现代化产业集聚区控制性详细规划

XX市XXLG103-07号片区[XXX地区]法定图则——规划研究报告XX市XXLG103-07号片区[XXX地区]法定图则图则编号No.LG103-07技术文件（草案）二○○八年六月目录TOC\o\f\h\z\u前言 2第一部分 现状调研报告 2一、 现状概况 2二、 现状问题分析 13第二部分 规划研究报告 15一、 规划依据、工作框架及规划原则 15二、 规划目标 16三、 规划对策 18四、 用地布局 19五、 城市设计 20六、 土地相容性 22七、 地块控制 22八、 公共配套设施规划 23九、 道路交通规划 24十、 地名规划 25十一、给水工程规划 26十二、污水工程规划 27十三、雨水、防洪工程规划 28十四、电力工程规划 30十五、通信工程规划 31十六、燃气工程规划 32附表一：用地地籍情况一览表附表二：规划设计要点一览表附表三：地块控制指标一览表图集：01区域关系图02XX市中部物流组团分区规划03土地适用性评价分析图04用地地籍图05现状建筑物质量评价图06土地利用现状图07土地利用规划图08城市设计导引图09地块划分编号图10公共配套设施规划图11道路交通规划图12开发强度分区图13高度控制分区图14地名规划图15给水工程规划图16雨水工程规划图17污水工程规划图18电力工程规划图19通信工程规划图20燃气工程规划图PAGE2PAGE前言随着社会经济的快速发展以及城市定位的提升，XX区已经跨入城市化地区的行列。为了更好的适应城市快速发展的需要，促进XX市特区内外城市发展一体化，XX区需要进一步提高城市建设的品质和内涵。XXX地区从80年代的三来一补经济起步，逐步发展成一个相对独立、成熟的工业区，如今XX现代家电产业集聚基地的建设给她带来新的机遇，随着XX区工业在XX市工业中的地位日益提高，XXX地区产业结构调整和技术升级是经济发展的主旋律。因此，落实上层次规划对于本地区的指导要求，解决产业发展中的瓶颈，提出行之有效的城市更新策略是本次法定图则研究的重要课题。该项目调研于2007年10月中旬展开，期间项目组对图则片区进行了实地踏勘和资料收集工作；2008年3月5日，项目组向XX规划分局进行了现状调研阶段的汇报工作，并根据XX规划分局的意见进行了现状资料的补充工作，根据XX分局及各科室的意见进行了修改。2008年5月14日，XX分局召开了[XXX地区]法定图则规划研究报告（一审稿）审查会。2008年5月23日，XX分局召开了[XXX地区]法定图则规划研究报告（一审稿）向街道办、社区居委会征求意见会。此为XX分局[XXX地区]法定图则规划研究报告（二审稿）审查会报送审成果。第一部分 现状调研报告现状概况1.位置与范围从全市层面来看，规划区位于XX中部发展轴，紧邻平湖物流基地，距中国第二大港——盐田港仅15公里，距香港直线距离仅20公里，且背靠具有强大金融机构和跨国公司总部驻地的XX经济特区仅5公里，具有十分优越的区位条件。从组团层面来看，规划区位于中部物流组团西侧，物流核心区的西南角。片区内部有布澜路南北向贯穿整个基地，北部紧邻机荷高速，周边有水官高速公路以及清平、丹平等快速路，九广铁路、平盐、平南铁路以及宝安国际机场等外部交通条件均进一步强化了该基地的区位优势。规划范围由机荷高速、平新南路（平李大道）、甘坑路（规划）和甘李二路（规划）围合而成，用地面积为416.53公顷。2.自然条件分析（1）地形地貌规划区周边三面环山，北部、西部和南部均为丘陵地，规划区中部以台地和丘陵地为主，地形高差变化较大（40m－160m），东南部低矮平缓(10m－30m）。整体地势西北高、东南低。（2）气候规划区属于海洋性季风气候，全年温暖湿润，雨量充沛。年平均气温为22.4℃，最高为36.6℃，最低为1.4℃；年平均降雨量为1880mm，每年4－9月为雨季，10月到次年3月为旱季。（3）水文规划区内有黄牛湖水库和李朗河。李朗河是沙湾河的一级支流，发源于黄牛湖水库上游的牛尾岭，总河长5.9km，防洪标准定为20年一遇。李朗河在规划区范围内上游和下游均为暗化处理。（4）地质规划区地质以母岩、砂页岩及花岗岩为主，属于东南沿海构造地震带外带，V11地震裂度影响范围，建筑为7级设防。3.现状人口规划区目前总人口为4.7万人，人口密度为11283人/平方公里。其中常住人口为1410人、暂住人口为45450人、流动人口为1500人，常暂比为1：33.3，男女比例为1：1.17。近三年总人口变化不大，常住人口稳定，暂住人口小幅增加。其中甘坑社区户籍人口为860人，暂住人口为31000人，流动人口为1000人，就业人口为36000人；XXX社区户籍人口为550人，暂住人口为14450人，流动人口为500人，就业人口为15000人。就业人口总计5.1万人，就业人口与居住人口基本平衡，说明规划区是一个相对独立的功能单元。打工人员所占比例较大，管理层人员与打工人员比例为1：20。4.经济与收入工业角度来看，XXX和甘坑社区中三来一补劳动密集型企业所占比例较少，主要为外商独资企业和私营企业。XXX社区情况如下：外商独资企业占70％，私营企业占25％，三来一补劳动密集型企业占5％；甘坑社区情况如下：外商独资企业占26％，私营企业占70％，三来一补劳动密集型企业占4％。商业角度来看，规划区内商业设施较少，经营种类单一，大型商业设施活力不足，沿街小商铺较旺。股份合作公司经济收入角度来看，股份公司收入包括厂房租金收入、管理费收入、投资收入。厂房租金收入为总收入的主要部分，占总收入的72％、厂租12元/平方米。XXX股份公司2007年上半年总收入为650万元，甘坑股份公司2007年上半年总收入为800万元，相对同街道其他股份公司收入排名靠后。村民经济收入角度来看，本地区的村民主要以出租廉价的农民房为主要经济来源，租金为10元/平方米.每月，相比同街道其他社区租金偏低。5.土地利用现状规划区总用地面积为416.53公顷。其中现状城市建设用地为165.18公顷，占规划总用地的39.66％，水域及其它非城市建设用地总面积为251.35公顷，占规划总用地的60.34％。详见《现状用地汇总表》（表1）。表1现状用地汇总表序号类别名称面积（公顷）占规划总用地比例（%）1规划总用地416.53100.002现状城市建设用地165.1839.663水域和其它非城市建设用地251.3560.34其中水域9.122.19耕地4.411.06园地0.320.08林地144.4734.68未利用地93.0322.33现状城市建设用地由居住用地、商业服务业设施用地、政府社团用地、工业用地、仓储用地、生产防护绿地、道路用地、市政公用设施用地等组成。详见《土地利用现状一览表》（表2）。