流村养老社区规划

流村国际养生养老社区规划简述

美国荣林航空集团有限公司

2015.4一、中国人口的老龄化问题1980年，老龄化加速1999年达10%2005年达11.1%2010年达12.7%2015年达15.2%2020年达17%2025年达20.2%时间人口数量所占人口比例1980年社会老龄化加速1999年1.3亿10%2005年1.5亿11.1%2010年1.7亿12.7%2015年2.1亿15.2%2020年2.4亿17%2025年2.9亿20.2%2030年3.5亿24.1%中国人口老龄化发展趋势

中国目前居家养老占98%，机构养老占2%；北京开始推行9064养老服务模式，即到2020年，家庭养老占90%，政府购买服务托老占6%，机构养老占4%

——人口老龄化是工业化的产物，世界上任何一个国家都将不可避免地经历这个社会发展历程。随着人口老龄化的发展，世界不同发展程度国家的养老模式也在发生着巨大的变化。作为全球老年人口数量最多，未富先老的中国，传统的家庭养老功能正在不断弱化，新的养老模式尚未成型。与养老模式的探索同步，传统的机构养老服务模式也在经历革命性的变化，不仅服务理念和模式在不断创新，而且其概念的内涵和外延也在不断地发展变化。为什么做养老产业城市化趋势

现在60%老人生活在农村,但在未来10-15年将有60%的老年人生活在城镇空巢化趋势50%的老年人不与子女居住.中国超大城市空巢老人比例超过2/3国家对养老服务机构开始大力支持按照“政策引导、政府扶持、社会兴办、市场推动”的原则，积极支持以公建民营、民办公助、政府补贴等方式兴办养老机构。加大对民办养老机构的扶持力度加大对养老机构管理和护理人员的专业培训，认真执行新录用和在职人员培训制度，使护理员和管理人员专业化水平不断提高。对由民政部门审核批准的老年服务机构,暂免征收企业所得税，其自用的房产、土地车船暂免征收房产税、城镇土地使用税、车船使用税。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定，养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，免征营业税。2008年月12月，国务院在《关于当前金融促进经济发展的若干意见》鼓励：

“推动健康保险发展，支持保险机构投资医疗养老实体。”为保险资金进入老年产业扫清的障碍。部分地区给予符合条件的福利性服务机构给予补助养老中国养老产业市场价值预估中国大陆养老服务的需求每年在3万亿元人民币以上

中国老年人每年需要约在3,000-4,000亿元之间的可支配收入，三十年後这一数字会增至5万亿元北京市60岁及以上户籍老年人口为262.9万，占户籍总人口的20.3%，养老产业产值将达到1000亿元人民币，养老服务业发展潜力巨大

北京养老机构及市场需求北京市政协进行的民意调查显示，4000多位参与调查的市民中希望将来入住养老机构，占参与调查总数的24.5%，远远高于政府所预期的4%；2010年，北京市共有养老机构386家，养老床位数为71589张，约能够满足50%老人需求。目前北京市养老机构主要集中在政府办或其他形式的保障基本养老需求，满足老人医疗、心理、康复等方面需求的高端养老机构缺失，特别是针对失能、半失能老人全方位照护的高端养老机构几不存在。二、关于荣林∙流村国际养老社区（暂定名）原有(中益国盛股东)于2004年立项申请，在北京市昌平流村约2000亩土地进行国际化的高端养生养老社区开发，2014年7月28日，经北京市规划委批准，国有土地划拨，同意进行综合养老社区开发2014年9月，成立北京中益国盛养老产业有限公司，注册资金3.6亿元人民币，主要致力于高端养老社区、养老住宅的开发，并在国家老龄委、国家民政部的大力支持下，积极投身于高端养老机构的建设以及养老产品的研究2015年1月，与中国老年产业发展基金会、中国老年学学会、意大利SEGESTA（养老）集团、协和医科大学护理学院、北大医疗集团等展开合作，启动流村国际养生养老社区2015年3月，项目与中信证券、PICC、意大利对外贸易委员会ICE的投资合作洽谈中∙∙∙∙∙美国荣林航空集团有限公司的运营管理护理院人员技术操作常规管理护理院管理中心护理院人员技术操作常规管理护理院管理中心区域投资公司管理部养老产业管理委员会流村国际养老中心总公司秘书处计财及投润资中心销售及招商中心物业管理中心公司行政运营中心信息管理中心机构养老管理部医疗支持中心教育培训中心中益国盛开发公司中益国盛专家委员会联络中益国盛北京公司美国荣林航空公司公寓管理部昌平流村建设高端养老社区的比较优势

