房地产业发展状况与对策研究

2009年房地产业发展状况与对策研究

2009年，受国际金融危机及国内宏观调控的影响，中国主要城市房地产市场经历大幅波动，楼市销量大幅下降，房价回落态势，快速“回暖”，一些城市房价重新回到高位状态。由于房地产对基础产业有较强的拉动作用，同时房地产业对改善民生、保增长、扩内需、促转型有着十分积极的意义，在房地产业低迷的2008年末，中央及地方政府陆续出台了一系列有利于房地产市场健康发展的利率、信贷和税收政策。这些刺激政策对全国房地产业复苏起到了重要作用，全国房地产开发景气指数在经历了连续一年多下降后开始快速回升。至2009年第三季度末，全国房地产市场重新走上高位，主要城市成交量也有较大增幅。为抑制房价增长过快势头，实现房地产业平稳有序发展，中央政府已经决定从2010年开始取消二套房贷利率优惠政策。一2009年辽宁房地产业发展概况与特点近年来，辽宁房地产业同全国相比总体上保持了相对较好的发展态势，2009年上半年，在全国楼市处于整体低迷时期，辽宁房地产市场仍然好于全国水平。尽管辽宁区域经济体内存在着城市间差异，但是整个房地产业投资、销售稳步增加，平均价格涨幅在可控制区间内。目前辽宁房地产业在国民经济中作用仍然突出，特别是沈阳经济区房地产业发展总体情况好于另两大板块，对此有关专家认为：沈阳经济区宏观经济形势良好对地区房地产业发展促进作用较大。以沈阳周边城市房地产业为例：一是房地产基点低，后发优势明显。二是随着同城化发展，沈阳经济区对周边城市推力不断加大。三是地方政府采取的杠杆调控措施对楼市整体复苏起到积极影响。（一）2009年辽宁房地产业发展概况1.房地产业开发投资持续增长2009年1～9月份，辽宁房地产开发投资高于全国平均水平，房地产开发商在辽宁投资热情有增无减。1～9月份，全省房地产开发投资1926.6亿元，同比增长35.5%，高于全国平均水平17.8个百分点，在东部地区排名中位居第4位。1～9月份，辽宁全省房屋施工面积16303.73万平方米，同比增长29.9%，高于全国平均水平14.5个百分点，其中新开工面积6324.44万平方米，同比增长26.4%，高于全国平均水平26.8个百分点。1～9月份，辽宁县及县以下房地产开发投资完成211.5亿元，同比增长67.1%；县及县以下房地产开发面积达到2765.2万平方米，发展趋势良好。1～9月份，辽宁省房地产开发投资占全社会固定资产投资比重的20.4%；房地产业（含建筑业）增加值929亿元，占全省GDP比重的9.8%；实现税收278.2亿元，占全省地税收入的35.1%。在辽宁省各市房地产业单项指标榜单中，占据房地产发展主要指标三甲的城市，几乎全位于沈阳经济区内。2.商品房销售保持大幅增长2009年1～9月，辽宁省商品房累计销售面积为3272.7万平方米，同比增长43.4%。不仅商品房销售面积同比增长近半，销售总额也有较大增幅，1～9月份，商品房销售额实现1300.3亿元，同比增长54.2%，超过了半数，增幅比上年同期提升了47.1个百分点，在东部地区房地产业榜单中排名第7位。3.房地产销售价格稳中有升2009年1～9月份，在开发投资和销售面积持续高位增长的情况下，辽宁省商品房销售价格保持稳中有升的态势。1～9月份，全省商品房平均销售价格为每平方米3973.3元，同比增长7.5%，比上年同期每平方米涨了277元。从全国角度看，9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%，其中：全国房地产价格涨幅最大的5个城市中有辽宁的锦州市，上涨了7.4%；同期全国房价下降最大的5个城市中有辽宁的丹东市，下降了1.5%。表1列出了2009年8月全国部分大型城市房地产价格指数情况。从表1数据可以看出，辽宁核心城市房地产价格变化情况与全国核心城市情况基本趋同。表12009年8月全国部分大型城市房地产价格指数*（二）2009年辽宁房地产业主要特点1.房地产业快速“回暖”目前，在国际金融危机尚未结束的背景下，辽宁房地产业同全国主要城市一样快速“回暖”，房价重拾高位。国内权威部门的统计数据也验证了市场的变化：2009年上半年，全国商品房销售面积同比增长25%左右，增幅提高8个百分点，全国70个大中城市房价连续数月上涨，辽宁一些城市房价已经达到或超过2007年最高水平。