大市场能否为市场接受，除了地段要素外，还必须注重产品，着眼于产品的打造：无论是材质的运用、市场配套设施的齐全等硬件元素、还包括所提供市场物业服务的专业程度、品质、服务态度等等，都将成为影响目标客层选择入驻市场的重要因素。四、房地产市场分析（一）、行业整体数据分析1、房地产投资额近年来，南通市房地产投资额一直保持小幅调整，呈现稳中有升的态势，2023年市区房地产投资额达到85.1亿元，2007、2023年增率达到了27.3%和25.7%。图：2001-2023年南通市区房地产开发投资额情况2、新开工面积和施工面积2002年，受企业改制等因素影响，造成南通的商品房新开工面积和施工面积连续两年下跌。但从2004年起施工面积快速增长，新开工面积则在经历了2004-2005年的快速增长后，受宏观调控政策的影响，在2006年略有下降。07、08年增速明显剧增。图:2001-2023年南通市区房地产新开工面积和施工面积3、竣工面积和销售面积受新开工面积变动的影响，南通商品房的竣工面积也经历相同的波动。以2003年为分界点，2001-2003竣工面积逐年下降，2004年起开始迅速上升。销售面积方面，2003年，虽然竣工面积和销售面积同时下降，但销售面积首次超过竣工面积，2004-2005的竣工面积也只是略高于销售面积，表明南通房地产市场在2003年后，进入一个快速上升时期，需求强劲，而供给不足。2023年，受到金融危机影响，供需结构出现明显的逆转。图:2001-2023年南通市区房地产竣工面积和销售面积4、空置面积自2002年以来，南通的商品房空置面积不断下降，一方面从侧面反映了商品房市场需求旺盛，商品房消化量不断提升。另一方面，空置房面积占销售面积的比例不断下降，可以看出南通市房地产的供应需求比，在近几年有所变化。2023年，受到金融危机影响，空置面积出现明显的增加。图:南通市2002-2023商品房空置面积5、销售额近几年，南通商品房销售额大幅上升，增长幅度更是节节攀升，05年达到81.39%，06年更是达到92.57%，几乎增长一倍。2023年，受到金融危机影响，销售额有所下降。图:南通市2002-2023商品房销售额（二）、各细分物业市场分析1、住宅市场近几年，南通市住宅市场总体保持良好势头，购销两旺，价格不断攀升。按照地理位置与楼盘聚集情况，南通市城区大致可以划分为老城区、新城区、新东区、城北四大房地产板块，呈现“一主三幅”的格局，各个区域的特点如下：表:南通四大区域住宅市场特征2、商业市场南通市商业物业发展比较全面，目前出现的物业种类主要有大卖场（如：大润发、麦客隆等）、商业街（如：八仙城、南大街等）、综合百货（如：文峰大世界、百货大楼等）、专业市场（如：永兴国际汽车城、南方大厦家庭装饰广场）以及社区商业等，除了大型一站式购物中心（ShoppingMall）以外几乎涵盖了所有的类型。从各类商业物业的分布来看，综合百货主要分布于老城区的市中心地段，如：人民路、南大街沿线；大卖场则分散分布于老城区和新城区内人口较密集的地段；受交通限制等因素的影响，专业市场大多分布在主城区以外区域，如：港闸区及开发区等；商业街则不规则分布于整个市区，但主要集中在发展较为成熟的老城区，尤其是一些综合性的知名商业街多分布于老城区；而社区商业的分布则主要取决于住宅小区的分布。另外，南通市商铺投资活动比较活跃，购买商铺进行投资的小业主占相当比重，投资者主要来自于浙江。3、写字楼市场受第三产业发展不足的影响，南通写字楼市场一直比较平淡，总体价格与住宅相差无几。