《房地产金融》模拟试题答案 东北财经大学2023年春

一、单项选择题（下列每小题的备选参考答案为中，只有一个正确参考答案为)1.不属于吸收存款型金融机构的是（）。A.商业银行B.储蓄与贷款协会C.储蓄银行D.保险公司参考答案为：D2.下列国家中，属于政策性房地产金融市场的国家是（）。A.新加坡B.日本C.美国D.英国参考答案为：A3.不仅把本金、而且也把定期结转的利息加入到本金作为计算利息的依据的利息称为（）。A.名义利息B.单利C.实际利息D.复利参考答案为：D4.下列机构中，属于房地产金融一级市场的担保机构的是（）。A.房利美B.吉利美C.FHAD.储蓄贷款协会参考答案为：C5.下列关于住房公积金的陈述不正确的是（）。A.住房公积金是一种长期住房储金B.单位及其在职职工缴存的比例必须相等C.单位及其在职职工共同缴存的均归职工个人所有D.住房公积金一般只能用于住房投资和消费支出参考答案为：B6.我国现阶段房地产信用的最主要形式是（）。A.商业信用B.银行信用C.民间D.国家信用参考答案为：B7.浮动利率抵押贷款利率在整个贷款合同内会随市场利率变化而改变，部分利率风险将转嫁给（）承担。A.担保人B.金融机构C.中介服务机构D.借款人参考答案为：D8.在抵押贷款证券化中，“真实出售”购买的抵押贷款资产在（）阶段进行支付。A.资产购买B.信用增级C.证券发行D.资产管理参考答案为：C9.我国房地产开发企业最常用也是最普遍的融资模式是（）。A.直接融资B.契约融资C.存款融资D.证券融资参考答案为：C10.个人住房担保贷款为组合贷款的，抵押人在办理抵押物财产保险时应明确保险的第一受益人是（）。A.抵押权人B.商业银行C.贷款委托人D.住房公积金贷款委托人参考答案为：D11.为了减少住房抵押贷款证券化的整体风险，在证券化过程中需要对贷款包进行（）。A.重组B.控制C.信用评级D.信用增级参考答案为：D12.次贷危机的导火索是（）。A.购房需求激增B.美联储加息C.贷款人还款能力不足D.房屋价格过高参考答案为：B13.参与信托计划的（）为唯一受益人。A.制定人B.签字人C.受托人D.委托人参考答案为：D14.不属于投资型金融机构的是（）。A.证券公司B.中央银行C.共同基金D.信托公司参考答案为：B15.我国1991年在上海实施的住房公积金制度是借鉴了（）的经验。A.美国B.德国C.日本D.新加坡参考答案为：D16.在房地产投资证券化中，虽然投资人与房地产之间的关系由拥有房地产的所有权转变为拥有有价证券的所有权，但其不变的是（）。A.投资的目的B.投资的工具C.投资的形式D.投资的手段参考答案为：A17.投资基金根据（）不同分为证券投资基金和产业投资基金。A.投资领域B.投资规模C.投资数量D.投资风险参考答案为：A18.能够充分发挥中介机构的比较优势，产生相应的规模经济效益的金融工具是（）。A.房地产投资证券化B.贷款C.抵押贷款证券化D.存款参考答案为：C19.金融机构吸引中短期储蓄，通过贷款的方式发放给资金需求者，这样的融资模式称为（）。A.直接融资模式B.契约融资模式C.存款融资模式D.证券融资模式参考答案为：C20.一笔贷款的合同利率为12%，假设合同期的通货膨胀率为6%，其实际利率（精确计算）为（）。A.5.45%B.5.66%C.6%D.12%参考答案为：B21.一笔抵押贷款，利率为12％，期限为20年，其抵押常数为（）。A.0.134B.0.011C.0.015D.0.11参考答案为：B22.