楼市的回暖虽然吻合了辽宁经济回升的步调，但也应看到，刚性需求的释放得益于2008年底的降低利率、减免税收政策，这些政策对房地产产生了很强的刺激作用。从央行2009年5月份以来的数据可以看到，居民购房贷款额占贷款总额比重环比有所下降，但房价却在持续上涨，这种现象暴露出房地产业存在内在的深层次矛盾。2.房地产业基本保持健康发展态势从2009年第二季度以来辽宁房地产业的走势可以看出，辽宁房地产业虽然同全国主要城市一样价格回升过快，但由于辽宁土地价格低于全国平均水平，房价在全国发达城市中处于相对较低水平。据辽宁国土资源厅的报告显示，目前辽宁省商品房销售均价为3932元/平方米，而同期全省城市地价综合水平为1068元/平方米，地价仅占房价的27.16%。从总体上说，辽宁房地产业基本保持了健康发展态势，今后为使辽宁房地产业继续沿着健康轨道发展，应当加强引导，适度控制。同时，银行要从信用调查、贷款发放等环节把好关，防止信贷资金违规大量流入房地产市场。此外，在住房问题上政府也要有所作为，土地收入要以更大比例回馈民生。3.开发商投资行为渐趋理性受2008年末、2009年初房地产低迷的影响，开发商目前已经认识到房地产业开发投资是风险与机遇并存的行业，2007年高涨期时那种非理性投资现象在2009年没有重演，房地产业已经进入一个相对理性阶段。从近期房地产业的表现可以看出，开发商投资量仍然较大，但已经同2007年高涨期盲目投资阶段有了较大不同，开发商对地块的选择、楼盘的定位日渐理性，在谋求最大利润同时开始关注投资风险，这也是行业成熟的表现。4.受价格因素影响，短期内供需矛盾仍然突出2009年第二季度以来，辽宁主要城市房价迅速上涨，并很快突破了2007年高涨期的价位，这说明辽宁房地产业刚性需求压力还将长期存在。从房屋销售总体情况看，中、小户型开始占主导地位，这种现象显示：中、低收入群体是当前的消费主流，同时，投资型“二套”购房者也对房价快速上涨起到推动作用。高房价虽然可以通过缩小房屋面积得到一定缓解，但是中、低消费群体购买力是有限的，给中、低收入群体大量贷款也将增加银行风险。二辽宁房地产业存在的主要问题与面临的挑战（一）刚性需求与供给矛盾对行业发展产生不良影响自20世纪世纪末住房分配制度改革以来，辽宁房地产业同全国一样进入快速成长期，房地产供应量持续上涨，普通居民居住条件得到极大改善。在居民居住条件改善同时，高收入群体对房地产刚性需求已经明显下降，中低收群体渐成购房主流，楼市中的中、小户型开始流行。据国家统计局发布的1991～2008年数据显示，中国商品房销售面积累计近47亿平方米，人均住房面积已达28平方米，住房市场的刚性需求已经减弱，价格弹性开始显现。与全国房地产业发展趋势相比，辽宁的主要差异是同期房价增长幅度低于全国发达地区水平，行业泡沫远小于北京、上海、广州等地。辽宁房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业之一，房地产开发后发优势开始显现，对经济增长的贡献率稳步提高，房地产业已经成为地方财政和税收的重要来源。但是应当看到，随着房地产市场持续高速增长，辽宁主要城市普通居民住宅保有量已经达到较高水平，购置二套住房现象在一定范围内大量存在，刚性需求萎缩，加上房地产供应量仍然相对较高，房价居高不下，辽宁城市房地产市场目前供需矛盾仍然突出，并对整体行业未来发展产生不利的影响。（二）空置率较高内含隐忧近年来，空置率较高问题一直是困扰我国房地产业发展的重要问题，特别是2008年末、2009年初，随着房地产市场的不断降温，整个房地产业空置率又有所提高。据国家统计局公布的数据显示：截至2008年12月末，全国商品房空置面积1.64亿平方米，同比增长21.8%，增幅比1～11月提高6.5个百分点。其中，空置商品住宅9069万平方米，同比增长32.3%，增幅提高9.4个百分点。辽宁房地产业空置情况虽然整体水平好于全国，但空置问题也较为严重，由于收入差距的扩大，拥有两套以上住房和基本居住条件未得到有效解决的现象同时并存，高空置率已经成为制约辽宁房地产业良性发展的重要障碍。由于高空置率的普遍存在，刚性需求的下降，辽宁房地产供需矛盾更加突出，要释放这部分供给还需要较长的周期。