房地产估价原理与方法

紫色字体加粗、单下划线（高频考点）蓝色字体加粗（一般考点 绿色字体加粗（年份、题型第十二章房地产估价第一节房地产估价程序概【本节主要内容知识点一、房地产估价程根据《资产评估法》和《房地产估价规范》的有关规定，结合房地产估价工作实际，房地产估价的基本程序是：①受理估价委托；②确定估价基本事项；③编制估价作业方案；④搜集估价所需资料；⑤实地查勘估价对象；⑥选用估价方法测算；⑦确定估价结果；⑧撰写估价报告；⑨内部审核估价报告；⑩交付⑪⑪收评估办法》第十六条规定，被征收房屋价值评估还需要分户的初步评估结果，并在期间要对分户的初步评估结果进行现场说明解释。此外，某些估价工作之间不是绝对分隔开的，可以有部分交叉，甚至需有必要的反知识点二、房地产估价程履行必要的估价程序是完成任何一个估价项目的基本要求效。在针对估价报告或估价结果异议或争议所进行的鉴定或专业技术评审中，重要的鉴定或评审内容是检查估价师和估价机构是否履行了必要的估价程序（包括必要的工作步骤和工作内容，或者履行估价程序是否有随意简化、省略等疏漏。归纳起来，估价程序的作用主要有以下5个：①规范估价行为；②保证估价质量；③防范估价风险④提高估价效率；⑤降低估价成第二节受理估价委【本节主要内容知识点一、估价业务来源与知识点一、估价业务来源（一）从能动性角度看估价业务来源与获从估价机构及其估价专业人员的能动性来看，估价业务来源与获取可分为“主动争取”和“接受”“接受”：是估价需求者主动上门要求估价机构及其估价专业人员为其提供估价服务（二）估价业务来源的其他多角度划①按照委托人或客户为、、②按照估价目的不同分为转让、租赁、抵押、征收、、司法鉴定、资产化、财务报告、③按照估价对象④按照业务发生频次⑤按照业务成熟及难易程度⑥按照房地产全生命周期不同阶段房；⑦按照价值及其增减，分为各种价值评估（即估价基本业务或业务、价值分配评估（如把包含建、配（如测算（三）估价委托人不限于房地利在获取估价业务时还需注意的是，估价需求者除了房地利人，还有房地产的意向人、潜在投资者等。（四）获取估价业务的多种具体、恰当做关关关、政策制定部门及专家学者大力宣传估价的必要性、重要性及其对做好有关工作、防范相关风险、推动经济、关价带来的新机遇、新要求，及时进行宣传、开展估价创新及开发新的估价产品等，将各种潜在的估价深入挖掘、开拓既有客户的估价需求与相关上下游专业服务机构建立合作关系，形成专业服务链，相互推密切关注估价需求者发布的估价或采购、建立估价服务机 库等信息，及时相关要求参加投标、提出申请等来获取估及经房地产估价行业组织向社会宣传、推荐入选估价服务机构库、直接推介估价业务等来获取估价业知识点二、估价委托不应受理的（一）超出本机构的业务范从事房地产估价活动的机构，应当依法取得房地产估价机构资质，并在其资质等级范围内从事估价业务。一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业以外的房地产估价业务。三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业、司法鉴（二）与本机构有利害关估价机构（包括股东或、实际控制人）（三）本机构的专业能力）难但是，对于新兴或综合性的估价业务，在没有其他合适的估价机构可推介的情况下，可以承接或聘请具有相应专业胜任能力的专家提供专业帮助，或者与其他较合适的估价机构联合承接、合作完成该项估价（四）存在本机构不可接以或《资产评估法》第二十条规定评估机构不得“分别接受利益双方的委托，对同一评估对象进行评知识点三、估价委托洽商（一）估价委托受理前的相关准经与估价需求者充分沟通，认真细致地了解其委托估价的目的（真实、具体的估价需要、对象（指定的估价对象或用于估价的资产）之后，如果估价需求者愿意把估价业务委托给估价机构，估价机构认为该业务不属于不应受理的情形且愿意承接，则可以为估价需求者草拟估价委托书，准备估价委托合同，采面形式在估价委托书和估价委托合同中予以明确。；委托合同为准；估价报告中涉及该内容的，应在估价报告中说明（二）估价委托书的出具和主要①委托人的名称或，委托的估价机构名称②委托估价的目的，写明对估价的真实、具体需要，包括估价报告的预期用途和预期使用人④委托估价的要求，写明对估价质量、估价报告交付期限或估价完成期限等要求⑤其他相关说明⑥委托日期、委托人签章等。