房屋租赁合同解除法律分析

一、实务事例原告光大企业与被告加州企业签署租借合同,原告将某房子租给被告经营使用，租期为2011年8月8日至2021年8月7日止。租金为每个月15万元,支付方式为年付。保证金15万元，可抵做被告应担当的违约金。两方商定,原告在场所所属大楼为被告广告位，租金每年20万元。对于违约责任，合同商定原告违犯合同义务应踊跃实时采纳挽救或改良举措,催告后未解决且造成被告损失的，被告有权选择排除合同；如被告经营损失，被告有权决定提早停止合同执行，但应提早6个月书面见告原告,并需向原告支付年度租金50%的违约金作为终局补偿。2015年8月10日，合同商定广告位被政府主管部门拆掉,8月17日原告向被揭发出催款通知书，催收2015年9月17日至2016年9月16日房子租金.2015年8月30日，被告向原揭发出《对于广告位的催告函》，要求原告恢复广告位,并主张在广告位恢复前，暂停支付租金。2015年10月15日，原告向被告发函，称被拆掉的广告位政府有关部门回复需要一致规划，原告赞同调整2015年至2016年时期的房子租金为130万元，要求被告缴纳租金。2015年10月28日，原告再次向被揭发函，要求被告三日内支付租金.2015年11月2日，被告向原揭发出《排除合同及交还房子通知函》，称原告未能依照合同商定供给广告位，被告决定排除合同及增补协议，已凌空屋子.2015年11月4日，原告与被告办理房子交接手续，回收涉案房子。2015年12月10日，原告诉至法院,要求法院判决排除两方的租借合同关系、被告向原告支付拖欠的20余万元租金及解约违约金160余万元。被告称合同排除的原由是原告不可以依照合同商定供给商定的广告位所致，应由原告担当违约责任。案件审理中，两方认同2015年8月10日合同商定的广告牌被拆掉，向来未能恢复;两方均认同房子租借合同关系已于2015年11月4日排除。但对于合同排除的责任,原告主张系被告经营不善，私自解约应担当违约责任;被告主张系原告不可以依照合同商定供给广告位，影响被告经营,应由原告担当违约责任。原告回收房子后，于2015年11月30日将房子租与案外人.一审法院经审理后以为：两方均认同租借合同关系已于2015年11月4日排除,对此予以确认。原告在合同执行时期不可以依照合同商定供给广告位,违犯合同商定应担当违约责任.但原告向被告供给涉案的广告位不过合同关系中的次要而非主要义务,即便原告不可以按约供给广告位，也不可以认定该违约情况以致合同目的没法实现或合同没法连续执行。被告自行搬离租借场所,以致合同没法连续执行，是以致合同排除的根来源因。最后判决如确认原告与被告的房子租借合同关系于2015年11月4日排除,被告向原告支付租金17万余元、违约金12万余元，驳回原告其余诉请。一审讯决后，原告不服一审讯决提起上诉,二审法院经审理后驳回上诉，保持原判.二、合同排除的种类依法建立的合同对当事人拥有法律拘束力。当事人应该依照商定执行自己的义务，不得私自更改或许排除合同。可是，万事万物老是处于不停的变化发展之中，合同签署后，由于合同签署后的一些状况的发生或许变化，会以致合同没法连续执行或许连续执行已无实质意义,所以在坚持保护合同效劳的前提下，《合同法》规定了在特定状况下允许当事人排除合同。一般来讲，合同排除分为三种种类:第一是磋商排除.合同法第93条第1款规定，当事人磋商一致，能够排除合同。一般来讲,合同是当事人两方互为建立权益义务的协议，合同之所以不可以单方私自解除,是由于单方排除合同可能损害合同相对方的权益,两方假如能对有关权益义务的分派达成一致，两方自然能够排除合同.磋商排除是最常有、最经济和最有效的合同排除种类，防止了经过司法诉讼或许仲裁所需要耗资的成本，假如能够磋商解决，达到目的，自是合同排除的最正确选择。第二是法定排除。