工程管理制度

工程管理制度总则第一条：为保证集团所属开发项目的质量、进度、成本、安全文明等目标的实现,使资源得到合理的配置和使用，特制定本管理制度。第二条：本管理制度适用于由集团所属公司负责开发的所有项目从开工准备到竣工备案全过程的质量、进度、成本、安全文明、现场协调等方面的管理和控制。第一节施工前勘察报告审核制度第一条：施工前勘察报告目的确保勘察工作的勘察点、线、网平面布置及钻探深度合理，有代表性，能真实反映建筑物所处地段地质条件。确保勘察工作成果的准确性和可靠性，为设计提供建筑场地和地基的工程地质资料和基础设计的依据。第二条：勘察报告审核的主要内容钻孔深度的检验，岩土试样的取样、送样、试验结果。审查报告内容是否满足设计要求。评定报告提出的技术参数是否合理。物理试验成果报告是否齐全、准确。地质勘察报告签名、盖章是否齐全。图和文字说明是否清晰。第一条：工程组织规划：项目土地自出让方接收后，项目工程部即应着手进行工程组织规划工作（附录01）,在招标工作开始前报集团工程管理部审批，并在审批通过后方可进行各项招标工作。工程进度规划：针对《项目责任书》中项目关键节点要求，根据分部工期要求合理排布；工程承发包模式规划：根据项目初步设计方案，根据本章第四节第二条”独立分包工程管理”的2.1条要求并以此为承发包底线要求制定项目总体一一分期承发包模式，此规划一经集团工程管理部批准即做为项目招标工作纲领性文件执行。招标进度计划：根据工程进度规划和承发包模式规划，考虑招标项目的生产加工周期和招标工作时间排定招标进度计划；第二条：施工图审查：施工图必须严肃认真组织施工图审查。项目公司设计部组织设计单位对于图纸的设计意图、工程质量要求向项目公司相关部门做出明确交底，项目工程部、成本部有关人员对于设计交底应当全面理解，发现问题提出建议，使设计人员对设计标准、对图纸上的差错和缺陷能够得到及时纠正和补充。第一次施工图审查由项目公司设计部主持，组织设计单位和项目公司相关部门人员参加并填报《施工图会审审批表》（附录02）后并上报集团研发中心。集团施工图审查由集团研发中心组织工程管理部、成本计划部审批备案，并在三日内将审批反馈意见下发给项目公司，项目公司根据审批反馈意见进行施工图设计调整，并于五日内进行书面回复。审批通过后，项目公司方可上报相关政府部门进行审批并用于工程招标。第三节工程进度计划管理第一条：项目建设工期的目标控制应在项目开工准备阶段依据《项目责任书》编制《项目工程管理规划》（附录01）经项目公司审核后报集团工程管理部备案。项目或单位（单项）工程进度计划制订并确认后，单位工程的开工时间、预售许可证取得部位完成时间、结构封顶时间、外装修完成时间、竣工验收及交楼时间作为工程工期控制点，列入施工合同，并有奖惩措施。月度进度管理应由项目工程部负责填报《月度工期进度计划》（附录03）、《月度工程付款计划》（附录04）和《月度招标计划》（见第九篇《成本与合同管理》）。1.项目工程部各专业工程师应每天对各单位（单项）工程进度检查，并将检查情况及措施汇报项目工程部经理；2.项目工程部经理每周应对各单位（单项）工程进度进行检查，并将检查情况及措施汇报工程副总；3.集团工程管理部有权根据项目工程部所报计划对工程进度、质量、安全文明施工进行检查，发现问题将通过《工作联系单》（附录05）通知项目工程部，由项目工程部整改后报集团工程管理部复查。当工期出现延误时，应采取赶工措施。当形象进度比计划拖延五天以内的，应分析原因并要求施工单位采取赶工措施，在下一工序赶上來。2.当形象进度比计划拖延五天以上时，应分析原因并责成施工单位采取赶工措施，并要制订短期的工程进度计划，指导施工。3.当工程工期控制点出现延误的，应采取赶工措施，报集团工程管理部批准后指导施工；并按施工合同条款规定及时予以签证及处罚，直至解除承包合同。第二条：工程施工计划的审批项目工程部督促施工单位按合同要求编制施工进度计划，并认真审查后作为对施工进度控制的基本依据。项目工程部应督促施工单位根据总进度计划编制分部工程进度计划（基础、主体结构、楼地面、门窗、屋面、电梯、装饰、给排水、电气安装等）及月度短期进度计划，并负责审批。总承包单位应将各施工单位的进度计划汇编成项目施工总进度计划，报项目工程部审核；编制总进度计划时应把甲分包工程的招标计划和材料、设备、配件定板计划同时编制在内。第三条：工程施工进度计划的实施项目工程部应督促检查施工单位按计划组织施工，随时检查材料、设备、劳动力投入情况，能否满足施工进度的要求。周例会应将施工进度检查作为主要内容之一，对影响工程进度问题如设计图纸、材料供应、设备到位，分包协作，逐一协调解决，如不符合进度计划要求或人力设备不足，应及时指令施工单位进行修订。项目工程部负责每月审核施工单位填报的月形象进度，完成工程量及工程量统计表。将实际完成进度与计划进度比较，发生延误，应分析原因并督促施工单位釆取措施。项目工程部应检查分部（单项）工程进度，对工期拖延但控制点没有延误的要求施工单位分析原因，制订措施;对工期控制点有延误的施工单位除分析原因,制订赶工措施外，项目工程部还应对其实行罚款。第四条：工期延期的条件由于不可抗力的原因（如地震、战争等）。由于甲方原因引起停工。属于上述原因之一者，可以批准工期顺延。施工单位应在实际发生符合条件的工期顺延的事件后2天内向项目工程部提出申请，逾期不予受理。项目工程部应对实际发生的符合条件的工期延误，核实影响的天数。如施工单位提出申请后15天内没有得到答复，则视为甲方认同。若因为甲方审核延误而造成公司损失，将严厉追究责任人。