中兴空港项目前期定位报告

中兴空港项目前期定位报告谨呈：天津中兴房地产1开发商问题研判控制风险，实现价值最大化，兼顾企业品牌世联对开发商问题的梳理作为一家实力雄厚上市公司，房地产非主业，且首次进入天津市场的前提下，项目的成功开发要凌驾于其他目标之上。2本体分析宏观大势市场解析项目定位价格定位与经济测算报告提纲3本体条件分析14空港唯一的生活配套区内/辐射中心城区及滨海新区/周边氛围尚未形成项目地块位于天津市东丽区空港物流加工区内，毗邻华明示范小城镇和东丽湖度假区；距离外环线9公里；距离市区中心约20公里；距离滨海国际机场约10公里；距离东丽湖约8公里；距离滨海新区中心约30公里；区位东丽湖度假区华明示范镇东丽湖空港物流加工区天津滨海国际机场津汉城市快速路外环本项目至市中心20公里，行车时间约40分钟至滨海机场10公里，行车时间约10分钟至外环线9公里，行车时间约10分钟至东丽湖4公里，行车时间约5分钟5自身质素良好、昭示性受限高影响的中等规模项目地块现状已实现场清地平，形状规整，具备短期内开发的条件；项目占地149565.6平米本项目受90/70政策限制地块限高为43米容积率≤2建筑密度≤25%绿地率≥40%规划性质为居住用地经济指标本案西临远洋新干线/环境良好/周边地块尚未开发东至中环东路西至规划路、对面为远洋新干线南至东七道北至东六道项目四至本案规划路中心大道东六道东七道航宇道航海道中环东路居住环境优越/生活配套尚未跟进/区域认知度有待提升A项目周边尚在开发中，未来生活配套有望跟进西北侧有40万平米的蓄水湖以及高尔夫球场湖北既是空港管委会所在，周边金融、商务配套齐全工业地块住宅地块周边配套B远洋新干线高尔夫管委会中心大道蓄水湖中环东路东六道东七道天津市地铁2号线线路图本项目

