2021-2022年房地产估价师之房地产案例与分析过关检测试卷B卷附答案

2021-2022年房地产估价师之房地产案例与分析过关检测试卷B卷附答案单选题（共80题）1、房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。A.句子应简洁B.句子搭配要得当C.句子逻辑性严密D.可运用非标准词汇【答案】D2、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价B.根据估价人员现场勘查结果的现状用途进行估价C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价【答案】A3、在面向对象方法中，（）定义了父类和子类的概念。子类在原有父类接口的基础上，用适合于自己要求的实现去置换父类中的相应实现称为（45）。A.封装B.继承C.覆盖（重置）D.多态【答案】C4、房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。A.成本法B.收益法C.基准地价修正法D.假设开发法【答案】D5、用户小王对某软件的操作界面提出了以下四条改进意见，其中，()是不需要考虑的。A.输入信用卡号时应该允许在其中插入空格B.显示较长的说明信息时不要很快就消失C.输入注册信息时有些项应该允许留空D.切换选项卡时，应自动保存己修改的设置【答案】D6、操作数“00000101”与“00000101”执行逻辑（）操作后，运算结果“00000000”A.或B.与C.异或D.与非【答案】C7、软件测试中的α测试由用户在软件开发者指导下完成，这种测试属于（）阶段的测试活动。A.单元测试B.集成测试C.系统测试D.确认测试【答案】D8、TheusualaddressforaWebsiteisthe（）pageaddress，althoughyoucanentertheaddressofanypageandhavethatpagesenttoyou.A.homeB.mainC.hostD.house【答案】A9、程序语言的语句从功能上大体可分为()两大类。A.声明语句和可执行语句B.简单语句和复杂语句C.顺序语句和判定语句D.程序语句和注释语句【答案】A10、采用面向对象程序设计语言C++/Java进行系统实现时，定义类S及其子类D。若类S中已经定义了一个虚方法intfun(inta，intb)，则方法（44）不能同时在类S中。D中定义方法intfun(inta，intb)，这一现象称为（45）。A.覆盖/重置B.封装C.重载/过载D.多态【答案】A11、在某高校教学管理系统中，有院系关系D(院系号，院系名，负责人号，联系方式)，教师关系T(教师号，姓名，性别，院系号，身份证号，联系电话，家庭住址)，课程关系C(课程号，课程名，学分)。其中，“院系号”唯一标识D的每一个元祖，“教师号”唯一标识T的每一个元组，“课程号”唯一标识C中的每一个元组。假设一个教师可以讲授多门课程，一门课程可以有多名教师讲授，则关系T和C之间的联系类型为（请作答此空）。假设一个院系有多名教师，一个教师只属于一个院系，则关系D和T之间的联系类型为（）。关系T（），其外键是（）A.1:1B.1：nC.n:1D.n:m【答案】D12、在Windows系统中，通过设置文件的（），可以使其成为“隐藏”文件；如果用户要整理D盘上的碎片，可选中D盘，（），单击“开始整理”按钮，在弹出的对话框中单击“整理碎片”按钮即可。A.双击鼠标左键，选择“属性”对话框中的常规选项卡B.单击鼠标右键，选择“属性”对话框中的常规选项卡C.双击鼠标左键，选择“属性”对话框中的工具选项卡D.单击鼠标右键，选择“属性”对话框中的工具选项卡【答案】D13、欲知8位二进制数（b7b6b5b4b3b2b1b0）的b2是否为1，可将该数与二进制数00000100进行（）运算，若运算结果不为0，则此数的b2必为1。A.加B.减C.与D.或【答案】C14、关于用户界面（UI）测试的叙述中，不正确的是（）。A.UI测试的目的是检查界面风格是否满足用户要求，用户操作是否友好B.由于同一软件在不同设备上的界面可能不同，UI测试难以自动化C.UI测试一般采用白盒测试方法，并需要设计测试用例D.UI测试是软件测试中经常做的、很繁琐的测试【答案】C15、因城市发展的需要，政府对某区域作出了房屋征收决定，选定甲房地产估价机构负责本次评估项目。被征收人王某在征收范围内拥有两处住房，其中A房屋办理了权属登记，B房屋为其10年前自行建设，未办理相关手续。甲房地产估价机构只评估A房屋，B房屋以未办理手续为由没有进行评估。张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。A.委托其他评估机构另行评估B.向原估价机构申请复核评估C.向当地评估专家委员会申请鉴定D.向当地人民法院提起诉讼【答案】B16、白盒测试中，()覆盖是指设计若干个测试用例，运行被测程序，使得程序中的每个判断的取真分支和取假分支至少执行一次。A.语句B.判定C.条件D.路径【答案】B17、文法G产生的（）的全体是该文法描述的语言。A.句型B.终结符集C.非终结符集D.句子【答案】D18、完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。A.建立受法律保护的委托与受托关系B.明确委托人和房地产估价机构的权利和义务C.载明估价的有关事项D.作为估价机构内部存档管理的凭据【答案】D19、用补码表示的8位二进制数11100000，其值为十进制数（）。A.-31B.-32C.-64D.-65【答案】B20、在了解程序内部结构和流程后，通常采用（）验证程序内部逻辑是否符合设计要求，此时可使用（）技术设计测试案例。A.黑盒技术B.白盒测试C.等价类划分D.边界值分析【答案】B21、Telnet提供的服务是（）。A.远程登录B.电子邮件C.域名解析D.寻找路由【答案】A22、软件工程的基本原理不包括（）。A.分段管理软件开发，将复杂问题简化处理B.开发团队成员要尽量多，有利于集思广益C.记录软件每个版本的状态，严格版本控制D.不断积累和改进软件过程实践经验和技术【答案】B23、在软件开发的各个阶段中，对软件开发成败影响最大的是()。A.需求分析B.概要设计C.详细设计D.