商业项目方案设计任务书

蓝湾国际三期商业项目建筑方案设计任务书2015年2月9日TOC\h\z\t"标题2,1,标题3,2"第一章项目介绍 3第一条总则 3第二条项目概况 4第二章技术经济指标 5第三条地块技术经济指标（待定） 5第三章规划设计重点问题概括 5第四条重点问题概括 5第四章设计理念 6第五条设计理念 6第六条目标市场定位 6第七条项目产品策划定位的设计参考 7第五章详细规划要求 9第八条规划总则 9第九条规划细则 9第十条配套功能规划 11第十一条功能配比 12第十二条建筑设计原则 13第十三条建筑材料与设备 13第六章成本控制要求 14第十四条成本控制原则 14第十五条成本控制细则 14第七章完成节点和附件第一章项目介绍第一条总则1、蓝湾国际三期商业项目建筑方案设计，要依照《重庆市城市规划条例实施细则》的要求进行规划，达到扩初设计的深度，其最终成果既要满足项目开发理念，又要满足规划报建的要求；2、本项目的规划、建筑单体设计、园林景观设计均要与周边环境相呼应，要充分利用大邮路及已形成的北区建筑风格资源，建筑设计既要体现大足区文脉的传承、文化的厚重，更要满足合理、舒适、便捷的现代商业活动需求；3、总体规划设计应考虑地块的地形地貌特点、规划要求、周边环境、成本控制及对策划定位的参考来进行设计，体现开发理念的合理性、科学性和以人为本的思想；4、项目建筑设计应体现尽量考虑节能、环保的新概念，设计要达到低成本、高效益的经济要求；5、本案的总体策划理念是打造重庆市双桥经济开发区“渝西首席生活都会”及拥有纯正地中海风情小镇的城市综合型高端物业项目，将采用时尚文化与现代商业相结合的设计，增加聚集人气的配套设施；形成商业街区的建筑环境，创新发展植根于双桥本土的新一代商业形态；6、本案在建筑风格策划上需与周边景观环境、人文背景相协调；以有机建筑整合项目的地脉和文脉，发展现代简约风格为主线的情景商业街区建筑环境、人文氛围，使项目推广能以“新消费文化体验之城”为主线。7、为打造项目整体品质，建筑单体设计需与景观设计同步进行。第二条项目概况项目名称：“蓝湾国际三期购物中心”（暂定名）项目地点：重庆大足区双桥经开区北部，大邮路东侧的九曲河两岸。由龙四路、大邮路、机西路和天星路环绕。开发商：重庆兴平置业有限公司周边环境：项目地形形状大致由四条城市干道道路红线环绕成较规则的矩形，再由中部河道河堤控制线分割为两个不规则的三角形。场地内部目前基本平整，场地标高在375左右，与周边道路都各自有一定的高差。项目西侧沿大邮路有两条高压走廊，分别为110kv和10kv。基地四周各项市政管道配套完善。交通状况：本项目位于经开区北环路外，周边环绕工业产业园、还建房小区、经开区新政府，在今后的几年将会有三所以上的大学学院搬至项目周边的空地，且位于从大足至龙水、双桥、邮亭的必经要道，商业前景看好。宗地情况：三期项目地块呈不规则C型，由原总图8#、9#、10#、11#、12#商铺占地情况形成；地块南部由九曲河包围，地块总体地势较为平坦，由于前期为洛基山工业地块，地块内有原厂房基础桩存在。第二章技术经济指标第三条地块技术经济指标（待定）第三章规划设计重点问题概括第四条重点问题概括本案规划设计需要着重解决以下9个方面的问题：1、定位——通过规划、产品、园林景观设计，充分体现新一代商业形态“渝西首个室内购物中心”的内涵；2、规划——提供地块不利因素（如不规则的地块形状、道路有高差等）的化解方案；3、景观——充分考虑地块环水半包围以及生态园林景观相呼应与项目商业定位之间的矛盾，有效利用商业景观营造商业文化氛围；4、理念——从建筑设计与景观设计上，具体落实策划定位中的商业理念，既要表现其浓厚的历史情结与文化背景