合同法第94条规定，因不行抗力以致不可以实现合同目的、在执行限期届满以前,当事人一方明确表示或许以自己的行为表示不执行主要债务、当事人一方延误执行主要债务，经催告后在合理限期内仍未执行、当事人一方延误执行债务或许有其余违约行为以致不可以实现合同目的以及法律规定的其余情况的，当事人能够排除合同.法定排除的条件是特定状况的发生，以致合同目的不可以实现，合同一方或许两方连续执行合同已没法实现合同目的，法律给予了合同当事人排除合同的权益.法定排除有两点需要注意:一是法定排除权的履行无需合同商定，合同排除的法定事由出现后，当事人既能够依法履行排除权；二是履行合同的法定排除官僚遇到“不可以实现合同目的”的限制,依照《合同法》“鼓舞交易"的原则及《合同法》第94条的规定，在没有出现根天性违约的状况下,即便当事人一方的确有违约行为，可是对于实现合同的目的没有实质性影响，当事人能够主张违约责任，但是要求依照法定排除权排除合同的，不该予以支持。第三是商定排除。合同法第93条第2款规定，当事人能够商定排除合同的条件,解除合同的条件成就时，排除权人能够排除合同。商定排除是当事人之间依据自己的状况而在合同中商定的发生特定状况能够排除合同的条款，即便不存在法定解约事由的状况下，当事人商定的条件成就，即能够主张排除合同。商定排除的原由和条件要比法定排除的原由和条件更加宽泛和多样。商定排除的合用在司法实践中有三点需要注意：第一，商定排除给予认识除权人约定排除权，但不代表合同商定的排除条件成就,合同就自行排除。排除权人有权放弃履行权益，连续执行合同；第二，商定排除条款一般是给予当事人一方有排除权，当商定排除条件成就时，只有排除权人能够履行，对方无权依照商定排除条款履行排除权;第三，也是较有争议的一点，商定排除的条件成就时,能否需要达到“合同目的不可以实现"的程度，本文拟在下文连续商讨.三、合同排除权的法律运作系统磋商排除是当事人两方自行排除合同，假如不损害第三人或许国家的合法权益，一般不进入司法程序,自然不波及法律运作系统。谈及合同排除权的法律运作系统，指的就是当事人一方依照合同法第93条第2款和第94条规定的法定排除权或商定排除权排除合同的法律流程。合同法第93条第2款和第94条规定了当事人能够履行排除权的情况，主要包含商定排除条件实现、不行抗力、预期违约、延误执行至合同目的不可以实现以及兜底性条款等,当有关情况出现时，当事人（排除权人）能够排除合同。第96条第2款进一步规定,当事人一方依照第93条第2款、第94条的规定主张排除合同的,应该通知对方。合同自通知抵达对方时排除。对方有异议的，能够恳求人民法院或许仲裁机构确认排除合同的效劳。即合同排除权人能够以排除合同通知的方式通知合同相对方排除合同，排除通知的效劳自通知抵达对方时合同开始。可是，合同法也规定了合同相对方的异议权,以保护相对方的权益。合同相对方对排除通知有异议的，能够向人民法院或仲裁机构恳求确认排除合同的效劳。最高法院《合同法》解说（二）（以下简称《解说(二）》）对相对方的异议权履行作了进一步规定，该解说第24条规定，当事人对合同法第96条规定的合同排除虽有异议，但在商定的异议限期届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有商定异议时期,在排除合同或许债务抵销通知抵达之日起三个月此后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。联合上述法律规定，能够总联合同当事人排除合同的法律运作系统以下：第一，合同一方当事人在合同执行中发现相对方出现了《合同法》第93条第2款、第94条所规定的情况时，当事人（排除权人)能够此为依照向合同相对方发出排除合同通知，履行合同排除权.当该通知送到相对方时，当事人即为履行了合同排除权,合同即处于一种待确认排除的状态。