编码【答案】A24、估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业用房，自主经营服装生意。A.该企业财务数据中的当年净利润可视作年净收益B.按当地同类商业地产的正常经营利润水平核算得到的该商业的年利润可视作年净收益C.该商业财务数据中的年净利润减当地同类商业的正常商业利润可视作年净收益D.根据该商业财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类商业的正常商业利润后的所得可视作年净收益【答案】D25、甲公司2013年3月以1000万元购买了一宗工业用地及其厂房，其中，地价占到了60%，随后甲公司办理了权属转让手续后，又花费了100万用于构建以该公司产品商标为原型的雕塑。A.小于1000B.等于1000C.等于1100D.大于1100【答案】D26、某保险公司推出的电脑损坏保险业务如下所述：每台参保电脑每年需交付200元，当电脑损坏时，可以获得理赔金额1700元。据统计，每年约有10%的电脑损坏需要理赔，则该保险公司每年平均从每台参保电脑获益（）元。A.10B.30C.50D.100【答案】B27、在Windows系统中，通过设置文件的（），可以使其成为“隐藏”文件；如果用户要整理D盘上的碎片，可选中D盘，（），单击“开始整理”按钮，在弹出的对话框中单击“整理碎片”按钮即可。A.双击鼠标左键，选择“属性”对话框中的常规选项卡B.单击鼠标右键，选择“属性”对话框中的常规选项卡C.双击鼠标左键，选择“属性”对话框中的工具选项卡D.单击鼠标右键，选择“属性”对话框中的工具选项卡【答案】D28、若程序中定义了三个函数f1、f2和f3，并且函数f1调用f2、f2调用f3，那么，在程序运行时不出现异常的情况下，函数的返回方式为（）。A.先从f3返回f2，然后从f2返回f1B.先从f3返回f1，然后从f1返回f2C.先从f2返回f3，然后从f3返回f1D.先从f2返回f1，然后从f1返回f3【答案】A29、已知N个数已存入数组A[1…M]的前N个元素中（N＜M），为在A[i]（1≤i≤N）之前插入一个新数，应先（），以挪出一个空闲位置插入该数。A.从A[i]开始直到A[l]，每个数向后移动一个位置B.从A[1]开始直到A[i]，每个数向后移动一个位置C.从A[i]开始直到A[N]，每个数向前移动一个位置D.从A[N]开始直到A[i]，每个数间后移动一个位置【答案】D30、为了公共利益的需要，政府对某小区作出了征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人王某在征收范围内有一处住房。A.类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在交易时点的平均交易价格B.类似房地产的实际成交价格以真实成交、可以质证或者房地产交易登记的实际成交价格为依据C.将被征收房屋与类似房地产进行交易情况、市场状况、房地产状况的比较和修正，确定比准价格D.根据类似房地产价格，采用简单算术平均法、加权算术平均法确定被征收房屋最终估价价格【答案】A31、为了公共利益的需要，政府对某小区作出了征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人王某在征收范围内有一处住房。A.被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日B.评估房屋征收价值时需要考虑抵押、查封等因素的影响C.用于产权调换房屋价值应包括用于产权调换房屋及其占用范围内的土地使用权和其他不动产的价值D.对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价值【答案】B32、结构化分析方法（SA）的主要思想是（）。A.自顶向下、逐步分解B.自顶向下、逐步抽象C.白底向上、逐步抽象D.自底向上、逐步分解【答案】A33、为在网上搜索内容而输入关键词时，常可能打错别字。当系统显示没有匹配项后，有些系统还会向你推荐某些关键词。为实现这种推荐，采用（54）方法更有效。A.聘请一批专家，对每个常用关键词给出一些易错成的词B.聘请一批专家，对每个常输错的关键词给出纠正后的词C.查阅有关的词典，对每个常用的关键词找出易错成的词D.利用系统内记录的用户操作找出用户纠错词的对应关系【答案】D34、在Word编辑状态下，将正文中所有“internetexplorer”改写为“InternetExplorer”，常选用编辑子菜单上的（）命令；单击“工具”栏中的“（）”按钮可以在光标所在处插入超链接。A.“修订”B.“替换”C.“定位”D.“粘贴”【答案】B35、无符号二进制数11001000所表示的十进制数为（）。A.104B.148C.172D.200【答案】D36、以下关于软件工程的叙述中，错误的是（）。A.软件工程是开发、运行、维护软件的系统方法B.软件工程把系统的、规范的、可度量的途径应用于软件开发、运行、维护过程C.软件工程将工程技术、工程管理和工程经济融入软件开发过程D.软件工程就是以工业流水线生产方式开发软件的过程【答案】D37、为提高××机场航油保障能力，保障扩建后的××机场航油供应，中国航空××油料有限责任公司经相关部门批准铺设场外输油管线。此输油管线将在估价对象厂区内设置定向钻穿越入土点，在地下铺设输油管。根据《××市民用机场航空油料管线保护办法》管线中心线两侧各5米为保护范围。在航油管线保护范围内，需建造建筑物、构筑物的，应当在征得市空港办的同意，按有关规定办理审批手续。为了解相关的补偿费用情况，便于管理部门制订补偿方案，故产生了本项目的评估。价值时点为2019年4月10日。A.土地减损价值=需拆除的建筑物占地面积×（剩余使用年限37年建筑物租金中的土地收益-剩余土地年限37年作为堆场的土地收益）B.土地减损价值=需拆除的建筑物占地面积×剩余使用年限37年建筑物租金中的土地收益C.土地减损价值=需拆除的建筑物占地面积×（剩余使用年限37年建筑物租金中的土地收益-剩余土地年限37年作为堆场的土地收益）+拆除费用+清理费用D.土地减损价值=需拆除的建筑物占地面积×（土地到期时50年的土地收益-剩余使用年限37年建筑物租金中的土地收益）+设备及货物搬迁费【答案】A38、估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业用房，自主经营服装生意。A.应对房屋建筑物、房屋改造装修部分分别计算折旧B.