我国房地产企业现状、问题及对策

我国房地产企业现状、问题及对策

一2009～2010年中国住房企业发展现状分析（一）房企经营环境：政策调控力度空前，市场波动幅度加大中国房地产开发企业在现行商业盈利模式下，土地和资金是房地产开发企业最重要的生产要素，土地储备的多寡和融资渠道的宽窄已经成为衡量房地产开发企业实力的最重要的两个指标。土地储备不足会“断顿”，无法通过连续滚动开发的规模优势降低成本；融资渠道偏窄则会导致资金流动不畅，易于“梗塞”。这两项最重要的资源，土地由政府垄断，单一供给，而管制型银行主导的金融市场体系，使商业银行贷款（开发企业的开发贷款和购房业主的按揭贷款）成为房企外部融资的最主要渠道，同时也将房企的财务风险传导到银行系统。正是这两大关键资源掌握在政府手中，所以中央政府对房地产市场的态度，所出台的宏观政策和地方政府的执行力度，是所有房地产开发企业最重要的政策变量。1.系统性调控房地产市场思路基本明确从1998年房改开始，伴随房地产行业的成长和市场的发育，中央政府在如何调控房地产市场上的思路也不断变化，单一性解决问题式调控思路向建立系统性的调控体系转变趋势逐渐明朗。房地产市场成长中逐步形成的中央政府、地方政府、开发企业、购房者、银行/税务错综复杂的利益关系，呈现出财政、经济和民生三方面主要问题。宏观调控面对的问题也由商品房价格、产业发展和房地产市场健康发育上升为国家性的经济、政治、民生问题。“国十条”及以后各部委协同密集出台的各项政策，分别从金融信贷、土地、财政税收、市场监管等方面调控房地产市场，调控方式也由侧重于某一方面的调控，如“70/90”政策，向建立调控体系转化，更注重部门政策操作层面的协调一致，整体性推进。纵观2003年以来的调控政策，变化频率快，时效性强，在2008年金融危机蔓延前后更加显著。政策的稳定性差，加剧了房地产市场的波动性，对市场预期的影响尤为明显。对开发企业而言，战略规划和经营计划制定的难度大大增加，更易侧重于短期应激反应能力。2.调控手段微观化倾向中国房地产市场具有明显的政策性市场特征，房地产开发过程实行的是全流程监管的模式，政府职能部门在开发过程中的各个环节都有不同程度的介入。从“70/90”政策到如今的“国十条”要求国土资源部门将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同，再到新近出台的《上海市房地产调控细则》对建设规模和预售规模的详细规定，对预售价格的申报、价格调整的备案制度，以北上深厦等为代表的一线城市的限购令的出台表明政府职能向开发企业渗透之深，是其他行业难以比拟的。总之，中国的房地产市场在发育成长中，政府对金融市场和土地市场的操控，调控手段向微观领域的深入，注定房地产市场是有限的市场，市场所发出的价格信息是扭曲的。所以，这是任何房企在制定战略规划和经营计划时必须倍加关注的经营环境。（二）生产经营及其变化：上半年成交萎缩，三季度销售放量1.年度销售目标的完成，开发商有喜有忧自楼市新政实施以来，房屋销售量增长总体下滑，2010年1～9月全国商品房销售面积为6.31亿平方米，同比增长8.2%，全国商品房销售额3.19亿元，同比增长15.9%。房屋销售额增幅小于房屋面积增幅，房产交易量增幅下滑的同时，房价下降趋势并不十分显著。万科以销售金额692亿元居销售额榜首，几乎较前两季度的总额翻了一倍，而恒大则以597万平方米的销售面积位居成交面积第一位，保利地产第3季度销售相当于前半年的业绩总额。万科、保利、中海、绿地等企业的增长接近翻倍，而上半年表现不算理想的金地集团在第3季度的销售额几乎是上半年的两倍。经过第3季度的销售井喷，大多数企业的销售回款压力已经明显降低，尤其是万科、恒大两家公司，已经离各自的全年销售目标仅一步之遥。万科的全年销售计划是820亿元，截至目前仅差约120亿元；恒大的全年目标则是400亿元，仅剩下25亿元的任务。反观另一些开发商的销售额，离全年目标仍有距离，例如富力和碧桂园全年销售目标都是300亿元，但前三季度只销售了217亿元和215亿元。而绿城的全年销售目标是670亿元，但前三季度只完成了326亿元，只有全年任务的一半。龙湖、雅居乐、金地等，前三季度销售分别为180亿元、170亿元和150亿元，距离各自的年度目标已经不算太远。东部12个城市限购令的出台，对市场预期产生了极大的影响，第4季度的市场出现再度萎缩的概率提高，销售区域集中在东部的公司将面临无法完成年度任务的风险，此类公司争取客户、降价销售的趋势明显。2.房企开发投资快速增长，未来竞争加剧2009年下半年以来全国房地产开发投资完成额累计增幅呈现上扬态势，与2009年初楼市遇冷情形反差较大，2009年房地产开发投资月同比增幅达16.1%。2010年1～9月，全国房地产开发投资33511.25亿元，同比增长36.4%。其中，东部地区房地产开发企业投资19711.21亿元，同比增长38.3%；中部地区房地产开发企业投资7077.28亿元，同比增长32.1%；西部地区房地产开发企业投资6722.76亿元，同比增长35.8%。1～9月全国房地产开发企业商品住宅投资23512.05亿元，同比增长33.8%。8月，房地产开发投资4490亿元，同比增长34.1%。今年以来房地产投资一直保持稳定快速增长，意味着未来商品房的供给会进一步增加，房企的投资意味着现金消耗量增大，如果外部融资无法解决，资金压力将迫使房企加大营销力度，尽快回笼资金，对促进商品房价格稳定有积极作用。（三）基本素质及变化1.新政促进行业洗牌，市场集中度日趋提高房地产业是典型的资金密集型行业，融资能力是房企的命脉所在。