其次，合同相对人收到排除通知后，必定面对两种选择，一是认同合同排除方排除通知的内容，对排除通知不持异议。此种状况下，两方能够磋商合同排除的有关后续事宜或许放弃异议权，依照通知的时间执行合同后续事宜,相对方对排除通知无异议的,合同自相对人收到排除通知之日或排除通知商定的日期排除;二是相对人对排除通知有异议，依照《合同法》的规定,相对方对排除通知有异议的，应该在排除通知约按时期或法按时期内（三个月）向人民法院或许仲裁机构恳求确认排除合同通知的效劳.再次，合同相对方对排除通知虽有异议，可是未在法定或约按限期内提出，抑或未依照法定程序路径向法院或仲裁机构提起诉讼或仲裁的,应视为合同排除的条件实现。假如相对方未依照法按时期或法定门路对排除合同通知提出异议的,如在商定的异议限期届满后才提出异议并向人民法院起诉的,人民法院应不予支持，合同应在排除通知商定之日或排除通知抵达之日排除.复次，假如相对方对合同排除通知依法向法院或仲裁机构提起诉讼或仲裁的，则合同排除通知的效劳应该由法院或仲裁机构的判决认定.排除通知中的条件切合法律规定的，应认定合同于排除通知商定之日或排除通知抵达之日排除;假如以为排除通知的排除条件不切合法律规定的，则合同应该连续执行，排除合同通知不发生排除合同的效劳。最后，法院或仲裁机构确认排除通知能否发奏效劳应以排除原由能否属于合同目的不可以实现或连续执行显失公正为条件。对于合同一方发出排除合同通知的，假如其依照的条件是以致合同目的不可以实现或合同连续执行显失公正的，应该认同排除通知的效劳，反之则应谨慎考量。对于当事人依照法定条件发出排除通知排除合同的，判断通知能否发奏效劳，应该是以合同目的及连续执行能否公正作为基本判断原则；对于当事人在合同中商定的条件实现时，排除权人依照合同的商定发出排除通知，履行排除权时，人民法院或许仲裁机构能否应该认定排除通知的效劳.有看法以为应该坚持合同自由原则，尊敬当事人的意向.两方当事人既然已经商定了合同排除的条件，当条件成就时,排除权人发出排除通知排除合同的,应该予以确认；也有看法以为，应该坚持鼓舞交易原则，即便两方在合同中商定认识除条件，可是排除条件实现其实不代表合同丧失连续执行的可能性或许合同目的没法实现，在合同商定的排除条件实现时，排除权人发出排除通知排除同时，对于排除合同通知的效劳认定，仍应该以合同目的可否实现为标准。对此问题，笔者更偏向于第二种看法。第一，合同自由原则的目的主假如指在合同订即刻给予当事人在合同主体、合同内容的选择上以自主权,法不严禁即可为，鼓舞交易的合意形成；鼓舞交易原则是对已经建立的合同最大可能的予以保护，除法律特别规定之外，严格限制合同无效和排除的条件，对可更改、可撤除的合同,倡议更改而非撤除。只管合同自由原则也给予了当事人商定排除合同条件的自由，但在合同目的能够实现的状况下，即便出现了商定排除的条件，也应该考虑案件整体状况，谨慎对待，而不该仅以合同商定条件实现即确认排除合同通知有效；第二，商定排除条件实现不必定以致合同目的没法实现。司法实践中，当事人在合同中一般都会商定合同排除条件，而这些商定排除条件出现时，有些合同的确会因之没法连续执行。如买卖合同中，买卖的物件拥有严格的季节性要求，如春节时期的烟花鞭炮、中秋节时期的月饼，当事人均会商定延误交托的解约条件，假如延误交托以致购置方错过使用的时期,排除方发出解约通知要求解约的,应该确认排除通知的效劳；反之假如购置的物件是平时性用品，如牙膏牙刷、面粉大米，即便存在延误交托的状况,假如状况不是特别严重，连续执行对遵约方其实不会造成较大损失的，笔者以为即便合同商定的排除条件实现,排除方发出排除通知的，对于排除通知的效劳应该严格对待；第三,商定条件建立刻排除合同简单以致显失公正的状况出现。以房子租借合同为例，大型的商业楼房租借合同中,当事人在合同中常常商定承租方延误缴纳房子租金三十天或十五日的,出租人即有权排除合同。