享受城市郊区交通便利的优势：

项目基地位于北京市正北，上风上水，紧邻京藏高速、G6高速公路，交通十分便利。全新规划设计的优势：

非旧社区改造，利于整体性的规划设计与建设。城市绿地水系环境质量的优势：社区周围规划为林地、绿地与住宅用地，以及人工河流、水库的打造，提高生活品质保障。医疗护理整体集中服务的优势：东接北大国际医疗中心，建设以养老院、护理院、养生养老公寓、老年病医院为社区服务支撑，并以综合活动中心、配套商业、养生养老住宅等组合运作的社区。利用价格差的优势：

临近市区中心30分钟内的车程，享有价格上的竞争力与优势。6.CCRC的健康理念，国际化的高端养老社区CCRC的健康理念

生理自然社会心理环境与健康的高度和谐长寿世界卫生组织(1948)将健康定义为：“一种完整的生理，心理和社会适应的关系，而不仅仅是没有疾病或虚弱状态”的健康理念。地点/区域CCRC的服务理念

——围绕《联合国老年人原则》、《2002马德里老龄问题国际行动计划》有关指导的健康、积极、参与、分享、安全、尊严、舒适、和谐的十六字方针，实现专业化、人性化、全方位、可持续性的关怀，设计构建一个养老照料护养示范中心、尊养生活社区为一体的养生、养老服务社区。健康积极参与分享安全尊严舒适和谐实现人性化实现全方位实现可持续养老照料护养示范中心尊养生活社区CCRCCCRC典范美国太阳城养老社区(SunCity)住宅以独栋、双拼为主，基本为平房或别墅，无需爬楼。40岁后允许购买，50岁后即可入住，亲属子女可临时居住。配建大型综合医疗服务中心、小诊所及护理院、养老院、老年公寓等一切老人所需设施。昌平流村国际养老社区将成为CCRC模式的中国典范以美国太阳城为模板的CCRC模式即可持续照料老年社区。流村养生养老项目，以养老院、护理院、养生养老公寓、老年病医院为社区服务支撑，并以综合活动中心、配套商业、养生养老住宅等组合运作的社区。CCRC持有物业部分的养生养老公寓按使用权10、15、20年销售。入住者真正享受高标准建设适老设施、高品质的养生养老服务，按国际养老标准实施的物业管理。——“大众消费水平的”——“国际标准化的”——“可持续照料的”定位核心

太阳城是美国著名的退休社区，因住在其中的老年人活跃的生活方式而闻名。最初的太阳城位于凤凰城西北12英里，20世纪60年代前，这里建了些仅供50岁以上退休老人居住的样品房，同时修建了疗养、医疗、商业中心及高尔夫球场等老人娱乐配套设施。

经过了50余年的建设，目前，太阳城在美国拥有4个大型社区，拥有了超过10万的老人居住生活，甚至成为了美国人口增长前列的城镇。

美国太阳城在建设和运营上有以下几个特点：郊区低密度、低、多层建筑；有良好的医疗和护理设施；丰富的配套设施；活跃健康老人入住、提倡老年人自助与互助。

三、案例研究-美国太阳城案例研究-美国太阳城(SunCity)

特点一：项目位于城郊，距离城市有一定距离，有条件建设低密度社区，建筑形态以底、多层建筑为主。

美国多个太阳城的区位均设在城市郊区，距离城市1~3小时的车程，项目相对独立，部分项目已拥有相对独立的城镇体系及规模。

太阳城项目的建筑规划完全按照老年人的需求设计，小区内实现无障碍设计。太阳城中有许多种住宅类型，以独栋和双拼为主，还有多层公寓、独立居住中心、生活照料社区、复合公寓住宅等。

案例研究-美国太阳城(SunCity)

