地铁1号线项目投资可行性分析报告

地铁1号线项目投资可行性分析报告一、项目基本情况(一)项目概况根据最新工可批复，地铁1号线线路长约37.4公里，设站30座，均为地下线；总投资估算316.03亿元，工程费用145.34亿元；工程建设其他费用96.27亿元；预备费24.16亿元；专项费用50.26亿元，其中车辆购置费24.60亿元。据了解，纳入本次招标范围内的实际总投资额约219亿，与工可批复的差额主要包括征地拆迁、第三方管理费等，具体招标范围以招标文件为准。本项目在建委平台进行招标，项目招标人为XX市发改委和XX地铁集团。项目合作期16年；其XX设期5年，试运营期1年，社会资本退出期10年。社会投资人在投标阶段提交运营承诺函委托轨道交通运营企业对项目进行运营管理。（二）项目公司项目公司注册资金为总投资额的30%约65.7亿，其中政府方由XX市财政资金出资约6.57亿元占股10%，社会投资人出资约59.13亿元占股90%。（三）主要评标办法及商务条件本项目招标采用资格后审方式，评标采用综合评估法，投标报价40分，商务、技术60分，最终评标办法将在投标阶段予以明确。目前投标报价主要相关评审：概算下浮率区间为下浮5%-0%,满分15分；下浮率等于5%及以上时得满分，下浮率等于0时不得分；融资费率区间为下浮2%-上浮5%，满分9分；融资费率等于人民银行同期贷款利率（5年以上）为8分，下浮2%为满分，上浮超过5%时不得分；资本金投资回报率区间为下浮2%-上浮10%，满分8分；回报率等于人民银行同期贷款利率（5年以上）为7分,下浮2%为满分，上浮超过10%时不得分；运营成本浮动率区间为下浮2%-上浮6%，满分8分；运营成本不浮动得6分，下浮2%为满分，上浮超过6%时不得分。（四）政府态度及竞争对手情况目前，包括XX、XX、XX、XX、XX、XX等单位均表达出参与地铁1号线的意愿。据了解，XX、XX积极性较高，与政府层面接触较为频繁。与我方签署过联合体协议的XX、XX目前已确定脱离绿地联合体转而自行投标。二、项目实施方案（一）项目盈利模式本项目主要获取两部分收益，一是投资收益，二是工程建设收益。投资收益是按照PPP协议约定的资本金回报；工程建设收益一部分是指投资人向施工总承包单位收取投融资管理费，用于提高项目整体收益水平，另一部分包括绿地所属施工企业实施工程所获取的工程利润。两者组成了项目收益的主要来源。（二）资金筹措及退出根据XX地铁建设公司要求，社会投资人出资必须为自有资金，不可采用基金等融资方式注入项目公司。因此绿地需筹措约59.13亿自有资金注入项目公司，我方拟在中标后与XX地铁展开谈判，设立产业基金并通过区域公司向项目公司出资。绿地与金融机构按1：3的出资比例对58.08亿的出资额募集资金；金融机构认购优先级部分，出资43.56亿元；绿地集团作为劣后级部分，出资14.52亿元（资本金融资方案请见附件1：地铁1号线资本金融资方案）。贷款部分由XX地铁与我方根据协议共同募集。项目公司成立后，政府方授予项目公司特许经营权，特许经营权期限为16年（包含建设期、试运营期和运营期）。本项目采用股权回购方式，建设期内不支付投资回报，回报计入总投资后在10年运营期内逐年收回10%股权（计息）。本项目特许经营权期满后，项目公司将本项目资产移交给政府方。（三）联合体分工及条件中标后由绿地控股集团负责项目的投融资获取投资收益，联合体单位象征性注资500万元至项目公司。我司与上海隧道约定，由我方作为联合体牵头方负责项目的投融资，上海隧道牵头负责总承包管理。根据已签署的联合体协议，工程土建费用为初步设计概算下浮12.98%，设备安装下浮17%。若公开招标文件中的竞争条件有所调整，则概算下浮率由双方根据实际招标条件以及概算情况合理确定（联合体协议请见附件2：XX轨道交通五号线总包联合体协议）。三、项目特点、风险因素及应对措施（一）项目投资规模大，综合影响力大。地铁1号线项目为绿地第一个发达地区省会级城市轨道交通PPP项目，投资规模高达219亿元，投资规模大，社会影响力大，综合产值可观，具有良好的示范作用。（二）工程涉及多处国家级、省级、市级文保单位，工程实施难度较大。针对这一问题，我方选择在XX施工经验丰富上海隧道作为总承包管理。上海隧道曾投资建设XX地铁机场线、参与XX地铁3号线等项目，综合能力突出，实力雄厚，能有效控制各类工程风险。（三）竞争较为激烈。目前，包括XX、XX、XX、XX、XX、XX等单位均表达出参与地铁1号线的意愿。上述竞争对手以央企居多，信誉好、资质全、业绩多，且均具有较强的投融资和总承包的能力。与上述单位相比，绿地的特点是投融资能力强，轻资产，合作模式灵活。XX近期与XX市主要领导、XX地铁公司的主要领导频繁会面，表现出很高的积极性。针对上述情况，双方领导极为重视，多次召开投标协调会议研究投标策略，针对政府、竞争对手等应标的各项具体工作皆已部署。从评分方面看，我方联合体与中铁工等对手相比，在综合实力、技术等方面都没有绝对优势，须在报价上体现优势。(四)资本金融资存在不确定性。目前项目资本金部分（54亿）要求不允许基金介入，建设期（60个月）内不付息，而且项目未列入国家财政部PPP项目库，作为PPP项目的合规性存在疑问，需要注意规避资本金融资风险。我方拟在项目中标后与XX地铁进行谈判，设立产业基金并通过区域公司向项目公司出资。四、投资测算分析假设商务条件区间为投标评分要求的满分和标准值，条件包括：资本金投资回报率为4.802%（下浮2%）至4.9%（基准），贷款部分投资回报率为4.802%（下浮2%）至4.9%（基准），工程建设费用为初步设计概算下浮5%（满分）至3%（基准）；股权锁定期6年，退出期10年；资本金融资成本按5.145%(基准利率上浮5%)，贷款部分融资成本为4.9%；因边界条件未最终确定，测算中暂未考虑项目运营收益。若全部以自有资金投入资本金，税前资本金融资前自有资金内部收益率区间为7.55%至7.78%，静态利润总额（税前）41.33亿至42.92亿，最大净现金流出47.56亿至47.67亿。以资本金融资比例为75%测算，税前资本金融资后自有资金内部收益率为12.72%至13.22%，税后资本金融资后净现金流为15.15至16.46亿，税后资本金融资后内部收益率为7.88%至8.38%；静态利润总额（税前）26.85亿至28.60亿，最大净现金流出11.68至11.69亿，静态回收期约10.7年（测算分析请见附件3：地铁1号线项目投资收益测算表）。五、结论及建议地铁1号线作为集团第一条在省会级城市参与实质性投资的地铁项目，