工程造价概论

第一部分

理论部分1管理资料核心内容：项目建设程序及建设项目组成工程造价的含义、特点工程造价管理的基本概念资金时间价值第一章工程造价概论2第一节项目建设程序及建设项目组成一、项目建设程序项目建设程序——建设项目从决策、设计、施工到竣工验收和后评价的全过程中，各项工作必须遵循的先后次序。六个阶段：决策阶段、设计阶段、建设准备阶段、施工安装阶段、竣工验收阶段和后评价阶段。决策阶段又分项目建议书和可行性研究两个阶段。3（一）项目建议书阶段项目建议书——要求建设某一具体工程项目的建议文件，是投资决策前对拟建项目的轮廓设想。项目建议书不是项目的最终决策。内容：P1。4（二）可行性研究阶段可行性研究——在项目建议书被批准后，对项目在技术、经济、工程、环境等方面是否可行所进行的科学分析和论证，并提出项目的可行性研究报告的科学方法和工作阶段。可行性研究方法最早出现于美国，20世纪30年代初期，开发田纳西河项目中首次运用。5可行性研究的阶段P108投资机会研究阶段——寻找最佳投资机会的活动。初步可行性研究——是指在机会研究的基础上，对项目可行与否所作的较为详细的分析论证。适应于大型复杂项目的可行性研究。6详细可行性研究阶段（最终可行性研究），是投资决策的重要阶段。在该阶段，要全面分析项目的全部组成部分和可能遇到的各种问题，并最终形成可行性研究的书面成果——《可行性研究报告》。可行性研究的程序除机会研究外，初步可行性研究报告和详细可行性研究报告一般都有一个比较固定的程序。7组织工作小组；社会和市场调查；确定项目的必要性；进行最佳方案技术论证；进行经济分析与比较；制定实现设想的实施办法；结论与决策建议；形成可行性研究报告的初稿；论证和修改。8可行性研究的内容参见《投资项目可行性研究指南》。可行性研究报告编制：参见《指南》P181。房地产项目可行性研究报告基本框架内容9一、项目总论