但2023年起，南通写字楼市场发生了一定变化，开始形成与住宅、商铺“三足鼎立”的局面，其中南大街的总部大厦、中南世纪城南通首座５Ａ甲级写字楼、尚东时代南通首座5A+5S个性化甲级智能写字楼格外引人注目，受到了投资置业者的追捧和青睐。但近几年的总体成交量总体不高，年去化量在8—10万平米左右。4、酒店市场由于南通市外向型经济的增长强劲，酒店业比较发达，大量的商务活动为南通市酒店业的发展提供了巨大的商机，商务客是南通市酒店的主要客源。除了星级酒店外，近年来，商务酒店、经济酒店发展迅速。如家、莫泰、速8、汉庭能知名连锁酒店纷纷进驻南通。但总体来说，南通的酒店业规模不大。随着对外交通格局的改善，南通的商务经济将进一步促进酒店业的发展。小结：鉴于目前南通市专业市场发展较好，尤其是在地段比较好，环境比较好的区域，专业市场项目的开发还是机会大于风险，因此本项目进行专业市场开发并取得成功是基本不存在疑义。目前南通市的商业市场虽然发展全面，但仍处于较低层次，竞争相对激烈，尤其是商业比较集中，发展中心比较单一、缓慢，本案在未来的发展方向上力争突破现有的竞争格局，努力创新，打造升级版的南通五金和小商品专业市场。南通市房地产市场目前发展不足，但由于经济发展和产业升级，存在巨大的机会。因此未来随着南通整体宏观经济的快速发展，为本案的持续经营提供了一个良好的市场环境。五、目标市场分析（一）、商业市场概况主城区商业格局随着近年来南通经济的发展、市民消费能力的提高和商业环境的改善，主城区基本形成了“2+4”的商业格局形态，即2个商业中心——南大街包括八仙城，桃坞路，4个商业街区——外环北路、钟秀路、青年路、工农南路。图：南通主城区商业格局下面我们就根据上图中所标示的商业集中区域进行逐一介绍、分析：●南大街南大街是南通最繁华的商业街，它汇聚了餐饮、休闲、娱乐、购物的综合商业形态，而且出现了大量的能承受高租金的商业形态，比如珠宝店、金银首饰店、婚纱摄影、高档服饰店、高档美容护理等，这些店铺装修精致，商品档次较高。相反，在普通的商业街上，繁华程度不够，往往不会出现这些商业形态。南大街北接市中心广场，南连青年中路，街道较长，路两边店铺林立。五星电器、人民商场、金鹰国际购物中心、大世界商场、金伯利珠宝店，文峰电器等，汇集了南通最主要的商场。其中，以市中心广场到五星电器周边的商铺租金最高，达到27—32元/㎡/天。南大街往南走租金逐渐走低，以名都广场为分割线，桥以北租金有1520元/㎡/天，过桥以后租金就只有5元/㎡/天。商业氛围和人气逐渐走低。表：南大街商圈业态分布表●八仙城八仙城以经营鞋帽、箱包、童装、化妆品、小商品、饰品为主，属以市中心的专业市场，二楼主要经营电脑、游戏配件为主。也是南通唯一的商业步行街。八仙城目前商铺租金外街1827元/㎡/天，内街5.512元/㎡/天。●桃坞路桃坞路是南通历史上的第一条商业街，自清末以来，一直是南通政治、金融、文化的汇集地。桃坞路经过拓宽改建后，与南通的天然景观资源——濠河紧紧相连，与濠河沿岸的盆景园、西寺路等连接成片，做足“亲水”文章。该商圈内大力发展文化、餐饮、购物、旅游业，现已初具规模：以崇川区政府为中心，更俗剧院为龙头，农工商、新一佳、肯德基、上岛咖啡等一大批连锁企业相继落户，桃坞路两侧不仅集中了可以购买服装、鞋类，图书和杂货的品牌店，还云集各种饭店、茶馆、歌舞厅和银行证券公司。桃坞路商圈逐渐成为南通的文化中心，市民的休闲娱乐中心，成为仅次于南大街的副商业中心。