南通房地产投资可行性报告

经典房地产管理资料资料由百事可乐整理南通市场投资可行性分析报告

一.南通城市宏观环境分析二.南通房产现状三.南通房产投资可行性研判四.R0737地块分析一.南通城市宏观环境分析地理位置

南通地处沿海经济带与长江经济带T型结构交汇点,位于长江北岸,是长江三角洲洲头的城市.南通“据江海之会、扼南北之喉”,北接广袤的苏北大平原,隔江与中国经济最发达的上海及苏南地区相依,被誉为“北上海”.素有“江海明珠”、“扬子第一窗口”之美誉.

分析:南通在快速融入长三角经济圈的同时坐拥广袤的苏北经济腹地.

南通拥有水、陆、空相配套的立体交通网络.204、328国道和宁通高速公路纵横全市，辅之通沙、通常、海太三座长江汽渡,贯通大江南北;沟通苏北苏南的新长铁路南通段已实现营运.南通兴东机场、如皋机场和启东直升飞机场,构筑了南通与外界便捷的空中通道.南通港口已与美国、俄罗斯、加拿大、等国家和地区的199个港口通航,并开通3条国际集装箱航线.

正在建设的苏通大桥将于2007底完工,该项工程的完工将彻底打破南通与苏南和上海的交通瓶颈,“难通”的历史将一去不返.对南通的经济发展将产生深远的影响.交通情况人口与环境

据公安部门统计,2006年末全市户籍人口769.79万人,其中市区人口86.64万人.2006年,南通市建成“国家环境保护模范城市”,并被授予“保护臭氧层示范市”称号.城市发展规划

为了使南通经济更加稳定健康和快速的发展,融入苏南和上海经济圈,南通的整体城市规划为向南发展,即将新城区和经济开发区作为政府重点打造的区域,新城区和经济开发区的房产开发力度在加大,受关注度和认可度因为政府的政策导向而逐步提高.GDP纵向比较

从图表可以看出,从2004年-2006年,南通GDP保持着稳定的上升势头,平均保持在20%左右,高于长三角经济发展平均水平.

