专业验房机构收房验房详细步骤

专业验房机构收房验房详细步骤注意及时接收入入住通知书1.这是收房房的第一步，要要注意期限。一一般，开发商商约定的交房房时限在通知知书寄出30天内，所以以购房者要安安排好时间。2.接到入住通通知书后，首首先应判断开开发商是否如如期交房。若若逾期交房，则则应提出处理理意见，并根根据开发商的的答复决定是是否前往收房房，按通知上上约定的时间间前往收房。特别提示：11.要注意收房房的期限，错错过收楼日期期麻烦多。2.收楼日期可可提早不可推推迟。若实际际交楼日期超超过了合同上上约定的收楼楼日期，可考考虑向开发商商按合同索赔赔。3.有特殊情况况不能如期到到场的，可以以书面形式委委托亲友、律律师进行，也也可及时与开开发商联系，商商议另行约定定时间，并以以书面形式确确认。4.若购房者在在约定时间内内没有到指定定地点办理相相关收房手续续，从法律角角度来说，则则一般被视为为开发商已实实际将该房交交付买家使用用，买家应从通通知单的最后后期限之日起起承担所有购购房风险责任任及税费。确定房屋是否达达到交付条件件1.《竣工验验收备案表》──最重要《房屋建筑筑工程和市政政基础设施工工程竣工验收收备案表》是是目前收房环环节中最应该该注意的文件件。该表是建设设部为规范工工程竣工验收收备案的管理理工作而制定定的，它由设设计、监理、建建设单位和施施工单位四方方合验后，在在工程竣工15天内到建设设行政主管部部门竣工备案案。《竣工验收收备案表》中中的项目，只只要送交主管管部门备案后后，发展商就就必须对楼盘盘终生负责。所所以《竣工验验收备案表》对对房地产商有有着严格的约约束作用，按按照有关规定定，表上的每每一项都必须须报有关主管管部门备案，缺少任何一一项的话，这这个楼盘就是是“黑楼”，是不能入入住的，购房房者有权拒绝绝收房。2.《住宅质量量保证书》《住住宅质量保证证书》是开发发商针对房屋屋质量及保修修期限、范围围作出的承诺诺，必须作为为购房合同的的附件，与购购房合同具有有同等的效力力。所以提醒醒收房者要仔仔细审查其中中的具体各款款，特别注意意保修期限。3.《住宅使用用说明书》《住宅使用用说明书》是是针对房屋设设计、施工及及验收中的具具体技术指标标，如抗震指指数、墙体结结构类型等作作出的相关说说明和提出注注意事项。4.《建设工程程质量认定证证书》5.《房地产开开发建设项目目竣工综合验验收合格证》6.实测面积登登记表特别提示：11.只有具备上上述文件，才才说明房屋已已经具体交付付条件。所以以收房时先要要审查相关文文件，确认房房屋已经具备备交付条件之之后，才能进进一步进行验验房、结算费费用、交钥匙匙等交接工作作。所以要对对这些文件给给予重视，尤尤其提示您要要看原件而不不是复印件。2.《建筑工程程竣工备案表表》是最重要要的文件，收收房时不能只只看开发商有有没有这张《备备案表》，一定还要要仔细察看各各个分项有没没有都备案。它它是收房的前前提，即使开开发商做得再再好，如果没没有此表就说说明它根本不不具备交房的的标准，您有有权拒绝收房房。3.对于这些文文件，一方面面要验收它有有没有，另一一方面也要看看验收这些文文件取得的合合法性。4.如果开发商商拒绝出示这这些证明文件件、或文件不不全，您可按按购房合同第第十一条，要要求开发商签签收“关于出卖人人拒绝出示《住宅质量量保证书》和和《住宅使用用说明书》、《建筑工程程竣工验收备备案表》的责责任确认函”。5.提醒您：《住宅质量量保证书》、《住宅使用用说明书》和和管线分布竣竣工图，您可可带走，作为为证据资料保保存。6.如果开发商商不能提供上上述相关文件件，购房人有有权拒绝收房房，由此产生生的延期交房房的责任由开开发商承担。三、房屋检验收房过程中必须须要掌握一个个原则：“先验后收”。即购房者者一定要先验验收房屋（包包括验收交房房必须的文件件），确认无误误后再签署收收房文件。