表2土地利用现状一览表序号用地代码用地性质用地面积（公顷）占现状城市建设用地比例（％）占规划总用地比例（％）1R居住用地42.2525.5810.14其中R3三类居住用地10.916.602.62R4四类居住用地26.6516.136.40R+C商住用地4.692.841.132C商业服务业设施用地1.330.810.32C1商业用地1.330.810.323GIC政府社团用地0.910.550.22GIC3体育用地0.910.550.224M工业用地80.3048.6119.28其中M1一类工业用地15.389.313.69M2二类工业用地60.9536.9014.63M3三类工业用地3.972.400.955W仓储用地2.951.790.71W3堆场用地2.951.790.717T对外交通用地3.061.850.73T1铁路用地3.061.850.738S道路广场用地29.8818.097.17S1道路用地29.8818.097.179U市政公用设施用地2.171.310.52其中U1供应设施用地0.890.540.21U2交通设施用地0.300.180.07U5环境卫生设施用地0.980.590.2410G绿地2.331.410.56其中G1公共绿地1.460.880.35G2防护绿地0.870.530.21小计现状城市建设用地165.18100.0039.6611E水域和其它非城市建设用地251.3560.34其中E1水域9.122.19E2耕地4.411.06E3园地0.320.08E4林地144.4734.68E7未利用地93.0322.33合计规划总用地416.53100.00=1\*GB3①居住用地片区内的居住用地总面积为42.25公顷，占规划总用地的10.14％。主要分为三类：工厂宿舍用地、村民住宅用地和商住混合用地。工厂宿舍用地主要分布在工业区内，包括秀峰工业区、甘坑同富裕工业区、中盛科技园、XXX工业区和联大工业区等。村民住宅用地主要是旧村，包括XXX新村、XXX新村二区、XXX田心围、XXX大輋铺、甘坑凉帽村、甘坑凉帽新村、甘坑老围村、甘坑新围村、甘坑大围村、甘坑新村。甘坑凉帽村、甘坑老围村。XXX田心围建筑破旧，多为1－2层，沿街经营五金、木料加工等店铺。XXX新村二区、XXX大輋铺建筑质量中等，3-4层，局部有1－2层破旧建筑。甘坑凉帽新村、甘坑新村、XXX新村建筑质量较好，多为4-5层。其中甘坑新村和XXX新村，配套设施较齐全，绿化环境较好，但是甘坑新村在生态控制线内违章建筑较多。商住混合用地主要分布在甘坑社区内秀峰路一侧和XXX社区内XXX街两侧。=2\*GB3②商业服务业设施用地片区内的商业服务业设施用地总面积为1.33公顷，占规划总用地的0.32%。主要分布在甘坑社区甘李路和秀峰路交叉口，服务于甘坑社区各自然村。区内大型商业有富康百货、惠泽百货超市、甘坑综合市场、XXX综合市场、凉帽村肉菜市场。=3\*GB3③政府社团用地片区内政府社团用地主要为体育用地，指XXX体育运动中心，用地面积0.91公顷，占规划总用地的0.22％。=4\*GB3④工业用地片区内工业用地面积80.3公顷，占规划总用地的19.28％，是已建设区内最主要的土地利用形式。区内主要包括同富裕工业园、秀峰工业园、XXX工业区、中盛科技园、甘李工业园（家电产业集聚基地）、XXX第二工业区、联大工业区等。同富裕工业园和秀峰工业园现位于规划区西部，秀峰路西侧；中盛科技园、甘李工业园位于规划区中部，甘李工业园作为未来XX家电产业集聚基地，目前尚在建设初期；XXX工业区位于规划区东北部，平新南路西侧；XXX第二工业区和联大工业区沿布澜路两侧分布。现状工业以二类工业为主，工业门类较多，主要为五金、塑胶、纸品等工业；一类工业包括电子、电信；三类工业包括混凝土制造、电镀、化工等。现状工业用地与居住用地混合布局，对人居环境质量造成一定影响。表3工业区现状建设情况工业区名称用地面积（平方米）建筑面积（平方米）经营状况环境质量同福裕工业园114072.9552761.31良良秀峰工业园124731.8561062.48良良XXX工业区428412.28136879.34良中中盛科技园35584.2210953.24优优甘李工业园375500.00－－优XXX第二工业区99320.4224934.85中中联大工业区171400.0084300.00良良=5\*GB3⑤道路广场用地片区内仓储用地主要为规划区内平南铁路沿线的堆场用地，用地面积2.95公顷，占规划总用地的0.71％。=6\*GB3⑥对外交通用地片区内对外交通用地主要为铁路用地，用地面积3.06公顷，占规划总用地0.73％。=7\*GB3⑦道路广场用地片区内现状道路用地面积29.88公顷，占规划总用地的7.17％。区内道路主要包括布澜路、平新南路、秀峰路、甘李路等道路的用地，本地区内公共停车场用地严重不足，极为缺少。⑧市政公用设施用地片区内现状市政公用设施用地面积2.17公顷，占规划总用地的0.52％。包括水、电供应设施；污水、垃圾处理设施和市公路局布吉道班。现状市政公用设施非常欠缺。⑨绿地片区内现状绿地面积2.33公顷，占规划总用地的0.56％。区内绿地有公共绿地和防护绿地。公共绿地较少，仅1.46公顷，整个规划区几乎没有大面积公共绿地或社区公园，缺乏休闲娱乐设施。6.现状土地开发强度及建筑情况（1）本地区内现状总建筑面积约为181.2万平方米，现状建成区毛容积率为0.43，净容积率为1.10；毛建筑密度为11.85％，净建筑密度为30％。（2）根据建筑修建年代、结构等因素对现状建筑进行综合分析评价，具体评价标准如下：一类建筑：一般指钢混、框架、砖混结构，建造时间较短(不超过十年)，外观较好，不需要改造装修即可良好使用的建筑，这类建筑原则上予以保留。二类建筑：一般指钢混、框架、砖混结构，建造时间超过十年，外观较旧，需要改造装修才可使用的建筑，这类建筑经过改造可予以保留和拆除。三类建筑：指那些砖木结构临时建筑简易棚等年代已久外观已旧，已无法继续使用的砖混结构等类的建筑，这类建筑需要拆除或重建。规划区内现状部分新建工业区内建筑质量良好；大部分工业厂房建筑为九十年代建设，建筑质量中等；少量位于生态线内的工业厂房破旧，建筑质量较差。规划区内旧村建筑质量参差不齐，除XXX新村、甘坑新村、甘坑凉帽新村建筑质量、环境设施良好以外，其他旧村质量较差，结构简陋。XXX新村二区东北角处有一些保护较好的民居建筑，应该继续保留。根据建筑质量评定标准对地区内现有建筑进行质量评定，建筑质量好的一类建筑为24.09%，建筑质量较好的二类建筑为55.18%，建筑质量较差的三类建筑占20.73%，具体结果参见下表：表4现状建筑质量分类统计表建筑类型建筑面积（㎡）占总建筑面积比例（%）一类建筑118993.924.09二类建筑272597.5255.18三类建筑102379.220.73合计493970.62100注：表中建筑面积统计按建筑基底面积计。（3）项目片区内建筑按使用功能分为：宿舍建筑、旧村建筑、商住建筑、商业建筑、工业建筑、行政办公建筑、教育建筑、医疗建筑、市政设施建筑等，各类建筑面积所占比例详见现状建筑功能分类统计表（表5）。宿舍建筑指作为工业区配套建设的职工宿舍，主要分布在工业区内。包括甘坑同富裕工业园、秀峰工业园、中盛科技园、联大工业区。旧村建筑主要分布在XXX新村、XXX新村二区、XXX田心围、XXX大輋铺、甘坑凉帽村、甘坑凉帽新村、甘坑老围村、甘坑新围村、甘坑大围村、甘坑新村。商住建筑主要分布在秀峰路西侧、XXX街和XXX商业街两侧。底层是沿街商铺，上层作为居住功能。商业建筑主要是甘坑社区内的富康百货、惠泽百货超市。片区内的商业服务性建筑的总量和比例明显不足，在今后的建设中应当提高此类建筑的数量和建设水准。行政办公建筑主要指甘坑社区和XXX社区居委、警务室、派出所。教育建筑主要为甘坑大围村的东方幼儿园和甘坑新村的宏扬幼儿园，总量不足，在今后的建设中应该适当增加教育建筑设施。医疗建筑主要是XXX社区健康服务中心和甘坑社区健康服务中心，以及三处小型的诊所。工业建筑在片区内各种功能的建筑中所占的比例最大，主要分布在甘坑同富裕工业园、秀峰工业园、XXX工业区、中盛科技园、甘李工业园（家电产业集聚基地）、XXX第二工业区、联大工业区等。