此外，委托的估价业务属于重新估价的，应在估价委托书中注明估价委托合同的作用主要有以下3个①建立受法律保护的正式委托与受托关系②约定双方的权利和义务③载明估价的有关事一般来说，只有签订了估价委托合同后，才能够提供估价服务；未签订估价委托合同，不应提供估价估价委托合同的内容一般包①或及及。②负责本估价项目的估价师，包括估价师的、号、③委托人的估价需要及委托估价对象，包括估价报告的预期用途、预期使用人及其需求史。⑤估价过程中双方的权利和义务，如委托人应保证其提供的资料是真实、完整、合法及准确的，没有隐匿或虚报的情况，应协助估价师对其提供的作为估价依据的资料依法进行核查验证或审慎检查，并协助搜集估价所需的其他资料以及对估价对象进行实地查勘；估价机构和估价师应对估价活动中知悉的国家秘业以。⑥估价报告及其交付，包括估价报告的形式、份数、交付期限、交付⑧违约责任⑨解决争议的方⑩其他需要约定的事项⑪估价委托合同签订日期、委托人和估价机构签章估价委托书和估价委托合同一般无需写明具体的通过正式开展专业估价工作后才能准确表述或界定的估价目的、估价对象、价值时点和价值类型，特别是无需写明价值时点和价值类型，这些属于受理估价委托之后确定估价基本事项阶段的估价工作内容，尤其是那些复杂、疑难、特殊、新兴的估价项目。司法鉴定或其他特殊估价业务建立估价委托关系所采用的文书并不一定是估价委托合同。例如，人民法办8]3号，其估价委托关系的凭证是向估价机构发送的评估委托书，而无须签订估价委托合同。（四）估价委托的受理和业务承估价委托应由估价机构统一受理、统一签订估价委托合同后，委托人同意，估价机构不得转让或变相转让受托的估价业务至少两名符合要求的房目。除应采用批量估价的项目外，每个估价项目应有至少一名房地产估价师全程参与受理估价委托、可采用批量估价的项目，主要是适用于批量估价的房地产计税价值评估、房地产抵押后重估。房地产（包括住宅）抵押前估价、房屋征收评估（不包括预评估，不宜采用批量估价或自动估价第三节确定估价基本事【本节主要内容在对价值价格进行分析、测算和判断之前，要确定估价目的、估价对象、价值时点和价值类型。通常基本事项。估价目的是知识点二、估价目的的确任何一个估价项目都应有明确的估价目估价目的是由委托人对估价的某种需要决定的，理应由委托人自己提出。但估价师不应指望委托人提估价目的的表述应符合有关规定并具体、准确、简洁，要对应相应的经济、行政、司法等行为例如，房地产抵押前估价的估价目的一般表述为：为确定房地产抵押额度提供参考依据而评估房地产价值。房屋征收评估中，被征收房屋价值评估目的一般表述为：为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值；用于调换房屋价值评估目的一般表述为：为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于调换房屋价值的差价提供依据，评估用于调换房屋的价值。涉执房地产处置司法评估的估价目的一般表述为：为确定财产处置参考价提供参考依据一个估价项目应只有一个估价目当同一委托人对同一估价对象有两种或两种以上估价目的时，应分别作为不同的估价项目，分别出具估价报告。知识点三、价值时点的确价值时点宜到日（某一天，并采用公历。一个估价项目通常只有一个价值时点。知识点四、估价对象的确估价对象是由委托人指定，但不是完全由委托人决定的也就是说，估价对象不能简单地根据委托人的要求来确定，不是委托人让评什么资产就评什么资产，而应是估价师在委托人初步指明及提供有关情况和资料的基础上，根据已确定的估价目的先拟定估价对象的主要范围和基本状况，然后请委托人认可。在确定估价对象时应注意下关有些资产不应作为某些估价目的的估价对象，例如：不得抵押的房地产，不应作为抵押估价的对象；房屋征收不予补偿的房地产，不应作为房屋征收估价的对象；不得的房地产，不应作为估价的对象；不得租赁的房地产，不应作为租赁估价的对象；不得作价出资的房地产，不应作为作价出资估价的对象。要明确估价对象状况是何时的状况，即是现在还是过去、未来或价值时点的状况。例如，评估5年前所一套住宅的市场价值，现在的状况为精装修，5年前时为毛坯房，则估价对象状况一般应是5年前的毛坯房状况。要明确估价对象的财产范围，例如，评估某套存量住宅，应说明是否包含室内家具、家电、装饰品等动产，以及水、电、燃气、供暖、物业服务等费用结余或欠交的债权；评估汽车，应说明是否包含专业设备、特许经营权以及债权等。