（三）房地产业“回暖”后房价增长过快2008年末受国际金融危机和国内经济回调的影响，辽宁房地产业同全国主要城市一样进入了“低迷”期，此时一些专家学者及房地产业内人士认为，中国楼市已经进入“拐点”，对楼市的远景产生了悲观情绪。由于中国土地资源稀缺，人均住房面积还有增长空间，加上中国楼市处在发展的中、后期，“拐点”之说没有现实意义。随着中央、地方政府对房地产业刺激政策陆续出台，辽宁主要城市房地产业同全国一样快速“回暖”，房价开始上涨，并且很快突破2007年初的高位，房地产业重拾活力。但是应当看到，随着目前房价的上涨，它的后续成交量的压力已经上升，加上2010年中央为抑制房地产业快速上涨带来的风险，已经出台提高二套房贷款利率政策，估计未来房价快速上涨的趋势会得到一定程度的遏制，整个行业通过博弈会重拾理性。（四）城市郊区项目配套有待提高随着城市化进程的不断加快，普通住房不断向郊区、城乡结合部发展，这导致城市周边房地产业基础设施配套薄弱问题逐渐突出。部分房地产开发项目由于配套设施不完善，开发商面临不能按期交房等一系列新出现的问题。特别是随着辽宁主要城市房地产开发进入中后期，越来越多的新增项目建在主城区之外，配套难度比前几年明显加大。（五）部分城市依赖房地产业对GDP的拉动近年来，辽宁房地产业快速发展，房地产业对GDP的贡献率逐年提高，一些地区同全国一样出现了拆迁经济现象。此外，为使房地产业在地区经济增长中持续发挥作用，部分城市出台了大量促进房地产业发展的政策措施，这一点可以从购房补贴及季节性房交会举办的数量得到体现。所有这一切都说明，辽宁省内部分地区已经对房地产业产生了依赖，当然这与国际金融危机宏观背景下的经济形势有关，也是地区保增长的无奈之举。应当认识到上述现象不论从房地产业整体发展，还是从国民经济良性运行角度看都存在一定弊端，辽宁经济未来的发展方向应在重化工业的产业升级以及现代服务业发展方面，至于房地产业的繁荣只是经济社会发展阶段性的产物。（六）金融危机对房地产需求产生影响目前，国际金融危机走势虽然趋稳，但主要发达国家经济仍在较低水平运行，中国外贸出口量没有完全恢复，出口动力还显不足。虽然第二季度后中国外贸快速复苏，国家出台的扩大内需、保增长措施对辽宁的房地产业增长起到了一定拉动作用，但不应低估危机的长期影响。国际金融危机对辽宁房地产业的影响，主要是对宏观经济的影响，而且这种影响有明显的滞后性，这可以从国际金融危机爆发后国内经济形势变化反映出来。总之，辽宁房地产业由冷转暖，与宏观经济形势有较大关联，受国际经济大环境影响，辽宁房地产业未来会持续好转，并对经济社会发展起到积极意义。三辽宁房地产业整体走势分析（一）辽宁房地产业整体盈利性分析住房体制改革之后，伴随经济的不断发展和城市化的快速推进，辽宁房地产市场不断升温，在房地产快速成长期，开发商在一定程度上决定了房屋定价权和协议条款决定权。但是，房地产业的良好发展必须以供求平衡为基础，随着2009年第三季度开始的房价不断攀升，刚性需求的减弱，消费者对高房价重新产生了抵触，持币观望现象已经显露，预计2009年底开发商盈利性有可能降低。为抑制房价的过快增长，目前中央政府已经出台了取消二套房贷利率优惠政策（2010年开始实施），政策的着力点是限制投资、投机性购房，稳定房地产市场。2010年以后处于工业化、城市化快速推进阶段的辽宁地区，房地产的刚性需求还会释放，同时随着供需博弈进一步向理性发展，房价一旦达到消费者合理预期水平，弹性购房者将会购买住房，辽宁房地产业整体盈利空间还会增大。（二）行业周期与可持续发展任何单一行业都有兴衰周期，如何正确看待辽宁房地产业当前发展阶段，不论对理论界还是对业界都有十分重要的意义，它可以使开发商和消费者理性地预测辽宁房地产行业的中长期发展趋势，为促进房地产业持续健康发展提供可借鉴的指导。综合分析辽宁房地产业发展趋势可以看出，当前辽宁发达地区、核心城市房地产市场已经进入发展的中、后期，市场将继续向特色服务方向发展，如小户型、生态良好型、别墅等。2008年末、2009年初的房地产业的“低迷”态势，是20世纪末房改以来长期高速增长后的调整。但是应当看到低收入群体住房问题还未得到有效缓解，改善型投资者还存在等一系列有利因素，未来辽宁核心城市房地产业还有一定成长空间。