珠海某小区房地产项目开发可行性实施计划书

可编辑版/可编辑版可行性研究报告目录项目的基本情况……………..51.1项目概况………………….51.2项目主要技术经济指标………………….71.3项目主要财务评价结果指标…………….72、项目开发宏观环境分析……………………….82.1宏观经济环境…………….82.2宏观政策环境…………….33、项目区域市场环境分析……………………..103.1区域定义………………….103.2XX市国民经济发展状况……………….103.3XX市城市发展规划…………………….104、项目开发地块环境分析……………………….124.1地块概况………………….124.2交通……………………….124.3地块基础设施环境条件………………….134.4地块商业、教育、医疗及其他环境条件……………….144.5项目开发SWOT分析………………..145、项目开发模式选择…………….155.1当前主要知名楼盘的开发模式……….155.2本项目开发模式的选择及产品开发的指导方向…….166、产品规划设计建议………………………..176.1项目建筑风格发展建议176.2从目标客户群需求特征设计社区的功能及各类户型构成……….186.3从地块本身的特点设计产品的建筑形态构成…….206.4项目产品设计……………………...216.5对本项目产品规划及创新的参考资料…………...286.6项目分期开发及营销顺序的选择………………...317、项目总体营销策略及阶段目标…………..317.1销售价格的拟订…………………….317.2项目营销总体策略………………...358、项目开发投资与财务分析……………….378.1项目开发建设方案………………….378.2投资组合方式……………………….408.3投资与成本费用估算……………...408.4开发费用估算………………………..438.5项目盈亏平衡分析…………………..479、项目风险分析……………..479.1项目环境风险………………………..479.2项目时机风险………………………..479.3项目规划风险…………479.4项目市场风险…………489.5项目财务风险…………489.6项目自然风险………………………..499.7项目社会风险………………………..499.8项目安全生产风险…………………..499.9项目质量风险………………………..509.10项目进度控制风险………………….509.11项目管理风险……………………….519.12项目竞争对手……………………….5110、项目可行性研究结论与建议…………….5110.1结论………………….5110.2建议………………….521、项目的基本情况1.1项目概况位置该地块所在区域位于珠XX湾新城东部,东依前山河、南邻华发世纪城、北靠XX大道,东距主城区6公里,南至湾仔、澳门3.5公里。用地规模与地块现状用地规模：本地块面积272218.74m2,其中S1地块面积为110639.49m2：,二期总建筑面积为：221279m2。地块现状：该地块荒置数年,灌木丛生；地势平坦,视野开阔；无高大建筑物,无需拆迁；无规划道路,中间有两条泥路；无市政水电铺设；无本地居民,一些收破烂的居民于半年前迁入。1.2项目主要技术经济指标[1]用地平衡表居住用地建筑面积〔m2住宅用地468991.24公建用地18190m道路用地15000公共绿地82070[2]项目主要技术经济指标项目数量总户数3780户居住人口平均每户人口总建筑面积住宅总建筑面积公建总建筑面积13230人3.5人607722.32468991.2418190m平均每套建筑面积人均居住面积住宅建筑净密度绿化率容积率地上车库用地面积124.0735.04m30%35%2.2315000m[3]项目公建配套设施一览表项目建筑面积〔m2单价〔元/m2金额〔万元幼儿园1500850127.5球类场地5000780390体育娱乐场地200601.2物业管理所2004008垃圾压缩站2003006变电站105050052.5煤气调压站406002.4销售中心2000800160合计10190747.41.3项目主要财务评价结果指标项目主要财务评价结果指标汇总名称评价结果〔万元项目总投资309178.478项目总销售收入399850.9利润总额57463.82税后利润41933.06自有投资利润率38.39%盈亏平衡点销售率78.1%2、项目开发宏观环境分析2.1宏观经济环境国民经济发展状况初步核算,20XX我国前三季度国内生产总值166043亿元,同比增长11.5%,比上年同期加快0.7个百分点。其中,一季度增长11.1%,二季度增长11.9%,三季度增长11.5%。分产业看,第一产业增加值18207亿元,增长4.3%,回落0.6个百分点；第二产业增加值83478亿元,增长13.5%,加快0.2个百分点；第三产业增加值64358亿元,增长11.0%,加快1.5个百分点。固定资产的增长固定资产投资高位运行,增幅有所回落。20XX前三季度,全社会固定资产投资91529亿元,同比增长25.7%,比上年同期回落1.6个百分点。分城乡看,城镇投资78247亿元,同比增长26.4%<9月份增长24.8%>,比上年同期回落1.8个百分点；农村投资13282亿元,增长21.2%。在城镇投资中,第一产业投资938亿元,同比增长41.1%；第二产业投资34522亿元,增长29.3%；第三产业投资42787亿元,增长24.0%。东部地区投资40172亿元,同比增长21.4%；中部地区投资19331亿元,增长36.2%；西部地区投资17539亿元,增长29.6%。国有及国有控股投资33951亿元,增长16.2%。房地产开发投资16814亿元,增长30.3%。前三季度,累计新开工项目170123个,比上年同期增加18151个；新开工项目计划总投资60309亿元,同比增长24.2%。