市政设施建筑主要指公路局布吉道班、李朗供电组、水厂、垃圾中转站、废品回收站等各种市政设施建筑。表5现状建筑功能分类统计表建筑功能分类建筑面积（㎡）占总建筑面积比例（%）宿舍建筑44503.589.01旧村建筑86827.5617.58商住建筑21454.954.34商业建筑3537.40.72行政办公建筑1147.740.23工业建筑325189.0965.83教育建筑530.340.11医疗建筑4628.930.94市政设施建筑1560.930.32其他4590.10.93合计493970.62100注：表中建筑面积统计按建筑基底面积计。7.现状土地权属（1）用地地籍现状依据XX市规划局信息中心2007年11月提供的地籍信息资料，本地区内共有238块宗地，根据用地的合法性将宗地划分为四类：已出让用地、用地方案、项目选址方案、其它宗地。已出让用地：指目前已办全用地手续、具有产权和合同的任一项。合法宗地共53宗，面积为73.65公顷，主要用地功能以工业用地为主。用地方案与项目选址方案：指本地区内正在办理用地手续，但无产权或者合同的宗地。其中用地方案有20宗,用地面积为36.01公顷。项目选址方案有21宗，用地面积为35.85公顷。其它宗地：指图则地区内除上述两类外的宗地，面积为271.02公顷。注：本地区用地地籍详细情况见附表一：用地地籍情况一览表。表6现状用地权属分类汇总表类别宗数面积（公顷）占总用地比例（%）已出让用地5373.6517.68用地方案2036.018.65项目选址方案2135.858.61其它宗地144271.0265.07（2）划定的非农建设用地面积为12.63公顷，占总用地的3.03％。（3）划定的城市化转地面积为40.37公顷，占总用地的9.69％。（4）已批准设计要点情况本地区有8处用地取得规划设计要点：赛兔数码科技项目，建设用地规划许可证编号：LG-2007-0078，为工业用地；中盛科技工业用地，建设用地规划许可证编号：06-2006-0095，为工业用地；宝福布吉下李朗厂区二，建设用地规划许可证编号：06-2005-0051，为工业用地；XXX社区综合服务站和户外文体广场，建设用地规划许可证编号：LG-2007-0287，为政府社团用地；新型日用环保臭氧水加点装置，建设用地规划许可证编号：LG-2007-0150，为工业用地；布吉甘李工业区草莆吓围厂区，建设用地规划许可证编号：06-2006-0031，为工业用地；南湾XXX方鑫路垃圾转运站，建设用地规划许可证编号：06-2006-0193，为粪便垃圾处理用地；XXX统建楼,建设用地规划许可证编号：LG-2008-0014，为居住用地。具体情况详见附表二：规划设计要点一览表。8.公共配套设施现状（1）教育设施规划区内教育设施非常紧缺，有2间幼儿园，没有中学、小学，学生就学需要到本片区外的下李朗小学，无法满足基本的需要。（2）医疗卫生设施规划区内的医疗卫生设施规模都较小，数量较少，整个规划范围内没有一所综合医院，仅有两个社区健康服务中心和三个私营诊所。医疗卫生设施紧缺，按照《深标》的标准，根据用地的人口规模，规划用地内应该配置一家200床位的综合医院，才能满足规划区内人口就近就医的要求；规划区内没有一所综合性的大医院，没有各种专科医院，仅有两个社康中心和三个私营诊所。现有的医疗卫生设施及服务水平均无法满足居民较高质量就医要求。（3）文化体育设施规划区内文体设施紧缺，整个规划范围内没有大型的文化设施用地。文化体育设施紧缺，现有配套设施不完善，规模档次也不高，根据用地的人口规模，缺少居住区级的文化中心；文化体育设施都存在着布局零散的问题，没有大型的综合文体设施。（4）社会福利设施规划区内的社会福利设施仅一处，是XXX残疾人康乐中心，目前正在施工，与老人活动中心合建。（5）行政管理与社区服务设施规划区内有XXX社区居委、警务室、派出所、计生办以及甘坑社区居委、警务室。XXX社区行政管理设施均独立占地建设，位于XXX田心路一侧；甘坑社区居委和警务室合建在一起，位于秀峰路西侧。（6）商业设施规划区内商业设施较缺乏，大型商业主要有富康百货、惠泽百货超市、甘坑综合市场、XXX综合市场、凉帽村肉菜市场5处商业设施，还有一些以旧村住宅楼底层作为商铺的，主要沿XXX街和秀峰路两侧布局。商业设施服务范围不足以覆盖全区，富康百货、惠泽百货超市均位于甘坑社区，离XXX社区相对较远，XXX社区缺乏大型综合性商业服务设施。XXX社区主要依靠小型的商业设施，主要分布在XXX街和商业街两侧，小型店铺档次低，呈现小、散、乱状况，对居住环境卫生有不利影响。甘坑社区范围内的秀峰路一侧分布小型店铺，经营种类较少，经营状况不佳。（7）市政公用设施规划区内市政公用设施只有李朗供电组和市公路局布吉道班，没有其它市政设施。（8）公共配套设施现状一览表表7：公共配套设施现状一览表（资料来源：街道办及各居委会提供，还有部分为现状统计）设施类别项目名称用地面积(平方米)建筑面积(平方米)配置标准备注教育设施幼儿园东方幼儿园2670.94367.794班民办宏扬幼儿园637.11124.813班民办医疗卫生设施门诊部XX宝平医疗门诊839.77839.770私营起填门诊347.31347.310私营董勤凤诊所1014.44604.050私营社区健康服务中心XXX社康中心764.48222.650公立甘坑社康中心162.75162.750公立文娱设施XXX社区公园4039.83－－－XXX老人活动中心106.27106.27－－XXX图书馆807.68800.4－－体育设施社区体育活动场地XXX体育运动中心9132.04－－－篮球场XXX新村篮球场400－－－甘坑新村篮球场400－－－社会福利设施残疾人康乐中心106.27106.27－－行政管理与社区服务设施XXX社区居委3259.86584.7独立占地XXX派出所6718.24540.39－独立占地XXX警务室3458.38105.14－独立占地XXX计生办707.69121.07－独立占地甘坑社区居委1371.63571.61－－甘坑警务室1371.63381.59－－商业服务业设施综合商业设施富康百货3007.741601.82－独立占地惠泽百货超市3132.74483.14－－社区肉菜市场XXX综合市场3007.74－－－甘坑综合市场434.1491.1－－凉帽村肉菜市场108.98－－－道路交通设施公交首末站1498.62－－独立占地环境卫生设施南湾第十一回收站7713.981451.2－－XXX垃圾中转站320.75390－－公共厕所320.75390－－市政设施李朗供电组254.43254.43－－市公路局布吉道班1438.22318.00－－9.道路交通现状本地区的北侧为机荷高速公路，东侧为平新南路，布澜路贯穿规划区中部，是本地区对外交通的重要干线。本地区内现状主干道路网格局已形成，包括布澜路和平新南路，城市次干道系统尚未形成，主干道以下级别道路是支路，有待等级提升。表8：现状主要道路情况一览表道路类别道路名称路面宽度(m)车道数（条）横断面形式路面类型高速公路机荷高速公路1008两块板水泥主干路平新南路506两块板水泥布澜路506两块板水泥次干路无名路324两块板水泥支路峰城路212一块板水泥甘李路122一块板水泥XXX街102一块板水泥德奎路102一块板水泥同富路102一块板水泥秀峰路82一块板水泥方鑫路82一块板水泥XXX商业街7－一块板水泥田心路62一块板水泥秀峰二街6－一块板水泥（1）外部道路规划区外部道路由平新南路以及机荷高速公路围合而成，对外联系的道路主要依靠平新南路、布澜路和机荷高速公路。