，又要考虑全新商业理念的文化氛围，从而形成项目的建筑文化和商业文化；5、产品——在建筑产品和建筑风格上本着“融合中西建筑精华，再将其植根于当地特有的资源与文化背景中”这一建筑设计思路，创新开发适合双桥本土的现代商业活动产品；6、单体设计——重点考虑如何体现产品的商业价值和创新性（如设计情景空间来提升产品价值），通过时空环境（建筑风水学）评估策划合理的人流动线及出入口等；7、开间——商铺开间设计如何体现经营价值，如开间、进深、层高等功能指标的控制；8、配套——公共休闲空间和交通组织配套的合理比例和位置与方式，实现项目商业价值的最大化，地下车库的设计不仅要符合商业要求及与双桥地域性要求，同时要考虑成本控制；9、成本——项目的建筑设计在哪些方面重点考虑建筑成本的控制，使项目在最优的成本控制基础上达到高品质的产品档次。第四章设计理念第五条设计理念总纲：设计以“区域商业地标建筑”为主题；采纳富有“时代感的都市”设计元素、材料、质感用现代的手法表现。方案做法须体现出设计的多样性与灵活性，同时在个性化设计的特色基础上要求满足各年龄阶层社会新生力量追求轻松、健康、向上的生活理念。建成渝西大足南地区的高品质、高价值的新型商业中心，具备市场竞争的差异化。1、以现代商业建筑文化为原点，创造出一种“区域标杆商业建筑”，既有兴平置业企业文化、城市文脉的根基，又有对市场竞争的差异化体现，又符合现代人对高品质生活要求和对新城市文化理念的认同；2、本项目的总体设计理念是以商业为核心，融合餐饮、娱乐、零售购物、室内游乐、地下超市、快捷酒店、眼科医院、停车场八大功能于一体的“集中式购物中心；3、项目要建设成为渝西大足南地区的划时代的标志性的，以“体验消费”为主题的高尚商业中心；4、设计要求尽量满足规划要求给予的容积率指标，超越部分通过将来减少南区计容面积进行平衡。同时化解本项目商业功能组合、商业环境营造与道路、地块，原已形成的建筑如何对接的难点，是设计重点解决的问题；第六条目标市场定位总纲：本案锁定的目标客户，是认同区域价值、商业资源的价值、销费群体满足全客层。1、目标消费群体为具有强大购买力的中、高端社会精英阶层，是属于消费金字塔理论中的塔腰以上的客户群体。2、消费者主要以大足南地区客户为主，以渝西周边及部分重庆市内客户为辅；3、在购买用途上以长期投资客户为主（本案自持）；4、招商定位为具有一定影响力的国内外知名品牌及经销商；5、消费者也同时考虑本社区及周边住宅小区人员，并辐渝西周边其他地区。第七条项目产品策划定位的设计参考具体的产品物业形态定位为：集餐饮、娱乐、零售购物、室内游乐、地下超市、快捷酒店、眼科医院、停车场等功能于一体的地中海建筑风格的商业综合体。产品理念策划定位的设计原则参考：产品的主题理念定位：“时尚生活体验中心”——世界上最新的购物中心概念，强调消费者追求的不仅是物质的产品，而且还有精神上的时尚生活体验。概念阐述：将餐饮、娱乐、零售购物、室内游乐、地下超市、快捷酒店、眼科医院、停车场等八大业态有机组合，是构筑社区型商业结构中最理想的经营模式。本项目将发展成为一个现代化、多功能的区域商业综合体，集餐饮、娱乐、零售购物、室内游乐、地下超市、快捷酒店、眼科医院、停车场功能于一体。本项目将设置比较全面的综合配套项目和设施，不仅能满足地区居民的购物生活需要，还能满足商务活动、观光休闲、文化教育等活动的需要，服务功能超越了纯商业范畴，服务范围也是跨地区的。本项目应提升成一个融生活、消费、商务、休闲、文化、教育、资讯各种要素于一体的现代化、高品位的区域性商业综合体，是消费者提升生活质素、享受休闲生活、获得流行资讯、发现消费乐趣，融入到一种新的生活方式的地方。现代商业不是单纯的商品买卖，而需要更多的创意。