说度、深度要明确估价对象范围内的各项资知识点五、价值类型的确确定价值类型是确定将要评估的是哪种具体的价值价格，包括价值价格的名称、定义或内而是由估、。究竟应评估哪种价值价格，不能只看表面上的估价目的，还要根据的相关规定。例如，房屋征收虽然是强制性的，不符合市场价值形成的“不受强迫”条件，但根据有关，因为要“公房地产司法拍卖估价，根据的相关规定，以及为抵押房地产折价、变卖服务的估价，根《民》第四百一十条“抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格”，一般应评估市场价格或市场价值，而不是价值。房地产抵押估价，应评估抵押价值或抵押净值，其本质是谨慎价为房地产开发企业取得房地产开发用地、开发项目等待开发房地产服务的估价，一般是评估投资价值第四节编制估价作业方【本节主要内容知识点一、估价作业方案知识点二、估价作业方案估价作业方案的是解决将要做什么、什么时候做以及由做，其内容一般包括估价工作的主要内容、质量要求、实施步骤、时间进度、人员安排和费用预算。（一）估价工作的主要内容及质量要初步选择估价技术路线和估价方同一房地产能够同时采用多种估价方法估价的，应同时采用，不得随意取舍，因为不同的估价方法是从不同的角度或方面来测算房地产的价值价格，同时采用多种估价方法估价，可以使评估价值更加客观合理。不是选择了两种估价方法就够了，也不是必须选择两种估价方法，而是估价对象适用几种估价方法，就应选择几种估价方法，即所有在理论上适用于估价对象的方法，首先都应作为拟选择的估价方法。估价作业方案编制后的估价估价作业方案编制后所需做的各项工作包括搜集估价所需资料、实地查勘估价对象、选用估价算、确定估价结果、撰写估价报告、内部审核估价报告、交付估价报告等工作估价机构应依法建立健全估价工作质量控制制度，保证各项估价工作质量（二）估价工作的实施步骤及时间（（三）估价工作的人员安排和费用【本节主要内容知识点一、搜集估价所需资料的重要估价机构和估价师要积极主动地努力到处寻找估价所需知识点二、估价所需资料的形式和内估价所需资料形式上有、证明、文件、合同、报表、数据、图纸、、图像等知识点三、估价所需资料的搜集方式搜集估价所需资料的主要有以下6个：①依法要求委托人提供；②查阅本机构的估价资料库；③⑥到有关、报等上查找知识点四、估价所需资料的检查和整虽然通常会在估价委托合同中约定委托人应如实提供其知悉的估价所需资料，所提供的资料是真实、完整、合法及准确的，没有隐匿或虚报的情况，但是估价机构和估价师仍然应对委托人提供的作为审慎检查。第六节实地查勘估价对【本节主要内容知识点一、实地查勘估价对象的工作内知识点五、非常规情况下的实地查勘问知识点一、实地查勘估价对象的必要任何房地产估价项目，除少数特殊情况外，都必须对估价对象进行实地查勘。3①估价对象是否真实存在，确认是否就是所要估价的对象②③对估价对象价值价格有较大影响的估价对象其他状况知识点二、实地查勘估价对象的工作内在实地查勘估价对象时，工作内容主要包括以下7个方面①核对、检查此前搜集的估价对象的基本情况②检查、询问估价对象的占有使用状况③感知、估价对象的实物状况④感知、体验估价对象的位置、交通、外部配套设施、周围环境等区⑤检查、询问估价对象是否存在违法建设和质量缺陷，以及历史使用状况，如是否曾经受到污染⑥拍摄能反映估价对象内部状况、外部状况（包括外观、周围环境状况）的、等影像资料⑦补充搜集估价所需的其他资料，包括、搜集估价对象周边和当地同类房地产的市场行情等知识点三、实地查勘估价对象的实地查勘工作应由至少一名估价师来执行及。委托人不是估价对象权利人的，人。。知识点四、估价对象实地取、。实地查勘记录应由实地查勘的估价师等估价专业人员签字，并按照有关规定要求委托人及估价对象权利人等当事人或人签字或盖章确认。知识点五、非常规情况下的实地查勘问因非常时期造成无法实地查勘的，可采取查勘某些特殊估价项目可不实地查勘，但仍应注意防范相关估价风险。例如，应采用批量估价的房产估价、网络询价，以及某些房屋征收预评估等少数特殊目的下的估价，可以根据估价委托不对估价对象进行实地查勘。但需要的是，目前尚无明确规定这类估价不需要对估价对象进行实地查勘。因此，估价机构和估价师也应注意防范这种情况下未对估价对象进行实地查勘可能带来的估价风险和。