上海某房地产公司三年发展战略

上海****企业有限公司三年发展战略一、形势预测测1.1长江江三角洲房地地产市场趋势势分析市场现状及展望望：2003年上海海房地产继续续保持供需两两旺的运行态态势，土地供供应以住房为为主，在住房房用地中以普普通商品房为为主。伴随着世博会和和旧城改造及及“一城九镇”的总体规划划，上海的房房屋土地开发发在未来8年内将保持持旺盛的势头头。到2007年，市中心心主要以旧城城改造和世博博建设带动旅旅游、商务及及平价房为主主的房地产投投资建设；而而在2015年前，郊县县的一城九镇镇建设也将成成为新一轮的的投资热点。房价将随着土地地开发成本和和建筑成本的的增加而呈高高位运作，同同时国家相关关抑制房价过过高的政策将将使得房产投投资进入低利利润阶段。相对于上海过高高的土地成本本和激烈的竞竞争，江浙二二、三线城市市以相对低廉廉的低价和优优惠的政策吸吸引了更多的的房产投资商商的目光。而而这类城市乡乡镇的城市化化进程的步伐伐和长三角高高速网络的建建设也将成为为我们提供更更多的投资空空间。市场需求分析：：人们对于居住条条件改善的需需求；外来务工人员对对住房的需求求；城市总体规划及及旧城改造产产生的需求及及拆迁安置；；投资需求。政策动态分析：：(1)国家土地地供应的指标标化及公开化化使得房地产产竞争更趋于于品质、品牌牌和实力的综综合表现上。(2)投资性购购房的限制性性条件，使房房产开发向整整体开发、同同以运作形式式发展。市场竞争分析：：由于开发成成本的提高和和房地产整体体开发的需求求将会使20％的实力型型房产开发商商占据80％的市场份份额。上海房地产产市场趋势分分析回顾2002、2003年度上海房房地产市场，是是大踏步发展展的二年，整整个房地产市市场处于量增增价涨的“牛市”上升轨道。研研究上海楼市市的波动曲线线可以发现，从从前一波行情情90年启动经94年高峰再回回落至96～98年楼市低迷迷时期，大约约经过7～8年时间，本本波行情从99、2000年启动至目目前已经历4年左右时间间，按照一般般经济规律，目目前应该已达达到楼市的高高峰时期，中中国经济的蓬蓬勃发展相应应也会延长楼楼市的繁荣时时间，预计04、05年成为回落落拐点较为正正常。由于公司在上海海已开发的项项目——上海****大厦，为写写字楼与酒店店项目，现就就写字楼市场场的发展作如如下分析。写字楼市场发展展的动力来自自于市场需求求，与需求最最直接相关的的因素是城市市第三产业和和FDI。随着中国国加入WTO以及上海申申博成功，世世界500强战略重心心纷纷转移，外外商投资进上上海的速度加加快；与此同同时，作为中中国经济的龙龙头，上海商商业的飞速发发展引来了无无数企业竞相相入驻。国内内中小企业的的蓬勃发展，民民营经济的日日益崛起，都都为上海写字字楼市场的扩扩容带来了不不可限量的机机遇。据资料料介绍，近年年来上海第三三产业对经济济增长的贡献献率已超过第第二产业。上上海办公楼市市场在内在系系统各项指标标全面修复并并走好的技术术形态下，国国内资本和国国外资本的汇汇集与第三产产业的快速发发展为上海办办公楼市场的的平稳上升奠奠定了基础。由于1997年年市政府停止止批租办公楼楼用地，在此此7年间，上海海办公楼新供供应量逐年下下降。但未来来五年，小陆陆家嘴地区、淮淮海东路、徐徐家汇、人民民广场、北外外滩、五角场场、中山公园园、松江新城城、上海南站站等地均有大大量商务办公公楼宇开工建建设。由于办办公楼的开发发周期较长，预预计2004～05年上海办公公楼供应将会会小幅扩容，而2006年及未来几年则进入高峰期。预计2004年至2005年新供应量将低于平均年吸纳量的40万平凡米（根据相关资料），即会呈现供不应求的局面，预计销售价格及租金均会平稳上扬，应该也是销售写字楼的较佳时机。06年及未来几年，随着供应量的增加，供需关系将发生逆转并逐渐加剧的情况，供求平衡向供大于求转变，楼市的竞争必然随之激化，销售阻力也会随之产生，甚至逐渐增大。虽然我部认为目目前写字楼供供不应求，有有利于写字楼楼的销售。但但以下几点已已出台或未来来突发的政策策将会适当抑抑制目前写字字楼的行情。去年四月，上海海对内外销非非居住用房实实行并轨的同同时，将非居居住用房税率率从以前的5％调整到33.6%%(个人)，与投资住住宅相比，个个人投资商业业用房的真个个标的不小，而而银行贷款的的利率高，成成数少，年限限短，对投资资客而言，回回收周期长，利利润少，又有有一定的风险险。从此来看看，非居住用用房投资回报报率不很乐观观。另一方面，由于于局部经济过过热，通货膨膨胀现象隐现现，国家出台台了一系列调调控措施，例例如：收紧银银根，严格放放贷，提高金金融机构存款款准备金率。这这些措施的出出台，对于房房产商的压制制非常厉害，对对于投资房产产者也有不小小的限制。随随着政府一系系列调控政策策的出台，上上海市政府调调控房价的力力量正在增强强。从2003年6月央行发布121号文，监管管部门通过利利率杠杆调节节购房需求；；今年4月四大国有有商业银行和和众多股份制制银行严格放放贷；时隔半半月，国务院院发出通知，决决定提高房地地产开发等四四个行业固定定资产投资项项目资本金比比例，由20％以上提高高到35％以上；交交易中心网上上备案政策的的出台，对于于银行控制个个人投资第二二、第三套房房产起到了促促进作用。种种种迹象显示示，政府正在在采用货币紧紧缩政策，抑抑制信贷规模模过度扩张，调调控房地产行行业运行中突突出的矛盾。政府的宏观调控控，有些金融融政策的不明明朗，使投资资楼市的客户户在目前阶段段持观望态度度，使我们对对今年楼市（包包括写字楼）市市场的发展不不得不持一种种“谨慎乐观”的态度。1.3浦东东房地产市场场趋势及分析析近年来，上海写写字楼市场始始终保持着平平稳升势，尤尤其是浦东陆陆家嘴地区的的甲级写字楼楼市场表现活活跃。由于在在政策、交通通、环境、硬硬件等方面拥拥有得天独厚厚的优势，这这里的甲级写写字楼成为海海内外知名企企业选择的焦焦点。银行、证证券、保险、基基金等金融服服务企业更将将这里的甲级级写字楼作为为入驻的首选选目标，大约约有150家外资银行行及其他各类类金融机构已已经在陆家嘴嘴地区设立分分行或中国代代表处，一些些知名跨国金金融集团如汇汇丰银行，花花旗银行等更更是战略性地地将中国地区区总部设在这这里。随着中国正式加加入WTO，中国经济济发展面临新新的机遇与挑挑战，许多大大中型企业抓抓紧调整企业业战略和办公公地点。在陆陆家嘴这个中中国金融贸易易中心地带，国国内其他省市市的大中型金金融服务机构构不断加强业业务的运作和和拓展，以积积极进取的姿姿态应对来自自海内外的更更加激烈的竞竞争与合作。除除此之外，律律师行、进出出口贸易、科科技资讯等发发展潜力巨大大的服务咨询询和科技研发发企业，也纷纷纷考虑把原原在浦西的办办公室搬迁或或整合到浦东东。根据近期期陆家嘴土地地批租成交记记录看，陆家家嘴地区办公公楼租金将继继续保持增长长态势。从区位优势上看看，浦东新区区的功能开发发和形态开发发已经成熟，地地铁、隧道、大大桥等大型市市政项目相继继完善，综合合交通体系已已趋完备，再再加上上海政政府不断强化化市场导向和和政策导向的的兴市效应，市市民对浦东、浦浦西在心理上上的距离感得得以淡化，取取消隧道过江江费，也刺激激了一部分潜潜在的写字楼楼消费者。但是，因为SAARS的影响，一一些公司暂缓缓办公地点的的重新选址或或扩大，今年年第二季度上上海甲级写字字楼市场的需需求因此大为为减少，新的的写字楼甲级级供应、空置置率和租金基基本没有什么么变化，全市市甲级写字楼楼总量仍为336万平方米，6月甲级写字字楼平均空置置率为9%，平均租金金报价为0.65美元/(平方米/天)。预计今年年下半年预计计将有约2190000平方米的完完工量，根据据目前在建工工程资料显示示，预计在2004年将有约5250000平方米的甲甲级写字楼投投放市场。长长期来看，今今年年底开始始的供应浪潮潮将一定程度度的减轻市场场的紧张程度度。权威机构构预测，从2004年到2005年，将有大大约100万的甲级写写字楼投放市市场，其中大大部分集中在在陆家嘴。