CH2评估方法课件

资产评估

第2章资产评估的基本方法本章重点和难点：三种基本方法：市场法、成本法和收益法市场法：可比性的理解类比调整法的运用等收益法：折现方法的理解和运用，不要死记公式成本法：成本法的基本原理参数的计算方法第一节市场途径—市场法一、市场途径的基本含义P871.定义：直接比较和类比分析2.市场法的理论依据：替代原则3.市场法是最为直接、最具说服力的评估方法之一

三、市场法的基本程序1、选择参照物可比性，不低于3个2、在评估对象与参照物之间选择比较因素3、指标对比、量化差异4、在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异5、综合分析确定评估结果四、市场法中涉及的相关因素

—参照物和可比指标

1.资产的功能

2.资产的实体特征和质量

3.市场条件

4.交易条件注意：可比指标会随评估对象的不同而不同

五、市场法中的具体方法（一）直接比较法1.基本原理：P902.优点：该方法直观简洁，便于操作。3.适用条件：

对可比性要求比较高，参照物与评估对象之间达到相同或者基本相同的程度，或者二者的差异主要体现在某一明显的因素上。

只有一个可比因素不一致①现行市价法。②市价折扣法。③功能价值类比法。④价格指数调整法。⑤成新率价格调整法。(3)类比调整法——多个因素变化

P93-96①市场售价类比法②成本市价法③市盈率倍数法—主要适用于企业价值评估单项选择题1.市场法所遵循的基本原则是（）。

A.贡献性原则B.合法原则

C.独立性原则D.替代原则

2.市盈率倍数法主要适用于（）的评估。

A.房地产评估B.无形资产评估

C.机器设备评估D.企业价值评估多项选择题2.运用市场法评估资产价值时，通常应该选多少个参照物有关说法正确的有（）

A.通常应该选择三个以上

B.选择1个即可，比较经济

C.选择3个以上的参照物，避免个别交易的特殊性和偶然性对成交价及评估值的影响的需要

D.资产评估管理部门的要求答案：AC第二节收益途径---收益法一、收益法的基本含义收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值，来判断资产价值的各种评估方法的总称。二、收益法的基本前提（P98）

1.收益法涉及到三个基本因素：

（1）被评估资产的预期收益

（2）折现率或者本金化率

（3）被评估资产取得预期收益的持续时间2.应用收益法的前提条件：（1）被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量（2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量（3）被评估资产预期获利年限可以预测四、收益法的基本参数P98-99（一）收益额1.收益额是资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额2.资产评估中收益额的特点

（1）是资产未来预期收益额

（2）是资产的客观收益3.资产的收益额表现形式有多种，不同种类资产的收益额表现形式不同，需要合理选择收益额的种类。

（二）折现率1.本质：

折现率是一个期望的投资报酬率。2.构成：

（1）折现率＝无风险报酬率＋风险报酬率

（2）无风险报酬率

指没有投资限制和障碍，任何投资者都可以投资并能够获得（事实上，就是没有风险）的投资报酬率。（3）风险报酬率

根据所投资的行业所面临的行业风险、财务风险、市场风险、经营风险等各种风险要素测算这项交易所承担的风险。3.资本化率与折现率的关系：

（1）在本质上是没有区别的。

（2）但是二者适用场合不同。折现率——有限期预期收益折现；资本化率——未来永续性预期收益折成现值

（3）二者是否相等，主要取决于同一资产在未来长短不同的时期所面临的风险是否相同（三）收益期限

根据持续使用的能力，在未来多长时间资产能够给所有者带来未来预期收益。资产评估中，收益法中的收益额指（）

A.资产的历史收益

B.资产的未来收益

C.资产的客观收益

D.资产的现实实际收益

E.收益额是资产在正常情况下所能够得到的归其产权主体的所得额BCE多项选择题下列关于折现率的说法正确的有（）A.一般来说，折现率应由无风险报酬率和风险报酬率构成B.资本化率与折现率是否相等，主要取决于同一资产在未来长短不同的时期所面临的风险是否相同，二者可能是不相等的C.资本化率与折现率在本质上没有区别，在收益额确定的情况下，折现率越高，收益现值越低D.本质上讲，折现率是一个期望的投资报酬率E.折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率，资本化率则是将未来永续性预期收益折算成现值的比率ABCDE多项选择题五、收益法的主要技术方法--重点