无论是借贷资金还是自有资金，都应计算利息C.在估价测算过程中，土地取得成本应包括补缴的土地使用权出让金D.在最终积算价值中应扣减需补交的土地使用权出让金【答案】C39、创建型设计模式与对象的创建有关，按照所用的范围分为面向类和面向对象两种。其中，（）模式是创建型类模式。A.工厂方法(FactoryMethod)B.构建器(Builder)C.原型(Prototype)D.单例(Singleton)【答案】A40、（）：Agraphicalbarwithbuttonsthatperformsomeofthemostcommoncommands.A.TitlebarB.ToolbarC.StatusbarD.Scrollbar【答案】B41、结构型设计模式涉及如何组合类和对象以获得更大的结构，以下()模式是结构型模式。A.AdapterB.TemplateMethodC.MediatorD.Observer【答案】A42、用补码表示的8位二进制数11100000，其值为十进制数（）。A.-31B.-32C.-64D.-65【答案】B43、甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000m2，2007年11月取得建设工程许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000m2，2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为16500㎡，至2008年12月办公楼已完成主体结构，3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2009年5月甲公司自行建设了两间宿舍，共计500㎡，因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。A.按照预算额计算在建工程价值B.按工程已结算额计算在建工程价值C.按综合完成的形象进度计算在建工程价值D.按综合完成的形象进度和折旧因素计算在建工程价值【答案】D44、确认测试主要涉及的文档是（）。A.详细设计说明书B.概要设计说明书C.需求规格说明书D.源程序【答案】C45、CMM将软件过程改进的进化步骤组织成5个成熟度等级，其中，在（），所有项目都采用根据实际情况修改后得到的标准软件过程来开发和维护软件。A.可重复级B.已定义级C.已管理级D.优化级【答案】B46、甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的××酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于××市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为5320万元，其中老字号品牌带来的收入占8%；年主营业务成本和税金为2260万元，管理费用为130万元，财务费用为250万元，市场推广及销售费用为210万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为10%。该酒楼房地产的年净收益为（）万元。A.1512.40B.1554.96C.1938.00D.1980.56【答案】A47、著作权法中，计算机软件著作权保护的对象是（）。A.硬件设备驱动程序B.计算机程序及其开发文档C.操作系统软件D.源程序代码【答案】B48、软件开发的生命周期划分为软件项目计划、（）、软件设计、编码、测试、运行(维护)6个阶段。A.可行性分析B.初始调查C.需求分析与定义D.问题分析【答案】C49、完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。A.坐落B.形状C.场地平整情况D.登记时间【答案】D50、房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。A.句子简洁，概括性强B.搭配得当C.逻辑严密D.用词简练、标准【答案】D51、估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业用房，自主经营服装生意。A.应对房屋建筑物、房屋改造装修部分分别计算折旧B.无论是借贷资金还是自有资金，都应计算利息C.在估价测算过程中，土地取得成本应包括补缴的土地使用权出让金D.在最终积算价值中应扣减需补交的土地使用权出让金【答案】C52、若原始数据序列（23，4，45，67，12，8，19，7）采用直接插入排序法（顺序地将每个元素插入到它之前的适当位置）排序，则进行完第4趟后的排序结果是（）。A.4，8，45，23，67，12，19，7B.4，7，8，12，23，45，67，19C.4，12，8，19，7，23，45，67D.4，12，23，45，67，8，19，7【答案】D53、下列标准代号中，（）表示国际标准。A.GJB.IEC.GB/TD.ANSI【答案】B54、UML中有4种事物：结构事物、行为事物、分组事物和注释事物。类、接口、构件属于()事物。A.结构B.行为C.分组D.注释【答案】A55、（）istheconsciousefforttomakealljobssimilar，routine，andinterchangeable.A.WWWB.InformatizationC.ComputerizationD.Standardization【答案】D56、在一系统中，不同类对象之间的通信的一种构造称为()，一个对象具有多种形态称为(请作答此空)。A.继承B.封装C.多态D.覆盖【答案】C57、关于对象和类的叙述，正确的是（）。A.如果两个对象的所有成员变量的值相同，则这两个对象是同一对象B.编写代码时，不允许使用匿名类C.不同的对象一定属于不同的类D.每个对象都有惟一标识，以彼此区分【答案】D58、在面向对象程序设计语言中，对象之间通过（）方式进行通信。以下关于好的面向对象程序设计语言的叙述中，不正确的是（请作答此空）。A.应该支持被封装的对象B.应该支持类写实例的概念C.应该支持通过指针进行引用D.应该支持继承和多态【答案】C59、甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。A.交通条件B.地理位置C.基础设施完备程度D.