广州市住宅价格影响因素研究

广州市住宅价格影响因素研究

一2000年以来广州住宅价格变动基本特征1.广州住宅市场交易价格稳步攀升随着珠三角的制造业产业链布局基本成型，广州作为华南地区经济政治核心的国家中心城市地位逐渐确立，国民经济和居民收入实现了持续快速增长，城镇化进程加快，城市居住环境得到迅速改善。同时，住房供应的市场化程度逐步提高，住宅品质逐步改善，以“以房带路、以路养房”为特征的城镇基础设施建设力度逐渐加大，房价上涨的财富效应不断显现，2003年以来广州住宅市场交易价格呈现稳步攀升的态势。2011年广州10区住宅交易登记均价10111元/平方米，2003～2011年年均增长14.1%，扣除年均3%左右的物价变动因素，实际年均增长11%左右（见图1）。图12002年以来广州10区整体住宅市场交易登记均价情况分年度看，2002年以来广州房价增速波动较大。受房改政策后续效应影响，2002～2003年交易登记价格稳中趋降，2003年为价格最低点，但下降幅度不大。2004年开始房价逐步回升，且2005～2007年增幅呈逐年扩大趋势，2006年、2007年房价同比增长率均超过20%。2008年、2009年受全球经济危机及“二套房贷”政策影响，房地产市场出现调整，房价增速出现较大幅度的回落，2009年房价与2008年基本持平。2010年随着亚运会的成功举办，城市基础设施大为完善，城市品牌和知名度大幅提升，广州的物业价值有了较大幅度的提高，同时在通胀保值的强烈需求推动下，2010年广州房价出现新一轮上涨，同比增长18.3%。受限购限贷政策影响，2011年以来一手住宅市场价格基本保持稳定，二手市场价格受交易网上签约制度的影响上涨较快，住宅市场交易登记均价仍出现一定程度的上涨，但此价格涨幅具有一定的不可比因素。2.一手住宅市场价格涨幅高于二手市场从不同的市场看，2003年以来一手、二手住宅市场价格均呈稳步攀升态势。2011年广州10区一手、二手住宅交易登记均价分别12725元/平方米和7142元/平方米（见图2），2003～2011年年均增长16.0%和13.3%，扣除年均3%左右的物价变动因素，实际年均增长13%和10%左右，一手住宅价格涨幅高于二手住宅市场。图22002年以来广州10区一、二手住宅市场交易登记均价情况从年度波动情况看，2002～2010年一手、二手市场价格走势基本保持一致，但一手市场波动幅度大于二手市场。受市场供求关系、房地产调控政策等一系列因素影响，2003～2010年一手市场的交易登记价格同比增速出现较大波动，而二手住宅增速基本保持平稳上涨趋势。2011年以来，一手、二手市场价格走势出现分化。受“限购限贷”政策影响，一手住宅市场价格涨幅明显回落，2011年交易登记均价12725元/平方米，同比上涨2.6%，低于2003～2010年年均增长速度15.4个百分点，2012年1～11月均价为12390元/平方米，同比下降3.73%；而二手住宅交易登记价格出现较快增长，这主要是受制度性因素影响，2011年下半年以来，广州10区全面实施存量房交易网上签约制度，同时规范了存量房购房信贷行为，压缩了存量房价格低报、瞒报空间，因此，此价格涨幅具有一定的不可比因素。3.中心6区一手住宅价格涨幅略高于外围4区区位条件的好坏直接与城市的功能结构与形态结构相关，中心城区是广州政治、经济、文化和对外交往的中心，历史形成人口密度大且有良好的市内交通，完善的生活、文化服务设施及较好的周边环境，方便就业与休闲娱乐。因此，广州中心6区房价高于外围4区，2011年一手住宅交易登记均价分别为18997元/平方米和9695元/平方米，中心城区价格接近外围区域价格的2倍（见图3）。从房价增长的情况看，2005～2011年中心6区和外围4区一手住宅交易登记价格年均增长21.8%和18.0%，中心6区价格涨幅高于外围4区3.8个百分点。图3中心6区和外围4区一手住宅市场交易登记均价情况二市场供求关系对广州住宅价格影响的实证分析1.住宅供求关系对住宅价格的影响分析2000年以来广州10区一手住宅市场需求旺盛，整体呈现供不应求的情况。2001～2012年累计批准预售面积和交易登记面积分别为8829.4万平方米和9453.2万平方米，整体供求比为0.93，新增供应未能满足日益增长的市场需求，累计缺口达623.94万平方米，接近2010年全年的交易量，住宅市场供不应求是近年来广州房价较快上涨的根本原因（见图4）。图42001年以来广州10区一手住宅市场供求关系情况从年度情况看，市场供求关系紧张直接导致了房价的上涨。2003年以来，除了受“二套房贷”政策和全球经济危机影响的2008年以及受“限购限贷”政策影响的2010年和2011年外，其余年份10区一手市场均出现不同程度的供不应求情况，年度供求比均小于1，一手市场价格均出现增长。其中，2004～2007年市场供求矛盾最为突出，各年的年度供求比均低于0.9，供需缺口均超过100万平方米，其中2006年供求比仅为0.79，供需缺口达194.95万平方米，为当年交易总量的21.3%。受供求关系紧张的影响，2004～2007年一手住宅市场价格出现较快上涨，年均增长率达到21.9%，其中2006年、2007年房价同比分别上涨24%和35.1%（见图5）。