“先验后收”不仅是符合合商业惯例的的，而且也是是有法律依据据的。房屋的的对价是房款款，消费者只只要付清房款款，或者按照照合同约定支支付相应比例例的价款，就就履行了合同同的义务，开开发商就应该该交房。而在在房屋交付以以前，业主有有权先验收房房屋：1.检测房屋面面积：要求开发商商出具《实测测面积测绘报报告》，根据房屋屋土地管理局局所属的专业业测量单位对对每一套房屋屋面积进行核核定所得实测测面积，核对对其与销售面面积是否存在在误差，误差差率的范围有有多大；若实实测面积误差差超出3%，可以中止止收房。2.检验房屋质质量：购房者进行行房屋验收时时需仔细检查查商品房质量量，主要可从以以下几方面入入手：（一)房屋本身的的质量（二）景观观绿化、小区区配套、设施施标准等配套套设施是否符符合合同约定定。（三）装修修质量特别提示：11.一定要掌握“先验后收”的原则。2.如果开发商商拒绝先验房房后办理其他他交付手续，则则购房者可要要求开发商签签收“关于出卖人人拒绝交验房房屋的责任确确认函”后中止办理理手续。3.购房者应了了解公摊面积积及相关知识识，防止开发发商侵占。4.若发现有质质量问题，开开发商应限期期维修，购房房者应要求开开发商签定书书面函件，由由此导致业主主逾期入住的的，开发商应应承担违约责责任。5.只要付清房房款，按照合合同约定购房房者已经完全全履行了合同同的义务，开开发商就应该该无条件交房房，否则应视视为开发商违违约，如果开开发商拒不交交房，应承担担逾期交房的的责任。开发商无权权以“未缴纳相关关费用”等任何理由由而拒绝交房房。6.不要将样板板房标准作为为现实标准，除除非开发商将将有关装修标标准按样板间间标准在合同同中明确下来来。新房验收的最终终结果1.房屋检验验没有问题的的：按实际验验收情况填写写《验房交接接表》等相关关文件。在这这个记录表上上，应把检验验情况逐一记记录，凡是无无法确认的事事项，则不记记录或写上“暂不清楚”、“法认定”等字样。若发现问题题，则如实记录录下来，并要求发展展商限期处理理。2.如有不满意意的地方，可可提出意见并并将意见填写写在《验房交交接表》中，作作为书面依据据，如发展商商未准备有关关表格，买家家应另以书面面形式将意见见送交发展商商。3.发现问题，买买卖双方可协协商解决，如如属可整修内内容，应协商商并签署有关关整改维修文文件，约定下下次验收时间间（一般不超超过30天）。4.对发现的问问题要详细在在验楼表上予予以注明，如如果确实属于于不能收楼的的，要详细写写明不予收楼楼的原因并要要求开发商签签字、盖章。特别提示：1..验房后要坚坚持的原则：：只要发现问问题，不管大大小，都要在在相关文件或或表格中记录录下来，而不管开发发商陪同的收收房人员如何何花言巧语；；如果楼盘根根本就没准备备验收登记表表，则应自备纸纸笔，一一记记录。2.物业公司的的行为代表不不了开发商（除除非有明确书书面授权），因此不要要就房屋质量量的问题与物物业公司签署署文件。3、验收房屋屋发现问题时时，一定要开开发商盖章确确认，约定处处理方案。4、如果开发发商拒绝盖章章确认房屋存存在的问题，一一定要取得证证据，证明不不是买房人不不按时收房，而而是开发商拟拟交付房屋不不符合合同的的约定或法定定条件。注意事项：以下下问题，购房房者在买房、收收房过程中会会经常遇到，特特别经常遇到到此类的咨询询问题，把关关键注意事项项列出，提醒醒消费者予以以重视，以维维护自己的权权益。一、买房相相关税费（一）商品品房买卖应缴缴以下税费：：1、契税2、房屋买卖卖交易手续费费3、买卖合同同印花税4、公共维修修基金5、房屋所有有权登记费6、房屋所有有权印花贴税税7、权证工本本费（二）税费问题题特别提示：：依据法律的的规定和大部部分购房合同同的约定，缴缴纳公共维修修基金、契税税等费用均不不能作为开发发商交付房屋屋的前提。1.