很多企业在开发模式上都在运用金融杠杆“以小博大”，房价的持续上涨会给这些企业提供空间。但是，很多企业的资金面上尤其是经营活动现金流波动性大，抗风险的能力低，一旦遇到市场调整，就会出现资金方面危机。新政实施在金融信贷、土地和财政税收政策上都指向开发商的资金链。当期合约销售额（或称签约额）是判断开发企业的资金紧张程度的重要指标。2010年前三季度，销售额前20位的房企销售额合计4710亿元，其中前10位销售额合计3346亿元，占71.04%，2009年同期为69.50%。销售面积前20位合计4832亿平方米，前10位合计3626亿平方米，占75.04%，2009年同期为72.13%。大房企的销售额比重的提高意味着资金向大房企集中，意味着新政对土地获取资金的要求更有利于资金雄厚的房企。金融机构基于安全性和收益性的考虑也更倾向于向开发能力和销售能力强的知名房企提供资金支持。所以，当土地和资金向大房企集中时，未来市场的集中度也随之提高。2.国企攻城略地，民企谋求突围调控新政对首付比例、土地出让环节的管理更严格，同时银行信贷方面的不断收紧，使民营开发企业资金压力更大。国企的资金实力比民营企业强，尤其是在市场不太好的情况下，民企的资金压力较大，一方面想逢低拿地，另一方面又要考虑资金因素，力不从心，市场预期不好时，国企的资源优势越凸显。调控新政出台前后京、沪、广、深四大城市的所有成交地块，央企拿地次数占比从新政前9%上升至19%，土地储备占比亦从新政前的17%上升至22%。除了北京新政前央企拿地的比例在新政前后相差不大外，其他三大城市均明显上升。例如上海，新政前央企拿地比例为9%，新政后则达到20%；广州从新政前的12%上升至30%；深圳更是从新政前的4%上升至25%。而据统计，民企拿地多在新政实施以前。所以，民企在房企两大核心资源上处于不利地位，意欲寻求转型。3.新军不断涌入，行业竞争加剧相对于某些行业，房地产业很少的政策性限制，行业的繁荣，较高的利润率，较低的技术门槛，对于资金比较充裕，在本行业内短期难以找到收益满意的投资项目的企业极具诱惑。如海尔、美的、格力、海信等纷纷成立房地产公司；2009年格力地产更是借壳ST海星上市，得以拓宽融资渠道；同为家电巨头的TCL、康佳也通过战略合作或拍得土地开展房地产业务。国内软件行业领先者用友集团和IT业龙头联想集团加入万达集团、泛海集团、大连一方集团、内蒙古亿利资源集团组成“联合舰队”，投资开发规模达200亿元、占地面积约2.7万亩的长白山旅游地产项目。企业资金投向房地产已经成为常态，几乎各个企业都在投，区别只在规模大小。众多其他行业资金纷纷以各种方式投资于房地产业，行业竞争的加剧在所难免。4.央企房产业务重组：方案出台，整合任重道远自2009年7月至2010年3月在土地市场频繁出现“地王”现象，在当期的15块“地王”中，11块由央企拍得。在127家中央企业中，78家不以房地产为主业的中央企业开展了房地产业务，央企从事房地产的企业比例达到了73%。国资委确认央企有16家以“房地产开发与经营”为主业，要求78家加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。涉及房地产业务的央企情况复杂，程度不一，如何向16家整合是突出问题。2004年央企房地产业务合并大潮中，中国房地产集团整合20多家央企的房地产业务，由于相互之间利益纠缠，矛盾难以平衡，时至今日，也未能完成整合的目标，反而并入中国交通建设集团。如何不再重蹈上轮重组的覆辙，央企仍是任重道远。（四）生产要素及变化1.资金面：银行和股市受阻，信托融资由松趋紧作为资本密集型的行业，资金链的安全与否是房地产开发企业生存的命脉所在。“国十条”颁布以后，相关部委出台的金融信贷、市场监管政策直指开发企业的资金面。2009年的热销各房企资金充裕，但随着调控后销售下滑，资金链逐渐绷紧。2010年第2季度后，资金链逐步绷紧，世茂地产、招商地产发布公告拟撤融资计划；金地集团、华发股份、保利地产等龙头企业公布的增发预案也跌破拟增发价格；万科高达112亿元的再融资计划搁浅。证监会已暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见。研究涉及房地产业务的并购重组政策，待相关政策规则推出之后，将根据新规则确定的标准和程序恢复新项目的受理与审批。在银行贷款与股市融资受挫后，开发商倚重的信托融资渠道也将迎来挑战。从2009年下半年开始，房地产信托产品的发行规模加大，往年房地产信托产品仅占到所有集合信托产品的30%～40%，而2010年则占到了50%以上。据统计，2010年1～8月，发行规模已经超过1047亿元，仅7～8月就已经达到433亿元，几乎相当于去年全年的449亿元水平，房地产信托产品发行规模远超2009年全年的水平。资产良好的上市企业，融资成本可控制在12%左右，但民营的非上市公司融资成本就相当高。目前房地产企业通过信托融资的成本一般在15%～20%左右，有的高达30%。随着《信托公司净资本管理办法》于2010年9月正式实施，对于开发商来说，颁布的时机尤为不利，通常，开发商在下半年兴建的项目较多（一般60%的项目在下半年动工，而上半年则占40%），但随着信托融资的政策收紧，房地产销售的压力将有所上升。2.土地储备：央企攻城略地，民企行事谨慎土地储备的高低是房地产开发企业持续开发能力的重要指标，一般情况下，房企根据自身开发能力储备三年的开发面积。土地储备的多寡意味着房企项目滚动开发的可持续性的长短。房企可以通过规模效应降低成本。同时在现行的盈利模式下，若商品房价格持续走高，土地溢价将会贡献更大的利润。