第四节总包和独立分包管理第一条：总包管理：T程开工审批：单位工程开工前应具备如下条件：政府规定的开发手续己可满足开工条件；场地“三通一平”已基本完成，工程部现场办公场所己具备工作条件，可满足开工项目的场地要求；监理公司已选定，总监及监理工程师己到场并具备工作条件；施工图已完成（若分段交图须满足连续施工的要求），图纸会审及技术交底己进行；施工总承包单位已选定，施工管理人员已到位，施工组织设计（或方案）已审批；测量放线复核己完成；施工设备己满足开工条件。施工单位提交“单位工程开工报告”，由项目工程部会同监理公司审批。2.施工图纸会市及技术交底施工图纸会审由项目公司工程部主持，公司设计部、设计单位和总承包单位、监理单位有关专业技术人员参加会审；图纸会审前，参加会审人员要先行预审，熟悉图纸，了解工程特点、设计要求、关键部位的质量要求，写出书面意见和建议；图纸会审要抓住重点：设计是否符合规范；设计是否满足要求现场施工条件；有无大的错漏和各专业工种间的矛盾；图纸会审的记录由总承包单位整理，经监理公司、设计单位会签后作为施工的依据，会审记录由项目工程部跟踪；图纸会审的修改，由项目设计部及时跟踪落实。未经会审的图纸，原则上不得使用，施工单位自行施工，如图纸错漏或修改造成返工责任由施工单位自负。3.施工组织设计施工前，施工单位必须编制施工组织设计（方案），在自审手续齐全的基础上，报项目工程部（或监理公司）审查批准；经市批的施工组织设计（或方案）是组织施工和工程监理的依据，不得随意变更。需变更时应提出申报，按程序重新审批；3.3.特殊工程无法编制总施工组织设计时，应分阶段编制施工组织设计或施工技术方案，经上报审批后实施，单位工程施工组织设计可分两次编制：±0.00以下和土0.000以上，单项工程的施工组织设计和主要分部、分项工程，如桩基、深基坑支护、水电工程、防水、幕墙工程、结构转换层等应单独作施工方案；没有编报施工组织设计（方案）的单位工程原则上不能开工。1.4.1程施工放线、验线项目工程开工前，由项目开发部组织政府测绘部门放出规划红线，建立场地平面控制和高程控制网，由工程部组织总承包单位建立控制主轴线（基线）标桩。施工单位放线后，应在现场清楚标明墙、柱轴线位置（包括平面轴线及建筑物大角垂直轴线位置），自行核验无误，填报放线报验单。项目公司开发部邀请政府规划部门对建筑红线、平面控制网、高程控制点及主轴（基线）的复核验线。建设项目施工场地管理在项目公司下达项目建设任务后，项目工程部应下达放线任务，督促施工单位将建设项目施工场地原貌，包括周边环境和对原地面标高、用地红线控制点的坐标等进行核实；5.2.总承包单位应按照规划报建图及设计资料放出红线及主要控制轴线，项目公司复验无误后，红线范围的建设用地由项目工程部正式移交施工单位管理；3.项目工程部应根据放线结果，调查工程项目开工（如基坑开挖等）可能对周边建筑物或管线造成影响的，应知会总承包单位采取相应预防措施；项目工程部应根据现场实际情况，认真审查总承包单位编制的施工组织设计中的施工场地总平面布置，安排施工场地，在项目建设过程中，项目工程部应按安全文明管理规定对场地进行管理，施工完成后，应督促总承包单位及时清理好现场。第二条：独立分包工程管理：1.独立分包工程明细：1.工程类：现场“三通一平”工程（或大型土方平衡工程）、地质勘查工程、监理工程、桩基工程、深基坑支护工程（视工程进度可放入总包范围）、桩检测工程、沉降观测、大型幕墙工程、大型钢结构工程、弱电工程、智能化工程、消防工程、景观工程、各项市政工程（煤气、自来水、中水、排水、市政供热、供电工程）、交通划线工程及停车场设施；设备类：电梯釆购安装工程、空调设备（包括：大型燃气设备、户式中央空调、冷水机组、空调机组、冷却塔设备）、自來水表、中水表、电表、燃气表、热计量表、电表；材料、设施类：涂料、信报箱（专业局有要求的）、艺术灯具邙艮于园林、会所）、大型景观雕塑、小区导识系统、、康体设施、儿童游戏设施；2.独立分包工程技术管理2.1.独立分包工程技术方案的管理：2.1.1.独立分包工程的承包合同由项目公司签订。独立分包单位的确定，应按集团《招标管理制度》执行，独立分包工程的设计方案和技术经济指标由项目公司编制，报集团工程管理部、计划成本部审定；2.1.2.独立分包工程施工图纸由项目公司组织图纸会审和技术交底。必要时，集团工程管理部、计划成本部、研发中心参与。2.2.2.独立分包工程的施工管理2.2.1.独立分包工程的施工单位进场，应纳入总承包单位工程管理范围内，由总承包单位统一接管报验，项目工程部应负责协调总承包与独立分包工程进度配合，交叉作业的顺序、安全、文明施工等；2.2.2.独立分包单位入场的临时办公、材料堆放用地、水、电计费，由项目工程部统一协调解决；2.2.3.独立分包工程施工前，应提交施工组织设计或方案，由项目工程部审定；2.2.4.独立分包工程施工应执行相应的原材料、成品、半成品报验、分项工程及隐蔽工程验收和《工程施工样板管理流程》（附录06）。2.3.独立分包工程的竣工验收与政府部门的专业验收2.2.3.1.独立分包工程的竣工初验由监理公司组织，竣工验收由项目工程部主持、设计部、监理公司、总承包单位参加，验收合格后项目工程部督促独立分包单位及时办理专业验收和与总包单位的资料交接；2.2.3.2.凡需要政府主管部门进行专业验收方可通过小区综合验收的单项工程，必须按谁施工谁负责报验和验收的原则，由施工单位向政府主管部门申请专业验收，项目工程部参加专业验收。专业验收合格，方可办理结算手续。