产权式商铺分析报告

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名目：

一、产权式商铺的概念、定义、操作模式

二、产权式商铺的优势和风险

三、近年来国内产权式商铺的简况

四、产权式商铺的操作方案

五、产权式商铺的案例分析

六、产权式商铺相关合约样例

一、产权式商铺的概念、定义、操作模式

房地产开辟商将其开辟的商场、写字楼分割成别同面积单位出售，并与买方约定，在出售后的一定年限内由房地产开辟商以代理出租的方式举行返租，由开辟商或托付其他物业治理公司统一治理、统一经营，保证买方购买商铺后每年获得一定的收益。这种销售模式，市场称之为“产权式商铺”，也称作“售后返租”、“售后回租”、“售后包租”，即所有权和经营权分离的房地产证券化。产权式商铺有多种形式，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等，但万变别离其宗，总归是“以先销售后返租，并且赋予一定比例租金回报的方式”。

1、售后返租的界定

目前，尚无法律就售后返租举行明确的定义，可供参照的相关规定有原建设部《商品房销售治理方法》、银监会《金融租赁公司治理方法》、国家税务总局《对于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收咨询题的公告》及财政部《企业会计准则——租赁》。依据相关规定，（房地产）售后返租又称为售后包租、售后回租，是指房地产开辟企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。

售后返租依据销售模式的别同分为融资性售后返租和经营性的售后返租。

融资性的售后返租，是指开辟商与融资租赁企业双方签订融资租赁合同，将房产销售给融资租赁企业，再向融资租赁企业承租该房产，租期届满后双方协商房产所有权的归属。这是一种特别的融资租赁形式。

经营性的售后返租，是指开辟商将房产销售给买受人，再向买受人承租或代为出租的行为。

2、售后返租的操作模式

普通来讲，经营性售后返租的进展模式要紧有三种：

（1）开辟商将房屋卖给业主，经开辟商介绍，业主与治理公司签订租赁合同，治理公司承租业主所购的房屋，开辟商别参与房产后期的治理；

（2）业主向开辟商购买房屋后，再将房屋出租给开辟商，双方签订商品房买卖合同和房屋租赁合同；

（3）业主向开辟商购买房屋，双方在签订商品房买卖合同的并且签订物业托付合同，由业主托付开辟商代为出租所购买的房屋，开辟商间接参与后期房产的治理。

3、对三种进展模式的评价

（1）第一种模式：严格地说，第一种模式别是经营性售后返租，开辟商与业主之间仅存在商品房买卖的法律关系，治理公司与业主之间存在房屋租赁的法律关系。开辟商在将房屋卖给业主之后就退出房地产后期的经营治理，房地产后期的经营治理由治理公司完成。治理公司负责定期向业主给付租金。对开辟商来讲，有利的是，房产销售完成之后就无须治理，完成项目销售即可转战下一具项目。弊端是，房产的销售与治理公司的实力有关，经营性售后返租的业主往往基于投资的目的，这些业主对投资的收益、回报极为敏感。治理公司对房产的营运能力也自然成为业主的要紧关注点之一。在销售方面，寻觅合适的治理公司成为一具重要的咨询题。此外，后期的对房产的经营治理存在别小的利润，放弃后期的治理意味着利润空间的相应减小。

（2）第二种模式：第二种模式是纯正的售后返租，业主向开辟商购买房产，开辟商向业主承租该房产，再由开辟商转租给治理公司或者商户。开辟商既是该房产的出卖人，也是该房产的承租人，依然该房产的“二房东”。此种模式下，与开辟商有关的有三个法律关系：第一，开辟商与业主之间的商品房买卖关系；第二，开辟商与业主之间的房屋租赁关系；第三，开辟商与治理公司或者商户之间的房屋转租关系。对开辟商来讲，有利的是，经营性售后返租的每个环节都牢牢地掌握在自个儿手中，开辟商能够利用缔约的强势地位将自个儿置于最有利的一边。别利的是，法律关系越多意味着后期的争议越复杂，相应的法律风险也越多，对开辟商掌控局势的能力要求较高；另外，获得收益的并且还必须思考税收的咨询题，在销售和转租两个环节，开辟商都有收益，每个环节都必须纳税，税收成本别小。