特点二：项目拥有良好医疗配套服务。

在亚利桑那州太阳城，有专门为老人服务的综合性医院，心脏中心、眼科中心以及数百个医疗诊所遍布大街小巷。患有心脏病等严重疾病的老人，脖子上佩戴着一个项链一样的报警装置，遇到危险，只要按一下“项坠”，救护车就会立即赶到。

疗养院和老人照顾中心分布在城区各地，需要照顾的老人，可根据自己的身体状况和经济承受能力选择各种水平的服务。

案例研究-美国太阳城(SunCity)

特点三：丰富的配套设施。

专为活跃老人设置丰富多样的室内外运动场所。除了满足老人日常生活的需要外，还从健康、活力等多方面对于老人进行关怀。

在太阳城中心，康乐设施包括游泳池、网球的推圆盘游戏场、草地保龄球、健身和娱乐中心、会议室和剧场。这里大约1/3的居民是活跃的高尔夫球爱好者。无论您是初学者还是高手，都可以享受到打高尔夫球的乐趣。在交纳入会费后，每年每人费用大约为1500美元。太阳城中心是世界闻名的BENSUTTON高尔夫学校的本部。全美草地保龄球锦标赛也在这里举行。

太阳城社区内，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上。根据美国一项调查表明，生活在这样环境的老年社区中，老年人的平均寿命要延长10岁。

特点四：活跃健康老人入住、自助与互助。倡导老年人在社区内发挥自己的特长，以服务换服务，更好的实现人生价值。

太阳城规定，50岁以上老人才能入住，亚利桑那州太阳城的社区管理工作70%是有社区的活跃老人自己组织完成的。

社区老人可以通过自己的特长和爱好为社区及入住的其他老人提供服务，并通过这些服务换取自己喜爱的课程或其他服务的时间，通过这种模式让社区老人更加感受到自己的价值，并可以相应的降低社区运营成本和老人的生活成本。

案例研究-美国太阳城(SunCity)土地位置

北京市昌平区流村镇，昌流路北，面积约3000亩，土地属性为养老及医疗用地社区建筑分类

规划方案设计了集中功能区块满足医疗康复中心、护理院，养老公寓、连排别墅等的需求，并通过室内过街廊桥与整个社区联系，可为入住的老人提供相应的入户服务。医疗康复中心护理院养老公寓智能养老别墅区功能构成分析-健康关怀健康关怀（入户服务）医疗（康复）服务综合护理机构服务入户服务

健康医疗服务式养老社区的核心服务功能之一，在流村养生养老城社区内，除了包含老年医院及康复中心等专业医疗机构外，也引入了专业的护理院，为半自理及不能自理的老人提供专业的护理服务。同时，社区为具备为所有入住老人提供入户体检，简单康复等相关的专业服务。社区内患有心脏病等严重疾病的老人，可在外出活动时选择佩戴报警装置，遇到危险，可获得最快捷的急救服务。

功能构成分析-生活照料（图）

膳食中心在为整个社区提供营养饮食的同时也为社区老人提供交流聚会的空间；老年俱乐部为社区老人提供了业余兴趣小组活动空间和各种文体活动的室内活动空间。老年俱乐部膳食中心养老功能构成分析-人文关怀

可持续照料养老社区（CCRC）之所以可以满足退休至不能自理的各年龄阶段身体状况下的老人的居住需求，是因为从功能层面，这里具有丰富的生活设施，充分的从人文层面对于老年人的生活给予关怀。在整个社区的功能配置上，我们从健康关怀、生活照料、精神慰藉、亲情关怀四个层面设计了相应的功能体系，无论是结伴入住的老人还是独居的老人在社区内都可以找到自己的生活方式，实现老年人的生活价值，真正实现独居却并不孤独。项目定位——北京养生养老示范社区昌平流村养生养老社区是中国按国际标准建设的CCRC养生养老社区之一。（将是华北、东北地区功能最完善的经典之作）也是资金市场化运作可以持续运营的项目。从健康关怀、生活照料、精神慰藉、亲情关怀四个层面对于老年人的生活给予全方位的人文关怀。初步规划指标经济技术指标

