物业管理行业营改增培训

物业管理业营改增政策及影响重难点问题解答营改增概述增值税基本概念目录第一页，共121页。营改增改革与进程为什么要营改增第一部分营改增概述营改增改了什么营改增概述第二页，共121页。什么是“营改增”“营改增”是将原来征收营业税的经营行为改为征收增值税。此项税制改革工程是根据党的十七届五中全会精神，按照“十二五”计划确定的税制改革目标。流转税转变营业税增值税1.1.1营改增改革与进程---什么是“营改增”第三页，共121页。1.1.2营改增改革与进程---我国税制构成（1/2）流转税类行为税类所得税类财产税类资源税类我国税制——复合税制营业税和增值税是我国流转税制中最为重要的两个税种资源税（原油、天燃气、煤炭、其他非金属矿原矿、黑色金属矿原矿、有色金属矿原矿、盐）房产税、车船税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税企业所得税、个人所得税城市维护建设税、印花税、土地增值税、屠宰税、筵席税增值税、营业税、消费税、关税第四页，共121页。

2015年，全国实现税收收入12.5万亿

其中，三大流转税占比48%增值税收入3.1万亿，占比25%营业税收入1.9万亿，占比15%流转税改变流转税在全部税收收入中占据重要位置1.1.2营改增改革与进程---我国税制构成（2/2）第五页，共121页。

计划经济时期（1978年-1993年）

市场经济初期（1994年-2000年）•1983年-1984年启动“利改税”1994年工商税制改革

我国启动了新中国成立以来规模最大、范围最广、内容最深刻、力度最强的工商税制改革。

改革之后的我国税制，税种设置由原来的37个减少为23个，初步实现了税制的简化、规范和高效统一。

1.全面改革流转税，将产品税和工商统一税改革为增值税和营业税。

2.对内资企业实行统一的企业所得税。

3.统一个人所得税。

4.调整、撤并和开征其他一些税种。我国税制发展历程1.1.3营改增改革与进程---税制发展历程（1/3）

这一改革从理论上和实践上突破了国营企业只能向国家缴纳利润、国家不能向国营企业征收所得税的禁区，成为国家与企业分配关系的一个历史性转折。

建立了涉外税制

彻底摒弃了“非税论”和“税收无用论”的观点，恢复和开征了一些新税种，从而使我国税制逐步转化为多税种、多环节、多层次的复合税制，发挥税收调节经济的杠杆作用。第六页，共121页。试点2003.102008.12011.12012.1党的十六届三中全会，明确了我国下一步税制改革的基本原则和主要内容，即按照“简税制、宽税基、低税率、严征管”的原则，积极稳妥地分布推进。东北地区实行增值上海、重庆实施房产税试点交通运输业和部分现代服务业“营改增”在上海试点税扩大抵扣范围的

所得

两税

合并2009.1增值税、营业税、消费税改革铁路运输和邮政服务业营改增电信业营改增全面营改增我国税制发展历程1.1.3营改增改革与进程---税制发展历程（2/3）第七页，共121页。2008-2011营改增提上议事日程2011年11月财政部、国家税务总局发布营改增试点方案20121月交通运输业和部分现代服务业在上海试点营改增8月-12月试点范围扩展到8个省市20138月交通运输业和部分现代服务业试点营改增扩展到全国20141月铁路运输和邮政服务业纳入营改增6月电信服务业纳入营改增2015调研金融保险业、房地产业、建筑业、生活服务业营改增，研究政策方案20162016年3月5日，李克强总理表示，从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业北京TibetJiangxiFujian天津安徽上海浙江福建广东湖北江苏上海：财税[2011]111号2011年11月6日2012年1月1日45天

全国：财税[2013]37号2013年5月24日2013年8月1日66天铁路运输和邮政业：财税[2013]106号2013年12月12日2014年月1日1日18天电信业：财税[2014]43号2014年4月29日2014年6月1日32天从政策公布到正式实施时间较短1.1.3营改增改革与进程---税制发展历程（3/3）第八页，共121页。为什么要营改增营改增改革发展与进程营改增改了什么营改增概述第一部分营改增概述第九页，共121页。为什么要“营改增”——税种特性比较1.增值税避免了营业税重复征税的弊端营业税（简便起见，假设税率为5%）环节进价销售额增值额本环节应纳税额101051055.252105168638.4316831514715.75合计27358831529.40增值税（简便起见，假设税率为6%）环节进价销售额增值额本环节应纳税额101001006.002100160603.6031603001408.40合计26056030018.00增值税更具先进性的地方：1）不重复征税，符合税收中性原则；2）上下游企业（买卖双方）形成有机的扣税链条,防止税收的跑冒滴漏；第十页，共121页。为什么要“营改增”——宏观角度2.营改增有利于国家加快转变经济发展方式，推进经济结构调整营业税制鼓励大而全，增值税制鼓励专业化分工和外包，增值税有利于企业专注于核心竞争力和专业优势有利于社会专业化分工，促进三次产业融合有利于社会生产要素的优化配置，调整生产经营结构营改增有利于专业化经营能从根本上解决服务业出口退税不充分的问题，使我国服务出口能完全不含税价格进入国际市场；确保中国的国际竞争力（世界上170多个国家和地区对货物和劳务统一征收增值税）营改增有利于提升我国服务业的国际竞争力第十一页，共121页。

为什么要“营改增”——微观角度3.营改增有利于降低企业税收成本，增强企业发展能力全国范围

截至2015年12月底，全国纳入“营改增”试点的纳税人共计592万户。累计减税6412亿元。其中超过97%的试点纳税人实现税负下降或持平,累计计减税3133亿元，原增值行业(主要为制造业)可抵扣进项税增加,累计减税3279亿元。2016年5月1日，金融业、房地产和建筑业、生活服务业等行业正式实施营改增，涉及纳税人1100万户，预计2016年“营改增”减税总规模接近5000亿元，减税规模之大前所未有。如果企业进行有效管理，企业的增值税税负有较大下降空间；以中国电信业为例。营改增前：实际税负是收入的3%左右；营改增后—2014年：在2014年税负增加到5%左右；—2015年：通过有效管理，特别是对进项税的管理，加之4G