第五节施工过程中安全和质量管理第一条：安全及文明施工管理1.1•项目建设工地应成立以总承包单位为主的安全、文明施工管理小组，项目工程部经理或监理公司总监（总监代表）应参加管理小组工作，加强对施工单位的安全、防火、文明施工的监督与管理，落实岗位责任制；各类施工组织设计（或方案），必须包含安全、文明管理措施，否则不予审批；建立安全、文明施工定期检查与巡视检查制度，监理公司人员应每天巡视检查，发现问题及时处理；项目工程部每周至少一次组织对施工现场检查，纠正违章行为，对存在问题及隐患，提出整改通知，限期整改。由集团工程管理部不定期对各建设工地进行安全文明施工检查，将检查出的问题在通报中反映。项目施工过程中如发生人员死亡事故应第一时间知会集团工程管理部，由集团工程管理部在集团范围内通报；对隐瞒不报的将追究项目公司相关责任人责任；第二条：工程质量管理：项目工程应坚持样板引路，施工样板、交工标准房（间）的制作内容、要求和验收一一详见《工程施工样板管理流程》（附录06）原材料、成品、半成品的质量管理原材料、成品、半成品、碇、砂浆、焊接试件（以下简称原材料）原则上应具备三证（材料合格证、试验证明、当地建委产品质量认证）。进场使用前，施工单位填报材料报验单，附上三证及材料进场复检报告，经项目监理部和工程部现场进行质量检验认证后，方准使用；2.2.2.釆用新材料、制品应有技术监督文件、生产厂家的产品质量标准、使用说明和工艺要求，经审核验收的材料、成品和半成品须达到如下要求：①质量保证资料整全、有效，有关技术指标符合设计及规范要求，②现场实物标志与材料相符；2.2.3.主要装饰材料、构配件在订货前由施工单位提交样品和有关厂家资质证明及报价资料，项目工程部会同设计部及各自主管副总审核同意后方可订货；2.2.4.原材料的取样检验实行见证取样和试验送检制度，试验见证程序参照当地政府的规定执行；2.2.5.原材料经检验不合格者，不得在工程上使用，由项目工程部通知并跟踪其限期退出现场。2.3.施工过程质量的检查2.3,1.巡视检查和旁站监督项目工程部专业工程师，必须每天巡视所管现场二次以上，发现问题应及时提出整改意见并跟踪落实。凡属质量控制点都应要求监理旁站监督，下列部位施工全过程必须旁站监督。桩基础工程的磴浇筑及打压桩工程；地下室底板、顶板、侧墙浇筑磴及防水处理；转换层磴浇筑；屋面结构层轮浇筑及防水施工；给水系统的打压试验及排水系统的通、灌水试验；后浇带磴浇筑。检查内容：施工材料、成品的质量，施工工艺、工人操作是否按规范，规程及批准的施工组织设计或方案执行。2.3.2.质量问题的整改项目工程部、监理公司发现有使用不符合标准的材料要及时制止，对检查发现的质量缺陷应做好记录，并及时向施工单位发出质量问题整改通知单，整改情况要及时跟踪，对不执行整改者给予处罚或停工整顿。集团工程管理部的巡检的结果应填写《工作联系单》（附录05）,发至各项目工程部，由项目工程部督促施工单位整改。项目工程部应将整改结果书面报告集团工程管理部进行复查。2.4.分项（部）工程及隐蔽工程验收分项工程完工后施工单位应先进行自检，自检合格后，向项目工程部、监理公司提交工程质量报验单，并附质量保证资料及自检资料。分项工程监理公司人员会同施工单位质检员到现场按检评标准实行检查，并做好记录，验收合格后签字；对存在问题应指令施工单位整改；项目工程部应在合同规定的时间内进行验收；隐蔽工程验收应按有关规定做好质量评定确认。分项工程的工序，如防水分项的找平层、防水层、隔离层、保护层等，必须办理分层隐蔽验收；一般的分项工程和隐蔽工程由项目工程部验收确认，重要的分项和隐蔽工程（如下表），必要时由设计人员参加验收并确认；分项工程未经验收或验收不合格，不准进入下一道工序施工；重要的分项和隐蔽工程表项目主要分项1、基础工程第一批桩单柱的桩基成孔或主要受力桩成孔的终孔验收和钢筋笼验收。2、钢筋磴工程地下室底板、顶板、侧墙、核心筒剪力墙，裙楼，结构转换层，第~层标准层，屋面层钢筋。3、防水工程地下室、屋面、水下结构的防水。4、设备安装地下防雷接地工程、屋面防雷工程；地下室、裙楼、塔楼标准层第一层的水电管线预埋；超高层建筑圈梁防雷工程、避难层管线预埋。消防分项工程；人防分项工程；2.4.3.分部工程的验收。一般的分部工程由项目工程部组织检查验收。下列分部必须由总承包单位质量主管部门提出申请，由项目公司组织设计、（集团工程管理部、计划成本部、研发中心）、施工单位参加验收并签证。地基基础（包括地下室）分部工程；主体结构分部工程；外装饰分部工程；电梯分部工程；空调分部工程；给排水分部工程；供电分部工程；室外园建、绿化分部工程。2.5.成品保护2.5.1.项目工程部要督促施工单位根据实际情况制订切实可行的“建筑成品保护规定”。总承包单位要成立工程负责人为首的项目工程建筑成品保护小组，项目工程部参与成品保护小组的管理。2.5.2.成品保护小组的职责是：负责监督各交义作业工序执行中间交接验收手续。落实成品保护的岗位责任。协调和管理独立分包工程（如：有线电视、电话、煤气、橱柜等）执行成品保护规定。对违反成品保护规定，对成品造成污染和损坏的事件，落实责任和执行处罚。2.5.3.成品保护的控制重点是：预埋给排水管道；卫生洁具、橱柜；木门及门锁；◎木地板；铝合金门、窗；镀膜玻璃；大理石窗台板；⑥防水层；阳台栏杆；设备安装工程的质量检查2.6,1.主要设备的到货检验主要设备（如变压器、高低压配电柜、消防控制柜、柴油发电机组、空调主机（冷水机组、柜机）、冷风柜、风机盘管、水泵等到场后必须进行到货验收。设备进场必须具备《使用说明书》、《合格证》进口设备必须具备海关商检证、原产地证明等。由项目工程部、设计单位（必要时）、监理单位和总承包单位到现场开箱检验，经检验合格、确认后方可进场安装。2.6.2.电气设备及配电线路的绝缘检查和接地极电阻测试发电机、电动机、变压器、高低配电柜、控制柜、消防控制柜、动力照明配电箱等电气设备及安装好的电气线路，未安装的电力、控制电缆。