负责管理住房抵押贷款证券化基础资产的现金流，进行证券登记及向投资者支付证券本金和利息等方面工作的机构称为（）。A.服务人B.受托管理人C.委托人D.发起人参考答案为：B23.一笔20年期，金额为15万元，利率12％的房地产抵押贷款，它的月抵押贷款常数为（）。A.11%B.10.1%C.1.1%D.1.01%参考答案为：D24.资金信托按信托资金的（）划分民事信托和刑事信托A.预算规模B.筹集规模C.投资规模D.运用途径参考答案为：D25.对于近离退休的借款人，申请住房公积金贷款期限可计算到（）岁。A.60B.65C.70D.75参考答案为：C26.以下哪项是房地产抵押贷款市场的中介组织，也是发展房地产抵押贷款的枢纽和核心（）。A.投资者B.求贷者C.金融机构D.房地产开发商参考答案为：C27.关于SPV特点的说法，错误的是（）。A.不破产实体B.不对第三方负债C.具有信用增级作用D.不可以是私人机构参考答案为：C28.经营收入-经营成本-利息=（）。A.净资产B.净收入C.净收益D.净负债参考答案为：C29.在我国现行的房地产金融机构体系下，兼营房地产金融业务的机构不包括（）。A.商业银行B.保险公司C.住房合作社D.信托投资公司参考答案为：C30.某人申请住房贷款12万元，贷款期10年，贷款月利率0．5％，采用每月等额偿还本息法归还，每月应归还贷款本息为（）元。A.1269B.1293C.1332D.1423参考答案为：B31.在国外适合中老年人购房的住房抵押贷款是（）。A.分享增值抵押贷款B.累进付款抵押贷款循环住房抵押贷款C.循环住房抵押贷款D.逆向年金抵押贷款参考答案为：D32.我国的住房公积金制度是配合城镇住房制度改革进行的制度性安排，已成为住房金融体系的重要组成部分，属于（）。A.商业性住房金融B.福利性住房金融C.政策性住房金融D.保障性住房金融参考答案为：C33.我国住房公积金的缴交比例不得低于（）。A.3%B.5%C.10%D.12%参考答案为：B34.从信托关系上，公司型REITs中仅存在（）个信托法律关系，即作为委托人与受益人的公司与作为受托人的保（托）管机构签订信托协议。A.一B.二C.三D.四参考答案为：A35.房地产信托投资计划信托期限不少于（）年。A.一B.十C.二十D.三十参考答案为：A二、多项选择题（下列每小题的备选参考答案为中，有两个或两个以上符合题意的正确参考答案为)1.REITs的实体层的收益来源自（）。A.利息收益B.股息C.资产溢价D.资本利得E.红利参考答案为：A、B、C、D、E2.商事信托的分类有（）。A.证券投资信托B.贷款信托C.产业投资信托D.股权投资信托E.财产信托参考答案为：A、C3.信托计划文件应当包含以下内容（）。A.认购风险申明书B.信托计划说明书C.信托合同D.中国银行业监督管理委员会规定的其他内容E.以上都是参考答案为：A、B、C、D、E4.金融机构应当成为房地产业的()。A.决策中心B.信贷中心C.结算中心D.信息中心E.研究发展中心参考答案为：B、C、D5.REITs按资金募集方式分类有（）。A.私募REITsB.增发C.配发D.公募REITsE.补发参考答案为：A、D6.REITs的收益影响因素有（）。A.经营收入B.净收益C.净资产价值D.置入成本E.管理层的管理能力和水平参考答案为：A、B、C、D、E7.一项资产能被证券化它必须满足如下条件（）。A.资产不能移动B.具有相同或相似的偿还期与到期日C.历史资料和信用记录完整，时间较长D.资产价值大E.