贵阳乐湾地产项目总体策划方案课件

贵阳乐湾地产项目总体策划方案目录第一部分大势把握第二部分项目定位第三部分功能提升第四部分品牌策略第五部分营销策略第一部分大势把握一、迎接大休闲时代二、贵阳城市新格局三、项目发展新思路大休闲时代下的贵阳按照贵阳最新城市规划，其城市定位为：具有典型喀斯特生态环境和良好避暑自然条件，适宜居住、适宜旅游、适宜创业的生态文明城市。贵阳——中国避暑之都可以看出，贵阳的城市定位还是围绕休闲城市来展开。每个城市都有自己的长板，对于贵阳来说最大长板就是“避暑之都”，这是贵阳走向中国乃至世界的一张最亮丽名片。冬在三亚避寒夏在贵阳避暑海南崛起在于它是中国唯一的热带气候的旅游岛，同样贵州要突破也必须打好“避暑之都”这张王牌，形成“冬在三亚，夏在贵阳”的休闲格局。休闲生活的特点（1）代表一种未来生活休闲生活是未来人们追求的一种理想状态，这是一种生态、舒适、时尚的生活方式。（2）体现一种高附加值休闲地产与常规地产最大的不同就是对稀缺资源的占有，这也决定了休闲地产的高附加值。（3）预示一个时代方向休闲产业是21世纪的朝阳产业，同样休闲地产的开发也是潜力巨大。小结休闲时代造就休闲生活，休闲城市催生休闲地产。休闲地产与常规地产最大的不同就是对稀缺资源的占有，这也决定了休闲地产的高附加值，并由此决定了产品的高端性以及可投资的价值。可以看出，走休闲地产之路，可以避免常规地产的恶性竞争，这不仅顺应时代潮流，也符合人们对休闲生活的需求。二、贵阳城市新格局按照《贵阳城市总体规划(2009－2020年)》，提出以老城区为中心，实施“北拓、南延、西连、东扩”的空间策略。贵阳老城金阳新区乌当片区以三桥马王庙片区整体改造为重点，促进老城区与金阳新区联系与融合，城市空间向西与清镇连片发展。以龙洞堡机场改扩建为契机，打造临空经济区为重点，同时推进新天温泉度假产业发展。推进花溪、小河等区域城镇化进程和产业集聚；加快麦架、沙文、扎佐区域的基础设施建设和产业集聚西联东扩北拓南延政府导向发展轴综合分析：贵阳城市正在拉开骨架实现跨越式发展，在四个发展方向中最有潜力是靠政府主导下的金阳新区，其次就是乌当区，主要依托良好的资源优势，将成为下一个热点区域。1、发展方向六大板块对比分析板块划分依托区域发展引擎发展方向老城中心云岩、南明区老城的教育、文化、商业、商务等配套资源城市中心综合服务区新城中心金阳新区市政府的搬迁和政府力量的全面推动未来大贵阳的新城市中心高端休闲度假区乌当片区丰富的温泉资源和良好的区位、生态优势贵阳的高端休闲、度假、居住区空港经济区龙洞堡片区凭借贵阳机场大力发展空港经济空港物流新城高新产业区沙文组团和新天组团国家级的高新技术产业区，重点在新兴战略产业上进行突破高新产业集聚区生态经济区小河经开区和花溪依托小河区和花溪区的城市化进程的加快，以生态型产业为核心生态产业经济聚集区乌当区：高端休闲度假区可以看出，在贵阳城市六大板块中，乌当区是一个最具备打造休闲度假功能的板块；乌当区虽然目前不是土地价值最大的区域，但是一定是未来发展潜力最大的区域。3、乌当区价值乌当区将其品牌定位为“黔中秘境，自然乌当——一个充满诗意的林中泉城”，生态自然优势和温泉资源是乌当区的最大亮点。所以，乌当区作为贵阳的高端休闲度假区并非空穴来风，而是由于乌当先天的交通、资源、区位等多重价值决定的。乌当10分钟15分钟中心机场四个小时10分钟到中心，15分钟到机场，4个小时到广州（2）自然优势在乌当城市定位中最大优势就是自然生态优势：第一，乌当区地处贵州省最大的温泉带，现有30余个可开发的温泉点；第二，森林覆盖率接近50%，冬无严寒、夏无酷暑，旅游资源丰富，是四季休闲旅游的理想地。本案乌当片区生态旅游资源分布黎平-从江-榕江综合旅游区荔波综合旅游区凯里-镇远综合旅游区乌江峡谷-梵净山特色旅游区乌当区贵阳黔东南片区铜仁片区乌当乌当在铜仁片区和黔东南片区的旅游集散功能项目的战略价值贵阳高新区乌当行政中心生态度假地发展高新科技、医药等产业功能行政办公中心，公共服务中心，市民生活中心物流枢纽客流枢纽贵阳东站本案本案位于贵阳的15分钟生活圈内，占据“自然乌当”的生态度假核心区，天生丽质，是贵阳发展高端休闲项目的最佳区域之一。项目在乌当区的地位本案火车东站城市中心贵阳机场项目在贵阳的地位20分到中心10分到东站15分到中心三、项目发展新思路1、项目四大优势（1）规模大项目占地5000亩，在贵阳单个项目规模来说是最大的，规模优势势必会让项目成为贵阳的新关注焦点。