契税契税是业主主取得产权证证时向国家交交的税。缴纳时间：：契税只能在在过户时交纳纳特别提示：：除税务机关关，任何单位位无权代收。实施：业主主入住时不需需要向开发商商交纳契税，等等房屋可以办办理产权证之之前自己到税税务局直接办办理。2.公共维修基基金此项基金金不同于物业业管理费，只只用于住宅共共用部位、共共用设施设备备保修期满后后的大修、更更新、改造。税税率：房屋成成交价的2%。特别提示示：任何开发发商、物业公公司都无权收收取或代收大大修基金。该该基金应该交交给小区办。如如果您将大修修基金交给开开发商，您很很可能无法要要回。3、面积测绘绘费面积测绘绘费收取原则则为“谁委托，谁谁付费”，购房合同同已规定开发发商向购房人人提供面积测测量数据的义义务，故此费用应应由开发商交交纳。4、物业费一一年物业管理理费、物业管管理费和水电电保证金特别提示：：普通小区交交一年以下物物业费并不违违规。物业管管理服务收费费实行明码标标价，收费项项目和标准及及收费办法应应在经营场所所或收费地点点公布。5.产权代办费费业主完全有有权选择自行行办理产权证证，开发商无权权强行向业主主收取该笔费费用。二、面积问题面面积问题是消消费者最为关关心的内容之之一，购房人买房房时尤其是买买期房时，一定要考虑虑到合同面积积与实际面积积可能出现误误差这样的问问题，并在签签订合同时以以附加条款加加以防范。（一）存在的的问题：1.商品房合同同面积与实测测面积存在误误差，这一直直是个焦点问问题。消费者者常常因面积积问题出现纠纠纷而处于被被动局面，建议购房人人在购房合同同中对相关可可能出现的问问题详细进行行约定，以维维护自己的权权益。2.开发商有时时能利用公摊摊、面积测量量侵占购房者者的合法利益益，还不易被被发现。正确确测算房屋面面积，是专业业人员的工作作，一般购房房者根本无法法完成。其次，面积测量的的人工操作特特点，正常误差都都难以避免，一一些开发商在在使之产生人人为偏差侵占占购房者一、两米面积轻轻而易举。再再有，由于消消费者相关知知识掌握不够够，使得购房房过程中信息息不对称，开发商很容容易偷梁换柱柱，把非公摊的的面积加入公公摊之中。（二）如何解决决面积误差？？面积误差：：根据有关规规定，买卖双双方因设计变变更造成的实实测房屋套内内面积或建筑筑面积（含公公摊面积）与与房屋买卖合合同约定面积积不符的，按按照合同约定定处理。合同没有约约定或者约定定不明确的，按按照以下原则则处理：（一）面积误差差比绝对值在在3％以内（含3％），按照合同同约定的价格格据实结算房房款；（二）面积误差差比绝对值超超出3％，购房人人可要求退房房。开发商应应在买房人提提出退房之日日起30日内退还已已交房款，并并支付已付房房款利息。如如购房人同意意继续履行合合同，房屋实实际面积大于于合同约定面面积的，面积积误差比在3％以内（含3％）部分的的房价款由购购房人按照约约定的价格补补足，面积误误差比超出3％部分的房房价款由开发发商承担，所所有权归买受受人；房屋实实际面积小于于合同约定面面积的，面积积在3％以内（含3％）部分的的房价款及利利息由开发商商返还购房者者，面积误差差绝对值超过过3％部分的房房价款由开发发商双倍返还还买受人。特别提示：1..想测出您买买的商品房的的真实面积，首首先购房者索索要出建筑的的竣工图纸，请请专家根据图图纸进行计算算。2.签定合同时时应该细化条条款，应该约约定实际面积积与产权登记记面积发生误误差时的处理理方式。如规规定合同中未未约定处理方方式的，面积积误差比绝对对值超出3％时，购房房人有权退房房。（三）关于分摊摊面积公用建建筑面积分摊摊原则：1、商品房公公用建筑面积积的分摊以幢幢为单位。分分摊的公用建建筑面积为本本幢内的公用用建筑面积，与与本幢不相连连的公用建筑筑面积不得分分摊到本幢房房屋内。