应在安装和使用前做绝缘和耐火等级检查，经项目工程部核验后确认后方可进行通电试验。楼房电气保护接地极的接地电阻应测试合格并做好记录后方可进行下一工序施工。2.6.3.排水管道的严密性试验给水管道，应做分段和系统打压试验。分段打压试验由项目工程部、监理公司旁站检查验收，系统打压试验，由项目公司开发部和工程部联合验收。打压试验应做好记录，渗漏点要有专人跟踪处理。排水管道（污水、粪水管）、雨水管及空调冷凝水管安装完后应做灌水试验，检查其渗漏情况。检验由项目工程部组织验收。主要机电设备的单体检验、调试、试运转电梯、消防系统、水泵、通风、空调设备机组（含冷风柜、风机盘管）及电机、变压器、配电箱柜安装后，应进行单体试车调试，试运转检验。试验由项目工程部组织（必要时集团工程管理部参加检验），试验结果要填写记录，符合要求的,由参加检验人员签字确认。质量问题、事故的处理出现工程质量事故，施工单位应及时报告项目工程部、监理公司，随后应提交事故报告，内容包括事故原因分析，损失程度、处理方案、整改措施等。送项目工程部、设计单位、监理公司审核后报集团工程管理部审批，审批后方可实施。处理完毕后由由项目工程部（监理公司）组织进行初验，合格后由项目工程部出具相关报告，集团工程管理部组织集团相关部门进行正式验收，验收合格后方可复工。2.7.2.工程质量问题、事故请示报告制度重大事故：发生重大质量事故，项目工程部应在事故发生后一小时内，将事故简要情况向项目公司领导和集团工程管理部报告，并做好善后处理、保护现场、等待调查、取证和处理。下列情况属重大事故：发生人身死亡事故；重伤三人以上事故；直接经济损失达10万元以上者；一般工程质量事故：因违反施工规范、规程，造成直接经济损失5T元〜十万元以下者为一般工程质量事故，项目工程部应在4小时以内报告项目公司，并责成施工单位提交整改措施，项目工程部审核送集团工程管理部审批实施一般质量问题：直接经济损失在5000以下者，或造成较大缺陷者，项目工程部可根据缺陷严重程度作出修整或返工处理的决定，并责成施工单位提交《质量问题、事故报告单》及整改措施出现质量事故和质量问题隐瞒不报者，对施工单位将严肃处理，项目工程部也将负连带责任。2.7.3.工程质量问题、事故的处理重大质量事故的处理，按建设部的有关规定和程序处理；并由集团工程管理部在集团范围内通报；对隐瞒不报的将追究项目公司相关责任人贵任;整改结果经集团工程管理部组织的验收合格后方可复工；出现一般质量事故，如要釆取补强加固或无法修整需推倒重做的，项目工程部组织设计单位、集团工程管理部、计划成本部、研发中心参加会审，确定处理方案由施工单位实施。处理完毕后，项目工程部组织有关单位验收；质量问题由项目工程部（监理公司）下达整改通知单，限定时间由施工单位整改，整改完毕后，由施工单位填报《工程质量报验单》项目工程部验收签字。第六节工程变更、签证管理详见第九篇《成本与合同管理制度》第七节工程验收与交接管理第一条：工程验收工作管理：工程竣工验收1.竣工验收标准项目建设工程（包括：单位工程、单项工程）己按批准的设计文件及承发包合同内容完成，质量符合国家质量检验评定标准和具备齐全完整的竣工图和竣工资料，可组织竣工验收。1.竣工图和竣工资料的管理按国家、当地政府及总承包合同内容搜集及验收。1.2.竣工验收程序1.2.1.竣工验收1.2.1.1竣工资料经项目工程部审定，并签发工程竣工资料核查认定表；2.1.2.参加竣工初验和竣工验收，对工程质量等级进行签证；工程竣工初验，由监理公司组织进行；竣工验收由项目工程部负责组织，项目公司相关部门和物业公司参加，并认定工程质量等级；1.2.2.竣工验收前施工单位应做好如下准备工作1.2.2.1.住宅楼应通电、通水（起码应在验收前24小时内通电通水）。2.2.化粪池盖板、水池检查口、雨水井盖应全部掀开，并要求池、井内无杂物和沉积物。2.2.3.应将住宅内各单元按门牌编号编好锁匙。2.2.4.住宅楼2米以内场地应平整，住宅楼应清扫干净。2.3.竣工验收必须认真细致，在验收书面表格中做好记录并汇总交施工单位处理，同时分发项目工程部和物业公司作为交接验收复查的依据。2.4.竣工验收完毕后，项目工程部应监督施工单位对竣工验收提出的问题限期进行整改并跟踪验收，定出最终竣工验收的时间。在单位工程竣工验收后，经施工单位处理好存在问题，由项目工程部会同监理公司和物业公司验收合格后，可进行工程备案验收。2.5.竣工验收工作由项目工程部负责组织。单位工程竣工验收参加单位应包括总承包单位、监理单位、设计单位、项目公司相关部门。工程竣工日期以施工单位向项目公司办理单位工程（包括室内及配套的公用设施）竣工移交签证之日为准。集团入住验收：一一详见《入住验收工作要求》（附录07）由集团工程管理部组织集团相关职能部门、接管单位和项目公司，在项目完成规划、消防、人防、工程竣工备案验收工作后对项目进行以业主角度为出发点的验收工作。（异地项目由项目公司总经理直接组织，项目公司各部门参加）具体验收工作流程：1.由项目公司对验收项目的概况进行简要介绍：项目基本情况：本次验收单位工程的规模、层数、地下室及车库、结构形式、施工周期等、销售承诺书及交工标准的实施情况；1.2.工程基本情况：总包单位、监理单位、工程工期、完工情况、竣工验收情况；入住手续办理情况：规划、消防、人防、电梯、配套证明、入住证办理情况；2.由接管单位（物业公司或商管公司）对项目资料移交和工程实物移交过程中存在的问题进行汇报；3.集团验收组分组实地验收验收组应分为：3.1.楼内设施验收组：验收内容包括以交工标准为依据验收楼内各项设施（室内、大堂、电梯前室、屋面工程、电梯、水泵、设备间等）；楼外公共设施验收组：验收内通包括项目外檐、景观工程、配套工程、地下车库等；3.3.