消费需求的增长国内市场销售快速增长,居民消费价格继续上涨。20XX前三季度,社会消费品零售总额63827亿元,同比增长15.9%<9月份增长17.0%>,比上年同期加快2.4个百分点。分地区看,城市43331亿元,增长16.3%；县及县以下20496亿元,增长14.9%。分行业看,批发和零售业、住宿和餐饮业分别增长15.8%和18.2%,其他行业增长4.6%。城镇居民收入的增长城乡居民收入大幅度增加,居民得到了较多实惠。20XX前三季度,城镇居民人均可支配收入为10346元,扣除价格因素,实际增长13.2%,增幅高于上年同期3.2个百分点。农村居民人均现金收入3321元,扣除价格因素,实际增长14.8%,高于上年同期3.4个百分点。2.2宏观政策环境目前中国房地产业的发展现状在不考虑房地产价格上涨对商品房需求的负面影响和不出台紧缩性宏观调控政策的条件下,预计城镇居民的住宅需求面积<人均住宅建筑面积>将从20XX的25平方米提高到20XX的35.66平方米,预计20XX之前我国城镇商品住宅需求增速将呈逐年递增态势,商品住宅需求增速将由20XX的5.77%递增到20XX的8.4%,2005-20XX期间年均增速为7.35%。预计20XX以后非住宅商品房销售面积将持续增加,销售面积将从20XX的4411.76万平方米增加到20XX的8658.61万平方米,年均增速为14.43%,故房地产业仍将有很大发展余地。金融及税收政策分析2007年12月5日结束的中央经济工作会议决定20XX实施"从紧的货币政策",12月8日中国人民银行宣布从2007年12月25日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点；12月20日宣布,从12月21日起上调1年期存贷款基准利率,其他利率相应上调。这也是中国人民银行在1年内第10次上调存款准备金率,调整以后的普通存款类金融机构执行14.5%的存款准备率标准,创20余年历史新高；同时,第6次上调基准利率,1年期存款利率从3.87%调整为4.14%,1年期贷款利率从7.29%调整为7.47%。我国货币政策10年来首次明确货币调控由"稳健"转为"从紧",这意味着明年持续加息、放宽汇率波幅、上调准备金率、对信贷控制等措施可能将陆续到来。3、项目区域市场环境分析3.1区域定义该地块所在区域位于珠XX湾新城东部,东依前山河、南邻华发世纪城、北靠XX大道,东距主城区6公里,南至湾仔、澳门3.5公里。用地东侧前山河的流域宽度将近800米,用地XX边线长度将近900米。地块靠近拱北口岸、澳门,毗邻港珠澳大桥出口,地处XX"一河两岸"重大规划的中心区域,且是市区通往横琴岛的必经之路,地理位置极其优越。3.2XX市国民经济发展状况XX市国民经济发展状况20XX本地生产总值〔GDP达到634.58亿元,人均GDP由20XX的2.67万元增加到20XX的4.67万元〔折合约5765美元,与20XX相比增长9.3%。20XX,XX全市本地生产总值达749．60亿元,比上年增长近17个百分点,比20XX增长五成多,年均增长近15个百分点。XX市的规划目标是经济结构进一步优化,力争到20XX本地生产总值翻一番,人均ＧＤＰ超过1万美元。居民消费20XX城镇居民人均可支配收入18908元,农渔民人均纯收入6550元,分别比20XX增长31.1%和48.3%。城乡居民生活质量各项指标继续在珠三角城市群中保持前列。恩格尔系数由20XX的37%改善为20XX的33.2%。20XX,XX全市本地生产总值达749．60亿元,比上年增长近17个百分点,比20XX增长五成多,年均增长近15个百分点。20XX全市城镇居民人均可支配收入达到17676元,农渔民人均纯收入达到7006元,分别年均递增6．4％和8．29％。经济数据说明XX市的市民具有一定程度购买能力。3.3XX市城市发展规划XX市城市规划描述XX是国家的经济特区,珠江口西岸区域性中心城市和亚热带海滨风景旅游胜地。20XX5月,《XX市城市总体规划〔2001—2020》获国务院批准。本次规划的规划期为2000—2020年。其中：近期为20XX－20XX；中期为20XX－20XX；远期为20XX－2020年；2020年以后为规划远景。把XX建设成为综合实力雄厚与社会、经济、人口、资源、环境全面协调发展的经济特区；成为有较强辐射力和吸引力、经济繁荣、交通发达、秩序优良、文明富庶的现代化的区域性中心城市；成为以信息技术为龙头的高新技术产业基地,集聚力强的产、学、研一体化创新创业基地及高附加值的产品出口创汇基地；成为亚热带海滨花园城市和具有国际影响的滨海风景旅游胜地。XX市"十一五"期间重大建设项目[1]广珠城际快速轨道根据广珠城际快速轨道的初步设计方案,广珠线沿线共设20个站,其中XX段5个车站,分别是金鼎站、金唐站、明珠站、前山站、拱北站。20XX年底动工,预计20XX可全线通车随着广珠城际快速轨道的建设,将对该地区功能定位、人口容量、土地使用性质和开发强度、城市空间、交通组织带来较为全面的影响,对周边地区也将起到很大的辐射和带动作用。[2]珠港大道、XX大道建设,"五纵、三横"公路网规划目标,形成XX市至省会和邻近城市1.5小时交通圈。XX市城市发展规划对本项目的影响[1]在近期规划建设图中我们可以看出,本地块处于中心城区,近期的规划建设将使得该地块各种体育、文化、教育、医疗等设施完善。这将减轻我们楼盘的基础设施的投入,减轻建安成本。[2]城际轻轨的建设将会给我们楼盘带来更多的消费群体,降低资金回笼风险。4、项目开发地块环境分析4.1地块概况该地块是XX国土储2007－01号地块宗地面积约272218.74平方米其中S-1地块110639.49,S-2地块20197.08平方米,S-3地块19440.37平方米,S-4地块47965.3,S-5地块73976.50平方米。其中规划用途为S-1,S-4,S-5为住宅,S-2,S-3为商业、酒店、办公、酒店式公寓,容积率〔S-1,S-4,S-5<2.0<S-2,S-3><3.5建筑密度<22%,绿化率>35%.