第七节选用估价方法测【本节主要内容知识点三、估价方法选定后的测知识点一、估价方法可不选用的在此正式选择估价方法时，应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条件，包括根据搜集到的估价所需资料的数量和质量、当地同类房地产市场状况等情况，对比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法进行适用性分析，然后确定采用的估价方法。知识点二、估价方法选择根据《房地产估价规范》的有关规定，当估价对象适用两种或两种以上估价方法估价时，宜同时选用所有适用的估价方法估价，不得随意取舍；当必须取舍时，应在估价报告中说明并陈述理由。当估价对象仅适用一种估价方法估价时，可只选用一种估价方法估价，但必须在估价报告中充分说明理由。对同一估价对象选用了两种以上估价方法估价，是指该两种以上估价方法均是用于直接得出估价对象的价值价格，而不包括估价方法之间或一种估价方法中包含另一种估价方法的情况。例如，某个在建设开发法法估价，而不是采用了假设开发法、比较法两种，或者假设开发法、收益法两种，或者知识点三、估价方法选定选定估价方法之后，就是运用所选定的估价方法测算估价对象的价值价格第八节确定估价结【本节主要内容知识点三、最终评估价值的估价结果包括评估价值和其他相关专业意见。这里主要讲评估价值的确定。确定评估价值可细下 个步骤：①测算结果的校核和比较分析；②得出一个综合测算结果；③确定最终的评估价值知识点一、测算结果的校核与比较分估价计算的正确性，即计算过程是否有误。这种错误是最低级的，不估价基础数据的准确性估价计算的恰当性不同估价方法的估价对象财产范围的一致不同估价方法的估价前提的房地产市场状况的特殊性通过上述检查，发现有错误的，应予以改正；存在不合理差异的，应予以消除。还需要强调的是，测算中的估价基础数据和估价参数等每个数字都应有其来源或确定的依据和方法。房地产估价行业组织公布知识点二、综合测算结果对于同时选用两种或两种以上估价方法估价的，应在确认各个测算结果无差错及其之间差异的合理性后，根据估价目的及不同估价方法的适用程度、数据可靠程度、测算结果之间差异程度等情况，选用简单算术平均或算术平均等方法得出一个综合测算结果。知识点三、最终评估价值第九节撰写估价报【本节主要内容知识点一、估价报告的实知识点一、估价报告的实问题的专业意见和知识点二、估价报告的形估价报告理论上有形式和口头形式。为了估价报告的严肃性、规范化，估价报告应采面形式，即为估价报告。表格式估价报告与叙述式估价报告的差别，主要是格式或表现形式上的不同，可以比叙述式估价告当为成套住宅抵押估价或基于同一估价目的的大量相似的房地产批量估价时，估价报告可采用表格形式。住宅房屋征收分户估价报告，也可采用表格形式。知识点三、估价报告的质纸质估价报告还应装订成册，纸张大小宜采用尺寸为210mmX297mmA4纸规格知识点四、估价报告的内 、估价师、估价假设和限制条件、估（一）封估价报告的封面应包括下列7项内估价报告名称：宜为房地产估价报告房地产估价师：应写明所有参加估价的房地产估价师的和号估价报告出具日期：类似于产品出厂日期，应与致估价委托人函中的致函日期一致（二）致估价委9致函对象：应写明委托人的名称或评估价值的总价，并应注明其大写金额；除估价对象价值价格无法表示为单价外，还应写明评估价值的单价。的（三应按前后次序列出估价报告各个组成部分的名称及对应的页码，以便委托人或估价报告使用人对估价报告的框架和内容有一个总体了解，并容易找到其关注的内容。（四）估价师估价师是所有承办某项估价业务的估价师对自己在从事该项业务中的职业道德等行为规范的承诺、保证或宣誓师相师责。鉴证性估价报告的估价师应包括以下内容④估价师是按照有关和房地产估价标准的规定开展估价工作，撰写估价报告师师（五）估价假设和限制条估价假设和限制条件是估价报告中对估价假设和估价报告使用限制的说明。在说明时应有针对性，并尽量简明，要防止出现以下3种情况：①随意编造估价假设和限制条件，即有虚假；②应说明的估价假设和限制条件不予说明，即有遗漏；③无针对性地列举一些与本估价项目无关的估价假设和限制条件，即有多余。估价假估价假设应针对会对估价结果产生重大影响的估价对象状况等估价前提，作出必要、合理且有依据的假定。而。