公建项目还应组织机电组负责机电工程验收；2.4.各验收组在实地验收后应形成验收结果并对验收结果进行讨论并进行总结，会后由项目公司将验收工作形成《会议纪要》经集团工程管理部审批后抄送各参加单位和部门；对验收中发现的问题，由集团工程管理部负责监督项目公司在限期内整改完成；第二条：工程交接工作管理：开发公司项目交接单位为项目所属的物业公司或商管公司，项目整体交接工作分为两部分：项目资料交接和工程实物交接；1•项目资料交接工作：由项目公司入住小组组织在项目工程竣工备案验收前将项目的工程准备阶段文件、监理文件、施工文件（按所在地城建档案馆归档资料要求和集团《项目文件归档、移交目录》（附录08）要求报送）中物业、商管公司所需文件与其进行交接，在项目入住之日起一个月后移交项目竣工图、竣工验收文件、工程备案文件中物业、商管所需文件；两部分交接资料均应填写《项目资料移交单》（附录09）,并于资料交接完成后填写《项目整体资料移交单》（附录10）；由物业、商管公司对所接收资料的完整性和准确性进行验收并在10个工作日内提出反馈意见，限期由开发公司负责完善；3.在项目入住之日起三个月内，项目公司应按所在地城建档案馆要求和集团《项目文件归档、移交目录》要求完成向所在地城建档案馆和集团综合管理部的项目文件移交工作；工程实物交接：物业、商管公司应根据开发公司所移交的资料，组织人员对即将接管的物业实物进行细致的查验（查验内容应包括：数量、标准、功能的三方面内容），将发现的问题形成文字报告发送项目公司入住小组（报告抄送集团工程管理部），乂开发公司负责在限期内组织整改；2.开发公司应在项目入住之日起三个月内完成各项工程实物整改工作，并一次性与物业、商管公司办理《工程实物移交单》（附录11）;其他事项：在接管单位同意的前提下，对开发公司无力完成的整改工作应由双方就整改内容和所需费用达成一致后形成正式《合同》与《项目整体资料移交单》和《工程实物移交单》一并上报集团工程管理部备案后，集团即视为开发公司已完整向接管单位进行了项目移交；2.自接管单位总经理签订《合同》之日起，该项目所有的经营责任全部转移至接管单位；第八节工程保修管理第一条：所有集团所属项目公司与施工单位在签订《工程合同》时必须与之签订《工程质量保修协议书》（具体见集团招标文件和合同范本）并与《工程合同》一并报审；具体签订范围为：总承包单位、精装修总包单位、甲分包单位、甲供材单位；第二条：项目整体或单位工程完整移交后由物业或商管公司进行管理，工程质量的保修期以竣工之日起计算，保修期以国务院颁布的《建设工程质量管理条例》要求加上正常入住完成时间（项目统一入住时间到前期业主入住完成即3个月）的总和为准；第三条：保修期内由项目工程部负责将施工单位维修负责人、办公地点、联系电话，书面通知物业或商管公司，以便能随时联系。第四条：自入住之日起的头三个月内，项目工程部应协助客户支持部解决业主对质量问题的投诉，及时通知施工单位维修，维修项目由项目客户支持部与施工单位会签，维修完毕项目客户支持部检查合格向施工单位签收。三个月后完成开发公司与物业、商管公司的项目整体移交后，户内部分客户支持部按《工程质量保修协议书》中相关约定执行；公共部分由物业公司按《工程质量保修协议书》中相关约定执行（商业项目由商管公司全面接管并按《工程质量保修协议书》中相关约定执行）。第五条：客户支持部或商管公司工程部根据业主提出的质量问题鉴别属实后，向施工单位下达维修单。土建维修单三天内，水、电24小时内，施工单位不进场维修的，应以集团公司信誉为重，先行维修，再向施工单位收取费用，但客户支持部要有施工单位不进场维修的相应法律凭证。若经查证所维修项目是用户造成的，其维修费用应由用户自负；非质量因素造成的由物业或商管公司负责。第六条：保修期满，施工单位提前10天提出《保修期终结申请书》，并应整理好保修档案资料，向物业或商管公司移交。物业或商管公司负责同施工单位对质量进行复检，签署《保修期工程质量问题议定书》。在确认保修单位的责任已完成,应签发《保修终结书》，《保修期终结书》可按保修项目分段签发。第九节供应方评价制度第一条：供应方管理职责：项目工程部职责：负责编制及更新《优秀工程供方名录》、《合格工程供方名录》、《试用工程供方名录》、《不合格工程供方名录》（附录12~15）；负责组织工程供方资质市查；负责组织工程供方评估；负责工程供方的档案、资料及信息管理工作；集团工程管理部职责：负责批准工程供方资质审查结论；2.2.负责批准工程供方评估结论；3.负责批准定期发布的工程供方信息；工作流程：工程供方信息管理1.项目工程部负责编制与管理《优秀工程供方名录》、《合格工程供方名录》、《试用工程供方名录》、《不合格工程供方名录》、《不能合作工程供方名录》（附录16）、《施工（供货）单位考察记录表》（附录17）、《工程供方履约评估表》（附录18）；未能按时完成工程供方评估的项目集团成本计划部将暂停该项工程结算工作。2.集团工程管理部负责定期公布集团《优秀工程供方需录》、《合格工程供方名录》、《试用工程供方名录》、《不合格工程供方需录》、《不能合作工程供方名录》的最新版本。2.工程供方资质审查项目工程部负责组织有关部门对新的工程供方进行资质审查，此项工作是新的工程供方进入《试用工程供方名录》的必要过程，具体按照《附录19：工程供方资质审查作业指引》执行。3.工程釆购管理通过釆购程序确定合作供方，邀请参加投标的供方必须是优秀、合格或试用工程供方，不合格工程供方不允许向公司提供产品或服务，具体按照《工程招标管理制度》执行。4.