在区域位于珠XX湾新城东部,东依前山河、南邻华发世纪城、北靠XX大道,东距主城区6公里,南至湾仔、澳门3.5公里。用地东侧前山河的流域宽度将近800米,用地XX边线长度将近900米。地块靠近拱北口岸、澳门,毗邻港珠澳大桥出口,地处XX"一河两岸"重大规划的中心区域,且是市区通往横琴岛的必经之路,地理位置极其优越。4.2交通该地块目前紧靠XX大道通向XX、XX交通便捷4.2.114路6：2019：30凤凰北邮政大厦百货公司湾仔沙二中滨海楼南香里香宁花园柠溪隧道南兰埔〔←圆明新园银石雅园前山桥东华发新城北山南屏北山工业区威尔科技园竹仙洞南山湾仔中学鸿景花园湾仔南湾南路北银坑村南湾南路南XX保税区横琴大桥南洋环银鑫花园横琴口岸粗沙环横琴16路6:2521:30凤凰北〔←为农市场〔→翠香中〔→安平大厦〔→紫荆园防疫站大镜山国资委山场山场西交通大楼梅华中一中高中部勇达大厦恒雅名园〔←XX圩公交花园上涌村明珠北翠微翠景工业区金鸡路口漾湖名居〔←前山港前山桥东华发新城北山南屏街口南屏中学泰桦广场屏东六路屏北一路东屏北一路中屏北一路西天威科技园南屏科技园34路6:3021:30〔←拱北〔←拱北口岸口岸广场万佳百货凉粉桥合罗山供水总公司婆石海荣新村前山桥东华发新城北山南屏街口南屏中学泰桦广场南屏水库河排广生新村广生南屏果场卡都九洲翠湾广昌均昌XX大桥东62路6:4521:15圆明新园圆明山庄兰埔东北岭华侨宾馆新市花园拱北医院国寿大厦万佳百货华骏大酒店华发国际花园北山冒盛大桥西南山湾仔中学鸿景花园湾仔南湾南路北银坑村南湾南路南XX保税区横琴大桥南石博园201路6：1020：50香洲南坑桃园新村南香里香宁花园柠溪隧道南兰埔〔←圆明新园银石雅园前山桥东华发新城北山南屏街口南屏中学泰桦广场南屏水库河排广生新村广生南屏果场卡都九洲翠湾广昌均昌XX大桥东XX大桥西灯笼路口鹤洲东鹤洲北湖心路口明宏集团二号闸青湾新世界花园XX医学院黄绿背金海岸市场金都大厦金海岸中学斜尾城建总公司翠竹园鱼弄中南修理厂月堂唐人街映月新村三灶202路6：2020：05吉大总站九洲城吉大中电大厦〔←白莲洞公园竹苑兰埔〔←圆明新园银石雅园前山桥东华发新城北山南屏街口南屏中学泰桦广场南屏水库河排广生新村广生南屏果场卡都九洲翠湾广昌均昌XX大桥东XX大桥西灯笼路口鹤洲北湖心路口白藤头红旗医院红旗小学红旗镇府红旗207路6：2018：40香洲邮政大厦百货公司湾仔沙XX粤剧团九洲城吉大水湾北南油大酒店水湾头〔←银海新村〔→日华花园粤XX路银都凉粉桥合罗山供水总公司婆石海荣新村华发新城北山南屏街口南屏果场湖心路口XX医学院XX大学东门草塘湾海澄工业区上表航展馆田心正表候机大厅XX机场〔上述表格来源于XX公交网4.2.2该地区与XX,XX,XX等地的交通主要依靠京珠高速、广珠高速、深珠高速、XX大道、西部沿海高速等该区域与澳门相距5公里,北上XX160公里,与香港XX隔海相望。海陆空交通十分便捷九州港、香洲港、XX机场、和市区完善的交通网路,构筑了完善的交通系统。广珠轻轨的通车,到XX仅需45分钟的车程可考虑与公交公司合作多设立一个站点增加交通的便捷度。4.3地块基础设施环境条件附近为"东桥村",居民生活层次不高该区域已经停止审批工业用地,周边企业多为制衣厂、包装厂、小型电子厂等小型企业,无大型工业企业,无重大污染源生活配套：有东桥小学,无大型购物商场、银行等,本地居民外出购物一般去前山、和供北租金情况：一房一厅300元左右交通：内部不畅,东桥村规划较乱；外部为XX大道,交通便利捷4.4地块交通、教育、医疗配套交通配套南屏科技园：约5分钟的车程；距拱北：10分钟,距吉大：15－20分钟香洲20分－25分钟；距保税区约10分钟车程。公交便捷。距离建设中轻轨的站点只有几分钟的车程。生活配套南屏市场,香洲区人民医院学校配套中学：容闳学校〔华发新城；南屏中学小学：容闳学校〔华发新城南屏甄贤学校东桥小学幼儿园：启雅幼儿园,海洋幼儿园4.5项目开发SWOT分析4.6.1优势分析〔前河后山,视野开阔,无大型工业企业,景观优越毗邻澳门,占据地利之便外部紧靠XX大道,交通便捷。地块平坦,无需拆迁,可以统一规划4.5无水电市政配套不完善地块外围道路设计不畅周边居民层次较差4.5.3XX地产大势向好区域升值潜力明显,有高端客户支撑周边华发新城、华发世纪城已经塑造好片区形象随着广珠轻轨的开通、珠三角各大城市的联系越来越密切,将带来更大的发展空间相比珠三角其他城市的房价XX房价偏低4.5.4宏观政策的不确定性XX华发的强力竞争外地的房地产企业〔时代、保丽、仁恒等进入XX加大了竞争的力度5、项目开发模式选择作为一个总建筑面积接近70万平方米的超级大盘,本项目不能简单考虑户型、建筑风格、园林等细节,需要结合项目分期开发计划,制定项目开发策略,研究各期产品进化步骤！5.1当前主要知名楼盘的开发模式传统品牌实力型：产品本质+品牌以这类开发模式获取项目成功的代表楼盘有XX华发新城、XX星河湾等楼盘,总结其开发过程,可以看出这类开发模式的基本特征。即高起点、高规划,以强大的产品力、完善的社区配套,提升品牌价值,扩大客户层面,突破距离对市场辐射面的限制。目标聚集+品牌感召型即将目标市场集中于某一细分市场,在此基础上利用企业品牌的影响力及所掌握的各类资源为项目的开发提供坚强的后盾。此类开发模式的代表项目为万科四季花城、XX海怡湾畔等楼盘。传统复合开发型复合地产开发模式是早年楼盘开发尤其是大盘开发中较有竞争力的开发模式。以奥园为代表,以复合方式开发的楼盘常常通过将运动、休闲等多种功能引入住宅社区放大住宅社区的居住价值,提升项目在市场中的竞争力。而这种产品功能上的复合在现在看来只是产品基本层面上的复合,而对风格的塑造还显得欠缺。新复合开发型与上述传统复合型所不同的是,这种新复合开发模式是更深层次的,更加鲜明,已不是对项目功能的简单注入,而是在主题鲜明的前提下,为社区注入一些功能,其中典型的代表是万科十七英里、东海岸。