公共设施完备程度【答案】D60、在一系统中，不同类对象之间的通信的一种构造称为(请作答此空)，一个对象具有多种形态称为()。A.属性B.封装C.类D.消息【答案】D61、（请作答此空）模式定义一系列的算法，把它们一个个封装起来，并且使它们可以相互替换，使得算法可以独立于使用它们的客户而变化。以下（）情况适合选用该模式。①一个客户需要使用一组相关对象②一个对象的改变需要改变其他对象③需要使用一个算法的不同变体④许多相关的类仅仅是行为有异A.命令（Command）B.责任链（ChainofResponsibility）C.观察者（Observer）D.策略（Strategy）【答案】D62、因城市发展的需要，政府对某区域作出了房屋征收决定，选定甲房地产估价机构负责本次评估项目。被征收人王某在征收范围内拥有两处住房，其中A房屋办理了权属登记，B房屋为其10年前自行建设，未办理相关手续。甲房地产估价机构只评估A房屋，B房屋以未办理手续为由没有进行评估。张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。A.收益法B.成本法C.比较法D.假设开发法【答案】C63、程序中局部数据结构测试通常在（）阶段进行，而全局数据结构测试通常在（）阶段进行。A.单元测试B.集成测试C.确认测试D.系统测试【答案】B64、若需将一个栈S中的元素逆置，则以下处理方式中正确的是（）。A.将栈S中元素依次出栈并入栈T，然后栈T中元素依次出栈并进入栈SB.将栈S中元素依次出栈并入队，然后使该队列元素依次出队并进入栈SC.直接交换栈顶元素和栈底元素D.直接交换栈顶指针和栈底指针【答案】B65、2019年8月1日，某房地产估价公司对××市××区××路××号的在建商业大厦进行了抵押评估。A.临街商业房地产交易较活跃，适宜比较法B.临街商业房地产出租实例较多，适宜收益法C.临街商业房地产交易较活跃，出租实例多，既可选用比较法也可选用收益法D.临街商业房地产的建造成本资料完善，适宜成本法【答案】C66、王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。2006年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。A.11.43B.11.77C.22.86D.23.53【答案】A67、估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业用房，自主经营服装生意。A.建筑品质及内部格局B.建筑层高C.集聚程度D.装饰装修【答案】C68、CMM将软件过程改进的进化步骤组织成5个成熟度等级，其中，在（），所有项目都采用根据实际情况修改后得到的标准软件过程来开发和维护软件。A.可重复级B.已定义级C.已管理级D.优化级【答案】B69、在面向对象方法中，()定义了超类和子类的概念，子类在原有父类接口的前提下，用适合于自己要求的实现去置换父类中的相应实现称为(请作答此空)。A.继承B.覆盖C.封装D.多态【答案】B70、从5本不同的书中任意取出两本，结果有（）种。A.10B.14C.20D.25【答案】A71、不同的对象收到同一消息可以进行不同的响应，并且会产生完全不同的结果，这种现象称为多态，其实现由()支持。多态分为多种，(请作答此空)多态是指同一个名字在不同上下文中可代表不同的含义。A.参数B.包含C.过载D.强制【答案】C72、以下关于类继承的说法中，错误的是（）。A.通过类继承，在程序中可以复用基类的代码B.在继承类中可以增加新代码C.在继承类中不能定义与被继承类（基类）中的方法同名的方法D.在继承类中可以覆盖被继承类（基类）中的方法【答案】C73、动态数据流机最突出的特点是（）。A.需要程序记数器来实现B.数据流令牌无标号C.令牌带上标号D.同步由门(Latch)寄存器来实现【答案】C74、程序以解释方式运行时，不（）。A.进行词法分析B.进行语法分析C.进行语义分析D.产生目标程序文件【答案】D75、若n表示问题的规模、O（f（n））表示算法的时间复杂度随n变化的增长趋势，则算法时间复杂度最小的是（）。A.O(n2）B.O（n）C.O（logn）D.O（nlogn）【答案】C76、某通信公司公布了速率为512K的两种ADSL使用类型的资费标准如下：A.15小时30分B.28小时20分C.30小时D.40小时【答案】B77、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。问：A.689B.839.92C.1166.88D.1528.92【答案】B78、以下关于软件文档的叙述中，不正确的是()。A.撰写规范的文档有助于传授经验，降低风险B.开发过程文档化的目标是易于据此重建项目C.由代码生成文档的全自动工具软件现已成熟D.过时的文档比没有文档更糟，会误导使用者【答案】C79、全身经穴数目是A.359B.365C.349D.362【答案】D80、旅馆房地产有其自身特点，对旅馆房地产进行估价时需结合自身特点选择适宜的估价方法，进而进行分析、测算。A.旅馆房地产一般较少在市场上转让，而旅馆房地产一旦转让，一般是整体转让B.旅馆房地产估价时，需要单独估算旅馆大堂等部分房地产的价值C.旅馆房地产估价时应根据其具有的不同功能及其经营状况.收益能力分别估价D.供求变化对酒店房地产的价格变动影响很大【答案】B大题（共18题）一、指出并改正下列房地产估价文书的错误本次估价背景情况如下：估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为xx房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查勘和市场调查时，从估价对象的施工方xx建筑安装公司获取了相关成本等资料。以下为该房地产估价报告中估价假设和限制条件内容片断：估价的假设条件价值时点2009年6月18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。本次估价以xx建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担责任。估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053年6月19日，剩余使用年限为44年。遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地使用权年限自价值时点起为40年。估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。任何有关估价对象的运作方式，程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。【答案】（1）错误：本次估价以xx建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。改为：本次估价以委托人（或xx房地产开发公司）提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。（2）错误：设定其土地使用权年限自价值时点起为40年。改为：设定其土地使用权年限自价值时点起为44年。（3）错误：自本报告价值时点起半年内有效。改为：自本报告出具之日起半年内有效。（4）错误：不能确认估价对象在价值时点的状况与实地查勘的状况保持一致。改为：假定估价对象在价值时点的状况与实地查勘的状况保持一致。二、甲制药企业厂区内有无菌制药厂房、原料加工厂房、库房和办公楼等多幢建筑物，均分别办理了房屋所有权证；厂区共有一本国有土地使用证，土地使用权类型为出让，用途为工业。无菌制药厂房内安装有一套耐用年限为20年的灭菌净化设备。现甲制药企业拟以该无菌制药厂房作为抵押物向银行申请贷款，委托乙房地产估价机构评估其抵押价值。请问：1.本次估价适宜选用哪种估价方法？在估价测算过程中应关注哪些特点？2.针对该估价对象特点，变现能力分析中重点分析说明哪些问题？【答案】1.本次估价适宜选用成本法。成本法估价时，房地产价值=房地产重新购建成本-折旧，估价测算过程中应关注下列问题：（1）计算重新购建成本时，估价对象的范围，包括无菌制药厂房及灭菌净化设备两部分。（2）计算折旧时，关注可能存在的物质折旧、功能折旧和经济折旧。2.估价对象变现能力分析重点分析：（1）估价对象的通用性，估价对象是用途特别专业化的无菌厂房，通用性越差，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。（2）独立使用性，估价对象为无菌制药厂房，设计功能齐全，独立使用性均较好。（3）可分割转让性：无菌厂房不容易与其他配套分割转让，变现能力较弱。（4）还要说明厂房区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响；（5）重点分析假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度；（6）重点分析变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。三、指出并改正下列房地产估价文书的错误本次估价背景情况如下：估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为xx房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查勘和市场调查时，从估价对象的施工方xx建筑安装公司获取了相关成本等资料。以下为该房地产估价报告中估价假设和限制条件内容片断：估价的假设条件价值时点2009年6月18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。本次估价以xx建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担责任。估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053年6月19日，剩余使用年限为44年。遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地使用权年限自价值时点起为40年。估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。任何有关估价对象的运作方式，程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。【答案】（1）错误：本次估价以xx建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。改为：本次估价以委托人（或xx房地产开发公司）提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。（2）错误：设定其土地使用权年限自价值时点起为40年。改为：设定其土地使用权年限自价值时点起为44年。（3）错误：自本报告价值时点起半年内有效。改为：自本报告出具之日起半年内有效。（4）错误：不能确认估价对象在价值时点的状况与实地查勘的状况保持一致。改为：假定估价对象在价值时点的状况与实地查勘的状况保持一致。四、李某拥有国有土地使用权证的老屋面临征收，东边三间是祖上留下来的，中间三间是李某买邻居刘某的房屋，但只有土地使用权证、规划许可证、契税证等房屋，由于各种原因没有产权证，后因李某房屋所在区域成为商业中心，李某将中间房屋旁边违法加盖了厨房，开办了烧烤店，现因旧城改造，李某所有房屋列入征收范围，评估价是7480元/m2，李某不同意这个征收价格，他指出老屋附近的某一地区评估是7700元/m2；认为找来的估价公司的评估价应该不是唯一标准，询问可不可以更换原估价公司，李某要求新估价公司对于自主老屋按7700元/m2价格或更高补偿，中间三间按商业房地产20000元/m2补偿，请你对李某的请求给出合理的建议并说明理由。答题需要层次，考三个问题1.房屋用途的确定、违章建筑确认2.征收估价机构的选择3.征收补偿的确定【答案】

