优先购买权与建筑物区分所有

优先购买权与建筑物区分所有王利明（一）案情原告、被告讼争房屋坐落在秦屿镇康湖街279号。该房屋为木质结构，前后楼上楼下各2间，中间隔一天井。该房屋原属第三人祖辈所有。1956年公私合营时第三人将该房前截店屋分为上、下两间，后折价入股归被告所有，后截上、下两间仍属第三人所有。出入均由前截店屋右侧通行。天井、走廊、楼梯为双方共有。1985年5月31日，该店屋上、下两间由原告承租使用至今。1993年7月10日，被告将该店屋上、下两间出卖给第三人，双方引起纠纷。原告于1993年7月24日诉全福鼎县人民法院，请求确认双方房屋买卖关系无效，保护其房屋优先购买权。（二）对本案的不同观点福建省福鼎县人民法院认为：讼争屋为原告承租，但该店屋与后截天井、走廊、楼梯及第三人的房屋连成一体。该店屋系属康湖街279号房屋整体结构中的一部分，且该房屋天井、走廊、楼梯为被告与第三人共有，同时该店屋右侧系第三人出入的必经之路，第三人对该店屋享有优先购买权，其与被告签订的店屋买卖关系有效，原告基于租赁关系的优先权不能对抗第三人的优先购买权。原告所诉无理，不予支持。福建省宁德地区中级人民法院经审理认为：被上诉人（原审被告）店屋与第三人房屋虽然连为一体，但双方产权界限明确，第三人对被上诉人前截店屋没有共有权。现被上诉人（原审被告）出卖该店屋，第三人没有优先购买权，其与被上诉人签订的房屋买卖协议无效。上诉人系该店屋承租户，依法享有优先购买权。现其主张优先购买该屋应予支持。（三）作者的观点本案涉及的优先购买权，是指某人（公民或法人）在特定的买卖关系中，依法享有在同等条件下，优先于其他人购买出卖人的财产的权利。在房屋买卖关系中，我国现行立法主要规定了两种优先购买权：一是房屋共有人的优先购买权。我国《民法通则》第78条第3款规定：“按份共有财产的各个共有人有权将自己的份额分出或转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”二是承租人的优先购买权。1983年国务院发布的《城市私有房屋管理条例》第11条规定：“房屋所有人出卖租出房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”《合同法》第230条也规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”在房屋买卖中，某一出卖人出售其房屋时，侵害了其他房屋共有人和承租人的优先购买权，其他人有权主张优先购买权，并可要求撤销出卖人与买受人之间订立的房屋买卖合同。在本案中，如果确认讼争的并为被告所有的房屋与第三人的房屋连成一体，被告与第三人共同对该房屋享有所有权，则在被告出售其房屋时，第三人作为共有人享有优先购买权。同时，因被告的房屋已租给原告使用，因此在被告出售其房屋时，原告亦作为承租人享有优先购买权。那么，在共有人和承租人均对房屋享有优先购买权的情况下，哪一个优先购买权更应当优先？我认为，共有人所享有的优先购买权更应当优先。其原因在于：第一，按份共有人所享有的优先购买权是按份共有权中派生出来的一项权利。尽管按份共有人只是按照份额享有权利并承担义务，每个共有人有权出售其份额，但因为按份共有人依然是整个共有财产的所有人，并有义务维护共有财产的完整和安全，尤其是法律为稳定共有关系，因此在某一按份共有人出售其份额时，法律确认其他共有人通过行使其优先购买权以限制处分份额的行为，可见，共有人享有的优先购买权是共有权中包括的权利。而对于租赁权来说，尽管因法律对租赁权的保护规定已具有物权的特点，但主要是基于合同所产生的债权。按照民法的一般规则，当物权与债权同时并存时，物权具有优先于债权的效力。因此，作为共有权内容的优先购买权与主要为债权的租赁权相比，前者当然应当具有优先于后者的效力。第二，共有人作为整个共有财产的所有人，其与共有财产的利害关系较之于承租人而言更为密切，其对共有财产所负的维护义务和责任也较之于承租人更为重大，因此也应当使共有人享有更优先于承租人的优先购买权。第三，法律确认承租人享有的优先购买权，其重要目的是为了稳定租赁关系，使承租人不因其租赁房屋的产权转让而无房可住。