在酒店市场方面面，自去年秋秋天起，上海海的酒店业呈呈现出一片繁繁荣的景象，酒酒店客房出租租率全线飚升升。浦西的酒酒店生意好，客客房出租率都都在80%—90%以上，浦东东的各大宾馆馆酒店更是销销售见好。据据悉，浦东新新区2002年全年共接接待1451..63万人次，其其中入住浦东东各大宾馆的的共有147.442万人次，比比上年相比增增长30%，而接待境境外来沪住宿宿人数达44.23万人次，比比上年相比增增长61%，客房的出出租率年均达达到74%，比2001年多出10.5个百分点。据测算，上海酒酒店市场的平平均出租率应应该在70%－75之间。2002年上上海酒店平均均出租率为71.822%，在公认的的合理数值范范围内，这表表明全市客房房供需总量处处于大体平衡衡状态。但四四、五星级酒酒店在房价升升高的同时，平平均出租率分分别达到76.955%和77.400%，超过了合合理数值，这这表明高星级级客房略显紧紧缺。业内人士认为，生生意兴隆的浦浦东酒店业未未来市场仍然然让人乐观。一一是浦东会展展旅游业的发发展势头强劲劲，浦东的酒酒店业市场尚尚未饱和，还还存有一定的的市场空间；；二是APEC会议的后续续拉动效应，使使世界更多地地了解浦东，世世界更多客商商将会来浦东东进行商务活活动；三是中中国入世后，浦浦东进一步扩扩大开放尤其其是服务贸易易的开放，将将带动宾馆酒酒店业发展；；四是届时环环球主题公园园项目的建成成、2010年上海世博博会的举办，将将会带来大批批境内外游客客；五是随着着浦东国际机机场航班的大大幅增加，过过境浦东的国国内外游客人人数的增长，同同样也推动了了浦东酒店业业发展。

在这样好的大大环境里，拥拥有“浦东新区省省部楼宇”资质和准五五星级宾馆的的上海****大厦的优势势显而易见，其其美好的发展展前景自然也也值得我们期期待。1.4区域域房地产市场场趋势及分析析区域房地产产市场现状分分析稳定的投资回报报、良好的还还贷能力，是是当今陆家嘴嘴地区楼宇开开发商普遍的的经营现状。以以金茂大厦为为例，目前，年年还贷能力达达2亿元，每年年纳税付息后后的纯利润已已达5000万元。有关关专家估算，10年内金茂可可还清全部贷贷款，15年可收回全全部投资，这这比国际同类类摩天大厦成成本回收期要要缩短5年。陆家嘴楼宇开发发商还有不少少是零负债，即即开发商全额额出资，没有有一分钱贷款款。这些楼宇宇投资方来自自中国工商银银行、中国建建设银行、中中国农业银行行及保险公司司等金融机构构。对于它们们来说，“惜售”更有理由。位位于证券大厦厦西侧的中保保大厦由中国国人寿投资，该该大厦经营部部经理朱国梁梁说：“这里是中国国唯一命名为为金融贸易区区的地方，如如同纽约曼哈哈顿南区，拥拥有自己的大大厦就能体现现企业的实力力。”这幢大厦全全部“只租不售”，出租率已已达90％，预计12年内可收回回投资。来自浦东新区统统计局的最新新数字表明，目前小小陆家嘴地区区商务楼面积积为125万平方米，租租售率达83％。从国际际经验来看，只要达达到80％以上的租租售率即可使使大楼成功实实现运作。现现在，人们已已看到了一个个趋势：陆家家嘴大楼租售售率将稳步上上升。这不仅仅是基于浦东东每年15％的GDP增长率，更更重要的是由由于各方投资资热情高涨。入入驻证券大厦厦上海京华创创业集团的温温女士说：“我相信更多多人会钟情陆陆家嘴，因为为这里是离世世界最近的地地方。”目前，尽管陆家家嘴楼宇已呈呈“涨停板”态势，许多多大楼“只租不售”，但仍有不少少人在打听市市场的空隙，以以求得陆家嘴嘴商务楼的物物业。这些求求购者中，有有跨国公司、国国内的投资机机构，还有一一些民营企业业和个人投资资者，他们的的理由是：陆陆家嘴商务楼楼价格始终维维持在每平方方米2000－3000美元，也许许是最值得挖挖掘的投资对对象。区域房地产产市场未来三三年期间演变变趋势预测.1区域房房地产市场未未来三年期间间发展方向由于浦东陆家嘴嘴地区的定位位是金融贸易易区，所以今今后三年内的的住宅增量将将不会太大，相相反写字楼、酒酒店、商铺等等商务及配套套设施将会继继续呈上升的的趋势。菊园园三期汇豪天天下、盛世年年华、世茂滨滨江花园四期期、陆家嘴国国际华城等高高档住宅的相相继开盘，不不仅在滨江地地带形成了高高档的住宅区区，而且进一一步丰富了陆陆家嘴地区的的配套设施；；而写字楼则则将具体集中中在金茂大厦厦、东方路交交通枢纽和浦浦项商务广场场三大版块。.2区域房房地产市场未未来三年期间间市场份额图1-122003年上海招标标土地供应分分布从土地的供应配配比来看，相相比往年，传传统的供应大大户——浦东已经大大不如前，预预计未来几年年会继续保持持这种发展状状况。因此，陆陆家嘴地区房房产市场的主主要份额将不不会集中在住住宅，而是符符合金融贸易易区位特征的的写字楼和满满足成熟配套套要求的相关关设施。.3区域房房地产市场未未来三年期间间政策动态表1-222003年上海主要要房地产政策策一览表编号名称内容影响1《关于停止别墅墅类用地的土土地供应的通通知》停批容积率在00.3以下的住宅宅用地，容积积率在0.3以上的低密密度住宅用地地严格按照土土地供应计划划控制执行从长期角度来看看，别墅物业业的供应量更更加合理2《关于加强对非非居住用房出出售、租赁行行为管理的通通知》从2003年22月1日起，对个个人作出租用用途的非自住住不动产全额额征收5%的营业税、12%的房地产税税及20%的个人收入入所得税投资业主回本期期增长但租金金上涨空间不不大，削减了了商业、写字字楼、厂房的的租赁利润，有有可能出现避避税或虚报现现象3《关于非居住用用房内外销并并轨的通知》自2003年33月1日起，实施非居住住用房内外销销并轨，至此此，上海房地地产市场全面面对外开放甲级办公楼市场场竞争将更加加激烈，最终终市场将重新新组合4《全装修房设计计标准》2月份《上海市市新建住宅全全装修试点工工程装修设计计导则》正式式公布全装修房进一步步纳入良性发发展的轨道5《上海市生态型型住宅小区管管理办法》明确小区建设中中环境规划设设计、建筑节节能、室内环环境质量、小小区水环境等等六方面的内内容这一条例将引导导住宅建设向向节能、节水水、节地、治治污的方向发发展，为市民民营造更健康康、更舒适的的居住环境6《上海市房屋土土地调查机构构管理暂行办办法》从2003年55月1日日购房者者或买受人对对房屋面积有有异议的，可可以申请复核核或鉴定对于开发商和购购房者来讲，将将拥有更多的的自主权7《央行121号号文件》关于房地产开发发贷款、个人人住房抵押贷贷款、建筑施施工企业贷款款、土地储备备贷款等可操操作性强的文文件实施细则一旦出出台，地产商商将面对残酷酷的竞争现实实8《物业条例》条例明确了开发发商、物业管管理公司、业业主委员会及及业主等各方方在物业管理理中的法律责责任以及处罚罚办法严格管理物业市市场的规范性性，但该规定定仍需进一步步完善9《国务院关于促促进房地产市市场持续健康康发展的通知知》调控土地供应，控控制土地价格格，清理并逐逐步减少建设设和消费的行行政事业性收收费项目，多多渠道降低建建设成本增加了普通商品品住房的供应应，适应多数数居民家庭支支付能力10《关于中介降佣佣的通知》房产中介收费标标准下调政府清洁市场、规规范操作，使使利润趋于平平均、合理，给给房产中介公公司带来冲击击11〈关于房贷贴息息的通知〉中低收入者所购购住宅单价不不超过3500元/平方米，建建筑面积不超超过90平方米，最最高贴息为购购房贷款总额额的15%部分低收入者可可得到实惠12《国家廉租住房房管理办法》最低收入家庭住住房保障原则则上以发放租租赁补贴为主主，实物配租租和租金核减减为辅强化了政府住房房保障职能，切切实保障最低低收入家庭基基本住房需求求13《上海市房地产产登记条例》增加临时登记，保保护预购人的的权利；增加加三种登记种种类；明确房房地产登记工工作的法律责责任条例针对上海市市房地产交易易、登记中出出现的新问题题，制定了一一些适合新情情况的新规定定，为房地产产业健康有序序的发展提供供了法律保障障1.5区域域房地产企业业竞争分析区域房地产产企业竞争现现状1999年底，由由网络经济引引发一股租房房热，使办公公楼市场开始始走出低谷。