●外环北路、钟秀路——家饰、建材、轻纺市场钟秀路是以建材、家居、装饰为主的专业商业街，目前商业氛围比较浓厚，市场认可度比较高，但商业物业形态普遍档次比较低，在最近几年内新增了部分专业的商场，如：财神道，好易家等；还有部分新社区的沿街商铺，如：锦绣花园沿街铺面、友谊家园沿街铺面等，这在一定程度上改善了钟秀路沿街商铺的物业形态。也提升了钟秀路商铺的租金价格。●青年路、工农路——餐饮一条街近三年来南通餐饮市场一直保持持续快速发展的势头，市区餐饮业主要集中在青年路和工农路上，2004年末，市区共有住宿餐饮企业163家，其中：位于青年路和工农路的有41家，限额以上住宿餐饮企业10家，占市区限额以上住宿餐饮企业数45％。根据资料显示，南通个人者当中58％的被调查者常去的餐饮场所是青年路和工农路。●工农南路及外环北路延伸（越江路）——汽车展销、汽配专业市场以汽车、摩托车及配件销售为主，建成了南通汽配城、苏北摩配汽车交易市场，成为苏北最大的汽车、摩托车及其配件销售中心。越江路一带的月销售量达到1．2亿元以上。（二）、商业细分物业市场分析●专业市场概况专业市场商铺是集中售卖某一行业或产业产品的主题化市场，是商业业态中的一种升级细分。南通市目前的专业市场可以分为三大类，装潢建材类专业市场、服装类专业市场和汽车类专业市场。尤其是装潢建材类专业市场已经成为南通市商业市场的主力军团，其客户群已遍及了江浙、山东、安徽等多个省市。目前，南通市较知名的专业市场有“南方批发广场”、“方天大市场”、“华东轻纺城”、“桃坞服装市场”、“永兴国际汽车城”等等。这些专业市场的经营往往需要大规模的营业场所，同时商品的批量运输方面也多采用卡车、货车等大型交通运输工具。因此，受交通运输管制及经营场地等因素的的影响，大部分专业市场都设置于主城以外的区域，如：港闸区、开发区等等。南通市近期推出的专业市场项目大多都是以销售为主的产权商铺。而市面上出租的一些铺面大都是由小业主购买后对外出租的房源。目前，南通市专业市场均以毛坯形式交房，尚未出现全装修商铺。值得一提的是，购买这类商铺的小业主大多数来自于南通市以外的省市。尤其是在建材类专业市场内，50%以上的业主来自于外地，其中尤以浙江客户居多。而在汽车城这样档次和技术含量较高的市场内，小业主的来源比较广泛，包括上海、南京、江浙等省市。图：南通市专业市场分布图表：南通市部分专业市场销售租赁概况专业市场地理位置规模运营时间备注永兴商城外环北路20.31994年商铺租金为160元/平方米/月方天大市场钟秀路、工农路71999年朝南沿街的商铺面积40平方米左右，租价为10万元每年永兴国际车城港闸区城港路102003年一层面积50平方米左右，上下2间合租，价格在4万元，买100万左右南方大市场钟秀路、工农路21993年朝北沿街商铺30平方米，租金为6万元/年中原批发市场钟秀路、工农路1.51997年朝南沿街商铺30平方米左右,租7万元/年，需交22万元转让费华东轻纺城钟秀路、濠西路7.890年代二楼南角10平米租5万元/年●装潢建材类专业市场由于项目周边有浓厚的装潢建材市场氛围，宜优先考虑是否发展装潢建材业，因此需重点对装潢建材类专业市场进行分析，探讨利用周边的市场大环境发展装潢建材业是否可行。南通装潢建材类专业市场主要集中在钟秀路和外环北路一带。钟秀路是以建材、家居、装饰为主的专业商业街，目前商业氛围比较浓厚，市场认可度比较高。表：钟秀路上部分专业市场租赁情况钟秀路装潢建材专业市场的商业物业形态主要有三种：社区沿街商铺是钟秀路专业市场的主要物业形态，如：老的社区——北濠桥新村、北濠桥东村——的沿街铺面；新建社区——锦绣花园、友谊家园的沿街铺面等。虽然新社区的沿街商铺在一定程度上改善了钟秀路沿街商铺的物业形态，也提升了钟秀路商铺的租金价格。