规划区周边还有水官高速公路、清平快速路和丹平快速路，水官高速公路与布澜路交叉口有拥堵情况。（2）内部道路规划区内主干道布澜路南北向贯穿整个基地，但由于布澜路在片区内断头，使得与观澜方向联系不便。内部主要交通压力均由布澜路承担，造成该路车流量较大。本地区缺少次干道体系的支撑，支路亟需拓宽道路宽度，提升道路等级，并且多有断头路出现，造成片区各点可达性较差。旧村区域内都是以村路为主，建设质量和标准较低，无法满足居民日常出行需求。（3）静态交通规划区有一处公交首末站(959路线)，位于秀峰工业城入口处，起点甘坑新村,途经甘李工业园、XXX、深朗等站，末站为布吉公园。但是该首末距离甘坑社区较远，居民出行不便；XXX社区周边没有公交首末站。并且片区内缺乏社会公共停车场（库）。①道路密度与宽度分析规划区现状道路总面积为29.88公顷，城市建设面积为165.18公顷，城市道路用地面积占城市建设用地面积的18.09％，《XX市城市规划标准与准则》中城市道路用地面积宜占城市建设用地面积的20-25％。现状道路用地面积没有达到规范要求。规划区现状主干路的道路密度为1.85（km/km2），规范要求为1.2-1.8（km/km2），主干路密度达到要求。（注：主干路包括了规划范围内及规划范围线下的道路－布澜路、平新南路）次干路道路密度为0.58（km/km2），与规范要求的1.6-2.4（km/km2）相差很远，在道路交通规划中应增加次干路；支路的道路密度为5.75，规范要求的5.5-7.0（km/km2），支路密度基本达到要求。表9：现状道路密度分析道路类别现状道路网密度（KM/K㎡）《深标》规定道路网密度（KM/K㎡）主干路1.851.2～1.8次干路0.581.6～2.4支路5.755.5～7.0②道路宽度分析规划区现状主干路的道路宽度为60-100米，规范要求为25-60米，现状主干路道路宽度达到规范要求。次干路的道路宽度为32米，规范要求为25-40米，达到规划要求。支路的道路宽度为6-21米，规范要求为12-30米，现状支路的道路宽度不够，应加宽路面的宽度。表10：现状道路宽度分析道路类别现状道路宽度（M）《深标》规定道路宽度（M）主干路60-10025～60次干路3225～40支路6-2112～3010．地名现状规划区内各级道路共有59条，其中以命名道路46条，命名经过批复的有40条（详见表11），未命名道路13条。有立牌的道路8条，分别是：布澜路、峰城路、甘李路、XXX街、同富路、秀峰路、方鑫路、秀峰二街。规划区内自然地理实体包括山体和水系。山体分别是位于XXX社区的牛尾岭，高岭；水系是位于XXX社区的黄牛湖水库、李朗河。规划区内公共开放空间包括甘坑新村活动场地（未命名）、XXX体育运动中心、XXX社区公园。表11：现状地名调查表序号名称立牌起点终点宽度(米)长度(米)走向道路等级交通管制批复1平新南路无布澜路机荷高速501994.6南北主干道有无2布澜路有平新南路甘李路501084.8东西主干道有无3峰城路有甘李路秀峰工业城21652.7南北支路无有4甘李路有布澜路秀峰路121182东西支路无无5XXX街有方鑫路布澜路10450.5南北支路无有6德奎路无方鑫路平南铁路10863.7南北支路无无7同富路有秀峰路同福裕工业园10239.5东西支路无无8秀峰路有甘李路秀峰工业城8911.7南北支路无有9方鑫路有布澜路平南铁路8\61003.7\621.1东西\南北支路无有10XXX商业街无田心路布澜路7205.5南北支路无无11田心路无XXX商业街大輋铺村6727.3南北支路无有12秀峰二街有秀峰工业城秀峰工业城6253东西支路无有13凉帽新村1巷门牌号凉帽新村凉帽新村452.4东西巷无有14凉帽新村2巷门牌号凉帽新村凉帽新村460.2东西巷无有15凉帽新村3巷门牌号凉帽新村凉帽新村4180东西巷无有16凉帽新村4巷门牌号凉帽新村凉帽新村4179东西巷无有17凉帽新村5巷门牌号凉帽新村凉帽新村4192.5东西巷无有18凉帽新村6巷门牌号凉帽新村凉帽新村4155东西巷无有19凉帽新村7巷门牌号凉帽新村凉帽新村495东西巷无有20凉帽新村8巷门牌号凉帽新村凉帽新村463东西巷无有21甘坑新村1巷门牌号甘坑新村甘坑新村453东西巷无有22甘坑新村2巷门牌号甘坑新村甘坑新村4120.5东西巷无有23甘坑新村3巷门牌号甘坑新村甘坑新村4121东西巷无有24甘坑新村4巷门牌号甘坑新村甘坑新村9162.9东西巷无有25甘坑新村5巷门牌号甘坑新村甘坑新村4169.3东西巷无有26甘坑新村6巷门牌号甘坑新村甘坑新村4164东西巷无有27甘坑新村7巷门牌号甘坑新村甘坑新村4168东西巷无有28甘坑新村8巷门牌号甘坑新村甘坑新村487东西巷无有29甘坑新村9巷门牌号甘坑新村甘坑新村491东西巷无有30甘坑新村10巷门牌号甘坑新村甘坑新村8104东西巷无有31甘坑新村11巷门牌号甘坑新村甘坑新村495东西巷无有32甘坑新村12巷门牌号甘坑新村甘坑新村4104东西巷无有33甘坑新村13巷门牌号甘坑新村甘坑新村4104东西巷无有34甘坑新村14巷门牌号甘坑新村甘坑新村495东西巷无有35甘坑新村15巷门牌号甘坑新村甘坑新村495东西巷无有36甘坑新村16巷门牌号甘坑新村甘坑新村12113东西巷无有37甘坑新村17巷门牌号甘坑新村甘坑新村4226东西巷无有38XXX新村1巷门牌号XXX新村XXX新村6194东西巷无有39XXX新村2巷门牌号XXX新村XXX新村3152南北巷无有40XXX新村3巷门牌号XXX新村XXX新村3149南北巷无有41XXX新村4巷门牌号XXX新村XXX新村3149南北巷无有42XXX新村5巷门牌号XXX新村XXX新村3174南北巷无有43XXX新村6巷门牌号XXX新村XXX新村3159南北巷无有44XXX新村7巷门牌号XXX新村XXX新村3197南北巷无有45XXX新村8巷门牌号XXX新村XXX新村3195南北巷无有46XXX新村9巷门牌号XXX新村XXX新村3190南北巷无有序号名称类别位置备注1牛尾岭山体机荷高速与XXX社区内2高岭山体凉帽新村与甘李工业园内3黄牛湖水库水域牛尾岭内4李朗河水域XXX社区1XXX体育运动中心体育设施XXX社区2XXX社区公园文娱设施XXX社区3甘坑新村活动场地文娱设施甘坑新村11．市政公用设施现状（1）给水工程1、主要依据《XX市中部物流组团分区规划（2005-2020）》[布吉、平湖、横岗]》《XX市现代家电产业集聚基地市政基础设施建设项目预可行性研究报告》（XX市城市规划设计研究院2007年10月）南湾街道城建办提供部分道路的管线资料XX市规划局信息中心管线资料2、水源及水厂规划区现状部分供水由沙湾水厂和沙湾二水厂提供，通过秀峰路d300和布澜路d600的给水管输入。沙湾水厂和沙湾二水厂处于规划区以外，规模分别为8万m3/d（现状）、15万m3/d（2020年）。规划区黄牛湖水库南有小型水厂一座，黄牛湖水厂，现状运行规模为0.3万m3/d，主要供周边居民的生活用水。规划区境内有小型水库一座－黄牛湖水库，为黄牛湖水厂的主要水源。3、供水管网及设施规划区仅在布澜路、秀峰路和平新南路铺设有给水管道。其余给水管道分布比较零散且多为枝状。现有给水管道：秀峰路DN300、DN200，布澜路DN300、DN400、DN600，峰城路DN400。布澜路至甘坑新村布置有DN300，平新南路2*d300。秀峰工业城甘李工业区内建有独立的给水管道。