产品差异化主义通过产品的独特性,实现项目天生的与众不同,高人一等。如XX水榭花都、熙园等项目,通过区域稀缺的Townhouse实现产品差异化。5.2本项目开发模式的选择及产品开发的指导方向根据本项目的特征及发展商的背景特征,本项目开发模式宜走"产品差异化主义"+"新复合主义"之路,创造稀缺的产品跳出市场竞争,同时在住宅社区中融合其他功能,通过这些功能的植入实现项目所倡导的生活方式。在这一开发模式指导下,项目将实现如下目标：▌社区主题鲜明,且主题表明了一种崭新的生活方式；▌社区功能的复合性,本项目一定不是一个单纯的住宅社区,而是可以实现目标客户群某种生活方式的多功能住宅社区；▌现代、且深具文化内涵,在"新复合开发行"模式之下,社区除了复合基础的社区功能外,更主要的是通过的物质功能复合的同时表现出特地主题的文化气质。6、产品规划设计建议6.1项目建筑风格发展建议现代高档住宅社区几类常见的建筑风格通过对XX等地高档楼盘建筑风格的汇总分析,可以看出现代高档社区存在着三种主流的建筑风格。当然,具体到每个楼盘,这三种不同建筑风格都会有或多或少的融合,只是以哪种风格为主而已。.1自然主义追求自然生态美学,建筑与自然环境相随相生,浑然一体。此类风格的建筑及社区达到了人、建筑与环境三者完美结合的至高境界。如：XX金地香蜜山、XX城市山谷。.2新古典风格〔蓝本移植如波托菲诺、瑞河耶纳等楼盘,这类楼盘在建筑规划和设计上以移植国外经典地区的建筑风格为主要特征,这种蓝本移植和仿效,不仅为楼盘的整体建筑注入了灵魂,更为后期的营销推广提供了的主线。.3现代主义风格建筑整体表现出强烈的时代感,讲求建筑的实用功能和经济问题；采用新材料、新结构,在建筑设计中发挥新材料、新结构的特性；营造新的建筑美学,创造建筑新风格。如：XX万科17英里、百仕达红树西岸、上海万科蓝山等。6.1.根据项目目标客户群特征及项目地势、地形特征,项目的整体建筑风格可走▌在建筑整体的设计以及社区功能设定上表现出鲜明的现代主义风格；▌在社区整体的规划上以自然主义为指导方针充分利用山、河资源,实现人与自然可以亲近、可以参与的目的；▌在社区细部、功能区的设计上以现代主义为指导方针打造国际化生活氛围。6.2从目标客户群需求特征设计社区的功能及各类户型构成6.2.1职业分类比例主要的置业动机未被实现的潜在需求私营企业主50%本地客户以提升居住品质为主,带有一定的5+2度假性质；而外地客户主要以纯粹的5+2度假性质。在自己的社区中接待商务客人或自己的私人朋友,可以让客人留宿在社区中,并能在自己的家中进行各种娱乐活动。企业中高层管理者20%多为以改善居住环境的二次置业者。幽静、不受干扰、自然、在城市之外,但又需便于到城市中心工作。有完全属于自己的生活空间,同时可以自由地享受健康、运动等。律师/会计师15%公务员10%以上"未被实现的潜在需求"中表述的是客户自己都尚未明确的内心需求,他们不会明确地为这些需求去寻找适当的物业,但一旦有这样的物业,在价格可承受的条件下,他们一定会十分追捧。根据以上分析,由本项目的目标客户群潜在需求特征可以基本判断出本项目在社区功能发展上的方向：打造一个集酒店、商务、日常居住功能于一体的生态自然社区根据这一功能方向的确定,社区中需要安排以下的功能区：▌假日风情小型酒店：酒店规模不大,但很有异域风味；▌综合体建筑：商业中心及写字楼,实现产品价值拔升；▌酒店式公寓：便于带有一定投资或增值目的客户以及度假类客户的置业；▌风情商业街：以社区商业服务为主,但在整个规划上体现出浓郁的异国；▌艺术欣赏馆：一个小型会所,主要为小众群体提供艺术欣赏的空间；▌登山栈道：便于业主闲暇之余享受登山运动；▌游艇俱乐部：打造前山河乃至整个XX唯一游艇俱乐部。6.2.2各类户型单位规模的基本判断置业动机区域来源比例构成偏好户型对居所的要求长期自住型改善居住二次置业本地40%>130㎡舒适/豪华户型注重社区环境、享受型生活配套,住房的使用功能和景观、商务功能,且能彰显身份港澳台/其他10%内地5%珠三角5%短期自住型度假/养老多次置业本地1%<130㎡适居二、三房注重社区环境、景观、享受型生活配套、及度假功能港澳台/其他8%内地8%珠三角3%短期自住型投资多次置业本地6%70-140㎡舒适二、三房注重社区环境、景观、享受型生活配套、及度假功能港澳台/其他5%内地2%珠三角2%长期投资出租本地3%30-70㎡公寓、投资产品注重楼价,性价比,以及社区的发展前景港澳台/其他/内地/珠三角2%从以上图表可以基本判断出项目的住宅单位的面积范围跨度较大。6.3从地块本身的特点设计产品的建筑形态构成地块名称适合产品作用S1低密度豪宅、豪华配套高层住宅标杆、展示、启动项目S2综合体建筑价值最大化、拔升档次S3酒店式公寓价值最大化、拔升档次S4适居产品现金流S5多元化产品价值最大化本项目整体地块环境虽具有一定规模,但地块的经济技术指标以及地块地形的特征对项目高端产品有一定限制。主要有以下几点限制：1、地形限制：河景为与项目东侧,较难兼顾景观与朝向；2、指标限制：项目的容积率较高及建筑密度较低,将导致项目打造低层别墅产品时具有一定难度；3、各种建筑形态的确定类别墅+中高层+高层+超高层商业物业通过叠拼HOUSE这种类别墅高端产品自然地提升项目在XX本地市场中的形象。6.4项目产品设计各类可售单位户型功能及空间说明1PrivateHotel私家产权式酒店▌概念说明：本项目小型度假风情酒店的客房,根据经营情况,可以考虑将其设计为产权式酒店通过出售产权的方式转为"私人酒店"。此类产品整体上以酒店进行经营,但也可以作为一种良好的投资产品。▌空间说明：以30-40m2为主,按酒店常规设计。▌在项目产品结构中的地位：在总量上微小,但是项目产品核心价值的龙头。2HotelHouse酒店级洋房▌概念说明：酒店式公寓,享受酒店式管理及服务,适合度假、商务人士居住、投资。性质为住宅。