现金流稳定，违约率低参考答案为：C、D、E8.住房抵押贷款二级市场的作用包括（）。A.促进住房需求B.调剂资金余缺C.提高证券价值D.稳定利率E.降低和分散风险参考答案为：B、E9.美国的住房金融担保机构有（）。A.联邦住房管理局B.退伍军人管理局C.互助储蓄银行D.私营住房贷款保险公司E.美联储参考答案为：A、B、D10.REITs的特征有（）。A.较低的流动性B.市场价值的稳定性C.相对高的现金回报D.能有效分散投资风险E.都不是参考答案为：B、C、D11.可变利率抵押贷款利率由（）组成。A.加成利率B.附加利率C.市场浮动利率D.初始利率E.市场利率参考答案为：B、E12.投资基金根据组织形态划分（）。A.公司型B.契约型C.开放式D.封闭式E.集合型参考答案为：A、B13.房地产抵押贷款的利率包括（）。A.无风险利率B.风险溢价C.资金利用率D.市场利率E.通货膨胀影响参考答案为：A、B、E14.个人住房贷款的还款方式有（）。A.递增式还款方式B.抵押担保C.等额本息还款D.质押及担保E.等额本金还款参考答案为：A、C、E15.资产证券化是指金融机构将其持有的流动性较差的资产，通过一定的技术处理，转化为可在金融市场上流通的证券，适合证券化的资产一般包括（）。A.股票B.房地产抵押贷款C.航空公司的380客机D.债券E.汽车贷款参考答案为：B、C、D16.根据风险成因来划分，房地产住房抵押贷款风险可分为（）。A.利率风险B.信用风险C.贷款条件风险D.抵押物处分风险E.抵押物价格风险参考答案为：A、B、E三、判断题1.抵押贷款证券持有者（投资人）只能对抵押贷款资产组合部分进行追索，而不能对发起人进行追索。（）参考答案为：正确2.信托计划文件不包含认购风险申明书。（）参考答案为：错误3.我国最早推行公积金制度的城市是北京。（）参考答案为：错误4.信托按信托资产的形式可分为资金信托和财产信托。（）参考答案为：正确5.REITs的收益凭证不能在二级市场中交易和流通。（）参考答案为：错误6.单个信托计划的自然人人数不得超过50人，合格的机构投资者数量不受限制。（）参考答案为：正确7.ARM消除了贷款人遭受损失的可能性，不存在市场风险。（）参考答案为：错误8.利率市场化意味着政府对经济完全不干预。（）参考答案为：错误9.ARM没有剔除其他，如CPI指数受其他商品的影响。（）参考答案为：错误10.利率上升，周期越长，借款人风险越大。（）参考答案为：错误11.房地产与金融的相遇是一种偶然现象。（）参考答案为：错误12.单一资金信托是信托公司接受团体委托人的资金委托，依据委托人确定的管理方式，或由信托公司代为确定的管理方式，单独管理和运用货币资金的信托。（）参考答案为：错误13.置入成本不是影响REITs收益的因素。（）参考答案为：错误14.房地产和金融两者是一种相互促进、相互依赖共同发展的关系。（）参考答案为：正确15.资产证券化是将资产收益权以股票的形式在资本市场发行并流通。（）参考答案为：错误16.特殊目的机构实现了证券化风险和收益与发起人本身资信的风险隔离。（）参考答案为：正确17.REITs的具有相对高的现金回报。（）参考答案为：正确四、简答题1.简述房地产和金融的联系。参考答案为：1.房地产业发展需要金融行业的支持。2.房地产业推动金融业发展。3.两者相互影响，相互促进。2.简述住房抵押贷款证券化运作程序。参考答案为：资产组合的形成、资产的出售、信用升级、信用评级、证券设计、证券发行、资产管理与证券兑付3.资产证券化的资产可以是什么？