（3）第三种模式：第三种模式是售后返租的另一种形态，是第一种模式和第二种模式的融合。此种模式下，开辟商受业主的托付，代为出租业主所购买的房产，业主与治理公司或者商户之间存在一具租赁法律关系，业主与开辟商之间仅存在一具托付租赁的法律关系。对开辟商来讲，有利的是，房产的销售和治理同样被自个儿掌控。销售自别必讲，至于治理，因为开辟商受业主的托付与治理公司举行接触，房产租赁事宜自然与开辟商紧密相关。开辟商彻底能够凭借自个儿的优势地位在托付合同中

约定托付费用和代为收租等有利条款。在房产租赁发生纠纷时，开辟商帮助业主与承租人协商解决，或者退到一边，由业主与承租人自行解决。开辟商仅对托付租赁事宜承担责任。另一方面，在房屋租赁中，开辟商无须为租金交纳税费，仅就托付费用交纳税费，税费负担大大减轻。需要注意的是，业主与开辟商之间存在托付租赁的法律关系，开辟商从事的是房地产经纪活动，适用房地产经纪领域的法律及相关规定。《都市房地产治理法》、《房地产经纪治理方法》对房地产经纪机构的设立条件与房地产经纪人员的资格有一定的要求，开辟商和托付租赁事宜的从业人员应当符合这些条件，在从事托付租赁事宜的过程中也必须符合相关的规定，受到有关部门的监管。

二、产权式商铺的优势和风险

1、产权式商铺优势分析

投资者：投资门槛低

产权式商铺投资额相对较小，无须参与经营治理，收益稳定，因为落低了置业门槛而吸引了大量的中小投资者。普通而言，投资者首付一定比例的资金，剩余款项经过银行的按揭贷款，即可拥有产权式商铺，实现了广阔消费者置业投资的梦想。

开辟商：减缓资金压力

关于进展商来讲，一旦商业规模达到了一定体量，怎么实现资金回笼便成了一大难题。有关专家表示，大规模的商业经营需要业态的支撑，需要大型商家的拉动。而关于大型的零售商来讲，高效的流淌资金周转率是他们成功运营的基础。即使是资金规模庞大的商业旗舰，如沃尔玛、家乐福等跨国经营的公司，都不会大把地掏出资金来购买大面积的商业铺面，租赁经营始终是他们思考的首选方式。并且，大面积商业铺面所需要的资金也是普通的小投资者别敢想的，所以产权式商铺无疑为进展商解决了一道难题。

经营者：落低经营成本

经营商以承租的方式获得了商场使用权，而别需要直截了当购置，减少了流淌资金的占用，也省却了占据市场的大笔资金，别仅维持了合理的流淌资金周转率，落低了经营风险，并且由于是经过进展商或第三方公司承租，别直截了当参与商铺买卖，所以也不可能浮现过多的法律咨询题。

2、产权式商铺风险分析

产权式商铺的架构中存在着三方利益的冲突：进展商关怀的是售价，业主关怀的是投资回报率，经营者希翼租金越低越好。由于产权分散在别同的主体身上，三权分立的局面，使得产权式商铺实际上蕴含着非常大的风险。

开辟模式的风险

目前，市场上非常多产权式商铺的开辟商是做住所项目出身的，他们的投资目的是要实现“短、平、

快”的收益回报，为了促使资金的迅速回笼，而抬高经营项目的价格，以实现更多的附加价值，从而人为的改动了商业业态的自然升级。

专业经验缺乏的风险

尽管产权式商铺是一种良好的商业模式，但由于大部分开辟商和经营治理公司都处于“摸着石头过河”的时期，关于怎么经营好产权式商铺，则缺乏实战经验。开辟企业尽管也在努力学习国外的先进治理经验，但对商业项目的经营治理上仍存在着一定程度的差距。而一些国外的商业治理公司，尽管拥有先进的治理水平，却因为别能非常好地了解国内消费者的日子方式和消费适应，而产生“水土别服”的事情。

经营别善的风险

在长期的承租期中，假如经营治理别善，别仅别能实现预期的经营目标，更无法向投资者提供答应的租金收益。部分商家尽管在运营前期按合同约定正常返还业主租金，但在营业一年之后，因为经营治理上的错漏频出，无法按时支付投资者应得的租金收入，从而导致了业主状告开辟商的最后结果。