▌空间说明：以60-80m2为主▌在项目产品结构中的地位：作为社区酒店在住宅上的外延及发展,是酒店级社区中重要的组成部分。3CLUBHOUSE▌概念说明：CLUBHOUSE代表着建筑功能的延伸,房子除了满足居住功能外,还可以是以类似CLUB的形态存在：接待、商务办公、作为个人收藏室或者是展示厅等,也可以是度假休闲的空间载体。Club-house产生的是一种以聚会和交流为核心,同时又十分强调私密性和专属性的居所形态。▌细分类别及空间主要特征GrandHouse240-260m2GrapeHouse200-220m2GraceHouse180-200m2▌在项目产品结构中的地位：是作为高档项目的核心支柱性产品线▌可参考借鉴的户型设计关于室内游泳池的设计参考：XX皇家海湾公馆大阳台设私家泳池关于空中院馆的设计参考：XX中信红树湾空中院馆：即内庭院,指可同客厅、餐厅及卧室的一边能够相互沟通的"内阳台"。4S.S.HOUSE〔Saturday.Sundayhouse▌概念说明：从字面意思上来看,是周六、周日休闲度假性洋房。此类户型在推广上是度假性质,但在实质上是适合居家型的中等面积洋房。▌细分类别及空间主要特征85-95m2两房复式结构,层高要求在130-140m2三房/150-160m▌在项目产品结构中的地位：是本项目的中端产品线▌可参考借鉴的户型设计关于95平方米两房复式的设计参考户型方正实用,空间内容丰富,使享受尺度得到提升,5.8米层高客厅的空间。套嵌着功能灵活的阁楼,楼上楼下的交流赋有戏剧性。进深约2.5米两层通高的大阳台与客厅、餐厅、开敞式厨房、阁楼分别在两个高度上形成相通的视线通廊,让享受观赏景色的界面得到大幅延展。面宽得到了更大的景观面。各类户型的配比1各类目标客户所对应不同产品的预期职业分类置业动机构成比重可对应的产品私营企业主终极置业同时度假性临时自住5%GrandHouse/CH5%GrapeHouse/CH6%纯粹度假性临时自住3%小S.S.House5%HotelHouse二次置业改善居住5%GrandHouse/CH8%5%GrapeHouse/CH7%GraceHouse/CH小计50%高端产品大型企业中高管理层终极置业有一定的度假需求3%GrandHouse/CH4%GrapeHouse/CH4%GraceHouse/CH6%3%度假性或商务需要临时自住2%小S.S.House2%HotelHouse小计20%以中端产品为主会计师/律师公务员终极置业1%GraceHouse/CH二次置业改善生活环境8%11%首次置业者6%2%小计25%以中端产品为主其他-5%以中端产品为主合计100%2各类不同产品的构成配比产品概念户型面积M2比例CLUBHOUSEGrand五房240-2608%Great五房200-22010%Grace四房180-20012%S.S.HOUSE大三房150-16028%中三房130-14015%小二房85-9512%HotelHouse两房60-8015%总计100%根据以上的户型构成配比,可以初步的看出此户型构成特征基本符合此前所拟订的总体定位。项目社区规划初步建议6.5对本项目产品规划及创新的参考资料建筑外立面与山的关系,既现代又与大环境相协调社区内游泳池的设计沿河景观道及河水的利用：均以保护原有自然状态为原则引用灭蚊设施,减轻山谷地形中蚊蝇之灾"灭蚊磁场"在香港礼顿山山地豪宅已有使用,能消灭4000米范围内的蚊子及其他吸血性昆虫。在S.S.HOUSE大户型中设置中西厨房以及花园过道关于户型细部的设计及创新的具体建议本次难以十分深入,尚待于以后的专题研究。花园街设计：换了连接客厅与个人卧室的走廊,使各功能单位的连贯性和私密性得到前所未有的重视,给主客之间的空间和情感注入更多的精神体验。6.6项目分期开发及营销顺序的选择产品开发及营销顺序的决策原则及评判不同开发顺序的选择取决于项目不同产品的细分市场特征、发展商对资金回笼周期的计划、价格策略以及地势地形等四方面的因素。根据对本项目不同产品的理解,可以对不同区域、不同产品作出以下判断：逐一：本图以地形为标准大致划为四区,以便分期开发,与上文产品分区图分区不同。地块名称适合产品作用S1低密度豪宅、豪华配套标杆、展示、启动项目S2综合体建筑价值最大化、拔升档次S3酒店式公寓价值最大化、拔升档次S4适居产品现金流S5多元化产品价值最大化产品开发顺序的确定高端造势、宜居多样走量、商业价格最大化□高端造势：站在城市顶端的豪宅作为项目最先露面产品,突破配套、交通不完善的限制,并且为项目奠定顶级形象；□宜居走量：项目成功启动后,扩大产品线,以宜居型产品为主,覆盖各种居住需求；□商业价值最大化：在项目开发最后期,区域完全成熟,酒店、写字楼需求凸现,依靠大盘支撑、稀缺供应,跨越住宅价格限制,实现超额利润。7、项目总体营销策略及阶段目标7.1销售价格的拟订理论均价水平的拟订1别墅、空中别墅产品的价格拟订▌参考项目选取参考项目目前最高均价〔元/m2Pi参考权重Wi权重成因华发世纪城<i=1>3000050%区位相近、产品相似时代廊桥<i=2>2000040%区位相近远大美域〔i=3>2000010%产品相似注：以上参考楼盘价格均是根据调查结果,结合售楼部售价及三级市场售价,折合成毛坯房价格的结果。▌与参考项目质素评分比较均价得分修正系数Q修正价格权重W本项目X8.4华发世纪城<i=1>300008.71.042896550%时代廊桥<i=2>200007.60.902210540%远大美域〔i=3>200008.10.962074010%▌理论价格推导PX=∑Pi×Wi×Qi=28965×50%＋22105×40%＋20740×10%=25399元/㎡2洋房产品▌参考项目选取参考项目目前最高均价〔元/m2Pi参考权重Wi权重成因华发世纪城<i=1>1500060%产品相似时代廊桥<i=2>1000020%产品相似华发新城<i=1>1200020%产品相似注：上述表格价格均为带精装修的价格；价格均是根据调查结果,结合售楼部售价及三级市场售价估算的市场价格。