工程供方评估工程管理部负责组织及监督有关部门对已合作的工程供方进行评估并形成评估结论，具体按照《附录20：工程供方评估作业指引》执行。5.工程供方分级管理在同等承诺条件下，优先采用顺序依次为：优秀工程供方、合格工程供方、试用工程供方；不合格工程供方不允许向公司提供产品或服务。不合格工程供方自判定之日起半年后可重新进行资质审查；不合格工程供方有显著改进，经项目公司经理级以上职员提出，项目工程部组织实地考察后认为可以满足试用要求的，形成书面意见上报集团工程管理部审批同意后，可升为试用工程供方；对于不能合作的工程供方，通报集团工程管理部，不再进行资质审查；第十节工程档案管理第一条：项目工程部应指定专人负责工程资料的收集和管理；第二条：根据集团《项目文件资料归档、移交目录》要求，确立工程资料采集内容，建立工程资料档案。工程资料目录一般分为两类：集团《项目文件资料归档、移交目录》要求的项目文件、档案；工程款支付档案：包括各种支付凭证、付款收据、承包方提出的价格调整申请及批复单位额外工程的计费，工期延期的索赔、工程进度款的支付等；第三条：项目公司应按集团《项目文件资料归档、移交目录》要求的文件数量在招标文件中对施工单位予以明确，保证工程文件归档时的质量和质量；第四条：项目工程部应检查督促施工单位对工程技术资料的收集、整理及时归档,达到城建档案管理的要求；第五条：项目工程部应将工程资料逐月分类整理，按工程资料储存要求保存（具体要求详见所在地城建档案馆资料归档要求）；第十一节附录文件附录文件：01.《项目工程管理规划》02.《施工图会审审批表》03.《月度工期进度计划》04.《月度工程付款计划》05.《工作联系单》06.《工程施工样板管理流程》07.《入住验收要求》08.《项目文件归档、移交目录》09.《项目资料移交单》10.《项目整理资料移交单》11.《工程实物移交单》12.《优秀工程供方名录》13.《合格工程供方名录》14.《试用工程供方名录》15.《不合格工程供方名录》《不能合作工程供方名录》《施工（供货）单位考察记录表》《工程供方履约评估表》《工程供方资质审查作业指引》《工程供方评估作业指引》附录0仁项目工程管理规划（举例）鉴于本公司投资开发的项目（以下简称“本项目”）即将进入全面实施阶段，根据工程项目管理规律，为使下步项目管理工作更加有序和高效，从而对项目管理各项目标实行有效的控制，有必要对本项目实施进行事前规划；一、结合实际情况，现对本项目建筑安装工程拟釆取的承包模式（合同结构及发包形式）提出以下建议：（一）本项目建筑安装工程承包合同结构：建议采用“施工总承包+甲分包”结构。1、施工总承包合同的承包范围包括以下两大部分（根据集团要求可调整细项）：（1）直接承包部分：包括土建工程和一般机电安装工程两部分，其中土建工程部分含桩基础、基坑围护及技术措施、土方挖运填、地下室结构、地上结构、墙体填充、楼地面、屋面、防水及保温隔热、一般装饰工程等，一般机电安装工程部分含强电系统、楼内给排水、通风及空调系统、其他系统预埋等；（2）甲方指定分包队伍部分（即为在总包承包范围内但由甲方指定队伍并与总包单位签订两方合同的项目）：包括钢结构、外幕墙、门窗、入户门等；（3）甲控材部分（即为在总包承包范围内但由甲方限定品牌、技术参数或价格的项目）：水泵、电线、开关面板等。2、甲分包部分：包括电梯、弱电系统（包含BAS、消防报警、公共广播、电话及综合布线、卫星及有线电视、安保监控及巡更、防盗对讲及门禁管理、午库管理、酒丿占计算机经营管理等）、消防系统等。（二）本项目建筑安装工程基本发包形式建议如下：1、施工总承包合同的发包形式：（1）直接承包部分：通过公开或邀请招标，直接发包给施工总承包商；部分主要设备（如：）：考虑到成本控制及选型滞后，建议全部采用甲供方式；（2）甲方指定分包队伍部分：待施工图纸确定后由甲方通过公开或邀请招标，确定中标单位后直接与总承包单位签订两方合同。（3）甲分包部分：考虑到设计与选型的配合需要，故拟在设计技术建议书深度满足招标要求后，甲方再通过公开或邀请招标，确定甲分包商，然后由三方签订甲分包协议，明确各方责任义务（基本原则是：实际操作时由甲方直接向指定分包商支付直接费，施工总承包商对其实施总承包管理，免费提供协调、配合，并有偿提供仓库、办公、宿舍租用及临时水电、电话等，指定分包商则提供设计、设备、安装调试等工程统包）。二、工程进度计划：（详见附录01-1）三、工程招标计划：（详见第九篇《成本与合同管理》）注：工程管理规划中“_”为各公司填报内容；精装修项目应按此格式增报相应内容。

附录01-1郴水项目和期工程进度计划序号工作名療实际尢成8撷备注开始时间结束时何一住宅/公建单体工程<-)E坯房阶段1地皈期代单位确定r地皈期代报告3监理单位卅投标4施L单位卅投标5施L单位开I：准备及进场6工程开工桩基工程S庇坑支护土方开挖9基《!施工完成10（fftft®求主体部位）11主休対顶12内外墻砌体13內堆林灰14外堆林灰15外檐门窗16外馆保温及涂料17樓地而IS分户门安装19肯层大堂及电楼前厅装修20內餡腿子及涂料21外愴脚T•架拆除22外爬电梯拆除23电气箱体设备安装24电气穿线开关而板安装25电柿安装26给州水訝道设备安装27智能化集统安装2S煤气管道安装29〈二）码电系统安装辆装修阶段1卅投标r施L单位进场3竣E验收<-)空外配套1：程地下车廉1桩基工程r庇坑支护土方开挖3桩头处理.垫层•底板防水4炮卩车咋封顶5防水工程6土方回加7乍氐水电安装1：程S车库竣工9怦车场设施安装〈二）市政配套1排水设计r综合管网设计编制人:编制人:审核人:总经理:编制人:编制人:审核人:总经理:3徉水卅投标4智能化设计及施工Hi投标5热力设计6门来水设汁煤气设计S中水设计9电力设计10通讯及有线电视设计11室外雨污水12热力施工（二次网〉B热力施工（一次网〉14室外煤代15室外给水16通正式水17中水施工1S配电房19室外电力工程20通止兀电21室外消防22通讯及育线电视施1：23智能化室外施I：24人L湖25衆观展含大nmv）26道路ne27标示系统安裝三嫂E鲨收1住宅嫂工验收备案3电梯脸收4消防驹收5竣L图实测6规划验收7竣E资料存档S入住许可证附录02施工图会审审批表项目名称：会审图纸名称：施工图会审组织部门：时间：记录人：参加会审部门：会审内容及会审结果：内容较多时可附页公司会签设计部工程部成本计划部公司总经理集团审批集团工程管理部集团计划成本部集团研发中心

