客户导向的地产企业的品类规划介绍

《客户导向的万科的品类规划》介绍1一、什么是产品品类二、万科的品类规划原则三、万科的品类划分四、品类规划的应用价值介绍提纲2一、什么是产品品类3【品类】品类是什么？产品种类对客户，“不同种类的产品”品类是什么？4【品类】几个行业的案例说明1、快速消费品美容美发家居家庭健康用品产品线品类更快更有效地去屑柔亮、顺滑健康呵护、弹性活力专业、创新的美发回归自然、崇尚环保5【品类】几个行业的案例说明2、东京建屋6【品类】几个行业的案例说明3、标杆PULTE7二、万科的品类规划原则8【万科的品类】1、通常划分住宅产品种类的方式----通过产品来分

“独栋、联排、多层、小高层、高层。。。。”

“50万、80万、150万。。。。”非万科的品类划分追求；没有体现住宅产品特征和反映客户需求9【万科的品类】1、通常划分住宅产品种类的方式----通过客户来分10【万科的品类】2、万科品品类划分分的逻辑辑基础客户土地产品体现住宅宅产品特特征----包含土地地客户导向向----对应客户需求品类“独栋、联联排、多多层、小小高层、、高层。。。。。。”1.区域认知2.周边配套及环境3.小区环境及设施4.房屋本身土地“小”产品“低容积率率、中高高容积率率、高容容积率。。。。。。”11【万科的品类】3、万科品品类建立立的原则则万科的品品类：在在不同特特征土地地上，满满足不同同客户需需求的不不同产品品12三、万科科的品类类划分13【万科的品类规划划】1、万科品品类规划划的四个个阶段阶段一：：2005年，客户户细分阶段二：：2006年，产品品系列，，土地同同客户对对应阶段三：：2006-2007年，品类类划分客户土地产品阶段四：：2007年，品类类成果的的推广应用，完完善14【万科的品类规划划】2、阶段一一：找到到划分客客户的三三个核心心指标15【万科的品类规划划】2、不同生命周期期，产生不不同需求求16【万科的品类规划划】2、不同年年龄的不不同财富富积累阶阶段，对对应不同同的支付能力力17【万科的品类规划划】2、不同年年龄的不不同财富富积累阶阶段，对对应不同同的支付能力力天津招行行金葵花花开户情情况-婴儿潮群群体购买买力最强强18年龄(06年)【万科的品类规划划】2、不同年年龄的不不同财富富积累阶阶段，对对应不同同的支付能力力不同市场场差异明明显上海成都19【万科的品类规划划】3、不同产产品系列列对应不不同的客客户价值值：金色色系列20【万科的品类规划划】3、不同产产品系列列对应不不同的客客户价值值21【万科的品类规划划】4、阶段三三：品类类划分。。细化土土地属性性，初步步建立细细化后土土地属性性同客户户的对应应关系，，完成品品类框架架细化土地地属性同客户对对应22【万科的品类】4、万科品品类划分分的原则则可进入----在我们的的业务能能力范畴畴内可复制----适应规模模化发展展的需要要被选择----满足企业业的价值值最大化化23【万科的品类规划划】4、品类成成果框架架：八大大品类8个品类24【万科的品类规划划】4、品类规规划结果果：八大大品类25【万科的品类规划划】5、品类规规划结果果介绍：：金色系系列-G1（商务住住宅）26【万科的的品类规规划】5、品类类规划划结果果介绍绍：金金色系系列-G2（城市市改善善）27【万科的的品类规规划】5、品类类规划划结果果介绍绍：金金色系系列-G3（城市市栖居居）28【万科的的品类规规划】5、品类类规划划结果果介绍绍：城城花系系列-C（城郊郊改善善）29【万科的的品类规规划】5、品类类规划划结果果介绍绍：四四季系系列-T1（郊区区栖居居）30【万科的的品类规规划】5、品类类规划划结果果介绍绍：四四季系系列-T2（郊区区享受受）31【万科的的品类规规划】5、品类类规划划结果果介绍绍：高高档系系列-TOP1（城市市豪宅宅）、、TOP2（郊区区豪宅宅）32【万科的的品类规规划】5、品类类规划划结果果----八大品品类描描述大大表33【万科的的品类规规划】6、万科科品类类同全全市场场的覆覆盖对对应关关系34【万科的的品类规规划】7、关于于品类类的几几点说说明说明1：必须须依据据目标标客户户的选选择来来确定定土地地属性性，土土地属属性不不一样，品品类规规属自自然不不一样样。说明2：同一一块土土地上上，由由于开开发时时间或或土地地条件件不一一样，，品类类规属的判判断结结果可可能也也会有有所不不同，，并会会对应应不同同的产产品。。说明3：项目目同品品类的的关系系是：：项目目是品品类的的组合合，项项目有有可能能是单一品品类组组成，，也有有可能能是以以多个个品类类组合合的形形式出出现。。35四、品品类规规划的的应用用价值值36【应用价价值】1、适应应未来来发展展，建建立客客户导导向的的生产产逻辑辑战略层层面37【应用价价值】2、简单单、有有效率率才能能获得得规模模化；；品类类实现现简单单战略层层面38【应用价价值】3、规划划形成成产品品品牌牌、完完善品品牌架架构战略层层面39【应用价价值】4、动态态规划划，判判断未未来市市场发发展趋趋势战略层层面40【应用价价值】5、把握握城市市主流流市场场，确确定项项目发发展（（市场场）战战略战术层层面41【应用价价值】5、把握握城市市主流流市场场，确确定项项目发发展（（市场场）战战略战术层层面42年龄(06年)【应用价价值】5、把握握城市市主流流市场场，确确定项项目发发展（（市场场）战战略不同市市场，，人口口特征征、城城市发发展特特征不不一样样，主主流市市场差差异明明显上海成都战术层层面43【应用价价值】6、识别别竞争争对手手及其其市场场策略略,确定竞竞争关关系战术层层面44【应用价价值】6、识别别竞争争对手手及其其市场场策略略,确定竞竞争关关系战术层层面45【应用价价值】6、识别别竞争争对手手及其其市场场策略略,确定竞竞争关关系战术层层面46【应用价价值】6、识别别竞争争对手手及其其市场场策略略,确定竞竞争关关系战术层层面47【应用价价值】6、识别别竞争争对手手及其其市场场策略略,确定竞竞争关关系中信红红树湾湾红树西西岸战术层层面48【应用价价值】6、识别别竞争争对手手及其其市场场策略略,确定竞竞争关关系第五园园&星河丹丹堤战术层层面49【应用价价值】7、用正正确的的逻辑辑做事事情战术层层面土地客户产品测算土地属属性客户价价值拿地YESNO流程一一：土地客户产品测算土地属属性客户价价值NO拿地地YES流程二二：50【应用价价值】8、完善善工具具表格格八大品品类描描述表表格项目定定位参参考表表格战术层层面51【应用价价值】9、描述述市场场规律律，在在正确确的基基础上上做得得更专专业战术层层面524、万科科品类类研究究小结结城市土土地属属性研研究——城市现现状和和发展展地图图——产品线线——对应客客户需需求等等此几几类基基础研研究，，是新新产品品开发发的前前置工工作，，对新新产品品开发发有明明确的的指导导意义义。个人认认为，，城市市土地地研究究还