第二章物业管理内涵外延与本质特点

第二章物业管理内涵外延与本质特点第一页，共20页。第一节物业与物业管理的内涵物业的内涵与外延物业：通常用来指称各类房屋建筑及其附属设备设施，有的还包括周边场地、庭院等。物业含义主要包括两部分：已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的建筑物、与这些建筑物相配套的设备和设施、相关的场地；依托实体上的权益。第二页，共20页。物业的属性自然属性二元性有限性差异性和多样性固定性永久性和长期性配套性社会属性经济属性：商品属性；稀缺性；价值量大；保值增值；政策上的可调控性。法律属性：房地产物权及其分解第三页，共20页。物业、房地产、不动产概念物业通常指称各类房屋建筑及其附属设备设施，有时还包括周边场地、庭院等；狭义房地产特指某些或某一特定房屋建筑与基地以及其所属庭院、道路、楼间空地等相关占地的物质实体及其附属权利；广义房地产泛指全部土地和房屋建筑及其附属设备设施，以及附着于土地上的河流、水井、植被绿化等不可分离的物质实体及其附属权利；不动产概念与广义房地产概念重合。第四页，共20页。物业的类型按使用功能划分为：居住物业：住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等商业物业：综合楼、写字楼、购物中心、宾馆酒店、康乐场所工业物业：工业厂房、仓库、货场等特种物业：交通运输、邮政通信、广电、医院、学校、体育场馆村镇社区物业按物业所有权性质划分为：专有产权物业和共有产权物业按物业所有权人的多少分为单一产权物业和多元产权物业按经营性质划分为收益性和非收益性物业。第五页，共20页。第六页，共20页。第一节物业管理的内涵广义：泛指对不动产及其附属设施设备的经营与管理，即由物业服务企业接受业主聘请，以经营方式来管理物业，承担包括物业招租、租户管理、租金收取、维修服务等内容的管理工作。狭义：指不包括物业经营业务的纯管理工作，即由物业服务企业接受业主聘请，对已竣工验收投入使用的各类服务建筑和附属设施即环境进行管理、维护，提供相应服务。第七页，共20页。物业管理条例的界定本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第八页，共20页。上篇第二章第一节物业管理的内涵物业管理概念的内涵物业管理的管理对象是在建或已建成交付使用的各类物业物业管理的服务对象是物业业主、租户和物业的其他使用人物业管理的经营活动是提供与完善物业的使用效能、提升物业价值与使用价值相关的劳务服务物业管理是全天候、多方面的综合性服务，同时具有准社会公共服务的特点物业管理的基本服务要求是要代表和协调相关物业全体业主的共同利益物业管理的高端服务还要提供个性化、多样化的有偿代办或非代办性的非公共服务物业管理服务的法律性质是具有中介性质的信托管理服务第九页，共20页。第二节物业管理的外延一、从物业管理主体的角度划分（一）完全自主管理

完全自主管理是指业主对自己拥有的物业实行自主管理而不将物业委托给其他物业公司管理。（二）完全授权管理物业服务企业代表合同标的物业的全体业主对外处理有关物业日常公共事务物业服务企业有权制定有关合同标的物业的全套管理制度物业服务企业有权对所属员工进行自主管理而不受业主意见的干扰物业服务企业有权独立支配收取的管理费上篇第二章第二节物业管理的外延第十页，共20页。（三）部分授权管理将非自用楼层的管理事务交予物业服务企业管理将部分专业技术含量不高但收益较好的管理事务由自己来承担有的管理费收入高、经济效益好的实行酬金制物业管理的物业的业主自己保留了向租户收取管理费和支配管理费的权限上篇第二章第二节物业管理的外延第十一页，共20页。物业服务收费方式物业服务费是保证物业服务正常运作的主要资金。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业服务企业享承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于服务合同约定的指出，结余或不足均由业主承担的物业服务计费方式。第十二页，共20页。上篇第二章第二节物业管理的外延二、从物业管理不同阶段的角度划分

（一）物业落成前的管理顾问服务：物业服务企业为尚未落成的物业项目以及业主自行管理的物业项目提供管理事务方面的咨询服务，而并不直接对物业项目实施管理。

（二）前期物业管理服务：从新建成的区分所有权物业的开发商与物业服务企业签订前期物业服务合同生效起，到该物业成立业主大会并授权业委会与物业服务企业签订物业服务合同生效时终止的阶段。

（三）常规物业管理服务：包括两种情形，一是对区分所有权物业项目而言，二是对单一产权物业项目而言。

第十三页，共20页。弘邦宝第首创“总统级”安全保卫体系，像保卫总统一样保卫您。弘邦宝第聘请高力国际为您打造“贴心保姆、管家式”服务系统，从衣食住行四个维度，贴身为您服务。第十四页，共20页。三、从物业管理客体角度划分（一）居住物业管理普通住宅小区管理中档住宅小区管理高级公寓管理豪华公寓管理别墅类低密度居住物业管理（二）非居住物业管理办公楼管理商场管理公共场馆管理工业园区管理上篇第二章第二节物业管理的外延课外作业：认真研读四种非居住物业管理中的一种，并就如何做好这种非居住物业管理工作谈谈自己的认识。第十五页，共20页。第三节物业管理的本质特点和服务对象的特点一、物业管理的本质物业管理的本质是服务。物业管理服务是指专业化的物业服务企业和物业管理专业人员为满足物业使用人所需的与物业使用有关的需要而提供体力和智力劳动，并收取报酬的经济活动。二、物业管理的特点物业管理服务具有综合性特点物业管理服务具有不可储存性和生产消费同时性的特点三、物业管理服务对象的特点物业管理服务对象具有相对稳定性的特点物业管理服务对象具有集合性的特点上篇第二章第三节物业管理的本质特点及其服务对象的特点第十六页，共20页。课外阅读：物业管理的行业本质现代物业（不动产）不仅是生活资料，同时也是生产资料和投资品业主是物业管理的权利人和责任人，决定了物业管理的价值需求：企业时代向业主时代的转变物业管理产品是一种综合性、持续性、长期性和稳定性的服务物业管理产品是基于物业共有部分而提供的准公共性服务物业服务目标的实现必须辅助以管理的手段物业服务目标的实现受制于建设单位和业主的素质物业服务企业是人合公司，而非资合公司，其核心竞争力是人力资本物业管理活动是建立在等价有偿基础上的市场交易行为第十七页，共20页。物业管理行业根本属性的六大基本要素主体：物业服务企业客体：业主对象：物业-不动产方法：管理手段