不同物业排布收益差异简析

Word版本，下载可自由编辑不同物业排布收益差异简析容积率是什么？下面我为建造行业人士带来不同物业排布收益差异简析及相关内容。

容积率是房地产开发中一个十分重要的指标，它对于项目的经济性具有直接的打算性的影响。通常而言，在价格一定的条件下，容积率越高，建造面积越大，收益就越好；然而，在相同容积率下，不同物业类型的排布计划，其收益可能会有天壤之别。

两个项目的背景介绍

1.容积率：均为1.8；

2.建造面积：均为100000平方米；

3.位置：甲公司开发的项目A位于城区高档居住区；乙公司开发的项目B位于城郊中低密度居住区；

4.限高：项目A限高36米；项目B不限高。

两个项目的开发思路

项目A的开发思路

项目A位于城区高档居住区，地价较高，这就打算了其定位必需为高档住所。

在项目策划阶段时，甲公司有三种候选思路：

1.所有做成花园洋房

优点：这类物业在当地最受欢迎，市场风险最小；

不足：市场竞争激烈，不能体现公司价值，售价和形象皆难提高。

2.所有做成类别墅产品

优点：产品亮点最多，居住品质最高，填补当地空白，价值空间最大；不足：难以用足容积率，开发难度最高，市场风险最大。

3.类别墅加小高层

优点：填补市场空白、打造品牌项目、价值空间较大；

不足：产品风格难以融合、存在价格抗性。

经过系统分析和科学测算，甲公司选定思路3，即类别墅加小高层计划——这是一个中高难度的计划。

项目B的开发思路

项目B位于城郊中低密度居住区，高端项目少，一般项目多。

乙公司在前期策划时也面临着与甲公司类似的三种挑选。经过内部研究，乙公司选定了所有做成花园洋房计划——这是一个开发难度最低的计划。挑选的主要理由是：产品抗性小，开发效率高，收益有保证。

两个项目的排布暗示

项目A排布暗示

1.左列：支配联排别墅，地下一层，地上三层，每套总面积400平方米；

2.中列：支配叠加别墅：下户两层共240平方米；上户两层共220平方米；

3.右列：支配11层的小高层大户型，每户160180平方米。项目A排布简析：

1.大户型：囫囵项目为160平方米及以上大户型，保证高居住品质的纯粹性；

2.入户电梯：联排别墅和叠加别墅均设有电梯，进一步提高了居住价值；

3.高车位比：联排别墅、叠加别墅和小高层的车位比分离为2:1、1.5:1和1:1，很好地保证了尊贵业主的停车需求。

项目B排布暗示

1.所有为花园洋房，主力户型为80100平方米；

2.外层大围合，里层以中央花园为中心呈发射状排布；

3.一单元四户，南户型全部卧房朝南，北户型客厅朝南。

项目B排布简析：

1.项目风格整齐划一，居住氛围纯粹；

2.水景和绿化较多，营造江南风情；

3.车位比惟独0.6:1，将来停车紧急。

两个项目的收益对照

经济收益

1.项目A的经济收益

联排别墅：均价每平方米12000元，可售面积30000平方米；

叠加别墅：均价每平方米10000元，可售面积30000平方米；

小高层：均价每平方米8000元，可售面积40000平方米。

因此，项目A的经济收益总额为98000万元。

说明：相比周边的类似项目，项目A在联排别墅、叠加别墅和小高层的平均单价分离高出4000元、3000元和2000元，囫囵项目价值的提高十分显著。

2.项目B的经济收益

均价每平方米6000元，可售面积100000平方米。

因此，项目B的经济收益总额为60000万元。

说明：相比周边的类似项目，项目B的均价基本持平，囫囵项目价值未能得到显著提高。

3.两者经济收益差异

项目A较项目B多收38000万元

品牌收益

这两个项目均为甲、乙两公司在异地的首个项目。因为策划思路不同，两者除了经济收益差距较大之外，品牌收益的差距更为显然：

1.品牌形象对照

甲公司：一举奠定豪宅专家地位，引导当地高档楼盘；

乙公司：沉入当地一般住所开发商之列，并无突出优势。

2.政府机构对照

甲公司：政府认定其对城市进展和居住品质改善做出了突出贡献，加大了政策支持力度；

乙公司：政府认定其对本地贡献有限，并未赋予任何政策倾斜。

3.合作同伴对照

甲公司：合作同伴认定其专业能力高明、进展前景良好，将来情愿提供更优质的服务；

乙公司：合作同伴认定其专业能力普通，不安其进展前景，在后续服务方面均持保留态度。

4.员工信念对照

甲公司：员工信念倍增，对于公司和自身的进展前景均秉持积极态度；乙公司：员工信念普通，对于公司和自身的进展前景不抱积极态度。

5.后续进展对照

甲公司：一战成名，一鼓作气再拿两块高档楼盘用地，形成稳固的按照地；

乙公司：初战平平，正在使出浑身解数寻觅新地块，后续进展不明朗。

引发与建议

容积率相同而收益差距甚巨，这是上述两个项目留给我们的表面印象。我们再深究一下，可以得到如下引发与建议：

1.挑战自我是胜利基石

在项目A启动之际，甲公司集团总部、兄弟子公司、本地合作同伴均曾建议项目运作团队应当稳打稳扎，先做好第一个项目，再冲击中高难度项目。然而，项目A的运作团队在最初即挑选了中高难度的开发计划，果断放弃了低难度的开发计划。这种追求卓越、挑战自我的精神是项目胜利之关键。

项目B的运作团队，经过权衡，终于挑选了最低难度的开发计划。保守的思路导致了保守的计划，最后只能接受平凡的成绩。

2.总部要与一线保持良性互动

甲公司总部与一线项目运作团队向来保持着良性互动。在计划初评阶段，总部不安一线团队的运作能力，曾经建议挑选难度低的花园洋房计划。项目运作团队经过周密论证和充分预备，坚持挑选中高难度的大户型现有计划，并向总部举行了具体汇报。经过多轮研讨，总部终于批准了项目运作团队的计划。

乙公司总部向来十分强势。项目运作团队初期曾经提出了三个候选计划。鉴于项目位于城郊结合部，现有产品均为同质化的花园洋房，项目运作团队首选开发类别墅产品。假如总部批准这种计划，项目B在囫囵片区就有可能成为一道亮丽的风景线：卓越的楼盘品质、罕有些竞争优势以及突出的品牌形象。然而，总部认为风险太大，要求运作团队务求稳健，最后只批准最低难度的开发计划。

3.整体最优得益于局部最优

项目A终于成为当地高档楼盘的代表性项目，得益于其各个局部的优势累积。大户型满足了三代同堂的高品质居住需要；联排别墅和叠加别墅配备电梯，极大地便利了业主一家老小从负一楼/一楼直达三楼/四楼；较高的车位比，使得多年困扰