2007年南通GDP首季增长16.4%,增幅继续在全省领先.预计全年增幅将保持在16%左右.2007年GDP将超过2000亿.GDP横向比较

右边的两组数据分别为04年和06年长三角地区各城市GDP排名,可以看出,南通的经济已经超过传统的苏南经济强市常州,并且不断与其他经济强市接近上海10138苏州4820无锡3360杭州3335宁波2860南京2780南通1780绍兴1678常州1560台州1429上海7450苏州3450杭州2515无锡2350宁波2158南京1910绍兴1314南通1220台州1174常州110104年排名06年排名人均可支配收入入情况表中数据显示,南通市人均可支支配收入逐年增增高,增幅保持在13%以上,高于长三角平均均增长水平.居民消费能力不不断提高.城镇居民收入增增长情况从右图可以看出出,南通的城镇居民民收入在长三角角16市中的排名在第第14位,并不如前面GDP排名,这是因为南通的的产业结构有待待优化,生产力水平有待待需进一步提升升.但是居民收入的的增长速度排名名第3,发展较快.与其他发达城市市差距在缩小.城市化水平南通的城市化进进程在加速推进进,城市化率不断提提高.可见,随着经济的快速速发展,南通人民的收入入水平不断提高高,城市化率随之稳稳步提升.2007年1-7月份南通市区区投资平稳快速速递增2007年1-7月份南通市区投投资总额为154.29亿元,同比增长18.97%.其中以崇川区和和开发区投资所所占比重最大,分别为64.59亿元和41.39亿元,分别占投资总额额的41.9%和26.8%.说明崇川区和开发区区为政府重点投投资区域.上半年南通市第第三产业增速位位居全省第二今年上半年,南通市第三产业业实现增加值356.88亿元,按可比价格计算算,同比增长16.0%,比2006年提高0.3个百分点,增幅高于全省平平均水平0.7个百分点,在全省13个省辖市中总量量居第四位.第三产业水平是是衡量现代社会会经济发达程度度的重要标志.加快发展第三产产业,既可以调整三大大产业比例关系系、优化国民经经济结构,又是缓解经济生生活中深层次矛矛盾和促进经济济更快发展的一一个有效途径.可见南通的三大大产业结构日趋趋合理.总结地理位置优越,交通发达,跟外界经济联系系日益密切,苏通大桥的开通通将会开创南通通经济发展新的的一页.城市规划重点为为新城区,即向南发展,新城区潜力明显显.经济发展迅速,人均可支配收入入稳定快速增长长.城市化水平不断断提升,居民消费能力不不断增强.经济总量较高,但是人口众多,所以城镇居民收收入相对其他发发达城市来说稍稍低,但增长迅速,与发达区域差距距在逐渐缩小.二.南通房产现状1-7月份房地产开发发投资力度加大大今年1-7月份,全市完成房地产产开发投资71.24亿元,同比增长36.02%,增速比去年同期期上升10.1个百分点,比1-6月份上升0.7个百分点,从走势来看,除1－2月份增长较快外外,基本呈平稳发展展态势.上半年商品房建建设与销售概况况商品房施工住宅施工商品房新开工住宅新开工房屋竣工住宅竣工面积(万㎡)494.81386.49101.8974.4647.3242.11同比增长率(%)20.8217.06-1.11-12.259.5720.73商品房销售住宅销售空置商品房空置住宅面积(万㎡)84.4176.3621.0313.89销售额(万元)387603--------各自同比增长率(%)16.515.443.295.83245.93从表中的数据据可以看出,南通房地产建建设面积的增增长较快，施施工面积为1152.15万㎡,可以预见在未未来1-2年内,南通市区有较较足的商品房房供应量.其中,住宅开发面积积为935.25万㎡,占总开发面积积的81.2%,可以看出南通通房产开发仍仍以住宅类为为主,但商用房、办办公楼等商务务房建设也有有相应的增长长,与城市发展、、市场需求相相适应.分析(一):从销售情况来来看,住宅类销售情情况良好,住宅类商品房房占总销售面面积的89.3%,空置的商品房房面积为36.34万㎡,商办类商品房房占空置面积积的1/3,综合上述开工工面积和竣工工面积来看,住宅商品房的的销售情况要要明显优于商商办商品房.分析(二):从图表中我们们可以看出:商品房的销售售金额的涨幅幅明显快于销销售面积的涨涨幅,可见今年1-7月份,南通的商品房房销售价格涨涨幅较大.分析(三):南通市区历年年来地块成交交数分析(不完全统计)南通土地市场场的供应在逐逐年增大,呈逐渐放量态态势.01-07年土地成交总总面积呈上升升趋势,02-03年成交面积快快速上升,03-07年都保持在170公顷以上.