答应担保的风险

在答应回报中非常多投资者以为有担保最可靠，非常多商铺答应每年8％～10％的回报，并有各种形式的担保。然而担保咨询题是一具很复杂的法律咨询题，有点担保虚到无以保障，即使有开辟商所讲的数十亿元集团资产作担保也并非就高枕无忧。有点开辟商答应用自个儿产业的经营收入作担保，但是项目将来的运作事情具有众多别可确定的因素，假如经营效益不行，答应的投资回报将无法实现。即使有项目用集团数十亿元资产作担保，可是投资者非常难懂该集团的资产债务关系，而小债权人的权利是要排在大债权人之后。还有点开辟商经过担保公司来实现答应，但咨询题是非常多担保公司实力别强，有的甚至是开辟企业下属的子公司，全然别能实现所谓的答应回报。

售后包租的法律风险

依照《商品房销售治理方法》之规定，房地产开辟企业别得采取售后包租，或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。尽管前面提到法规并未对售后包租已竣工商品房作出限制，但售后包租目前一定程度上仍是一具政府治理、部门“限制”的经营手段。开辟商除了将已竣工商品房及时向建设部门和房管部门办理相关登记或备案手续之外，普通还应采取托付经营合同方式，保障投资者收益。小业主除了和开辟商签订购房合同外，开辟商或开辟商提供的治理公司普通还要与购房者签订一份托付经营合同。开辟商应特殊重视托付经营合同，因为这是保障投资收益的法律文书。目前，我国对于这方面立法还别非常完善，对没有法律明文规定的销售方式最好请有关房地产专业律师举行把关。

产权分散带来的风险

开辟商分割商铺销售后所带来的产权分散与商铺统一经营的矛盾向来是困扰商铺营销之要紧咨询题。尽管大型商家整体承租、小型商户统一经营主题的销售模式在一定阶段内解决了那个矛盾，但在托付经营期满后，也必须解决那个咨询题来保障众多小业主的利益。开辟商能够建议小业主提早成立业主委员会，由业主委员会来统筹安排商场将来租赁权及经营权，具体运作可经过业主投资额的大小确定所有业主的分配权利，再选举主任、副主任、会员等，业主委员会可经过自行运作或托付专业商业机构代管、代租等形式实现商场的后续统一经营。

三、近年来国内产权式商铺的简况

现今，“产权式商铺”营销模式在我国各大都市已被房地产开辟商们越来越多的运用。尽管据了解一部分房地产开辟商运用此模式失败，但归结其缘故，多数是居心叵测，存心骗取投资者钞票财后逃之夭夭者，另有少数则是商铺产权分割后，无法形成统一经营，或是商户收益普遍较差，导致开辟商或专业治理公司租赁费用难以正常猎取，产权式商铺的经营陷入恶性循环后导致最后失败。从理论上来讲，为融资、变现资金，开辟商挑选分割产权、出售商铺是正常的经营策略；而且，商铺的产权性质与其日后经营的好坏并无必定的因果关系。假如房地产开辟商针对商铺的市场定位比较准确，同时事前可以客观估测商场销售规模、经营利润、回租支付酬劳率、经营中现金流量状况和自身补贴能力等，在将来相应期限内保持别错的经营治理水平，是能够实现营销目的同时做到财务安全。

四、产权式商铺的操作方案

(一)产权式商铺的实现手段及方式

1、产权式商铺是典型“两权分离型”商铺，投资者购买商铺后，只拥有商铺的所有权，而别拥有所购商铺的使用权。众所周知任何房屋的使用权基本上衍生在所有权之中的，所以，产权式商铺的运作必须建立在剥离使用权和确立所有权的基础上。可见产权式商铺势必历经两个程序过程、发生两种经济行为、建立两种法律关系、制造两种收益模式。