但是沿街商铺仍以老社区商铺为主，因此造成钟秀路专业市场的整体物业档次比较低。其次，老的专业商场也占据了钟秀路的一定份额，如：名家装饰城、中原综合批发市场等，此类专业商场几乎建有沿街商铺，与社区商铺连成一片，整体档次与社区商铺相当。最近几年内新增的专业商场，如：财神道，好易家装饰广场、好一家家居大世界等。这些项目以经营家居装修的中高端品牌为主，购物环境较好。财神：A、B1、B2馆，以经营中高档品牌橱柜、木门、陶瓷为主，几乎全部出售或出租完毕。B1是橱柜馆，B2木门关，A整体引进东鹏陶瓷。一层租金约为2元/平米/天，二层租金约为1.2元/平米/天。虽然拥有科勒、TOTO等高档品牌，形成一定的竞争优势，但由于经营时间不长，整体人流量和商业氛围均不足，部分二楼商家反映经营惨淡。数好一家家居大世界：好一家家居大世界是钟秀路上最具规模的中高档家装专业商场。该商场由青岛好一家高科园装饰城在南通投资兴建的连锁企业，2002年7月28日正式开业。市场总建筑面积5万平方米，内部装潢品味高，硬件设施全，环境温馨优雅，是集建材、家具、橱柜、地板、楼梯、移门、家装等为一体的“一站式”消费场所。内部以品牌专卖店的形式经营，标准铺面约95平米，租金为2元/平米/天。外环北路上的装潢建材类专业市场目前外环北路装潢建材类专业市场以正在新建的项目为主，包括：华都商务广场、尚美家、美丽华广场等。这些新建项目规模较大，统一规划管理，招商先行，项目运作趋于专业化，从而行成比较突出的市场竞争优势。华都商务广场开发商南通港闸房地产开发地址：濠西路288号（近一号桥）建筑形态：总建12万平方米，主要由小高层、多层及一些裙楼商铺组成，定位为甲级写字楼、商办、商铺、家居购物中心。写字楼办公挑高4.8米，毛坯房；销售价格：均价4650元/平方米。商办60～300平方米。销售现状：商办共390余套，基本销售一空。商铺尚未开盘，价格未定。推广手段：现场售楼处、工地围墙、横幅等。无优惠措施。总体评价：规模较大，有比较大的景观绿化，且招入了百安谊家，有一定的号召力。小结：南通的专业市场形成积聚效应，现有的专业市场一条街，大多是市场行为开发建设，分隔为独立内街铺位，并以铺位租赁为主要方式；市场的经营管理服务传统，缺乏整体形象，发展状况不容乐观。但南通在建的几大综合性专业市场项目，如鸿鸣金属广场、尚东国际建材超市和家居中心、百安谊家等统一规划管理经营，招商先行，建筑的设计也更趋于新颖合理，这些产品投入运营将带动新的一轮专业市场的竞争格局。同时，这些在建的专业市场集中在临近项目的外环北路上，未来将提升项目所在区域的商业档次，从而改变区域物业档次较低、经营分散的形象，为本项目的高起点开发打下良好的商业氛围。从家装市场的总体需求来看，近年来，南通市区人口不断增加，住宅销售迅速增长，人们对居住的要求也越来越高，预计未来家装类消费量仍将继续上升，但根据政府的数据，预计未来南通市城市商品住宅的开发量将不会有明显的增长，而是进入一个相对稳定的时期，因此建立在前几年较大需求和增长幅度预期下，近期纷纷上马的大型家居、建材专业大卖场将有可能面临过剩的风险。因此，本项目开发过程当中，建议谨慎建造大面积的大型家居、建材专业大卖场，以规避可能出现的风险。由于目前南通市专业市场的存量已经相当可观，尤其是建材类专业市场在南通随处可见，且动辄整条街、整座市场全都是销售建材的铺面。目前南通五金和小商品专业市场存在一定的市场发展空间，因此我们认为，本案的专业市场发展方向适宜做五金和小商品类专业市场。●百货市场南通市主要的大型综合百货包括文峰大世界、百货大楼、南通商城等。