附录03:月度工期进度计划楼号：单元号：施工单位:称名务任间时标定间时工完主体层1层2层3••♦••♦层顶R层层106层顶户内抹灰层10层2011层顶2分抹灰公共部层10层2011层顶2抹灰楼梯间挂1挂2地采暧层10层2011层顶2细石栓层10层顶2翳层防水及卫生间层10地面喽瞬间层10层顶2位地面公共部层10层2011层顶2门框防火层10层2011层顶2

门扇防火层10腻子户内层10层顶2位腻子公共部层10层2011层顶2腻子楼梯间挂1挂2涂料養间挂1挂2扶手養间挂1挂2面屋层面室下地細备注：1.按以上格式还必须涵盖：钢结构、幕墙、外檐窗附框、外檐门窗、外保温、外檐涂料、外檐栏杆、电梯安装、强电穿线、户内配电箱公共部位配电箱、桥架、分支电缆、普通电缆、给排水安装、空调安装、消防安装、风机安装、弱电穿线、稳箱、机电调试.2.车库的工程计划格式同上，必须涵盖内容：土方开挖、垫层、防水、底板筋、底板支模、底板狂、墙柱筋、墙柱模板、墙柱栓、顶板支模、顶板钢筋、顶板狂、防水、防水保护层、覆土、车库内还土、砌体、地面碇及面层、抹灰、腻子、涂料及面砖、机电安装、水暖安装、机电调试、水暖调试。若车库分段施工，可按东、西段分开编排计划.3・根据乙方施工组织计划，以上各分项顺序可调整，但不可缺少。必要确定图纸时间及定标时间的项目（甲控、甲供、甲分包机其他需甲方确定的项目）必须注明。必须由施工单位项目经理、监理公司总监签字确认，并加盖项目章。附录04月工程付款计划制表日期,序号项目名称IS分类合同编号工程名称施工单位合同造价结算价款前月已付款当月计划付款付款原因1r34567S91011121315161714IS合计附录05工作联系单编号:项目需称接收部门发出部门时间事由发送部门签字确认:接受部门签字确认:附录06工程施工样板管理流程一、施工样板制作和管理目的：1、落实交楼标准，检验功能设计的合理性；2、实现成本控制；3、保证工程质量，统一质量标准；4、明确工艺方法或工艺要求；二、板制作的计划性要求：项目公司工程部负责在项目实施前期做出样板制作的计划，确定实施的内容、实施的时间、实施和验收中各部门的责任及相关要求，报总经理办公会。三、样板制作的要求：粗装修项目室内交楼标准样板：应选择实楼按交楼标准进行样板的制作，各厅室要表现出室内各类电源开关、插头、空调孔、散热器等设施的位置、外檐窗、门口的接口效果及阳台交工效果；精装修项目室内交楼标准样板（本样板同成品房装修总包招标中的样板间非同一概念）：在精装修前，应选择实楼进行交楼样板的制作，（1）各厅室的顶棚、墙面及地面按交工标准实施；（2）确定室内各类电源开关、插头、灯具、智能化等设施的位置及做法和空调孔位置处理；（3）外檐窗门口与墙体的接口效果、踢脚线安装方法等;（4）确定入户门、室内门的安装方法；（5）确定厨具、灶具、洁具及其它交楼标准中涉及到的设施的安装；（6）阳台地面与室内地面的接口处理等。精装修项目中土建单位与精装修单位交接界面样板：对交接界面所涉及到的顶棚、墙面、地面、厨卫防水、电气设备、空调、智能化和水暖预留设备等均应按实施界面要求完成；精装修大堂、门厅和电梯前室样板：在精装修前，应选择实楼进行交楼样板的制作；（1）门厅幕墙或窗与主体的连接处理方式、水暖管线的布置效果等；（2）大堂的顶棚、墙面及地面按交工标准实施；（3）确定大堂内各类电源开关、插头、灯具、智能化等设施的位置及做法和楼宇对讲门的安装；（4）确定大堂或门厅的踏步选材及工艺做法；（5）电梯门口处理方法，消防箱和管道井的处理方法和效果等；关键质量控制点的样板：（1）室内墙体抹灰和地面防裂做法；（2）厨卫防水：（3）外檐窗与墙体接口的施工方法（保温做法，防水处理方式，面层砖的排版方式等）；（4）地板釆暖施工做法;（5）厨房、卫生间、阳台要反映出墙、地面和过板管的防水做法；（6）施工洞口的封堵做法；外檐样板实施内容（1）选择不小于4平方米墙体实施示范样板，要求显示：基层处理、保温层、面层的做法；（2）勒脚、裙墙的施工方法（面层砖、石的排板方式等）等；（3）屋面施工：出屋面各类管道、设备基础等设施的防水做法，屋面防水的收口做法，女儿墙顶面做法等；四、样板制作的职责划分：项目规划设计部：负责样板施工图纸（图纸会审通过的）的提供、材料封样、质量标准的确定并负责样板效果评价、设计验收；项目工程部：负责确定工艺做法，负责样板制作的组织实施和整改，并编写验收文件；组织实施第三条3、5款的样板验收工作；集团工程管理部：负责组织集团相关部门参与第三条1、2、4款的样板验收工作。五、相关要求：1、验收完毕后，项目公司工程部要根据验收人的意见形成验收报告（样板工程的描述、调整质量标准和工艺做法的意见、必要的图示和说明），报送总经理和集团工程管理部、研发中心。2、样板通过验收后，就成为该项目的此部分工程的成本控制标准、交楼（工）标准、工艺标准和统一的质量标准，项目工程部必须严格组织各施工单位按样板实施。3、各项目公司在项目实施中，结合具体项目特点，可安排其他样板（样品）的制作。4、除精装修项目样板间制作外，其他样板制作宜选择在一个单位工程内实施。5、集团工程管理部要定期收集、整理相关资料，组织项目间的交流，优化项目成本,提高工程质量。附：1.附录06-1《项目施工样板验收单》2.附录06-2《项目施工样板验收报告》