投资带来大量的进项税，税负大幅降低到在1-2%之间企业举例第十二页，共121页。推进经济结构调整，促进服务业快速发展，为供给侧改革提供新动力。数据显示，2015年我国第三产业发展持续向好，GDP中第三产业比重已经占到50.5%，比第二产业高出了10个百分点；第三产业税收占比达54.8%，比第二产业高出9.7个百分点。从短期看，营改增全面推开有利于企业减负、降成本，更大地激发市场主体活力。从长期来看，税制优化和完善，有利于培育经济发展新动能，促进产业和消费升级。为什么要“营改增”——总结第十三页，共121页。营改增改了什么营改增改革发展与进程第一部分营改增概述为什么要营改增营改增概述第十四页，共121页。生产、销售货物2016年5月1日“营改增”前

营业税

建筑业

房地产业

金融保险业

部分现代服务业

生活服务业

转让无形资产

销售不动产逐步过渡2016年5月1日“营改增”后

修理、修配劳务

销售不动产

销售无形资产

交通运输服务

邮政服务

电信服务

建筑服务

金融服务

现代服务

生活服务

进口货物

增值税

全面营改增“营改增”改什么（1/5）第十五页，共121页。

销售货物

加工劳务修理、修配劳务购买方取得货币、货物或者其他经济利益；货物是有形动产，包括电力、热力、气体等。

是指受托加工货物，即委托方提供原料及主

要材料，受托方按照委托方的要求，制造货

物并收取加工费的业务

是指受托对损伤和丧失功能的货物进行修复，

使其恢复原状和功能的业务。“营改增”改什么？

原增值税下，哪些行为要交增值税？

是指有偿转让货物的所有权,其中有偿是从“营改增”改什么（2/5）第十六页，共121页。020304050701现代服

务信息技术服务文化创意服务有形动产租赁鉴证咨询服务

06物流辅助服务广播影视服务2011年开始“营改增”后至2016年5月1日“营改增”前，哪些服务行为要交增值税？研发和技术服务

“营改增”改什么（3/5）电信

业2014.6.12012.1.1邮政服务2014.1.1交通运输第十七页，共121页。

房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。

金融服务从事金融服务业有关的金融中介机构，为金融体系的一部分，金融服务业包括银行、证券、保险、信托、基金等行业。包括贷款服务、直接收费金融服务、保险服和金融商品转让等。

建筑服务建筑服务，是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业的业务活动。包括工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑服务。2016年5月1日“营改增”后，新增了哪些行为要交增值税？“营改增”改什么（4/5）第十八页，共121页。

2016年5月1日“营改增”后，新增了哪些行为要交增值税？

生活服务

是指为满足城乡居民日常生活需求提供的各类服务活动。包括文化体育服务、教育医疗服务、旅游娱乐服务、餐饮住宿服务、居民日常服务和其他生活服务。

销售无

形资产

是指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。无形资产，是指不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产。

技术，包括专利技术和非专利技术。

销售不动产是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。“营改增”改什么（5/5）第十九页，共121页。

5月1日前“营改

增”现代服务业1.研发和技术服务2.信息技术服务3.文化创意服务4.物流辅助服务5.有形动产租赁服务6.鉴证咨询服务7.广播影视服务

5月1日后“营改

增”现代服务业1.研发和技术服务2.信息技术服务3.文化创意服务4.物流辅助服务5.租赁服务6.鉴证咨询服务7.广播影视服务8.商务辅助服务9.其他现代服务财税（2016）36

新增1.不动产租赁服务2.商务辅助服务

企业管理服务

经纪代理服务

人力资源服务

安全保护服务“营改增”改什么—总结第二十页，共121页。增值税的概念及特点增值税与营业税的区别第二部分增值税基本概念增值税基本要素讲解增值税基本概念第二十一页，共121页。2.1.1增值税的概念法规引用

在中华人民共和国境内（以下称境内）销售货物、进口货物、提供加工修改修配劳务、销售服务、无形资产、不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人。属性特点

增值税的内在属性为：价外税、增值额征税

由此，衍生出的外在特点为：视同销售、以票控税、特有征管模式第二十二页，共121页。2.1.2增值税的特点（1/5）第二十三页，共121页。注：以一般计税方法为基础

特点之二：增值税的差额征税

概念

增值税是对货物生产、流通以及劳务服务中多个环节的新增价值或附加值

征收的一种流转税。

与营业税相比的差异：

营业税下，按收入的全部金额乘以税率计算应交税。

增值税下，按取得的销项税额与进项税额之差，计算应交税金。原材料产成品批发零售+50+30+40+20思考：1.增值税的计税基础是什么？2.销售收入金额与向客户收取的金额一致吗？3.实务中怎样实现抵扣？

增值税的特点（2/5）第二十四页，共121页。增值税纳税人发生如下业务，应视同销售，计算并交纳增值税：将货物交付他人代销；销售代销货物；设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县（市）的除外；将自产或委托加工的货物用于非应税项目；将自产委托加工或购买的货物作为投资，提供给其他单位或个体经营者；将自产、委托加工或购买的货物分配给股东或投资者；将自产、委托加工的货物用于集体福利或个人消费；将自产、委托加工或购买的货物无偿赠送他人。向其他单位或个人无偿提供服务；向其他单位或个人无偿转让无形资产或不动产；2.1.4增值税的特点（3/5）特点之三：增值税视同销售无视同销售规定10大视同销售情形营业税增值税付一年物业管理费免费赠送一个月物业管理费营业税下增值税下5%营业税6%或3%增值税送不交税6%或3%增值税视同销售第二十五页，共121页。增值税税

