地产评估报告(房地产估价结果报告)

第第#页共41页们不但有的具有注册房地产估价师的资格，有的具有土地估价师的资格，有的还具有注册会计师、注册资产评估师的资格。在与他们短暂的两个星期接触中，我发觉他们工作看法特别谨慎，工作时极其细致、专业，只有这样，才能对估价对象负责。其次，我再来谈一谈对房地产估价在感性上的相识。虽然我和蒋教师只去两个星期，但万隆的估价人员却说我们恰逢其实，因为这一阶段正是一年中他们业务较忙的时段，每年夏天他们都是“天大热,人大干”。每当他们有评估工程时，我们都伴同一起去参观、了解。通过实际的接触，我对房地产估价的相识更深一层。以下是我在实习中接触到的几个案例。案例一：7月6日8点30分，我们伴同工程经理凌涛及其助手小赵，一同来到位于莘庄的某工厂进展评估。这是万隆受闵行区法院的托付进展的司法评估工程。该厂原先租用了莘庄x村的土地，由于该块土地被征管，在该厂尚未与x村及土地管理所关于厂房、办公楼等价值达成共识之前，对方就将该厂的厂房、办公楼、宿舍等推倒，因此，双方发生了争吵，该厂将x村和土地管理所告上了法院。万隆房地产估价有限公司受闵行法院的托付,对该厂已被撤除的厂房等的价值进展估价。当我们一行来到该厂的原址后，估价人员立刻起先了取证工作。由于厂房、办公楼等已被撤除，他们一方面拍照取证，另一方面要求该厂及x村有关时，楼房的咼度、占地面积，造楼所用的材料是红砖还是空心砖，地基怎样铺垫的等内容他们都询问得特别细致。关于厂房双方发生了争吵，为此，我们一行又驱车来到距离该厂原址12公里的新址取证，拿到了原厂房的照片。当我们回到万隆时，已是12点30分。人员在场,进展相关询问，并按司法程序每一方签作证。在取证人员在场,进展相关询问，并按司法程序每一方签作证。在取证案例二：7月8日13点，我们伴同工程经理向海等四人，一同来到位于嘉定的上海永敬纺织品有限公司进展评估。该公司有办公楼一幢，厂房局部以及接待所局部三处地方托付xx装潢公司进展装修，xx装潢公司由于业务繁忙，将该装修工程再出包给其他公司，并预付给其10万元。在工程已进展了一段时间后，承包方提出资金不够，要求XX装潢公司补付20万元，双方由此发生争吵。万隆房地产估价有限公司受xx装潢公司的托付，对已装修的局部进展估价。在我们到达以后，估价人员先将三处地方的装修状况做了一个总的了解，进展了现场勘察，对装修所用建材的种类、规格、数量等做到心里有底。然后，向对方索取了这三处地方的图纸。由于测量工作特别困难、耗时，所以双方约定再支配时间测量。我们一行在晚上19点才回到了陆家浜路。案例三：月9日12点，我们伴同助理睬计师赵文安等三人，一同来到位于宝山月浦镇的某套居民住宅进展评估。这是万隆受宝山区法院的托付进展的司法评估工程。这是一套建筑面积57平方米左右的'居民住宅，楼层总的为6楼，该套住宅位于6楼，在11013年底进展了装修，至今已有十年左右的时间。当事人由于离婚，要求进展财产分割。万隆房地产估价有限公司受宝山法院的托付，对该套住宅的房屋价值及房屋装修进展估价。我们来到6楼的住房内，估价人员首先查看了房产证等有关文件，然后对房屋面积进展测量，对装潢的新旧程度、所用的材料、装潢时投入的物品等进展记录，最终要求当事人过目并签。本以为这个估价工程特别简洁，但当我们回到陆家浜路时，也已是16点了。案例四：实习的第一个星期，我们主要是伴同万隆的估价人员出去做工程。实习的其次个星期，由于天气燥热，公司的估价人员都没有出去做工程，我和蒋教师也就在公司了解一些状况，看他们对估价工程做出来的评估报告。期间，我看到了这样一个评估报告：万隆房地产估价有限公司承受金山区法院的托付，对位于虹梅路269号的宝城大厦806室、807室、808室进展拍卖底价估价。宝城大厦由于位于虹梅路，这是一个比拟成熟的地区，周边环境已较成熟，所以该次估价工程采纳市场比拟法。估价人员选取了宝城大厦150x室、40x室及位于虹梅路263号的金梅公寓160x室作为比拟，这三套房屋均在6月份成交，前两套都为二室一厅，成交价分别为7008。10元/平方米和6477。30元/平方米，后一套为三室一厅，成交价为6248。90元/平方米。