在土地市场，央企以及国企频繁出手拿地，加快扩张版图。2009年全国90个“地王”中，央企就拿了60个。2010年伊始，央企中海地产以59.7亿元在丰台区获得居住项目用地；远洋地产子公司以40.8亿元竞得大望京1号地；中国兵器装备集团旗下北京世博宏业，以17.6亿元竞得海淀区东升乡地块。“国十条”颁布以来，房地产市场一直处于紧绷状态，楼市成交量快速下降，土地市场也陷入冷清。经过短暂的沉寂，央企在土地市场表现异常活跃，在北京、上海、广州、深圳4个一线城市成交总价前10名的地块中，多数被国企收入囊中。3个多月来16家央企拿地总金额接近300亿元。民企由于资金渠道狭窄，成本偏高，因此相对谨慎，拿地多在新政以前，新政后拍地热度下降。最大一笔是2009年12月23日富力联合体（富力、雅居乐、碧桂园三大民营地产联合）广州亚运地块，总价达到253亿元。3.人才：知名房企高管接连变动，少数公司逆市吸纳人才因为房地产项目固有的周期性，所以人才流动一直较为频繁，在逆市环境中尤为明显。绿城、中国建筑、龙湖地产、SOHO中国、保利地产、金地集团陆续出现人事变动。此外，万科、华润、合生创展、世茂股份、远洋地产等十几个房地产大鳄今年以来也均有高管离职。在目前的行业环境下，以往依赖房价高速上涨带来的销售业绩增长的难度大大加强，原有的思维和经营方式需要调整，转型过程中必然需要一批新的领导者和管理者。政策重击对企业有挑战，更有机遇，对于资金实力强的房企来说，逆市更是低成本扩张的好机会，这其中包括了对人才的吸纳与储备。房企大规模招聘主要有两方面的考虑：一是储备人才，为企业扩张时提供人力资源，而逆市时是获取竞争对手人才的较好机会；二是更换更能应对危机的高端人才，为现时项目在逆市中脱颖而出寻求良将。中海地产、万科、恒大都启动了大规模招聘活动，涉及省份多达10个。在一系列政策重击下，房企大规模招兵买马，不仅是基于管理层更新、公司储备新人才的需要，还可能是满足急速扩张的需要。（五）住房产品：市场表现迥异由于中国经济发展的不均衡增长，地区经济发展水平差别很大，造就了中国房地产市场区域差别明显。从新政实施的市场表现来看，市场表现迥异。1.外销程度越高，销售面积和销售额降幅越大外销程度高指预售商品房非户籍人口购房比例占50%或更高。从区域分布看，东部地区的总体外向度水平要高于中西部，同一区域经济发达区域高于落后区域。新政后，地方调控政策陆续出台，对本地商品房的外来购买者采取了更加严厉的措施。按国家统计局公布的2010年1～9月商品房销售面积和销售额增长情况，东部地区销售面积增速0.9%，其中北京为-37.3%，上海为-39.3%，浙江为-18.0%；销售额增速7.9%，其中，北京为-7.4%，上海为-25.2%，浙江为-1.0%。与之形成鲜明对比的是，中部地区销售面积增速19.7%，销售额增速39.2%；西部地区销售面积增速13.7%，销售额增速29.8%。中西部地区销售额增速超过销售面积增速，商品房总体价格仍在上涨。2.成交量影响：城市中心小，远郊大城区中心地带对居住来讲，由于周边生活设施完善，交通便利，资源集中度高，物业更具稀缺性和保值性，易受市场认可，所以价格坚挺甚至逆市上扬。较之而言，远郊基础设施差，资源集中度低，居住不便，若是城市规划的发展方向具有投资价值，市场成交量和成交价格的波动幅度大。对于项目在城市中心的房企，只要资金链不紧张，价格维持或上涨的动力远胜于项目位于远郊的房企。对于开发项目多在城郊的房企，价格下调的压力高于项目多分布在中心地带的房企。3.普通住宅政策鼓励，市场接受程度高无论是中央的宏观调控政策，还是地方出台的调控细则都对普通住宅采取了鼓励的态度，在土地供应上予以倾斜，如最新出台的上海市调控细则规定：确保完成2010年度住房供地1100公顷的计划目标。积极开展大型居住社区土地储备工作。保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%。按揭政策的调整，首付比例提高到30%。对于首次置业的刚性需求群体，按目前的商品房价格水平，面积小、总价低的户型是比较理性的选择。而对于大户型的改善性需求，由于按政策视为购置第二套房，首付和贷款利率都提高将产生明显的抑制作用，购房计划则必须在上涨还是下降的预期和自身实际支付能力之间做出选择，再次观望倾向显著。所以，针对市场出现的变化，未来开发产品中的适应政策和市场需求的户型结构是重要的战略问题，而销售价格调整属于战术性问题。（六）经济责任和社会责任并举1.创造价值，和谐共赢为社会创造价值，与相关利益者分享是企业生存和持续发展的根本所在。中国的城市化进程从外部推动房地产企业的快速成长，房地产企业应当意识到，通过积极融入城市发展，推动城市建设，提升城市形象，为城市发展不断地创造效益更是自身应当承担的经济责任，也是塑造自身良好企业形象的内在要求。房地产企业能够快速成长、持续发展，同样离不开利益相关者的合作与支持。在追求企业自身成长的同时，厘清相关利益者，为相关利益者创造价值，共同成长，分享成长的果实，实现利益共赢是房地产企业持续稳定发展的内在动力。2.参与保障房建设，践行社会责任房地产企业不仅仅只有经济责任，作为社会的主体之一，更应主动成为社会责任的担当者。安居才能乐业，保障房建设已成为目前最为突出的民生问题。积极主动参与保障房建设是践行企业社会责任已逐渐成为房地产企业的共识。行业中的标杆企业已在行动中走在前列。二房地产企业健康发展存在的问题（一）行业盈利模式经受考验目前，多数开发企业预期房价持续上涨，低价拿地，土地在建工程抵押贷款，快速滚动开发，预售回笼资金，利用销售回款和按揭放款拓展新项目的商业盈利模式，以土地溢价和金融杠杆的使用作为利润最主要的贡献来源。