而在司法实践中，承租人延误缴纳租金的状况非常常有，假如承租方出现延误缴纳租金达到三十天或十五日即可确认合同排除，并由承租方担当违约责任，办理起来就会出现显失公正的状况；又或当事人在合同中常常商定出租方交托的房子需要维修时，出租方在三日或五日内应该维修，不然承租人即有权排除合同。而在司法实践中，出租人不必定能在三五日内维修完成，假如承租方以此发出排除通知要求排除合同，并由出租方担当违约责任,办理起来会出现不合理的状况。笔者以为,公正原则是为民法以致合同法最基本的原则，在办理有关争议时，应以公正为基本准则。四、房子租借合同排除权履行常有问题房子租借合同是一种诺成性合同，两方当事人一旦签署房子租借合同，无需交托房子，合同即奏效；房子租借合同又是一种双务有偿性合同，房子租借合同是出租人让渡房子的使用利润权,承租人向出租人支付房子租金，两方均对相对方互负给付义务；同时房子租借合同也是一种连续性的合同，合同的执行需要在一个较长的时间内连续达成,而非一次性交托就能达成.所以，在合同执行过程中,合同一方或两方出现法定或商定排除合同事由的状况常常发生，当事人一方或两方发出解约通知，履行合同排除权的状况常常发生。怎样正确履行房子租借合同的排除权，笔者联合司法实践中的有关问题，总结以下三点,仅供参照：第一，发出排除合同通知不代表合同已经排除。不论是出租人仍是承租人，在发现对方存在《合同法》规定的有关违约行为时，可依法发出排除合同通知，履行排除权。但一定明确的是,排除通知能否发奏效劳需要相对方或许人民法院或仲裁机构的最后确认。主张排除合同是遵约方的权益，但相对方有异议的权益，发出排除合同通知其实不代表合同已经排除，即便是履行排除权方也要连续执行合同直至合同排除通知为对方确认或被人民法院或仲裁机构确认奏效。其次，相对方应依照法定的程序和路径履行异议权。排除合同通知固然不用定惹起合同排除的成效，可是假如相对人不依法履行异议权，则合同排除的通知发生法律效劳.当租借合同一方向相对方发出解约通知后，相对方应该依照合同商定或法定的时期内向人民法院或仲裁机构提出异议申请，恳求对排除通知的效劳进行确认。这时我国《合同法》规定的独一法定异议程序和路径.假如相对人不实时提出异议或许未依照法律规定提出异议，则排除通知即发生排除合同的效劳。也有看法提出，假如排除方要求排除合同的事由没有任何法律依照或许没有任何正当原由发出排除通知的，相对方即便在通知期满或法按时期届满后另行起诉或仲裁的，该排除通知不该该产生排除合同的效劳。对于此种状况，笔者以为，当事人要求就出合同的通知有无原由或许原由能否建立，均是两方当事人的一方面认识，《合法》既给予认识除方恳求排除的权益，同时，《合同法》也给予相对人经过异议进行救援的权益和门路，假如相对人不依法履行权益，则应该担当不利的法律结果.最后，排除通知效劳被确认前应连续执行房子租借合同。房子租借合同的是一种连续性的合同，房子出租人在执行合同时将出租房子交予承租人使用的，即便两方存在争议,一方发出排除通知,两方均应连续执行有关的合同义务。假如发出排除通知后，自行采纳举措影响房子租借合同连续执行的，假如解除通知的效劳最后未被确认，则可能由于发出排除通知后的不当行为以致合同解除,并担当违约责任.如承租人延误缴纳租金，出租人向承租人发出解约通知后直接采纳断水断电举措以致房子租借合同排除的,假如法院或许仲裁机构最后确认排除通知无效的，则最后的解约责任可能要有出租人担当；再如承租人以出租人未执行房子的维修义务发出解约通知后，自行搬离涉案房子以致房子空置的,假如法院或许仲裁机构最后确认排除通知无效的，则解约的责任及空置的损失等都可能由承租人来担当.五、本案的审理心得回到本案中，原告光大企业与被告加州企业签署租借合同，原告将房子出租给被告经营使用，并为被告有偿供给广告位。