现有给水设施：李朗泵站，位于布澜路北侧，现状运行规模为0.5万m3/d。规划区内地势起伏较大，多处建有大小不一的高位水池，供水安全存在一定的隐患。4、存在问题及规划设想①规划区现状管道较少且多为枝状，供水安全性不高。规划设想：规划完善供水管网系统，配水管网布置呈环状，以提高供水安全性和可靠性。②现状供水系统缺乏有关规划的统筹指导，规划区内有自建高位水池等供水设施和零散的给水管道，区域供水水压不足，用水安全难以得到保障。规划设想：对现状供水管道及供水设施进行校核，在尽量利用现状管道和设施的情况下，对规划区域进行统筹规划，形成完善、安全的供水系统。（2）雨水、防洪工程1、主要依据《XX市中部物流组团分区规划（2005-2020）》[布吉、平湖、横岗]》（XX市规划局2005年12月）《XX市水务发展“十一五”规划》（XX市水利规划设计院2005年11月）《XX市现代家电产业集聚基地市政基础设施建设项目预可行性研究报告》（XX市城市规划设计研究院2007年10月）南湾街道城建办提供部分道路的管线资料XX市规划局信息中心管线资料2、污水收集管网现状规划区现状排水体制为合流制。规划区仅在布澜路和平新南路布置有分流制的排水管道，绝大部分地区采用雨、污水合流制排水。秀峰工业城内管道布置采用雨污合流制，收集后排入工业区外自建的小型污水处理站进行处理，现状运行情况良好。甘李工业区内按雨污分流制布置了相对完善的污水管道，但现状污水无出路，污水收集后排入临近的边沟、水体。现状管道：峰城路d400，布澜路d400-d800，平新南路d400-d500。3、污水处理设施该规划区内无污水厂和污水泵站。秀峰工业城建有独立的污水处理站。4、存在问题及规划设想规划区分流制污水管道较少，且未形成系统，多为合流制管道，污水大部分通过雨水管渠直接排入水体，造成水体污染。规划设想：本次规划区多为旧村和工业区，应严格按分流制规划污水管道，形成完善的污水收集系统，将片区的生活污水、工业污水输送至临近的污水处理厂处理。（3）污水工程1、主要依据《XX市中部物流组团分区规划（2005-2020）[布吉、平湖、横岗]》（XX市规划局2005年12月）《XX市防洪（潮）规划报告（修编）（2002～2020年）》（XX市水务局XX市水利规划设计院2004年12月）《XX市现代家电产业集聚基地市政基础设施建设项目预可行性研究报告》（XX市城市规划设计研究院2007年10月）南湾街道城建办提供部分道路的管线资料XX市规划局信息中心管线资料2、雨水排放系统现状规划区仅在甘李工业区内布设有分流制的雨水管道，其它雨水通过道路边沟等自然排除。现状管道：秀峰路A4.0*3.0-A7.0*3.5，布澜路d1000-d1800，平新南路d400-d1200。3、水库现状规划区内有黄牛湖水库，黄牛湖水库：1991年10月建成，集雨面积0.97km2，设计标准3.33%，校核标准0.2%，总库容71.27万m3，正常库容53万m3，溢洪道宽5m。4、河道防洪现状李朗河位于规划区东北部，北临黄牛湖水库，河道上游已暗化，下游目前正在进行整治，由于李朗河在下游断面偏小，同时多处排水直接汇入李朗河，导致排水不畅，引起上游部分地区受淹。5、存在问题及规划设想规划区现状雨水系统收集大量的生活污水、工业污水，对水体造成严重污染。规划设想：严格按照雨污分流来布置完善雨水收集系统，在山体与城区交界的地方尽量布置截洪沟渠，避免山洪冲刷居民生活区，减少对水体的污染。规划区河道由于缺少管理及规划，部分河段已比较狭窄，排涝能力不足。规划设想：对李朗河的现状及整治情况进行充分的调研，结合远期李朗河所承担的排涝作用提出相应的治理措施。（4）电力工程1、现状概况电源：目前，XXX片区所需的用电量主要由位于本片区外西南面的现状李朗220kV变电站提供，李朗变电站现状装机容量为2×240MVA，布置形式为户外GIS型式，占地约16324.88平方米。高压架空线以及走廊：本片区有500千伏鹏城变电站至500千伏XX变电站的同塔双回500千伏高压架空线路穿越规划区西南部，走廊宽度70米。中低压配电系统：片区内10千伏电源由220千伏李良站以电缆直埋、电缆敷设与架空线等方式引入，经10千伏配电变压器后接入0.38/0.22千伏用户端。市政电缆沟：本片区内的布澜路、平李大道东侧建设有截面为1.2×1.2米与1.0×1.0米的电缆沟，另外位于甘李科技园内的甘李2路、甘李3路、甘李4路与甘李6路也已建有截面为1.0×1.0米的电缆沟。2、存在问题以及对策：①由于片区内多数用户的供电模式仍采用10千伏架空线路挂杆架变压器的方式，而这种供电模式存在着两点不足，一是变压器容量小，一般在100kVA～250kVA，二是变压器大多位于人常行走的地方，既不安全也不美观，将来应足步改造为10千伏箱式配电所。②片区内电缆沟建设不足，部分线路电缆化较低。未来，结合规划区的发展，在区内主要市政道路将建设充足的电缆沟，并进一步完善现状电缆沟，将现状10千伏架空线路逐步改造下地。（5）通信工程邮政业务由位于规划区外的沙湾邮政支局提供；电信业务由位于规划区内外的沙湾电信目标局提供；有线广播电视业务由位于规划区外布吉有线电视分中心提供。区内主干道路基本敷设通信管道，通信管道管孔数由4～12孔。存在问题以及对策：将来，顺着片区的改造而造成的邮政服务人口、电信与有线电视用户增加，可通过新增邮政所与电信、有线电视光节点来解决。区内上部分地区还有零星架空通信线路，既不利于线路保护，也有碍片区景观，应逐步改造下地。（6）燃气工程1、气源本规划区燃气气种为液化石油气，以瓶装供气为主，气源来自区外平湖昌润液化石油气瓶装供应站，占地面积150平方米。2、管网在规划区内不澜路上有一条DN250的现状中压燃气管道，其余甘李片区内市政道路有DN150和DN100的现状管，设计压力为0.4兆帕。3、存在问题本规划区供气方式相对落后，管道气化率低，难以满足规划区整体发展及人民生活水平提高的需求。瓶装供气市场混乱，非法经营的现象难以杜绝，安全隐患多，给管理带来极大困难。必须加快建设管道燃气系统，提高管道气化率，以迎接天然气的到来，从而满足城市现代化发展的需要。11．规划意愿综述本次规划范围内包括XXX居委和甘坑居委，在现状调查过程中，主要针对其村民发放居民意向调查表共150份，收回有效调查表为97份。经统计，意见主要集中在完善市政道路建设，增设教育、交通、文体设施等方面。详见《居民规划意愿调查统计表》（表12）表12：居民规划意愿调查统计表序号问题选项所占份数比例（%）存在的问题改进建议1对现状居住水平是否满意？满意11噪声污染严重市政道路应完善，清退污染工业一般51不满意21弃权172地区内是否有足够多的就业机会？是9工业园区的建设增加就业岗位一般57否17弃权173对片区内道路交通状况的评价？道路较成系统，出行较方便12断头路较多，路面过窄断头路过多，交通联系不很方便44道路的方向感不强，容易迷路15弃权294选择公交出行周边公交站点、公交线路是否够用？是3缺乏公交站点，公交车站离居住区比较远增设公交线路、车辆和车次；并设置明确的公交线路指示牌否97弃权0是否方便到达？是5否95弃权0步行距离是否能够接受？是11否80弃权9拥有私家车地区内停车设施能否满足需要？满意2一般23不满意70弃权55是否能很方便的去医院？医疗卫生设施是否满足需要?是16设备不全，技术不高，服务一般；数量不够；需要增加医院、门诊部；否77弃权76中小学、幼儿园是否满足需要？是0现有缺乏小学、中学增设中小学；否97弃权37片区内各种文化娱乐、体育健身等设施是否满足需要？