2、为整幢商商品房服务的的公用建筑面面积，由该幢幢楼各套商品品房分摊；为为局部范围服服务的公用建建筑面积，由由受益的各套套商品房分摊摊。多次分摊摊公用建筑面面积的，分别别计算分摊系系数。各套商商品房应分摊摊的公用建筑筑面积，为各各次分摊的公公用建筑面积积之和。3、公用建筑筑面积分摊后后，不划分各各套商品房摊摊得建筑面积积的具体部位位，但任何人人不得侵占或或改变原设计计的使用功能能。分摊的公公用建筑面积积由以下两部部分组成：1、电梯井、楼楼梯间、垃圾圾道、变电室室、设备间、公公共门厅和过过道、地下室室、值班警卫卫室以及其他他功能上为整整栋建筑服务务的公共用房房和管理用房房建筑面积；；2、套(单元)与公用建筑筑空间之间的的分隔墙以及及外墙(包括山墙)墙体水平投投影面积的一一半。凡已作作为独立使用用空间销售或或出租的地下下室、车棚等等，不应计入入公用建筑面面积部分，作作为人防工程程的地下室也也不计入公用用建筑面积。不应入的公用建建筑空间：1、仓库、机机动车库、非非机动车库、车车道、供暖锅锅炉等，作为为人防工程的的地下室、单单独具备使用用功能的独立立使用空间。售房单位自营、自自用的房屋。3、为多幢房屋屋服务的警卫卫室、管理（包包括物业管理理）用房。4、对于半地地下室，不论论采光井的结结构如何，都都不计入建筑筑面积。特别提示：1.签订合同同时应明确约约定公摊的具具体项目。2.售房单位位在预售商品品房前，应向向商品房预售售管理部门提提交预售商品品房的面积测测量报告。预售商品房房设计方案变变更涉及预售售房屋面积的的，应重新提提交面积测量量报告。售房房单位在销（预预）售商品房房时，在销（预预）售合同（含含补充协议）中中应明确商品品房销售面积积、分摊的公公用建筑面积积及公用建筑筑部位。3.其他购房房人受益的其其他非经营性性用房，需要进行分分摊的，应在在销（预）售售合同中写明明房屋名称、需需分摊的总建建筑面积。三、审查销售广广告（一）出现问题题“我们的小区绿绿化率达到……，我们小区配配有小学、幼儿园、会会所……”购房者常常会被被上面的优美美辞藻所迷惑惑，但到实际收收房时才发现现与现实相去去甚远，现实实当中虚假宣宣传、改变小小区规划也是是一些开发商商惯用的一手手；另外，装装修标准不符符合合同的约约定或开发商商承诺。收房房中其中一个个重点就是要要开发商如何何兑现曾经的的承诺。解决办法1.要注意平平时的证据收收集。如买房房时的楼书、广广告一定保存存好，有条件件购房时拍下下售楼处沙盘盘，收房时应应该对照小区区平面图看环环境。根据相相关的司法解解释，此类的的广告可以作作为要约，在在法庭上作为为证据出示，要要求开发商兑兑现承诺。2.要随时主张张自己的权利利。一旦发现现小区有规划划被变更的迹迹象，购房者一定定要尽快跟相相关部门和开开发商交涉，以以免形成事实实，出现“赢了官司却却无法执行”的局面。四、法定退房条条件：在房屋验收过程程中，业主如果发发现购买的商商品房存在质质量问题，是是不是都可以以退房呢？退退房的法定条条件，综合起起来包括以下下几种：购房合同无效：：实践中，造成购购房合同无效效的常见情形形有：①开发商无权权处分该房产产；②开发商存在在欺诈情形。套型误差导致退退房：按套(单元)计价的预售售房屋，套型型与设计图纸纸不一致时，或或者相关尺寸寸超出约定的的误差范围，合合同中对此未未约定处理方方式的，购房房人可以退房房。3.面积误差差导致退房：：房屋实际交交付面积比原原合同规定误误差比绝对值值超过3％（不含3％）的。4..变更规划、设设计导致退房房：开发商未未经有关部门门批准，擅自改变房房屋结构及合合同中约定的的配套环境的的；开发商经经批准改变房房屋结构未经经买家认可的的。5.质量不合格格导致退房房房屋主体结构构质量不合格格并依照有关关规定经委托托工程质量检检测机构核验验确实的，买买受人有权退退房。特别提示：1..由于楼盘整整体建筑未完完成而根本无无法验收，未未取得“三书一证一一表”的楼房，买买家可以不收收楼。