南通市区历年年来土地成交交总面积分析析(不完全统计)图表显示的为为01年-07年南通市区土土地的成交均均价,整体来看,土地价格呈上升趋趋势,07年均价大约为01年均价的3倍,06年-07年的涨幅最大,为54.8%.南通市区历年来土土地成交均价分析析(不完全统计)从01年至07年的成交总地价看看,成交总价格有涨有有跌,这跟土地成交面积积、均价有关系,但总体呈上升趋势势.南通市区历年来土土地成交总价情况况(不完全统计)总的说来,南通土地出让面积积、价格都呈上扬扬趋势,06-07年上涨幅度稍大,这跟当前南通整体体房地产的良好发发展形势是分不开开的.苏通大桥的即将开开通将进一步刺激激南通房地产市场场的发展和投资者者对南通楼市的信信心.根据南通市区各区区域的商品房的区区域性特征,我们将将南通楼市市分为5大板块,即:市中心板块,城东板块,新城区(城南)板块,港闸区板块和开发发区板块.市中心板块市中心板块楼盘相相对较少,因为供开发的土地地不多,零星分布着少部分分体量不大的商住住楼在建,犹如“见缝插针””.城东板块城东板块为目前南南通市房产的热点点板块,市民认可程度较高高,主要在售楼盘集中中在人民东路两侧侧,平均房价为南通通市最高,达7000以上.主要代表性的楼楼盘有:天虹花园物业地址：崇川川区小石桥向东东800米，德民花苑对对面开发单位:南通开发区天虹虹房地产开发有有限公司占地面积:135000㎡容积率:1.1绿化率:42%规划户数:1002规划形态:联排别墅、多层层、多层主力户型及面积积：110㎡的三房价格：7400（多层）、13000（别墅）客户群：私营业业主、企业白领领去化率：90%，剩小高层1栋66户、18套别墅后续供应：无苏建花园城物业地址：崇川川人民东路508号（小石桥以东东）开发单位:江苏省苏建集团团股份有限公司司南通分公司占地面积:288700㎡容积率:1.04规划户数:1904规划形态:多层、小高层、、高层排屋、别别墅(240㎡)主力户型及面积积：四期(8月18日)推出2幢132户的小高层，以以100-140平米左右的3房为主价格：7300(小高层),8000-9000(多层),12000(别墅)客户群群：本本地及及周边边六县县私营营业主主、企企业白白领去化率率：本本期售售出10套左右右后续供供应：：无东晖花花园物业地地址:崇川区区北临临人民民东路路,西靠园园林路路（（麦德德龙东东侧））开发单单位:南通富富诚置置业发发展有有限公公司占地面面积:95000㎡㎡容积率率:1.50规划户户数:1330规划形形态:多层、、小高高层主力户户型及及面积积：90㎡㎡(70%)价格：：7300(小高层层),8000-9000(多层),12000(别墅)客户群群：本本地及及周边边六县县私营营业主主、企企业白白领去化率率：90%以上后续供供应：：10月推出出多层层,预计价价格在在5000~5500小区配配套：：中小小学:师院附附中、、南通通大学学（钟钟绣校校区））、市市三中中、实实验中中学,综合商商场:麦德龙龙、沃沃尔玛玛,银行:各大银银行,医院:城东医医院新城区区板块块新城区区板块块位于于市中中心区区域的的南侧侧,是南通通市重重点打打造区区域,板块认认可度度非常常高,发展前前景较较好.区内代代表性性的楼楼盘有有:凤凰莱莱茵苑苑物业地地址：：崇川洪洪江路路9号号(西西傍工工农南南路，，北靠靠洪江江路)开发单单位:莱茵达达集团团有限限公司司占地面面积:213519.51㎡㎡容积率率:1.22绿化率率:45%规划户户数:1800规划形形态:高层、、小高高层、、叠加连连排别墅主力户户型及及面积积：40-300㎡㎡，以三三房为为主价格：：6500(小高层层客户群群：公公务员员、私私营业业主为为主去化率率：85%小区配配套：：小区内内部:幼儿儿园、、商业业服务务用房房、文文化活活动站站、卫卫生站站等,区外:南郊郊中学学、南南通大大学、、外国国语学学校,幼儿儿园,麦麦客隆隆超市市、易易初莲莲花超超市,中中国银银行、、中国国建设设银行行,紫紫琅琅医院院中南世世纪城城物业地地址:崇川桃桃园路路8号号体育育会展展中心心正北北面开发单单位:南通中南新新世界中心心开发有限限公司建筑面积:250万㎡,住宅40万㎡规划形态:办公楼、商商铺、住宅宅、酒店开盘时间:2005年价格:6500元/㎡客户群:高级白领、、公务员、、私营业主主、教师为为主，小部部分上海等等地投资者者去化率:90%后续供应:120万㎡港闸区该板块内在在售楼盘不不多,且楼盘档次次以中低档档为主,拆迁安置房房较多.港闸区板块块开发较晚晚,所以区内配配套缺乏,与主城区仅仅一河之隔隔,但群众认可可度不高,本地人认为为是“乡下下”.