1.祖上留下的三间，应由政府部门认定为住宅用途，并进行补偿。中间三间，只有土地使用权证、规划许可证、契税证等房屋，按有证房屋进行补偿。对于违章建筑经有关部门确认，不予补偿，也可协商给予残值补偿。由于李某没有办理商业房地产变更手续，不能确认其商业用途，不能按商业用途补偿。2.估价机构由全体被征收人协商确定，李某不能更改，如对评估结果不满意，在规定时间提出复核评估，再不同意，提请专家委员会鉴定。3.征收补偿价值，不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产价格，李某所指老屋附近的某一地区不一定是类似可比实例。举一反三征收补偿是问答题或单选题必考的内容主要考查征收范围、征收的法定流程、征收的房屋用途、面积的确定，装修补偿，停产停业损失，征收争议等问题。五、指出并改正下列房地产估价文书的错误（本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分，本题最多扣至零分，请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）本次估价背景情况如下：（一）估价对象：本次估价对象为位于××市××路1号××园××座101房的一宗房地产，建筑面积为353.54平方米，土地使用权面积为679.6平方米。估价目的：为法院确定房地产市场价值提供参考依据。（三）价值时点：20××年11月14日，为委托评估之日。（四）价值类型：为房地产的市场价值。（五）估价方法：本次评估选取的估价方法为比较法及成本法。（六）估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估价方法，仔细考察估价对象的建筑特征及使用维护情况，经过全面细致的测算，并结合估价经验和对影响价值因素具体分析，最终确定估价对象于价值时点的评估价值为人民币柒佰零柒万零捌佰元整（￥7，070，800元）。以下是该房地产估价报告中“估价假设和限制条件”的内容片段：估价假设和限制条件一、估价假设（一）一般假设1.市场供应关系、市场结构保持稳定，未发生重大变化或实质性改变。【答案】错误1：如果有特殊买家需要认真考虑特殊买家的附加出价。改正：不考虑特殊买家的附加出价。错误2：若实际面积与本次评估所依据的面积不符，不再调整评估价值。改正：若实际面积与本次评估所依据的面积不符，则需相应调整评估价值。错误3：本次估价需要考虑已抵押、担保等因素对其价值的影响。改正：本次估价未考虑已抵押、担保等因素对其价值的影响。错误4：并未考虑市场波动、税费率的变化、但充分考虑了国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，改正：并未考虑市场波动、税费率的变化、国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，改错题相对较容易，是常遇到的错误。本套题难点设在了指错题，相对较少见，但大家在考试中只能学会适应，并在平时增加严格错误的指出。通过真题，希望大家：第一，要学会把题放在一起来考核自己。第二，培养一下题感，明确一下考试难度和试题题量。第三，把握一下时间，进行合理的做题时间分配。六、指出并改正下列房地产估价文书的错误本次估价背景情况如下：估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为xx房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查勘和市场调查时，从估价对象的施工方xx建筑安装公司获取了相关成本等资料。以下为该房地产估价报告中估价假设和限制条件内容片断：估价的假设条件价值时点2009年6月18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。本次估价以xx建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担责任。估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053年6月19日，剩余使用年限为44年。遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地使用权年限自价值时点起为40年。估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。任何有关估价对象的运作方式，程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。【答案】（1）错误：本次估价以xx建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。改为：本次估价以委托人（或xx房地产开发公司）提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。（2）错误：设定其土地使用权年限自价值时点起为40年。改为：设定其土地使用权年限自价值时点起为44年。（3）错误：自本报告价值时点起半年内有效。改为：自本报告出具之日起半年内有效。（4）错误：不能确认估价对象在价值时点的状况与实地查勘的状况保持一致。改为：假定估价对象在价值时点的状况与实地查勘的状况保持一致。七、1、指出并改正下列房地产估价文书的错误致估价委托人函××公司：受贵公司委托，我们对位于××市××路××号16楼办公房地产的抵押价值进行了评估。估价目的是：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。经过实地查勘和市场调查，遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，注册房地产估价师运用收益法和比较法进行了分析、测算和判断，确定16楼办公房地产市场价值为￥28627990万元（人民币贰仟捌佰陆拾贰万七仟玖百玖拾元整），21357元/㎡，估价对象的抵押价值为￥25638775万元（人民币贰仟伍佰陆拾叁万捌仟七百七拾伍元整），19127元/m2。报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失！估价的详细结果、过程及有关说明，请见附后的《估价结果报告》、《估价技术报告》。××房地产评估有限公司法定代表人：×××二〇一二年四月十九日【答案】错误1：缺价值时点，致估价委托人函中应写明价值时点。错误2：估价结果应该披露三个价值，只披露了两个，价值不同，必有法定优先受偿款，缺法定优先受偿款的数额。错误3：缺估价机构盖章。八、某城欲对该城市一建于20世纪50年代，整体外观比较陈旧，基础设备均已风化、起沙、剥落的建筑进行拆迁，该地非住宅面积为2995m2，该地位于市中心，二手住宅交易频繁，本次评估范围为住宅部分，本次拆迁是由《房屋拆迁许可证》证号为××规拆迁许字(2006)第××号文件许可。