中国房地产市场回顾和预测

2008年中国房地产市场回顾和2009年预测一、2008年年中国房地产产市场整体情情况2008年，在在国际金融危危机的形势下下，中国政府府以审慎灵活活的宏观调控控政策，基本本上保持了中中国经济的平平稳发展，而而对于房地产产市场的调控控则更体现了了这种审慎灵灵活性。2008年上半年，在在国家调控政政策主导下，中中国房地产市市场逐渐由2007年的过热转转向理性回归归，各项指标标高位调整，过过度需求泡沫沫得到有效的的抑制；但2008年第三季度度，市场开始始快速下行，并并显现出加速速下滑的趋势势。在国家“保增长”政策的主导导以及各方面面努力下，第第四季度房地地产市场进一一步恶化的趋趋势得到遏制制，整体市场场基本保持了了理性回归并并稳定发展的的态势。2007年的投投资过热，导导致2008年整体市场场供给压力大大1.1、房地产产开发投资增增幅上半年在在30%上高位运行行，下半年涨涨幅出现回调调受2007年房房地产投资过过热的影响，上上半年全国房房地产开发投投资额延续了了去年略高于于30%的同比增长长幅度，而整整体市场处于于理性回归的的态势，宏观观调控起到了了明显成效。下下半年，国际际上受金融危危机的影响，国国内由于“抑制过热”政策叠加、住住房保障制度度的推进，以以及经济进入入调整期等因因素的影响，出出现涨幅下降降的趋势。全全国房地产开开发投资额同同比增长从1-6月的33.5%一路下滑到1-11月的22.722%。尽管下半半年涨幅回调调明显，但涨涨幅的绝对值值仍超过了20%以上，可见见在国家“保增长”政策下，房房地产开发投投资并没有出出现过大的波波动，仍维持持了相对稳定定的增长速度度。图1：20077年11月-2008年11月全国房地地产开发投资资走势数据来源：国家家统计局、中中国指数研究究院1.2、自19998年以来，土土地购置未开开发面积近12亿平方米，市市场潜在供给给能力强。与2007年疯疯狂抢地以及及“地王”不断涌现相相比，2008年，中国土土地市场开始始恢复理性。土土地购置面积积和开发面积积增幅基本趋趋势是逐月下下降。土地购购置面积同比比增长由1-2月的34.7%，到年中（1-6月）的7.6%，1-11月的-5.9%，除1-5月外，增幅幅都是逐月在在下降；而土土地开发面积积同比增幅也也是由1-2月的20.2%，一路回落落到1-11月的-2.7%，除1-6月外，也是是逐月下降。2007年狂热的土土地市场降温温明显。但2008年1-11月土地购置置未开发面积积仍达1.12亿平方米，可可见开发商囤囤积土地的意意愿并没有出出现根本性变变化。图2:20077年11月-2008年11月土地购置置开发面积情情况数据来源：国家家统计局、中中国指数研究究院中国指数研究院院对自1998年以来土地地购置未开发发面积统计表表明，该数据据高达11.9亿平方米，如如果不考虑国国家收回土地地的情况，以以容积率为2计算，能为为市场提供23.8亿平方米的的房地产，以以前三年平均均销售面积来来看，这些土土地全部消化化还需3年半多的时时间，以户均均100平方米、3人计算，能能解决7000多万人的新新增住房，房房地产市场潜潜在供给量很很大。图3:19988年-2008年11月土地购置置开发面积情情况数据来源：国家家统计局、中中国指数研究究院1.3、竣工面面积、新开工工面积、施工工面积涨幅高高位回调，但但总量较大，市市场供给压力力仍偏大2008年，竣竣工面积、新新开工面积、施施工面积均处处于涨幅回调调过程，竣工工面积、新开开工面积和施施工面积涨幅幅分别由年初初的31.66%、27.2%和32.1%%下降到1-11月的6.1%、5.4%和17.7%，1-11月新开工面面积8.4亿平方米，超超过销售面积积71%，而施工面面积25.5亿平方米，相相当于前三年年平均销售面面积的近4倍，假设施施工面积中四四分之一已经经作为期房销销售，则剩下下的仍需要市市场消化3年。以户均100平方米、每每户3人计算，如如果全部竣工工后，可以为为市场提供2550万户，7650万人的新增增住房，可见见尽管供应指指标涨幅回调调，但市场供供应压力仍较较大。图4:20077年11月-2008年11月竣工面积积、新开工面面积、施工面面积增长情况况数据来源：国家家统计局、中中国指数研究究院2、2008年年商品房销售售量理性回归归，但仍处上上行区间，自自住型需求增增长尤其强劲劲2.1、住宅日日均销售1.3万套，2008年房地产需需求更加理性性2007年商品品房的投机热热大幅提升了了市场需求，同同时也形成了了较大的经济济泡沫。