但随着网络经济泡沫的消散，部分企业逐渐撤离甲级写字楼。与此同时，世界500强和国内各著名企业则纷纷入驻，不仅填补了上述空白，而且还扩散到周边办公楼，尤其陆家嘴地区更成了办公市场的龙头。上海浦东陆家嘴嘴金融贸易区区启动十余年年来，平均每每12天就崛起起一幢约300层高的大楼楼。目前，区区内建造的楼楼宇达5500幢，已有3336幢投入使使用，总租售售率78.77%。其中，金金融中心区的的楼宇租售率率超过90%%，创历史最最高。集结在在陆家嘴的跨跨国公司或地地区总部达226个，国内内大企业集团团总部34个，中外外金融机构1110余家。目前小陆家嘴甲甲级写字楼租租金仍旧保持在较较高的水平线上，一一些楼宇尽管管开出了日租金每平平方米建筑面面积1美元以上的的高价，但上门求租者还是络绎不绝绝。如汇丰大大厦租金报价价为1.5美元，正正式成交价仍仍不低于1美元，至于其它写字字楼租金报价价也维持在0.7至1.1美元之之间。此外，该地区写写字楼平均入入驻率约855%，其中汇汇丰大厦、招招商局大厦、证证券大厦、中中国保险大厦厦等的入驻率率均超过90%。根据据近期陆家嘴嘴土地批租成成交记录，未未来三四年该该地区甲级办办公楼可供租租售的新供应应量十分有限限，而专家预预测，到“十五”期末，陆家家嘴金融区将将吸引中外资资银行1000家，中外资资证券、投资资基金公司1150家，跨跨国公司总部部90家，因此，陆家家嘴地区办公公楼租金和投资性办公公物业价格将将继续保持增增长态势。区域房地产产企业未来三三年期间的竞竞争态势预测测.1区域房房地产企业未未来三年期间间竞争的主要要特征金融贸易区独有有的区位特征征决定了陆家家嘴地区未来来三年的竞争争将更为集中中在开发商实实力、银行信信贷能力和资资金保证。而而这三者又是是相辅相成、互互为前提的。.2区域房房地产企业未未来三年期间间竞争的优势势比较根据陆家嘴地区区未来三年期期间竞争的主主要特征，我我们可以想见见，要在竞争争中占据一定定的优势、占占有一定的先先机，资金势势力、开发经经验和品牌效效应自然是必必不可少的。.3区域房房地产企业未未来三年期间间竞争的竞争争焦点国内外外各个有势力力的企业都渴渴望进驻陆家家嘴，而每一一个有雄心的的开发商都希希望在陆家嘴嘴展示自己的的品牌实力。这这种“千军万马过过独木桥”的竞争环境境，决定了未未来三年内的的竞争焦点将将围绕着“国际化”三个字来展展开。开发商商是否能够提提供与“硬件”匹配的服务务标准；目标标市场的定位位是否准确；；能否抓住国国内外旅游团团、品牌企业业往来频繁的的契机，拓展展销售渠道与与项目合作等等等，都是决决定成败的关关键所在。二、企业定位位2.1本企企业的现状分分析企业内部环环境分析上海****企企业有限公司司自1992年成立以来来，闯过各种种艰难险阻，在在房地产开发发的基础上，以以卓越的理念念、合理的机制和先进的的管理为契机，已已经发展成融融楼宇租售、酒酒店经营、物物业管理及地地产开发为一一体的综合性性企业。公司司下设财务、销销售、开发等等部门，以及及酒店、物业业两个子公司司，共有员工工240余人，其中中酒店公司122人、物业公公司100人左右。在在公司决策层层的统一领导导下，公司上上下团结一致致，为创造美美好的明天奋奋斗不懈。2004年，集集团公司要求求上海公司实实现2.3亿的营业收收入（其中酒酒店2500万）。在外外债未清、盈盈余还本的情情况下，公司司对各部门进进行了有序地地综合部署，分分工明确，楼楼宇销售目前前已达1.6亿，预计酒酒店公司也可可完成4000万的目标。企业财务状状况分析在过去的一年里里，经过公司司上下的共同同努力，经营营状况已经得得到了相当的的改善。2003年****大厦顺利通通过竣工验收收，拿到大厦厦产权证，出出租率达95%，企业公司司亏损继续降降低，物业公公司收入和利利润稳步上升升，****大酒店在非非典过后如期期开业经营，使使得整个上海海公司的亏损损有所下降，各各项经营指标标也有不同程程度地提升，为为今后的生存存和发展奠定定了基础。但是，随着*****大厦开发阶阶段的结束，房房地产经营阶阶段却是困难难重重。大楼楼建造周期过过长、资本结结构不合理、债债务负担重、大大厦尚未实现现全面销售、贷贷款规模与收收入水平不匹匹配、各公司司经营的盈余余资金大部分分用于归还银银行贷款本息息等等开发时时期的后遗症症，都是实际际经营中所面面临的发展障障碍，这些障障碍曾一度直直接威胁到公公司的生存，并并影响了公司司的持续发展展。从下一阶段的发发展态势来看看，2004年计划总的的成本、费用用剔除不涉及及现金流出的的固定资产折折旧、无形资资产等摊销，现现金需求量为为8367万元，其中中：利息3000万元，税金1146万元、成本本费用4161万元。再加加上贷款还本本13500万，共需21867万，现金流流上的主要压压力是银行贷贷款的还本付付息。按集团团下达的计划划，上海公司司将实现收入入22752万元，但企企业公司和酒酒店的财务费费用就达3000万，还本13500万，酒店公公司由于客房房数量有限，即即使再保证较较高开房率且且其他开支得得到有效控制制的前提下，利利息、折旧、能能耗、工资等等固定开支依依然巨大，亏亏损无法避免免。迄今为止止，上海公司司总计亏损1832万元，要避避免这一数字字继续攀升，只只有扩大销售售。企业公司司通过扩大办办公楼的销售售，对租金提提价等措施来来增加收入；；酒店公司通通过提升房价价，出租率来来增加收入，力力争减少亏损损。由于近期国家对对包括房地产产行业在内的的投资过热现现象进行了宏宏观调控，出出台并准备出出台一系列包包括提高商业业银行存款准准备金率、提提高和上浮利利率等财政紧紧缩政策，贷贷款难度较往往年大幅度增增加，从而决决定了2004年房地产行行业的融资工工作将不会一一帆风顺。尽尽管形式十分分严峻，但我我们从2003年的进步中中受到了极大大的鼓舞，公公司全体员工工的积极性高高涨，这是我我们的优势。企业基础管管理分析如果说，*****大厦的竣工工使公司完成成了“硬件”的配备，那那么管理无疑疑是急需跟进进的“软件”。作为一家新开业业的高星级酒酒店，****大酒店在客客房设施与装装修上的高标标准是被一致致公认的，但但由于****集团是首次次涉足高档酒酒店业，经验验上的不足客观存在在。项目开发发与酒店经营营最大的不同同，或者说房房地产行业与与服务行业最最大的不同，就就在于“服务意识”。日常工作中的服务规范范、服务流程程，乃至员工工素质都是做做酒店最基本本的服务意识识，这就是所所谓的“人性化”。尽管****大酒店的起起步不错，但但员工工作熟熟练程度显然然还不够，好在在大家在边干干边学的氛围围中热情还是是十分高涨的的。同样地，*****物业以三级级的资质，管管理物业类型型为甲级涉外外写字楼的****大厦，也是是利弊参半。一一方面，经过过4年多的运作作，****物业已经积积累了一定的的管理高端物物业的经验，锤锤炼了一批物物业管理骨干干人员；另一一方面，管理理资质偏低、管管理面积小、管管理种类少、公公司知名度低低，以及员工工队伍年龄结结构偏大、文文化水平偏低低、具有专业业技术职称人人员偏少等状状况又是不争争的事实。这这些，既反映映了我们因管管理控制的教教育、约束力力度不够，而而难以实现精精细管理的目目标，又反映映了我们在管管理创新、服服务创新等方方面缺少有效效激励。企业市场地地位分析中国****集集团股份有限限公司是新中中国第一家股股份制企业，拥拥有净资产11.4亿元，主营业务包括括房地产业、物物业管理、生生物制药及药药品销售。在在集团公司强强大的资源做做保证下，11992年7月18日，上海****企业有限公公司正式成立，并并以此为基础础组建了二级集团，发发展三级专业业公司，形成成华东地区总总部。