1.1项目背景

1.1.1项目名称

1.1.2开发公司

1.1.3承担可行性研究工作的单位

1.1.4研究工作依据

1.1.5项目建设规模和内容

1.1.6项目开发手续

101.2可行性研究究结论1.2.1市场预测1.2.2项目建设进进度1.2.3投资估算和和资金筹措措1.2.4项目综合评评价结论二、项目投投资环境和和市场研究究2.1市场宏观背背景2.1.1全国投资环环境2.1.2本市投资宏宏观背景112.1.3区域发展及及前景预测测2.1.4宏观市场与与本项目发发展借鉴2.2区域市场分分析2.2.1区域市场界界定2.2.2供给分析2.2.3需求分析2.2.4竞争分析2.2.5典型物业调调查2.2.6市场分析有有关结论12三、项目分分析及评价价3.1地块解析3.1.1交通条件3.1.2地形、地势3.1.3水电气保障3.1.4规划限制条件3.2项目SWOT分析3.3项目评价13四、市场定位及项目目评估4.1项目定位4.2方案评估意见五、项目开发建建设进度安排5.1有关工程计划说说明5.2施工横道图14六、投资估算与与资金筹措6.1项目总投资估算算6.1.1固定资产投资总总额6.1.2流动资金估算6.2资金筹措6.2.1资金来源6.2.2项目筹资方案6.3投资使用计划6.3.1投资使用计划6.3.2借款偿还计划15七、销售及经营营收入测定7.1各类物业销售收收入估算7.2项目销售回款计计划7.3资金来源与运用用分析7.4销售利润八、财务与敏感感性分析8.1赢利能力分析8.2项目不确定性分分析8.3社会效益和影响响分析16九、可行性研究究结论与建议9.1拟建方案的结论论性意见9.2项目主要问题的的解决办法和建建议9.3项目风险及防范范建议十、附表10.1项目工程计划横横道图10.2项目开发成本估估算表1710.3项目销售收入与与经营税金及附附加估算表10.4项目投资计划估估算表10.5资金来源与运用用表10.6损益及利润分配配表10.7现金流量表（全全部投资）10.8借款偿还期测算算表10.9敏感性分析表十一、附件18房地产投资项目目可行性分析案案例房地产项目投资资分析报告目录录某项目的可行性性研究报告案例例案例房地产项目投资资分析报告(目录).doc房地产开发可行行性研究报告.doc19管理资料（三）编制计划划任务书和选择择建设地点P2。（四）设计工作作阶段两阶段：初步设设计阶段和施工工图设计阶段。。三阶段：初步设设计、技术设计计、施工图设计计阶段。20（五）建设准备备阶段主要内容见P3。（六）建设施工工阶段进行组织施工和和生产性项目竣竣工前的生产准准备工作。（七）竣工验收收阶段分初步验收和正正式竣工验收。。21（八）后评价阶阶段建设项目后评价价——工程项目竣工投投产生产运营一一段时间后，在在对项目的立项项决策设计施工工竣工投产生产产运营等全过程程进行系统评价价的一种技术活活动。通过后评价达到到总结经验、研研究问题、吸取取教训、提高项项目决策水平和和投资效果的目目的。22二、建设项目的的组成P4。单项工程——单位工程——分部工程——分项工程1.单项工程——在一个建设项目目中，具有独立立的设计文件，，竣工后可以独独立发挥生产能能力或效益的工工程。是建设项项目的组成部分分。232.单位工程——按不同工程性质质划分的、有独独立的设计图纸纸，可以独立组组织施工、但建建成后一般不能能独立发挥生产产能力或效益的的工程。是单项项工程的组成部部分。按照单项项工程的构成，，又可分解为建建筑工程和设备备安装工程（子子单位工程）。。243.分部工程——单位工程的组成成部分。按照工工程部位、工种种性质、设备种种类、工程结构构使用材料或施施工程序的不同同，可分解为若若干个分部工程程。如房屋的土土建工程，按其其不同的工种、、不同的结构和和部位可分为基基础工程、砖石石工程、混凝土土及钢筋混凝土土工程等。254.分项工程——分部工程的组成成部分。按照不不同的施工方法法、不同的材料料、不同的规格格，可分解为若若干个分项工程程。如砖石工程程分为砖砌体和和毛石砌体两类类，其中砖砌体体又可按部位不不同分为外墙和和内墙等分项工工程。分项工程可以直直接计算出相应应的费用。2627第二节工工程造价的概念念一、含义P5（一）工程造价价——建设工程产品的的建造价格。相关概念：建设项目总投资资：进行一个工工程项目的建造造所投入的全部部资金，包括固固定资产投资和和流动资金。建设工程造价：：建设项目总投投资中的固定资资产投资部分。。28（二）工程造价价的分类投资估算设计概算、修正正概算施工图预算合同价结算价竣工决算如如图1-2，P929在市场经经济条件件下，有有两种含含义：建设项目目工程造造价是指指预计或或实际开开支的建建设项目目的建设设成本，，包括建建筑工程程、安装装工程、、设备及及相关费费用。建设工程程的承包包价格。。30二、工程程造价的的特点及及职能（一）工工程造价价特点P6工程造价价的大额额性工程造价价的个别别性和差差异性工程造价价的动态态性工程造价价的广泛泛性和复复杂性工程造价价的阶段段性31（二）工工程造价价的职能能价格职能能预测职能能控制职能能评价职能能调控职能能32三、工程程造价计计价的特特点P9（一）单单件性计计价（二）分分部组合合计价（三）多多次性计计价（四）方方法多样样性33第三节工工程造价价管理的的基本概概念一、工程程造价管管理（EngineeringCostManagement)的含义工程造价价管理——以工程项项目为研研究对象象，以工工程技术术、经济济、管理理为手段段，以效效益为目目标，与与技术、、经济、、管理相相结合的的一门交交叉的、、新兴的的边缘学学科。有两种含含义：建设工程程投资费费用管理理：包括括合理确确定和有有效控制制工程造造价的一一系列工工作。工程价格格管理。。34二、工程程造价管管理的目目标、特特点及对对象P10。（一）目目标造价本身身合理，，实际造造价不超超出概算算。（二）特特点四个：时时效性、、公正性性、规范范性、准准确性。。35（三）对对象分客体和和主体。。三、内容容合理确定定和有效效控制工工程造价价。