但是随着政府对“囤地”行为更为严厉的打击，行政性介入程度在开发时间、项目规划、建设、预售许可、户型结构、售价调价申报等环节的进一步加深，低价拿地，分期开发，拉长开发周期，通过土地溢价获得丰厚利润的难度越来越大。银行监管加强，资金使用约束程度提高，金融杠杆作用削弱。如果房价预期进入下行通道，现行盈利模式要经受考验。（二）行业内鱼龙混杂，政策调控促市场洗牌房地产行业的高速发展、市场需求旺盛、行业利润丰厚诱使更多未从事过房地产开发的企业进入其中分一杯羹，市场中弥漫着拿块土地快速开发、预售、回笼资金收回投资的投机心理，众多与房地产行业毫不相干的企业蜂拥而至，行业内良莠不齐。事实上，房地产开发并非表面上看得那么简单。如果对行业的特征不熟悉，比如在目前的开发模式下无法形成连续拿地、滚动开发的规模效应，成本控制的难度是非常大的。加之房地产开发自身的周期性，人员的流动速度快、频率高，企业内部的管理制度的建立到正常运转并非朝夕之事。所以，一旦市场出现逆转，这类企业的经营风险会迅速放大。（三）行业进入门槛单一，竞争手段同质化在目前的房地产开发模式下，市场发育过程中的制度建设滞后和市场监管的不健全，以及较少的政策限制，使行业进入政策性门槛低，所以资金是否充足是进入房地产业的最主要的门槛。加之房地产开发过程中的规划、设计、建筑安装、策划营销等服务都不同程度由市场中的专业化机构提供，从表面上看，行业技术含量低，进入难度小，所以资金易获得的国企和有闲置资金的民企纷纷进入房地产行业。在开发企业的竞争中，开发能力、营销能力及融资能力普遍成为房企最为看中的能力，由于总体供求矛盾突出，价格敏感程度高，价格很容易作为竞争手段，而通过增加产品附加值展开营销策略、创造利润的案例在市场中很少见，购房者对价格预期的敏感程度远胜于其他因素。（四）产品线丰富程度不足，盈利波动幅度大通过对上市房企收入结构的分析能够明显看出，商品住宅销售是各公司最主要的收入来源。由于住宅开发的周期性特征，住宅销售最显著的特征是利润的波动显著。所以，拓宽产品线，提高持有物业收益在总收入中的比重，有利于熨平利润波动幅度，使公司持续稳定地成长。（五）企业家素质：企业塑造的是品牌而不是企业家中国近30年企业历史经验发展证明，不违拗社会、大多数人的观念和容忍度是寻求生存、发展的企业之道。一个个行业从暴利走向微利，再走向企业亏损，行业中的企业从群雄纷争最后到寡头垄断，几乎没有一个行业成为例外。房地产开发企业在这个过程中，面对不成熟市场经济的现实环境，面对更多的社会负面舆论，企业家的言谈举止易成为媒体和大众关注的焦点，这也对企业家的素质提出了更高要求。企业家自身的知名度比企业本身更大对企业的持续发展未必是好事，企业要塑造的是品牌的美誉度而不是企业家本身。三政策建议（一）审视盈利模式，提升战略规划与执行能力本次的宏观调控与以往最大的区别是不仅仅调控房价，更重要的是对行业在国家产业中的定位正在发生变化，支柱产业弱化的舆论导向在加强。行业的政策环境的变化要求房企必须认真分析这种变化带给自身的影响是什么，审视现行盈利模式的弱点和可持续性，在充分分析自身资源和能力的基础上，制定或调整自己的经营战略。对于开发企业来讲，面对市场价格的变化做出的营销策略调整仅是战术层面的应变能力，而重新审视经营环境的变化，制定切合实际的战略规划则是在新的政策环境下生存和持续发展的根本性问题。（二）提升风险意识，强化风险管理一般来讲企业面对的风险分为系统性风险和公司特有风险。2010年经营环境最显著的变化是宏观调控政策严厉和金融信贷、市场监管等多方面政策的同时推出，市场波动幅度剧烈。政策的不稳定性大大增加了对未来市场走势判断的难度，强化风险意识凸显重要。找出开发过程中的关键风险控制点，强化风险管理始终是管理制度建设的重要内容。工程质量问题层出不穷，既损害了消费者利益，也降低了开发企业的声誉。只有行业内所有企业强化风险管理，扭转这种双输的局面才能促进行业健康发展。（三）寻找行业持续增长的内生动力从房地产行业产品结构看，商品房市场与保障性住房市场所形成的“双轨制格局”将逐渐明朗化，市场与政府之间的界限动态变化本身将增大商品房市场的竞争压力。消费者在保障性住房、中低档房、高档房之间保留更宽广的选择空间。未来，商品房市场将是改善性住房的供给主体，因此只有开发出高品质的产品，企业在未来商品房市场中才有竞争力。寻求房地产行业持续成长的内生动力，必须完成关键性转变，从依赖土地溢价、金融杠杆与成本控制转向产品溢价和打造行业品牌。目前，不同规模、不同层次的企业，实质上正处于不同的价值驱动阶段。众多中小房地产企业仍处于依赖土地增值的初级阶段，而一些大型企业则走向了开发更好的产品与打造知名品牌，拓宽产品线，率先引入建筑节能、低碳、环保等概念，制造新的市场卖点，逐步弱化土地溢价和金融杠杆的作用，寻找可持续的利润增长点的阶段。（四）密切关注科技进步，寻求差异化竞争策略一直以来，开发商只重视建筑实体的“看得见的质量”，如门庭的装修、小区的绿化等，随着消费者越来越理性，对建筑的防噪音、节能、智能化等方面的要求也越来越高，“隐性质量”将得到房地产企业的重视。尤其是高端客户群，在选房标准的排序中，这方面的要求越来越靠前。新技术、新材料方面的科技进步，势必对建筑设计及配套设备等行业带来重大影响。提高建筑的科技水平，不但可以提高建筑室内的舒适程度、提高人居健康水平，而且可以节约能耗、减少环境污染和降低建筑的全寿命成本费用。同时，提高建筑的科技水平可以制造新的市场卖点，提高项目的市场竞争力，以及提高企业项目自身的市场形象。