两个程序过程：一是剥离产权商铺的使用权，集中掌握（租赁）在经营治理公司手中；

二是确立产权商铺的所有权，分割转移（销售）到投资自然人手中。

两种经济行为：一是投资自然人购买商铺时，发生的商品房买卖（交易）行为；

二是投资自然人出租商铺时，发生的商铺租赁（非交易）行为。

两个法律关系：一是投资人（买受方）与开辟公司建立的的商品房买卖合同关系；

二是投资人（出租方）与经营治理公司建立的商铺租赁合同关系。

两种收益模式：一是投资人（出租方）出租商铺使用权，猎取租金静态收益模式；

二是投资人（出卖方）出售商铺所有权，猎取增值动态收益模式。

运用产权式商铺的手段，实现“大商场，小业主”的运作方式，建立所有权、治理权、经营权三分离的运营模式。

2、实现产权式商铺的三种手段的应用内容

商铺销售总价12万元，出租期限12年，年回报率7%，期满退铺

租赁《商用房租赁合同》内容：租赁期12年，租金每年为商铺总额的7%，期满退铺

托管《商用房托管合同》内容：托管期12年，每年收益为商铺总额的7%，期满退铺

合作《合作经营商场协议》内容：合作期12年，分成收益为商铺总额的7%，期满退铺

3、实现产权式商铺的三种手段的法律责任比较

租赁方式：算是直截了当承租经营，在法律、法规上，有较完整的概念和操作规定，其税种费率明确，法律责任清楚，政府部门租赁监管，投资者的收益列入经营成本，收益水

平与经营治理公司经营效益无直截了当关联，对投资收益的保证既有义务又有责任。

托管方式：算是托付经营治理，在法律、法规上，概念明确、授权充分、操作规范，是典型的合约式经营行为，政府无法监管，有关条例未加限制，投资者的收益表现为直截了当经营收益，经营

经营治理公司的经营效益高低直截了当关联，投资者收益水平的高低，投资收益“随波逐流”，

对投资收益保障是有义务而无责任。

合作方式：类似实物投入合作经营，在法律、法规上，没有完整的概念和操作规定，是典型的合约式经营行为，政府部门别监管，彻底市场化，投资者的收益表现为全部经

营利益分成；经营治理公司经营效益的保障性别确定，自然无法承担保障责任。

4、实现产权式商铺的三种手段的共同特征和市场应用事情分析

共同特征：①三个主体，开辟公司（法人）、投资者（自然人）、经营治理公司（法人）

②两份合同，使用权操纵《商用房治理合同》；产权转移《商品房买卖合同》

③合同关联性，当事人相同—投资者；标的物相同—商品房。

④以商业经营为先，强化合同经营效应作用租在前，售在后；即治理合同在前，买卖合

同在后。

应用事情：⑴、租赁、买卖这两种方式，在法律、法规上，有较完整的概念、规范、操作的规定，其税种费率明确，法律责任清楚，政府部门监管完备。

⑵、托管、合作这两种方式，在法律、法规上，没有完整的概念、规范、操作的规定，是

典型企业经营行为，政府部门无法监管，责任含糊，执行特殊税费。

⑶、在商业地产开辟销售中，托管—托付经营方式应用最多、最广泛；租赁—承

租转租方式应用最早、最规范；合作—合作经营方式差不多浮现、在起步。

综上所述，建议推广使用“托付经营方式”或“合作经营方式”操作产权式商铺。

(二)商铺的分割原则

1、主题的原则

商铺的分割，必须遵循主题的原则。即结合商铺推广的主题功能来举行分割。别同性质的商业种类，对分割有别同的要求，这是前提。所以商业项目的商业主题定位是必须思考的内容。

2、人性化的原则

商铺的分割，必须遵循人性化的原则。也算是讲，分割出的商铺，要符合业主经营、使用的要求。分割出的道路，要符合消费者的购物适应、购物心理和走路适应。这句话包含两层意思：第一，所有人性化所要求的人流通路设计必须要有；第二，所有别符合人性化所要求的人流通路设计必须去除。这两点关于商铺的销售有很重要的意义。

3、科学利用的原则

商铺的分割，必须遵循科学利用的原则。即在满脚消防要求的前提下，尽量的充分利用有效空间面积，所有可有可无的空余面积都应该利用起来作为商铺，尽可能减少和压缩辅助功能区的面积。这是提高使用率，落低公摊比例的唯一有效途径。

综上所述，本案商场内铺的分割在遵循1、2条原则的前提下，注重第3条减少空余面积。目前各大都市商场内公摊系数都有达到50%的事情浮现，如此有利于后期经营，但销售难度较大，例如投资者购买了20㎡的商铺，而呈如今业主面前的使用面积惟独10㎡。尽管本案的投资者别用自个儿经营，但我们也应尽可能规避这一别利因素，把公摊系数操纵在25%左右，将有效销售空间面积提高到最大化，如此能使业主容易同意，也能为开辟商带来更多收益。

(三)商铺的销售价格制定策略

现今房地产市场上销售进程策略要紧采纳渗透定价策略或取脂定价策略，渗透定价策略要紧采纳低开高走的价格策略，而取脂定价策略普通采纳高开低走的价格策略，而大多开辟公司都采纳渗透定价策略。而对本案而言，是采纳产权式商铺的方式销售，其价格制定应注重以下原则：