▌与参考项目质素评分比较均价得分修正系数Q修正价格权重W本项目X8.3海湾半山150008.70.951431080%银座100008.21.011012110%海湾雅苑120008.40.981185710%▌理论价格推导PX=∑Pi×Wi×Qi=14310×80%＋10121×10%＋11857×10%=13646元/㎡本项目未来一年入市价格推算根据以上推算,基本可以确定本项目的基本均价范围,但实际的入市价格确定还必须综合以下几点因素：1宏观调控威胁根据上文关于市场的分析可以看出,在未来本项目开发初期房地产宏观调控威力依然显著,将拖累本项目价格向上发展。2前山河沿线的河景楼盘整体销售均价的增长空间及速度根据上文关于市场的分析可以看出,近两年来XX河景楼销售均价以10%以上的增长速度保持着稳定的增长,以此历史数据推算,未来一年内本项目的入市销售均价将至少在应上涨到10%左右。3随着新盘入市板块的整体价格将在当前水平上显著提升据目前所掌握的情况来看,与本项目距离最近的华发世纪城三期未来的入市目标均价将在15000元/m2以上,而其余周边楼盘未来一年内的销售均价将分别保持在12000元/m2、以上的水平。其余新盘以高价入市,将更加有力抬高本板块的价格水平。4从项目定位及产品开发投入看,项目可以实现较高价格水平以本项目上述的总体定位——高端市场,在产品的规划设计上只要有足够的支持,本项目实现别墅25000元/m2,洋房14000元/m2以上的价格是完全没有问题的。以理论推算为基础,综合以上各方面因素,本项目的入市均价为：别墅、空中别墅25000元/㎡洋房14000元/㎡7.2项目营销总体策略Products产品策略：通过酒店、别墅产品形成差异化竞争优势结合上市场研究部分可以看出,本项目在产品上具备十分显著的差异化竞争力,这是项目最本质的竞争力。关于产品策略的其他部分如各类产品与各细分市场的关系、产品分期开发策略等都在上文有了详细的说明,在此不予赘述,其中产品分期开发策略是项目营销策略最为核心的部分,价格策略、推广策略等其他营销策略均以其为基础。7.2.2P本项目的价格策略与产品开发策略紧密相连,因此,项目的分期开发策略也体现了价格策略：即中高价入市,价格逐步提升。在以上的各类产品组合中,通过功能设置的不同,基本保证了各类住宅单位的均好性〔除了CLUBHOUSE中GRANDHOUSE居于最高档以外。因此,除了C区北最高外,其他各区产品的单位价值基本相同,其中,仅A区产品价值相对较低。7.2.3P在目前各类竞争楼盘的营销推广中,常常将项目的客户群视作一个整体。对于本项目而言,由于产品线之间有着较明显的差异化,客户群特征也将有显著的不同,因此,在项目的推广中,应对于不同的产品设计不同的推广诉求、媒体组合等整体方案。关于推广促销具体策略及安排详见后文推广部分。7.2.4P充分发掘代理公司客户的潜力利用代理公司积累多年的成交客户资料,对客户潜在购房需求进行分析展开网络销售在自有品牌网站上设置网上看房功能,同其他城市代理公司配合,实现异地购房。在XX以外城市选择销售代理公司由于本项目的客户群是面向全国市场,因此,XX本地的代理公司很难有足够的资源将客户资源辐射到外地,因此,只有在推广配合得到的前提下通过外地销售代理公司享有外地客户资源。建立行销小组"走出去卖房"在商品房的销售中,"坐商"是其区别于其他行业的重要渠道形式。对于本项目而言,走出去,同某些适合的企业争取团购,组织主要地方的产品推介会是十分必要的选择。8、项目开发投资与财务分析8.1项目开发建设方案考虑到S1地块的面积较大,占地面积11.06万平方米,所以分两期进行开发,一期为别墅以及部分高层。二期为全为高层项目。本地快住宅总建筑面积221279m2,其中墅建筑面积为81873平方米本项目计划从20XX1月开始进行前期工程,总工期约为40个月,整个建设经营期为72个月,约六年。前期开发。〔时间：20XX1月~20XX2月约13个月主要工作包括市场调查,项目开发、营销方案策划,初步可行性分析,规划、建筑、建筑施工设计,项目报建,缴纳各种税费,办理各种证件。一期开发。〔时间：20XX3月~20XX5月约15个月主要包括全部的别墅项目和两栋33层的高层项目,变电站、幼儿园、销售中心等配套设施。二期开发。〔时间：20XX6月~20XX6月约12个月主要包括全部的高层住宅项目,球类场地,娱乐设施,物业管理所,垃圾压缩站,煤气调压站等配套设施。关于进度的安排详见"项目建设进度计划表",下表所示：S1地块的产品详细分类及比例8.2投资组合方式本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金,二是向银行贷款,三是预售收入用于投资部分。资金运作方式如下：自有资金全部用于投资；销售收入扣除与销售有关税费后用于投资,初步估算按销售收入的25%计算,从有销售收入年开始,建设经营期的最后一年不需按销售收入的25%计算。此外还缺少的资金,则向银行借贷。本项目开发总投资为309178.475万元,自由资金109215.75万元,占总投资的34%,销售收入再投入用于投资合计99962.725万元,另需贷款100000万元。8.3投资与成本费用估算本地块住宅总建筑面积221279m2,其中别墅建筑面积为81873平方米,高层建筑面积为139406平方米,地下车库面积为20000平方米,10开发成本估算土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿费及前期工程费的三通一平费。本项目所投得的地块本来就已经完成了征地拆迁和三通一平,开发商共计投入资金7700×249469=1920911300元。