（2）起点高项目本着高起点定位和高起点的规划，以打造贵阳的新城市客厅为目标，未来将成为贵阳和乌当城市发展的重要引擎。2、发展思路思路一：打好城市牌——对接贵阳战略，承接乌当价值对接贵阳提出的“避暑之都、温泉之城”战略，本案通过配置丰富的高端休闲设施，成为外地人进入贵州的第一休闲场所。另外，本案还将成为乌当城市发展休闲产业的重要引擎项目，通过本项目的提升乌当区的城市形象。思路二：打好休闲牌——彰显资源优势，体现项目特色“休闲主题”是项目的最大特色和亮点，我们做的一切工作都要围绕这个主题展开，结合项目自身生态优势，通过休闲特色避免常规地产的恶性竞争，走出一条休闲地产的突破之路。一、战略定位休闲避暑目的地贵阳城市新客厅战略内涵（1）休闲避暑目的地“避暑之都”是贵阳的城市名片，本案不能就项目谈项目，要站在城市的高度上去定位项目。本案未来最有可能成为所有来贵州休闲避暑的高端接待交流平台，这里将成为一个休闲避暑的目的地和集散地。（2）贵阳城市新客厅本案不是要为贵阳人提供休闲度假和休闲居住的场所，而且还将成为代表贵阳城市形象、展示贵阳城市特色的超级迎宾馆，未来将成为贵阳名副其实的城市休闲客厅和城市形象展示区。二、总体定位打造贵阳首座国际休闲城依托自然的山水环境，通过高尔夫、温泉、会议中心等国际休闲设施的配套，营造一种“桃源仙境，品质生活”的新境界，构筑贵阳首座国际化的休闲生活城，最终打造成为代表贵阳城市形象的“休闲客厅”。国际休闲城支撑体系国际休闲城温泉养生国际会议休闲居住避暑度假高尔夫运动商业娱乐三、形象定位四季休闲国际生活主题内涵四季休闲：全天候休闲未来营造365天的休闲生活。夏天可以在这里避暑度假，冬天可以在这里温泉养生，春天可以感受无限春光，秋天可以在蓝天白云下尽情挥杆。在这里，天天都在休闲。国际生活：国际化圈层通过高标准的休闲配套设施营造一种国际化的生活方式，在这里不仅可以享受休闲，还可以进行商务交流、温泉养生、高球运动，营造是一个国际化高端休闲圈层。案名建议：乐湾国际备选：乐湾溪谷乐湾闲都乐湾新城总案名建议：乐湾国际休闲城一期：乐湾溪谷二期：乐湾泉谷三期：乐湾山谷四、市场定位按照消费需求划分：第一类：提升居住品质的相关人群第二类：面向全国高球爱好者第三类：面向区域市场的温泉度假群体；第四类：面向全国的休闲避暑人群第五类：面向政府和企业的商务政务交流接待按照置业区域划分：一级市场：贵阳主城区，置业目的是为了提高居住品质，作为第一居所或第二居所使用；二级市场：贵阳市外、贵州省内相关区域，为了融入贵阳，以第一居所或投资为主要目的。三级市场：珠三角、中西部地区等省外区域，爱好高尔夫、避暑养老、休闲度假以及投资等客户群体。五、产品定位本案是一个有鲜明山地和滨水特色的国际化休闲城区，产品以独栋别墅、类别墅、花园洋房（包括高层洋房）为主。在保证社区高档性的同时，可以适当丰富产品类型以及目标客户的多样化来降低项目的开发风险。（1）三种产品居住形态按照房地产产品居所的特点，可以划分为三种居住功能：第一居所：常住型（约占50％）第二居所：度假兼常住型（约占35％）休闲居所：休闲度假接待型（约占15%）说明：第一居所就是客户置业后作为全天候的家庭居住，主要吸引贵阳主城区人群。度假兼常住型主要面向贵阳之外贵州之内的人群，他们对于交通、居家氛围的要求不是很高，他们更加注重项目整体品质。休闲居所主要针对全国性养老度假、避暑度假、地产投资等客户群体。（2）五类产品组合建筑形态特点高尔夫大宅以高尔夫景观为核心卖点，在产品设计上重点突出高尔夫景观的最大化麓山别墅以山地特色为主要卖点，重点在退台式设计以及依山就势的布局上进行突破温泉度假别墅以温泉度假为卖点，通过温泉入户，强化养生保健等配套设施，打造养生型产品森林别墅森林别墅以森林为景观意向，通过种植大量树木，将房子半隐于森林之中花园洋房花园洋房重点突出洋房的山景、水景、高尔夫景观的多角度视野，强化洋房的休闲化六、功能定位乐湾国际项目规模大，不是一个常规的地产项目或旅游项目，而是一个集丰富城市功能于一体国际休闲城，主要包括休闲居住、温泉度假、高尔夫运动、商业娱乐等功能。四大功能休闲居住：打造休闲型生态居住产品，包括别墅、洋房等；温泉度假：围绕温泉度假村，形成温泉娱乐、温度度假、温泉养生等功能；高尔夫运动：围绕高尔夫球场和酒店，实现高端运动、商务交流等功能；商业娱乐：围绕小镇特色，形成特色商业休闲街区。