如何确定估价方法?【答案】《城市房屋拆迁估价指导意见》明确要求，拆迁房屋地产价值评估首选市场法，按此要求本次评估范围内住宅房地产采用市场法评估；而对于商业房地产，因类似物业市场交易活跃，可比实例难以调查知悉，故房地产采用收益法进行评估，房屋重置价格采用成本法进行评估。最终确定市场法、收益法和成本法进行评估。九、某地块拟开发成综合性、多功能的商务大厦。该地块占地15000m2，总建筑面积80000m2，预计开发期为3年，大厦的出售价格为18000元/m2，建成后一年全部售出，该地块为生地，需进行基础设施建设和场地拆迁，预计这部分费用为2000元/m2，建安工程费为5000元/m2，专业费按建筑费的6%计算，上述费用假定3年均匀投入。销售税率和销售费用分别是5%和3%，利息率取11%，折现率14%。今用假设开发法评估该地块的出让价格，其估算过程如下。1．计算开发完成后的价值。80000×18000/(1+14%)元=126316万元2．建筑费。(5000+2000)×80000元=56000万元3．专业费。5000×80000×6%元=2400万元4．销售税与销售费用。126316×(5%+3%)万元=10105万元5．利息。[V+5000(1+6%)×80000]×3×11%=0.33V+13992万元6．利润。[V+(5000+2000)(1+6%)×80000]×30%=0.3V+17808万元【答案】(1)开发完成后的价值应为80000×18000元=144000万元(2)专业费应为(5000+2000)×80000×6%元=3360万元(3)利息应为V×3×11%+7000(1+6%)×80000×1.5×11%=(0.33V+9794.4)万元您可能感兴趣的试题一十、下表中，第一行依次列出了0.00，0.01，0.02，0.03，…，0.99，共100个数据；对第一行的每个数据采用方法1处理后形成第二行数据；对第一行的每个数据采用方法2处理后形成第三行数据。方法1是对末位数字采用4舍5入处理，即末位数字是4或4以下时舍去，若末位数字是5或5以上，则进1。方法2对4舍5入法做了如下修改：如果末位数字是5，则并不总是入，而需要根据前一位数字的奇偶性再决定舍入：如果前一位数字是偶数，则将5舍去；如果前一位数字是奇数，则进1。例如，0.05将舍入成0.0；0.15将舍入成0.2。通过对这三行数据分别求算术平均值，可以看出：在处理一批正数时，方法1（通常的4舍5入法）与方法2（修改后的4舍5入法）相比，（）。【答案】单纯解答本题并不难。第一行100个数据都是正数，均匀地列出了2位小数的各种可能，其平均值为49.50。经方法1处理后的100个数据的平均值为50.00，可以看出，方法1产生了偏高结果：经方法2处理后的100个数据的平均值为49.50，可以看出，方法2改进了方法1。本题的意义是：对处理大批正数而言，4舍5入方法比较简单实用，但也比较粗略，会产生略微偏高的结果。在需要更精确要求的应用领域，采用方法2更好些。实际工作中采集的数据大多是正数，而且大多是近似值，小数点后太多的位数没有实际意义。为了使计算结果精确到小数点后某一位，原始数据就应在小数点后多取1位。计算完成后，常需要对小数点后最末一位数字进行舍入处理。人们通常使用4舍5入法对最末位数字进行舍入处理。4以下的数字则舍去。5以上的数字则雳要进I。这种做法确实简单实用，但从下表可以看出，平均而言，舍的量略低于入的量。其中，0.4舍的量与0.6入的量可以相抵，0.3舍的量与0.7入的量可以相抵……。正数4舍5入的偏差来自尾数为5的量都要进位，从而产生偏高结果。为平衡起见，应将尾数为5的情况分裂成两种情况：有一半的可能需要舍，有一半的可能需要入。方法2规定，经舍入后应保持新的尾数为偶数，这有一半的可能。当然，如果规定新的尾数应成为奇数，也是可以的。但在同一个问题的计算过程中，总是要有统一的规定。保持偶数比保持奇数对进一步计算（例如再分半）会更有利些，所以人们选用方法2来改进方法1。在银行利息计算中，采用粗略的方法还是采用更精细的方法可能会有较大一笔钱的出入。对于正负数对称分布的情况，则4舍5入法不会产生偏差。因为正数的舍（引起减少）与负数的舍（引起增加）相抵，正数的入（引起增加）与负数的入（引起减少）相抵。从本题也可以看出，在信息处理领域人们不但要学会使用数据处理的软件，更需要研究数据处理领域本身的技术。一十一、阅读以下说明和代码，填补代码中的空缺，将解答填入答题纸的对应栏内。【说明】下面的程序利用快速排序中划分的思想在整数序列中找出第k小的元素（即将元素从小到大排序后，取第k个元素）。对一个整数序列进行快速排序的方法是：在待排序的整数序列中取第一个数作为基准值，然后根据基准值进行划分，从而将待排序的序列划分为不大于基准值者（称为左子序列）和大于基准值者（称为右子序列），然后再对左子序列和右子序列分别进行快速排序，最终得到非递减的有序序列。例如，整数序列“19,12,30,11,7,53,78,25"的第3小元素为12。整数序列“19,12,7,30,11,11,7，53.78,25,7"的第3小元素为7。函数partition（inta[],intlow,inthigh）以a[low]的值为基准，对a[low]、a[low+l]、…、a[high]进行划分，最后将该基准值放入a[i](low≤i≤high)，并使得a[low]、a[low+l]、，．．、A[i-1]都小于或等于a[i]，而a[i+l]、a[i+2]、．．、a[high]都大于a[i]。函教findkthElem(inta[],intstartIdx,intendIdx,inrk)在a[startIdx]、a[startIdx+1]、...、a[endIdx]中找出第k小的元素。【代码】#include＜stdio.h>#include＜stdlib.h>Intpartition（inta[]，intlow,inthigh）{//对a[low..high]进行划分，使得a[low..i]中的元素都不大于a[i+1..high]中的元素。intpivot=a[low]；//pivot表示基准元素Inti=low,j=high;while(（1）){While(i＜j&&a[j]>pivot)--j;a[i]=a[j]While(i＜j&&a[i]>pivot)++i;a[j]=a[i]}（2）；//基准元素定位returni；}IntfindkthElem（inta[]，intstartIdx，intendIdx,intk）{//整数序列存储在a[startldx..endldx]中，查找并返回第k小的元素。