估价人员将宝城大厦806室作为基数，通过与这三套房屋一系列因素的比照、修正，得出估价对象，即宝城大厦806室、807室、808室在6月29日的公允市场单价为6374元/平方米。因为考虑这是要拍卖的房屋，要求快速、刚好，所以再确定了一个拍卖变现系数为80%，那么：6374X80%=50101〔取整〕这样，最终确定了宝城大厦806室、807室、808室的单位建筑拍卖底价为50101元/平方米。最终，我再来谈一谈对房地产估价这一行业的感受。人们常说：“隔行如隔山。”原先我始终认为我们上课是特别得辛苦，但通过这一次短暂的实习，我相识到其实每行每业都是很辛苦的,只是形式上有所不同。像这次接触到的房地产估价业，他们经常要出去工作，或者在户外，或者要爬上爬下测量、视察。如案例一中，我们到了莘庄x工厂的原址，由于已被撤除，我们只能站着勘察，长时间的承受“日光浴”。又如案例二中，从出门到回来，经验了6个小时，回到学校时，天已是乌黑了。再如案例三和案例四中，看似简洁的工程，也须要花费大量的时间和精力，做好前期、中期和后期工作，才能将整个估价工程完成。同时，我也特别感谢万隆房地产有限公司的全部人员，在实习期间，他们对蒋教师和我接待热忱，有问必答，使我们的实习真正是到达了预期的目的。地产评估报告7一、委估工程***公司所属房产抵押贷款估价工程二、托付方名称：***公司地址：***三、估价方名称：***房地产评估询问有限公司地址：***证书号：***资质等级：***法定代表人：***四、估价对象概况估价对象位于***，其合法产权人为***公司，建筑面积共9687.69平方米。其中主楼一幢，1-5层，混合构造，建筑面积为7430.12m2,平均层高3.6米，建成于20xx年，于20xx年底重新改造装修，外观九五成新，房屋全部权证号码为***。副楼一幢，1-3层，混合构造，建筑面积为2257・57m2，平均层高3.2米，建成于20xx年，外观九成新，房屋全部权证号码为***。五、估价目的为确定房产抵押贷款额度供应参考依据而评估房产抵押价值。六、估价时点20xx年8月15日七、价值定义采纳公开市场价值标准八、估价原那么本次评估在遵循公正、公允、公开、客观、科学原那么的前提下，还应依据如下原那么：合法原那么，以估价对象的合法运用、合法处分为前提。最高最正确运用原那么，以估价对象最高最正确运用为前提。替代原那么，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。估价时点原那么，要求估价结果应是估价时点的客观合理价格。九、估价依据托付方供应的资料托付书；托付方企业营业执照复印件；(3)房屋全部权证复印件。国家标准GB/T50291-11019《房地产估价标准》国家和地方的有关法律、法规和有关规定。估价机构和估价人员驾驭和收集的有关资料。十、估价方法估价对象为商业房产，同一供求圈内的整体成交案例极少，无法适用市场比拟法；同时由于其具有明显的收益性，因此相宜选用收益法进展评估。十^一、估价结果估价人员依据估价目的，遵循估价原那么，遵照估价程序，采纳科学的方法，在谨慎分析现有资料的根底上，经过周密、细致的测算，确定该估价对象在评估基准日的抵押价值为人民币贰仟贰佰陆拾伍万叁仟肆佰元整（壬2265.34万元）。十二、变现实力分析变现实力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押物转换为现金的可能性。估价对象的通用性一般，具有可分割运用性，整体价值大，变现所需时间长，在估价时点拍卖或者变卖时，最可能实现的价格范围为：估价结果±10%，变现时涉及以下税费：中介效劳费：5%--6%契税：4%营业税、城市维护建立税及教育费附加：5.5%所得税：20%过户手续费：2%左右印花税：0.5%o其它费用十三、估价人员***中国注册房地产估价师注册号：******中国注册房地产估价师注册号：***十四、估价作业时间20xxx年8月12日一***十五、估价报告有效期限本估价报告有效期为自报告出具之日起壹年，即从20xx年8月18日至20xx年8月17日止。地产评估报告8房地产，是一种稀缺的资源、重要的生产要素和生活必需品，是人们最重视、最珍惜、最详细的财产形式。随着经济开展、社会进步、人口增加，对其需求日益增长。