在消费者的心目中，“时尚生活体验中心”是引领未来新的生活方式，是品牌、时尚、富足、超越的象征，是地区商业地产发展的领先者。打造***系列商业品牌。时尚生活中心代表了一种高品位的集生活、娱乐、健康、教育等于一体的新生活休闲方式。“时尚生活体验中心”将是吹响大足地区中产阶层时尚生活方式的启动曲。项目产品建筑风格策划定位的指导原则参考：对于单体建筑风格：1、在建筑立面风格的设计上，一个总体原则就是要与项目周边环境与文化背景相结合，同时既满足内部商业空间的情景化，又使自然景观实现内外交换；2、使单体建筑实现商业建筑景观化和景观入场化的要求；3、抽象地、有效地变化运用现代商业符号，使其融于现代简约主义风格的背景；使传统符号无过多的具像但又能根据需要重点体现。4、单体建筑风格及单体建筑范畴内的商业景观的相融；5、立面色调的组合运用满足营造商业气氛的要求，形成人文景观，体现文化厚重感又不失清新俊朗的要求。6、“时尚生活体验中心”的情景主题主要体现在建筑单体上和商场内的情景空间上，也是项目产品体现个性化的鲜明主题所在。对于商业街区情景建筑风格：1、规划上将单体建筑构成商业街区，建筑作为商业街区建筑表现时，其建筑景观整体形成商业文化价值、建筑艺术景观的相融合；2、建筑作为商业街区建筑表现时，结合绿化景观、南侧九曲河大背景，使建筑与自然环境、人文环境整合成生态、文化建筑环境；3、商业街区建筑风格强调设计上的整体性考虑，包括快捷酒店、眼科医院、商场等建筑的整体性、商业街区建筑设计与商业街区景观设计的相呼应、人文景观氛围的整体性。使商业街区以反映“时尚生活体验中心“的情景概念，并以时尚休闲生活为主线进行展开设计。对于建筑环境风格（街区景观与建筑风格的相呼应）：1、商业街区建筑环境风格主要体现在街区景观与建筑风格的相呼应、与文化氛围相呼应；2、商业街区景观设计必须要与建筑设计（单体建筑风格、商业街区建筑风格、项目原有景观风格）同步，并服从于商业街区整体文化氛围的要求；第五章详细规划要求第八条规划总则项目要体现在市场中的先导性和个性化之外，更要突出对渝西地区文脉的传承和时尚生活态度的诠释。设计要求大胆创新，突出建筑意像、现代时尚生活元素、高品位的商业街区情景的规划设计理念，使建筑文化艺术成为本案景观系统构成的重要部分，同时组成情景街区的主要表现载体。设计要注重建筑与商业、环境与商业、文化与商业的和谐与协调统一，突出“价值为本”的商业化设计。规划设计重点体现商业情景景观化，包括建筑情景、景观情景、建筑与环境的互动情景（消费体验）的规划布局。规划设计应考虑化解地块周边不利影响，特别应重点考虑化解与原有建筑的结合以及商业入口的处理。第九条规划细则1、整体布局本项目由购物中心，快捷酒店、眼科医院（辅助）等板块组成。三期商业建筑型体与景观打造上，力求延续“地中海风情小镇”般的生活方式，着力打造高雅宁静、轻松舒适，配套完善、生活便捷的人居环境，诠释一种“亲近自然、观赏自然、与自然和谐共生”的精神内涵，设计构思倡导的是：一座城市、一种生活、一片风景、一种境界！三期商业建筑方案规模地上部分建筑面积按3万平米左右考虑，层数不宜超过四层。地下商业按8000平米左右考虑。商业四层业态布局按3000平方快捷酒店，另考虑3000平方作为眼科医院使用。车库按地方标准留设。三层以较大型铺面为主，一、二层以中小型铺面为主。指标超越部分通过将来南区减少计容面积平衡。2、项目环境空间处理建议“时尚生活体验中心”的功能呈多元化的、综合性强的特点，因此，本项目整体建筑风格形象应定位为“多元”“现代”“亲和”的特征。“时尚生活体验中心”的视觉识别系统遵循从整体到局部的设计原则。突出整体，局部形象应当服从整体形象；整体性中突出个性，同一性里蕴涵多样性。