是6现有这些设施较少且管理不到位需要增加科技馆、体育场、青少年活动中心、图书馆、影剧院、文化中心、综合运动场否55一般37弃权28外出购物买是否方便？商业设施是否满足需要？满意13需要增加购物中心一般53不满意28弃权69地区内城市居住环境是否满意？环境质量、污染情况如何？满意3空气中灰尘污染严重需要增加街头绿地及有文体设施的小型广场和公园一般31不满意65弃权110本次规划最需要解决的问题:市政基础设施完善；需增中小学等文体卫教设施；尽快增设公交站点，增加社会停车场（库）此外，项目组走访了XXX居委和甘坑居委等相关部门，了解并征询意见，主要问题反映在现状中存在道路系统不够完善、配套设施缺乏、环境质量低劣等问题，并希望在规划中能加强文化教育等设施的规划。详见《居委会规划意愿一览表》（表13）表13：居委会规划意愿一览表序号居委会现状存在问题对规划发展的意向对居委会未来发展的构想近期拟建的项目对现有规划的意见和建议1XXX居委会用地指标不足、道路系统不完善、产业结构不合理、配套设施缺乏、经济发展存在瓶颈加紧村民统建楼的建设XXX统建楼对现有的工业、居住进行调整，如水库周边的工业用地2甘坑居委会用地指标不足、道路系统不完善、配套设施缺乏充分利用甘坑生态资源丰富的优势，建设甘坑都市农业园、生态旅游观光园；完善社区配套设施，包括公共设施、道路及市政设施等社区综合服务站及户外文体广场现状问题分析1、优势（strength）（1）区位优势位置毗邻平湖物流片区，是香港、XX通往内地的北大门；具有“近深”、“近港”和大区域内的整体优势。（2）对外交通优势现有京九、平南、平盐等铁路，以及机荷高速、水官高速等，为片区未来发展创造有利条件。（3）政策优势XX现有政策鼓励产业聚集基地的发展，并提供了相关优惠政策支持。（4）品牌优势打造XX家电产业地区品牌，增强产业集聚效应，为XX产业升级以及开发新产业创造机会；有效推动建设“效益XX”、“效益XX”的战略目标实现。2、机遇（opportunity）（1）外部环境随着中部组团从卫星镇转向综合服务城区，特区内的配套和产业功能外移，特区外产业和配套要求得以提升。（2）发展机遇XX区“十一五”工业发展规划提出要加快传统产业集聚基地的建设，现代家电产业集聚基地的明确化和示范效应带来地区产业园区的整合与提升的契机。（3）政府意图上层次规划对地区发展定位较明晰。3、问题（weakness）（1）产业发展带来地区配套的压力现代家电产业集聚基地的明确化和示范效应带来地区产业园区的整合与提升的契机。同时，未来家电产业集聚基地的建设、产业功能的增加也将带来就业和居住需求，给地区配套带来更大压力。尤其是教育设施、文体设施、医疗设施规模不足，覆盖不够。（2）工业用地效益偏低，地区后续发展空间有限本地区大部分工业用地开发呈现高密低强状态，与XX市工业项目建设用地控制标准相比，投资强度和土地产出率偏低；从土地存量角度来看，本地区已建用地约165.18公顷，约占规划总用地的39.66％，基本生态控制线以外的未批未建地较少，仅占总用地的11.6％，而且大部分未利用地已有明确的规划意向，后续发展空间有限，因此本地区成片拓展空间不大。（3）现状交通体系无法有效支撑地区产业升级本地区具有良好的区位优势和对外交通条件，但现状交通体系没有建立与平湖物流片区的直接联系，紧邻物流片区的区位优势没有得以充分发挥；内部交通系统不健全，主干道路网基本建立，但次干道系统亟需完善，支路系统有待梳理，片区内各点可达性较差。尤其公共交通设施缺乏的问题突出，包括公交首末站、停靠站和社会停车场（库）。（4）市政基础设施不能满足使用要求，供水不足问题突出本地区市政基础设施建设较薄弱，尤其供水不足的问题较为严重，是街道办、社区以及居民普遍反映的问题之一。未来产业的增长将带来更多用水需求，如不解决将成为制约产业规模增长的瓶颈。（5）城市更新动力不足，核心地区土地价值有待提升目前本地区的旧村没有纳入全市城中村改造计划，城市更新动力不足。此外，布澜路及平新南路沿线核心地区用地功能没有发挥应有价值。未来布澜路的打通将建立更好的对外交通条件，有利于地区城市更新动力的提升和土地价值增长。（6）自然资源未被充分利用，三类工业对环境保护产生一定威胁本地区具备良好自然景观资源，为生态工业建设提供了有利基础，但目前自然资源未能被充分利用。现有部分产业类型存在与上层次规划要求及相关政策冲突的地方，对环境保护产生一定威胁。4、挑战（threat）（1）发展环境电力供应情况、社会治安环境、医疗环境、劳动力整体素质。休闲娱乐环境、城市环境卫生、水质等发展环境的不足将直接影响工业的引资能力和未来工业发展的稳定性。（2）区域竞争XX区其他工业区的发展对本片区工业产生的竞争影响。第二部分 规划研究报告规划依据、工作框架及规划原则1.规划依据（1）《中华人民共和国城乡规划法》（2）《XX市城市规划条例》（3）《XX市城市规划标准与准则》（4）《XX市法定图则编制技术规定》（2003）（5）《XX市城市总体规划（1996-2010）》（6）《XX市近期建设规划》(2006-2010)（7）《XX市中部物流组团分区规划（2005-2020）》（8）《XX市工业布局研究与规划》（9）《XX市平湖物流片区控制性详细规划》XX市国土资源和房产管理局和XX市规划局XX分局提供的现状地籍资料及已批规划资料、已核发的《建设用地规划许可证》及已批出的用地规划设计要点等。2.工作框架工作框架图产业整合产业发展工作框架图产业整合产业发展土地资源交通体系配套设施景观系统规划目标确立相关规划案例研究阶段确立位置判断发展机遇明晰差距提出问题规划对策提出空间整合管理整合交通改善配套改善环境改善确立建设标准明确方向解决问题规划方案土地利用规划城市设计导引道路系统规划公共设施规划市政工程规划景观系统规划开发强度控制现状问题综述3.规划原则（1）与区域整体协调发展原则。明确片区在中部物流组团中的功能角色，其发展与组团其他片区在功能和空间布局上取得关联。（2）产业高标准建设原则。充分考虑区域的可持续发展，严格控制土地的高强度开发。（3）生态环境友好性原则。强化城市设计理念、生态环境保护观念，提高城市的景观、环境质量，使自然环境与人工环境相协调，体现自然与人文的相互交融，达到城市与自然的和谐统一。（4）配套设施合理性原则。重视公共和市政公用设施的配套，保证各项配套设施的合理规模与布局。（5）实施兼顾刚性与弹性原则。规划目标1.发展目标的提出（1）XX市工业发展总体特征随着XX工业结构不断调整、优化，XX的工业竞争力日趋提高，逐渐成为珠三角乃至全国的重要制造业基地，建立了以高新技术产业为主导的现代工业体系，形成了以计算机、软件、通信、数字视听等电子信息产业为代表的优势战略产业群，以医药及医疗器械、生物技术、新材料及新能源等产业为代表的新兴产业群和以机械、纺织服装、家具、钟表、玩具、珠宝首饰、皮革、印刷等产业为代表的传统优势产业群。总结XX工业的现状产业特征，可以简单概括为以下几个方面：工业结构外向型特征突出、电子信息产业保持快速增长、传统优势产业稳步攀升、现代装备工业发展迅速、工业重型化步伐继续加快。在短暂的二十多年里，XX工业经历了从无到有、从小到大、从低端向高端、从粗放型逐步向集约型转变的发展历程；并且在基数不断增大的情况下，XX工业一直保持高速增长，目前依然呈现出较为强劲的增长态势；在工业空间增长上，则呈现为一个由点到线、再到面的发展过程。XX市工业发展阶段划分，可大致划分为三个阶段，即高速演变阶段、快速扩张阶段和集聚发展阶。