前期工程费：3018.21万元,详见下表前期工程费估算表表1序号项目计算依据计价〔万元1规划设计费建安工程费×3%1561.1432可行性研究费建安工程费×0.15%78.0573水文、地质、勘察费建安工程费×0.15%78.0574筹建开办费建安工程费×2.5%1300.953总计3018.21建安工程费：52038.144万元,详见表数据依据：《房地产项目投资〔第二版》P170、《建筑工程费用计算与工程量清单编制及投标造价手册》高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价表2项目高层〔元/m2项目高层〔元/m2桩基础100土建工程1350电梯100消防50一般水电安装220煤气15通讯10有线电视10普通装修80对讲机系统15地下室费用250智能化设施140别墅类建安工程费用组成每平方米建筑面积造价表3项目别墅〔元/m2项目别墅〔元/m2桩基础60土建工程1200电梯0消防50一般水电安装220煤气15通讯10有线电视10普通装修80对讲机系统15地下室费用0智能化设施140高层每平方米建筑面积建安工程费：100+1350+100+50+220+15+10+10+80+15+250+140=2340元/m2别墅每平方米建筑面积建安工程费用为：60+1200+0+50+220+15+10+10+80+15+0+140=1800〔元/m2建安工程费：①高层：2340×159406=37301.004〔万元②别墅：1800×81873=14737.14〔万元总建筑安装费用：①+②=37301.004+14737.14=52038.144〔万元基础设施费：1040.012万元,详见下表基础设施费估算表表41供电工程65万元/ha×11.063949719.1572供水工程15万元/ha×11.063949165.9593电信工程7万元/ha×11.06394977.4484煤气工程7万元/ha×11.06394977.4485绿化工程5.4万元/ha×11.06394959.7456道路工程42.13万元/ha×11.063949466.1247排水工程37.6万元/ha×11.063949416.004合计1040.012注：1公顷=10000m公共配套设施费：表5项目建筑面积〔m2单价〔元/m2金额〔万元幼儿园1500850127.5球类场地5000780390体育娱乐场地200601.2物业管理所2004008垃圾压缩站2003006变电站105050052.5煤气调压站406002.4销售中心2000800160合计10190747.4不可预见费：数据标准：《房地产项目投资〔第二版》P178不可预见费包括备用金、不可预见的基础或其他附加工程增加的费用、不可预见的自然灾害增加的费用。它依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度,以上1~5项费用之和为基数,按3%计算。具体计算如下：不可预见费=〔0+3018.21+52038.144+1040.012+747.4×3%=1705.313〔万元〔注：第一项土地使用权出让金为实际成交数据,不存在不可预见性开发期间税费：开发期间税费一览表表6类别计算依据交纳税额〔万元配套设施建设费建安工程费×6%3122.289建筑工程质量安全监督费建安工程费×0.4%208.153建设工程招标活动基金建安工程费×0.2%104.076工程建设监理费建安工程费×0.6%312.229其他建安工程费×1%520.381合计4267.128开发成本：253042.025〔万元表7序号项目成本〔万元1土地使用权出让金192091.132土地征用及拆迁安置补偿费03前期工程费3018.214建安工程费52038.1445基础设施费1040.0126公共配套设施费747.47不可预见费1705.3138开发期间税费4267.128合计253206.8258.4开发费用估算管理费用：7463.247万元,以上1~5项之和的3%。〔192091.13+3018.21+52038.144+1040.012+747.4×3%=7468.047〔万元销售费用：依据《房地产项目投资〔第二版》P178,9361,P391,P530销售费用估算表表8项目计算依据计价〔万元广告宣传及市场推广费销售收入×2%7997.018销售代理费销售收入×2%7997.018合计销售收入×4%15994.036财务费用：32514.37我们项目需要向银行贷款10亿,分三次贷,分别为6亿,2亿,2亿。根据中国工商银行的利率标准,1~3年期的借款年利率为7.56%,半年借款利率为3.78%。3笔借款都是在20XX下半年开始偿还,20XX还清,分三次偿还。借款还本付息表表9注：当年利息=〔年初借款本息累计+当年借款/2×年利率开发费用：41896.767万元,前三项之和销售收入=81873×25000+139406×14000=39.98509亿元表108.4.6销售总收分批按比例预测表表11销售税金及附加表128.4.7〔1住宅部分总投资的投资利润率=〔利润总额/总投资额×100%=〔41933.06/309178.478×100%=13.56%〔2住宅部分总投资的投资利税率=〔土地增值税+销售税金及附加+利润总额/总投资额=〔3998.509+24550.855+62123.058/309178.478=29.33%〔3住宅部分资金的投资利润率=〔利税总额/住宅部分自由资金×100%=〔41933.06/109215.75×100%=38.39%8.5项目盈亏平衡分析8.58.5计算法：设：S：销售收入；C：成本总额；P：销售单价；CF：固定成本；Q：销售数量；CV：变动成本；E：利润；CX：单位变动成本；则有关系式：S=PQC=CF+CV=CF+CXQE=S–C=<P-CX>Q-CF由盈亏平衡的定义,即E=0,得E=<P-CX>Q0-CF=0故得盈亏平衡点Q0的计算式：Q0=CF/P-CX已知我们项目的固定成本为242386.948万元,单位变动成本3095.28元/m2,整个住宅项目的平均售价为17125元/m2。