12月19日，上海****大厦隆重奠奠基——这座被****人寄予无限限厚望的大厦厦，不仅被视视为****集团在上海海的标志性建建筑物，也在在此后很长一一段时间里被被视为反映****集团经营状状况的晴雨表表。作为企业的品牌牌形象，****大厦位于浦浦东陆家嘴金金融贸易区中中心的****商贸区内，位位置优越，交交通便捷，区区域含金量高高，具备较好好的酒店经营营所需的地理理环境。根据据这些特点，****大酒店的经经营定位是以以商务客源为为主题的高星星级商务酒店店。由于进入入市场较晚，缺缺乏品牌优势势，酒店的客客源市场的开开发和组织仍仍然处在渐进进的过程之中中，培育和形形成稳定的客客源市场还不不具备条件。企业产品特特色分析上海****大大厦是边租边边建的，先把低低区建好投入使用用后再建高区，最后整体验收收。因此，其其价格也经历了了一个由低到到高的过程。刚开开始的价格比比市价要低一一些，采取“早出租早收收益”的速度优先先策略，客户户也以小公司居居多；现在，随着形形势的变化，客户群也开始向大公司逐步调整，并对租用面积大的客户给予更多的优惠，目标是把现在的80家公司调整到30家左右的大型公司，这样，平均一层楼面一家公司，不仅收益有保障，管理起来也更方便。不仅如此，*****大酒店也在在正确分析同同行业同星级级酒店产品特特点的基础上上，运用差异异化经营战略略，提升酒店店服务项目的的质量，形成成了独特的产产品特色。例例如，总台接接待采用座姿姿式“一对一”服务，在提提供优质服务务的同时，增增强宾客信息息的私密性；；又如，为入入住酒店的宾宾客提供免费费水果及免费费洗烫衬衣壹壹套等等11项服务项目目，都树立了了良好的产品品特色。企业产品竞竞争分析

如果以上海*****大厦为中心心点，在800米半径范围围内共有12个四星级以以上的高档酒酒店，其中，除除了“明城”和南京金陵陵集团（旗下下还有金陵饭饭店）的紫金金山大酒店，其其余的都是国国外品牌，像像洲际、万豪豪、日航、瑞瑞吉等等，都是国际际著名的酒店店管理集团，竞竞争比较激烈烈。尤其是这这些竞争对手手大多由国际际化的集团来来管理的，具具有固定、成成熟的国际销销售网络，市市场定位十分分明确，不像像我们要经历历目前这样一一个痛苦的定定位的过程。比比如隔壁的齐齐鲁大厦，开开业不到一个个月，价格就就上到800元以上，它它的规模和我我们差不多，设设施档次还比比不上我们，但但是报价很有有“底气”，关键就在在于有一个国国际销售网络络在给它做支支撑，两百多多间房根本就就没有什么问问题，加上它它的政府背景景（由山东省省政府投资），内内地市场就定定在山东省。此此外，还有中中油日航、瑞瑞吉红塔、新新亚汤臣，等等等，都是这这种性质。即即使是和我们们情况比较接接近的紫金山山大酒店，它它的内地市场场定位也很明明确，就是江江苏省，所以以目前的定价价也比较高，但但是它的客房房设施却不如如我们。在这些鳞次栉比比的四、五星星级酒店中，****大酒店是最最晚进入市场场的，并且是是不具有外资资品牌管理的的中资酒店。它1991年正式立项，在1992年这一项目应该说还是占有天时地利的，如果当年能够动工，1993年抓紧销售，到1994年就有可能卖出一半，资金就会很充裕。当时这一带写字楼的租金是0.8美元/平方米/天，这个价格现在是想都不敢想的。但由于当时在销售方面有所滞后，等到国家宏观调控以后，浦东楼市的价格整体下滑，资金筹措就遇到一定的困难，因而直到2000年年底大厦才算基本竣工。这期间，大厦前后停工三次，停工时间累计超过了4年；同时，大厦的成本也因此增大，整个大厦投资11亿多元人民币，利息占到3亿多，应该说包袱还是很重的。所以说，市场知名度和美誉度不高，使我们在竞争环境中处于劣势。处在这这样的一个机机会和挑战并并存的竞争环环境中，困难难是很大，但但机会也不少少，如何在今今后的发展过过程中趋利避避害，发挥自自身最大的优优势才是至关关重要的。企业资金运运作分析由于2003年年****大厦已经通通过竣工验收收，从而使大大厦出租率节节节攀升，达达到95%；物业公司司、****大酒店的各各项经营指标标也有不同程程度地提升。收收入的增加使使得整个上海海公司的亏损损继续下降，为为今后的生存存和发展奠定定了基础。从今年的发展态态势来看，现现金需求量为为8367万元，再加加上贷款还本本13500万，共需21867万，现金流流仍旧主要用用于银行贷款款的还本付息息。另一方面面，企业公司司和酒店的财财务费用共计计3000万，还本13500万，其他利利息、折旧、能能耗、工资等等固定开支依依然巨大，亏亏损无法避免免。所幸的是是，企业公司司可以通过扩扩大办公楼的的销售，对租租金提价等措措施来增加收收入；酒店公公司则通过提提升房价，出出租率来增加加收入，力争争减少亏损。当然，尽管国家家针对房地产产行业在内的的投资过热现现象进行了宏宏观调控，贷贷款难度较往往年大幅增加加，但是房产产预购信托计计划的出现却却增加了房地地产行业的融融资渠道。国国外房地产企企业融资渠道道很广，在美美国，７０％％的开发资金金来自民间；；而内地学的的是香港模式式，银行贷款款资金占整个个融资资金的的９０％以上上，从而造成成了房地产企企业对银行的的严重依赖。我我们应当看到到，房地产投投资的高利润润是募集社会会闲散资金的的重要砝码，对对开发商而言言，解决融资资难题才是第第一要务，至至于其后必须须支付的“高报酬”，相比资金金压力的缓解解、丰厚利润润的回报，还还是划算的。企业规划设设计分析当年，*****集团进军上海海、进军浦东东，是出于总体战略略构想的考虑虑，既可以享受浦浦东的各项优惠政政策，也符合合上海地区和和国家总体经经济发展战略略的部署，为集集团在上海的的发展奠下了了一块基石。十几年之后，上海宝企的发展印证了当初正确的决策。现如今，上海公司已经确立了以“****大厦”为“旗帜品牌”，整合上海宝企、****物业、****大酒店三者之间的优势，实施酒店经营、物业管理、楼宇租售和地产开发的一体化经营。可以想见，依托托集团强大的的资源优势和和****人勤勉的实实干精神，公公司终将在上上海浦东占有有一席之地。但但是，****大厦历经“八年抗战”方才竣工，****大酒店四周周遍布国内外外同行中的佼佼佼者，****物业又尚未未形成高端品品牌，都是我我们前进道路路中不得不面面对的事实。因因而，如何及及时把握国家家及区域的政政策形式，有有效地运用差差异化战略，也也就成了我们们从入市较晚晚、债务负担担较重的“瓶颈”中寻求突破破的立基点。企业人力资资源分析上海****公公司既然已经经实现了酒店店经营、物业业管理、楼宇宇租售和地产产开发的一体体化，那么势势必会面临人人力资源本土土化的问题。尤尤其是近几年年高星级酒店店业处于快速速发展时期，高高星级酒店从从业人员供求求关系失衡，酒酒店从业人员员流动率达到到15%以上。这就就要求****大酒店在积积极做好人力力资源的开发发、组织和储储备以外，还还要培养和造造就一支训练练有素的员工工队伍和高素素质管理团队队，计划用2年时间的积积累，不断增增强全体员工工对****价值观和****企业文化的的认同感和使使命感。当然，人才的本本土化并不是是一蹴而就的的，很容易走走向两个极端，即即“一抓就死，一一放就乱”，所以，在在制度上一定定要完善。这这两年公司特别重视视制度建设，但但是制度建立立起来了还得得要严格执行行。在这中间间，审计部无疑充充当了“廉政公署”的角色，既减轻了领导班班子的工作压压力，也减少少了很多不必必要的麻烦。换句话说，加强监督和审核工作是非常必要的。责权限制制度的落实、经济指标的考核、员工培训的平台建设等等，每一个看似简单的环节都是我们不容忽视的。企业客户管管理分析从2001年下下半年开始，浦浦东的写字楼市场场因为过江隧隧道和大桥不不再收费、地铁开通等缘缘故一直都比较热。从从整体来看，形势最好的是小陆家嘴也就是金茂大厦附近，那是浦东最早开发的金融区，聚集了国内外大的银行和金融机构；而****大厦这边的定位则是商贸区，尽管写字楼租金和售价要相对稍低，但也有一些大公司，如新世纪金融公司旗下的德隆公司、台湾排名第37位的“远纺工业”、福建的富成证券、鞍山证券，还有新希望的一个分公司也都入驻了****大厦。