发票管理严格开具专票必须纳税营业税

发票管理相对松散发票开具与纳税申报无关

增值税专用发票管理

未发生应税服务，或未实际销售货物的，不得开具增值税专用发票开具增值税专用发票即产生销项税额未发生应税服务，或未实际销售，不得开具增值税专用发票发票的领用、开具要求严格，违规将受处罚（严禁虚开增值税发票）发票的保管要视同现金,空白的专用发票不允许跨区域传递使用增值税专用发票作废和冲红均有严格的条件180天内及时认证，否则不能抵扣以自己名义开具发票的，必须以自己名义进行纳税申报特点之四：增值税的以票控税2.1.5增值税的特点（4/5）第二十六页，共121页。增值税营业特点之五：增值税的特有征管模式2.1.6增值税的特点（5/5）第二十七页，共121页。增值税与营业税的区别增值税的概念及特点第二部分增值税基本概念增值税基本要素讲解增值税基本概念第二十八页，共121页。2.2.1增值税与营业税区别项目营业税增值税计税原理及特点每增加一次流转，全额缴纳一次营业税，存在重复纳税。实行价内税。对商品生产、流通、劳务服务中多个环节新增价值征税，实行价外税。基本消除重复纳税，有利于服务业内部专业化管理。计税基础不同营业额=收入销售额=营业额-销项税=增值税下确认的收入应纳税额计算应纳税额＝营业额×税率应纳税额=销项税额-进项税额=销售额*税率-可抵成本费用*税率-可抵设备投资*税率税率一般较低（3％、5％等）高（17%、13%、11%、6%,小规模3%）,计征3%、5%进项税不涉及“以票控税”，取得增值税专用发票，并在规定时间内（180天）认证后，可以抵扣。发票开具不区分普票、专票增值税发票分为增值税专用发票和普通发票，增值税专用发票必须通过“金税工程”防伪税控系统开具。征管特点简单、易行增值税计征复杂、征管严格、法律责任重大。虚开增值税专用发票、非法出售增值税专用发票、非法购买增值税专用发票、购买伪造的增值税专用发票等行为需承担刑事责任。第二十九页，共121页。税的比较增值税价外税(价税分离)计税依据：增值额应纳税额：销项税额—进项税额税率：6%营业税价内税计税依据：营业额应纳税额：营业额*税率税率：5%例如：本月向客户取得收入100元，发生70元费用支出，20元资本开支营业税

收入成本费用资本开支增值税100/（1+6%）100元

70元

20元94元收入68元成本费用18元资本开支价税分离根据获得的进项票应交税额

利润100*5%=5元100-70-5=25元6元销项税2元进项税2元进项税6-2-2=2元94-68=26元与营业税比较2.2.2增值税与营业税区别—举例第三十页，共121页。增值税基本要素讲解增值税的概念及特点第二部分增值税基本概念增值税与营业税的区别增值税基本概念纳税义务人和扣缴义务人征收范围税率与征收率应纳税额计算纳税时间与地点第三十一页，共121页。

在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人。

在中华人民共和国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人。纳税义务人

扣缴义务人2.3.1.1纳税义务人和扣缴义务人概念扣缴义务人：境内代理人和境内接受方境外纳税人，在境内未设有经营机构的，以其代理人为增值税扣缴义务人；在境内没有代理人的，以接受方为增值税扣缴义务人。纳税义务人第三十二页，共121页。

纳税义务人-三个基本要件一、在中华人民共和国境内；二、发生了规定的应征增值税的行为，即销售货物、提供加工修理修配劳务、进口货物;提供销售服务、无形资产或者不动产业务的行为；三、行为人的资格主体是单位和个人第三十三页，共121页。

在境内销售服务、无形资产或者不动产，是指：

1.服务（租赁不动产除外）或者无形资产（自然资源使用权除外）的销售方或者购买方在境内；

2.所销售或租赁的不动产在境内；

3.所销售自然资源使用权的自然资源在境内；

4.财政部和国家税务总局规定的其他情形。

36号文同时规定，下列情形不属于在境内销售服务或者无形资产：

1.境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务；

2.境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无形资产；

3.境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产；

试点政策2.3.1.3纳税义务人—境内的判定

在中华人民共和国境内销售货物或提供应税劳务(加工、修理、修配），是指：销售货物的起运地或者所在地在境内；提供的应税劳务发生在境内增值税政策第三十四页，共121页。2.3.1.4纳税义务人—单位和个人的界定单位包括：企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。个人包括：个体工商户和其他个人（个体工商户外的自然人）。采用承包、承租、挂靠经营方式下，纳税人的界定。分为如下两种情况：一、同时满足以下两个条件的，以发包人为纳税人：（一）以发包人名义对外经营；（二）由发包人承担相关法律责任。二、不同时满足上述两个条件的，以承包人为纳税人。第三十五页，共121页。纳税人分类管理—认定标准（1/4）按照我国现行增值税的管理模式，对增值税纳税人实行分类管理。根据纳税人的生产经营规模和财会核算健全程度，将增值税纳税人划分为一般纳税人和小规模纳税人。其计税方法、适用税率或征收率不同、凭证管理等方面都不同，需作区别对待。纳税人小规模纳税人一般纳税人生产加工修理修配销售服务、无形资产或不动产批发零售内部管理大于50万大于80万大于500万小于50万小于80万小于500万会计核算健全 无法准确核算注：上述金额为连续12个月的不含税销售额第三十六页，共121页。应税服务年销售额，是指纳税人在连续不超过12个月的经营期内累计应征增值税销售额，含减、免税销售额、提供境外服务销售额以及按规定已从销售额中差额扣除的部分。如果该销售额为含税的，应按照应税劳务的适用税率或征收率换算为不含税的销售额。试点纳税人试点实施前的应税服务年销售额按以下公式换算：应税服务年销售额＝连续不超过12个月应税服务营业额合计÷（1+3％）

按照现行营业税规定差额征收营业税的试点纳税人，其应税服务营业额按未扣除之前的营业额计算。

2.3.1.6纳税人分类管理—认定标准（2/4）第三十七页，共121页。2.3.1.7纳税人分类管理—一般和小规模纳税人（3/4）纳税人具体事项一般纳税人应纳税额适用一般计税方法，应纳税额=当期销项税额-当期进项税额；购进货物和应税劳务实行进项抵扣制度；税率：17%、13%、11%、6%、0；销售和提供应税劳务可以使用增值税专用发票。小规模纳税人应纳税额适用简易计税办法，即销售额乘以征收率购进货物或应税劳务不得抵扣进项税；征收率：3%销售货物和提供应税劳务不得自行开具增值税专用发票，可由税务机关代开增值税专用发票；第三十八页，共121页。2.3.1.8纳税人分类管理—特殊的规定（4/4）问题一、小规模纳税人收入达不到一般纳税人标准时，是否可以申请成为一般纳税人？小规模纳税人能够按照国家统一的会计制度规定设置账簿，根据合法、有效凭证核算，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关申请一般纳税人资格认定，成为一般纳税人试点实施前应税服务年销售额未超过500万元的试点纳税人,可以向主管税务机关申请一般纳税人资格认定。问题二、已经认定成为一般纳税人的企业是否可以转为小规模纳税人？除国家税务总局另有规定外,纳税人一经认定为一般纳税人后，不得转为小规模纳税人。第三十九页，共121页。增值税基本要素讲解增值税的概念及特点第二部分增值税基本概念增值税与营业税的区别增值税基本概念纳税义务人和扣缴义务人征收范围税率与征收率应纳税额计算纳税时间与地点第四十页，共121页。“非营业活动”不属于增值税应税范围:

非企业性单位按照法律和行政法规的规定，为履行国家行政管单位聘用的员工为本单位或者本单位雇主提供取得工资的服务。单位或者个体工商户为聘请的员工提供应税服务。财政部和国家税务总局规定的其他情形。

在中华人民共和国境内（以下称境内）销售货物、进口货物、提供

加工修改修配劳务、销售服务、无形资产、不动产，是增值税应税

为。有偿：是指取得货币、货物或者其他经济利益。

视同销售1.单位或者个体工商户向其他单位或者个人无理和公共服务职能收取政府性基金或者行政事业性收费的活动。

偿提供服务，但用于公

共事业或者以公众为对象的除外；2.单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公共事业或者以公众为对象的除外；3、财政局和国家税务局规定的其他情形。2.3.2.1增值税概述—征税范围第四十一页，共121页。2.3.2.2征税范围-销售服务销售服务，是指提供交通运输服务、邮政服务、电信服务、建筑服务、金融服务、现代服务、生活服务。工程服务安装服务修缮服务装饰服务其他建筑服务贷款服务直接收费金融服务保险服务金融商品转让交通运输服务陆路运输服务水路运输服务航空运输服务管道运输服务邮政服务邮政普遍服务邮政特殊服务其他邮政服务电信服务基础电信服务增值电信服务现代服务研发和技术服务信息技术服务文化创意服务物流辅助服务租赁服务鉴证咨询服务广播影视服务商务辅助服务其他现代服务文化体育服务教育医疗服务旅游娱乐服务餐饮住宿服务居民日常服务生活服务建筑服务金融服务生活服务第四十二页，共121页。2.3.2.3征税范围—销售无形资产

销售无形资产，是指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。无形资产，是指不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产。技术包括专利技术和非专利技术。（原属于“现代服务—研发和技术服务”）商标、著作权、商誉（原属于“现代服务—文化创意服务”）自然资源使用权包括土地使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和其他自然资源使用权。转让土地使用权适用税率为11%其他权益性无形资产包括基础设施资产经营权、公共事业特许权、配额、经营权(包括特许经营权、连锁经营权、其他经营权)、经销权、分销权、代理权、会员权、席位权、网络游戏虚拟道具、域名、名称权、肖像权、冠名权、转会费等。第四十三页，共121页。2.3.2.4征税范围—销售不动产

销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税，适用税率11%。建筑物包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。构筑物包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。第四十四页，共121页。

36号文规定以下为不征增值税项目：

1.根据国家指令无偿提供的铁路运输服务、航空运输服务，属于符合相关规定的用

于公益事业的服务；

2.存款利息；

3.被保险人获得的保险赔付；

4.房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位

代收的住宅专项维修基金；

5.在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式、将全部或者部分实物

资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉

试点政策

不征收增值税项目

第四十五页，共121页。

单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：将货物交付其他单位或者个人代销；销售代销货物；设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县（市）的除外；增值税政策是指受货机构发生下列情形之一的经营行为：一是向购货方开具发票；二是向购货方收取货款。视同销售（1/3）第四十六页，共121页。

将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目；将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费；将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户；将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者；将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。增值税政策视同销售（2/3）第四十七页，共121页。职工福利、个人消费、非应税项目投资、分红、无偿赠送购进不是视同销售行为，购进时进项税不可抵扣视同销售计销项税（可抵进项税）自产、委托加工视同销售计销项税（可抵进项税）视同销售计销项税（可抵进项税）货物去向货物来源视同销售（3/3）第四十八页，共121页。增值税基本要素讲解增值税的概念及特点第二部分增值税基本概念增值税与营业税的区别增值税基本概念纳税义务人和扣缴义务人征收范围税率与征收率应纳税额计算纳税时间与地点第四十九页，共121页。税率与征收率36号文对部分服务（如销售或出租2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产）规定了过渡期政策，一般纳税人可以选择使用简易计税方法计税，征收率为5%。纳税人类型应税行为适用税率或征收率一般纳税人有形动产租赁服务17%交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务、销售不动产、销售土地使用权11%增值电信服务、金融服务、除有形动产租赁服务外的现代服务、生活服务、销售无形资产6%财政部和国家税务总局规定的应税行为0%小规模纳税人所有应税行为3%或5%（房地产开发企业销售自行开发的房地产项目）第五十页，共121页。试点前试点后销售货物、加工、修理修配17%销售货物、加工、修理修配，有形动产租赁17%部分特别规定的货物13%部分特别规定的货物13%部分货物简易征收，销售使用过的固定资产6%或4%部分货物简易征收，销售使用过的固定资产6%或4%出口货物、部分货物（如农产品）0或免税出口货物、部分货物（如农产品）0或免税**交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权11%**增值电信服务、金融服务、现代服务和生活服务，销售土地使用权以外的无形资产6%**财政部和国家税务总局规定的应税劳务0小规模纳税人增值税征收率3%

36号文对部分服务（如销售或出租2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产规定了过渡期政策，一般纳税人可以选择使用简易计税方法计税，征收率为5%，建筑业征收率3%

2.3.3.1税率与征收率第五十一页，共121页。2.3.3.2特殊征收率特殊征收率使用情况备注小规模纳税人减按2%征收率征收（1）小规模纳税人（除其他个人）销售自己使用过的固定资产（2）小规模纳税人销售旧货销售使用过的除固定资产以外的物品按3%征收率征收一般纳税人4%征收率减半征收（1）一般纳税人销售自己使用过的不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产（2）一般纳税人销售旧货销售使用过的已经抵扣过的资产应按适用税率征收增值税4%征收率计税（1）寄售商店代销寄售物品（2）典当业销售死当物品（3）经国务院或国务院授权机关批准的免税商店零售的免税商品可选择按6%征收率计税一般纳税人销售下列物品，可选择按6%简易征收：（1）县级及县级以下小型水力发电单位生产的电力。（2）建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料