从历史发展的角度看，建筑科技含量提高是大势所趋，将技术含量转化为市场卖点是开发企业面临的重要问题。四2010～2011年中国住房开发企业发展展望（一）行业发展仍处于成长期，市场规范在竞争中形成以行业周期理论判断，通过对行业内企业利润丰厚、企业个数快速增多、产品供不应求、价格是竞争中的最敏感因素等特征判断，房地产行业仍处于快速成长阶段。在快速成长中，房地产开发、交易、中介服务和服务管理的各个环节，都不同程度地存在违法违规行为。鉴于目前越来越多资金雄厚和具有品牌优势的开发商加入跨区域项目拓展的行列，行业内竞争的激烈程度会逐渐提高，行业洗牌在所难免。通过促进市场竞争有助于形成规范的市场行为。（二）预售制度逐步完善中，资金回收期拉长商品房预售制度资金方面的特点在于，预售款包括定金、预收款和个人按揭几乎都是一次性地进入开发商的资金账户，从而在预售的第一个环节就将银行抵押贷款支付给了开发商。引入监管的关键之处就在于按照开发商的建设进度分批、分期支付且严格贷后监管。北京市最新出台的《商品房预售资金监督管理暂行办法》明确规定：“商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户，严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金。房地产开发企业应当根据项目建设方案及施工进度编制预售项目用款计划。用款计划应按照地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件等四个环节设置资金使用节点，并合理确定每个节点的用款额度。”如果各地都出台类似政策，资金使用和工程进度的匹配程度提高，开发企业的资金回收期将拉长，资金使用的自由程度降低，扩张过程中的对外融资需求会进一步扩大。（三）跨区域布局提速，中西部掘金加快随着二次调控力度加大，尤其是东部12城市限购令的出台，对东部区域一线城市的市场预期出现明显变化，市场增长速度预计将下滑。而二、三线城市，特别是区域性的中心城市，由于房价涨幅没有东部城市显著，且中西部的城市群仍处于形成的快速通道中，对城市建设和城市形象塑造的迫切程度高。较之东部开发企业而言，中西部城市当地的开发企业普遍规模小，资金实力明显不足，开发能力和运营能力欠缺，市场竞争力弱。截至2010年上半年，恒大73个项目分布于36个主要城市，其中89%为省级城市。恒大是项目进入省级城市数量最多的开发商，这也正是恒大能在调控下在2010年取得骄人战绩所在，也是恒大自2004年以来战略性布局的丰硕成果，为行业内企业重视制定战略规划树立了一个标杆。面对高企的地价，东部资金实力不很强的开发企业将加快在中西部城市的战略布局，更多国内知名房企也将利润增长点向中西部转移。（四）资金链日益趋紧，房价下调趋势逐渐显现虽然2010年第3季度商品房成交量增长，部分房企的资金链紧张程度得以缓解，但是随着调控细化程度提高，执行力度进一步加大，市场供给量提高，加之现行开发模式下，供应商多数采用垫资方式参与项目建设，开发商按工程进度付款，按行业中的习惯做法大额工程款的支付多集中在年末，项目银行贷款在接近年末时需还本付息并申报下年度贷款计划，资金压力会进一步增大。政策调控关注的东部重点地区，对外来需求的抑制程度加大，降价压力更大，整体价格水平会显现下降趋势。预计2010年第4季度和2011年上半年将制定更严格的现金运筹方案，强化营销导向，制定促销的多种预案，减少新开工面积，适度放慢部分项目的施工进度，适度收缩、降低企业运营成本，会成为更多房企准备“过冬”的选择。（五）拓宽产品线，延伸产业链新政调控针对的是住宅地产，而对商业地产几乎没有影响。新政出台后，商业地产的销售状况表现良好。拓宽产品线已成为部分房企的战略选择，而商业地产、旅游地产成为拓展的首选。万达的快速扩张，其综合体模式成为市场成功的样板。万达集团、泛海集团、大连一方集团、内蒙古亿利资源集团、用友集团和联想集团组成的“联合舰队”接连在福州、武夷山、大连、西双版纳等地项目签约或签署投资框架协议。而另一些房企也重启或加大了在商业地产项目中的投资力度。由于行业发展势头良好，目前社会上的闲散资金希望分享房地产和城市发展过程中的红利。但目前只有两个渠道，一个是买房子，第二个是买房企股票，方式比较少。房地产私募基金的设立，可以把这些钱变成房地产开发资金的来源。只要土地供应能跟上，投资多了，使行业竞争充分，价格就会逐渐平稳。2010年3月8日，北京第一家以房地产项目的股权投资为主、债权投资为辅的房地产私募基金管理公司成立。4月7日，金地与瑞银合作的房地产投资基金完成资金募集；9月6日星浩资本启动。相比其他人创建的PE，具有开发商背景的“地产PE”占有与政府、项目合作的资源，对房地产项目的市场潜在价值具有专业判断能力和开发经营全程的专业管理控制能力的竞争优势。（六）2010～2011年开发企业状况预测如果宏观经济环境持续良好的发展势头，调控政策持续从紧，资金渠道进一步收窄，预计2010年第4季度的市场成交量将再次出现下滑，一线城市非中心区域价格将呈现下降趋势，二、三线城市价格将趋于平稳。开发企业将会推迟开盘，放慢施工进度，部分未完成年度销售目标的房企，将采用各种促销手段销售存货缓解年末还贷和支付工程款的资金压力。若预计2011年从紧的调控政策持续，开发企业制定的2011年经营计划将比之2009年更为谨慎。随着供地量增加，资金充裕的大房企会在土地市场有所表现，重点关注二、三线城市。2011年第1季度的市场表现非常重要，如果市场价格下降预期加重，成交量将进一步下滑，开发企业将加大营销力度，尤其是拿不到贷款的更易在价格上做出让步，季度末成交量可能回升。