第三部分功能提升一、提升原则二、功能优化一、提升原则1、突出主题，强化概念项目要依托高尔夫、温泉、酒店等资源形成特色鲜明的板块主题。从概念上突出“国际休闲城”主题从产品上突出“休闲地产”特色从氛围上营造“生态山地景观”特色2、尊重现状，合理提升尊重现有的规划，有针对性的进行丰富，重点在概念和社区配套功能上进行提升；尊重原地形现状，依山就势，整合好周边林地生态资源，在不占土地指标的基础上打造私家配套公园。尊重自然环境，对地形地貌和植被等尽量合理利用而不破坏。3、点线面结合在面上，形成主题特色明显的大功能板块；在线上，突出景观轴线，特别是沿河、沿路区域；在点上，打造多个特色化节点，包括标志性景观、生态公园等。二、功能提升整体架构：一心：乐湾国际中心三镇：麓山小镇温泉小镇高尔夫小镇SPA中心会议酒店商业街山地公园国际学校高尔夫会所练习场会所温泉乐园温泉社区温泉社区(远期)麓山社区麓山社区高尔夫社区高尔夫社区高尔夫社区高尔夫社区居住社区高尔夫社区高尔夫社区广场乐湾国际中心温泉小镇麓山小镇高尔夫小镇功能优化乐湾国际乐湾国际中心温泉小镇麓山小镇高尔夫小镇国际会议中心温泉国宾馆温泉广场四季温泉乐园温泉公寓山脊广场半山会所山地公园高尔夫俱乐部大教堂高尔夫社区麓山国际学校麓山社区商务社区休闲商业街区高尔夫球场乐湾中心温泉国宾馆贵阳最高端迎宾馆国际会议中心商务会议交流中心商务社区高端居住区温泉小镇温泉广场小镇中心娱乐广场四季温泉乐园公共游乐温泉公园休闲商业街区温泉主题商业街区温泉公寓远期麓山小镇山脊广场坡地观景平台山地公园生态景观休闲麓山国际学校高端国际教育半山会所社区综合服务麓山社区山地住宅高尔夫小镇高尔夫俱乐部Spa、练习场、会所高尔夫练习场配套俱乐部高尔夫社区高尔夫大宅桃花溪走廊沿鱼梁河一线酒店会议商业街山地公园国际学校高尔夫会所练习场会所温泉乐园温泉公寓温泉社区(远期)麓山社区麓山社区高尔夫社区高尔夫社区高尔夫社区高尔夫社区商务社区高尔夫社区高尔夫社区广场教堂桃花溪走廊山脊广场后山高尔夫用地Spa中心第一板块乐湾国际中心板块定位：形象展示中心、商务会议中心、休闲居住中心功能构建：一个新城需要有一个核心形象标志区，乐湾国际中心是形象展示、商务交流、高端居住于一体的标志区，主要包括温泉国宾馆、国际会议中心、商务居住等功能。（1）温泉国宾馆定义：贵州政商交流平台，民间版的中南海和钓鱼台。功能：温泉国宾馆主要用于贵阳的商务、政务接待，可申请作为贵州旅发大会的永久性会址，打造成贵州的超级迎宾馆。（2）国际会议中心定义：面向全国的高端商务会议接待中心功能：国际会议中心为温泉国宾馆的附楼，主要担当日常的会议及会展功能。（3）商务居住区定义：是乐湾国际中心的核心居住区，重点围绕商务人士，打造国际化的休闲居住组团。第二板块温泉小镇板块定位：一个以温泉休闲为主题，具有浓郁小镇风情的综合性休闲生活区。功能构建：小镇汇聚温泉洗浴、养生保健、休闲度假、商业娱乐、休闲餐饮等功能于一体，主要包括温泉广场、四季温泉乐园、休闲商业街区、温泉公寓等功能。（1）温泉广场定义：温泉小镇的中心形象广场功能：是温泉小镇人们日常休闲的重要场所，也是温泉乐园的人流集散广场。重点通过一些雕塑、喷泉等小品来营造出休闲氛围。（2）四季温泉乐园定义：四季温泉乐园是贵阳打造“温泉之城”的最经典代表作，是生命加油站、人体大修场。功能：以东南亚所特有的养生保健功能为特色，形成温泉洗浴、养生保健、水上娱乐等功能要素构成的新一代主题化温泉度假产品。重点市场以大贵州为核心，辐射全国性休闲避暑度假人群。（1）温泉四季中心是四季温泉乐园的接待中心，也是温泉养生中心，可设置接待大堂、度假客房、俪人馆、养生馆、儿童馆、休闲餐饮及小型茶馆、咖啡厅等功能。（3）三类温泉浴区：第一类，针对女士养颜方面的温泉，可与四季中心丽人馆进行有机结合；第二类，针对休闲养生方面的温泉，可分为药浴、花瓣浴、矿沙浴等，可与养生馆进行结合。第三类，针对儿童方面的欢乐之泉，注重温泉水上娱乐，内容可简单，但要做的精致，与园林景观充分融合。（3）休闲商业街区定义：是项目的最大的商业休闲中心，也是温泉小镇的核心公共配套区，是一条休闲街、体验街、娱乐街。功能：休闲商业街区集商业购物、休闲旅游、餐饮娱乐等功能于一体，来这里不是单纯的购物，更是为了休闲、体验、娱乐，以街区的形式进行设计，营造更多的休闲开放空间。