这些综合百货均集中于南大街、人民中路交界处，该区域也因此成为南通市最繁华的商业区域。截至目前，南通市区百货商场约10家左右，总规模在25万平方米左右。大型综合百货经营商品种类较多，且相对其他商业类型来说其经营商品的档次比较高，主要包括化妆品、金银饰品、表类、家电、服装、鞋帽、皮包、日用品等等。南通主要百货商场开发都比较早，且经营状况非常好，各种商品的经营者比较固定，极少有铺源对外租售。但目前各百货商场经过业态调整及相关经营策略改变，正从传统百货向新型百货转变，受自身物质条件的限制，单纯依赖软件方面的提高其市场发展空间相当有限，因此，部分百货商场进行了硬件方面的改善，例如传统的百货大楼在2006年全面进行了重新装修，转变为时尚的新型百货商场。表：南通主要百货商场情况●连锁大卖场1、南通市大卖场概述大卖场是20世纪90年代中后期才传入我国的一种新型商业业态，它的主要特征是：经营面积较大，一般在10000M2以上，建筑面积在20000M2左右甚至更大；商品齐全，一般商品单品数量在20000种以上，满足顾客“一站式”购物的需求，商品价格相对低廉；所销售的商品主要是满足人们日常消费为主，一般将商品分为两类：食品类和百货类（非食品类）；提供免费停车位；目前，南通市已有文峰、时代、大润发、麦客隆、易初爱莲、麦德龙、家乐福等等多家知名度较高的大型超市、卖场。大卖场的快速发展主要基于以下优势：一是倚仗“一站式”的购物优势。大卖场的主副食品、生鲜、蔬菜供应充裕，生活日用品一应俱全，消费者走一趟大卖场，吃、穿、用各方面的需要可全部解决，方便省事。二是“天天低价”、“省心省钱”的促销诱惑。大卖场出货量大、周转快、流通成本低，对消费者确有让价余地。三是立体式的促销吸引。会员制、积分卡、邮报广告、免费班车等，宽大的宣传渠道和实惠的购物方式吸引了消费者，纷纷跑向大卖场。2、南通大卖场物业市场分布情况目前，南通市已建成的大卖场有五家。一般来说，一个大卖场可以辐射周围3-5公里内的范围，覆盖人口达20万左右。目前南通市的五家大卖场都分布在崇川区，主要集中在工农路沿线和南大街，目前这五家大卖场由于分布比较密集，同质化竞争严重。其中大润发以其较早进入南通市场，同时占据南大街得天独厚的优越地理位置，卖场一直保持旺盛的人流量和良好的经营效益。●社区商业社区商业是以小区居民为主要服务对象的商业形态。目前南通市开发的商品住宅大多数配有社区商业，且均以毛坯形式交房，这种商业形态以销售为主。相对其他商业形式来说，社区商业铺的购买者大多数为南通本地人士，投资比例也相对较少。（三）、在售商业供应特征分析在售商业地理位置建筑面积（㎡）业态价格营销模式开发商奥特莱斯购物广场城西区濠西路299号一期70000名牌折扣、工厂直销的主力业态，兼具购物、休闲、餐饮、娱乐功能总体均价1、5万/㎡1层2.2万/㎡左右；2层1.5万/㎡左右；三层整层出售开发商统一运作；7%租金返租3年，房款总价中扣除江苏新海通投资集团美丽华商业广场外环北路和长华路交汇处11258集国际名牌商场、海峡皇家俱乐部、SOHO产权式酒店及国际5A甲级商务办公楼于一体沿街一层商铺18000-20000元/平米，开发商保留二层7000元/平米开发商统一运作；前5年5%返租，房款总价中扣除；后5年8%返租，一年一付南通昆仑置业集团南通金游城城港路与外环北路口270000集娱乐、餐饮、休闲、购物一体化的时尚消费场所沿街商铺28000元/㎡，内部商铺15000元/㎡开发商统一运作；前3年8%返租，房款总价中扣除；后2年8%返租，一年一付南通金欣房地产尚美佳国际小商品城外环北路798号60000小商品