其余不在此列举，适用简易征收办法的物品均具备产品难以计量的特征。一般纳税人选择简易办法计算缴纳增值税后，36个月内不得变更第五十二页，共121页。2.3.3.3征收率—销售自己使用过的物品企业范围购入时间征收率是否可以开具专用发票现行增值税2009年1月1日以前4%减半否2009年1月1日以后购入属于条例第十条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产4%减半否2009年1月1日以后购入允许抵扣的固定资产适用税率是试点政策在试点实施之前4%减半否在试点实施之后适用税率是一般纳税人销售自己使用过的固定资产第五十三页，共121页。

征收率-简易办法征收一般纳税人销售自产的特定货物，可选择按照简易办法依照6%征收率计算缴纳增值税：

建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料；以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰(不含粘土实心砖、瓦)；自来水；商品混凝土(仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土)。属于一般纳税人的自来水公司销售自来水按简易办法依照6%征收率征收增值税，不得抵扣其购进自来水取得增值税扣税凭证上注明的增值税税款。

试点政策规定一般纳税人提供的公共交通运输服务（轮客渡、公交客运、轨道交通（含地铁、城市轻轨）、出租车、长途客运、班车

），以清包工方式提供建筑服务、为甲供工程提供清包工服务、为建筑工程老项目提供建筑劳务，可选择按照简易计税方法计算缴纳增值税，增值税征收率为3%。一般纳税人选择简易办法计算缴纳增值税后，36个月内不得变更。第五十四页，共121页。增值税政策2.3.3.4零税率第五十五页，共121页。2.3.3.5免征增值税的应税服务第五十六页，共121页。一般纳税人小规模纳税人

适用税率/征收率

计税方式开具增值税专用发票

身份判别

税率根据业务而定一般计税方式

可以抵扣自行申请开具国税登记证副

本有盖章

征收率

统一为3%（例外5%）简易计税方式

不可以抵扣

只能税务机关代开国税登记证副

本无盖章注：盖章是指在税务登记证副本的“资格认定”栏内盖有“一般纳税人”的印章一般纳税人和小规模纳税人的区别2.3.3.6一般纳税人和小规模纳税人的区别第五十七页，共121页。增值税基本要素讲解增值税的概念及特点第二部分增值税基本概念增值税与营业税的区别增值税基本概念纳税义务人和扣缴义务人征收范围税率与征收率应纳税额计算纳税时间和地点第五十八页，共121页。一般计税方法：一般纳税人提供应税服务适用一般计税方法计税增值税的计税方法简易计税方法：小规模纳税人提供应税服务适用简易计税方法计税一般纳税人提供财政部和国家税务总局规定的特定应税服务，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。

2.3.4.1计税方法第五十九页，共121页。应纳税额为当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式：

应纳税额=当期销项税额－当期进项税额

当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。

境外单位或者个人在境内提供应税服务，在境内未设有经营机构的，扣缴义务人按照下列公式计算应扣缴税额：

应扣缴税额=接受方支付的价款÷（1+税率）×税率

2.3.4.2应纳税额的计算

小规模纳税人销售货物或者应税劳务，实行按照销售额和征收率计算应纳税额的简易办法，并不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：

应纳税额＝销售额×征收率

销售额＝含税销售额÷（1＋征收率）一般纳税人//一般计税方法小规模纳税人//简易计税方法第六十页，共121页。

纳税人销售货物或者应税劳务(提供应税服务），按照销售额和适用税率计算并向购买方收取的增值税额，为销项税额。销项税额＝销售额×税率（不含税）销售额＝含税销售额÷（1+税率）

2.3.4.3销项税—销项税计算销项税额计算公式销售额的确定举例：向客户收取100元1、营业税下（适用5%税率）确认收入100，营业税=100*5%=52、增值税下（适用6%税率）确认收入=100/（1+6%）=94.3确认增值税销项税额=94.3*6%=5.7第六十一页，共121页。

2.3.4.4销项税—兼营和混合销售兼营

36号文延续了106号文有关兼营业务的规定，即纳税人兼营销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产适用不同税率或者征收率的-

应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；−未分别核算销售额的，从高适用税率或征收率。混合销售

36号文对混合销售作出了规定：一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售：--从事货物的生产、批发或者零售，或以前述经营业务为主的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；--其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。第六十二页，共121页。2.3.4.6增值税基本要素－进项税（1/3）进项税额＝可抵扣成本费用×适用税率+可抵设备投资×适用税率抵扣基本原则：纳税人符合抵扣条件的进项税，凭合法有效的增值税抵扣凭证，在开具之日起180日内进行认证，即可从销项税额中抵扣。合法有效增值税抵扣凭证

主要包括：增值税专用发票海关进口增值税专用缴款书运输费用结算单据农产品收购发票举例1：购进设备价款100原固定资产计价100现固定资产计价=100/（1+17%）=85.5现确认增值税进项税额=85.5*17%=14.5举例2：发生广告支出100原确认营业成本100现确认营业成本=100/（1+6%）=94.3现确认增值税进项税额=94.3*6%=5.7实行增值税后，如果取得增值税专用发票，确认的成本费用及资产价值将下降。第六十三页，共121页。2.3.4.7增值税基本要素－进项税（2/3）第六十四页，共121页。小规模普票小规模专票3%A物业公司承揽100万管理服务（合同总额），为便于理解，假设90万分包给B公司，营改增后付款金额不变专业分包6%收入=100/(1+6%)=94.34收入=100/(1+6%)=94.34收入=100/(1+6%)=94.34成本90利润4.34税金5.66现金净流入4.34成本87.38利润6.96税金3.04现金净流入6.96成本84.91利润9.43税金0.57现金净流入9.43案例小结：为什么要实现增值税充分抵扣？利润增加税负降低现金流出减少2.3.4.8案例分析（3/3）第六十五页，共121页。增值税基本要素讲解增值税的概念及特点第二部分增值税基本概念增值税与营业税的区别增值税基本概念纳税义务人和扣缴义务人征收范围税率与征收率应纳税额计算纳税时间和地点第六十六页，共121页。2.3.5.1纳税义务、扣缴义务发生时间（1/2）收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。应税行为纳税义务发生时间一般应税行为发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天先开具发票的，为开具发票的当天建筑服务、租赁服务采取预收款方式收到预收款的当天金融商品转让金融商品所有权转移的当天发生视同销售情形服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天增值税扣缴义务纳税人增值税纳税义务发生的当天第六十七页，共121页。2.3.5.2纳税义务、扣缴义务发生地点（2/2）纳税人纳税义务发生地点固定业户一般情况机构所在地或居住地主管税务机关总机构和分支机构不在同一县（市）分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。总分机构不在同一县（市），但在同一省（自治区、直辖市、计划单列市）范围内经省(自治区、直辖市、计划单列市)财政厅(局)和国家税务局批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报缴纳增值税。非固定业户向应税行为发生地主管税务机关申报纳税；未申报纳税的，由其机构所在地或者居住地主管税务机关补征税款。其他个人（新增）向建筑服务发生地、不动产所在地、自然资源所在地主管税务机关申报纳税。扣缴义务人向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报缴纳扣缴的税款。第六十八页，共121页。增值税基本概念--总结692016年5月1日起，随着建筑、房地产、金融和生活服务四大行业纳入营改增试点，不动产纳入抵扣范围，增值税实现在货物和服务领域的全覆盖，营业税将全面退出历史舞台。主要政策变化

