一房多卖合同效力的研究

一房多卖合同效力的研究

摘要：城市的建设,国家的发展离不开房产市场的活跃进行,更离不开房产的交易。经济的良性发展需要有一个稳定、安全的房产交易市场。房产交易包括一手房交易、二手房交易。房屋类型又有集体土地建设的小产权房、拆迁安置房、商品房等诸多房产类型。横向地看房产交易纠纷有一房二卖、一房多卖等多维纠纷模式,纵向地看又有合同效力纠纷、物权归属纠纷等。在合同效力方面、物权归属方面、物权先于债权以及民事责任及刑事责任等各个方面研究,也成为了从业人员必需研究的焦点。Keys：一房多卖；合同效力；物权变动效力；不动产登记引言对一房多卖合同效力问题的研究，有利于进行社会的良性互动，更利于我们使法律运作落实到每一宗房屋不动产登记上。在社会主义法制建设跑步前进过程中，促进房产交易过程中产权交易有序化，市场经济发展的稳定化，纠纷解决高效化，社会和谐的切实化，责任归属合法化，社会公平实质化，人民群众幸福的真实化势在必行。一、案例简介2010年林某家被拆迁，补偿安置房屋一套，五年后可办理房产证。2012年林某以个人名义将房屋卖给钱一，并将房屋交付给钱一使用。于2015年林某全家经过公证，将房屋授权给宗某出卖。宗某将该房屋出卖给钱二,并办理公证，同时产权登记已办理至钱二名下。该房屋卖关系实际是林某向钱二借款，林某以房抵债。2018年5月，钱二将该房屋出卖给邢某，因邢某没有当地购房资格，邢某将该房屋登记在李某、马某名下，由马某、李某在某银行办理房屋按揭贷款，并将房产抵押给某银行。现马某、李某因物权保护纠纷将起诉钱一，主诉求为：1.钱一限期搬出房屋；2.钱一按市场租赁价格赔偿马某、李某损失(价格以评估为标准，期限自马某、李某获得产权之日起计算至钱一搬出房屋止)。后钱一诉林某及全家、钱二、马某、李某、某银行。钱一主诉求为:1.确定林某与钱一之间买卖合同有效，房屋产权归钱一所有；2.林某与钱二之间存量房买卖合同无效；3.钱二与李某、马某之间存量房买卖合同无效，马某、李某与某银行之间签订抵押合同无效。二、焦点问题归纳与分析1.合同的效力。林某与钱一之间是林某个人与钱一之间签订的房屋买卖合同后，钱一在通过某银行转款给林某部分房款，现金交付部分房款给林某。林某未经过家庭成员的同意，自己因缺乏处分权将房屋处分，是否构成影响合同的效力?其二者之间的存量房买卖合同是否合法有效?林某与钱二之间是林某及全体家庭成员将房屋经过公证，将房屋授权给宗某买卖，宗某以林某及全体家庭成员名义将房屋卖给钱二，林某及全体家庭成员与钱二之间的存量房买卖合同是否有效?钱二与李某、马某之间通过某市的网签，二者治之间签署的存量房买卖合同是否有效?马某、李某与某银行之间抵押合同是否有效?从保护善意第三人的角度，以上合同都应该是有效的。但若后手购买者之间是构成恶意串通，那则另当别论。2.物权归属及他项物权设立。马某、李某是案件受理时实际的不动产权登记人，钱一为该不动产即该套房屋的实际占有人，就现有状态，该套房屋因登记与占有不一致，如各方合同均有效，该套房屋是因为钱一先占而属于钱一，还是因为李某、马某取得所有权登记证书而归马某、李某?某银行取得抵押权(他项权)?三、基于买卖的法律行为下不动产物权变动效力影响因素首先该买卖合同的效力是影响物权变动效力根本因素。买卖合同有效是物权变动有效的基础，买卖合同无效或者被撤销，则物权变动不发生效力，物权要回归买卖行为发生前，法律关系随之回归。其次是登记物权公示因素。