（一）工工程造价价的合理理确定（（TCM）在建设程程序的各各个阶段段，合理理确定投投资估算算、概算算造价、、预算造造价、承承包合同同价、36结算价、、竣工决决算价。。（二）工工程造价价的控制制途径投资估算算→设计概概算→施施工图预预算→合合同价→→竣工决决算采用动态态控制。。分实施施前、实实施中及及实施后后三个阶阶段。P12。37特例：房房地产投投资项目目成本控控制与管管理1.成本控制制——在保证产产品或部部品的品品质基础础上即保保证产品品性能价价格比的的前提下下所有降降低建造造成本的的手段。。38固定成本本=地价+管理费+利息+税收+物业管理理费可变成本本=建安成本本+营销成本本利润=售价-总成本建安成本本=基础造价价+结构造价价+公共部位位装修费费+室内装修修费+水电管线线安装费费+公用管网网建设费费+设备及安安装费+室外环境境造价+公共配套套2.成本构成成总成本=固定成本本+可变成本本其中：393.房地产企企业成本本控制体体系成本控制项目经理财务专业成本顾问项目估算算师董事会/总经理项目工程程师40房地产企企业成本本控制流流程项目工程程总预算算董事会审审批初步估算算总控制目目标合同价价最低价中中标增加工程程实施招标决策机制制业主审批批结算算总结分析析415.目标成本本管理体体系根据项目目的市场场定位、、质量要要求、目目标利润润确定项项目的成成本控制制目标。。6.成本管理理措施成本动态态管理——在项目建建设过程程中及时时完成设设计修改改及合同同的成本本变化分分析，对对提出的的修改措措施进行行评估及及实施，，设置成成本预警警信号，，对不良良状况研研究出补补救办法法。42帐房先生生限价系统统寻价——大规模招招标限价价——反单——三方合同同——加强合同同管理——甲供43成本指导导书特点：有有了完全全成本的的概念，，针对性性和指导导性欠缺缺。集中体现现在：主体建筑筑指导意意义不强强—迫切需要要清单招招标。环境成本本针对性性不强—设计整体体化和标标准化。。44强化招标标机制集中采购购、实物物量招标标、设计计标准化化。清单招标标尽最大可可能使成成本处于于可控状状态。进行方案案优化分设计和和施工两两个不同同阶段。。45第四节资资金的的时间价价值一、资金金时间价价值的概概念资金的时时间价值值——资金在生生产和流流通过程程中随着着时间的的推移而而形成的的增殖，，它表现现为同一一数量的的资金在在不同的的时点上上具有不不同的价价值。例如：期期初存入入100元，在利利率为10%的条件下下，每年年期末本本利和分分别为：：46第一年本本利和：：100××（1+10%）=110元第二年本本利和：：100××（1+10%）×（1+10%）=121元第三年本本利和：：100××（1+10%）×（1+10%）×（1+10%）=133.1元依次，还还可计算算其他年年份的本本利和。。在这个案案例中，，资金的的时间价价值就是是每年的的利息。。资金的时时间价值值在项目目经济评评价中具具有特别别重要的的意义。。也是工工程造价价管理的的基本工工具之一一。47二、资金金时间价价值相关关概念利息、本本金、利利率、计计息次数数P20。2.现值——以后各期期收付资资金的现现时价值值。即表表示资金金发生在在某一特特定时间间序列始始点上的的价值。。3.终值——计算期末末的价值值。即表表示资金金发生在在某一特特定时间间序列终终点上的的价值。。484.年金——等额定期期的系列列收支，，即每隔隔一定相相同时期期收入或或支出的的相等金金额的款款项。5.资金等值值——不同时点点不同金金额的价价值，在在单个现现金流量量之间，，或在单单个现金金流量与与系列现现金流量量之间，，或在系系列现金金流量之之间等效效。49三、现金金流量（一）现现金流量量概念——将工程项项目视为为一个独独立系统统时的流流入和流流出该项项目系统统的现金金活动。。包括现现金流入入、现金金流出和和净现金金流量（（现金流流入－现现金流出出）。（二）现现金流量量图——描述资金金流通量量，表示示资金在在不同时时间点流流入、流流出的状状况。50现金流量量图上，，要表明明现金流流量的性性质（流流入或流流出）发发生时间间及数量量大小。。如图P20。横轴为时时间轴，，向右延延伸表示示时间延延续，取取计息期期的期数数为时间间刻度数数值。一一般假设设以计息息期末为为资金收收支的时时点，即即假设资资金的收收入与支支出均发发生在计计息期的的期末。。51纵轴描描述现现金流流量，，其位位置是是由时时间轴轴上的的时点点来确确定。。某期期的现现金流流量等等于该该期的的现金金流入入量减减去现现金流流出量量。若若结果果为正正，在在相应应时点点绘制制在时时间轴轴的上上方用用向上上的箭箭头表表示。。反之之，用用向下下的箭箭头表表示。。52（一））一次次支付付型一次支支付终终值（（复利利终值值）复利终终值——现在一一定数数量的的本金金（现现值））按复复利计计算到到未来来某一一特定定时点点的本本利和和。其其现金金流量量图如如图1－4所示。。公式见见P21。四、资资金时时间价价值的的计算算公式式53一次支支付现现值（（复利利终值值）复利现现值——未来一一定时时点一一定数数量的的资金金按复复利折折算到到现在在的价价值，，或是是未来来某一一时点点特定定的本本利和和所需需的本本金（（现值值）。。其现现金流流量图图如图图1－4所示。。公式见见P21。54（二））等额额支付付型等额分分付终终值（（年金金终值值）年金终终值——在一定定的时时期内内，每每隔相相同的的时间间收入入或支支出一一笔相相等金金额，，在到到期时时按复复利计计算的的本利利和。。其现现金流流量图图如图图1－5所示。。公式见见P22。55等额分分付偿偿债基基金（（偿债债基金金）偿债基基金——在一定定时期期内，，为使使期末末的本本利和和达到到预定定数额额而于于每期期期末末存入入的相相同数数额的的款项项。偿偿债基基金与与年金金终值值互为为逆运运算。。其现现金流流量图图如图图1－5所示。。公式见见P22。56等额分分付现现值（（年金金现值值）年金现现值——将在一一定时时期内内按相相同时时间间间隔在在每期期期末