在国国家宏观调控控政策主导下下（同时也不不排除国际国国内多种因素素的影响），2008年商品房销销售量理性回回归。商品房房销售面积同同比涨幅由08年上半年的-7.2%，下降到1-11月的-18.33%。图5:20077年11月-2008年11月销售面积积及增长情况况数据来源：国家家统计局、中中国指数研究究院2008年1--11月的销售面面积比2005年同期增长13.3%，比2006年增长6.6%（由于统计计口径的变化化，我们不考考虑2005年以前的数数据）。如果果不考虑2007年这个特殊殊因素的话，可可以看到2008年销售面积积仍处上行趋趋势，只是增增长幅度有所所下降。图5:20011年-2008年11月销售面积积及增长情况况数据来源：国家家统计局、中中国指数研究究院为对2008年年的销售量下下滑这一现象象分析得更加加透彻，我们们对2006年-2008年这三年前11个月的住宅宅日均销售套套数进行分析析，其中2006年和2007年的套均建建筑面积是以以2006年和2007年全年的住住宅销售面积积除以住宅销销售套数得到到，而2008年套均建筑筑面积是以中中国指数研究究院对国内主主要城市的2008年前11个月住宅成成交的监测数数据计算得出出。我们可以以看到，2008年前11个月日均销销售住宅约1.3万套，比2007年同期下降降了12.5，与2006年同期相比比，增长了12.8%，年复合增增长率在6.2%左右，可见见，如果不考考虑过热的市市场带来的销销售量大幅上上涨的2007年，仅与2006年比较，2008年销售量增增长仍处于合合理的区间。另另外从这些数数据也可以看看到，2008年销售面积积的下降，一一个重要的原原因是套均面面积的下降，或或者说中小户户型住房比例例的增长，中中小户型住房房在总价上减减轻了购房者者的压力，也也有利于节约约资源和能源源，这一点与与国家的调控控方向是一致致的。表1:20066年-2008年前11个月全国住住宅日均销售售套数年份2006年1--11月2007年1--11月2008年1--11月住宅销售面积415605497644645套均建筑面积107.7110.5102.6日均销售套数116911507013186数据来源：国家家统计局、中中国指数研究究院表2:20066年-2008年主要城市市住宅总销售售套数和日均均销售套数年份城市2006年2007年2008年1--6月2008年1--11月总套数日均总套数日均总套数日均总套数日均北京1617614431228233373513919574366225上海18713151323449564286093478137002415天津73478201872012392464013742849130重庆9071024916340444861629342118984361深圳7498220549944137167319361275186武汉948912601075362952741215248125146数据来源：中国国指数研究院院2.2、投资投投机受到遏制制，自住型需需求增长强劲劲2007年9月月，国家及时时准确地预见见到房地产市市场的风险，央央行出台《关关于加强商业业性房地产信信贷管理的通通知》，“第二套房”贷款受到严严格管理，这这在一定程度度上避免了类类似美国“次贷”的危机在中中国爆发。政政策发布以来来，市场投机机得到很大的的抑制，部分分投资型、改改善型购房行行为同时也受受到影响，而而首次自住型型购房行为受受到鼓励，市市场自住型购购房比例大幅幅提高。据中中国指数研究究院的一项年年度抽样调查查结果表明：：2008年中国部分分大中城市自自住型购房比比例平均达到到81.3%，而2006年、2007年该比例分分别为75.0%和70.1%，以此估算,2006年、2007年和2008年1-11月住宅日均均销售套数中中投资投机型型购房分别为为0.29万套、0.45万套和0.25万套,可见2007年投资投机机型需求过大大，甚至形成成了某种程度度的房地产泡泡沫，支撑了了整体销售量量的大幅增长长，2008年投资投机机型购房套数数比2007年下降超过过四成；而2006年、2007年和2008年日均销售售套数中自住住型购房分别别为0.88万套、1.05万套和1.07万套,可见2008年自住型需需求仍在强劲劲增长。