力旺地产项目工程管理交流研讨会

力旺地产项目工程管理交流研讨会第1页/共57页培训主要问题工程管理部和项目工程管理上的职能分别是什么？4在项目工程管理过程中如何做好与各职能部门的配合？5未来项目工程管理工作发展的方向是什么？6第2页/共57页工程管理的内涵建设项目工程管理的内涵是：

自项目开始至项目完成，通过项目策划和项目控制，以使项目的成本目标、进度目标、质量目标得以实现。因此项目管理的核心任务是项目目标的控制，项目管理是项目目标实现的手段和保障。第3页/共57页工程管理工作的重要性国家的重视：

随着我国改革开放的不断深化，国民经济总体水平的提升，人民的生活也得到了长足改善，对住宅的需求越来越多，标准也越来越高。随着90年代初福利分房制度的取消，住宅产业完成了市场化转变，国家为规范建筑市场的建设行为推出了第三方管理—工程监理。第4页/共57页工程管理工作的重要性业主意识提高：

百姓对住宅的需求也从最初的单纯面积需求，到条件改善型需求，进而上升到对房屋的布局、朝向、层高、质量、地理位置、周边环境和配套、售后和物业管理，以及健康环保等全方位享受型需求。验房水平也从最开始的拿钥匙就搬家到邀请亲朋好友一起来验，上升到目前的委托专业验房机构来验房。随着业主需求以及维权意识的增强，给房地产开发企业的产品研发和精细化管理带来了很大的挑战。第5页/共57页工程管理工作的重要性数据统计：

截止到2008年末我国商品房存量约2亿平方米，按均价3000元/平米计算，占用资金6000亿。第6页/共57页工程管理工作的重要性思考：

项目工程管理工作的重点方向是什么？第7页/共57页目前项目工程管理中存在的问题项目工程管理工作总体回顾：

地产公司成立初期仅仅是做为集团总部的建设部门，开发建造自己使用的房产，如（库房、药厂、饮料厂、药店），随着地产业景气指数的提升，2001年开始涉足商业地产开发（如吴太大厦），并于2006年进入住宅开发领域。2008项目回顾第8页/共57页经验和不足：

2008年可以说是非常忙碌的一年，尽管我们面临着人员及架构的调整，经历了对新的管理体系和流程的熟悉和适应，但是各项目部都出色地完成了公司年初制定的战略计划。项目部为满足销售开盘和按期入住而付出的努力是大家有目共睹的，也是令人骄傲的。在欣喜之余我不要忘了总结，总结是为了把我们好的经验传下去，把不足弥补上来。更好地把工程管理工作做实做精。。第9页/共57页弗朗明歌的防水工序检查制度1经验总结第10页/共57页格林春天的隔气层、防水层做法2经验总结第11页/共57页金辰项目的木构件做法3经验总结第12页/共57页案例一：

一个地下人防工程完工后，由于多种原因从第二年5月份开始部分顶板出现渗漏，到6月已演变成大面积渗漏。此时景观绿化工程已经将种植土覆盖完毕，部分仿木围挡和石材已施工完成。经甲乙双方研究决定由原施工队负责拆运原保温、防水层的上部已完工程，恢复原有保温防水功能后按新方案执行。并且明确此次维修工作建设单位派出土建工程师A负责。第13页/共57页

结合我公司的工作流程和体系，在拆除前监理单位和建设单位景观工程师各应做什么？

问题1：第14页/共57页结合我公司的工作流程和体系，A工程师在拆除前、实施中、施工完成后的每一个阶段应该做什么？问题2：第15页/共57页案例二：

某工程设计采暖形式为地热采暖，由建设单位另行委托施工单位施工，总包单位为A单位，工程管理部检查时间是8月份的某一天，A施工单位正在一层抹灰，二层砌筑框架填充墙。砌体材料采用多孔煤矸石空心砖，边上料边砌筑，撂底的做法是：满铺一层砂浆，然后一部分工人将空心砖孔朝上砌一层，并将周围的落地灰及碎砖填到孔隙里，还有一部分工人将孔朝向侧面直接砌筑。抹灰工人用碎砖、苯板等将配电箱四周和背面以及走线管部分临时填堵后就开始抹灰。检查结论是：A施工单位未按国家现行《建筑工程施工质量验收规范》施工，项目部督促A施工限期整改。第16页/共57页多孔煤矸石空心砖砌筑方法有何不妥？问题1：第17页/共57页抹灰工人的做法有何不妥？问题2：第18页/共57页工程管理部这种检查对工程质量提高的影响有多大？问题3第19页/共57页案例三：

某单位工程竣工后，项目部专业工程师按公司体系文件邀请公司相关部门参加验收。验收的内容是:该单位工程及其部分分部、分项工程。结果参加验收的人员都感觉到验不过来，无法达到验收目的，是走过程。最后由专业工程师填写完成了《竣工验收单》。第20页/共57页问