表1：XX市工业发展阶段划分及其特点发展阶段数据年份工业增加值（亿元）三产结构工业用地规模(km2)用地效益(亿元/km2)主要特点高速演变阶段(1979～1985)19845.186.7:41.9:51.42.542.04工业以“三来一补”为主体；工业空间结构呈据点状集中布局。快速扩张阶段(1986～1995)1994264.92.4:55.6:42.082.33.22产业结构不断优化，高科技产业暂露头角；工业布局以点带线，带状组团特征初步显现。集聚发展阶段(1996年至今)20031540.70.6:59.5:39.92087.4产业结构优化、提升，竞争实力不断增强；工业由内向外梯度递变，呈填充式集聚发展。（2）XX市及XX区工业发展目标从全市角度来看，按照“产业第一”的指导思想，XX市工业的发展需坚持走“增值、增效、竞争”的新型工业化道路，优化工业生产结构，提升工业生产效率，推进产业集聚发展，促进工业用地的高效和集约，进一步做大做强XX市的重点产业及优势传统工业，大力推动自主创新，促进工业质量的提高，促进全市工业由“规模工业”向“效益工业”的转变。根据“十一五”规划的初步思路和“基本实现现代化指标体系”的发展目标：力争到2010年，工业增加值在2005年的基础上翻一番，拥有自主知识产权的高新技术产品产值占到工业总产值60％以上，初步形成“全球科技创新基地和高端制造业基地”，逐步实现从“XX加工”到“XX制造”、再到“XX创造”的转变。对于XX区工业发展而言，未来5年是XX区工业经济增长方式由速度增长型向效益——速度增长并重型转变、产业结构由劳动密集为主导向技术密集与资本密集为主导转变的关键时期，实现从“速度XX”向“效益XX”的转变。大力发展高新技术产业和先进制造业，建设XX现代工业基地，推进优势工业集群发展，建设XX传统工业集群发展基地，整合工业资源与产业技术升级并重，建设XX效益工业基地。（3）XXX地区产业发展阶段的研判XX区产业结构中以第二产业占绝对主导地位，第三产业发展较快，但比重偏低，第一产业所占比重较小，呈持续下降趋势。第二产业中，主体为“三来一补”的劳动密集型企业，第二产业的增长速度最快，在相当一段时间内保持在产业中主体地位。从XXX地区产业发展历程来看，XXX地区从80年代的“三来一补”经济起步，布吉在罗岗开辟第一个工业区，同时辅助李朗等偏僻山乡兴办“三来一补”加工贸易企业；80年代末，“三来一补”经济步入成熟期，工业发展以被动吸收劳动密集型加工产业为特征；现在逐步发展成一个相对独立的成熟工业区，工业发展以劳动密集型产业为特征。纵观其产业发展历程，结合地区产业发展目标，可以对XXX地区产业发展阶段作出初步判断：XXX地区产业发展处于由劳动密集型产业向技术与资本密集型产业转变的阶段。（4）依据上述分析、结合XXX地区现状条件提出片区发展目标=1\*GB3①产业结构优化，实现技术、资本密集为主导的高效现代化产业园区；=2\*GB3②优势工业集群发展，打造XX家电产业地区品牌；=3\*GB3③交通体系健全，配套设施完善；④城市环境生态和谐，突显高品质工业景观风貌。2.功能定位根据《XX市城市总体规划（1996-2010）》、《XX市中部物流组团分区规划（2005-2020）》的要求，确定[XXX地区]的功能定位为：以建设家电产业集聚基地为契机，整合提升现有工业区，大力发展新型产业，建成土地使用集约高效、生活配套完善、生态环境良好的现代化产业园区。3．控制规模（1）就业人口XXX地区未来是以产业功能为主导的片区，家电产业基地的建设必然带来大量的就业人口，因此，本次规划需要对就业人口规模做出预测。就业人口的测算采取两种方法，一种是产业标准法，另一种是抽样法。产业标准法：根据《广东省产业园区规划建设指引》对一类工业用地产业人口容量要求（300-400人/公顷）及国家对产业用地的政策，综合相关因素，规划新增工业区产业人口取值350人/公顷。就业人口规模＝现状就业人口+新增产业人口＝4.7万人＋54ha×350人/ha=6.6万人带眷系数取1.5，总计10万人。抽样法：本地区新增工业用地主要为甘李工业园（家电产业基地），重点发展家电为主的先进产业，一类工业用地；抽样法是对现状高新技术企业就业人数情况调研，反推并估算新增产业人口规模。抽样企业：中盛科技实业（XX）有限公司，用地面积2.4公顷，总建筑面积63000平方米（厂房面积48000平方米、宿舍面积15000平方米），就业人数2000人，人均厂房建筑面积24平方米/人。新增产业人口：新增工业用地面积54.4公顷，除去7％行政办公及生活服务设施用地，容积率取值1.8，厂房建筑总量约91万平方米，人均厂房建筑面积24平方米/人，就业人数3.8万人。就业人口规模＝现状就业人口＋新增产业人口约为8.5万人带眷系数取1.5，总计12.8万人。总人口：10-12.8万（2）居住人口XXX地区未来人口的居住问题主要依靠以下三种途径解决：规划区内新增二类居住总量、工业区配建宿舍总量、集中配建宿舍总量、现状保留旧村居住总量。=1\*GB3①新增二类居住总量计算：二类居住用地总量：居住用地面积（R2、R+C）×开发强度居住人口：居住建筑总量/户均面积×户均人数＝1.21万人（注：其中居住用地居住建筑量按总建筑量的95％取值，商住用地居住建筑量按总建筑量的80％取值；户均面积按每户90平方米取值，每户按3.2人取值）=2\*GB3②工业区配建宿舍总量计算：根据国家标准要求工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7％，行政办公及生活服务设施容积率按2计算：工业区配建宿舍总量：工业用地面积×7％×宿舍开发强度＝18.9万平方米居住人口：宿舍建筑总量/人均面积＝1.89万人（注：宿舍、集中公寓人均面积5－10平方米）=3\*GB3③集中配套宿舍总量计算：集中配套宿舍总量＝R3用地面积×开发强度居住人口：宿舍建筑总量/人均面积＝1.98万人④现状保留的旧村建筑总量：规划中现状保留的旧村建筑总量约27.3万平方米，依据现状居住情况以及居委会提供资料，现状保留的旧村可容纳3.4万人居住人口。居住总人口为8.5万人。综合以上分析，XXX地区可以解决本地66-85％的就业人口的居住问题，5％就业人口可以在平湖中心区、布吉中心区等地解决居住，剩余10-29％的缺口可以通过对兼容R3用途的部分工业用地进行改造予以解决。规划对策为充分发挥本地区的既有优势，解决当前面临的诸多问题，实现地区发展的整体战略目标，本规划提出“整合”与“改善”两大规划对策。1、整合（1）产业整合策略区内现有产业类型较多，随着家电产业集聚基地的建设又将有一批新企业进驻。区内企业既有家电制造、电子信息等先进产业，也包括金属产品制造、纸制品包装、食品制造等传统劳动密集型产业，还有塑胶、水泥建材等污染性产业。并且，上述产业在产出效益、投资强度等方面差异较大，使地区产业竞争力和整体环境面貌大打折扣，难以实现产业用地的集约、高效利用。规划以产业集群化为导向，以家电产业集聚地建设为契机，带动原有工业区的逐步改造，形成围绕家电产业研发和制造的主导产业链，且纸制品包装、食品制造等产业集群，以及电子信息等高新技术产业得以共同发展的现代化园区。以产业新型化和高端化为导向，搬迁污染大效率低的工业企业；设定准入门槛，逐步提高工业用地的投入产出效益。此外，规划鼓励与扶持循环经济的发展。