（4）温泉公寓定义：温泉社区是温泉小镇的配套性公寓，依托温泉资源打造休闲度假型产品。第三板块麓山小镇板块定位：以山地休闲为主题，打造成依山就势、错落有致的山地休闲小镇。功能构建：麓山小镇在重点突出山地运动和山地休闲居住，主要包括山脊广场、半山会所、山地公园、麓山国际学校、麓山社区等内容。（1）山脊广场定义：山脊广场是麓山小镇的休闲观景平台。功能：山脊广场主要在东西沿线的山脊上进行打造，营造多个休闲平台，成为麓山小镇公共活动中心。（2）半山会所定义：半山会所是麓山小镇的社区配套性会所功能：主要包括物业服务、棋牌室、室内运动、健身等功能。（3）山地公园定义：休闲后花园，大地新景观在不占用土地指标的基础上，在后山上打造以山地休闲为主题的公园，按照四季不同的具有观赏性植被，形成大地景观型休闲公园。（4）麓山国际学校定义：是项目的大教育配套设施，建议与与中国名校（或耀华中学）进行合作，从幼儿园、小学到中学的提供一条龙教育服务，这也是项目的重要卖点之一。

（5）麓山社区定义：主要以山地为特色的生态居住区，在氛围营造上要尊重地形，依山就势，最大限度的体现山地小镇的休闲居住特色。第四板块高尔夫小镇板块定位：高尔夫小镇是项目中最为高端的一个板块，以高尔夫球场环抱为特色，打造成贵阳最高端休闲居住区。功能说明：高尔夫小镇主要包括高尔夫俱乐部、高尔夫球场（包括后山的储备高尔夫用地）、大教堂等。（1）高尔夫俱乐部功能：高尔夫俱乐部主要包括会所、温泉spa、练习场、高尔夫球场。①会所：是高尔夫球场的接待中心，主要用于接待、购物、餐饮、休闲等功能。高尔夫会所内部示意高尔夫会所远眺球场②温泉SPA中心：服务于高尔夫爱好者的养生中心功能：引进东南亚风情的SPA养生概念，重点面向高端人群，打造特色不同的山地度假休闲小屋，并引入温泉，突出养生、养颜、养心三大主题概念。③练习场：主要服务于高尔夫球场，与高尔夫俱乐部连成一体。④高尔夫球场定位：打造山水田园型主题高尔夫球场充分发挥地块的滨水和坡地优势，通过大地景观意向，设计出具有山水田园型特色的主题高尔夫球场。目标客户锁定为本地政府官员、企业主为主，同时吸引全国高尔夫爱好者。乐湾高尔夫开发建议——高尔夫运动是一种绅士运动、绿色运动、贵族运动！高尔夫运动不同于一般的竞技项目，是人、球、杆与果岭的较量，也是一种自我挑战。另外，通过高尔夫运动可以形成高端商务休闲交流圈层。一个经典的高尔夫球场一般要具备“观赏性、益智性、愉悦性、挑战性、神秘性”五大要素，建议乐湾高尔夫在这五个方面上进行重点突破。观赏性：一个五彩斑斓的高尔夫球场要点：观赏性是球场的基础，传统的球场是绿色一片，可以通过种植不同色彩的树种和草坪丰富球场的色彩感，在不同季节呈现不同的颜色，让人看到四季的变化，体验到在大自然的魅力。在选择树种和草坪时要考虑到养护成本，注重可行性。益智性：一个妙趣横生的高尔夫球场要点：在球道设计时，要因地制宜，充分利用自然地形、地貌规划与布局，不同洞之间的杆数可适当跳跃，有时要退一进二，有时又要声东击西，体现起承转合的节奏感，增加打球的趣味性。愉悦性：一个桃花源般的高尔夫球场要点：乐湾高尔夫要通过起伏的山地和环绕的河流进行生态桃源氛围营造，可以在球场放养一些动物，例如鸭子、水牛、小鸡、羊等，体现生态性。桃花溪环抱球场，种植各种鲜花、油菜花等田园景观，让人感受到田园牧歌、诗情画意般的畅快感和愉悦感。挑战性：一个貌似平和却暗藏杀机的球场要点：在球道设计上增加球场难度，充分利用水岸线与坡地制造多层次景观，提高打球的难度和兴趣。多出现一些魔鬼洞，例如“深海捞月、宝剑出鞘”等高难度魔鬼球洞，激起打球者挑战乐湾高尔夫球场的兴致和欲望。神秘性：一个充满神秘色彩的球场要点：神秘性主要是体现高尔夫的特性和个性，例如在球场设计时可利用视觉的错位、季风的变化打造出球场的变幻莫测，看似下坡实为上坡，让打球者对球场的神秘性充满好奇。操作建议：乐湾高尔夫要做好与三亚红峡谷高尔夫球场的互动，通过成立高尔夫高端俱乐部，与红峡谷俱乐部形成休闲度假游的高端交换平台，形成“冬天去红峡谷高尔夫，夏天到乐湾高尔夫”的局面，这样可以相互促进，共同发展。（2）大教堂定义：是高尔夫小镇的标志性建筑物，也是人们在心灵和精神上的神圣之地。（3）高尔夫社区定义：站在风景第一线的高尔夫社区高尔夫社区主要是依托高尔夫球场打造的最高端产品，以别墅为主，包括类别墅以及高尔夫洋房等。说明：在贵阳，高尔夫资源还是稀缺资源。