构成整体形象的关键要素包括标志、重要的通道、节点（如街区出入口、广场、重要路口等）、重要区域和重要的边界等。在建筑造型上，应统一为现代、简洁的设计风格。由于“时尚生活体验中心”涉及多种业态并存，建筑外立面不适宜完全统一，建议选用部分玻璃外墙的设计，通透的效果让外面的人看到内部的购物环境和气氛，有助于吸引客流并具有一定的展示作用，使得经过此处的路人产生进入购物中心的愿望；同时玻璃外墙的设计也可以使在购物中心内购物，用餐和运动的人看到外面的景色建议外立面设计应体现主题特色，材质可选用玻璃墙和石材搭配；特别是针对临大邮路，建议重点进行营造，特别是夜间的声光效果；创造第一印象的独特性.如建筑外立面可采用玻璃幕墙做主外立面，辅以适当石材，因此建筑群统一的内涵为建筑设计协调统一，视觉达到虚实互补的效果即可。3、分层入口及广场空间处理建议由于三期地块有高差，建议在建筑室内中庭下沉到负一层，东南侧环水景观与室内负一层商业相互呼应并形成人流环线，从东南侧进入商场为负一层。东南侧具有不可复制水景元素，建议建筑设计沿河岸设置退台式建筑。设计打造临河亲水广场，配合雕塑、标识牌、园林绿化景观设施。对高差空间的渗透、增加层次感、视觉敞通以及组织城市景观起到良好的作用。把环境设计的各项要素，包括地面铺设材料、绿化、小品、照明等，统一考虑，以构成外部环境设计的整体性统一。从负一层开始，以多层透空大型中庭为枢纽，形成环商业平面（环形不一定是规则图形），打破传统商业建筑的内外部严格划分的观念，通过公共空间的变化处理，创造出不同的主题和鲜明个性风格，形成内部四通八达的网络，成为购物中心人流集散、水平垂直交通的枢纽。沿中庭及中空四周布置休息茶座、不仅成为公共空间中的半私密空间，给予消费者一种领域感、安全感，并以鲜艳夺目的造型和色彩点缀。雕塑、悬挂植物等自然小尺度的处理与宽敞、宏伟的高大空间对比，突出主题和重点。通过中庭内布置的透明观光电梯、自动扶梯，人们在垂直升降的活动中，赋予了中庭的动感和节奏感。在中庭内，为使消费者对整个空间作上下左右的环视，以便消费者对方位作出自我调整与安排，采用通体透明的钢化玻璃或不锈钢栏杆，避免视线的阻挡，使消费者无论在作垂直或水平的移动时，均可从不同的角度环顾四周而获得较好的视觉感受。建议一层对环境充分营造，增加舒适感，二层、三层的中庭采用逐步退台的处理，形成阶梯感，是楼上顾客的向下视野更开阔。合理增加中庭面积，增强共享空间，为后期进行室内推广活动预留面积，同时保留商业主力百货部分转为专卖店的灵活性。4、项目整体交通组织建议本项目对外交通流线的组织方式，采取人车分离式设计。商业部分主要客流入口设于西、北、中三面，引导人流进入中部下沉临河广场，与原有南北向步行街合理衍接。在地下车库与下沉式广场有交互式连接，货物、车流则由靠近西侧三期与原6#商铺交界处进入地库。5、商场交通组织及设施建议水平交通组织：以大中庭为主要交通核心，通过有效的视线引导，到达分布于项目各层的商场出入口，将分散的商业板块自然地联成一体，实现各商业主题功能区消费群体的互动与共享。水平人流动线设计要求如下：5.1最大限度的做到人流经过每一个铺位；5.2每个铺位具有均衡的曝光度，提升铺位价值；5.3避免动线死角及无用动线。5.4人流动线每隔20-25米应考虑设置兴趣点或休息处，动线宽度根据商铺的设置情况采用不同的设计数据；5.5主入口动线宽度不低于9米；5.6次动线宽度不低于4米。垂直交通组织：客流可通过负一层到达本层及地下层车库并利用各层设于各交通核心的电梯到达各层的商业区域；货物则先进入地下一层货区；通过四侧的垂直货梯，运输货物至各层。垂直交通动线设计要求如下：5.7扶梯：商业的人流主要以电动扶梯来组织人流的垂直交通。