题：单位、分部分项工程验收顺序是什么？第21页/共57页工程管理部成立目的工程管理部成立背景1第22页/共57页工程管理部成立目的工程管理部成立根本初衷2第23页/共57页项目工程管理工作的具体划分工程管理部工作分哪几部分？1第24页/共57页项目工程管理工作的具体划分

在项目工程管理上项目部的工作重点。2第25页/共57页项目工程管理工作的具体划分工程管理部工程管理的重点3第26页/共57页工程管理部和项目部在项目工程管理上的职责表面上看起来是重叠的，事实上有很大差异。相同之处：都是对进度、质量、成本、安全文明施工进行管理。具体部门职责划分4不同之处：？项目工程管理工作的具体划分第27页/共57页进度管理项目部的进度管理：首先项目部与项目监理部、施工单位按公司的一级运营计划编制项目的二级节点计划。

其次与项目监理部审核完成施工单位的节点保证计划。然后监督、协调、检查监理单位对施工单位的进度计划落实情况。工程管理部的进度管理：

从经济性、可行性、合理性的角度，审核各项目部编制的二级节点计划，监督检查项目的进度计划落实情况，对可能延误的工作作出预警，并协助项目制定纠偏措施。第28页/共57页质量管理项目部的质量管理：

首先是要组织好图纸会审和特殊工艺的技术交底，并将项目的质量目标落实监理部和施工单位。其次是要对重点部位编制项目内部的质量预控措施，建立内部质量检查制度和经验交流制度，并督促检查监理部的质量预控措施和质量检查制度的建立，与监理部一道检查施工单位的质量保证体系、技术交底和自检制度的落实情况。

第29页/共57页质量管理工程管理部的质量管理：针对各项目施工过程中和入住期间出现的质量问题制定相应的技术标准和工艺标准。定期对各项目进行动态检查，以便及时发现项目质量管理过程中存在的问题，并协助项目进行改进。第30页/共57页成本管理项目部一是对签证的合理性、及时性和准确性进行把控。

二是合理安排工序，最大限度地降低无效成本。工程管理部重点审核施工组织设计和方案的经济、可行、合理性。其次是将各项目的闲置材料和设备进行有效调配提高利用率，从而降低成本。第31页/共57页安全文明施工项目部首先是按照项目的整体定位和管理思路结合城市文明建设的相关规定，在招标文件中约定安全文明施工标准。然后是审查施工单位的专项安全方案，在过程中督促监理部的专业人员落实，并与监理部形成检查制度，监督落实到位，形成检查资料。第32页/共57页安全文明施工工程管理部审核各项目的专项安全方案，并定期不定期检查项目落实情况，对存在的问题与项目一道制定整改方案，并跟踪整改落实情况。第33页/共57页与各职能部门的配合案例：

由采购部为A项目部采购了一批外墙砖，设计是PK砖，进场后由于工期紧，在试验结果未出来前，施工单位就进行了粘贴，待结果出来后发现吸水率不满足本地区要求。于是项目部反映给了采购部，采购部也很无奈，设计就是这种材料，其他地产商都用了没听说有什么不行。供应商说我们的产品符合行业标准。第34页/共57页问题：

这批砖应如何处理？第35页/共57页工程管理工作发展方向1未来公司发展方向第36页/共57页工程管理工作发展方向2项目工程管理工作发展方向第37页/共57页工程管理工作发展方向实现途径？项目工作计划作业指导书第38页/共57页项目工作计划作业指导书工程竣工验收及移交工程资料管理配合销售成品保护安全文明施工工程资金计划工程成本控制工程进度控制工程质量控制参与招标及合同管理开（复）工前的准备工作标段划分及总包单位、监理单位安排工程管理架构本工程管理重点及难点公司对项目的总体目标要求工程概况第39页/共57页项目工作计划作业指导书工程概况1第40页/共57页2公司对项目的总体目标要求项目工作计划作业指导书第41页/共57页项目工作计划作业指导书本工程管理重点及难点3第42页/共57页项目工作计划作业指导书4工程管理架构？第43页/共57页5标段划分及总包单位、监理单位安排总包单位监理单位标段划分项目工作计划作业指导书第44页/共57页开（复）工前的

准备工作…6项目工作计划作业指导书第45页/共57页参与招标及合同管理7项目工作计划作业指导书第46页/共57页工程质量控制8项目工作计划作业指导书第47页/共57页9项目工作计划作业指导书工程进度控制第48页/共57页工程成本控制10项目工作计划作业指导书第49页/共57页112工程资金计划项目工作计划作业指导书第50页/共57页12项目工作计划作业指导书安全文明施工第51页/共