所以，高尔夫概念是项目的重要卖点之一。高尔夫运动是身份和尊贵的象征，高尔夫社区就是要吸引那些追求优质生活高品位的人。高尔夫社区建议①体现景观资源最大化建议高尔夫大宅要注重与球场空间的有机衔接，利用球场地形，结合园林特色，形成高低起伏，错落有致的多重景观空间。在氛围营造上重点突出居住的私密性和景观的最大化，让每栋别墅最大限度的获得景观资源。通过远山、近山、水面、园林、球道、花木、溪流丰富景观层次。②营造多层次观景平台在产品打造上，建议多采用大面积的阳台、露台、平台、退台、屋顶花园、私家泳池花园等，全方位感受到高尔夫大宅的景观特色，保证每一户都有拥有半室外休闲交流空间。③强化三位一体的功能高尔夫大宅在功能上重点强调运动、休闲、商务三位一体。高尔夫大宅要跟高尔夫的健康运动相契合，可以在运动中休闲，在休闲中运动，在休闲运动中实现商务交流。因此，产品上要重点突出休闲度假、商务交流、运动健康等功能。桃花溪走廊定义：一条体现桃源风光、田园风情的滨水走廊。功能：桃花溪主要是依托原有的鱼梁河进行打造，溪岸两边种植一些桃花林，春暖花开之时，桃花如火，再现“桃花源”下的意境。开发建议：桃花溪走廊横穿社区和高尔夫球场，在不同的节点可设置不同的景观特色，可有茂林修竹、桃花溪谷、果林环绕、休闲亭台等节点。桃花溪示意图1、案例解读世纪城、保利温泉城、山水黔城这三个项目代表三种不同的发展之路。他们既有共性，也有自己的个性。三者共性：这三个项目都是销售名列前茅的项目，并且都是大盘，每个项目都商务中心、五星级酒店、温泉等其中一到两种大型配套。那么为什么这三个项目这么畅销呢？三种模式分析（个性）：（1）以世纪城为代表的低价速销型模式突破点：重点在价格上进行突破，（2）以保利温泉城为代表的品牌带动型模式突破点：重点借助国际企业品牌和温泉配套突破（3）以山水黔城为代表的以外带内型模式突破点：重点在营销推广上进行突破可以分析出：在价格上，我们很难与世纪城抗衡；在品牌上，我们也比不过保利和万科；如果我们走常规地产开发之路，就相当于在贵阳市场中又多了一个大盘，不具备竞争力。我们的突破点——休闲地产2、品牌之路全国性品牌区域性品牌引起政府高度关注受到市追捧和传播打造创新型产品实现全国性连锁品牌成长历程类别第一阶段第二阶段第三阶段阶段目标区域性项目品牌区域性企业品牌全国性企业品牌依托要素资源优势市场优势行业优势休闲要素休闲专业化休闲产业化休闲多元化运营思路乐湾国际的成功开发乐湾企业品牌的初步树立乐湾集团资本化运营10年“三步走”计划第一步：立足项目计划时间节点：2010年-2013年发展目标：依托乐湾项目打造出示范性产品核心突破：创新力和示范性依托乐湾项目，在概念、产品、服务等方面进行创新，让项目成为企业展示实力和形象的平台，也是企业锻炼队伍、积累经验、实现盈利的平台，更是后期滚动开发、全国扩张的基础。三大支撑体系（1）概念创新我们要高举高打，以开创贵州的新休闲时代为旗帜，围绕“国际休闲城”大主题概念，以打造城市客厅为战略目标。最终让乐湾国际项目成为贵阳最具影响力的项目，引起政府和市场的高度关注。（2）产品创新通过产品创新，打造原创性山地休闲产品，形成特色化的乐湾产品体系，主要包括创新性山地别墅或类别墅等。创新设计建议第一，错落式总体规划在总体规划上，依山顺势，最大限度地利用高低起伏的自然曲线，做到山景资源的最大化。打破现代别墅兵列式布局，所有的建筑按照不同的地势、落差和自然景观协调一致，没有固定的楼间距，让别墅依自然而栖。第二，生长型退台建筑生长型建筑就是让建筑长在环境中，先有环境，再有建筑，最大限度的体现建筑与环境的和谐。在建筑结构、布局、景观朝向上都结合自然地势，形成退台、平台、露台、阳台，每个建筑都设置独立庭院，营造360度观景效果。第三，自然型生态园林在园林景观上，避免刻意的人工景观，如喷泉、人工湖、公共花园等，使建筑座落在自然环境中。充分发掘基地本身的景观资源，并尽力保留原有的生态植被系统，重点营造了湖、泉、谷、林四大景观体系，并将周边森林公园纳入小区景观系统。让每户感受到“采菊东篱下，悠然见南山”的境界。（3）服务创新全方位为客户提供360度休闲服务，制定休闲地产的服务新标准，建议成立乐湾休闲会，做好客户关系管理。俱乐部：乐湾休闲会会员卡：乐湾卡杂志：《乐湾休闲会》操作建议：建议打造一张乐湾项目的会员卡片，建议可与中国的一家银行可进行战略性合作，办理以项目名称命名的“乐湾卡”。