则求得Q0=242386.948/〔17125–3095.28=17.277万平方米。占总住宅建筑面积的78.1%,即在售价不变、成本不变的前提下,项目的销售率要达到78.1%,项目才能达到静态盈亏平衡,也即投资刚能保本。对于住宅项目而言,盈亏平衡点超过70%,项目风险已十分高。可见本项目在目前的市场环境下建设,有较大的风险,须十分谨慎。9、项目风险分析9.1项目环境风险我们项目所在地属于前山地区。该地块属于新兴开发区,道路绿化较少,大多是外来打工者,人口问题较为复杂,治安问题相对来说比较差。同时,在我们项目的东侧就是前山河,这条河流现在还是处于一种中度污染的状态,所以如果在项目开工后第一期出售时此河流仍人没有得到改善,后果将不堪设想。解决措施,针对于绿化较少,治安较差等特点,我们项目将会尽量提高项目本身的绿化率,同时在物业管理中的保安部分中,根据XX省有关文件,今后保安管理都属于当地警察局管理,所以坚决贯彻此文件做到保安专业化,提高治安水平。最后,在今年的XX年度发展大会上政府已经明确的提出了治理前山河的设想,相信在我们地块开发之前前山河会得到相应的改善已降低我们的风险。9.2时机风险我们的项目预计于20XX1月动工,总工期有八年的时间,分三个大期,十个小期完成。介于这两年XX房地产市场火爆迅猛的发展,XX的地价在今年内基本就翻了翻,但是现在有时处于一个相对来说比较调整的阶段,下一阶段房地产的形势业界众说纷纭,以比较主流的看法加上我们自己的分析,XX房地产市场既使是冷下来也不会到一种崩溃的程度,因为XX市比较特殊的一个地区,来这边买房的人主要的是看重这边的环境与城市本身的发展潜力,加之购房者多为外地人,包括港澳同胞以及全国各地的有眼光的商人。所以我们项目的动工工期虽然比较长,但是介于以上分析,风险系数还是比较少。需要注意的是由于今年物价的上升,通货膨胀率达到了历年的最高,钢材更是水涨船高。根据惯性定律,今后几年钢材的价格可能会对我们的价难成本构成比较大风险。解决措施：我们要随时注意跟进各个项目的进度,以及周边楼盘的变化,同时要加强注意市场的变化,做得好有时不如作的巧,时机的把握在一不断更新分析各方面数据的基础之上,失时调整自己的战略规划。9.3规划风险由于我们地块属于超级大盘式的地块,所以在规划的上,一定要考虑与周边和XX市的总体规划布局,不然很有可能造成不合群的局面,参照周边的华发新城和华发世纪城这两个大盘的规划,我们在之基础上进行了综合改善,像容积率的限制,车位数的限制等等条件,也都在一定程度上影响了我们的规划方案。解决措施：我们项目组初步将此地块规划成了三个地块分别进行开发,S1。S2。S3在三个地块中每个地块又分成了几期逐期进行开发,这样就避免了,一次性规划的风险,并且能够在开发建设中吸取经验不断更新,进步。9.4项目市场风险关于市场风险最主要的还是影响到们房价的各个因素,比如宏观国家政策,政府限制条件,市场健康程度〔泡沫化程度等,在这其中宏观的国家政策有最为关键,今年以来国家为了抑制居民投资过热,防止流动性过剩等问题,使央行加了六次息,而过去十年加起来也没有今年一年调整的次数多,从这点可以看出我们国家对于打击这种过热投资的决心,九月初央行又发出了,以家庭为单位购买第二套房产的按揭最少要四成以上,这些政策的重点打击对象无疑是我们居高不下的楼价,今年已经结束,今后几年的政策我们也很难判定,但是有一点是肯定的房价几乎没有可能再出现这样疯狂的飙升。这样的事实也使我们的项目在产品定价方面存在了一定的风险。解决措施：由于我们的项目初步定为中上端的产品所以在自我产品的完善度上,我们将本着精益求精的态度去做我们的产品,时尚,典雅,温馨,舒适这些都是我们项目的主题,相信在比照了类似楼盘的基础上我们的楼盘将会占据优势地位。9.5项目财务风险财务风险是由于企业融资,负债经营来的风险,所以我们这里主要讨论的是银行借款的及时怀带以及在市场疲软,销售不畅,利润下降时最大限度的控制杠杆效应的负面影响效应。销售率的风险分析,从项目的盈亏平衡分析中可以得出,本项目在假设总投资和销售单价不变的情况下,当销售率既盈亏平衡点BEP达到78.1%时,项目达到了静态盈亏平衡点,即投资刚能够保本。与资料显示,对于住在项目开发,当销售率低70%时,项目风险是比较低的,可见本项目在目前的市场环境下开发建设,风险较为大。但是由于盈亏平衡分析是静态分析,没有考虑到资金的时间价值,所以并不能完全从盈亏平衡中去判断项目盈利能力的大小,期间仍然需要重视销售率不足或是下降带来的财务风险。解决措施：制定严密的资金计划表,1。严格按照进度表和资金计划表进行开发建设,控制成本。2。在项目开发过程中,加强营销,确保甚至超越预期的销售率,在开发过程中在保证质量的前提下严格控制成本,3寻找合作伙伴,是风险均摊到多个人头上。9.6自然灾害风险本项目所在地出与普通平地,周围已有一些建成的住宅区,项目东向近邻前山河,此河较为平静,无灾害历史所以可以不考虑河流对项目的灾害影响。周围无山,只有在距项目的西南角一公里左右有一些小山,对于项目没有什么实质性影响,不用考虑山体滑坡等地质灾害,但是考虑到项目是在XX并且离海不远,XX属于南亚热带海洋性季风气候,常年盛行东南风和东北风,春季比较潮湿,冬季干燥,所以对XX影响较大的灾害又：台风,暴雨,冷空气,强风和寒露风等。在上述的灾害中向台风和暴雨都会对我们的项目影响较大,因为我们项目战线比较长所以不能随意的更改时期,所以这些自然灾害对我们的项目进度的影响会找程很大的问题。解决措施：由于台风一般都是会在7,8月份较为频繁,我们只能在台风到来之前,强烈要求施工单位做好预防台风这类灾害的措施或者在工期内允许的条件下在保证施工质量的前提下,尽快赶工,完成比较容易受影响的施工部分。同是我们也要在建筑材料质量方面把关,并且采用防水防潮功能的较强的材质,才可以到有关的建设工程造价管理部门咨询。9.7