新进入试点行业：建筑、金融、生活服务、销售不动产、现代服务（商辅、其他）

原有已纳入试点行业：交通运输、邮政、电信、现代服务（研发技术、信息技术、文化创意、物流辅助、租赁、鉴证咨询、广播影视）、销售无形资产（专利、商标著作）征税行业扩大

住宿费、会议费、培训费、房租费、物业费、劳务外包、财产保险等纳入抵扣范围

外购、自建不动产取得的进项税自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，取得扣税凭证的当月抵扣60%，取得扣税凭证的第13个月抵扣40%

购进旅客运输、贷款、餐饮、居民日常和娱乐服务的进项税仍不得抵扣抵扣范围扩大

一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。混合销售概念重新定义第六十九页，共121页。物业管理营改增主要政策变化第三部分物业管理营改增政策及影响带来的影响和挑战物业管理营改增政策及影响第七十页，共121页。71纳税人进行了区分营改增前物业管理企业缴纳营业税，统称纳税人营改增后物业管理企业缴纳增值税，根据收入规模或财务核算制度健全程度分为一般纳税人和小规模纳税人。税率发生变化

营改增前物业管理企业缴纳营业税，税率为5%，价内税，营业额含税营改增后物业管理企业缴纳增值税，税率为11%/3%，价外税，销售额不含税。

老项目可用申请采用简易征收率5%（不动产租赁）盈亏情况直接挂钩税负

营改增前物业管理企业地产企业无论盈亏，都须按销售收入征收5%纳税。

营改增后物业管理企业只对增值额部分纳税。当企业增值很少或不增值时，在取得增值税专用发票下，只需缴纳很少增值税，甚至不纳税。（注意小规模纳税企业）3.1.1营改增前后税制政策变化营改增后，物业管理企业是申报成一般纳税人还是小规模纳税人呢？第七十一页，共121页。序号类别收入名称一般纳税人小规模纳税人1物业管理收入住宅/商业物业服务费6%3%车位物业服务费6%3%装修服务费6%3%门禁卡销售/管理费6%3%装修垃圾清运费6%3%灭火器租赁17%3%入户维修17%3%商铺、写字楼消防/强弱电改造收费17%3%2多种经营收入产品销售17%3%提供平台，收取居间费6%3%房屋租售中介6%3%废品回收收入4%减半征收，按2%征收3%减按2%征收物业管理所涉及的收入对应的增值税税率（1/3）第七十二页，共121页。序号类别收入名称一般纳税人小规模纳税人3小业主委托经营电梯轿厢、电梯等候处、灭绳灯箱广告代理6%3%电梯轿厢、电梯等候处、灭绳灯箱广告位出租、小区场地摆展11%或5%5%全体业主共有的车位出租或临停11%或5%5%4开发委托经营开发商产权车位出租或临停11%或5%5%物业项目前期启动费6%3%营销案场管理6%3%5代收代垫款项代收水费6%3%代收电费/电梯能耗费/公区电费6%3%代收城市生活垃圾处置费0%0%6补贴款项

政策性补贴0%0%

其他补贴6%3%7押金、保证金装修押金、物管费押金、投标保证金、履约保证金等0%0%3.1.3物业管理所涉及的收入对应的增值税税率（2/3）第七十三页，共121页。门禁卡销售/安全管理费，属于物业安全服务从属业务，应为混合销售，适用主营业务的6%税率。装修垃圾清运费亦属于装修管理从属业务，属于混合销售，适用6%税率。灭火器租赁，业主可租可不租，非从属业务，不属于混合销售，属于有形动产租赁，适用17%税率。物业公司需调整价格。入户维修/商铺、写字楼消防/强弱电改造收费，属于提供修理修配修配劳务，适用17%税率。物业公司需调整价格。车位、展位、广告位出租适用“11%或5%”的税率，如果小区在2016年5月1日前交付，则由物业公司自行选择11%还是5%。如果小区在5月1日后交付，则全部按照11%。电梯轿厢、电梯等候处、灭绳灯箱广告位提供业务，建议将合同修订为“广告代理服务”，这样可以适用现代服务中的广告服务，一般纳税人适用6%税率，小规模纳税人适用3%税率。

小规模纳税人则很简单，上述不为0%的需要交税的内容，除了不动产经营租赁服务（即电梯轿厢、电梯等候处、灯箱广告位出租、小区场地摆展和业主、开发商产权车位出租临停）外，全部适用3%的征收率。对于不动产经营租赁服务，一律按照5%征收率，无论什么时候取得不动产。物业管理所涉及的收入对应的增值税税率（3/3）第七十四页，共121页。物业管理所涉及成本费用对应的增值税税率（1/2）序号相关业务形式是否可抵扣增值税扣税凭证税率（一般纳税人）备注1职工工资及五险一金否**