高达98%的大大厦出租率使使本大厦的已已租客户，很很自然地成为为了我们管理理中的“重头戏”。但是，销销售任务的艰艰巨性决定了了我们的客户户管理工作同同样处在一个个逐渐完善的的过程。一方方面，是要对对现有客户的的资料集中进进行归档、分分析和管理，提提供妥善的售售后服务，并并为下一阶段段公司的各项项工作提供依依据；另一方方面，又必须须通过有效的的宣传和相关关措施，适时时适量地开发发新客户，建建立良好的知知名度和美誉誉度，从而形形成一定规模模的品牌效应应。此外，*****大酒店、****物业的客户户群从另一个个层面来讲，也也是****大厦的潜在在客户群；而而****大厦的客户户群；反之亦亦然。因此，一一旦将****大厦、****大酒店和****物业的客户户群有效整合合，将会形成成公司客户管管理中的优势势。企业信息管管理分析从某种意义上讲讲，信息管理理是企业的生生存与发展中中相当重要的的一个环节。它它能有效地沟沟通各部的经经营状况，针针对取得的成成绩和面临的的问题及时做做出反应，并并为企业未来来的发展规划划提供参考依依据。但是，就就目前的状况况来看，公司司在这一方面面还是有所欠欠缺的，仍停停留在相对原原始的层面。事实上，在上海海的房地产市市场及陆家嘴嘴地区的区域域市场竞争激激烈的情况下下，如果不能能组织起系统统而有效的信信息管理，将将会对企业的的生存与发展展构成重大的的影响。当然然，酒店公司司的日常信息息管理、公司司与集团总部部之间的信息息沟通是我们们相对完善的的部分。企业品牌管管理分析从目前的现状来来看，上海****在区域市场场中尚不具备备品牌优势，缺缺乏固定、成成熟的国际销销售网络。因因而，无论是是上海宝企、****物业，还是****大酒店，都都必须以“****大厦”的品牌为依依托；或者说说，通过整合合经营来树立立“****大厦”这一品牌。要建设品牌建设设肯定就会牵牵扯到相当大大的投入，仅仅从国外酒店店业的营销来来看，主要依依靠的是连锁锁经营，一店店一牌很可能能得不偿失。所所以说，品牌牌的认识度是是企业的生命命，而资本则则是品牌的血血液，提供不不足就无法铸铸造酒店品牌牌。按照公司司目前的费用用控制情况，广广告费用的投投入既不合实实际，还可能能对今后的市市场竞争带来来较大的不利利因素。因此此，要树立****公司的品牌牌，必须自上上而下地实行行“品牌管理”，像按照****地产品牌管管理指导思想想，那样统一一实施品牌战战略，统一品品牌标准、服服务标准和管管理标准，为为客户提供增增值服务。力力争能在2006年之前，形形成一定的品品牌经营管理理模式。本企业定位上海****的的生存有赖于于浦东成熟的的市场环境和和战略要义，正正是依靠所在在区域的天时时地利，以及及上海宝企、****大酒店和****物业“三架马车”的综合优势势，公司的经经营已经由原原先单纯从事事房地产开发发，衍生为楼楼宇租售、酒酒店经营、物物业管理和地地产开发的“四位一体”。虽然有****集团作为坚坚实的后盾，又又在十多年的的发展过程中中汲取了相当当的经验，但但是，成熟的的市场环境作作为一把“双仞剑”，以市场经经济的游戏规规则使我们看看到了客观存存在的阻碍。浦东特殊而重要要的战略意义义，使其自然然而然地成为为了各方强手手的必争之地地，而入市较较晚的上海宝宝企已经失去去了在这片寸寸土寸金的“风水宝地”挖“第一桶金”的先机；在在酒店服务行行业的经验匮匮乏和楼宇销销售时机的流流失，又为我我们的后续发发展制造了不不可避免的困困难；过于冗冗长的投资战战线、累积甚甚深的债务负负担，可以说说是牵制我们们继续前进的的最大的“绊脚石”。因此，惟惟有采取差异异化的企业定定位与经营策策略才是我们们的出路。就目前的情况而而言，虽然我我们落户浦东东繁华的商贸贸中心，但是是自身的条件件和面临的困困难决定了我我们只能以“追随者”的身份出现现，只能以****大厦为基，通通过上海宝企企、****大酒店和****物业之间的的优势互补，在在有效有序地地完成既定任任务的同时，拓拓展开发短期期的新项目，以以期使资金尽尽早回笼，产产生一定的利利润，进而循循序渐进地稳稳步前行。当当然，考虑到到国内市场中中仍以南方的的经济比较发发达，客源也也比较丰富，而****集团又来自南方的深圳，所以，从小概念上可以做成“深圳人的家”，再稍稍扩大一点，可以定位成“广东或南方人的家”，从而使目标市场在相同的文化背景下产生归属感、亲近感和认同感。三、总体目标标3.1总体体战略应当看到，在金金融调控步步步紧逼，收缩缩房贷不断加加大力度的新新形势下，整整个房地产行行业将进入一一个归集整合合、重新洗牌牌的调整期。但但中国的房地地产业仍处于于成长期，上上海****公司要根据据集团公司发发展战略，以以敏锐的眼光光和嗅觉捕捉捉形势的变化化和政策的调调整，从而作作出进一步接接近实际的估估计和判断。尤尤为重要的是是，我们应当当实施一种富富于进取精神神的、尽可能能利用机遇并并降低风险的的应对战略。即即加强内部的的管理和改革革，趋利避害害、把握商机机，全面、稳稳步、着眼于于长远地提升升上海宝企地地核心竞争力力。要充分利利用“****大厦品牌”形象、资产产运作经验、人人才配置等综综合优势，坚坚持酒店经营营、物业管理理、楼宇租售售和地产开发发四位一体、产产业互补的经经营战略，变变“等、靠、要”为“自我生存、自自我开发、自自我强壮”，力争在三三年内使上海海宝企主营业业务收入达到到3.2亿元。并实实现地产储备备开发一亿元元的总体目标标。3.2具体体目标3.2.12004年目标1.以*****大厦整体经经营为契机，加加强酒店和物物业管理的品品牌经营和楼楼宇租售，出出售楼宇10000平米，形成成主营业务收收入2.3亿元。年底前争取用部部分主营业务务收入为资金金，购置3000万元的土地地使用权，并并以地产抵押押方式贷款5000万元，整体体开发8000万元左右的的项目，为下下一步的房地地产滚动开发发打下基础。2005年目目标1.仍以*****大厦的深度度开发经营为为依托，使酒酒店、物业管管理、楼宇租租售等业务收收入达到2.4亿元，扣除除还贷和各项项成本，形成成净流入资金金1000万元。2.通过新地地产开发，以以出租、出让让等方式，形形成2500万元的收入入。3.以上述两两项业务净流流入资金3500万元，开发发新项目，购购置3500万元左右的的地产，通过过抵押贷款5500万元，整体体开发一个9000万元左右的的项目。2006年目标标1.继续完善善对****大厦的开发发经营，提升升酒店品质，在在软件上狠下下功夫，内部部挖潜，名副副其实；物业业管理走出****大厦；楼宇宇出租为主，同同时加大销售售力度，出售售楼宇15000平方米，形形成业务收入入2.8亿元。2.以04和和05年的新地产产项目开发为为主攻方向，通通过出租、转转让、变现等等方式，形成成收入6000万元。3.以上述两两项业务形成成的净流入资资金，继续开开发一块4000万左右的地地产，作为后后续开发经营营的储备。四、计划执行行4.1经营营计划执行（一）总体计划划1.经营理念念：以酒店经经营、物业管管理、楼宇租租售和地产开开发为核心竞竞争力，并不不断加以培养养、维护和发发展，形成以以房产经营为为中心环节、上上下游产品紧紧密结合和相相互渗透、相相互补充的产产业价值链，找找准市场定位位、合理培植植资源、维护护品牌形象、打打造竞争优势势。2.经营策略略：首先要找找准机会并购购因资金链条条断裂的楼盘盘或地产项目目。其次，要要利用宏观调调控、行业集集中度提供的的机会，扩大大投资规模，提提升规模扩张张所带来的外外延式增长。在投资方式上，可可分为三步走走：（1）绕：即农农村包围城市市。所谓“农村”指的是处于于相对落后而而又有发展潜潜力的地区。目目前上海市内内可购置的地地块极少，且且价格已到瓶瓶颈，而到“一城九镇”或上海周边边的长三角地地区，寻找有有潜质的地块块，突破地域域实施并购大大有可为；（2）联：即业业内合作，以以出资控股方方式，结成战战略联盟，与与中小房产商商联合开发地地产项目；（3）并：即廉廉价接收，对对资金运作精精疲力竭的中中小项目，从从容地廉价收收购。