保险资金投资不动产

本文格式为Word版，下载可任意编辑——保险资金投资不动产[摘要]不动产投资是保险资金运用的全新领域，风险如何防范不容忽略。以保险资金投资不动产并嘱托经营交易模式为例，剖析投资中的风险隐患并提出切实可行的解决措施。

[关键词]保险资金；不动产；投资；风险

保险资金的运用是保险公司将积聚的保险资金片面地用于投资，使保险资金保值增值的经营活动，是与保险公司收益紧密相关的重要环节。由于我国的保险行业起步较晚，加之保险公司和被保险人权利义务在执行时间上的不确定性，保险公司对保险资金的运用存在很大的经营性风险，因此，我国保险资金的运用一向受到较为严格的管控。作为一种全新的业务领域，保险资金不动产投资的风险管理已成为业内和理论界讨论和探索的前沿热点问题，本文将对作为保险资金不动产投资的主要风险及如何防范举行深入研究。

一、保险资金不动产投资中主要几种风险

（一）融资性售后包租风险

近年来，随着商业地产的不断进展，售后包租的交易模式逐步产生，即开发商在房产销售时承诺在未来一段时间内承租或代为出租投资人所添置房产的交易行为。售后包租又分为经营性售后包租和融资性售后包租，两者的识别在于投资人添置房产时是否获得产权。对于融资性售后包租，开发商出售的是虚拟产权，若保险公司投资不动产后嘱托开发商举行经营管理，那么务必以获得真实产权为前提，在此根基上，选取具有确定规模、资质、经营管理才能和信誉的大型房地产企业作为交易对手，并对其举行全面、严格的法律尽职调查，从而制止开发商可能存在的融资性售后包租风险。

（二）违约风险

一般处境下，对于保险公司来说，购置期房相对于购置现房更具有价格优势，有利于降低购楼本金，提高投资收益率，但与此同时，购置期房也使得保险公司面临着开发商在商定交付日无法按时完工或无法得志创办标准的违约风险。此外，保险公司嘱托开发商对所购房产举行经营管理，在嘱托期限内，开发商需要按商定向保险公司支付房产经营收益。若届时开发商因经营管理才能欠缺或其他理由无法达成盈利标准并按商定支付经营收益，降导致保险资金收益受损。对于上述违约风险，保险公司一方面可与开发商设立共管账户，商定购房款仅能用于标的房产的开发创办，从而保障创办工程的顺遂完工；另一方面，保险公司可以要求开发商对工程完工及未来收益返还供给抵押担保、质押担保或保证担保等。

（三）嘱托代理风险

1、资金运用风险。该模式中，保险公司对购置房产举行嘱托经营，使房产的全体权和使用权发生了分开。开发商受保险公司嘱托，在嘱托期限内代表其对房产举行开发、租赁、经营和管理等资产管理相关工作，收取相关收益，并代为支付资产管理相关费用。对于房产经营中的资金流入和流出，若缺乏有效地监管和审计措施，那么同样会给保险公司带来资金损失。对此，保险公司应在嘱托管理期间，一是嘱托托管银行对共管账户的资金流向举行日常监管；二是于年度结算日前，与开发商共同聘请独立第三方对该账户的物业收入、物业支出及本金费用扣减额等处境举行审计，并出具相关财务报告；三是委派财务人员负责监视工程资金的运用处境。

2、物业管理风险。嘱托期限内，开发商或其聘请的物业管理公司的经营理念与管理才能，直接抉择了目标物业的整体品质及未来进展方向。在嘱托期终止后，开发商应将目标物业交还给保险公司持续经营管理，若届时由于开发商经营管理不善或其出于自身利益考虑将优质租户转移，将导致房产出租率或租金水平无法达成合理水平，从而对后续经营产生不利影响，增加保险公司招租及管理本金。为制止开发商无法有效履行经营管理职责，保险公司可与开发商在合同中商定，在房产经营权交还保险公司的时点，开发商需使所经营房产当年的租金水平达成一个预设值，该值由保险公司根据嘱托管理期间每年承诺的收益率、可采纳的出租率及租金水平计算得出。

二、保险资金投资不动产的风险管理

房地产工程虽然收益较高，但是一旦展现泡沫或者强烈波动，将对保险公司的经营造成不小的打击。房地产市场资金密集性的特征，抉择了保险公司一旦在该市场受到损失，必将是分外巨大的，而最终的承受者将是宏大投保人。出于养护投保人利益以及保险资金安好的考虑，监管机构也应加强对保险商投资房地产的引导与规整；同时，保险公司也理应未雨绸缪，建立健全保险资金投资不动产风险管理机制

（一）内部风险操纵体系

保险公司务必建立完备的风险操纵体系，更加是要根据《保险资金运用风险操纵指引》的要求，建立运营模范、管理高效的保险资金运用风险操纵体系，针对包括不动产投资在内的各项资金投向制定相应的风险操纵策略；同时，保险公司要加强风险技术系统管理，不断提高对投资风险的分类、识别、量化和评估才能，能够急速有效的应对风险事情的发生；此外，由于不动产投资种类和模式繁多，也要提防对操作风险的监控和管理。

（二）外部监管机制

在我国不动产市场仍不够模范、保险公司自我约束机制和风险操纵体系尚未健全的处境下，监管层务必在激励保险公司积极探索的同时，加强对其投资不动产的外部监管。总体监管思路上仍要以偿付才能监管为重点，以便使保险公司在偿付才能约束下更为自主地举行不动产投资。

基于中国的保险业进展现状，考量房地产市场的特征，监管层可以考虑采取分类监管的方式，对达成条件的保险公司放行，所投资领域也将以添置成熟商业物业为主，对于房地产开发领域不对保险公司开放。同时，监管层应当举行广泛而深入的调研，出台相关实施细