若第1季度销售状况达不到目标，则第2季度的营销力度将进一步加大，促使成交量的回升，资金回笼。2011年上市的楼盘项目越来越多是2007年以后拿的地，所以整体市场价格上，开发企业让步空间不大。若2010年第4季度和2011年上半年土地市场表现不佳，地方财政逐步吃紧，商品房价格上升压力将突出在2011年第3季度，成交量逐步放大，价格稳中有升，将进一步刺激成交量的上升，开发企业的状况在第3季度将出现好转，直至进入第4季度的传统市场平淡期。总体来讲，市场状况不会有2009年以来的表现，但是在货币政策仍旧宽松和房价仍旧上涨的社会普遍心理预期难以短期扭转的环境下，开发企业仍可能保持谨慎的乐观，相对调低利润的心理预期。五住房上市公司指数：住房100指数分析（一）指数构建1.指数含义本分析中指标体系使用一般性财务分析指标，结合房地产开发企业的特点予以筛选。销售收入反映公司在持续经营条件下的盈利能力，同时也是考察市场份额的标准，该指标越高越好。营业利润率反映盈利能力，是收入获取能力和成本控制能力的综合性指标，为避免非持续性的营业外收支对利润的影响，该指标越高越好。资产收益率反映管理层运用资产的运营能力，该指标越高越好。存货周转率反映存货周转的效率。因为商品住宅为主的开发企业的存货在实物资产中所占的比重往往最高，因此，该指标周转速度的高低，反映了报表利润实现的快慢。净资产收益率反映企业为股东创造财富的能力，该指标越高越好。2.数据来源及样本本指标体系数据来源于沪深两市的房地产开发企业的2009年年度报告中的财务数据，选取截至2009年12月31日营业收入排名前100名的住房企业（见本章附表）。样本选择中剔除了以出租或租赁为主，商品房销售在营业收入中比重很小（低于10%）的企业；同时，以持续稳定经营为标准，将带有ST标志的公司排除（见图5-1）。图5-1深沪A股上市公司“住房100”前20位企业综合实力指数（二）指标结果对比分析1.地域分布：上市公司企业地域集中从“住房100”的注册地可以看出，在区域分布上都集中在东部发达地区，尤其是珠三角、长三角和京津环渤海经济区内。这些区域经济发达，住房商品化程度高，市场化早，所以房企总量也多。住房指数100中，排名前20位的公司全部位于东部，而中西部城市上市企业少之又少。2.销售收入比较：优势企业销售能力高，招保万金仍是标杆排名前20位的上市企业的住房销售收入为1614.16亿元，占据100个排名份额的65%，而排名后20位的销售收入为52.58亿元，仅占100个排名企业的2%的份额。其中，万科、招商、保利、金地四家企业，合计销售收入941.03亿元，数量上占4%，销售额却占了38%。四家企业在市场规模上仍旧是房地产上市公司中的标杆企业。3.营业利润率比较：半数以上企业不及行业标准从营业利润率看，2009年行业营业利润率为21.15%，销售规模排名前100家的上市房企有45家高于行业标准，有3家的营业利润率为负值，即确认收入的项目是亏损的，52家企业达不到行业标准。半数上市公司营业利润不及行业标准，说明销售能力和费用成本控制能力的匹配程度上还有不小的差距。4.资产收益率比较：运营能力水平趋同性高从资产收益率看，以行业标准资产收益率4.98%为基准，样本中仅有28家达到或超过行业标准，不及样本总量的1/3，其中有10家不及1%。资产收益率从1%到5%之间集中了63家企业。2/3以上的上市公司的资产收益率不达标，表明公司管理层在运用资产创造利润的能力方面明显不足，也意味着资源的有效利用程度低，是资源配置不当的一种表现。5.净资产收益率比较：多数处于行业标准之下以行业的净资产收益率14.13%为基准，有33家样本房企的净资产收益率在行业标准之上，占1/3，净资产收益率10%以下的房企有49家，其中还有两家为负值。净资产收益率代表了运用股东资产的创富能力，若为负值是吞噬股东财富的表现。低于行业标准表明多数房企在为股东创造财富方面表现不佳。通过正常的经营创造利润，增加股东权益能力欠缺，因此，增加资产总量和股东权益很可能是通过资本市场的运作获得。6.存货周转率比较：存货周期长的企业比重高从存货周转率的角度观察，按照年度0.38次的行业标准，有41家达标，未能达到行业标准的是59家。以年度0.38次为基准，正负各0.2个百分点，有66家企业集中分布在这一区域。（三）结果聚类分析以现行开发企业的模式分析，市场销售能力的高低在企业综合能力中占主导地位，是企业自身能力的体现。能否快速销售不仅决定着资金回笼的快慢，资金链的紧张程度，还是其他企业能力的基础。所以以销售收入为基础，将销售排名前20位的界定为优秀，判断其他四项指标能体现出行业特征。1.四项皆优营业利润率、资产收益率、净资产收益率、存货周转率的排名都在行业标准之上的仅有北京城建一家。说明同时在盈利能力、资产的运营能力、报表利润实现、为股东创造财富的能力表现优异的企业甚少。比较符合行业快速成长期时的企业特征：绝大多数企业都存在能力上的“短板”。2.四项中三项优秀营业利润率、资产收益率、净资产收益率、存货周转率四项中有三项排名在行业标准之上的有6家企业，分别是嘉凯城、新湖中宝、中华企业、信达地产、亿城股份和滨江集团。其中嘉凯城、新湖中宝均在营业利润率、资产收益率、净资产收益率表现良好。3.四项中两项优秀营业利润率、资产收益率、净资产收益率、存货周转率四项中有两项排名高于行业标准的有保利地产、招商地产、首开股份、浙江广厦、荣盛发展5家。其中保利地产、招商地产的强项都出现在营业利润率和存货周转率上。4.