附录06-1项目施工样板验收单工程名称建筑形式建筑层数样板内容此次验收工程存在的问题及整改措施（可附图、附页）验收人：备注：如为涉及交楼标准的样板应附集团审批通过后的交楼标准且工艺做法图示可以用实物照片替代；

附录06-2项目施工样板验收报告工程名称建筑形式建筑层数样板内容验收意见和结论：主管副总：总经理：附录07在项目通过政府验收后、业主入住前集团要求必须对项目进行入住前的验收。通过验收工作达到：为业主负贵，严把入住关，杜绝工程质量索赔、认真核实业主承诺和交楼标准的落实情况和通过这项工作互相交流，提高工程、设计和销售等方面工作水平的目的。为做好本项工作，特提出以下要求：一、天津项目由集团工程管理部负责组织此项工作，集团研发、营销、成本及各项目公司的工程、设计、销售、成本、开发等部门参加。二、异地公司由项目公司总经理直接组织。项目公司的各部门参加。三、天津项目由集团工程管理部负责落实相关工作和下发《通知》，各项目公司根据通知要求派员参加，对因工作原因不能参加者要提前通知集团工程管理部，并向上一级领导请假。四、项目公司要根据《通知》要求做好如：会议室，验收项目各房门的钥匙及电梯，检查记录等相应准备工作。五、项目公司工程负责人要组织编写《项目基本情况简介》在准备会上必须对如下情况加以说明和介绍：工程基本情况：总包、设计、开发周期，本次验收单位工程的规模、层数、地下室及车库、结构形式、施工周期等。入住手续办理情况：工程质量验收、消防、电梯、水、电、规划、入住证办理情况。销售承诺书及交工标准的实施情况。自检情况说明：具体存在的问题如工程质屋、设计质量及其他情况。六、根据《通知》的要求，各检查组负责人要依据验收项目对本组织人员进行分工，组织验收活动。景观组负贵：外檐、景观、配套及屋面工程；检查组负贵：公共部分及室内工程（公建项目还应组织机电组负贵机电工程）。七、每位参加人员要认真开展工作，从项目组织管理及工艺、设计等方面查找项目存在的问题和学习相应的优点。八、现场验收工作完成后，各组长要将本组人员组织一起，将验收情况进行汇总，形成文字汇总资料。九、检查验收后的总结会要求各检查组汇报内容为：项目质量综合评价、项目存在主要问题、

项目设计存在的主要问题、必须立即整改的问题和对项目下步工作的建议。十、验收工作结束后，项目公司工程部、开发部和客服部要尽快将存在问题进行统计汇总,制定整改工作计划并予以实施。整改计划报送集团工程管理部。十一、验收工作流程：全体人员总结会

附录08《项目文件归档、移交目录》文件贵料名称A3■Mb*打介他*工S*阶文m11mykJJrfihytt：♦；uu?mii/Jqnr<%；5f)7仁JJnrf孑雄傅令用％；"册*U1JJ'<r,7rcicxMiair炉盛«JJ6务MH!垃立伴JJ7iU卄济餅及玮H1iF(,\研穷材斡JJ一直2申M.漳編-梶评立侔1决知$“谕及诜H4伪h*UiHWBJJ川MUMU尿告fiUWW1人尽孜tfftt乡林设UI抽扯冷秤JJJJ3林设川Miifi?BJJ\柝'貞G'WIbi?.W3JJJ5；!•说川MtMM许可研孩川啊JJJJ6训杨朴r^HlhbidJJJJ■Id/iIMt4t<IHGI:JJJJIh*.也H*4t：<fP.«Mi\(.lbJJJc耿/wh〔Un邑旳古rgMirrivjcJJJq•:1*i'>HlMttf►:ii»fiY<lftldJJHi*W；4iX'hLJrf•4以4U%JJJ4i^A-iIUl>(rh1知辑JJA)i7!|；y＞；|削緘日JJ■Bk：i>>URU緘MiCHHJJJ/%-.1;：；•"》；1A*《iW5KA5Uf金A*门JJQ/«xcriA*ii)cgrrww他〃血iduy低而冲用浴力门“勁"JJJJ10笳I1弋妙It1^HIJJJJ11tlWKJJ12rtHXiX沖汀⑷矗IIK衿汁立件的血批伙鼻JJJRJ冷*U＞：l招叽:立伴JJo冷*U＞：l4”4：滿知性段簸何合同JJJJ3禺1栢枠妬丫件JJ.(的I中b.用创住川改何合151JJJJsI円心理招沟以;立伴JJA•»円m&mY<1K；5-f4fAIn1JJJJ■qi4Mv、nUHKtt,W*4fljurnJJJJ/%(|14¥<CnKttilt4if>X«1H-,»fiY<1IAW«f<<IhlJJJJTFT由**<卅Qro”l入“KrUCl1(Kllh4ffAMJJc卅Qro”l入“KtUtf(Killer'THdl；｛f山1tlrxil丿“JJqv/tra；j*fii：；y\,ismmmiy*i；nnwJJMikM<iHiii：JJJJ•：|*i'>1WWlllitnTi.r»W«：JJJJA■M'i»>iwWtarAhJJJ■■M'i»>「円加IitnTUFJJJJ/%抄席ftrifU*iir；IJiFHH塑细箱W*Pi»>7X>Pi4*tflJJJQ1p«V!>yuF*卜JJJ10&金'*侪F*tJJ头"立鼻1JJoI円设ilW4II4JJ3JJ■\笛i种舒JJJ4*1IWjQiiWffl>aK4<”a人代mJJoIWJQim»>AK4<”d人代mJJqfp.imiii帝pm沟(i•：in*5pi•>-1、s命•a化mJJ—佔应切制半a曲4超［＞1JJ曲pm冷细HIJJ

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