3．经营手段：：进一步从结结构上优化地地产开发、商商品房建设与与销售、酒店店经营、售后后服务地全套套价值链，形形成一个具有有可持续性发发展地体系构架。首首先，以酒店店经营和楼宇宇租售为主要要经营资本来来源，并辅之之以信托、贷贷款等融资手手段，适时开开发和储备部部分土地。其其次，建立华华东区域****联盟，达到到资源共享。要要扩大地产经经营，年开发发增量控制在在上年度开发发量地10％～30％，形成土土地开发，出出售、转让变变现、再进行行新的项目开开发的滚动发发展态势，进进而达到逐渐渐步入良性发发展的上升通通道。（二）年度计划划1.20044年是三年规规划打基础的的一年，我们们要立足****大厦这块阵阵地，力求通通过对现行制制度和运作方方式的总结和和思考，趋利利避害，使****大酒店实现现营收3000万元（扣除除佣金后的净净收入），通通过国家四星星级旅游饭店店的评审，短短期偿债能力力达到或高于于同行业先进进水平；****物业的注册册资本增加至至500万元以上，通通过浦东新区区授予优秀物物业管理大厦厦称号的评定定；****大厦出租率率达98%以上。2.20055年是三年规规划中重要的的承上启下的的一年，在通通过对原有制制度和运行方方式的总结、思思考、改进的的基础上，逐逐步对拓展的的项目实施接接管。从而使使****大酒店实现现营业收入3500万元，获利利能力达到或或高于同行业业上市公司先先进水平；****物业拓展1~2个新项目，拓拓展面积达10万平方米，通通过上海市授授予的城市物物业管理优秀秀大厦称号的的评定；完成成****大厦剩余的的租售任务，适适当拓展短期期项目，使资资金回笼并产产生一定的利利润。3.20066年是三年发发展规划全面面体现效果的的一年，通过过三年的经营营发展战略，使使企业步入良良性轨道。****大酒店实现现营业收入3300万元，在竞竞争日趋激烈烈、酒店设备备开始老化的的条件下，对对现有客户有有效培植；****物业经营收收入力争翻番番，物业管理理资质升到二二级，通过建建设部授予的的城市物业管管理优秀大厦厦称号；继续续拓展新开发发的项目。4.2财务务计划执行（一）总体计划划在对形势的客观观评估下，财财务部的计划划决定分为3步走，也就就是1年走1步（具体见见后）。三年年总的战略目目标定位在一一方面逐年使使公司降低亏亏损，最终产产生赢利，从从而提高股东东权益；另一一方面通过债债务重组，实实现大面积销销售，把剩余余的优质资产产实现融资替替换，提高资资产的融资能能力和改善债债务结构，优优化资本结构构，迅速增加加现金流入努努力达到或接接近集团的2004－2006财务指导指指标。（二）年度计划划以下具体阐述22004－2006财务计划的的三步走战略略：第一步：2004年是三三年计划的第第一年，我们们的工作重点点将集中再一一方面进一步步加大调整，巩巩固和量力拓拓展已有阵地地，加强成本本控制力度，节节能降耗，在在2003年度的基础础上，增加售售楼10000平米，继续续降低亏损，基基本上实现现现金收支平衡衡，改善部分分财务指标，结结束为生存而而经营的阶段段，并同时提提高自身的专专业素养，培培养、带领出出一个有头脑脑，有思路，肯肯吃苦，能适适应市场瞬息息万变的团队队，为今后的的发展提供人人才储备，完完善已有财务务制度，适当当引进新的财财务管理理念念，以适应企企业和市场的的变化。具体体目标和措施施：努力配合业务收收入的实现，从从自身资产寻寻找出路，大大厦出售10000平米，酒店店收入目标3500万，超出计计划750万，确保完完成、超额完完成集团下达达的任务，为为还贷和发展展新项目提供供有力的资金金保证。措施施：每月编制制财务分析，结结合计划执行行情况，现金金流量情况，行行业平均、优优秀指标的对对比，为经营营管理层提供供真实的信息息，合理的建建议。千方百计收回应应收债权，回回笼资金，回回收2001年底前的到到期债权余额额30％，2002、2003年内发生的的到期应收债债权余额的50％；同时控控制新帐，应应收帐款占营营业收入比重重不高于2％，达到集集团下达的目目标。措施：：每月编制应应收债权分析析，从帐龄，结结构，周转次次数、期等指指标着手分析析，结合计划划，预测，严严格控制应手手帐款的规模模及回收周期期，确保资金金回收率，提提高资金周转转速度。债务重组，提高高资产融资空空间，利用新新贷还旧贷，出出售部分房产产来还贷和为为新的项目筹筹集资金，目目标还贷13500万，其中短短期（担保）6500万，改善债债务结构，加加强资金周转转，保证资金金使用不脱节节，力争上缴缴集团资金。严格执行集团下下发的费用计计划，加强计计划的执行力力度。措施：：下属公司每每月编制资金金计划使用表表，报经上海海公司审批执执行，并在下下月对资金使使用情况进行行跟踪，反馈馈，分析节约约或超支原因因，做到有计计划、有分析析，不断改进进。年内要将将该项工作合合理化，制度度化。财务制度的系统统化，工作流流程合理化，工工作职责细分分化，不断完完善。措施：：在现有的财财务制度基础础上，对核算算，计划，预预测，分析几几个环节进行行综合评估，抓抓住主要的、关关键的环节，舍舍弃多余的环环节，改变以以往不尽合理理的工作方法法，合理补充充业务的范围围，种类拓展展、变化的工工作流程，结结合不同行业业的经营特征征，确定有针针对性的制度度、措施，逐逐步使之系统统化，制度化化。苦练内功，财务务部人手相对对比较紧张，工工作量大，下下属各公司的的行业有别，各各行业的专业业技术要求比比较高，市场场经济发展迅迅速，变化快快，我们也需需要培养一支支精简，强干干，有头脑，肯肯吃苦，能适适应环境不断断变化的团队队。措施：通通过职业培训训、员工利用用业余时间参参加社会办学学专业继续教教育、专业职职称考试、评评定，结合平平时工作中的的主管的传、帮帮、带作用，不不定期的组织织形式灵活的的工作交流会会，年内使各各个岗位都能能对本职工作作应付自如，并并对其他相关关工作有所了了解。切实的的掌握了岗位位专业技能。第二步：2005年在22004年的调整和和巩固的基础础上，物业公公司和酒店公公司的业务应应进入较平稳稳的阶段，业业务收入也应应有稳步增加加，逐步从企企业的生存走走向持续成长长，我们继续续坚持稳健的的财务政策，财财务目标以被被动融资方式式向主动经营营活动现金流流入过度（如如集团对上海海公司的经营营功能定位改改变则相应调调整）。初步步构建一个有有融资吸引力力的平台。可可以为上海公公司的短、平平、快的开发发项目提供资资金支持，进进一步健全内内部制度，培培养，锻炼团团队，加深凝凝聚力，提高高战斗力。在下属各公司业业绩上升的背背景下，加强强突出主营业业务，通过调调整公司信贷贷政策，降低低应收比例等等手段，加快快应收帐款流流转速度，进进一步提高经经营活动的现现金流入、流流速。通过全面售楼，继继续出售10000平米，增加加酒店收入增增加至4000万，增加短短期新贷3000万，归还旧旧贷款本金11250万，其中短短期3000万，降低资资产负债率。通通过为客户制制定投资、融融资方案等手手段加大销售售力度，降低低存货规模，提提高流动比率率，增强偿债债能力。同时时提高股东权权益，深入优优化资本结构构。通过以上的营运运财务指标的的改观，初步步树立企业在在银行界的良良好形象，发发展与信托公公司，保险公公司，租赁公公司，财务公公司等其他金金融机构的关关系，初步搭搭建融资平台台，增加融资资渠道。通过对制度，流流程的进一步步分析，论证证，对职位，职职等，职级的的调整，探索索一套行业专专业性强的模模式化财务会会计管理指标标体系，流程程，职责，岗岗位定位，作作为品牌建设设的一部分。采取职位轮岗，模模拟操作等方方式，培养财财务人员的换换位思考，提提高其横向整整体概念，拓拓宽其专业知知识、技能范范围，以增强强团队的核心心竞争力，降降低因人才流流失对企业正正常运作的风风险。