在原、被告之间的房子租借合同关系中，原告作为出租方，负有向被告供给合同商定的房子及广告位，并保持房子及广告位的适租状态；被告作为承租人，应依照合同商定向出租人缴纳房子租金，合理使用妥当保存租借房子。在合同执行过程中,合同商定的广告位被有关部门拆掉，被告以原告经催告后未恢复广告位为由向原揭发出排除合同通知，并自行搬出承租房子，以致成诉.对于合同排除的问题，原告应向被告供给广告位被有关部门拆掉,以后没法恢复使用，违犯了合同商定，也达到了合同商定的“经催告未解决”的标准，被告以此为由发出排除通知、要求排除合同是其履行合同排除权的表现，并没有不当；原告在2015年11月2日收到被告的排除通知后，于2015年12月10日起诉，切合合同法及合同法解说（二）规定的异议程序和时间要求，所以被告的排除通知并未直接发奏效劳，能否奏效应由法院确认。对于合同排除的时间，考虑到被揭发出解约通知后，自行搬离，以后原告与被告达成房子交接，回收了房子。诉讼中，两方均认同交接房子时间为排除时间，对此应予以确认。但两方争议的焦点是解约责任的分派,这就仍需要议论排除通知的效劳问题。假如被告的解约通知奏效,即可认定违约责任在于原告，自然应由原告担当解约责任；假如被告的解约通知不发奏效劳，则两方应连续执行合同,被告私自搬出涉案房子,则应担当合同排除的违约责任。本案中，被揭发出解约通知的原由于原告向被告供给的广告位被拆掉后没法恢复，达到两方商定的解约条件。可是在整个租借合同关系中,原告向被告供给广告位不过涉案争议合同的次要而非主要义务,原告没法依照合同商定供给广告位，违犯了合同商定，应担当违约责任，但该违约行为并不是根天性违约，不可以以广告位没法提招供定两方的合同目的没法实现或合同没法连续执行，被告以此为由单方排除合同，依照不足，该解约通知效劳不该予以确认；而被揭发出解约通知,在被告还没有赞同或法院确认效劳以前,自行搬离了涉案房子,以致合同没法连续执行,是合同排除的根来源因，应担当合同排除的责任。一定明确的是，固然被告自行搬离租借场所是合同排除的根来源因，但原告不可以按照合同商定供给广告位违约在先,对合同的排除存在相应的过失,故而应相应的减少被告违约责任，免得办理结果显失公正.当事人签署合同后，当事人一方或许两方出现违约的状况常常发生，在一方出现违约行为时，遵约方依法履行权益，保护自己利益的行为是正当的，但笔者以为应该讲究诚信和适量，过分履行权益不必定能获得法院支持。如承租人因资本困难，违犯合同商定延误十天缴纳租金，出租人能够要求排除租借合同，支付解约违约金，也能够要求支付延误缴纳租金的违约金、连续执行合同;再如出租人因人员紧张,未能依照合同商定在一周内执行修复房子的义务,承租人可以以出租人不执行维修义务要求排除租借合同,自然也能够自行修复房子，要求出租人补偿损失、连续执行合同。遵约方在合同相对方出现违约情况时,有官僚求解除合同，可是，合同其实不用定由于违约行为出现而必定排除。违约者应该担责，但责任应该与违约的情况及合同的状况相适应，合同的排除应该以合同目的不可以实现或许合同连续执行显失公正为条件，不然即便一方存在违约行为，遵约方不主张违约补偿而坚持要求排除合同,诉请应该不予支持。六、法官提示房子租借合同是一种双务性、有偿性、连续性的合同，在司法实践中,一方或两方违约的状况常常发生。怎样正当合法的履行法律给予的权益，保护自己的合法利益呢，笔者有以下五点建议：第一，在签署合同时，应在房子租借合同中明确商定送到有关文件的程序和送到地址.为保证合同排除权的履行，方便排除通知的送到，应在合同中对送到有关文件的程序和地点明确载明，防止对排除通知送到与否产生争议；第二，当事人在房子租借合同中确有特别要求或目的而需要附排除条件的,应该在合同中载明，做到权益义务平等。如租借房子时,明确商定租借房子的目的是为了开设餐饮使用,假如没法办理有关餐饮手续,则应认定合同目的没法实现，则承租人以此发出排除通