3、供求关系发发生变化，房房价高位小幅幅回落，但各各城市表现有有涨有跌由于供给类指标标的快速增长长，2008年商品房销销竣比一路下下跌，由08年上半年的1.53下降到1-11月的1.40。应该注意意的是，尽管管销竣比仍然然超过了1，但由于中中国的商品房房销售面积中中以期房为主主，静态的销销竣比往往无无法表现当前前的供需状况况，所以我们们采用施工面面积/销售面积这这个指标，对对市场进行分分析：2008年1-11月商品房施施工面积/销售面积高高达5.2，而2006年、2007年同期该比比例分别为3.8和3.6，同时1-11月商品房空空置面积达到到1.4亿平方米，同同比增长了15.3%。可见在需需求变化不大大的情况下，供供给指标的大大幅增长，使使得房地产市市场供求关系系出现了一定定程度的逆转转。从价格来看，我我们通过环比比指数这个指指标可以看到到，房屋销售售价格实际上上已经从8月份开始下下降，连续四四个月房屋销销售价格环比比指数持续低低于100，该指标低低于100，说明房屋屋销售价格比比上个月出现现了下跌。9月、10月房屋销售售价格环比指指数分别为99.9和99.7，11月进一步跌跌到99.5，价格下跌跌幅度有所扩扩大。我们通通过同比指数数这个指标可可以看到，2008年1月，房屋销销售价格同比比指数为111.3，2008年2-11月，该指数数一路下滑，由由年中的108.2，进一步下下滑至10月的101.6，由于这个个指标超过100，就意味着着与去年同期期比仍为增长长，说明房价价比上几个月月有所回落，但但绝对值并没没有回落到2007年10月的水平。同时，在全国整整体平均房价价环比下跌的的形势下，不不同城市房价价表现不同，2008年3季度七十个个大中城市房房地产价格指指数表明，北北京3季度房价比比去年同期增增长了8.7%,上海增长5.3%，而深圳和和广州则分别别下降了6.8%和1.4%。从目前的的数据来看，预预计4季度各城市市房价或增幅幅还会有所下下调。北京、上上海、深圳、广广州这4个城市的房房价收入比分分别高达14、11、13、13(年初数据)，相对于居居民收入，房房价水平仍然然偏高，以自自住型购房为为主的理性市市场需要一个个理性的价格格来支撑。4、国家和地方方政府的“保增长”政策稳定了了交易量，“这个冬天不不太冷”作为支柱产业，3季度房地产产市场的快速速下行趋势引引起了国家以以及地方政府府的高度重视视。国家调控控政策从上半半年的“抑制过热”转为下半年年的“维稳”，中央和地地方采取了降降低税费、利利息和购房首首付、购房财财政补贴等积积极的财税政政策稳定市场场：央行连续续5次降息、财财政部下调居居民首次购房房契税至1%……地方上，上上海、沈阳、长长沙、福州等等城市降低了了交易税费；；西安、南京京、宿迁、杭杭州等城市则则实行了购房房的财政补贴贴。加之部分分开发商对销销售价格进行行合理的调整整，这些努力力都有助于刺刺激市场的交交易量，对稳稳定市场具有有积极作用。从中国指数研究究院监测到的的最新市场数数据来看，11月中国主要要城市商品住住宅成交面积积（该指标超超前于统计局局的商品房销销售面积指标标）与10月这个传统统销售旺季相相比出现了大大幅上涨，如如北京上涨了了52.355%,上海40.433%，深圳74.866%，杭州30.488%,南京59.155%，而11月1日正是财政政部规定下调调购房契税的时间节节点，可见，下下调交易税费费对于成交量量确实起到不不可忽视的作作用。但必须认识到目目前房地产市市场的调整，既既有国际国内内经济大环境境的影响，同同时也要看到到，中国房地地产市场经过过了近10年的快速发发展,本身也有调调整的需要，特特别是房地产产行业要健康康发展，必须须挤出体内过过多的泡沫。从从这个周期来来看，楼市已已经处于冬季季，但中国房房地产市场内内在需求的旺旺盛，以及经经过政府及时时准确的政策策以及各方面面的努力，完完全可以使房房地产市场不不出现大起大大落，可以说说虽然到了冬冬季，但“这个冬天不不太冷”。国家的政策策有保有压，保保护有利于房房地产市场健健康发展的因因素，打压不不利因素，所所以也可以说说这个冬天是是杀灭细菌酝酝酿生机的冬冬天，而不是是毁灭性灾难难性的冬天。二、2008年年中国房地产产市场热点问问题1、销售额低于于投资额7000多亿元，开开发商资金链链紧张，市场场资金缺口大大2008年前三三季度国家严严格执行了从从紧的货币政政策，开发、消消费贷款都受受到抑制，大大部分房地产产企业都感到到了资金的压压力。