不应将所评估的市场价值、价值等价值类型的内涵、形成条件或隐含前提，如市场价值中的公开市场、最高最佳利用等，与这里的估价假设在一起；也不应将估价方法中的估价前提，如假设开发法中的业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发等，与这里的估价假设不应将所评估的市场价值、估价假设主要有下列7种一般假设：说明在估价机构和估价师对作为估价依据的估价对象的权属、面积、用途等资料无法进行核查验证的情况下进行了审慎检查，在不知道且无理由怀疑其真实性、完整性、准确性及又未予以核实的情况下，对其真实、完整、准确及合法的合理假定；对房屋结构安全、环境污染等影响估价对象价值价格的重大因素给予了关注，在不知道且无理由怀疑估价对象存在安全隐患又无相应的专业机构背事假：明估目的殊要、条设或定对价象况做与其在价值时点的真实状况不一致的合理假定。：①被、被。②在房地产司法拍卖估价中，被拍卖房地产已被、设立了抵押权或其他优先受偿权，但评估其价虑为押权和其④已受到环境污染等损害的房地产，评估其假定未受到环境污染等损害下的价值未定事项假设：的率等事项所做的合理的、最可能的假定。例如，应有估价所必需的规划用途、容积率等规划条件，但规划条件尚不明确的待开发房地产，难以进行估价，因为在这种情况下的待开发房地产价值价格具有较大的不确定性。而在这种情况下如果有必要估价，则可通过咨询有关规划管理部门或相关专业机构、专家的意见，参照控制性详细规划和周边土地的规划条件等方式，推测其合理的、最可能的规划条件，并将其作为未定事项假设，然后据此假设进行估价。依据不足假设：职。例如：①估价时一般应查看估价对象的权属证明原件，但在估价委托人不是估价对象权利人且不能提供估价对象权属证明原件的情况下，估价师虽然进行了尽职，但也难以取得估价对象的权属证明，此②强人或③估价对象因涉及国家，估价师进入其内部进行实地查勘的，对不掌握估价对象内部状况说明以及对估价对象内部状况的合理假④估价作业期间因处于非常时期，估价师无法进入估价对象内部或其周边进行实地查勘的，对不掌握估价对象内部状况或者不掌握估价对象内部及外观、区位等外部状况的说明以及对估价对象状况的合理假历史存在假设：不存在，但根据有关历史资料或有关组织和个人出具的有效证明等，估价对象在过去是真实存在的，后因其他特殊假设：说明上述估价假设之外的必要、合理且有依据的假定【2020，职是（。【答案】职。自估价报告出具日期起计算估价报告使用期限应根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度等市场状况来确定，不宜超过一年。估价报告使用的其他注意事（六）估价结果其他需要说明（七）估价技术估价技术报告应较详细地叙述下列内容估价对象最高最佳利用分估价技术报告一般应提供给估价委托人，但因知识、商业等原因也可以不提供给估价委托人。如果不提供给估价委托人的，应事先在估价委托合同中约定。（八）附①估价委托书复②估价对象位置图（或位置示意图③估价对象实地查勘情况和相关④估价对象权属证明复印件⑤估价对象法定优先受偿款情况（当不是房地产抵押估价报告时，可不包括该情况⑥可比实例位置图（或位置示意图）和外观（当未采用比较法估价时，可不包括该图和⑦专业帮助情况和相关专业意见⑧作为估价依据的其他文件资料⑨反映估价机构和估价师相关专业资格、能力和经验的证明【2020下列估价报告的重要组成部分中，属于附件应包括的内容有（【答案】【解析】附件是估价报告的重要组成部分，是放在估价报告后面的、相对独立的补充说明或证明估价依据、估价对象状况、估价机构资质和估价师资格等的资料，应包括：①估价委托书复印件；②估价对象位置图；③估价对象实地查勘情况和相关；④估价对象权属证明复印件；⑤估价对象法定优先受偿款情况，当不是房地产抵押估价报告时，可不包括该情⑥可比实例位置图和外观，当未采用比较法进行估价时，可不包括该图和；⑦专业帮助情况；⑧据；⑨构质；注格。（九）估价对象变现能力分析与风险提的“示”而是。第十节内部审核估价报【本节主要内容知识点三、估价报告内部审核后的处理与利知识点一、建立健全估价报告内部审核建立估价报告内部审核制度，至少要制定估价报告内部审核标准，并指定审核人员知识点二、估价报告内部审核的实施与应审核结论可为以下 种之一：①同意出具；②修改后出具；③重新撰写；④重新估价知识点三、估价报告内部审核后的处理估价报告经内部审核合格后，方可交付委托人；内部审核或内部审核不合格的，不得交付委托人第十一节交付【本节主要内容知识点一、估价报告的交估价报告经内部审核合格，由至少两名承办该项业务的估价师签