if(startldx＜0||endIdx＜0||startIdx>endIdx||k＜1||k-l>endIdx||k-1＜startIdx)Return-1;//参数错误if(startIdx＜endldx){intloc=partition(a,startIdx,endldx)；∥进行划分，确定基准元素的位置if(loc==k-1)∥找到第k小的元素return（3）；if(k-l＜loc)//继续在基准元素之前查找returnfindkthElem(a，（4），k）；else／／继续在基准元素之后查找returnfindkthElem(a，（5），k);}returna[startIdx]；}intmain(){inti,k;intn;inta[]={19,12,7,30,11,11,7,53,78,25,7};n=sizeof(a)／sizeof(int)//计算序列中的元素个数for(k=1;k＜n+1；k++){for(i=0;i＜n;i++){printf(“%d/t”,a[i]);}printf(“\n”);printf(“elem%d=%d\n,k,findkthElem(a,0,n-1,k));//输出序列中第k小的元素}return0；}【答案】1)CountStr2)p[i]3)p[i]4)num3、1、!i=j2、a[i]=pivot3、a[loc]4、stratIdx,Loc-15、Loc+1,endIdx一十二、某地块拟开发成综合性、多功能的商务大厦。该地块占地15000m2，总建筑面积80000m2，预计开发期为3年，大厦的出售价格为18000元/m2，建成后一年全部售出，该地块为生地，需进行基础设施建设和场地拆迁，预计这部分费用为2000元/m2，建安工程费为5000元/m2，专业费按建筑费的6%计算，上述费用假定3年均匀投入。销售税率和销售费用分别是5%和3%，利息率取11%，折现率14%。今用假设开发法评估该地块的出让价格，其估算过程如下。1．计算开发完成后的价值。80000×18000/(1+14%)元=126316万元2．建筑费。(5000+2000)×80000元=56000万元3．专业费。5000×80000×6%元=2400万元4．销售税与销售费用。126316×(5%+3%)万元=10105万元5．利息。[V+5000(1+6%)×80000]×3×11%=0.33V+13992万元6．利润。[V+(5000+2000)(1+6%)×80000]×30%=0.3V+17808万元【答案】(1)开发完成后的价值应为80000×18000元=144000万元(2)专业费应为(5000+2000)×80000×6%元=3360万元(3)利息应为V×3×11%+7000(1+6%)×80000×1.5×11%=(0.33V+9794.4)万元您可能感兴趣的试题一十三、阅读以下说明和C函数，填补代码中的空缺，将解答填入答题纸的对应栏内。[说明]函数removeDuplicates(chai*str)的功能是移除给定字符串中的重复字符，使每种字符仅保留一个，其方法是：对原字符串逐个字符进行扫描，遇到重复出现的字符时，设置标志，并将其后的非重复字符前移。例如，若str指向的字符串为"aaabbbbscbsss"，则函数运行后该字符串为"absc"。[C代码]voidremoveDuplicates(char*str){inti,len=strlen(str);/*求字符串长度*/if(______)return;/*空串或长度为1的字符串无需处理*/for(i=0;i＜len;i++){intflag=0;/*字符是否重复标志*/intm;for(m=______;m＜len;m++){if(Str[i]==str[m]){______;break;}}if(flag){intn,idx=m;/*将字符串第idx字符之后、与str[i]不同的字符向前移*/for(n=idx+1;n＜len;n++)if(Str[n]!=str[i]){str[idx]=str[n];______;}str[______]='\0';/*设置字符串结束标志*/}}}【答案】len＜2或len＜=1或等价表示i+1或等价表示flag=1或给flag赋值为任何一个不是0的值idx++或idx=idx+1或等价表示idx或等价表示一十四、指出并改正下面估价报告片断中的错误以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，将抵押房地产转换为现金的可能性。影响房地产变现能力的因素主要有：1.通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性强。估价对象中，大型商场部分通用性好；办公楼部分通用性较差。2.独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。3.可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。4.房地产开发程度：估价对象为在建工程，至价值时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙楼四层，正进行施工。由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较强。5.价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。【答案】1.“变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，将抵押房地产转换为现金的可能性”说法错误，改为：变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。2.“估价对象中，大型商场部分通用性好；办公楼部分通用性较差”说法错误，改为：估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。3.“由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较强”说