在市场经济中，房地产还是一种商品，成为人们投资置业的良好对象。由房地产的投资开发、询问、估价、经纪、物业管理等组成的房地产业，是国民经济中的一个重要产业。房地产是一种特别的商品，房地产业是一个特别的产业。现代房地产业在我国的兴起，虽然是近一二十年的事，但其来势迅猛，一波三折，富有生命力，为世人瞩目。也可以说，房地产业，在我国社会主义市场经济的开展中扮演着越来越重要的角色。房地产估价从外表上看，似乎是估价人员在给房地产定价一估价人员认为值多少钱就值多少钱。但事实上，房地产估价不应是估价人员的主观随意定价，而应是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，将客观存在的房地产价格或价值提醒、显示出来，是科学与艺术的有机结合。要做好房地产估价，不仅须要通晓房地产估价的理论、方法和技巧，还须要具备房地产制度政策、开发经营，以及经济、建筑、城市规划、法律等多方面的学问，须要理论与实践高度结合。实习中，通过与万隆有关估价人员的接触，可以了解到，他们原来有的是学建筑设计的，有的是学建筑经济的，有的甚至是学会计的，但在实践中他们那么必需各方面的学问融会贯穿，只有这样，才能将估价工作做得尽可能的完善。房地产、房地、土地和建筑物的含义有所不同，其中：房地产可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体；房地指土地与建筑物的合成体；土地仅指土地局部，如说土地价格时，此价格不含地上建筑物的价格；建筑物仅指建筑物局部。在我国，有人习惯将房地产估价称为房地产评估，但这种叫法不够准确。因为评估一词的含义太广，不仅可以包含房地产价值评估，还可以包含房地产质量、等级评估，甚至可以包含房地产制度政策评估、房地产企业资信评估等，所以，称为房地产价值评估、房地产价格评估，或者简称房地产估价，更为精确些。从专业角度来讲，房地产估价是指专业估价人员，依据估价目的，遵循估价原那么，遵照估价程序，选用相宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的根底上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进展估算和判定的活动。房地产估价应借助科学的估价方法，不能单纯依靠估价人员的经历。在房地产估价上产生了三大根本方法，即：比拟法、本钱法、收益法。除此之外，还有一些其大的估价方法，如假设开发法、长期趋势法、路途价法、基准地价修正法等。但在实习中，通过一些案例，以及与估价人员的交谈，可以看到，无论那种方法，最终还是由市场确定，任何一项房地产估价的案例，受市场这一因素的影响极大。地产评估报告9福建中兴资产评估有限公司承受江苏霞客环保色纺股份有限公司的托付，依据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原那么，遵照公认的资产评估方法，对福州永升房地产开发有限公司申报待评估的资产、负债及全部者权益进展了评估工作。本公司评估人员遵照必要的评估程序对托付评估的资产和负债实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产和负债在二0xx年五月三十一日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估状况及评估结果报告如下：一、托付方及资产占有方简介1、托付方：江苏霞客环保色纺股份有限公司2、资产占有方：福州永升房地产开发有限公司3、福州永升房地产开发有限公司概况：福州永升房地产开发有限公司于11018年在福州市工商行政管理局登记成立，注册号为3501011013841;公司居处：福州市台江区五一中路88号平安大厦21A;法定代表人：林中;注册资本：人民币壹仟万元整;企业类型：有限责任公司；经营范围：房地产综合开发、商品房销售和出租。二、评估目的本次资产评估目的是为福州永升房地产开发有限公司股权转让供应作价参考。三、评估范围和对象本次评估的范围依据托付方的托付，评估福州永升房地产开发有限公司申报的资产、负债和