1、回报率

这是最重要，最直截了当的数据，普通的原则是把它建立在投融资平衡点。

所谓投融资平衡点，其基本思想是投资收益额可以脚额地偿还按揭（融资）还款额。

举例讲明：商铺总额10万元，投资回报率7%，投融资比例1:1,首付5成，按揭5成。

月租金收入：100000元×7%÷12月=583.33元/月

月还贷支出：5万元×111.66元/月.万元=558.30元/月

显然，收入与支出相平衡，收入大于支出，还贷有保障。

2、总价范围

在具体制定价格往常应进一步了解税收方面的咨询题，假如在每铺月回报在800元以上，政府部门收取税费的话，这么每铺的总价应在（800×12÷7%）14万元以下，如此就在面积和价格的制定上注意这一点；假如别收取税收，则单铺总价也别要过高，操纵在20万元以下，大部分铺位在10万元左右为最佳，因为中小投资者在消费群体中占大多数，样制定价格有利于后期销售速度。

3、定价依据

前期确定对商场部分在确定经营商家后再举行销售，这么在价格制定时第一种方式是依照最后与经营方确定的年租金来推算价格，如此思考到实际销售率后，租金收益与回报额能达到持平，甚至有节余；第二种方式算是开辟公司能够依照成本+利润的方式提早制定销售价格，再依照预测实际销售率来推算租金水平，作为招商过程中的租金要求。

（四）、资产处置

合同期满商铺资产的怎么处置。一是举行交易，退铺、回购、优先购买；二是别举行交易，续租、自主经营、业主委员会决策。

五、产权式商铺的案例分析

【反面案例】

1、2003年“北京碧溪家居广场”

2003年9月，北京碧溪家居广场以家居行业首个产权式商铺的形式正式亮相，一具13.34平方米的标准摊位售价16万元，投资者可获得每平方米4元的租金返还。5000多名投资者踊跃购买，涉及资金7.61亿元。

对于投资风险咨询题，碧溪家居宣称，以碧溪家居广场5万平方米的房产、营业收入以及碧溪温泉饭店的收入，作为购买者的收益作担保。碧溪家居还提出了保值、增值性回购方法——碧溪3年内可原价回购商铺，超过3年，每年递增原价的5%，截至第十年为原价的135%回购。

2003年10月～2004年6月30日，碧溪家居按合同约定正常返还业主租金。

2004年9月底碧溪家居自称浮现资金困难，10月1日要开始停业整顿，因此9月末无法按期返还业主的第三个季度租金。

2004年10月，碧溪家居出具答应书向业主保证：一具月内发放租金及违约金，3个月后可退还首付款，6个月后按合同规定退购房款。与此并且，业主获悉，早在2002年之前，碧溪方面就以大楼为抵押，向工商银行西客站支行借款2.88亿元（这笔贷款至今未还），随后，碧溪又将大楼化整为零出售商铺。

2004年12月，第一批九名业主开始起诉碧溪家居。

2005年4月20日，丰台法院判决《碧溪家居广场商业用房转让合同》无效；碧溪需返还原告购房款，并于4月21日起支付利息；驳回原告其他诉讼请求。

2005年10月开始，投资者经过各种途径开始漫长的维权之旅。

2007年1月13日，投资者岑建荣服毒自杀，留下遗书称，希翼能以死换回32万元的投资款。

2008年6月18日，北京产权交易所发出碧溪家居广场即将拍卖的消息。

2008年10月31日，北京市二中院以非法汲取公众存款罪，判处北京碧溪广场有限公司法定代表人兼董事长王宝平等人4年至1年别等有期徒刑。2009年3月，北京市高院终审维持原判。

2009年8月4日，受北京市高级人民法院托付，北京嘉禾国际拍卖有限公司主持碧溪家居广场房产及相应土地使用权的公开拍卖，保留价约13.9亿元，因没有竞拍人而流拍。

2009年11月3日，北京嘉禾国际拍卖有限公司再次主持拍卖碧溪家居广场建造面积约16.9万平方米、土地使用权面积约26976.29平方米的使用权，平安信托投资有限责任有限公司以12.5亿元的价格拍得。有关部门并且启动对投资者的偿付程序。

2009年11月23日，平安信托投资有限责任公司与北京居然之家投资控股集团公司联合召开新闻公布会，宣布平安信托将拍得的碧溪家居广场无限期租给居然之家，居然之家将投资3亿元将其改造为丽泽店，预计2010年“五一”前开业。