第三步：2006年，作作为从生存到到持续成长的的最后1年，也作为为从利润成长长到管理成长长的第2个三年计划划的准备阶段段，是较关键键的1年，在前2年的工作基基础上，计划划加强在资金金需求量预测测，最佳资本本结构，财务务杠杆，项目目投资决策评评价方面的工工作能力提高高。同时，从从被动融资转转变为主动融融资。步入资资本运营的良良性循环。总总结经验，积积极探索新的的经营模式，为为品牌经营和和管理夯实基基础。继续加大销售力力度，目标出出售15000平米，增加加酒店收入至至4500万，适当新新贷2000万（短期），归归还旧贷款本本金13000万，降低资资产负债率。降降低存货规模模，降低流动动比率，提高高偿债能力。同同时提高股东东权益，深入入优化资本结结构。通过比例预测法法，资金习性性预测法等方方法，针对公公司的短、平平、快开发计计划，不断摸摸索，对资金金需求量做贴贴切实际的预预测。通过投资利润率率，投资回收收期，净现值值，获利指数数，内部收益益率等指标综综合分析，对对长期投资项项目进行决策策评价。通过因素分析法法，比较资金金成本法，确确定最优公司司资金结构。利用公司在前22年树立的形形象和关系，选选择多种融资资渠道，探索索多种融资方方法。总结经验，逐步步形成以上工工作模式化的的方法和流程程，为今后规规模化、产业业化经营发展展确定雏形。着重培养员工的的视野高度，使使员工成为岗岗位专家的同同时，能从整整体纵向来思思考工作，在在形成优秀团团队的同时，也也能成为公司司今后发展的的骨干。经过2004－－2006年三年的努努力和调整，我我们将顺利的的完成第一阶阶段的战略目目标，进入第第二战略阶段段，为****的腾飞继续续努力。附：****企企业2004－2006财务指标单位：万元年份份项目2003年2004年2005年2006年集团要求盈利能能力总资产利润率-1%-0.93%-0.17%0.87%5~8%销售毛利率9.18%9.50%10%偿债能力资产负债率80％70.91%65.61%57.57%60~70%流动比率2.382.642.542.48成长能力销售增长率63％433.46%%2.13%36.54%利润增长率45.50%82.06%376.61%%主要报表项目总资产111，2422.52105,9822.52101,9722.5297,092..52总负债88，649..3075,149..3066,899..3055,899..30流动资产106，8511.84101,5911.8497,581..8492,701..84流动负债44，949..3038,449..3038,449..3037,449..30总利润-1，810..00-986.500-177.000843.60销售收入5,422.66023,502..0024,002..0032,772..004.3布局局计划执行（一）总体计划划在宏观调控、紧紧缩房贷的形形势下，过去去那种盲目圈圈地的短炒经经营模式已被被封杀。房地地产经营模式式将由长期投投资性的低负负债、高回报报的生存模式式所取代。圈圈地的收益是是很高的，但但是圈地的风风险也是很大大的，如果所所圈的地是沙沙漠，那么你你将颗粒无收收。因此，我我们未来三年年的布局战略略应着眼于稳稳妥健康、稳稳扎稳打，并并在房地产投投资中要注意意两个因素：：第一是我们们不可能什么么都做，必须须依据可筹集集的资金规模模，有限度地地精心选择地地块，精心打打造楼盘；第第二是在选择择地区域里必必须是具有长长期发展地潜潜力，并与各各管理要素和和控制能力相相匹配。（二）年度计划划按照集团“点、线线、面”相统一地布布局原则，三三年内确定如如下布局战略略：2004年：在在上海中心地地段，寻找并并激活“边角料”地块。上海海目前是寸土土寸金，土地地资源日渐枯枯竭，中心地地段更是一地地难求，且价价格极高。但但仍有一些因因规划地疏漏漏，在地块开开发的“结合部”，留有一些些被人遗忘的的“边角料”地块。可以以通过广收信信息、顺藤摸摸瓜找业主，以以收购或联手手方式拿下地地块，再经过过创意开发，打打造出精致玲玲珑的商业项项目，以较低低的投入，创创出较好的收收益。2005年：立立足上海，向向郊县扩张。上上海中心地段段因土地资源源稀缺，开发发难度大，但但“一城九镇”因开发较晚晚，资源比较较丰富，还有有较多机会。目目前可重点关关注松江、宝宝山、嘉定、金金山、南汇等等区域的发展展规划，用足足上海宝企员员工的人脉资资源，寻找房房地产储备开开发项目。2006年：以以上海为中心心点，以点带带面辐射长三三角及华东地地区，积极稳稳妥地向周边边中心城市扩扩张。并根据据公司资本结结构情况，尽尽可能开发短短、平、快地地中小型房地地产项目。4.4产品品计划执行（一）总体计划划产品经营要为产产业经营提供供支持，以优优化产品结构构为手段，最最终形成产品品结构优化，资资源配置合理理，上下游产产品互为依托托、互为补充充，并且盈利利能力较强地地产业价值联联。1.楼宇销售售：****大厦的销售售是盘活公司司资产的关键键环节，也是是公司的核心心业务。因此此，要依据上上海房地产形形势的变化，借借助外力，加加大楼宇的品品牌宣传，适适时扩大销售售面积，实现现年销售10000平方米以上上的目标，以以保证公司主主营地产开发发的持续性和和连续性。2.酒店经营营：要按照高高级酒店经营营管理模式，借借上海快速发发展之势，以以品牌经营为为理念，以特特色服务为基基础，使酒店店的经营管理理不断“推陈出新”，创造顾客客惊喜的服务务内容；留住住老顾客，开开发新客源，提提高开房率，降降低空置率，最最大限度增加加盈利能力。3.物业管理理：随着房地地产市场的进进一步发展，物物业管理必然然持续增长。上上海****物业要以****大厦物业管管理为生存发发展基础，瞄瞄准高端物业业管理目标，提提高精品意识识，提升企业业资质，积极极参与高端市市场竞争，不不断拓展物业业管理新项目目。逐步达到到物业管理类类型三种以上上，管理面积积超过20万平方米的的目标。4.土地储备备开发：土地地储备是宝企企公司保持持持久生命力的的基础，要瞄瞄准华东地区区的农场和林林场项目，适适时补充土地地储备资源；；土地开发是是上海宝企长长远发展的新新生业务，年年内一定要有有所突破，切切入点是以商商业地产为主主，同时引入入两种运作模模式：一是“工业地产商商业化运作”模式，低成成本获得工业业房地产土地地资源，然后后进行商业化化运作，形成成高附加值收收益。二是“生态房地产”模式，“可持续发展展城市”将是中国今今后城市发展展的唯一选择择，根据这一一发展态势，开开发生态地产产必将会有较较高的品牌效效应，是未来来吸引人们眼眼球的卖点。（二）年度计划划1.楼宇租售售：2004年计划划：根据集团团的要求，完完成上海****大厦1万平方米的的写字楼销售售任务，估计计回收资金16500万元，并力力争超额完成成。在积极开展销售售写字楼的同同时，做好租租赁的相关工工作，使出租租率达到98％以上。2005年计划划：完成上海海****大厦剩余写写字楼的销售售工作，约16000平方米的销销售任务（考考虑到上海****大厦位居区区域优势，位位置优越，形形象气派，可可作为集团华华东地区的办办公所在地，故故将大厦37F、38F共2077平方米留为为自用），可可回收资金约约27000万元。与此此同时，积极极开展公司新新开发项目的的销售工作，对对于短期（一一年内完成）项项目，争取年年内完成销售售任务，及时时回收投资资资金，产生利利润；对于中中期或长期项项目（二年或或以上），妥妥善策划营销销方案，安排排号销售进度度及计划。2006年计划划：完成商业业裙房约28000平方米的销销售任务，可可望回收资金金约50000万元。与此此同时，继续续开展公司新新开发项目的的销售工作。2.酒店经营营：2004年：*****大酒店实现现营收3000万元（扣除除佣金后的净净收入），通通过国家四星星级旅游饭店店的评审。使使酒店短期偿偿债能力达到到或高于同行行业先进水平平。2005年：*****大酒店实现现营业收入3500万元。