但此种功能可以通过“买卖不得击破租赁”的规则实现。根据《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”因此即使承租人不享有优先购买权，也可以受到“买卖不得击破租赁”的规则的保护，使其租赁权能够得到保障（当然，因其优先购买权不能行使将使其不能成为房屋所有人）。然而，如果按份共有人不能行使优先购买权，则难以获得其他规则的保护。正是由于上述原因，我认为共有人的优先购买权应优先于承租人的优先购买权。所以，在本案中，如果第三人确为讼争房屋的共有人并享有优先购买权，则其权利应更优先于作为承租人的原告所享有的优先购买权。然而，第三人是否对讼争的房屋享有共有权?一、二审法院对此存在着两种不同的观点。我认为从本案来看，第三人不应享有共有权。因为尽管该房屋系属福鼎县康湖街279号房屋整体结构中的一部分，且该房屋天井、走廊、楼梯为被告与第三人共有，但该房屋的前截店屋和后截店屋是分开的，自1956年公私合营时第三人就将该房屋前截店屋分为上、下两间，折价入股归被告所有，而第三人仅享有后截上、下两间店屋的所有权，从登记证上所记载的内容来看，第三人并不对前截店屋享有所有权，所以不能认为第三人对被告出卖的房屋享有共有权，该房屋仅为被告所有。然而，仅仅认定第三人不享有共有权是不够的。事实上，本案确属于建筑物区分所有的纠纷。所谓建筑物区分所有，是指数人对某一建筑物各享有一部分所有权，该建筑物及其附属物的共同部分为各所有人共有，修缮费用及其他负担由各所有人根据其所有部分的价值而分担。建筑物区分所有实际上是由专有所有权（单独所有权）、共有权及相邻权而构成的整体。建筑物区分所有权区别于其他物权形态的特征在于：首先，建筑物区分所有权具有集合性。如上所述，建筑物区分所有权是由建筑物区分所有人对专有部分的所有权、建筑物区分所有人对共有部分的共有权（其中又包括共同使用权与专有使用权）以及建筑物区分所有人的成员权等三种权利组成的，它不同于普通的物权，如所有权、抵押权或国有土地使用权，这些权利具有单一性，也就是说这些权利不是由许多不同的权利组合而成的，而只是权利主体对不动产享有占有、使用、收益和处分的权利。因此，对建筑物区分所有权进行研究就不仅意味着对其中的各个构成单位分别加以研究，还必须就各个权利相互之间的互动关系进行观察。在建筑物区分所有权的三个组成部分中，建筑物区分所有人对专有部分的所有权占主导地位，没有建筑物区分所有人对专有部分的所有权就无法产生建筑物区分所有人对共有部分的共有权（其中又包括共同使用权与专有使用权）以及建筑物区分所有人的成员权;如果权利人丧失对专有部分的所有权，也就丧失了对共有部分的共有权及成员权;权利人对专有部分的所有权的权利范围决定了其对共有部分的共有权及成员权的权利范围;在建筑物区分所有权人进行权利登记时，也只需要对其专有部分所有权进行登记4,而不需要对共有权以及成员权进行登记。所以，它是其他两项权利产生、存在以及行使的前提与基础。其次，建筑物区分所有权具有整体性与不可分割性。建筑物区分所有权是一个权利的集合体，三种权利是紧密结合成为一个整体的，权利人不能对建筑物区分所有权进行分割行使、转让、抵押、继承或抛弃。第三，权利主体身份的多样性与权利义务内容的复杂性。建筑物区分所有权人具有多重权利人的身份，首先，他是建筑物专有部分的所有权人，可以对其专有部分进行占有、使用、收益和处分，但这些权能又受到其他建筑物专有部分所有权人的制约，即权利人负担不能危害其他人的利益的义务。其次，他是建筑物共有部分的共有权人，既可以对全体区分所有人在生活中必须使用的共有财产，如公共楼梯、公共走廊、大门等，进行使用，还可以对依据法律规定和区分所有人之间的共同约定，由其专有使用的共产财产，如地下停车场车位、与一楼连接的庭院等进行排他的、独占性的使用。第三，他是建筑物区分所有权人组织的成员，享有相应的成员权，可以对涉及全体建筑物区分所有人的重要事项进行表决、参与建筑物管理规则的制定、选举管理者、解除管理者、请求就重要事项召开会议讨讼、请求停止违反共同利益行为等。区分所有人除享有上述权利外，作为团体成员还应承担团体协议、章程规定，接受管理者管理等义务。