通过乐湾卡的开通，成立“乐湾休闲会”，定期举办一些高端活动，让使用该卡的会员充分享受到高端专属的优越感。针对项目推广和品牌建设，刊发一本企业宣传杂志《乐湾休闲会》。持卡者权益：持卡人购房可打折；持卡人推荐其他人购房可返佣，佣金直接进账户。可做商业消费；也可作为高尔夫、酒店、温泉的消费卡，具有内部折扣优惠。未来可升级为乐湾国际的智能化管理系统“一卡通”。第二步：资源储备计划时间节点：2013年-2016年发展目标：面向贵阳，构建资源平台核心突破：整合力和扩张力在乐湾项目走向成功的同时，在贵阳进一步进行休闲地产扩张，并开始构建各种资源平台，为在全国进行扩张布局控制有效资源。形成四大资源平台（1）休闲资源储备平台以贵阳为核心，包括其它其它城市进一步进行土地储备，类型以休闲资源丰富的山地为主，为企业储备足够的后续开发用地。（2）核心人才储备平台人力资源是房地产业第一位战略性资源，是企业的核心竞争力。通过乐湾国际项目的成功培养出一批优秀团队，核心人员开始任命区域性项目总经理。（3）营销资源储备平台通过营销手段，让市场认识到休闲生活的价值和真谛，逐步培养客户的忠诚度。并与各大媒体形成战略性合作，搭建营销传播网络平台。（4）现代企业管理平台逐渐建立起一套系统、科学的现代企业管理平台，在公司制度、奖惩制度、人力资源制度、品牌管理制度等方面实现科学化管理。第三步：全国扩张计划时间节点：2016年-2020年发展目标：面向全国，打造全国性乐湾品牌核心突破：连锁经营，品牌传播在完成各种资源储备的同时，开始进行全国性连锁扩张，重点在城郊结合处选择山水资源丰富的区域进行开发。在全国连锁扩张的同时，逐步树立起全国性品牌形象。全国性扩张要点：（1）重点在二三线城市布局开发，特别是长沙、武汉、郑州、济南等省会城市；（2）全国性企业刊物，如《乐湾休闲会》的策划、编辑和刊发；（3）全国性公关活动的策划、筹办和实施，制造全国性的品牌营销事件。第五部分营销策略一、营销主题二、营销目标三、营销策略四、营销脉络一、营销主题乐湾国际——打造贵阳首座国际休闲城1、针对全国来说：一个世界级休闲避暑目的地2、针对贵州来说：贵州的城市休闲客厅3、针对贵阳来说：贵阳首座国际休闲城二、营销目标1、面向政府2、面向市场3、面向游客4、面向行业1、面向政府，成为重点项目，获得全面支持通过乐湾项目营销，引起贵州省政府、贵阳市政府和乌当区政府的高度关注，围绕“提高城市形象和打造城市名片”为主要诉求点，让项目成为省重点项目，获得更多政府的政策支持。2、面向市场，实现产品销售面向市场进行项目推广，针对目标消费客户群体，以“休闲生活”为核心诉求点，以休闲产品和休闲大配套为卖点，实现项目的快速销售。3、面向游客，带动休闲设施运营重点面向全国性的休闲避暑、高尔夫运动、温泉养生、商务会议等游客，不仅带动项目人气，而且还为后期的休闲设施的运营做好铺垫。4、面向行业，树立休闲地产标杆面向房地产行业和休闲产业，重新定位休闲地产的概念，成为休闲行业游戏规则的制定者，树立起企业在休闲行业中的标杆地位。三、营销策略四线推进四度把握舆论引导线硬广推广线销售跟进线公关活动线占据高度制造话题，占位抢位把握深度吸引受众，实现销售把握广度树立形象，促进销售把握关联度传播品牌，聚集人气三、营销脉络本方案制定的推广活动周期为2010年05月到2010年10月这一时间段。根据这一时间段的重要时间节点，结合重大事件的安排，我们设计了三大推广节点：区域推广节点城市推广节点项目推广节点总营销脉络主题国际休闲生活城阶段区域推广节点（5月）城市推广节点（8月）项目推广节点（10月）诉求点板块价值城市价值产品价值内涵通过旅发大会，突出乌当所板块的高端休闲区的价值通过避暑节突出贵阳避暑之都的特色，与项目的打造休闲避暑目的地呼应通过项目亮点，突出项目国际休闲城的特色手段软宣围绕贵阳城市发展方向、各板块定位展开围绕贵州的“避暑之都”城市名片展开围绕项目“国际休闲城”的支撑体系展开活动旅发大会的开杆活动避暑节冠名及重点活动参与火爆开盘及小镇风情体验活动硬广户外形象广告以全国性杂志和户外广告为主报纸媒体为主，相关渠道配合销售销售产品细化、人员招聘及培训销售策略制订、销售工作准备销售现场接待、销售策略优化三大推广节点第一阶段区域推广节点第二阶段城市推广节点第三阶段项目推广节点第一阶段区域推广节点1、推广背景以贵阳第四届旅发大会为发力点，有针对性地进行整合传播，提出贵阳城市新格局下的乌当地位——举起休闲这面旗帜，打好休闲牌，同时推出乌当片区——贵阳高端休闲度假区，为后期推广做铺垫。