2.出现上述法法定退房条件件时，购房人人在以上情况况之一出现时时选择退房，相相关违约赔偿偿责任由发展展商承担，如如果开发商不不同意退房，购购房人可向有有管辖权的人人民法院起诉诉。3.如果不具备备上述条件，但但是房屋确实实出现了质量量问题，购房房人有权要求求开发商进行行维修，因此此造成损失的的由开发商赔赔偿。五、特别建议：：可以考虑集集体收房。买买房过程中，常常常会涉及到到很多专业问问题，只靠消消费者个人的的力量有时很很难解决问题题，在此，特特别建议您可可以考虑集体体收房，人多多力量大，结结合专家的力力量解决遇到到的所有难题题。六、拒绝收房法法律依据：买买受人在什么么情况下可以以拒绝收房？？根据《住宅建筑筑规范》、《商商品房销售管管理办法》、《最最高人民法院院关于审理商商品房买卖合合同纠纷案件件适用法律若若干问题的解解释》（以下下简称为司法法解释）等相相关法规，买买房人遇到下下列十二种情情形之一时可可依法拒绝收收房，并要求求开发商承担担逾期交房的的违约责任：：1、未经竣工验验收或未取得得《竣工验收收备案表》。依依据：购房合合同以及《住住宅建筑规范范》第11.0..1-1条;2、未取得当地地规划、消防防、人防等有有关部门的认认可文件或准准许使用文件件。依据：《住住宅建筑规范范》第11.0..1-1条;3、不具备"小小区道路畅通通，已具备接接通水、电、气气条件"。依据：《住住宅建筑规范范》第11.0..1-2条;4、不提供住宅宅质量保证书书、住宅使用用说明书等必必须提供的证证明文件。依依据：《商品品房销售管理理办法》第三三十二条;5、开发商无故故延迟交房，在在买房人催告告后的三个月月内仍未交房房。依据：司司法解释第十十五条;6、开发商未经经有关部门批批准，擅自改改变房屋结构构及合同中约约定的配套环环境。依据：：《商品房销销售管理办法法》第二十四四条第一款;7、开发商经批批准改变商品品房规划设计计未经买受人人认可。依据据：《商品房房销售管理办办法》第二十十四条第二款款;8、开发商随意意设置交房前前置条件（例例如，在通知知收房时，要要求消费者预预交物业管理理费、强制收收取代缴代收收费用等）。依依据：《商品品房销售管理理办法》第三三十条等;（但如果在在购房合同中中事先约定将将购房者预交交物业管理费费或开发商代代收代缴费用用作为交房前前置条件的，则则从双方约定定）。9、不能提供有有资质的测绘绘部门出具的的房屋面积实实测数据。依依据：《商品品房销售管理理办法》第三三十四条;10、合同没有有约定，且房房屋实际交付付面积比原合合同规定误差差比绝对值超超过３%（不含３%），可拒绝绝收房，并解解除购房合同同。依据：司司法解释第十十四条;11、经有资质质的质量检测测机构核验，房房屋主体结构构质量不合格格。依据：司司法解释第十十二条;12、房屋存在在质量问题严严重影响正常常居住使用。依依据：司法解解释第十三条条。验房步骤验房步步骤项目表：：1、查看业主购购房合同，根根据开发商在在合同上承诺诺的交付条件件来进行项目目对照验收是是否齐全；2、用粉笔标标记各房间功功能区分，便便于分辨。3、检查水、电电、煤气表强强弱电箱是否否有损坏、渗渗漏、位置合合理性及记录录三表读数，水水路给水管道道是否到位（入入户和到位是是不同的）；；4、检测门窗窗锁扣是否灵灵活玻璃是否破破损，密封胶胶是否严密。检检查入户门框框是否灌浆，开开启是否灵活活，插销反锁锁是否能复位位及安装方正正；5、检查门洞洞尺寸预留是是否符合规范范标准6、用水平仪仪检查地面水水平是否达到到规范要求，必必须最少检测测5个点取平均均值；，地面面是否起沙，楼楼层净空用测测距仪或卷尺尺检查高度7、卫生间窗窗顶部高度检检查，及排气气孔位置。8、厨、卫、阳阳台排水管（地地漏）进行灌灌水试验；卫卫生间厨房闭闭水实验是否否做过