第四，专有部分的所有权居于主导地位，尽管在建筑物区分所有的状态下，是由多种权利构成的，但在各项权利中，专有部分的所有权居于主导地位，即其他权利都是由专有部分的所有权决定的。因为专有部分的所有权，才决定了共有部分的持有份比例，决定共有权中的使用和收益范围，决定了在行使共同管理权时的成员权的大小，等等，所以，专有部分的所有权应当居于核心地位。在本案中，被告和第三人分别对前截店屋和后截店屋享有专有所有权，而双方又对房屋天井、走廊、楼梯等享有共有权，同时双方也发生了相邻关系（如第三人要从店屋有侧出入），可见双方确实形成了区分所有关系。那么，在区分所有的情况下是否可推定双方对整个建筑物（康湖街279号房屋）享有共有权?显然是不能的。因为建筑物区分所有权与共有的根本区别在于：前者将一栋建筑物区分为专有部分和共用部分，并在此基础上形成一种特殊类型的不动产所有权。就共用部分而言仍然属于共有，但专有部分则是单独的所有权。而后者不包括单独所有权。所以在本案中，被告和第三人分别对前截店屋和后截店屋享有的单独所有权，与双方对房屋、天井、走廊等享有的共有权是必须要分开的。就被告和第三人享有的单独所有权而言，是完整的、不受他人权利限制的权利。他们中的某一人对其单独所有部分行使处分权时，其他单独所有人是否享有优先购买权?我认为，不能享有优先购买权。因为建筑物的区分所有与共有是不同的，共有乃是一个所有权，即使在按份共有关系中，各个共有人应按照各自的份额享有权利并承担义务，各个共有人的权利都可及于共有物，但任何一个共有人都不得对共有财产主张单独的所有权。而在区分所有权中，要将一栋建筑物区分为专有部分和共有部分，专有部分是单独的所有权，与一般所有权无异，在产权登记时也应分别进行登记。因此，在区分所有的情况下，一栋建筑物实际上已经分割为独立的单位为多人分别单独享有，这样，所有权已不是一个而是数个。由于区分所有人对其专有部分享有所有权，因此单独所有人对其单独所有的财产可以独立行使使用、收益和处分的权利，他人不得干涉。对专有部分的所有权的行使不能在法律上通过施加优先购买权来予以限制。也不能因为各个单独所有人之间彼此是相邻的便使其享有优先购买权。因为尽管区分所有人之间是相邻的，但他们相互独立，互不关联，不能使某个所有人对他人转让其单独的所有权而主张优先购买权。如果允许某个所有人对其他所有人转让所有权也享有优先购买权，实际上是对独立的所有权施加了极不合理的限制。尤其是因为区分所有人人数众多，如果都要求主张优先购买权，将产生许多不必要的纠纷。但在区分所有中如果各个区分所有人一致同意转让某项共有财产，则各个区分所有人可以基于其共有权而对共有财产的转让享有优先购买权。需要指出的，我国《城市房地产管理法》第37条第4款规定：“共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。”该规定是否适用于建筑物区分所有情况?显然，该规定不适用于单独所有情况。如果某个公民在购买商品房时，仅购买一个楼层的一个单元，甚至购买一个楼层，那么该公民便对该单元或楼层享有完整的所有权，以后如果要转让该单元或楼层，也无需征得其他住户的同意。但是如果该单元或楼层为数人购买，数人对其享有共有权，这样某一共有人转让作为共有财产的该单元或楼层时，必须征得其他共有人一致同意。如果数人对该单元或楼房享有按份共有权，某一共有人转让其份额，虽然不需要征得其他共有人同意，但其他共有人在同等条件下享有优先购买权。由于本案中第三人和被告对前截店屋不享有共有权，所以被告处分该店屋，无需征得第三人的同意。由于第三人和被告并未对该店屋享有按份共有权，被告也并非处分其应有份，因而第三人并不享有优先购买权。一审法院认定第三人基于共有而享有优先购买权，显然不妥。那么，第三人基于其享有的相邻权可否享有优先购买权?在本案中，第三人与被告因区分所有，当然要发生相邻关系，如第三人必须从店屋右侧出入，第三人据此也享有相邻权。然而，从性质上说，相邻关系是指相邻不动产的所有人或使用人行使权利的延伸或限制。根据法律对相邻关系的规定，一方不动产所有人和使用人行使权利，应给予相邻的不动产所有人和使用人以行使权利的必要的便利。