按照循环经济的理念规划、建设和改造产业园区，按照生态产业链的内在要求，将彼此关联的企业组合在一起，使各企业之间组成闭环型的资源循环利用的产业链条。选用清洁生产工艺和循环利用资源的技术体系。（2）空间整合策略目前，区内工业园区及工业企业以传统的单一产业功能为主，为生产及职工生活的配套设施建设非常滞后。随着新产业的引入和传统产业的升级改造，传统的空间组织模式将逐步向现代化的产业园区转型。规划以园区一体化建设为导向，降低区内企业市场信息、技术、土地建设开发等方面的商务运营成本，促进企业间的分工合作，实现区内各种功能要素的健全完善与协调布局。同时，规划逐步提升园区土地的使用效率，适当增加工业区的建设强度。一方面，应对工业区用地进行规划控制，做好工业用地规模预测；另一方面，应提高工业项目的准入门槛，采取规模开发与集约建设策略。通过产业规划设置产业进入门槛和开发强度控制。此外，以空间主轴等地区为重点，规划建议适度提升沿线土地价值。（3）管理整合策略为真正实现地区的一体化发展，推动管理的园区化非常必要。通过园区管理服务中心等设施的建设，整合区内综合管理、商贸展销、酒店会议等功能，统筹区内运营、招商、营销、研发、规划、土建等工作，实现地区管理发展从传统模式向现代园区运作模式的转变。2、改善（1）交通改善策略以交通微循环为重点，完善园区道路交通体系。规划范围现状已形成方格网状道路系统，规划维持原有方格网状次、支路体系；路网结构与地块划分按照有利于工业项目开发的原则设置；按已有道路竣工图为基准落实，补充完善次、支路体系；对次、支路的宽度以及长度对照规范进行补充。通过地区环路及联系中部物流片区的东西向道路的建设，提高本地区的对外交通可达性，改变边缘化局面。此外，按照标准配置停车场、公交站等交通设施。（2）配套改善策略以居住配套与就业的相对均衡为导向，实现地区的相对独立发展。落实上层次规划要求，优先设置公共配套设施项目；规划采用簇团模式沿地区环路布局配套设施，形成公共生活主轴。（3）环境改善策略依托区域自然背景，贯通结构性绿化廊道，构建地区的生态环境框架。塑造工业景观轴线与门户节点形象，凸显现代工业区形象；重点把握工业区与居住区过渡区域的处理，减少工业对居住的干扰，改进居住环境品质。执行政府相关规定，妥善解决水源保护线和生态线范围内的建设问题。用地布局1、规划结构根据规划区整体空间特点，本地区的规划结构可概括为：一带、二廊、多簇团。（1）一带：公共生活服务带，联系内部各生活服务节点的内环带，片区内重要的商业服务等配套设施沿线布局；（2）两廊：绿色生态廊道，蓝色水系廊道；绿色生态廊道是延续平湖东区域绿地系统，结合片区内现状林地，打通内部绿色廊道；蓝色水系廊道是结合内部黄牛湖水库和李朗河上游水系，打通水系沿线公共空间活动带；（3）多簇团：以簇团模式沿公共生活服务带集中布置的工业和居住功能，每个簇团配套商业服务中心，每个商业服务中心的服务半径约500米。2、用地布局规划区按功能布局的要求，由9类用地组成：包括居住用地（R）、商业服务业设施用地（C）、政府社团用地（GIC）、工业用地（M）、对外交通用地（T）、道路广场用地（S）、市政公用设施用地（U）、绿地（G）、水域和其它非城市建设用地（E），共计用地面积416.53公顷。（1）居住用地（R）规划居住用地包括二类居住用地、三类居住用地、商住混合用地和四类居住用地，用地面积为36.65公顷，占总用地面积的8.78％。（2）商业服务业设施用地（C）规划商业服务业设施用地1.74公顷，占总用地的0.42%。集中在规划范围内沿秀峰路、甘李路的公共服务带沿线，大型商业设施分别设置在甘坑新村、凉帽新村和XXX新村所在的三个簇团中心。（3）政府社团用地（GIC）规划政府社团用地13.59公顷，占总用地的3.26%。其中行政办公用地1.13公顷、文化设施用地0.56公顷、体育用地1.15公顷、医疗卫生用地3.33公顷、教育科研用地6.74公顷，社会福利用地0.68公顷。其中行政办公用地是指规划范围内XXX村、甘坑村居委会以及XXX派出所用地；体育用地是现状保留的XXX综合体育中心用地；医疗卫生用地是指沿公共服务带规划新增300床综合医院设施用地；教育科研用地指规划范围内甘李工业园北侧的九年一贯制学校用地；社会福利用地是指沿公共服务带规划新增敬老院用地。（4）工业用地（M）规划范围是以工业用地为主的地区，用地面积134.81公顷，占总用地面积的32.37%。主要指位于规划区中部、布澜路西侧的甘李工业园，以发展家电产业基地为目标；位于规划区西部的秀峰工业城和甘坑同富裕工业区；位于规划区东部的XXX工业区。（5）对外交通用地（T）对外交通用地3.06公顷，占总用地面积的0.73%。主要指位于规划范围内的平南铁路用地。（6）道路广场用地（S）规划道路广场用地65.53公顷，占总用地面积的15.73%。其中道路用地64.61公顷，广场用地0.12公顷、社会停车场用地0.80公顷，社会停车场四处。（7）市政公用设施用地(U)市政公用设施用地3.24公顷，占总用地面积的0.78%。其中包括供应设施用地0.91公顷，交通设施用地2.27公顷，环境卫生设施用地0.06公顷。供应设施主要指甘坑污水泵站、甘坑瓶装供应站、李朗加压站；交通设施主要指公交首末站两处，现状保留秀峰工业城公交首末站，布澜路东侧规划新增公交首末站一处；环境卫生设施主要指位于XXX新村的垃圾转运站。（8）绿地（G）规划绿地65.37公顷，占总用地面积的15.69%。其中公共绿地26.23公顷,生产防护绿地39.14公顷。公共绿地主要职能是提供居民和企业员工游憩空间，在规划范围内呈带状布置，以扩大服务面积，防护绿地主要结合市政设施设置。（9）水域和其它非城市建设用地（E）水域和其它非城市建设用地92.63公顷，占规划用地的22.24％。主要为规划范围内的现状保留林地、黄牛湖水库和李朗河。上述各类用地规模和比例详见表2《规划用地汇总表》：表2规划用地汇总表用地代码用地名称面积(公顷)占用规划总面积比例R居住用地36.568.78%R2二类居住用地6.361.53%R3三类居住用地7.611.83%R2+C1商住混合用地4.651.12%R417.944.31%C商业服务业设施用地1.740.42%C1商业用用地1.740.42%GIC政府社团用地13.593.26%GIC1行政办公用地1.130.27%GIC2文化设施用地0.560.13%GIC3体育用地1.150.28%GIC4医疗卫生用地3.330.80%GIC5教育科研用地6.741.62%GIC7社会福利用地0.680.16%M工业用地134.8132.37%M1一类工业用地86.8420.85%M2二类工业用地44.5510.70%M1+GIC1一类工业行政办公混合用地3.420.82%T对外交通用地3.060.73%T1铁路用地3.060.73%S道路广场用地65.5315.73%S1道路用地64.6115.51%S2广场用地0.120.03%S3社会停车场库用地0.800.19%U市政公用设施用地3.240.78%U1供应设施用地0.910.22%U2交通设施用地2.270.54%U5环境卫生设施用地0.060.01%G绿地65.3715.69%G1公共绿地26.236.30%G2生产防护绿地39.149.40%小计城市建设用地323.9077.76%E水域和其它非城市建设用地92.6322.24%E1水域8.632.07%E4林地84.0020.17%合计416.53100.00%城市设计1、设计目标本次城市设计的总目标是针对规划区的建设标准及环境整合