2、时间节点：2010年5月份3、依托事件：贵州旅发大会4、推广主题：打造贵州城市休闲客厅主题内涵（1）占据贵阳门户区位乐湾国际地处贵阳市乌当区，是贵阳城市东扩战略中的重要引擎区域，其区位优势得天独厚，交通便捷，未来距离城市中心仅15分钟车程，距离机场仅20分钟车程，还有多条省外城市至贵阳的高铁站点汇聚于此。（2）展现贵州无限神韵乐湾国际所在区域不仅具备难以复制的优美自然山水原生态景观，而且拥有贵阳最为富集的温泉资源，并与情人谷、渔洞峡等风景区相毗邻，通过高品质的休闲度假产品开发，乐湾国际必将成为贵州未来休闲度假的高贵领地，充分展现贵州地域风情与神韵。（3）汇集高端度假产品乐湾国际将整合所在区域内的各种休闲度假资源，通过大投入、大手笔打造，以18洞国际标准高尔夫球场、大型温泉度假中心、风情商业小镇、国际学校、国际会议中心、国际高尚住宅等高端度假设施为载体，对各种资源精华进行再度演绎与提升，最终整个区域将成为黔中顶级的国际化休闲度假避暑目的地。（4）缔造国际品质生活乐湾国际一期占地面积5000亩，规模大、起点高、配套全、生态优，能提供各种顶级休闲度假及居住配套，将开创一种全新度假居住理念和国际生活模式，彰显出高品质的国际化生活情调。5、推广范围面向整个贵州省推广，但重点以贵阳为主。6、推广目标以塑造“贵州的城市休闲客厅”为本阶段的推广目标，让人们清晰的看到项目所在片区及项目本身所具备独特价值和魅力。7、舆论话题时间主题诉求点第一周（5月7日）贵州旅游突破点——休闲旅游时代到来休闲旅游格局第二周（5月14日）贵阳的城市方向与各区域板块大解读贵阳城市发展方向第三周（5月21日）乌当区的价值：高端休闲度假区乌当区域价值第四周（5月28日）乐湾国际休闲城的特性：高尔夫+温泉项目的特性8、推广手段（1）舆论引导：与当地的报社开始进行战略性合作，形成乐湾媒体俱乐部，做好舆论引导。（2）硬广支持：现场形象包装，包括形象大道包装、现场氛围的营造；在机场及高速公路设置整体形象广告牌；项目楼书及3D展示；项目前期宣传资料。（3）活动配合：高尔夫开杆仪式活动的策划及执行第二阶段城市推广节点1、推广背景以乐湾国际的名义冠名“2010中国·贵阳避暑季”系列活动，提升贵阳作为“避暑之都”的知名度和吸引力，强化贵阳的投资潜力和价值，让全国各界人士发现贵阳，选择贵阳。2、时间节点：2010年6月—7月3、依托事件：贵州避暑节4、推广主题：打造世界级休闲避暑目的地主题内涵：这是盛夏里的一片清凉世界这是贵州走向全国的休闲避暑名片这是一片最能展示爽都贵阳的休闲高地5、推广范围以贵州省外为主，重点在珠三角、长三角推广，实现以外带内的推广效果。6、推广目标通过推广将项目打造成一个全国性的休闲避暑目的地，形成“冬在三亚避寒，夏在贵阳乐湾避暑”的战略目标。7、舆论话题时间主题诉求点第一、二周大休闲时代下的贵州城市价值休闲价值第三、四周冬在三亚避寒，夏在贵阳避暑避暑名片第五、六周寻找贵阳的高端休闲避暑目的地项目与城市的承载关系第七、八周乐湾国际——给您一片清凉世界项目个性推广手段（1）活动配合：避暑节的赞助商，冠名避暑节并参与一些全国性推介活动。（2）航空杂志：主要以南航、深航为主。（3）报媒舆论：围绕贵州避暑概念，阐述项目承接城市功能的战略意义。第三阶段项目推广节点1、推广背景以乐湾溪谷2010年10月1日开盘仪式为引爆点，有针对性地邀请整合相关媒体进行跟踪传播，强势推出“乐湾溪谷——贵阳首座国际休闲城”。2、时间节点：2010年8月—10月3、依托事件：项目轰动亮相4、推广主题：打造贵阳首座国际休闲城主题内涵项目理念：桃源仙境，自然生活田园牧歌、桃源小镇、诗情画意，在这里完美呈现。项目规划：四季休闲，国际生活