市场，一站式小商品采购中心、物流中心1层出售1.5万/㎡2、3层出租2万/㎡/年免物业费1年，一次交租1年免3月租金、一次交租2年免6月租金、一次交租3年免10月租金江苏苏润发置业发展鸿运装饰城工农北路58号110000一级建材总站，专业经营：木业板材、陶瓷、卫浴、地板、五金、油漆、涂料、橱柜、灯饰、布艺、电器等数万品种沿街商铺均价2万/㎡江苏鸿运置业鸿鸣金属广场外环北路站前路口51760金属材料集散地中心8000-17000不等，均价10000元/㎡鸿鸣房产公司华都商业广场濠西路288号120000集休闲、娱乐、展示、销售为一体的国际家居销售中心商铺均价15000元/㎡南通华都投资南通华都投资在售商业特征分析：在售商业主要集中于港闸区，以大型综合商场和批发市场为主，符合南通港闸区政府着力打造北翼新城，大力促进服务业发展的战略部署。在售商业总建筑面积达70万平米，经营品种包括家居销售、建材批发、小商品采购以及国际名牌折扣直销等，商业辐射周边100公里。在运营方式上，基本由开发商统一运作；在营销模式上，按照一定的返租率返还。从现有主要项目的定位上来看，南通目前小商品市场和五金市场存在一定的市场空间。（四）、商业市场小结总的来说，南通市商业市场的发展比较落后：一方面，南通市商业市场缺乏高档次、一站式购物的大型商业中心；另一方面，现有的商业物业产品整体品质比较差，且类型比较单一，缺乏一些高档次、享受型的娱乐、休闲消费场所。南通市商业高度集聚，而商业中心的落后规划和配套，又大大限制了商业的升级换代和可持续发展。本案的发展定位为升级版的专业市场。造成南通市商业市场发展比较落后的主要有两点原因：一是南通市居民收入水平较低，且居民消费比较保守。相对本来就已经很低、增长速度很慢的居民收入水平来说，居民消费的增长速度更加慢。两种因素共同作用，使得南通市现有的消费难以支持商业市场的快速发展，整个南通商业市场呈现供大于求的状态。二是当地居民的消费模式比较单一。消费的主要内容集中在日常生活用品上，休闲、娱乐服务则很少成为当地居民的消费内容，而日常用品的消费通常也多集中在小型便利店、集贸市场等一些档次较低的商业形态中。这种消费模式不但牵制了当地商业市场的发展规模，也阻碍了南通市商业物业向高品质、多样化的方向发展。从长远来看，南通市商业市场的发展最终还是取决于苏通大桥建成后南通市的经济发展速度、人民生活水平的提高程度以及外来人口的多少和层次。六、投资分析（一）、机会1、随着苏通大桥和崇海大桥的贯通，南通地区的区位优势将更加显著，本项目将获得巨大的发展机会。2、南通市近年经济发展势头迅猛，GDP总量和人均收入均处于高速增长，良好的产业基础为本案的发展提供了经济上的支撑条件。3、目前南通的专业市场发展水平总体不高，经销商各自为营，缺少统筹管理，大的服务性物流企业甚是罕见，成为经济快速发展地区的一个空白。4、众多的大企业、大品牌要求地区提供有力的营销配套，而大流通在南通地区还未见雏形。5、地区市场缺乏管理先进、模式新颖、配套完善、资金充裕、服务到位、资信可靠的示范性流通企业。6、长三角地区的经济发展形势，吸引国内众多五金和小商品身生产企业将生产基地向长三角地区进行转移。同时，巨大的市场潜力和中心地位也能吸引众多跨国公司将制造中心向中国转移。7、项目的建设顺应南通五金和小商品市场的发展需求，将进一步满足南通日益增长的小商品市场需求和五金市场需求。（二）、挑战1、如何科学合理规划本案的五金和小商品市场的功能分区是本案成功的重要要素。2、投资回收周期较长，需要投资方有一个长期在南通发展的长远战略。七、市场定位（一）