但这种种压力不完全全是企业没有有资金，而是是销售收入无无法承担这么么大规模的投投资，导致整整个行业资金金循环受阻。目目前中国的房房地产开发企企业的商品房房销售是主要要的收入来源源，租赁收入入比例很小。所所以销售额在在开发企业收收回投资方面面占据了非常常关键的位置置。2008年1-11月房地产企企业销售额低低于投资额7285亿元，预计12月销售额仍仍然会大幅低低于投资额。而而其他年份一一般当年就可可用销售收回回投资（当然然这里说的是是一个整体概概念），2007年1-11月销售额高高于投资额2371亿元，1-12月则是4324亿元；2006年尽管1-11月销售额低低于投资额274亿，但1-12月销售额仍仍然是超过投投资额1127亿元。图5:20077年11月-2008年11月销售额与与投资额差值值情况数据来源：国家家统计局、中中国指数研究究院由于2008年年前三季度国国家严格执行行了从紧的货货币政策以及及对外资的限限制措施，国国内贷款以及及利用外资受受到抑制。房房地产开发投投资资金来源源中，国内贷贷款增长比例例较小；利用用外资虽增长长了12%，但基数小小，影响不大大；而销售额额低于投资额额7285亿元，意味味着开发企业业必须加大自自筹资金的力力度，1-11月房地产开开发投资的资资金来源同比比增长4.24%%,其中定金及及预收款下降降了11.2%，而自筹资资金增长了3172亿元,同比增长了30.9%。房地产开开发投资快速速增长，对自自筹资金的需需求越来越高高，这使得房房地产开发企企业资金链日日益紧张。2、流拍、退地地频现，地方方政府“土地财政”模式出现危危机国土资源部全国国城市地价动动态监测系统统的数据显示示，今年上半半年全国土地地有接近５００％都是以底底价成交收场场，更有１００％左右的土土地遭遇流标标流拍。还有有一些房地产产公司则通过过股权转让等等方式变相退退地。中国指指数研究院土土地价格指数数系统对60个大中城市市招拍挂土地地市场长期进进行监测的结结果表明，截止10月底，全国60个大中城市市住宅用地流流标流拍约1300宗，土地面积积约6000万平方米，其其规划面积超超过1亿平方米，相相当于07年总供应量量的1/5左右。与此此同时，各大大城市频频出出现了退地潮潮的现象。如如南京苏宁房房地产开发有有限公司退回回2007年８月拍得得的总价44.04亿元、楼板板价6.69万元／平方方米的全国最最贵“单价地王”。据不完全统统计，08年大宗地块块退地宗数近近20宗。而地方政府损损失地价款在在140亿以上。土地出让收入在在地方政府财财政中占据重重要的地位，部部分城市的“土地财政”收入甚至占占财政收入的的一半以上，流流拍和退地，使使地方政府“土地财政”模式出现危危机，随着流流拍和退地比比例的大幅增增加，一些地地方政府财政政收入急遽缩缩水。房地产产市场的回落落甚至增速放放缓，从目前前来看，影响响最大的仍然然是地方政府府，如果房地地产市场出现现大幅度的波波动，无论是是土地出让收收入，还是开开发的各个阶阶段税费收入入，都将大幅幅下滑，部分分依靠“土地财政”的地方政府府将面临入不不敷出的境地地。各地政府府也在积极探探索地方政府府债券的发行行，以避免土土地财政的渴渴望。3、保障性住房房增长，但限限价房处境尴尴尬2008年房地地产市场供给给和需求结构构都出现较大大变化：供给给方面，保障障性住房在整整个房地产开开发中的比例例有所增加，对对房地产市场场产生一定的的影响不容小小视；如北京京市近三个月月住宅成交中中，保障性住住房占50%左右，保障障性住房价格格一般低于市市场价格，对对整体均价有有拉低的作用用，同时保障障性住房比例例的增长，使使购房者增强强了持币观望望的信心。所所以说，保障障性住房比例例的增长有利利有弊。由于于目前并没有有形成很好的的梯级消费市市场，对保障障性住房的购购买者也很难难有准确的身身份验证，购购买保障性住住房和购买商商品房的消费费者重叠很大大，很多保障障性住房甚至至用于投资和和投机。保障障性住房比例例的增长，对对于商品房交交易量、价均均有一定程度度的不利影响响。如何在保保障民生的同同时，避免保保障性住房对对市场造成大大的冲击，是是各级政府应应该重点关注注的问题。由于一些地区房房价出现下跌跌，幅度超过过10%，这样使得得一些限价房房的价格超过过了周边楼盘盘，失去了价价格上的优势势，陷入尴尬尬。