国际化、休闲化、生态化新城，代表21世纪的最潮流的生活方式，将开创贵阳的新休闲居住时代。5、推广范围重点面向贵阳市区及周边有置业需求的人群6、推广目标奠定项目的国际休闲城的战略定位，让项目成为引领休闲地产的领头羊，逐步创建项目的品牌形象。7、舆论话题时间主题诉求点第一、二周一个离尘不离城的世外桃源生态价值第三、四周一心三镇构筑国际休闲城整体构建特色第五、六周贵阳首座高尔夫温泉休闲城即将浮出水面高尔夫和温泉的特色第七、八周四大休闲配套成就乐湾休闲品牌：主题高尔夫、温泉养生、星级会议酒店、小镇商业街休闲大配套8、推广手段（1）广告强势宣传：广告公司制定详细的硬广推广计划，在报纸上进行硬广告宣传；（2）舆论引导铺垫：按照自然、产品、生活、品牌等不同角度展开话题；（3）其它相关渠道配合：网络媒体、DM、短信平台以及户外广告等全面进行配合。（3）公关活动：项目开盘盛典——成龙亲临现场参与；（4）网络传播：在搜房、新浪开辟专栏进行网络推广；（5）销售支持：完成专业化销售团队的组建、培训等工作，销售人员入场工作。乐湾国际项目近期营销节点时间节点营销目标营销主题核心手段核心活动或舆论方向5月塑造区域形象乌当——贵阳高端休闲区活动+舆论造势活动：旅发大会开杆仪式舆论：乌当——贵阳高端度假休闲区浮出水面6月-7月传播城市价值打造夏季休闲避暑胜地活动+广告+舆论造势活动：“2010中国·贵阳避暑季”系列活动舆论：发现贵阳——夏季休闲避暑胜地

8月-9月产品开盘预热打造贵阳首座国际休闲城活动+广告+舆论造势舆论：解读贵阳首座国际休闲城10月产品正式面市桃源仙境品质生活活动为主广告配合活动：乐湾国际暨项目开盘仪式活动：乐湾国际高尔夫杯赛好的策划案分为两部分:形式内容看到一份排版漂亮的案子客户会这样想：

鼎立在用心做事情，交给他们很放心鼎立对我们很在乎，不像XX国际4A公司，好象在敷衍我们。连排版也做得如此漂亮，设计很专业不错！重要的话、字句用重点符号标出，不要奢望客户全部记住你的案子或说法图片永远比文字更有说服力，能用图片表达的，尽量用图片表达形式：排版、模板、色彩内容：客户要求广告公司提案的目的不外乎两种：一种基本没什么想法是想要一份完整的品牌建设案，还是一份全年的促销执行案？一种是已经有成型的想法，想从广告公司哪里得到专业的求证

不管是哪种心理，广告公司作业前研究客户的心理很有必要。研究客户心理不可少架构搭建很重要无论是OM的360度，智威汤逊的品牌位置说，还是平成的品牌N级跳，万变不离其宗市场部分品牌部分表现部分市场概况产品推广（促销、公关）自身优劣势分析我们的机会点品牌定位广告表现（平面、影视）广告语逻辑一定要清晰环环相扣不然自己都无法自圆其说广告就是一个沟通说服的过程毛主席教导我们说：讲事实，摆道理注意：哑铃型结构广告语是杆，广告语是策划案里重中之重，一切的一切都是为它服务前面所有的分析，都是为了广告语的出现，后面所有的表现，都是为了强化、论证广告的正确性。市场分析有必要注意：不要用SWOT分析结构，90年代初的工具，客户已经腻了（不光是客户，自己都腻）不要谈太多市场方面的东西，客户比你知道的多，除非你专业的市场营销公司多谈竞争品牌的定位、广告表现等广告公司所擅长的东东；当我拔剑而起，我环顾的是整个世界！

——拿破仑如果有数据，一定要100%正确，并注明出处，做市场的客户对数据异常敏感；为什么不加点对客户品牌的摸底小调查呢，客户会很感兴趣，我们曾经屡试不爽如果进行过市场调查，一定要把调查结果和现场图片放上去，结果正确不正确重要，重要的是我们要做秀，客户被感动。再次提醒自身优劣势分析肯定要做：分析劣势一定要把握度，不要惹得下面的人不高兴。例如，我们说客户的网络不健全，连7-11都没铺到，下面管渠道的主管不高兴了！不要只唱颂歌不找问题，牢记广告公司使命，客户请你的目的主要是要你解决问题的；机会点顺理成章得出来：机会点应该是在前面的市场中找，顺理得出下面的广告语机会点可以在竞争对手里找可以在自己优势中找也可以在消费者心智中找找啊找，找呀找……注意，不比找女朋友，第一眼见她漂亮魂都没了一定看它是否能承载起整个品牌机会来了，品牌定位横空出世！我是谁？（产品及形象定位）我说什么？（品牌核心承诺）对谁说？（目标消费群）为什么这样说？（支持点）怎么说？（传播策略）对手怎么看我？（竞争范畴）预期反应如何？（效果检验）我是谁？（产品及形象定位）阿强是一个年轻有为的小伙子，憨厚实在，脚踏实地，虽不是貌似潘安，但心地善良，学识丰富，平时也有些小幽默，有别于时下浮夸的男性。对谁说？（目标消费群）

她是22—28岁左右，居住广州的女性，大专以上教育程度，收入每月在3000元左右，高挑，会做家务，贤淑，爱读张爱玲的小说，并爱好运动及旅游，静如处子，动如脱兔。她叫阿美，对婚姻的看法还是非常罗曼蒂克的，事实上，她也一直在寻找自己的另一半，读爱情小说的时候，她时常流泪。她相信世上会有真爱，她也不停的在寻找那个用心打动她的白