主要交通条件：津汉公路、津京唐高速公路、杨北公路，行车时间约为半小时；公共交通：

目前区域内有3条公交线路通往市内，未来还将规划6条线路，3条通往市区，1条通往塘沽，2条区内环网运行；

近期规划：地铁2号线达到李明庄站、东丽预留站、机场站，建成通车时间为2010年，将大大缩短市区到该区域的便利性；

远期规划：到2020年规划中还有地铁2号线还将延伸至加工区，4号线规划至空港运营区与学院区交界处；本项目李明庄站东丽站（预留）滨海机场站天津市2020年规划轨道交通图本项目交通路网发达/目前公交系统、轨道交通匮乏，未来有望改善项目质素良好，具备一定规模；项目所属区域为空港内唯一生活配套区，受中心城区和滨海新区双向辐射；临近高尔夫球场、蓄水湖，环境优越；指标因素目前公交系统、轨道交通匮乏，未来有望改善项目本体评价区位因素配套因素交通因素生活配套尚未跟进/区域认知度有待提升配套因素优势劣势周边路网发达交通因素周边氛围尚未形成区位因素本体分析报告提纲宏观大势市场解析项目定位价格定位与与经济测算算11宏观大势212地块价值（是什么？）项目价值产品价值（做什么？）深入挖掘地地块价值，，研究城市市/区域发展机机会——以动态发展展的眼光看看待城市的的发展和各各个区域的的功能定位位地块自身质质素优越，，区域发展展刚刚起步步13政策环境天津的发展展空前被关关注；国务院针对对天津城市市总体规划划提出了天天津的城市市定位——“环渤海地区区/北方经济中中心”、““我国北方方对外开放放的门户””、“高水水平的现代代制造业和和研发转化化基地”、、“北方国国际航运中中心和国际际物流中心心”；到2010年的天津规规划——实现滨海新新区发展新新跨越，把把天津建设设成为现代代化国际港港口大都市市和中国北北方重要的的经济中心心；原广东省委委书记、深深圳市委书书记张高丽丽调任天津津市长（2007.03）；为把天津建建行成为北北方港口中中心和物流流中心，滨滨海新区建建设如火如如荼，天津津机场扩建建提上日程程；积极争取并并实现空客客A320组装线落户户天津；海河改造城市快速网网络铺设、、京津高速速铁路动工工……举措政策举措政府发展天天津决心强强烈，天津津正面临全全新的发展展机遇14滨海新区空港城天津市区京津走廊天天津段区域发展动动力：环渤海经济济圈规模初初具；京津走廊发发展轴的确确定；滨海新区的的开发是天天津绝佳的的发展机会会，将带动动发展轴上上各个关键键节点的经经济发展；；地块所在区区域位于京京津走廊的的必经之路路——空港城内，，已经纳入入滨海开发发区发展前前缘。本项目一、城市市群落格局局（城市未未来规划及及城市功能能布局演变变）区域统筹——天津市的规规划建设要要注意与京京津冀地区区发展规划划的协调，，特别是要要求天津““注意加强强与北京市市的协调，，实现优势势互补、协协调发展，，提高为首首都、环渤渤海以及北北方地区服服务的功能能。”——国务院十一五规规划环渤海环渤海经济圈关关键节点之一15二城市功能结结构的分布和““双级”布局的的影响中心城市功能结结构图（2005-2020）本项目滨海新区发展范范围天津的“双级”发展模式，使得项目位所所在区域于连接接两级的链条之之上；项目所在区域是是城市发展链条条上各个发展节节点中最大的产业功能能区，也是天津市14个产业功能区之之首；由于紧邻中心城城区，交通条件件发达，自身产产业条件良好，，预留了大面积积的发展空间，，区域发展潜力巨大；；天津位于城市核心区区外最居实力也也最有潜力的产产业功能区，连连接起中心城区区和滨海新区核核心区16重点建设项目面积目前进度泰达西区39平方公里总面积42平方公里，其中39平方公里属于东丽区空港物流加工区42平方公里一期23.5平方公里基础基础设施已经铺设完毕空客A320一期建设滨海机场扩建东丽湖路有度假区63平方公里规划方案已经完成海河工业区目前已经形成规模本项目东丽区重点建设设功能区三、天津东部——东丽区规划东丽空港物流加工区区是目前东丽区区重点区域之一一，也是最具有有发展潜力的区区域17区域发展前景明明朗政策举措——政府发展天津决决心强烈，天津津正面临全新的的发展机遇环渤海——经济发展的的动力核心，京京津发展轴的东东始点天津——位于城市核心区区外最居实力也也最有潜力的产产业功能区，连连接起中心城区区和滨海新区核核心区东丽——空港物流加工区区是目前东丽区区重点区域之一一，也是最具有有发展潜力的区区域东丽湖——城市旅游度度假区,滨海新区后花园园空港——临空经济产产业带，划入滨滨海新区的发展展范畴，天津十十一五规划的重重要部分华明镇——南华华西，北北华明，，新农村村建设的的重点示示范项目目……世联认为为，项目目未来辐辐射的范范围决不不仅限于于空港周周边，而而是一个个辐射天天津，面面向环渤渤海的项项目…18空港概述述2002年10月，经天津津市委、、市政府府批准设设立位于天津津滨海国国际机场场西北端端，紧靠靠“京哈哈”铁路路大动脉脉，临靠靠“京津津塘”、、“津滨滨”高速速公路和和外环线线距市中心心20公里，，距天津津港及开开发区、、保税区区30余公里，，距首都都北京140公里2005年天津市市规划滨滨海新区区——临空产业业区（航航空城）），空港港物流加加工区为为其重要要组成部部分未来区域域内的产产业人口口将达20万人，对区域域内各项项配套的的拉动作作用难以以估量19产业区保税区物流区商务区总部经济济、会展展经济、、现代服服务业民航产业业基地航空科技技研发和产产业化、、飞机组组装及零零部件生生产项目目保税加工制造造业和现现代物流流业保税物物流中中心航空货货物基基地：：分拨拨、仓仓储、、配送送、加加工、、展销销采购、、分拨拨配送送、转转口贸贸易、、国际际中转转空港物物流区区空港加加工区区科技研研发和和产业业华项项目：：电子子信息息、机机械、、生物物制药药、航航空制制造、、汽车车零部部件、、新材材料新新能源源的高新技技术产产业和和制造造业配套区区公寓、、医院院、学学校等等生活活配套套区域域空港欧洲工业园天津高新纺织工业园空港国际汽车园金地工业园商务会展区本项目golf目前主要开发一期机场物流加工物流加工民航科技产业基地空港物流加工区规划20本项目目规划：：空港物物流加加工区区规划划占地地42平方公公里，，目前前一期期23.5平方公公里基基础设设施铺铺设完完毕；；分为机场运运营区区、物物流加加工配配送区区、、、商务务会展展区、、生态态休闲闲区、、生活活配套套、产产业园园区、、民航航科技技产业业基地地等七个个功能能区布局golf目前一一期开开发基基础设设施已已经全全部完完成物流加加工物流加加工民航科科技产产业基基地近期规规划：：2期远期规规划：：3期机场运营区物流区商务会展产业园区生态休闲生活配套民航产业基地21序号名称规模说明1中国民航科技产业化基地11平方公里中国民航学院、民航科技研发基地、教育培训中心、民航认证和测试中心、信息技术产业中心、航空维修基地、航空制造基地等2空港国际汽车园