（一）纯收益不变1.在收益永续，各因素不变的条件下

P＝A/r2.在收益年期有限，资本化率大于零的条件下3.在收益年限有期限，资本化率等于零的条件下

P＝A×n（三）纯收入按等差级数变化1.纯收益等差级数递增，收益年期无限2.纯收益按等差级数递增，收益年期有限

（三）纯收入按等差级数变化3.纯收益按等差级数递减，收益年期无限4.纯收益按等差级数递减，收益年期有限（四）纯收益按等比级数变化1.纯收益按等比级数递增，收益年期无限2.纯收益按等比级数递增，收益年期有限（四）纯收益按等比级数变化3.纯收益按等比级数递减，收益年期无限4.纯收益按等比级数递减，收益年期有限3.当纯收益按等比级数递增，收益年期无限的条件下，收益法下评估值的计算公式是（）。

A.P＝A/rB.P＝A/（r－s）

C.P＝A/r＋B/r2D.P＝A/（r＋s）

4.某评估机构以2013年1月1日为基准日对A企业进行整体评估，已知该企业2012年实现纯利润100万元，经调查分析，预计该企业自评估基准日起第一、二、三年内每年的纯利润将在前一年的基础上增加4％，自第四年起将稳定在第三年的水平上，若折现率为10％，无限期经营，则该企业评估价值最接近于（）万元。

A.1103B.1114C.1147D.13105.被评估非专利技术自评估基准日起剩余使用年限为8年，经专业评估人员分析，评估基准日后第一年的预期收益为50万元，其后各年的收益将以2％的比例递减，若折现率为10％，该非专利技术的评估值最接近于()万元。

A.189B.25l

C.377D.404

6.某收益性资产，评估基准日后可使用年限为30年，每年收益为20万元，折现率为10％，其评估价值最接近于()万元。

A.178B.180

C.188D.2007.某被估房地产自评估基准日起剩余使用年限为30年，经专业评估人员分析，评估基准日后第一年的预期收益为50万元，其后各年的收益将以2％的比例递增，设定的折现率为l0％，该房地产的评估值最接近于()万元。

A.555B.560

C.625D.650答案：B（五）已知未来若干年后资产价格的条件下8.被评估对象为某企业的无形资产，预计该无形资产在评估基准日后未来5年每年的收益维持在120万元的水平，并在第五年末出售该无形资产，经专家分析认为，该无形资产在第五年末的预期出售价格约为200万元，假设折现率为10％，该无形资产的评估价值最接近于()万元。

A.455B.580

C.655D.1324答案：B9.评估某企业，经评估人员分析预测，该企业评估基准日后未来3年的预期净利润分别为200万元、220万元、230万元，从未来第四年至第十年企业净利润将保持在230万元水平上，企业在未来第十年末的资产预计变现价值为300万元，假定企业适用的折现率与资本化率均为10％，该企业的股东全部权益评估值最接近于()万元。

A.1377B.1493

C.1777D.l900第三节成本途径——成本法一、成本法的含义（P103）

1.定义：2.基本思路

重新建造或购置被评估资产的成本，扣除使用损耗等贬值因素作为该资产的评估价值。3.成本法的基本公式

资产评估价值＝资产的重置成本－资产实体性贬值－资产功能性贬值－资产经济性贬值注意事项成本法经常被用于评估新的或完工不久的资产，或评估计划将要建设的项目。成本的估计通常设定了市场参与者为该资产所愿支付金额的上限。成本法也常用于评估那些很少进行交易的特殊资产或有特殊用途的资产。成本法如果用于评估较旧的资产，可能会由于对成本和损耗的估计缺乏足够的市场资料支持，评估结果所反映的不是市场价值。二、成本法的基本前提（P103）

1.被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态2.应当具备可利用的历史资料（特别注意可比性）

⑴成本法的应用是建立在历史资料基础上的，许多信息资料、指标需要通过历史资料获得。

⑵现时资产与历史资产具有相同性或可比性。3.形成资产价值的耗费是必须的。

按照社会或行业平均水平来确定有效耗费和无效耗费，评估时，应该去掉无效耗费三、成本法的基本要素（P104）（一）资产的重置成本1.重置成本定义：

现行市场条件重新购建全新资产全部合理成本2.重置成本分类：复原重置成本和更新重置成本3.两种重置成本运用中注意事项：

（1）优选更新重置成本。（2）相同点：资产本身的功能，资产的现时价格，不同点：技术、设计、标准方面的差异。

（3）一般而言，复原重置成本大于更新重置成本。

（4）如果选用了复原重置成本，则复原重置成本和更新重置成本的差额视作是功能性贬值的一部分。三、成本法的基本要素（P104）（二）实体性贬值

使用及自然力资产物理性能的损耗或下降（三）功能性贬值

技术进步资产功能相对落后（四）经济性贬值

外部条件资产闲置、收益下降四、评估程序1、确定待评估资产的范围，并估算重置成本2、确定待评估资产的使用年限3、估算损耗或贬值额4、估算资产的评估价值五、具体评估方法（一）重置成本1、重置核算法成本核算的原理购买型：现行购买价＋运杂费＋安装调试费＋其他必要费用自建型：料、工、费＋必要的资金费用