四项中单项优秀营业利润率、资产收益率、净资产收益率、存货周转率四项中有单项居于行业标准之上的有8家企业，分别是万科、金地、金融街、北辰实业、福星股份、华发股份、中国宝安和苏州高新。8家公司占有的指标比较分散，说明能力体现的方面区别很大，各有所长，单项能力突出。六专题：中国经济房地产化问题研究1998年国务院在通知中明确了深化城镇住房制度改革以来，中国房地产市场整体上快速增长，尤其是2003年房地产行业被确认为国民经济发展的支柱性产业之一后，房地产市场呈现出爆发式增长的势头。房地产行业仍总体处于令人羡慕的高增长阶段，良好的收益前景诱使越来越多企业大量的资源在短时间内投向房地产行业。2003年以来商品房价格持续上涨，刺激了房地产开发企业数量快速增长。按照国家统计局公布的数据，2003年全国房地产开发企业37123家，到了2008年则达到了87562家，5年时间增加了1.36倍，年平均增长保持在20%以上，同期规模以上工业企业个数由196222家增加到426113家，年平均增长17%。尤其在2007年房价高涨刺激下，房地产开发企业个数一年间增加40%，而规模以上工业企业个数则增加26%。从城镇固定资产投资看，2003～2008年房地产投资在城镇固定资产投资中的比例始终保持在20%以上，年平均增速保持在25%的高水平。本文以深、沪A股上市公司为样本，以上市公司公布的数据信息为依据，研究中国经济的房地产化问题。（一）中国经济房地产化状况1.经济房地产化的整体状况在国内所有产业中，沪深A股上市公司具有显著的代表性，通过统计分析2009年深市A股主板和沪市A股1300多家上市公司（不含深市中小板和创业板）年报所披露的信息，近5年来A股上市公司中涉及房地产业务的数量近年来一直呈直线上升趋势。仅2009年就有近30家房地产公司通过定向增发资产置换方式借壳上市。其中不仅包括“从无到有”实现借壳上市的，也有在原有房产主业基础上注入新的盈利性房产资产的情况。房地产业务已经成长为A股市场分布最广泛的行业，不仅表现为房地产类上市公司为数众多，更表现为众多的涉足房地产领域的非地产类公司。根据上市公司所披露的年度报告，按照深、沪两市对上市公司的标准行业分类的20个行业，除去房地产行业、金融保险业以外的全部18个行业都有行业内公司涉及房地产业务。通过股权投资和关联企业直接涉足房地产业务的上市公司（含房地产业上市公司）802家，占1300多家深市A股主板和沪市A股上市公司的60.53%。收入中有房地产贡献前三位的是：综合类公司最多，19家中15家涉足房地产业务，占78.95%；其次是35家建筑与工程业的公司中，24家通过销售房地产取得收入，占总数的68.57%；批发和零售行业73家，占行业114家公司的64.03%，排在第3位。上市公司参与房地产业务的另一种方式是持有物业，通过物业出租收入或物业增值后出售获取收益。在财务报表中反映，截至2009年，上市公司共持有账面价值1597.7亿元的物业。2.竞争性低利润行业进入积极在18个有房地产业务的非房地产主业的公司中，综合类、批发和零售贸易、建筑和工程、医药生物、食品饮料、纺织和服饰等都是市场竞争性非常强的行业。除建筑和工程因为产业链的延伸进入外，其他与房地产开发行业竞争性强，行业利润逐步下降的企业，更有向其他行业投资寻找新的利润来源的压力。反之，像石油化工、矿产品采掘业、公用事业、通信、公路港口等具有行业准入或资源控制性的行业，本身利润水平较高，除本身原因业绩不佳外，多数已与房地产企业属于同一母公司。3.行业中领先或知名企业掘金房地产2007年房地长市场呈爆发式增长以来，一些行业知名或领先企业纷纷出现在房地产业的榜单中。在上市公司年报中直接出现存在房地产收入的有纺织服装业的雅戈尔、美尔雅，食品饮料业的五粮液、水井坊和金健米业，批发零售业的南京新百、泰达股份和豫园商城，信息技术业的实达集团，紫光股份和同方股份等。宝钢、首钢、武钢、包钢等钢铁巨头，有色金属的龙头中国铝业，电气行业的东方电气和上海电气集团，也设立房地产公司经营开发业务。甚至有军工背景的企业也不甘寂寞，中国电子信息产业集团、航空工业的洪都航空都加入到了房地产开发行列。控股上市公司的上级集团公司也相继投身房地产。作为国内竞争性最充分的行业，家电行业中的佼佼者海尔、美的、格力、海信等分别在2002年、2004年、1991年、1995年成立房地产公司。2009年格力地产借壳ST海星上市，在资本市场与格力电器并驾齐驱；长虹集团已经将房地产列为与电子电器、军工并列的三大产业板块之一。IT业标杆性企业联想控股，以子公司联想集团和国内软件领军企业用友集团以参股的形式，加入到大连万达领军的旅游地产开发的集团军中，开始向旅游地产进军。从2006年起，保险公司便曾以各种形式变相进入不动产领域，包括自用、自用型开发、与不动产投资机构合作、对项目公司股权投资、对开发企业股权投资等。2010年7月，国寿投资与信达投资达成战略协议，将在商业地产、酒店投资和物业管理等业务领域展开合作。2010年9月初保监会下达《保险资金投资股权和不动产暂行办法》，从政策层面上正式为保险资金进入楼市提供了制度保障。中国平安旗下控股公司平安财险以7.18亿元收购瑞安建业位于成都的中汇广场二期项目，掀起保险行业进军不动产的大潮。4.延伸产业链条，建工企业冲在前列建筑工程企业以往都是以开发企业的总承包的角色出现，而在本次房地产大潮中，建工企业纷纷延伸产业链条，由土建施工提供者转变为开发商。在35家建筑业上市公司中，共有24家公司进入房地产业务。上海建工2008年公司可销售和在建的商品房建筑面积达到85万平方米，待开发的土地面积约2500亩。中国建筑力求将房地产业务比例从目前的9%提升至20%，房地产业务的贡献比例也将从20%提升至60%。