房地产泡沫的背后

“房地产泡沫”的背后

有关中国房地产过热的论断其实早在2002年就开始了，那时“寒冬”将至的预言也曾着实让业界出了一身冷汗。其结果是房地产的“寒冬”不仅没有如期而至，迎来的却是连续三年的盛夏。那么这一次关于中国“房地产泡沫”即将在几个月之内破裂的寓言又是否会灵验呢？两次“泡沫论”都是以房价上升太快和空置率过高为依据。本文就权威机构发布的数据从以下几方面来做一个分析。一中国房地产正处于快速增长期间房地产在任何一个国家中都是国民经济的重要支柱，它与GDP及人均国民收入的增长关联同步，但是它又从来都不是一个“好孩子”，拉动经济、刺激消费靠它，制造泡沫、搅乱经济也是它。我国国民经济发展的总目标已经确定，到2020年人均GDP将达到3000美元，到2050年要达到世界中等发达国家水平，人均GDP将达到5000美元。换句话说，今后15年内GDP的增长率大约应保持在8%左右，在这样的形势下，房地产的持续快速稳定增长是无可争议的。争论在于目前房地产是否增长过快？这要看发展阶段，在人均GDP超过1000美元的今天，恰恰是房地产快速发展期。根据对亚洲、欧洲、美洲等发达国家的数据分析，在经济起飞期都存在一个房地产的快速增长期，时间大约为20～30年，其间房地产增加值占GDP的10%～15%，而在过去的10年中，我国房地产增加值的平均值只占GDP的5%以下，即便是增长最快的2003～2004年也远远没有达到10%（况且这短暂的投资增长过快正在被调控，今后将回落），离泡沫还差得远！房地产的增长率应该略高于GDP的增长率才正常。二房价上涨是否意味着泡沫根据权威机构的统计，2004年1～5月房地产开发投资中贷款增幅比2003年同比回落33.7个百分点，土地购置面积增幅同比回落47个百分点，说明宏观调控效果显著。但是，2004年第二季度房价同比上涨10.4%，地价上涨11.5%，比第一季度分别上涨2.3%与4.1%，这似乎又并没有达到宏观调控的目的，是否应当继续加大力度？这是当前业界关注的焦点。分析房价、地价上涨的原因，目前是各置一隅，大相径庭。一种说法是因土地实行“招、拍、挂”使地价上涨，造成成本增加，引起房价上涨，同时使同一地段的存量土地价格上升，形成周边房价整体上升；另一说法是因开发商的利润太高，使得房价太高，地价才上扬。笔者认为，凡是以市场的真实需求为基础，让市场这只无形的手来调节，就不会形成泡沫。我国住宅市场的需求是刚性的，真实的，持续的，这是一个基本的估计。因此，我国房价稳步上涨是市场调节的正常结果，从长期来看，今后房价还会继续稳步上升。但是，凡是局部地区房价大起大落一定有人为因素，这包括积聚大量社会资金集体炒房，有意囤积哄抬房价、地价等，这里也包括政策性的人为因素在内，如果对客观市场的分析判断不对，也将导致决策的失误。当前房价是否全面虚高？否！理由如下：——房价升高有阶段性。房地产商品化才7年，正在经济快速发展阶段，必定有快速发展期。——房地产的地域性。值得一提的是中国的房地产市场发展极不平衡，局部地区有过热情况并不能代表整个中国的房地产市场，我们谈均衡发展就不能一个地方有病就不分青红皂白地全国吃药，不能采取“一刀切”的做法，应当政策有别，因地制宜。有人以预言若某一个大城市的房价下降，就将引起中国房地产泡沫破裂，这实在是妄加推断，孰不知中国广大的中西部地区的房地产还没有真正启动！——目前正处于房地产的政策性调整期。金融政策可谓紧！土地政策可谓严！双管齐下，猛药治病会付出代价的，当前出现局部的价格动荡实属于在所难免。合理的房价上涨是国运、民运昌盛的象征，中国会远离“房地产泡沫”。三“泡沫”的有无近来关于投资增长和房价升降的争论趋于白热化，通过本文提供的数字，我们似乎可以走出误区，悟出新意。如图1所示，房地产投资的增长受五个因素的影响，按影响权重递减排序如下：住宅质量提升41%、土地价格变动23%、城市化水平提高18%、折旧13%、居住条件改善5%。由此可见，在住宅投资的增长中，提升住宅质量所占的比例最大，而这正是提高增长质量，实现住宅产业化的宗旨。目前土地价格的变动对投资的影响太大，1998～2003年全国开发用地价格平均由962元/平方米上升到1639元/平方米，这和“招拍挂”的土地政策有直接关系。土地对住宅投资的影响达到23%，任何时候都不容忽视；城市化水平的提高对住宅投资的增长则是一项刚性指标。图12004～2020年决定城镇住宅投资增长的因素及其影响房价是判断“泡沫”的“杀手锏”，房价与收入的比值又是说明“泡沫”的论据，目前一种说法是房价与收入比值达到15∶1，已经大大超过国际公认的警戒线，已经出现泡沫。然而，从本文的数字中却可以得出不同的结论，理由如下：一是1998～2003年商品住宅售价的年增长率为3.5%，而同期城镇居民的年收入增长率为10.7%，几乎是房价上涨速度的3倍（GDP增加→人均收入增加→房价上涨这是一个正常的过程）。二是房价与收入比值的测算原则值得商榷。用某地的平均房价与平均户均收入所得出的比值并非有效，因为数据的采样范围太过于均化和笼统。本文中的房价采用经济适用房为依据，以户均3人计算，1998～2003年房价与收入比从9.1∶1下降到6.5∶1，这说明以需求为目的的购房是支付得起的。如果更进一步的收缩采