＋制造者的合理收益例.P105（一）重置成本2、价格指数法价格指数法是利用资产相关的价格变动指数，将被估资产的历史成本（帐面价值）调整为重置成本的一种方法。重置成本=资产的账面原值×（1+物价变动指数）=资产的账面原值×调整系数定基：（评估基准日同类资产定基物价指数÷资产购建时同类资产定基物价指数）×100%环比：环比价格指数连乘积（一）重置成本例、某被评估资产购建于2007年1月1日，帐面原值为50000元，购建时该类资产的物价指数为95%，评估时该类物价指数为160%被估资产重置成本=50000×（160%÷95%）×100%=84210（元）如上例中，该类资产价格逐年上升5%，评估时点为2013年1月1日。注意：价格指数法复原重置成本不适用于技术进步较快的资产重置核算法复原重置成本和更新重置成本（一）重置成本3、功能价值法

被评估资产重置成本

被评估资产年生产能力=参照物重置成本×-------------------------------

参照物年生产能力假定资产成本与生产能力存在线性关系4、规模经济效益指数法P107

被评估资产年生产能力=参照物重置成本×（---------------------------）x

参照物年生产能力（一）重置成本5、统计分析法—企业整体资产或相同类型的资产1）核实数量，适当分类2）抽取样本资产，估算重置成本3）计算分类资产的调整系数4）估算被评估资产的重置成本例P107（二）实体性贬值的估算1、观察法专业评估人员P108与资产完好标准比较与全新设备比较2、使用年限法实体性贬值率=实际已使用年限÷总使用年限实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率实体性贬值=（重置成本—预计残值）×实体性贬值率例：P1083、修复费用法实体性贬值=修复金额实体性贬值率=修复金额÷重置成本（三）功能性贬值的估算1、运营成本超支所形成的功能性贬值1）表现：材料、能源、工时消耗的增加，废品率的上升，等级率下降2）具体步骤：A、与功能相同且当前普遍使用的同类新资产的年运营成本进行比较B、计算年净超额运营成本额C、预测并估计被评估资产的剩余使用年限D、计算功能性贬值3）公式功能性贬值=年运营成本超支额×（1－所得税率）×（P/A,r,n）（三）功能性贬值的估算2、建造成本超支额（超额投资成本）=复原重置成本－更新重置成本例：被评估资产为一栋层高为4米的住宅，其复原重置成本为1600元/平方米，而评估基准日，由于替代材料的出现，相同效用的住宅，重置成本只需1500元/平方米，如被评估资产为2000平方米，试计算该资产的功能性贬值。功能性贬值=2000×（1600－1500）=20（万元）注意：如评估中使用更新重置成本，则不需考虑超额投资成本所形成的功能性贬值。（三）功能性贬值的估算4）应用举例被评估资产需要6名技术操作人员，而目前同类普遍应用的新式控制装置仅需4名技术操作人员，假定操作人员的人均年工资费用为24000元，待评估资产还可以使用3年，所得税税率为25%年超额运营成本=（6－4）×24000=48000（元）年超额运营成本净额=48000×（1－25%）=36000（元）功能性贬值=36000×（P/A，10%，3）=89564（元）（四）经济性贬值1、成因：外部客观原因2、资产利用率下降，资产运营收益额下降3、公式经济性贬值率=[1－（资产预计可被利用的生产能力÷资产原设计生产能力）x]×100%经济性贬值额=资产年收益损失额×（1－所得税率）×（P/A，r，n）x—功能价值指数[0.4，1]n—预计外部条件影响期与资产剩余经济寿命孰短原则4、应用举例某被评估资产年设计生产能力为20000台，因市场疲软，实际利用率只有70%，若每台利润为100元，该企业为正常纳税企业，预计该状况还需持续3年，若折现率为10%，试计算经济性贬值率和经济性贬值额（功能价值指数为0.6）经济性贬值率=[1－（资产预计可被利用的生产能力÷资产原设计生产能力）x]×100%=[1－（70%）0.6]×100%=19%经济性贬值额=资产年收益损失额×（1－所得税率）×（P/A，r，n）=20000×100×（1－70%）×（1－25%）×2.4869=1119105（元）六、成本法应用举例被评估资产购建于2006年6月，帐面原值为100万元，会计折旧年限为8年，2010年6月30日进行评估，已知1、2006年以来，设备类定基价格指数分别为105%、110%、110%、115%、120%2、被评估设备的月人工成本比同类设备节约1000元3、评估前，该设备的利用率为60%，该企业为正常纳税企业，预计该设备尚可使用6年，折现率为10％，预计未来设备的利用率正常用成本法评估该设备的价值１、重置成本=100×(120%÷105%)=114.29（万元）2、有形损耗率=4×60%÷(6+4×60%）=28.57%有形损耗=114.29×28.57%=32.65（万元）3、功能性贬值=−1000×12×(1−25%）×(P/A，10%，6）=−39197（元）=−3.92（万元）4、资产评估值=114.29−32.65−(−3.92)=85.56（万元）第四节