“北京碧溪家居广场”案例简析：

碧溪家居广场面临的咨询题也是所有商业地产都面临的咨询题。商业地产即使渡过了招商难这一关，后面还面临着可持续经营这一难题。非常多商业地产项目招商开业了，却无法保持长久的可持续经营，最后又关门歇业。造成这种局面的要紧缘故是开辟商将开辟利益最大化，同时无法把握商业地产的运营规律。开辟商追求商业面积开辟的最大化，可以带来销售回款的最大化，忽略了商业项目后期的可持续运营。

2、2003年“北京巨库少年时尚卖场”

由首创资产治理公司投资的“巨库少年时尚卖场”，曾经在2003年京城掀起“首个体验式卖场”风潮。建造面积达3万平方米、装修投资2000多万元的大卖场，以“食库”、“装库”、“秀库”和“玩库”为主题，划分出四个区域。巨库的创意和定位在其开业前，向来受到社会上的称赞，一时刻被以为是最具有投资价值的产权式商铺之一，成为投资客追捧的对象，商铺的销售业绩成为非常多业界人士津津乐道的话题。但制造了商铺的良好业绩的巨库，赚钞票的是开辟商，承受巨大风险的却是广阔冲着“首创”品牌和“二环内唯一产权式商铺时尚购物广场”概念而来的投资者们。

巨库采纳产权式商铺的经营模式，答应两年期、每年支付8％的固定回报让开辟商背上了沉重的负荷。以室内产权式商铺销售的巨库，卖场的每一层都被精心地划分成了一家一家的小商铺，分开出售小产权，每家小商铺的面积都在七八平方米到二三十平方米之间，如此的商铺总数共有近千家之多，商铺无法形成统一经营。此外，高定位、多广告导致商铺销售价和租赁价过高，超出了市场承受范围。结果是商场整体经营不行，商户争抢着提早退租，收益全然无从保证。

由于先天别脚且缺乏号召力，新奇劲过去的巨库非常快面临巨大的招商压力，别得别放宽商户挑选，非常快体验式卖场流于形式，而众多商户互相牵绊，在经营失利的背景下迅速土崩瓦解做鸟兽散状，留下了至今的烂摊子。最后，在众多小业主的投诉压力下，首创集团作出了情愿“原价回购商铺”，支付超过3个亿，另外还有之前的广告宣传费3000万元打了水漂，代价极大。

“北京巨库少年时尚卖场”案例分析：

a、客群定位和形象定位

应该讲，巨库的包装在战术营销上很成功，依照其定位或者讲其战略，在概念设计、猫头ＬＯＧＯ、产品的细分策略以及商场内的装修设计等上花费了心思。固然，最专心的要属销售的广告和推广活动，曾经一段时刻铺天盖地，据讲在此攻势下销售得很好，价格每平方米达到4－5万元，在北京的任何一具商场或者市场都没有见过这样阵势，即使并且期开始招商和开业的60万平方米的亚洲商业航母——百荣世贸商城与之相比也相形见绌。然而今天的巨库为啥生意这样冷清并浮现商户开始退租等事情？重要的缘故依然其市场定位，尤其是在客群定位和形象定位上浮现了咨询题，并且这也是巨库最引认为豪的东西。

在北京的商界，有一具重新定位的经典案例算是甘家口百货商场。90年代末，新装修开业的甘家口百货商场也开始走时尚、精品的百货店进展方向，然而开业非常长一段时刻生意冷冷清清。仔细地分析后，其商圈范围内人口结构以中老年人居多，其定位别适合该区域的需求，后甘家口百货商场开始举行业种调整，大幅增加中老年人需求的商品，获得了成功。而巨库所在的位置和区域蒋宅口也存在一样的咨询题，即商圈范围内居民的人口结构与其定位在35岁以下的新少年刚好是相反的。关于一具2－3万平方米的商场或者市场核心商圈半径3公里左右，你要吸引全北京的时尚少年来此消费概念上是可行的，然而必须尊重商业规律。相信巨库的定位放在西单、朝阳路华堂附近确信能取得成功。

形象定位方面，其咨询题要紧在市场和商场的冲突上。大伙儿懂，市场吸引的是无差不的消费人群，而巨库别论在目标客户的定位依然以此为基础的形象定位，基本上要吸引35岁以下新少年，消费客群相对单一，这是一具矛盾。只要略知道一些商业知识的人都懂，百货商场卖的是时尚、便利店卖的是时刻，而超