在某种意意义上讲，限限价房对于市市场的作用更更多的表现在在抑制房价上上。而当房价价转涨为跌，限限价房有可能能被迫进行修修正。4、退房、断供供成为开发商商和金融机构构的隐患由于市场逐渐转转向供过于求求，按照经济济规律，价格格就需要做向向下的调整。这这也正是一些些理性开发商商的选择，全全国新建商品品住宅价格环环比自8月连续下降降，正是这种种理性行为的的表现。但房房价的调整，涉涉及到方方面面面的利益，部部分开发商的的降价促销由由于引发了与与老客户的矛矛盾而困难重重重，进而引引发了一些购购房者的断供供、退房等问问题。不断上演的退房房风波使开发发商面临两难难处境，保持持目前的房价价，销售面临临窘境；按照照市场来调整整价格，老客客户退房更是是难以承受。从从市场的角度度来看，购买买商品出现价价格下跌，并并不是退货的的理由。房价价涨跌对于那那些属于自住住型的老客户户其实并没有有实质的影响响，而对于投投资或投机性性客户则有较较大的影响，而这部分购房者完全属于市场行为，应该风险自负。从市场的一些反馈来看，一些退房风波的主要发动者就是投机客户。其实从美国的“次贷危机”来看，以小搏大的投机者比例过大的房地产市场，是不可持续的，房价崩盘之前只能涨幅越来越大，否则即使房价不跌，只是涨幅缩小，也会因为房价涨幅无法弥补投机成本，导致市场崩盘。所以对于退房风波要区分对待，无论是市场还是政府，对于投机者，都是无法保护的。但对于自住型购房者，他们是以前高房价的受害者，尽管市场经济买卖责任自负，但给予适当的引导和矛盾缓解仍很有必要。退房风波关系到社会治安问题，地方政府既要维护社会稳定，也要维护正常市场秩序。但简单地维持房价不跌或增长并不是最好的办法。另外，部分购房者选择断供，使金融机构面临坏帐风险，所以银行要高度关注房价深度下滑带来的的信贷风险和适时多频次评估判断房价的变动方向。三、2009年年中国房地产产市场预测1、房地产市场场成交量回升升，价格将进进一步回归理理性以目前的房地产产销售能力来来看，土地市市场的存量以以及施工面积积共能为市场场提供6年以上的新新增供给，2008年房地产各各项供给指标标对市场形成成较大的压力力；而从需求求指标上看，2008年销售量相相对正常年份份平稳增长，尽尽管1-11月虽然部分分城市销售量量环比出现较较大的增长，但但与2007年过热的销销售量相比，大大部分仍处于于下跌状态。供供过于求的局局面已经形成成，但供过于于求不是需求求太少，而是是有效需求太太少，广大市市民自住型购购房需求被不不合理的房价价所阻挡。如如果价格进入入合理的区间间，通过合理理调控市场，必必然出现供求求两旺的局面面。从目前市场情况况来看，大部部分城市的房房地产市场对对于价格非常常敏感，很多多楼盘，由于于定价比较合合理，几乎在在开盘时即销销售一空。在在这种情况下下，理性的开开发商必然要要顺应市场潮潮流，合理调调整价格，加加大促销力度度。预计2009年房地产市市场成交量回回升，价格将将进一步回归归理性。2、开发投资增增幅将进一步步下降，房地地产企业债等等融资手段将将大行其道由于销售额低于于投资额，2009年房地产企企业的资金将将更加紧张，而而且大部分房房地产重点企企业对于目前前的国内国际际形势都有较较深入的了解解，虽然对房房地产市场长长期看好，但但同时也认识识到短期内房房地产市场发发展并不乐观观，必然下调调开发投资计计划。如万科科就在第三季季度报告中明明确指出，公公司在半年度度报告已经调调低了全年的的开竣工计划划的基础上，“决定进一步步下调今年的的开工计划，开开工面积再调调减约1100万平方米，到到570万平方方米左右，以以更好地匹配配市场的销售售节奏。”预计2009年房地产开开发投资增幅幅将进一步下下降，但不会会出现负增长长。2008年122月13日，国务院办办公厅发布《关于当当前金融促进进经济发展的的若干意见》。要求“扩大债券发行规模，积极发展企业债、公司债、短期融资券和中期票据等债务融资工具。”2008年一些大型房地产企业为避免资金链断裂，通过各种方式大幅提高持有资金量，如万科、金地发行公司债、金融街完成2007年度公开增发等，通过股市发行公司债等方式融资已经开发企业的一个重要的资金来源。2009年，国家将加强企业债发行的力度，企业债和公司债利息一般高于银行存款利息，而安全性又较高，对于房地产投资者也是一个很多的低风险投资选择，必然受到市场的热捧。而对于资金密集型的房地产行业来说，应该更好的利用这个机会，通过发行企业债获得充足的资金