主要代表性性的楼盘有有:长航地中中海花园园-长江一号号物业地址址:港闸区城城北区黄黄海路与与永扬路路路口开发单位位:南通长轮轮房屋开开发公司司占地面积积:76900㎡㎡容积率:1.56绿化率:32.3%规划户数数:1046(一期2幢11层小高层层,131户)规划形态态:多层、小小高层、、高层主力户型型及面积积：122㎡㎡价格：4080客户群：：港闸区区工薪阶阶层及私私营业主主,自住为主主一期去化化率：售售罄(2天)后续供应应：预计9月底10月初推出出1号、4号小高层层，户型型以100、130平米为主主，均价价预计在在4200怡园锦居居物业地址址：港闸闸区外环环北路与与濠西路路交汇处处开发单位位:南通市城城镇房地地产开发发公司占地面积积:53960㎡㎡容积率:1.20规划户数数:1904规划形态态:多层、小小高层、、高层、、别墅主力户型及面面积：80-140㎡价格：4500元/㎡客户群：本地地及周边私营营业主、白领领去化率：售罄罄后续供应：2栋小高层（10月推出）小区配套：鸿鸿鸣金属广场场、奥特莱斯斯购物中心、、商贸街（规规划中）、港港闸区中心医医院盛和永兴花苑苑(售罄)物业地址:港闸区港闸永永兴开发永扬扬路开发单位:江苏盛和房地地产开发有限限责任公司占地面积:11.5万㎡容积率:1.27规划形态:28幢多层、2幢小高层(拆迁安置房占占多数)主力户型及面面积：139㎡价格：4000客户群：港闸闸区工薪阶层层及私营业主主,自住为主去化率：售罄罄(2个月前)后续供应：无无苏建阳光新城城(未开盘)物业地址:港闸区永和路路南、工农路路西开发单位:江苏省苏建集集团股份有限限公司南通分分公司占地面积:2144350㎡容积率:1.7绿化率:40.6%总户数:2948规划形态:小高层,高层价格：预计11月左右右开盘盘，价价格在在5000元/平米左左右，，开盘盘会有有优惠惠小区配配套：：小区区内部部配套套:幼儿园园、卫卫生站站、文文化站站开发区区板块块开发区区板块块位于于南通通市东东南侧侧,主要以以工业业发展展为主主,区内环环境相相对较较差,所以开开发的的楼盘盘比较较少,目前基基本没没有楼楼盘在在售.优山美美地物业地地址：：开发发区星星湖大大道1888号（军军山往往南100米）开发单单位:南通融融汇房房地产产开发发有限限公司司占地面面积:330000㎡容积率率:1.21规划户户数:2400规划形形态:独栋别别墅、、双拼拼别墅墅、花花园洋洋房以以及小小高层层主力户户型及及面积积：100-400㎡㎡（别墅）、200多㎡（洋房）价格：6000(洋房)客户群：周边私营营业主去化率：95%以上后续供应：小高层层（20万㎡）中南军山半岛(未开盘)物业地址：星湖大大道南侧（瑞慈医医院对面）开发单位:南通中南新世界中中心开发有限公司司占地面积:23万㎡容积率:1.24绿化率:42.48%规划户数:1578停车位数:1:1规划形态:别墅、花园洋房主力户型及面积：：110㎡的三房价格：7400（多层）、13000（别墅）客户群：私营业主主、企业白领去化率：90%，剩小高层1栋66户、18套别墅后续供应：无房产现状总结一、市场较火爆,销售状况良好目前南通房产市场场比较火爆,市民购房的积极性性较高,整体销售情况良好好.二、商品房价格飞速涨涨势趋缓，房价逐逐步趋于稳定上半年南南通商品品房平均均价格为为3697.94元/平方米，，同比上上涨10.34%.其中商品品住宅平平均价格格为3324.48元/平方米，，同比增增长8.58%.市区商品房平平均价格格为4273.76元/平方米，，同比增增长7.60%，其中住住宅平均价格格为3914.7元/平方米，，同比上上涨0.41%，剔除低低价位商品房后市区住住宅平均均价格为为5076.83元/平方米,比去年同同期上涨涨24.08%.三、本地地开发商商为主,外地主要要为上海海浙江开开发商南通市区区的开发发商以本本地中小小型为主主,明星楼盘盘相对较较少.本地比较较有实力力的开发发商为南通中南南新世界界中心开开发有限限公司,其他大大都为中中小开发发商.外地开发发商进驻驻不多,比较有名名的有南南京的苏苏建集团团股份有有限公司司.杭州绿绿城等等.四、“苏通大大桥”的开通通对南南通影影响深深远苏通大大桥将将于07年年底底开通通,此项工工程给给南通通的经经济发发展将将带来来深远远影响响.同样会会刺激激南通通的房房地产产快速速发展展,投资客客看中中南通通的良良好发发展前前景,南通也也将是是下一一个被被外地地实力开开发商商进驻驻的一一个潜潜力区区域.五、南南通商商品房房市场场主要要集中中在三三个板板块目前，，南通通市区区的主主要楼楼盘集集中在在主城城区板板块、、新城区板块块和港闸区板块块，市中心板板块土地开开发趋于饱饱和,在售楼盘不不多且以商商办楼为主主,住宅多集中中在城东板块.