《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定的不动产物权变动需要登记才可发生物权效力，未经登记的不发生物权的变动的效力，该条法律规定也作出补充性说明，即另有法律规定的除外。不动产登记物权变动的生效要件，根据物权优先于债权原则，转移登记的受让者可以取得该不动产的物权。而其他基于债权可按照民法典合同编相关规定主张债权，并让合同相对方承担违约责任。但是这里存在一个极为特殊的情况，即先合同受让人先占有，后合同受让人先办理不动产转移登记，如此情况，先合同受让人与后合同受让人谁可以取得该不动产的物权?第三点占有影响因素。上面论述到即先合同受让人先占有，后合同受让人先办理不动产转移登记，该不动产权产权归于先占的受让人，还是归于先登记的受让人?目前观点认为是登记优先，先登记的受让人可以对抗先占有的受让人，即办理了不动产所有权转移登记的受让人可以获得该不动产所有权。后受让人可基于物权返还请求权向先占有的受让人主张返还，先占有的受让人系无权占有的，应当负有返还的义务。但是在目前的司法实践中，由于各种原因，先占有不动产的受让人没有及时办理转移登记，因此如果坚持认定物权优先则会极度引发社会不安定，甚至导致社会矛盾的激化。对于这一司法难题，处置较多方式是认为先占有的受让人有证据证明办理了不动产所有权转移登记的受让人明知或者应当知道占有人买卖的事实仍然去办理转移登记的，先占有的受让人有权要求出卖人及转移登记受让人协助办理不动产登记的过户手续，将房屋过户至先占有的受让人。这一处置方式是否与债权平等、物权高于债权、不动产物权转移变动的法律原则相悖，其效力的有无是值得深入思考的。根据不动产的属性，在数份合同均有效的情况下，并各方合同相对人均要求履行合同时，一般应按照办理不动产登记的先后顺序，办理登记的对抗未办理登记，办理登记在先的优先于办理登记在后的，如果都没有办理不动产登记，那么依据买卖合同签署的时间上的先后顺序加以认定。均未办理登记的，先签订房屋买卖合同的可以优先于后签订的合同的一-方获得合同履行权，即先签订合同一方有权要求卖方协助办理不动产登记，后签订一方可要求出卖方退还购房款并承担违约责任。因此，首先应当是登记的不动产物权优先，如果登记人是恶意办理不动产登记的，那先占者对物权应当优先获得权。不能实现物权的一方受让人则按照合同约定向转让人追讨而实现债权。笔者认为，这样的处理方式可以有效地处理案件，使得案件可以顺利了结。结束语房屋是人生存之依靠，古有山洞草棚御敌抗寒以求生存之安全，房屋产权之归属以契论，有约方有契。登记变契以造册属约定之履行。登记造册可明房屋产权之归属。其产权难析:今有砖瓦构筑遮风避雨以求生活之安定，设登记制度以确定，致使契约相分离，约不为契，契不为约。房屋之权属系小家安稳之所在，小家安则国家安，集全家之力以购房，求一家在安慰住所，方可无后顾之忧以效国。亦有国家安则小家安，国之立法设院以维护交易之安全，保障黎民百姓之安稳。然不乏宵小之辈，乱国之纲纪谋不当之财，亦不乏心存偏私守门者，以歪理邪说以正其判。种种之行径皆损法律之权威，折司法之公信，更甚辱国之根本，动摇国之根基。Reference[1]鮑媽楠:“一房二卖”行为的民法规制，华东政法大学硕士论文，2015年[2]孙宪忠:《物权法基本范畴及主要制度的反思》，载《中国法学》，1995年第5期[3]刘国华、刘新熙:《“一屋数卖"中利益的理性平衡-论善意违约的正当性》载《前沿》，2004年第11期[4]丁梦迪:二手房“一房二卖”差额利益分配-兼论《中华人民共和国合同法》第113条的司法适用，苏州大学硕士研究生论文，2018年[5]王海燕，侯国跃:《