1平方公里集汽车展示、销售、维修服务等功能于一体3河东金地工业园2.3平方公里河东区政府与天津港保税区联合创建，分为物流加工区、电子信息工业区和相关制造加工区4欧洲工业园一期占地230万平，预留450万平园区可提供标准厂房和"量身订做"厂房，可采取出租、先租后买、以租代买及直接购买5天津高新纺织工业园184.1公顷预计年实现销售收入70亿元人民币，出口创汇5.5亿美元6空港国际商贸城项目占地30公顷，建面40万平一座五星级国际酒店，一座综合性商业娱乐设施（SHOPPINGMALL），以及高级公寓若干产业项项目主要产产业项项目22空港国际汽车园商务会展区本项目目golf目前一一期开开发基基础设设施已已经全全部完完成物流加加工民航科科技产产业基基地近期规规划：：2期企业：：空客A320组装线线；注册的的500多家中中外企企业中中，现代物物流和国际贸贸易企业近近200家。日日本丰丰田通通商、、美国国UPS、新加加坡叶叶水福福等世世界500强和知知名物物流企企业聚聚集；；经济：：2005年地区区生产产总值值3.5亿元，，工业业总产产值6.56亿元，，进出出区货货物总总值0.88亿美元元；欧洲工业园天津高新纺织工业园金地工业园生活配套主要产产业项项目远期规规划：：3期23包括电电子信信息工工业园园、生生命科科学工工业园园、汽汽车零零配件件工业业园、、新材材料工工业园园、高高科技技创业业园目前空空港物物流加加工区区内的的高新纺纺织工工业园园、国国际汽汽车园园等研研发、、生产产基地地、物物流基基地已形成成纺织产产业——原天津津市国国有纺纺织企企业改改制重重组，，一大大批新新兴的的纺织织企业业入驻驻产业业园区区，先先进的的设备备、员员工、、管理理使得得企业业有较较强的的竞争争力，，效益良好。目前企业的的数量还在在增长中。。园区产业高新纺织工工业园、国国际汽车园园等研发、、生产基地地已形成24空港国际汽汽车园占地地1平方公里，，投资10亿元；包括汽车博览中中心、著名汽车车品牌4S店、客户服务中中心、二手车交易易市场、汽车配件城及试乘试驾公园、汽车车检测线等等；集汽车贸易易、休闲娱娱乐为一体体，充分体体现了聚集集效应，形形成了汽车车销售及汽汽车服务完完整的产业业链；已经聚集了了德国奔驰、、英国劳斯斯莱斯、日日本丰田、、韩国现代代和一汽大大众、上海海大众等30家国内外著著名汽车品品牌专卖店店，汇集了50余家知名进口汽车品品牌，形成成一定影响响力。园区产业国际汽车园园——相对完整的的产业链环环节形成集集中布局25项目占地面面积为41300平方米，建建筑面积52000平方米。设置：商务务写字间、、会议室、、大型多功功能厅、豪豪华客房、、中餐厅、、快餐厅、、歌舞厅、、咖啡厅、、便利超市市、邮局、、药房、美美容美发中中心、商务务中心、洗洗衣房等；；为驻区企业业设置了金金融、保险险、外汇代代理、会计计师事务所所、律师事事务所、检检疫、邮电电通信、交交通运输等等机构。重点开发项项目2