六、市民对对各个板块块认可度不不一南通市的未未来发展规规划侧重于于“南拓东进”,受政策导向向的影响,市民对新城城区板块和和城东板块块认可度较较高,而港闸区发发展起步较较晚,虽然离火车车站较近,但是整体发发展成熟尚尚需时日.七、楼盘品品质由南至至北从高到到低南通市区高高品质楼盘盘主要集中中在新城区区,即城南板块块,有别墅、花花园洋房等等高档住宅宅;该区域内有有4A级的狼山景景区,其他公共配配套设施齐齐全,是南通市区区域规划发发展的重要要板块,该板块比较较受客户欢欢迎.主城区内濠濠河风景区区也属4A级景区,但市中心可可供开发的的土地几近近没有,所以住宅多向城城东板块发展,主要是沿城市主主干道人民东路路沿线开发.港闸区楼盘主要要以拆迁安置房房为主,楼盘品质不高.主要针对的普通通工薪阶层.八、各个板块块房价差距较较大南通市区各板板块由于受自自身条件及其其他因素的影影响,中高北低南稳稳.商品房均价最最高的区域为为核心城区和和城东板块,均价在7000-9000左右;新城区价格低低于城东,价格范围在6000~6500;价格相对较低低的板块为港港闸区板块和和开发区港闸闸区均价在4500左右.开发区为4000左右.九、各个板块的成成交量差异明显图表所示为07年07月09日~09月09日各区域成交情况况可以看出,主城区的成交量独独占半壁江山,为48%,港闸区和新城区各各占1/4左右,开发区成交量最小小,只占3%.港闸区之所以能与与新城区相当,主要是因为其商品品房性价比较高.受到普通大众的欢欢迎.十、各个区域购房房客户群呈现阶层层化差异港闸区板块:市民购房主要以自自住为主,主要人群为为港闸区附近居民民;城东区板块:购房客户群主要来来自老市区和周边边六县,他们换一种居住环环境,即可以避开城市的的喧嚣,又可以享受到市区区的配套服务;购房的另一部分客客户来自投资客,占30%左右.新城区板块以高档档楼盘为主,客户群主要来自南南通市区公务员、、白领阶层和六县县市的私营业主,也有部分来自上海海、苏州的客户群群.十一、90-120㎡㎡面积的户型最受欢欢迎南通房产市场上目目前90~120㎡㎡面积的住宅是最为为热销的,主要是因为中小户户型的总价相对较较小.但市场供应主流仍仍然是大户型,中小户型的需求明明显处于饥渴状态态.十二、收入房价比比偏高按户均3人计算,年收入大约为48000,买一套100㎡的房子需要55万(按均价5500计算),南通目前收入房价价比为1:11,明显偏高.十三、房屋空置面面积增加，市区空空置房进一步增多多,反映出供需结构存在较较大问题.至6月底，全市空置商商品房面积57.99万平方米，同比增增长8.4%，其中空置住宅36.47万平方米，同比增增长9.66%，空置面积中空置置1-3年的房屋面积为35.89万平方米，占61.89%.至6月底，市区空置商商品房面积21.03万平方米，同比增增长95.83%，其中空置住宅13.89万平方米，同比增长245.93%，空置面积中空置置1-3年的房屋面积为18.16万平方米，占86.32%.三.南通房产投资可行行性研判结合南通的经济发发展情况和其房地地产现状来看:随着经济的稳定快速发展,该市将进一步融入入长三角城市群,并成为其中重要的的一员,该市的房地产市场场在现在的基础上上将会得到更大的的发展,当然竞争也将日益激烈烈,目前该市大开发商商不多,市场总体来说还是是比较健康的,房价趋于平稳增长长态势,是个入市的较好时时机.但应该注意几个问题.分析:一、区域的选择上上,新城区和狼山风景景区板块认可度较较高,已经成为南通高收入阶层的的聚集区域.在这些区域拿地,风险相对较低,但拿地成本较高.而开发区目前成交交非常不活跃,同时居住价值相对对较低,风险系数较大.港闸区虽然区域不不成熟,但相对较低的价格格成为了工薪阶层聚集的一个区区域,价格是这个区域最最大的优势.因此具有拿的价值.二、鉴于目前南通通市场房价已经达达到一个相当的高高度,低总价的中小户型供应严重不不足.至少两年内中小户户型的刚性需求将将处于一个较为旺盛的态势.因此主打中小户型型的项目入市将会会很好的迎合市场需求同时又响应应了70/90政策.三、南通是一个经经济飞速发展的城城市,苏通大桥年底通车车将极大刺激该市楼市的发发展,对昆山上海等地的的投资者有着较大大的吸引力,他们看中该市的长长远的发展,但我们同时也应该该清醒的看到,随着国家针对投机炒炒房投机者的一系系列宏观调控政策策的出台,将会进一步打压他们施施展的空间,因此楼盘的定位应应该以该市的刚性性需求为主,这样项目才会尽可可能少的受到政策策的影响.四.R0737地块分析地块编号：R0737地块座落：永怡路路南侧、花墙支河河东侧用地性质：居住地块块面积：56065.53平方米出让年期：70年起挂价：1750元/平方米建筑面积：≤97900平方米建筑密度：＜22.5%绿化