在主入口20-30米左右距离设第一组扶梯，扶梯的间距控制在45米～70米之间；扶梯位置应避免对商铺的经营造成影响，可将根据位置的不同，考虑并列式或交叉式排列组合；5.8观光梯：通常在中庭设置，以2～3部为一组，观光梯应通到地下停车场。观光梯与商铺门面的距离应不小于4米。井道采用钢结构和玻璃立面，观光梯轿厢立面也须做成玻璃，使观光梯整体保持通透。观光梯应可以到达地下停车场，以保证垂直客流动线的完整；5.9货梯：各主力店均应设有货运电梯，步行街除了与主力店共用的货梯外，还应有专用的货梯一至两组，所有货梯（包括专用和共用）位置一般间隔80-100米设一组，但不宜安置在主入口的明显位置。每组货梯以两部为宜，载重量为1.6～2吨；货梯对应的地下卸货区的位置必须考虑与地下停车场出入口的关系。6、购物中心服务设施配置建议服务设施：包括电话亭、邮箱报刊亭、垃圾桶、座椅、指南图、触摸显示屏、标示系统等，进行统一的布局及造型设计，并赋予这些设施以景观方面的品质和系统性。广场商场内部设置雕塑，喷泉、座椅等小品。景观设施：设施包括立体绿化、雕塑、喷泉、橱窗、广告、标识物、街灯等，营造商业街区轻松自然的活跃气氛，并增加人文景观，给人以历史的联想。照明设施：包括人行道灯、广场灯、埋地灯、泛光灯等。其造型以现代、简洁为原则，与整个购物中心风格一致，使灯光丰富建筑和通道景观。其照明质量应该注重的是大众的视觉体验以及公共非营业场所的光环境设计。店面装修：确定整饰原则，对各独立商店进行装修设计审核。严格把关，令其在统一中求变化，使店面装修既符合商业街区整体环境的要求，又造型各异，丰富多彩。7、仓储配置建议库房是贮存和保管商品的场所，是商业部分的必要配套。超市：地下一层超市。第十条配套功能规划雨水、污水管网：雨水、污水管网采取雨污分流制。雨水、污水管网的拐点均应以绝对坐标标注，并注明材质、管径、长度、坡向及坡度。污水主管网接入城市污水主管网。雨水经收集后可排入市政雨水管网内。雨水排量按当地最大降雨量计算确定。给水、消防给水管网市政给水管网提供的驳接点应明确。考虑商业区的喷灌系统。给水水源：项目西侧道路上、C地块与已建建筑交界附近，均有DN200市政给水管，供水水压标高约为400米高程。给水用水量标准：商业：8(L/㎡·d)，T=12h，Kh=1.2；餐饮：50L/人.次,T=12h，Kh=1.2。其余按规范选用，未予见水量按15%计。给水系统：市政压力供水范围内的楼层由市政管网直接供水。空调冷却循环水系统：空调冷水机组采用循环冷却水系统冷却，循环水泵设于地下设备房，冷却塔设于商业屋面。为保持消防水池水质清洁，以生活水池提供循环冷却水为主，以消防水池提供循环冷却水为辅，设置两套独立的冷却塔供水系统。尽量减少室外给水管（含消防环网）的距离，尽可能在室内布置，便于长期运营的维护。电力供应原设计已设计北区有商业专变配电所，本案体量调整后需提出用电容量建议。电房供电负荷范围应符合相关规范及政府主管部门的要求。电气设计以《民用建筑电气设计规范》、《商业楼宇设计规范》及重庆市住宅建设标准管理规定为依据。公共建筑有空调时按100W/M2计算容量；无空调要求时按50W/M2考虑。电房的布置应尽量缩短高压电缆的铺设长度，同时应考虑其负荷范围。弱电弱电包括电视、电话、宽频网、监控智能化等。总平面布局上应综合布置弱电线路。总平面布局上应综合布置市政管网、强电、弱电等的布线。停车位商业建筑按0.6个/100平方米建筑面积设置，结合本地区情况。在地块主要采用地下室集中停放的方式处理，酒店和其他配套中心也适当考虑机动车停车位。7.