——天津空港国国际物流会会展中心园区产业重点开发项项目1———天津国展天津国际展展览中心整整体搬迁至至空港物流流加工区，，规划建筑筑面积12万平米，2007年底动工，，预计2009年建成天津国展展会产业是是空港物流流加工区重重点发展项项目之一26中冶天工（（十三冶））等一批中中大规模企企业将于近近期内搬迁迁入驻空港港；总占地面积积将近9万平米；园区产业中冶天工海关大厦天保控股司法大楼总部经济：：大规模企企业总部迁迁入，未来来将引发总总部经济效效应集群27经济情况2006年空港生产产总值突破200亿元，占整个滨滨海新区生生产总值的的10.3%；年生产总值值增长保持35%左右，远高于滨滨海新区20%、天津市14%的增长率；；政府关注和和空港强大大的产业动动力，使得得其经济发发展能力不不可估量28规模位置产业发展水平配套工业园最简单的产业园类型，规模一般一般分布在城镇的边缘N/A无居住和其他配套，居住和其他需求依托中心城市。企业社区联合体工业园/城市单元体此类园区规模较大一般位于城市郊区多从事工业生产和零配件加工以及仓储业，产业集群规模与程度有限就业人员同时依赖产业园区与城市中心附近的配套就业人口规模尚不足以承受大型的休闲和娱乐设施以及大片的绿地，但已能够形成自我维持的，具有良好社会结构和认同感的城市单元。多功能综合体工业园/新城规模很大，达城市级一般分布在核心城市边缘产业在空间上获得聚集效益，相关产业集群，产生足够的就业需求与消费需求居住、商贸、教育、休闲娱乐等活动的集聚，多功能综合体工业园区本身就是一个新城。资料来源：：世联模型型工业园区动态发展的三个阶段区域目前正正由城市产产业园单元元体向产业业新城转变变（２０万万人口）29空港之势——滨海新区距距离天津市市区最近的的前沿，除除天津市和和滨海新区区外最大的产业业发展组团团，产业人人口将突破破20万人；目前空港物物流加工区区已经形成成了一定产产业基础，，产业结构构合理化；；国际物流中中心的定位位、天津机机场扩建、、使得空港港城开始新新一轮的发展建设浪浪潮；空客Ａ３２２０的落户户，进一步加加强了空港港的产业发发展和产业业链的完善善，更提高高了空港在在天津乃至至全国的经经济地位；；各大发展商商争相进驻驻（中远、、万顺、万万通等），，联手开发发，加速了了区域的建建设和价值值提升，该该区域即将将成为新的的商务板块块热点。。发展前景景世联认为为，未来来空港将将向配套套齐全、、功能分分区明确确的产业业新城的的方向转转变，未来项目目将是一一个新城城核心生生活区的的项目。。30位置：示范镇北北依北环环铁路，，南临津津汉路，，西侧含含经济功功能区，，东靠贯贯赤路、、杨北公公路定位：推进农村城市市化，加快社会主义义新农村村建设试试点之一探索创新新建设模模式——承包责任任制不变变，可耕耕种土地地不减，，尊重农农民意愿愿，以宅基地换换房。首个本市““以宅基基地换房房”示范镇——“华明模式式”。概述华明示范范镇31配套：九年一贯贯制学校校1所（已已建成））幼儿园5所（已建建成1所）中心医院院老年公寓寓文化广场场农民培训训学校等等服务、、文化设设施各类主题题公园占地：780万平米功能规划划：回迁房（（230万平米））商品房（（198万平米））商务区（（132万平米——为住宅区区提供配配套及为为空港物物流区服服务经济功能区（（220万平米）华明示范镇华明中学32华明镇规划经济功能区商务区华明新家园产业区华明示范镇33当前城镇人口口5万，未来五年年华明镇规划划人口达到22万，人口增长17万；规划到2010年天津郊区城市化率率达到60%，而上海郊区区城市化了率率2010年规划达到75%天津城市化的的脚步加快郊区地带的城城市化进程加加速，居住需需求增加对城市化的物物业形态需求求增加区域发展200720092012人口5万10万22万时间华明示范镇34规划容纳总人口8-10万；农民安置区计计划安置12个村，共计4.5万人；商品房区域规规划人口4-5万人，与安置区部部分保持风格格统一人口总量大2007年底首批入住住为当地农民民2008年商品房土地地开始招牌挂挂流程，经济济实力较强人人群预计2010-2012年左右进入该该区域截至目前，一一期48栋楼的住宅小小区已具备入入住条件；二二期300栋还迁房于去去年11月中旬全部封封顶，包括公公建设施在内内共计155万平方米；2007年内，华明镇镇的12个村、4.5万农民，将整整体搬迁到华华明家园2007年底商品房部部分土地开始始进入招牌挂挂工作华明示范镇华明之势——新农村建设示示范工程中低端人口的的聚集地，短短期内人口迅迅速提升未来承接城市市扩张下的人人口居住分流流功能，郊区区城市化进程程迅速35华明之势——新农村建设示示范工程中低端人口的的聚集地，短短期内人口迅迅速提升未来承接城市市扩张下的人人口居住功能能空港之势——滨海新区距离离天津市区最最近的前沿，，天津市１４４个发展组团团之一沉寂历年之久久的空港城开开始新一轮的的发展建设浪浪潮空客Ａ３２００的落户，进进一步加强了了空港的产业业发展和产业业链的完善，，更提高了空空港在天津乃乃至全国的经经济地位各大发展商争争相进驻，联联手开发，加加速了区域的的建设和价值值提升（圣光光地块的转手手），该区域域即将成为新新的商务板块块热点浓郁的生活氛氛围浓厚的商务氛氛围项目二、立足空港港（商务、居居住功能），，辐射华明（（居住功能））一、项目未来来发展动力主主要依靠空港港36优势Strength项目综合条件件SWOT分析位于空港城唯唯一生活配套套区内，商业业辐射范围广广；项目自身地块块条件良好；；交通通达性好好；自然环境优越越；空港的发展时时间战线长，，有可能出现现不可控因素素威胁Threat机会Opportunities劣势Weaknesses周边尚无生活活配套，居住住氛围有待营营造；公交线路匮乏乏；区域认知度存存在偏差；限高可能影响响昭示性；双级发展迅速速带动区域发发展空港的发展契契机、华明镇镇的示范效应应板块渐热，项项目具有投资资价值相对其它地块块而言，项目目拿地成本是是项目有力的的竞争优势（（楼面地价约约400元/平米）项目所在的区区位与自身条条件决定了项项目的属性：：未来产业新城城的核心居住住地块37地块价值（是什么？））