参考答案为：资产是指可以为所有者带来未来收益现金流的有形财产或无形权利，可分为有形和无形资产。其中，无形资产可分为股权资产、债权资产、货币及其他的财产权利。4.德国储蓄银行制度下，不同合同类型的差异在哪里？参考答案为：各种合同的区别主要在于：一是存贷款利率不同，但不同合同的利差固定不变；二是贷款偿还速度不同，每月还款额在合同的0.4%-0.8%不等。5.收取费用为什么在期初，而不是以摊销各期的方式？参考答案为：①摊销在各期的话，若借款人提前还款，无法收回所应支付的费用。当提前还款时，费用的现金流中断。费用不能被收取。②期初收取费用收益率更高。6.简述资产出售的意义。参考答案为：1.对于发起人：①提高资产流动性，呆滞的资产变为流动性较高的资产。②风险隔离，当证券贬值，发起人不承担投资者的追索风险。2.对于投资者：①风险隔离，当发起人破产时，不影响其证券所对应的资产②资产包带来的现金流只支付给投资者。7.简述提前偿还对贷款人收益的影响。参考答案为：①未有初始费用及额外筹资支出，任意时间偿还，收益率不变②有初始费用及额外筹资支出，还款时间越早，收益率越高。8.简述信托计划文件应当包含的内容。参考答案为：（1）认购风险申明书。（2）信托计划说明书。（3）信托合同。（4）中国银行业监督管理委员会规定的其他内容。9.简述个人住房抵押贷款的作用。参考答案为：1.最重要的信贷业务。2.最优质的信贷资产盈利性①期限长，收益高。②贷款相关的费用收入，主要是手续费③稳定的用户群，带动其他业务，个人存款，日常金融服务安全性：①贷款人资信，抵押物价值。叠加：担保，保险②违约率低3.促进作用--房地产业个人:解决个人收入与一次性高额支付之间的矛盾企业:加快企业资金回笼，再开发建设，加快企业发展。10.简述REITs按资金募集方式分类。参考答案为：（1）私募REITs是指以非公开方式向特定投资者募集REITs资金并以房地产为投资对象的投资工具。在这种条件下，REITs发起人通过电话、信函、面谈等方式，直接向一些机构投资者或富裕个人推销REITs单位并募集REITs资金。（2）公募REITs是指以公开发行方式向社会公众投资者募集信托资金的REITs。公募REITs可通过各种媒体披露发行信息，投资者人数一般不受限制，每个投资者的最低投资数量一般没有限定。11.简述我国公积金使用的原则。参考答案为：1.安全使用；2.定向使用；3.严格的时限。12.简述市场利率变化对本金证券（IO）和利息证券（PO）的影响。参考答案为：IO：市场收益率升高，提前偿付的可能性越小，证券期限会被延长，利息收入随期限而增加，IO证券价格就随收益率的提高而升高。PO：市场收益率升高，提前偿付的可能性就越小，提前偿付的可能性越小，本金的收益就越小，PO证券的价格就随收益率的提高而下降。市场变动对IO和PO的影响比对转手证券更为敏感。13.房地产信托有哪些分类？参考答案为：（1）基于资金信托的房地产信托房地产资金信托是指受托人遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益，并将收益交付给受益人的行为。（2）基于财产信托的房地产信托房地产财产信托是指以房地产为信托标的物的财产信托，即房地产物业的所有人作为委托人将其物业委托给专门的信托机构经营管理，由信托机构将信托收益交付给受益人的行为。14.简述金融市场的发展趋势。参考答案为：（1）资产证券化；金融机构的长期固定利率贷款通过商业银行或投行包装重组做抵押发行证券实现债权的流动化。