单位数量规划建设用地面积平方米2001000总建筑面积平方米1155500其中养老住宅（养老公寓及智能别墅）其中一期平方米400000其中二期平方米550000健康配套医疗中心及急救点平方米6000康复中心平方米4000养老院平方米5500护理院平方米5000生活配套膳食中心及配套平方米8000俱乐部平方米5000文化配套文化娱乐中心平方米15000老年大学平方米3500幼儿园平方米3000教育培训及交流中心平方米7000宗教场所(二期)平方米2500配套商业平方米100000

室内连廊平方米16000其他配套建筑平方米30000容积率-

0.8绿化率-50%建筑密度-30%停车率-0.3辆/套规划设想

根据老年社区的的特点，尽量减少机动车辆在园区内的活动范围，园内交通主要靠电瓶车等小型交通工具进行联系，最大限度的保证老年人的人身安全和活动的便利性。机动车由主干道进入小区后，沿环形小区道路直接进入所居住的建筑前停靠技术措施分析-室外环境小区内机动车行车路线及停靠

技术措施分析-室外环境室外人行交通

为了老年人的身体健康，本设计在规划上有大量的室外活动空间，并用各种类型的步行道进行连接。使老人能够充分的接触大自然，广泛的进行室外活动。室内人行水平交通

由于地域性关系，本小区冬季比较寒冷，为了保证老人在冬季有足够的活动空间，从老年公寓和养老住宅出发，有直通活动中心、康体中心、医院以及饮食中心、老年大学的室内连廊。局部拓宽的室内连廊同事可以为老年人提供小聚、沟通的空间。技术措施分析-室内环境建筑入口设置斜坡引道有台阶时应设置斜坡，斜坡的宽度应为轮椅可通行的宽度，斜面坡度应平缓。设置扶手楼梯和斜坡应设置连续式扶手，扶手应安装牢固，同时还应注意扶手的手感和耐久性。坡度平缓的台阶踏步踢面高不宜大于120mm，踏面宽不应小于380mm。设置房檐出入口及斜坡上方宜设置房檐。铺设防滑地面材料地面铺设应平坦，不应出现积水现象，使用浸水也防滑的地面材料。设置排水沟时，应配水沟盖，水沟盖不应妨碍轮椅乘坐人的通行。技术措施分析-建筑细部设计标准（例）--用于保障建筑完成品质达到规划目标坡道设计要点和尺寸主干道设置应最大限度地阻挡强风和太阳辐射。区内步行道穿越主干道时应考虑安全措施，所有道路坡度不宜大于5%。无障碍设计_坡道住宅入口处面积适当增大，地面平坦，便于轮椅通过，并在老人经过处预留安装扶手的埋件。门的宽度适当增加，使轮椅可以通行。室内地面平坦，没有高差，特别是一个踏步的高差，不设门槛等障碍物。技术措施分析-建筑细部设计标准（例）---用于保障建筑完成品质达到规划目标为了便利的服务老年人，本小区利用4C(即计算机、通信与网络、自控和IC卡)，通过有效的传输网络，将多元的信息服务与管理、物业管理与安防、智能化集成，为小区的服务与管理提供高技术的智能化手段，以期实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全舒适的环境智能化设计技术措施分析-建筑细部设计标准（例）---用于保障建筑完成品质达到规划目标自持面积25421022%计容面积分配比例（㎡）可售面积90129078%养老住宅可售：901290㎡养老配套自持：254210㎡养老住宅公寓——分10/15/20年长期租赁模式户型58平米（另有73平米户型价格另计）每月房费2,500元，每年30,000元提供管家式服务另有呼叫中心、康体中心、老年大学、老年食堂、社区诊所、健康

保健理疗等多种服务自持物业运营说明PS.投入产出换算见下页1、以CCRC可售物业，建筑面积约95万平米，按平均每平米2.2万元均价，可售209亿2、自持老年公寓部分可居住2000户。每年租赁均价为3万元(每月2500元)，因而此项每年收入为：2000户×3万元=6000万元3、养老院+护理院合计约900张床位。每张床位每月平均服务费约5000元，因而此项每年收入为：

900床位×5000元×12月=5400万元4、上述，老年公寓及养老院+护理院每年可合计收入：