采暖通风、空气调节与燃气设计要求7.1空调系统设计7.1.1空调系统冷热源本工程消防控制中心、电梯机房、快捷酒店、眼科医院等采用热泵型冷暖空调器(即分体落地式空调器、分体壁挂式空调器或窗式空调器)，建筑专业预留安装空调设备的位置和条件，电气专业预留电源。 本工程地下商业、购物中心区域全部采用集中空调，集中空调区域建筑面积约30000平m2左右。7.1.2集中空调系统形式本工程小商铺、包房、办公等小空间房间采用风机盘管加独立新风系统，新风采用全热交换器送新风、排风，回收排风的全热。7.2通风系统设计适当增加负1层商业以及地下车库的换风量，确保地下物业空气清新，以提高舒适度，提升物业整体品质。7.3离心式水冷机组采用10KV高压电源。第十一条功能配比业态附属设施经营楼层综合超市及生活辅店-1F零售1F、2F餐饮、休闲体验2F、3F快捷洒店、眼科医院4F第十二条建筑设计原则该项目中的商业格局呈多元化，涵盖了餐饮、娱乐、零售购物、室内游乐、地下超市、快捷酒店、眼科医院、停车场等。每种商业形态对店面的要求均有所不同，在进行建筑设计时应注意如下几点要求：层高及开间要求：设计层高不低于6米，柱距不小于8米为最理想设计，楼板承重按350kg/㎡考虑。合理规划商场的交通组织，在不影响消防和档次的前提下尽量提高物业的使用率。本案定位为集中式购物中心，考虑到店面的进深和创造更多的商铺单位，店面需有较好的展示性，使人们感受到内街式的购物氛围，建议使用弧型动线，主入口通道宽度在8-10米.其它商场的主通道以3.5米为限，次通道以2.2米为限.超市：楼板的承重要求至少不低于450kg/㎡；配备给排水、排烟、隔油、排污系统及充足的仓储空间；设计有单独的卸货区。临街独立商铺：开间要求4米、进深不大于8米；同一风格的店面招牌设计、广告招牌设计。餐饮：应设计专门的给排水、排烟、隔油、排污系统。铺位设计要点：柱网尺寸为基础切分；一层铺位单个切分面积，50-120平方米；二层铺位单个切分面积，50-100平方米；三层以上铺位单个切分面积，150-300平方米；铺位进深宜控制在1:1.5左右，可合并可切分。第十三条建筑材料与设备安防智能化网络系统应遵循技术先进、经济适用、合理的原则，包括以下子系统：综合布线系统；建筑安全系统（防灾、防火数据系统）；环境能源管理系统（电力照明、空调卫生系统）；物业管理系统、维护保养系统；商场内的背景音乐系统和安防系统。外墙材料：外墙使用玻璃幕墙辅以石材，设计时应考虑其质感能对色调的效果有很好的满足；建筑结构的防水防渗、强度等主要专业指标应满足国家规范和重庆市相关规定；新技术、新材料：建筑结构设计应考虑到与新施工技术与新建材预留接口；屋顶建筑设计：应充分考虑重庆多雨、多雾、少阳的气候特点，重点考虑技术先进性材料的运用；电梯：对拟选用电梯的品牌和载重标准应于考虑管线：对拟选用的各种管线应考虑技术先进性、适用性和经济性。第六章成本控制要求第十四条成本控制原则1、做好资源的有效配置，要尽量搞标准化和系列化的设计；。2、成本控制重点考虑规划布局、地下建筑、建筑单体、建筑结构、建筑材料及设备、园林景观设计及布局3、成本控制的同时要注重项目产品保持较高的档次，不影响项目的高品质档次及建筑质量。4、各专业设计要遵循建筑模数，建筑标准，设计规范、技术规定等进行设计，5、在保证项目设计达到使用功能和品质档次要求的前提下，按分配的成本限额控制设计，既达到符合规范、保证使用功能和品质的要求，又使成本降低。第十五条成本控制细则1、规划布局的成本控制在符合消防要求的前提下减少商场出入口，保证人流的合理导向，降低后期物业运营成本；路网减少，降低建安工程成本；停车位优化：在满足规范要求的前提下合理控制地下建筑面积。在满足重庆市地下建筑规范的前提下，尽量减少地下建筑的设备房和公