中国中铁、铁工、铁建3家上市公司2008年的年报中，中铁二局年末房地产开发产品、成本的存货共计34.58亿元，中国铁建则为96.86亿元，中国中铁为199.48亿元。这3家国内基建龙头合计持有房地产资产共计330.93亿元，这一总量仅次于国内地产的两大龙头万科和保利地产。保利地产2008年末房地产资产存货共计404.74亿元，而万科的期末房地产存货则为870.91亿元。（二）众多企业集中投资房地产行业原因分析1.相对较高的行业毛利率追逐利润是资本的天性，哪里存在着高额的行业利润，资本必然向高利润的行业集中。2005～2009年间，我国房地产行业的平均毛利润率在30%左右（见表5-1）。即便在遭受国际金融危机冲击的2009年，房地产行业仍处在宏观政策的刺激下的“V”形经济复苏中，大受其益。以万科为例，2009年公司实现营业收入488.8亿元，净利润53.3亿元，较2008年分别增长19.2%和32.1%，经营指标全面超过2007年。利润的诱惑是首要原因。通过分析发现，进入房地产行业的房地产非主业的公司，其行业利润较低，行业内竞争激烈，行业内竞争格局稳定，短期内难以提高利润率，打破现有的竞争格局，所以为剩余资金找出路，寻找新的利润增长点成了投资房地产行业的内在动力。反之，利润比较丰厚的行业，比如能源和石油化工、电力等行业，虽有涉及但比重可以忽略不计。2.表面上的低行业进入障碍房地产投资对自有资金的要求并不高。虽然房地产开发是一个资金密集的行业，但银行的大力支持，按揭贷款的出现，预售制下的现金快速回笼，使企业实际投入的资金并不多。很多极端情况下，土地费用和工程款可以延期支付，其他的只是作为投资方的银行、作为土地提供方的政府、实际的施工方以及最终的消费者之间的事情了。在国家采取一系列措施之后，上述情况有了很大程度的改善，但房地产的高杠杆特征依然非常明显。表面上看，进入房地产市场没有什么技术性壁垒，只要拿到土地，无论是地产项目的策划、设计、施工、推广甚至是最后的销售都有其他专业机构可以帮助完成，房地产商的作用似乎无非是将土地、资金以及上述机构整合到一起，因此房地产商开始遍地开花。这一切都让人容易忘记，任何一个行业都有固有的风险和行业所要求的专业能力，否则没有必要存在这样一个行业。表5-1部分行业与房地产行业毛利率对比3.预售制降低资金门槛，方便风险转嫁传统意义上，房地产行业是资金密集型高风险行业。但是中国房地产开发采用预售制的开发模式，开发项目的主要外部资金来源是银行贷款和房屋预售的资金，按规定，项目自有资金不低于项目投资总额的20%即可。预售制降低了房地产商的信用贷款需求，提高了开发上的资金流转能力；建筑工程垫资施工的行业惯例促进房企资金门槛的降低。房屋预售制带来了在销售价格的制定上方便“低开高走”，帮助解决开发商的融资问题，提供房地产开发所需的资金保障。近5年持续高走的房价极大地降低了房地产开发的高风险性。由于资金直接和间接来源于银行系统和消费者的比重高，开发企业如果资金链断裂则项目无法继续，但资金风险的大部分由银行和消费者承担。同时，在开发过程中政府监管执行力度不足，稳定性差，宽严不一。而市场监管，如工程监理与开发企业利益一致，形不成制约关系，所以监管环节的缺陷使工程质量问题屡见不鲜。4.民间投资渠道窄，经营环境差商品房既有消费品的居住的功能，又有资本品的投资功能。从普通公众角度来讲，随着收入水平的逐步提高，居民积累了一定的财富。较之目前的资本市场的发育程度低，市场法制和监管不足，以及投资所需的专业知识而言，房地产具有的实物形态、经济特征易识别性更能诱使公众将商品住宅作为投资的选择。尤其是在通胀预期强烈时，股票市场低迷时这种倾向性更加明显。2009年商品住宅价格高速上涨，就是这种倾向性的显著表现。宏观环境和产业政策的限制，使得民间资本无法进入一些产业领域。目前，民间资本在电力、热力的生产和供应业中只占13.6%，在金融业只占9.6%，在交通运输、仓储和邮政业只占7.5%，在水利、环境和公共设施管理业只占6.6%，至于在石油、电信、铁路等领域，所占比例几乎可以忽略不计。虽然国家出台了鼓励民营资本的“新36条”，但具体的政策执行和国有资本已形成的既定利益格局，事实上使民营资本难以真正进入。一些地方政府以重组整合的名义将民间投资挤出煤矿等资源性领域，即使一些做得相当不错的实业家，因为环境因素都急于退出实业，使大量的民间资本难寻出路。而房地产行业政策限制少，行业发展快速带来的财富效应刺激民营资本加速进入。5.畸形的地方发展考核机制目前，地方财政的收入结构中依赖土地出让收入，政府官员政绩考核体系以官员所辖地的GDP和财政收入增长率为主要指标。再投资是官员在任期内实现这两个指标快速增长的捷径和显著的政绩。吸引外部的实业投资和进行大规模的城市拆迁使官员们找到了创造好看政绩的最佳方案，因此倾向于制定政策维持房地产市场的繁荣。政府获得了大量土地出让金，同时也制造了无数投资机会。所以中央出台的各项宏观调控政策，在地方具体执行中总是大打折扣就不足为奇了。（三）经济房地产化的潜在风险1.资源短期内向单一行业集中投入大量的土地、人员、商业信贷和消费信贷资源，以及吸引到源源不断的投机资金，社会资源短时期内快速地集中于单一行业，必然减少在其他行业的投资，压抑了其他方面的供应。尤其是上市公司不专注自身的主营业务，都转向来钱快的房地产业务，这是资源和资金的一种扭曲和错配，也增加了房地产市场的泡沫。短期看，上市公司的财务报表好看，长远看会削弱上市公司的竞争力。随着时间的推移，经济房地产化的危害是显而易见的。2.阻碍产业升级世界上的经济强国，从纵向的历史看，都曾经是或者仍旧是