与核心城市相比，许多二线城市、郊区和县域房地产业还处于发展的初级阶段。这种发展的非均衡性说明辽宁房地产业还有较长的发展路程。在今后一段较长时间内，辽宁地价如果能够控制在理性范畴，房价将在合理范围内增长，不会出现严重的泡沫，辽宁房地产业基本能够实现可持续发展。同时，辽宁房地产业作为重要的支柱产业，对拉内需、保增长还将长期发挥积极作用。（三）2010年辽宁房地产业总体走势2008年末、2009年初，辽宁住房市场同全国一样进入调整期，其根本原因是市场内在规律对房地产业多年高速增长积累的矛盾和问题进行自我强制调整的结果。与全国相比，辽宁房地产业虽然发展较快，但没有出现严重泡沫，整个行业基本处于较好的发展态势。辽宁房地产业整体水平好于全国，主要得益于辽宁房地产行业的后发优势。目前辽宁城市房地产业整体上处于成长中期，刚性需求还未完全释放，自住购房比例还比较高，投资和投机性住房消费比例相对较小，整个行业还有发展空间。估计2010年辽宁房地产业在国内经济形势持续好转、国家扩大内需等政策引领下，将会进入相对平稳运行阶段，房价上行趋势会减缓，特别是在二套房利率政策出台后，将会减少投资性购房行为，整个行业也将进入更加良性的发展阶段。四促进辽宁房地产业发展的对策建议（一）调整产业政策，促进行业健康发展2009年辽宁房地产市场经历了较大的波动，由年初的价格下跌和销量低迷，到第三季度楼价上涨过快，辽宁房地产业同全国楼市一样，进入新的发展周期。今后辽宁地区应结合本地房地产业发展具体情况，制定产业中长期发展政策，使房地产业沿着良性轨道发展。由于房地产业发展主要面临资金支撑和市场需求两大问题，地方政府在出台产业政策时，应以缓解开发企业资金紧张为主，同时加强市场培育，通过产业政策促进产业良性发展。此外应当认识到房地产开发企业很难进行兼并重组，相对较弱的企业被淘汰出局是产业发展的必然。政府在制定产业发展政策时，应当主要针对那些有优势的房地产开发企业，促进产业进入良性轨道，实现房地产业健康、有序发展。（二）利用市场价格调节促进存量房销售2009年第一季度后，随着辽宁房地产业逐渐回暖，年初打折销售的低价房、特价房价格重新上扬，房产开发商对销售价格的预期增高。建议开发商应理性看待本轮调整，及时释放存量房，加快资金回笼，促进新楼盘开发。加快存量房销售的最有效的手段就是利用市场的价格调节作用，开发商在销售存量房时利润计算方式应有所改变，要以整体收益为核算单位，对于尾盘可以加大降价力度促进销售，从而集中力量进行新楼盘的开发，实现企业经营活动整体利益最大化。（三）积极推进保障性住房政策解决低收入者住房问题住房保障措施是综合运用法律、金融、财政等手段来解决中低收入居民住房问题的政策总称，在房地产宏观调控体系中具有十分重要的意义。住房保障一方面有助于缓解贫富差距，实现社会公平性，是宏观调控的重要内容，另一方面也为有效调控房地产业整体发展，扩展商品房以外的市场供给做了基础性工作，必须加以重视。住房保障制度作为一项重要的社会政策，需要有效的法律支持。今后，要使经济适用房政策法制化，为住房保障制度的实施提供法律依据，住房保障体系要由法定的专门机构来组织运作，建议在原来的廉租房管理中心或经济适用住房管理中心基础上成立统一的住房保障机构，统筹实施住房保障职能。（四）通过合理城市规划，推动房地产业科学发展合理的城市规划能够促进地方房地产业科学发展，在促进辽宁房地产业发展同时，地方政府应加大对新建城区规划力度，通过规范、合理、有效管理促进城市化发展。1.增强规划的超前意识城市规划超前不仅能使房地产开发商有一定的时间按照规划进行开发建设，而且能影响房地产开发的投资方向、策略，促进房地产业健康发展。2.强化规划的执行力度必须增强全民法制意识，各城市应根据各地的实际情况，以市场经济为前提，以《城乡规划法》为依据，制定实施细则、规划管理技术规范等地方法规，使城市规划的法律效力对房地产开发的全过程起到重要的宏观制约作用。3.增强规划行政主管部门的职能意识行政主管部门的职能意识能够有效提高规划质量。今后的工作主要是强调规划主管部门权力与责任的有效结合，逐步使城市规划更加科学合理。（五）加强房地产企业核心竞争力培育辽宁房地产业发展到今天，开发商之间的激烈竞争已经是不争的事实，一线开发商为提升自身的竞争力，加强了从