（2）金融自由化；开放国与国之间的金融市场，放松外汇管制，使资金流动更便利。鼓励金融创新，支持新金融工具的使用。

（3）金融全球化。给投资者带来更丰富的投资机会，全球范围内资产配置，有利于全球经济的发展，而弊端在于监管难，美国的次贷危机就是金融全球化，危机很快席卷全球。15.简述房地产金融市场的特点。参考答案为：1.信贷资金来源的短期性和运用的长期性。2.房地产金融市场对担保的依赖性。3.住房金融的政府干预性。4.成本高，收益好。16.产业投资基金可以分为哪些？参考答案为：高新技术产业投资基金、汽车产业投资基金、教育产业投资基金、房地产产业投资基金。17.简述契约型REITs的组织方式。参考答案为：投资者作为委托人和受益人与REITs(基金)受托人（REITS基金管理人）签订信托契约，REITs（基金）受托人（REITs基金管理人）按信托契约分割收益权并依据法律、法规负责REITs（基金）的经营和管理；同时，REITs（基金）受托人（REITs基金管理人）又作为委托人，与REITS（基金）受托人。五、论述题1.REITs的收益来源有哪些？参考答案为：（1）实体层的收益来源①利息收益：现金存入银行的利息收入、购买国债、公司债券等的利息收入。②股息和红利：利润的收益部分（派息）。③资产溢价：资本利得，差价。（2）投资人的收益来源①REITs分红：利息、股利、资本利得。②资产溢价和资本增值：资产经营的好而带来的增值。③REITs管理公司扩送的REITs单位带来的收益。2.信托公司设立信托计划，应当符合的要求有哪些？参考答案为：（1）委托人为合格投资者；

（2）参与信托计划的委托人为惟一受益人；

（3）单个信托计划的自然人人数不得超过50人，合格的机构投资者数量不受限制；

（4）信托期限不少于一年；

（5）信托资金有明确的投资方向和投资策略，且符合国家产业政策以及其他有关规定；

（6）信托受益权划分为等额份额的信托单位；

（7）信托合同应约定受托人报酬，除合理报酬外，信托公司不得以任何名义直接或间接以信托财产为自己或他人牟利；（8）中国银行业监督管理委员会规定的其他要求。3.论述REITs与房地产直接投资的比较。参考答案为：1.收益稳定性REITs有高度的流动性，直接投资流动性差，出售物业的难度大且交易成本很高2.流动性REITs受房地产影响小，收益平稳流动性小直接投资收益不稳定，流动大，但有可能获得较高的收益3.管理方式REITs由房地产专业人士管理，管理层在REITs中占有很大的股份，能有效防止管理层与股东之间的利益冲突；直接投资者有可能介入具体的房地产业务，聘请专业人员很容易造成管理层与股东之间的利益冲突以及委托代理风险4.物业与资产管理REITs类型多样化、所处地区多样化、资产多样化；直接投资会受到投资规模的限制，地区集中，资产单一5.投资风险REITs能有效抵御市场变化和通货膨胀风险，投资风险小；直接投资受到各种变化影响大，投资风险大。4.论述固定利率抵押贷款的缺陷。参考答案为：1.对借款人的影响①倾斜效应与收入曲线之间的逆向关系②当通货膨胀程度高时，贷款资格受限。2.对贷款人的影响①低估合约利率，利率i=r+p+f，低于通货膨胀或是风险溢价不足②存、贷款的期限结构失衡。抵押贷款多为长期贷款，而存款期限一般是短期形式的。期限差异越大，贷款人风险越大。当市场利率突然上升，借款人会索要更高的利息，给贷款人带来损失。当市场利率降低时，则不会发生贷款人额外盈利的情况，因为那时借款人会倾向于再融资。5.试分析我国房地产金融市场发展前景。参考答案为：1住宅建设和消费金融市场潜力巨大2房地产金融业务品种将出现多样化趋势3房地产金融业务的电子化、制度化和集约化4房地产贷款证券化5非银行金融机构及中介结构将积极介入房地产金融领域六、名词解释1.倾斜效应参考答案为：所谓倾斜效应，即真实的还款额曲线，因抵减通货膨胀影响，而形成了具有倾斜特征的曲线。在曲线上，前期会呈现出真实还款额曲线高于不考虑通货膨胀影响的还款额曲线的情况，而后期会呈现出真实还款额曲线低于不考虑通货膨胀影响的还款额曲线。前期超出的部分用于抵偿通货膨胀后期购买力的损失。2.私募REITs参考答案为：指以非公开方式向特定投资者募集REITs资金并以房地产为投资对象的投资工具。在这种条件下，REITs发起人通过电话、信函、面谈等方式，直接向一些机构投资者或富裕个人推销REITs单位并