项目价值产品价值（做什么？））深入挖掘地块块价值城市优先发展展方向大规模综合开开发产业区域域空港内唯一生生活配套区域域中等体量居住住项目产品打造的方向？？未来产业新城的核核心居住地块38本体分析报告提纲宏观大势市场解析项目定位价格定位与经济测测算39市场解析340宏观市场概况人民币持续升值直直接影响物业价值值；全国城市化进程的的加速；目前我国正处于人人口红利阶段；随着经济的发展，，中产阶级人数增增加，房地产成为为了他们财产保值值的重要手段。未来房地产市场大大势不变41中观市场概况天津土地日益稀缺缺，土地价格增幅幅明显；天津商品房市场受受刚性需求和未来来发展因素影响，，量价齐升；存量房市场交易活活跃；市内拆迁力度加大大拉动了市场需求求；未来天津房地产市市场仍将高速发展展42市场解析报告提纲宏观市场中观市场针对性市场Q1:区域的产品都是什么？Q2:客户构成是什么？Q3:借鉴点在哪里？43空港物流加工区规规划中心广场天保控股司法大楼空港国际中心金融街人工湖人工湖万顺酒店及酒店式式公寓圣光项目远洋新干线天津国展Shoppingmall数码电子广场文化产业区空港国际贸易中心心海关大楼投资服务中心威盛电子供电应急中心白云宾馆中冶天工停车场万通酒店式公寓总部经济项目房地产项目空港规划商业项目绿化景观中心广场B酒店商务区C文化产业区（艺术中心、影影院等）A商务核心区D居住配套区域空港内部商务、、配套规划完整整，各种功能需需求均能满足高尔夫球场本案44鞍钢钢材加工配配送基地落户天天津空港物流区区，总投资1.2亿，占地3.5万平方米，公司司年设计加工能能力22万吨，将成为鞍鞍钢集团在华北北地区最大的钢钢材加工配送基基地。[2007-9-29]空港航空220千伏变电站竣工工投运，项目位位于空港物流加加工区二期规划划用地内，总占占地面积达13078平方米。[2007-9-30]空客总装厂房宣宣告收尾11家航空制造企业业落户。[2007-11-17]国内最大航空租租赁公司，长江江租赁有限公司司迁址天津。[2007-11-17]天津国际机械有有限公司日前在在保税区空港加加工区竣工投产产，总投资2亿元人民币，厂厂房面积4.4万平方米，这是是保税区空港加加工区承接的天天津市战略东移移又一个重要项项目。[2007-11-21]；空港设施逐步完完善+大型企业陆续进进驻=区域潜力逐步体体现近期市场变化45各类型物业价格格的市场增幅为为1000-1500元/平米上半年价格目前价格销售情况空港国际中心公寓6700-6800元/平米公寓7800元/平米预计公寓月底开盘；酒店整体出售圣光皇冠国际广场——精装公寓10000元/平米开盘时间由10月份延期至年底，写字楼已卖给空港管委会远洋新干线住宅6500-7000元/平米商务别墅15000元/平米写字楼9000元/平米住宅7500元/平米商务别墅18000元/平米写字楼9000元/平米商务别墅共55套，开盘推出10余套，销售2/3，住宅共2880户，延后至明年3月开盘，分2期开盘金融街起价7400元/平米,每层差价100-200元现起价9400元/平米，临街12400元/平米起，每层差价不变现房，目前已有6家以上银行进驻空港国际贸易中心前期认购6600元/平米起价,均价6900/平米目前认购7、8层，8000元/平米前期售罄，目前在售7、8层近期市场变化46土地集集中供供应+品牌开开发商商+低容积积率=未来住住宅竞竞争激激烈本本项项目拿拿地成成本优优势明明显/区域价价值进进一步步提升升行政区地块编号位置土地使用权人用途占地面积（m2）建筑面积（m2）容积率成交价格（亿）成交日期楼面地价（元/m2）东丽区津丽华明（挂）2007-116号东丽区杨北公路南侧深圳华侨城房地产有限公司居住2880003186001.1116.0992007-9-295053.04东丽区津丽华明（挂）2007-120号东丽区杨北公路南侧北京住总房地产开发有限责任公司居住、商业3513002796000.809.8092007-9-303508.23东丽区津丽华明（挂）2007-119号东丽区杨北公路南侧天津市安居建设发展总公司居住、商业2671002247000.847.8912007-9-303511.79东丽区津丽华明（挂）2007-118号东丽区杨北公路南侧天津市安居建设发展总公司居住2761003214001.164.0592007-9-301262.91东丽区津丽华明（挂）2007-117号东丽区杨北公路南侧天津市房地产发展(集团)股份有限公司居住1992001644000.839.122007-9-305547.45东丽区津经济适用房(招)2007-07东丽区杨北公路南侧天津市房地产发展(集团)股份有限公司居住614001294002.1102007-10-90东丽区津经济适用房(招)2007-06东丽区杨北公路南侧北京泰福恒投资发展有限公司居住885001536001.7402007-10-90近期市市场变变化47项目名称占地建筑面积容积率建筑层数面积区间售价租金在售情况车位开发商空港国际贸易中心5053.5580001211层70-160m2目前认购8000元/平米2元/天目前在售项目7-8层，处于储客阶段300天津铭朗置业金融中心36833.6105620(商业9000多)3.16前排5\后排11前排600-900\后排300-800起价9400，2层起每层差100-200元3.5元/天(包物业费)利用自身优势向大客户销售,面向高端,已经售出一半,后期面向小客户