评估途径和评估方法的选择一、评估方法之间的关系(一)资产评估方法之间的联系

1、评估方法是实现评估目的的手段。对于特定经济行为，在相同的市场条件下，对处在相同状态下的同一资产进行评估，其评估值应该是客观的。不会因评估人员所选用的评估方法的不同而出现截然不同的结果。(一)资产评估方法之间的联系2、评估基本目的决定了评估方法间的内在联系。评估人员运用多种评估方法评估同一条件下的同一资产，并作相互验证提供了理论根据3、运用不同的评估方法评估同一资产，必须保证评估目的、评估前提、被评估对象状态的一致，以及运用不同评估方法所选择的经济技术参数合理。(一)资产评估方法之间的联系4、如果采用多种方法得出的结果出现较大差异，可能的原因有：1）某些方法的应用前提不具备2）分析过程有缺陷3）结构分析有问题4）某些支撑评估结果的信息依据出现失真5）评估师的职业判断有误评估师在发现问题的基础上，除对评估方法作出取舍外，还应该分析问题产生的原因，并据此研究解决问题的对策，以便最后确定评估价值（二）资产评估方法的区别1、从不同的角度表现资产的价值市场参照物——市场法资产的再取得——成本法资产的预期收益——收益法2、评估方法效率和直接程度上的差异评估人员选择最直接且最有效率的评估方法二、资产评估方法的选择1、评估方法的选择与评估目的、市场条件、资产状态、价值类型相适应。2、评估方法受评估对象的类型、理化状态等因素的制约3、评估方法的选择受数据资料及主要技术参数的制约4、资产评估方法人员在选择和运用评估方法时，如果条件允许，应该考虑三种基本评估方法在具体评估项目中的适用性。单项选择题1.成本法主要适用于()前提下的资产评估。A.公开市场B.继续使用C.预期收益D.交易2.某评估机构采用统计分析法对甲企业的120台某类设备进行评估，其账面原值共计1200万元，评估人员经抽样选择了10台具有代表性的设备进行评估，其账面原值共计100万元，经估算其重置成本之和为120万元，则该企业被评估设备的重置成本最接近于()万元。A.1200B.1800C.1500D.1440单项选择题3.评估一台设备，该设备于1999年12月31日购置，账面原值为30万元，评估基准日为2009年1月1日。已知1999年末的定基物价指数为108%，2004年末的定基物价指数为116%，从2005年开始，同类物价指数每年比上一年上升3%，若不考虑其他因素，该设备的重置成本最接近于()万元。A.33.35B.37.90C.35.80D.36.27单项选择题4.运用成本法评估一项资产时，若分别选用复原重置成本和更新重置成本，则应当考虑不同重置成本情况下，具有不同的()。A.收益性贬值B.经济性贬值C.功能性贬值D.实体性贬值单项选择题5.被评估对象为2007年购入的一台设备，评估基准日该设备与目前相同生产能力的新型设备相比，需多用操作工人4人，每年多耗电40万度。如果每名操作工人每年的工资及其他费用为2万元，每度电的价格为0.6元，设备尚可使用4年，折现率为10%，所得税税率为25%，不考虑其他因素，则该设备的功能性贬值最接近于()万元。A.54B.76C.87D.101

单项选择题6.复原重置成本与更新重置成本的相同之处表现为()。A、技术水平相同B、制造标准相同C、价格和功能水平相同D、材料消耗相同单项选择题7.选择评估方法时，不需要特别关注的因素是()。A.资产评估的价值类型B.评估目的C.所可能收集到的数据及信息资料D.评估原则单项选择题8.运用()的技术方法，不能够确定资产的更新重置成本。A.重置核算法B.价格指数法C.生产能力比例法D.经济效益指数法单项选择题9.用市场法评估资产的正常变现价值时，应当参照相同或类似资产的()

A重置成