2培训费是增值税专用发票6%

3财产保险是增值税专用发票6%

4折旧费否**

5无形资产摊销否**

6审计、咨询、中介费是增值税专用发票6%

7卫生用品等材料费是增值税专用发票17%

8房屋租赁是增值税专用发票11%或5%9会议费是增值税专用发票6%会展服务10是增值税专用发票17%会议用办公用品11是增值税专用发票11%或5%会场租赁费（不动产租赁）12交通费否**

13电话费、网络费是增值税专用发票11%基础电信业务适用146%增值电信业务适用15业务招待费否**

第七十五页，共121页。序号相关业务形式是否可抵扣增值税扣税凭证税率（一般纳税人）备注16办公用品是增值税专用发票17%

17物业管理分包费是增值税专用发票6%

物业服务、安保服务、设施维护18污水及垃圾处理费否**主要为政府非税收入票据19各类组织会费、年费是增值税专用发票6%或17%适用部分现代服务业和购置物品20否**福利性质或工会性质21广告宣传费是增值税专用发票6%营改增后现代服务业22汽车相关费用是增值税专用发票17%汽车租赁费23是增值税专用发票17%汽车修理费24是增值税专用发票17%汽油25是增值税专用发票11%过路费、停车费26是增值税专用发票6%洗车、汽车美容等27水电费是增值税专用发票3%/13%/17%简易计价水电/一般水/一般电28员工购置防毒面罩是增值税专用发票17%区分劳动保护费和职工福利费，职工福利费不能进项税额抵扣29灭火器30生产安全用品31工作服32购置房屋、土地使用权等不动产是增值税专用发票11%或5%老项目可能取得5%增值税专用发票；不动产进项税额按规定分期抵扣物业管理所涉及成本费用对应的增值税税率（2/2）第七十六页，共121页。带来的影响和挑战第三部分物业管理营改增政策及影响物业管理营改增主要政策变化物业管理营改增政策及影响第七十七页，共121页。营改增对物业管理的影响“营改增”工作涉及公司方方面面，影响重大企业规划采购营销税务管理财务管理纳税人类别的确定纳税人临界点的测算物业管理面临的困境合同管理关注点采购模式变动供应商的选择税金计算及申报税务监管严格发票管理压力会计核算调整财务报销要求提高会计核算示例第七十八页，共121页。带来的影响和挑战第三部分物业管理营改增政策及影响物业管理营改增主要政策变化物业管理营改增政策及影响纳税人类别的确定纳税人临界点的测算物业管理面临的困境企业规划财务管理采购营销税务管理第七十九页，共121页。收入为A。（一）对一般纳税人的税负影响营改增之前收入为A/（1+6%）=0.94A增值税销项税额为A*6%/

（1+6%）=0.056A。解析：若进项税额<0.006A，则“营改增”后企业的税负额将上升；

若进项税额>0.006A，则“营改增”后企业的税负额将下降。如何正确选择纳税人类别（1/2）

销售税率6%，之前按照5%征收，税收负担增加？

当期应缴纳的增值税额=当期销项税额-当期抵扣的可进项税额

=（全部价款+价外费用）*6%/（1+6%）-当期抵扣的可进项税额假设：物业管理公司（一般纳税人）收取的物业费为A，假设只考虑营业税不考虑附加税

营改增之后营业税为A*5%=0.05A第八十页，共121页。影响：税负大大下降，企业的收入和利润将会得到进一步的提升。

（一）对小规模的税负影响

当期应缴纳的增值税额=（全部价款+价外费用）*3%/（1+3%）

小规模纳税优惠：小规模纳税人

增值税起征点月销售额未达到2万元的企业或非企业性单位，免征增值税。

过渡政策2017年12月31日前，对月销售额2万元（含本数）至3万元的增值税小规模纳税人，免征增值税。如何正确选择纳税人类别（2/2）

第八十一页，共121页。一般纳税人与小规模纳税人临界点测算从上面一般纳税人和小规模纳税人的税负比较，大家觉得小规模纳税人税负低？考虑因素客户要求，企业客户要求专票商业模式—税负的转移进项税专票的取得临界点测算税负临界点即企业在选择一般纳税人还是小规模纳税人时其税负相等，临界点可以通过计算得出。假设物业管理公司收入为A，进项税额为B：若一般纳税人与小规模纳税人税负相同时即6%*A/（1+6%）-B=3%*A/（1+3%），则B=2.92%A，也就是说当企业进项税额为收入的2.92%时，不管是选择一般纳税人还是选择小规模纳税人，税负相等。第八十二页，共121页。3.2.1.4物业管理企业“营改增”面临的困境

困境物业公司70%-80%成本费用无法取得进项抵扣造成整体税负上升

物业公司70%-80%的成本是人工成本，而人工成本因无法取得发票因此进项税额不能抵扣停车场临停费适用于不动产租赁税率，税率上升幅度较大代收自来水费、电费属于转售行为入户维修业务适用税率如果适用于修理修配税率应该为17%，税率上升较高。发票开具量太大

水电公司拒绝向实际付款的物业公司开具物业公司抬头的发票，导致物业公司大量成本无法实现进项抵扣（水表户名问题）

第八十三页，共121页。带来的影响和挑战第三部分物业管理营改增政策及影响物业管理营改增主要政策变化物业管理营改增政策及影响企业规划财务管理采购营销税务管理会计核算调整财务报销要求提高会计核算示例第八十四页，共121页。“营改增”对公司的影响——会计核算调整营改增对公司财务核算方面的影响核算模式调整对报表体系和会计科目设置产生变化会计科目增设：所有收入、支出的会计核算因价税分离更加复杂，根据增值税核算规定，需要修改会计核算科目，增设部分明细科目报表格式调整：报表反映增值税相关信息。核算层级需要与纳税层级相匹配，满足销项税与进项税的匹配问题

如果以分公司为独立纳税人，需要考虑销项与进项的匹配，某

些收入、费用需要重构（如：信息技术服务、代理集团业务等）第八十五页，共121页。税局可从销项税额中抵扣）进项抵扣的两个前提条件：取得专用发票或其他合法抵扣凭证通过税务局系统核对