天津万顺置业目前大大型企企业总总部迁迁入多多半自自己置置地上上盖办办公物物业，，或者者作为为招商商引资资项目目免租租金进进驻空空港，，如中中兴通通信等等价格格：8000元／平平米起起客户户：软软通信信息科科技等等信息息科技技企业业、金金融机机构等等销售率率：约约70%左右（（目前前），，万顺顺拥有有赛顿顿中心心等写写字楼楼客户户资源源、销销售情情况较较好。。在售写写字楼楼48项目名称占地建筑面积建筑层数面积区间售价租金车位开发商远洋新干线6.7万平米9万平米商务别墅3层共55套,联排写字楼5层共3幢商务别墅300-400平米,写字楼200-500平米商务别墅16000元/平米起,写字楼9000/平米——商务别墅和写字楼共600个中远圣光皇冠假日写字楼

——2.8万平米11层——

——已整体出售空港管委会524个共用圣光空港国际中心1.02万平米2.4万平米11层50-70平米,少部分110平米7800元/平米（含精装）只售不租160个海津置地会展中心写字楼41300平米(包括会展馆)1.7万平米5层单层面积3000平米左右，可自由分割

8300元/平米2-3元／平米/天

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天津市森海置业发展有限公司从空港港国际际中心心（商商住公公寓））的续续客情情况来来看，，投资资倾向向占到到一定定比例例，准准业主主对其其投资资价值值较感感兴趣趣，中中小企企业目目前客客户量量较少少。未来上上市的的写字字楼4907.107.207.307.408.108.208.308.409.109.209.309.410.110.210.310.42007.10商务别别墅开开盘.年底写写字楼楼开盘盘、共共９万万平米米季度2007.8开盘,现已前前期认认购,5.8万平米米远洋新新干线线金融街街空港国国际贸贸易中中心2007.2开盘,1０.7万平米米空港国国际物物流会会展中中心预计2007.12开盘,1.7万平米米在售上市2007.12开盘,4万平米米空港国国际中中心商商住公公寓当前市市场总总体供供应量量达到到30万平米米办公物物业类类型丰丰富，，包含含了大大开间间写字字楼（（10万平米米）别别墅类类写字字楼——独栋、、联排排（９９万））、小小开间间商住住公寓寓（４４万）），其其中小小开间间商住住公寓寓的竞竞争较较小。。写字楼楼市场场竞争争50项目名称开盘建筑面积建筑层数面积区间售价户数车位开发商圣光皇冠假日酒店式公寓08年初开盘08.12入住4万平米11层,首层4.5米层高,其余3.3米层高.总高低于43米60-70一居110-120二居(主力)150-160三居10000元/平米,带精装修,送家电家具400多套地下两层3万平米共524个,地上有零散车位,可租可售(价待定)圣光置业万通空港

2008.615万规划中规划中——

规划中——万通置业万顺酒店式公寓07年底8万平米规划中规划中——

规划中

——万顺置业未来上上市的的酒店店式公公寓51圣光皇皇冠假假日07.107.207.307.408.108.208.308.409.109.209.309.410.110.210.310.42008年初酒店式式公寓开盘盘.08.12入住、4万季度2008.6开盘.2010年底完成销销售、15万万通酒店式式公寓2007年底开始销销售,8万万顺酒店式式公寓08年3月开盘，住住宅部分体体量约30万远洋新干线线在售上市普通住宅未未来供应量量达到３００万平米酒店式公寓寓未来供应应量达到２２７万，均均为品牌开开发商打造造，未来竞竞争激烈，，同时也促促进了该区区域内投资资市场的升升温酒店式公寓寓市场竞争争52位置东七道与中心大道占地面积建筑面积21.5万平米45万平米