使酒酒店获利能力力达到或高于于同行业上市市公司先进水水平。2006年：*****大酒店实现现营业收入3300万元。比上上年度减少5.71%。估计到2005年时现在建建酒店已基本本可投入应运运，这时市场场的竞争将会会呈现，且越越趋激烈。我我们酒店的设设施设备开始始陈旧，新入入市的酒店势势必对我们现现有的市场有有很大的杀伤伤力，到时我我们很难保持持较高的房价价，因此，从从现在起做好好客户群的培培养，提升忠忠实客户至关关重要。3.物业管理：：2004年注册资本增加至至500万元以上；；建立维修基金管管理与使用制制度；培养或招聘中级级以上职称的的管理人员、工工程技术人员员达5人，培养是是指鼓励在职职员工积极参参加政府组织织的职称晋升升考试或评定定；部门经理、管理理人员外派参参加从业人员员岗位资格证证书培训人数数超过员工总总数的30%；在管理层中选拔拔1~2名骨干人员员，作为管理理处主任等继继任者培养对对象，在专业业技术和管理理能力方面进进行培训；****大厦通通过浦东新区区授予优秀物物业管理大厦厦称号的评定定；2005年培养或招聘中级级以上职称的的管理人员、工工程技术人员员达8人；部门经理、管理理人员外派参参加从业人员员岗位资格证证书培训人数数超过员工总总数的70%；拓展1~2个新新项目，拓展展面积达10万平方米，拓拓展的目标是是写字楼、豪豪华别墅高中中档住宅或商商住两用楼；；物业管理类型达达到2种，实现管管理面积15万平方米；；****大厦通通过上海市授授予的城市物物业管理优秀秀大厦称号的的评定；继续在管理层中中选拔1~2名优秀人员员，作为管理理处主任等继继任者培养对对象；达到****大大厦物业管理理做精做细的的精品计划目目标；策划机构设置及及管理控制方方案，探寻管管理创新、服服务创新的有有效激励机制制；开展多种形式的的对外宣传活活动，提高器器企业知名度度。2006年物业管理类型达达到2种以上，管管理面积超过过20万平方米；；经营收入力争翻翻番；公司的的物业管管理资质提升升到二级；在条件许可的情情况下，力争争****大厦通过建建设部授予的的城市物业管管理优秀大厦厦称号的评定定；上年新拓展的项项目获得区级级城市物业管管理优秀住宅宅小区（大厦厦、工业区）称称号的评定；；改进机构设置及及管理控制方方案中的不足足之处；实施管理创新、服服务创新的有有效激励机制制，激发企业业活力；培养或招聘中级级以上职称的的管理人员、工工程技术人员员达20人以上；部门经理、管理理人员外派参参加从业人员员岗位资格证证书培训人数数达到100%；人力资源年龄结结构调整为40岁以上占人人员总数的25%，30~400岁占人员总总数的45%，30岁以下占人人员总数的30%；人力资源职能结结构调整为高高级职称占人人员总数的7~15%，中级职称称占人员总数数的15~300%，初级以下下职称占人员员总数的30~500%；人力资源能级结结构调整为本本科以上学历历占人员总数数的10~200%，大专学历历占人员总数数的20~400%，中专、高高中学历占人人员总数的40~9555，初中学历历控制在5%以下。4.5品牌牌计划执行（一）总体计划划品牌战略的指导导思想是：认认真执行《****地产品牌管管理手册（IS）》，以“****大厦”为“旗帜品牌”对上海宝企企、****物业、****大酒店实施施品牌整合、进进行有效维护护，使各品牌牌呈现相互支支持，充分利利用企业现有有品牌的价值值和影响力来来进行品牌扩扩张。如“****物业”要树立“****恒基”物业管理的的品牌，并走走出****大厦拓展新新业务。逐步步扩大“****物业”品牌的影响响力，导入物物业顾客关系系管理系统，提高“****物业”的长期竞争争力。“****大酒店”要从质量、服服务管理、文文化管理上构构建完整的客客户服务体系系，塑造和维维护“****大酒店”品牌，并最最终实现品牌牌价值提升的的目的。地产产开发立足于于“****地产”品牌，实施施开发一片地地产，交一方方朋友，立一一座丰碑的方方针，踏踏实实实做好基础础工作。（二）年度计划划2004年：品品牌确立在完成楼宇租售售、酒店经营营、物业管理理和土地开发发的既定目标标的情况下，建建立稳定的客客户群和销售售网络，树立立良好的口碑碑。在缓解债债务负担的前前提下，逐步步形成以“****大厦”为基础的“旗帜品牌”。2005年：品品牌巩固与适适当发展在完成楼宇租售售、酒店经营营、物业管理理和土地开发发的既定目标标的情况下，适适当拓展新的的客户群、销销售网络及项项目，产生一一定的利润。以以点带面地对对已经确立起起来的一定程程度的品牌效效应加以巩固固，在资金允允许的情况下下，进行适当当的区域市场场内的品牌推推广和宣传。2006年：品品牌巩固与发发展在完成楼宇租售售、酒店经营营、物业管理理和土地开发发的既定目标标的情况下，继继续拓展新的的客户群、销销售网络及项项目，在偿债债的同时留有有相当的盈余余。在前两年年品牌建设的的基础上，形形成“上海****”的品牌优势势，加大品牌牌推广和宣传传的力度，立立足大上海，辐辐射长三角。4.6土地地储备计划执执行（一）总体计划划根据集团三个“三年计划”的总体目标标及第一个三三年计划的要要求，结合江江浙沪的房地地产市场发展展趋势，上海海****公司开发部部三年计划的的总体目标是是：分短、中中、长期进行行土地储备与与开发，长期期项目3～4个、中期项项目5～7个，短期项项目6～8个；土地储储备量以年10％～30%增加，同时时储备6～8个农场或林林场项目；适适时适量将储储备土地开发发或转让。（二）年度计划划2004年土地地储备计划：：在华东地区区（江、浙、沪沪）二、三线线城市（地、县县、级市）签签订3～5个经集团批批准的商业物物业项目，年年内动工2～3个，储备2～3个；签定1～2个农场或林林场项目。2005年土地地储备计划：：在华东地区区（江、浙、沪沪）的二、三三线城市（地地、县、级市市）签订4～6个经集团批批准的商业物物业项目，年年内动工3～4个，储备3～4个；签定2～3个农场或林林场项目；适适时适量对2004年的储备项项目进行开发发或转让。2006年土地地储备计划：：在华东地区区（江、浙、沪沪、皖）的二二三线城市（地地、县、级市市）签订5～8个经集团批批准的商业物物业项目，年年内动工4～6个，储备3～5个；签订3～4个农场或林林场项目；适适时适量对2004和2005年的储备项项目进行开发发或转让。4.7客户户管理计划执执行（一）总体计划划销售楼宇与销售售其他产品一一样，关键使使客户的挖掘掘问题。同样样档次的楼盘盘，解决好客客户资源，销销售也即成功功了一半。那那么，如何开开拓客户资源源并进行管理理呢？我们将将从以下几个个方面开展工工作。加强客户的开发发管理工作首先应该针对产产品寻找客户户。针对我司司写字楼项目目的独特性开开展目标客户户的搜寻工作作。由于大厦厦出租率高达达98％，在积极极挖掘本大厦厦已租客户的的同时，开展展本大厦商圈圈内其他大厦厦的客户挖掘掘工作，再将将目标客户的的范围扩大到到上海浦东陆陆家嘴地区其其他商圈大厦厦内的客户。其其次用传统＋＋创造性的方方法开发客户户，才能在激激烈的市场竞竞争中出奇制制胜。比如：：逐户访问大大厦租赁客户户；通过老客客户的宣传，介介绍潜在客户户；拜访外省省驻沪办事处处及工商会来来寻找客户；；通过中介机机构寻找客户户等等。有效的开发客户户工作首先应该制定基基本的目标和和计划，包括括开发客户的的技能及态度度。在与客户户的交流过程程中，销售人人员的服务态态度（敬业精精神）至关重重要。销售人人员不仅应该该明白大厦的的优、劣势，熟熟知本大厦的的资料包括写写字楼面积、朝朝向、价格、投投资回报的计计算、办理银银行按揭后每每月的付款情情况，而且还还应掌握与本本大厦类似楼楼盘的相关情情况并将事实实数据扬长避避短有选择地地告知客户。这这些准备工作作能让销售人人员对自己、对对公司、对我我司项目产生生信心。同时时，对于客户户面临的问题题，能指出协协助解决地办办法。让客户户觉得销售人人员在优先考考虑其利益，赢赢得其好感及及信赖，使