供应商公司开具发票领取发票扫描、认证形成进项税额认证通过提示：获得进项税额很重要取得专用发票很重要把握认证期限很重要

注：认证期限为专用发票开具之日起180天以内，在此期限内必须完成扫描认证，因此业务和财务人员应确保专用发票及时提交和高效传递。需提请税局认证通过才能抵扣，这就将发票纳入了税务系统的监管范围，极大地便利了税务征管。A级、B内税人取销现场认证。财务报销流程需要细化，应满足新的计税、核算要求“营改增”对公司的影响--报销要求提高第八十六页，共121页。

应交税费

–

应交增值税

–

销项税额

记录企业销售货物、服务、无形资产或者不动产以及提供应税劳务的增值销项税额示例

–

取得物业收入：

某增值税一般纳税人2016年5月取得当月物业费收入50万元。开具增值税发票。

会计处理？借：银行存款

50万

贷：主营业务收入47.17万

贷：应交税费-应交增值税-销项税额

2.83万3.2.2.3增值税会计核算—示例第八十七页，共121页。

应交税费

–

应交增值税

–

进项税额

记录企业购入货物、服务、无形资产或者不动产以及接受应税劳务而支付的准予从销项税额中抵扣的增值税进税额

注意：

(1)

企业购入货物、服务、无形资产或者不动产以及接受应税劳务支付的进项税额，用蓝字登记；

(2)

退回所购货物应冲销进项税额，用红字登记。示例

–

购买不动产：

某增值税一般纳税人2016年8月购入一栋写字楼用于出租，含税价值为1110万元。会计处理？借：固定资产

1000万借：应交税费

–

应交增值税

–

进项税费

66万

借：应交税费

–待抵扣进项税

44万贷：银行存款

1110万3.2.2.3增值税会计核算—示例第八十八页，共121页。

应交税费

–

待抵扣进项税

记录企业购入货物、服务、无形资产或者不动产以及接受应税劳务取得抵扣凭证，但当期不能抵扣留待后期抵扣的情形。示例

–

不动产购买满一年后：

该增值税一般纳税人2017年9月的会计处理？借：应交税费

–

应交增值税

–

进项税费

44万贷：应交税费

–待抵扣进项税

44万3.2.2.3增值税会计核算—示例第八十九页，共121页。

应交税费

–

应交增值税

–

进项税额转出

记录企业购入货物、在产品、产成品、不动产、服务等发生非正常损失以及其他原因而不应从销项税额中抵扣，按规定转出的进项税额。注意（在购进时已抵扣进项税）：示例：

该增值税纳税人因违法法律法规，该持有的写字楼于2017年7月被依法没收。假设截止至2017年7月，该写字楼的账面净值为900万。借：待处理财产损益

801万借：应交税费

–

应交增值税

–

进项税额转出

99万

(900

x

11%)借：累计折旧

100万贷：固定资产

1000万3.2.2.3增值税会计核算—示例第九十页，共121页。示例：销售货物取得不含税价格100万，购入原材料不含税价格50万，由于管理不善，丢失30万的原材料（已抵扣进项税），假设其发生在同一个月份，并且该月只有三笔业务，则当月应交税费-应交增值税为贷方余额：应交税费

–

应交增值税

–

销项税额

17万减：应交税费

–

应交增值税

–

进项税额8.5万加：应交税费

–

应交增值税

–

进项税额转出

5.1万------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------“应交税费

–

应交增值税

”贷方余额为13.6万

*

转出后：“应交税费

–

应交增值税”余额为零。

当月月末会计处理：

借：应交税费

–

应交增值税

–

转出未交增值税

13.6万

贷：应交税费

–

未交增值税

13.6万下月缴纳该增值税后的会计处理：借：应交税费

–

未交增值税

13.6万贷：银行存款

13.6万

应交税费

–

应交增值税

–

转出未交增值税

核算企业月度终了转出应缴未缴的增值税。月末企业“应交税费-应交增值税”明细账出现贷方余额时，依据余额借记本科目，贷记“应交税费-未交增值税”

应交税费

–

未交增值税月末，本科目的借方余额反映的是企业多

缴的增值税款，贷方余额反映的是期末结

转下期应缴的增值税。3.2.2.3增值税会计核算—示例第九十一页，共121页。缴纳时：借：管理费用

370贷：银行存款

370按规定抵减增值税应纳税额时：借：应交税费

–

应交增值税

–

减免税款

370贷：营业外收入-减免税款370

应交税费

–

应交增值税

–

减免税款

反映企业按规定减免的增值税款。示例：

财税[2012]15号文件规定，纳税人购进增值税税控系统专用设备和技术维护费用抵减增值税税额。

某增值税一般纳税人当月缴纳技术维护费370元，会计处理？3.2.2.3增值税会计核算—示例第九十二页，共121页。带来的影响和挑战第三部分物业管理营改增政策及影响物业管理营改增主要政策变化物业管理营改增政策及影响企业规划财务管理采购营销税务管理合同管理关注点采购模式变动供应商的选择第九十三页，共121页。3.2.3.1合同管理关注点94输入分论点对上对下对内

业主合同管理梳理客户信息完善已签老合同条款，修订合同额（含增值税）转换期内合同签署须增加价格调整条款规范新合同条款。针对兼营、混合销售合同价税细分劳务、分包等合同管理梳理供应商资质，选择一般纳税人完善合同审批流程规范合同条款（新、老）加强供应商税务诚信管理

完善合同范本增加供应商身份识别条款明确发票类型对合同价款进行价税分离约定付款及发票提供时间明确甲供材的价格、开票与结算事宜增加相应违约责任条款内容重大事项调整及信息通知条款第九十四页，共121页。提供免租期

提供免费车位提供其他免费服务视同销售需征收增值税

《营业税改征增值税试点实施办法》第十四（一）条：单位或者个体工商户向其他单位或者个人提供无偿服务视同销售。因此，免租期存在被

认定为视同销售的风险。纳税时间是以合同约定的付款时间作为一个纳税义务产生的时间点。假如有三个月免租期,有两个方法来避免视同销售的处理：第一种方法是在合同里不注明是从第四个月开始收租金，之后正常收取；第二种方法是把三个月租金平摊到六个月，租期没有变。3.2.3.1合同管理关注点第九十五页，共121页。“营改增”对公司的影响——采购1.采购营销管理要素——采购模式1）采购模式要满足增值税“三流合一”要求业务流（合同签订）资金流（资金结算）发票流（发票开具抬头及账务处理）发生的层级统一2）结合公司实际情况，采购模式的转变统