商业6.7万平米8万平米

住宅14.7万平米37万平米物业类型商务别墅、写字楼、住宅装修标准毛坯开发商中远集团总体推售计划分三期销售，预计2008年3月一期开盘，销售面积约10万平米营销手段围挡主题国际化商务生活中心远洋新干线线——项目概况住宅市场竞竞争53市场解析报告提纲宏观市场中观市场针对性市场场Q1:区域的产品品都是什么么？Q2:客户构成成是什么么？Q3:借鉴点在在哪里？？以满足商商务需求求为主导导、写字字楼、酒酒店、公公寓均衡衡发展，，而住宅宅项目目目前只有有1个，且未未上市以产业人人口主导导、少量量投资客客以及主主、被动动郊区化化客户拔高区域价值、、突出宜居概念念、兼顾投资属属性54本体分析报告提纲宏观大势市场解析项目定位价格定位与经济济测算55项目定位４56竞争的核心竞争争力空港的区域价值值+自然环境项目与远洋新干干线住宅部分的的质素非常相似似，其核心竞争争力也与远洋相相同，即——世联认为，区域域内仅有远洋新新干线1个住宅项目，且且未来住宅用地地有限，未来市市场相对空白，，关键在于——快速增加区域的的认知度；在空港发展的不不同阶段，把握握客户的变化；至于远洋新干线线，从现阶段来来看，它充当的的角色更像一个个搭档，而不是一个个竞争对手…57空港城内的生生态居所空港城：导入入空港城的概概念，充分体体现未来空港港发展的速度度以及辐射的的范围；生态居所：顾顾名思义，作作为空港内唯唯一的生活配配套区，项目目周边有高尔尔夫球场、蓄蓄水湖，区域域自然环境优优越；项目整体定位位58商务别墅写字楼住宅建筑面积约8.3万约37万体量配比18%82%户数55套3栋2756套车位600个2000个产权40年40年70年开盘时间2007.10未知预计2008年3月入住时间2008年中旬——2008年底价格(元/m2)16000元/平米9000元/平米7500元/平米物业费————1.5-2.0元/平米/月楼层3层5层6、9、11、14层户型300-400平米200-500平米65-185平米目标客户喜欢独立自由办公的空港企业有一定实力的大中型企业客户空港和空客工作员工，企业员工房，目前已经有十三冶等部分企业前往咨询团购事宜。65㎡一居70-90㎡㎡两居90㎡小三居137㎡舒适型三居150-185大四居远洋新干线——项目概况项目借鉴59一期开发远洋新干线——产品分析远洋新干线住住宅部分一期期预计08年3月开盘，建筑筑有14层、11层、9层、6层四种，共25栋建筑。首期推出住宅宅共10万平米，面积积均在90平米以下，有有70~80平米一居室，，90平米两居、三三居共11种户型，约1088套。户型70㎡一室80㎡一室90㎡两室90㎡三室套数2818680362比例2.6%1.6%62.5%33.3%项目借鉴60远洋新干线——产品分析80平米舒适一室两厅厅方正户型，动线科科学超大南向卧室，安安静舒适，光线明亮各功能区与分割明明确，互不干扰90平米两室两厅一卫卫方正户型，南北通通透空间利用率大，功功能分区明确90平米经济型三居空间紧凑，有赠送送面积书房可改小卧室，，空间利用率高居住舒适性不高单卫生间，且为暗暗卫项目借鉴61远洋新干线——产品分析项目住宅建筑均以以南偏东15°为主要朝向，创造造使用价值及日照照、采光的最大化化。规划设计利用南、、北、东三面的14层建筑群将住宅地地块围起，营造社社区氛围。西侧连接商务办公公地块，利用6层、9层、11层的渐高建筑作为为3层独栋办公楼向14层高层建筑的过过渡区，形成良好好空间。一期建筑位于地块块南侧，以及西南南角与项目独栋办办公区的过渡部分分。一期住宅建筑筑分为四个组团：：第一组团第二组团第三组团第四组团第一组团：建筑1~7栋，共约25900平米。每栋14层，仅有少量70平米一室，其余全全部是90平米两室户型。第二组团共9栋14层建筑，全部为90平米两居室，共约约34020平米。第三组团为5栋11层建筑，户型全部部为90平米经济型三居，，共约27720平米。第四组团有三栋建建筑，均为6层与9层的混合体，各种种户型都有，共约约9540平米。住宅一期项目借鉴62远洋新干线——营销分析主题词“创造一种生活，，实现一个梦想””主打概念区位+宜居区位：滨海新区空港物流流加工区中心大道道，核心位置；周边有40万平米蓄水湖；邻近18洞温泉高尔夫球场场；快速路距市内车程程15~20分钟；地铁2号线、4号线宜居：37万建面住宅社区，，容积率不到2；绿地率40%，景观丰富；建筑最高14层，其余11、9、6层不等；全部南偏偏东15度朝向，，光线充充足；空港区276万平米绿绿化，空空气清新新项目借鉴鉴63远洋新干干线——营销分析析营销语言言“成功视视野，是是在公司司还能知知道老婆婆在客厅厅练瑜伽伽”远洋新干干线目前前的主打打产品是是独栋办办公楼和和普通住住宅，两两个地块块相连，，办公楼楼区东侧侧即有6~11层住宅。。该营销销语言推推广的是是两种产产品合二二为一的的概念，，即丈夫夫在office独栋办公公，同时时妻子旁旁边的住住宅里生生活，营营造了一一种温馨馨且浪漫漫的氛围围。尽管管远洋新新干线目目前没有有提出营营销概念念等，但但相信诸诸如此类类打造生生活方式式的理念念在今后后的实际际营销中中会层出出不穷。。社区配套套7800平米商业业配套；；3600平米会所所，四层层，设有有游泳池池、茶座座、书吧吧、活动动室、健健身房、、练功房房、西餐餐厅等功功能区域域；社区物业业服务中中心项目借鉴鉴64远洋新干干线目前前已接受受多组看看房顾客客，据估估算，投投资客约约占30%，与自自住型约约占70%，关注户户型在90平米以上上或以下下大约各各占50%，自住型型客户以以在空港港开发区区工作者者为主，，外地人人较少（（白领阶阶层），，也有企企业团购购（3~5套，量不不大）。。行业包包括空港港区的金金融、物物流、贸贸易、加加工等各各个行业业，年龄龄层以年年轻人居居多。远洋新干干线——营销分析析客户分析析我们随机机采访了了在空港港区管委委会工作作的几名名政府人人员，他他们的意意见比较较一致，，即对在在空港加加工区置置业的兴兴趣不大大。管委会每每天4点半下班班，有15辆班车接接送人员员上下班班，因此此居住在在市内并并没有太太大不方方便；另外有些些人认为为在空港港区置业业生活还还是不够够方便，，周末去去市内玩玩乐聚会会等交通通还是构构成问题题（目前前情况下下）；而而且每天天下班后后空港区区还是比比较冷清清，人气气不足；；此外一名名主管房房产方面面的人士士认为，，空港区区目前房房价有些些虚高，，他本人人并不会会考虑购购买，他他认为在在5000~6000元/平米左右右定价比比较合适适；此外外表示对对投资客客选择此此地表示示不认同同，认为为租客不不会很多多，因为为蓝领阶阶层会有有相应档档次价位位较低的的蓝领公公寓解决决生活问问题。客户访谈谈项目借鉴鉴65远洋新干干线——借鉴点营销推广广产品组合合面积配比比客户特征征客户访谈谈启动期价格平台台目前报价价7500元/平米，总总价控制制确保与与区域公公寓项目目进行竞竞争住宅市场场竞争客户对空空港生活活配套欠欠缺、价价格偏高高——区域价值值尚需引引导自住比例例较大，，年轻的的产业人人口主导导——区域市场场起步阶阶段特征征配套设施施商业配套套、会所所、社区区服务中中心兼备备——居住氛围围营造中中通过新生生活方式式的演绎绎，充分分挖掘项项目区位位、环境境优势由地块价价值较低低的临街街小户型型产品启启动——降低风险险，保证证回现6+9+11+14层结合，，通过内内低外高高的层次次感减小小外界对对小区内内部的影影响满足90/70政策，，首期期均为为90平米以以下的的户型型，主主推90平米二二室户户型——客户明明显针针对自自住客客户项目核核心卖卖点梳梳理——区位+宜居（拔高高区域域价值值，改改变客客户认认知/环境+产品+配套，，吸引引客户户购买买）66皇冠国际酒店式公寓报价：10800元/平米主力户型：110-120平米2居，60-70平米1居客户特特征：：来源源：企业客客户，空客客和空空港中中大型型企业业有意意向，，有部部分来来自市市区的的投资资客户户年龄龄：25-40岁支付能能力：：自住住客户户以公基金金为主主、按按揭，，企业业会一一次性性支付付置业目目的：：自住住,企业员员工宿宿舍、、投资资置业逻逻辑：：地段段、产产品（（户型型）、、物业业管理理空港国际贸易中心报价：8500元/平米主力户型：70-160平米客户特征：：来源源：中小企业客户，，与空港内内企业机构构等有一定定联系，少少量投资客行业业：（空港港相关，空空客相关，，贸易，物物流规模模：：中、小型型企业置业目的：：办公置业逻辑：：地段，总总价需求面积：：2——3间（200-400平米）区域客户扫扫描67远洋新干线（独栋办公）报价：16000元/平米主力户型：300-400平米地上三层客户特征：：来源源：企业客客户行业业：贸易、、物流，进进出口、医医药、纺织织企业规模：：中型企业业置业目的：：办公置业逻辑：地段段、环境、品牌牌、产品需求面积：400平米左右远洋新干线（住宅）报价：7500元/平米主力户型：65平米1居，70-90两居，130平米3居客户特征：来源源：空港内员工，企企业购置员工房房，投资客年龄龄：25-50岁支付能力：自住住客户以公基金金为主、按揭，，投资客、企业业会一次性支付付置业目的：自住住，员工宿舍，，投资置业逻辑：地段段，环境，品牌牌，产品区域客户扫描68空港国际中心(办公)报价：7800元/平米主力户型：50-70平米，少量110平米客户特征(未对外销售，内内部认购也没有有开始）来源源：企业客户、投资客户户，目前蓄客未未明确引导办公公/居住行业业：企业规模：小型型置业目的：办公公置业逻辑：地段段、产品需求面积：—空港国际中心(公寓)报价：7800元/平米主力户型：50-70平米，少量110平米客户特征：来源源：产业性客户,空港工作员工，，投资客年龄龄:25-40支付能力：自住住客户以公基金金为主、按揭、、基本无一次性性付清，支付能力有限;投资客一次性付付清置业目的：自住住,投资置业逻辑：地段段、产品（户型型）区域客户扫描69金融中心报价：8000元/平米主力户型：前排写字楼600-900平米，后排写字楼300-800平米客户特征：来源源：企业客客户、世界500强、国际国内大大型公公司行业业：外贸、物流、IT、金融规模模：大型企企业置业目的：办公公置业逻辑：地段段，定位(高端)，体量(大)，产品(户型)面积需求：各面面积区间均匀分分布，有少部分分要求小面积的的客户区域客户扫描——蓄客情况70居住属性的公寓寓和住宅目前受受到空港客户关关注，主要用于于自住，有企业业团购意向。也也有部分投资客客，销售人员针针对投资客的说说辞准备得比较较充分。投资属性的公寓寓和住宅有空港港企业客户关注注，团购用于企企业员工的居住住，部分来自市市区的投资客开开始关注空港市市场。办公类产品目目前咨询的中中小企业较多多，需求面积积较小，约100-300平米，用于自自己办公；投投资客较少。。自用客户关注注投资客户关注注公寓企业客户个人客户办公产品公寓住宅写字楼