图52001年以来广州10区一手住宅市场供求关系对价格影响情况从季度情况看，库存量的增减与房价的涨跌存在一定程度的负相关。通过计算可以发现，2009以来广州10区2县一手住宅可售住宅面积季度环比波幅与网签均价季度环比波幅之间的相关系数为-0.586，即市场库存量减少的季度，房价出现上涨；市场库存量增加的季度，房价保持稳定或出现下跌。从各季度具体的情况看，2009年2季度至2010年1季度房价的节节攀升是市场供应不足造成的，期间4个季度10区2县可售住宅面积环比分别减少14.7%、11.9%、33.4%和6.6%，导致一手住宅网签均价出环比增长率分别达14.1%、5.3%、16.8%和2.3%；2010年1季度～2011年3季度可售面积基本保持在500万平方米的水平，一手住宅网签均价保持在11000元/平方米的水平，其中2010年4季度上涨较快是供求关系紧张造成的，当季批准预售面积和网上签约面积分别为194.25万平方米和248.44万平方米，季度供求比仅为0.78，而2011年2季度房价的下降是结构性因素所致，当季县级市网签面积占全市总成交的比重达到36.4%，环比提高7.3个百分点；2011年4季度和2012年1季度受市场需求低迷影响，库存量不断提高，这两个季度房价出现下调；2012年2～4季度市场库存和价格均保持基本稳定（见图6）。图62009年以来广州10区2县一手住宅市场库存及价格情况2.土地供应及价格变化对住宅价格的影响分析土地价格是房地产价格的重要组成部分，对房价起着至关重要的作用，是构成房价的主要生产要素。2004年以来，国家在土地领域的调控进一步加强，居住用地供应大幅减少，土地价格不断提高。2004年3月国土资源部、监察部联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（国土资发〔2004〕71号），规定8月31日后不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权，必须以“招拍挂”方式出让，即业内所谓的“8·31大限”。“8·31大限”前，广州居住用地出让面积保持较高水平，楼面地价保持基本稳定。“8·31大限”后，广州居住用地供应大幅减少。“十一五”期间，广州共出让居住用地面积和规划可建面积分别仅为“十五”期间的44.9%、58.7%。土地供应减少推动了地价的上涨，而近年来广州城市基础设施的改善也大幅提升了广州的土地价值，2010年公开出让土地楼面地价达6615元/平方米，为2005年2356元/平方米的2.8倍，涨幅高于同期一手住宅均价涨幅（2.42倍）（见表1）。表12000年以来广州10区居住用地出让情况虽然土地的价格与房价之间不存在必然联系，但是受成本因素影响，地价高推动高房价是必然的。从通俗的角度理解，商人买的面粉越贵，就希望做出来的面包卖的价格越高。以近年来拍出的“地王”为例，2007年保利地产以直逼该区域普通商品房价的价格拍下的B3701A02和B3701A04地块，楼面地价达到每平方米8769元和8112元，目前该地块上的保利西海岸均价在1.6万元左右，望江盘的价格则逼近2万元；保利地产于2010年拍下的2个白云新城地块，其楼面地价达到19632元/平方米和20605元/平方米，目前该地块上中海云麓公馆上市，均价接近4万元/平方米。可见，“地王”上的楼盘房价约为地价的2倍。三经济增长和居民收入提升对广州住宅价格影响的实证分析（一）2000年以来广州GDP及城镇居民收入增长情况地区生产总值和城镇居民人均可支配收入是影响房价的两大最重要的指标。与房价增速波动较大不同，2000年以来广州地区生产总值和人均可支配收入均保持平稳较快增长态势。其中，地区生产总值均实现了两位数增长，除了2008年、2009年、2011年受全球经济危机影响增速仅有12.5%、11.7%和11.3%，其他年份基本保持在13%左右的水平。虽然人均可支配收入增幅波动略大于GDP，但2003年以来增速均保持在8%以上，其中2003年、2004年、2007年、2008年、2010年和2011年实现了两位数增长。按可比价格计算，2001～2011年，广州地区生产总值年均增长13.5%，城镇居民人均可支配收入年均增长9.9%（见图7）。图72002年以来广州GDP、居民收入及房价增长情况（二）房价相对GDP及城镇居民收入的变动弹性分析1.相关概念定义及计算方法为了衡量广州经济社会发展水平对住房价格的影响，课题组采用了房价GDP弹性这一指标进行研究，其计算方法如下：为了衡量城市居民收入水平对住房价格的影响，课题组采用了房价收入弹性这一指标进行监测，其计算方法如下：其中，住房价格增速是指统计周期内住房（含一手房和二手房）交易登记价格同比增长速度，其统计范围为新10区。2.广州房价GDP弹性及房价收入弹性分析随着GDP和居民收入的增长，房价应该相应增长，但房价的增长速度一般应低于GDP和人均可支配收入的增长速度。2002～2011年，广州住宅市场房价年均增长10.06%，房价GDP弹性为0.745，房价收入弹性为0.965（见表2）。表2广州房价相对于GDP的变动弹性分时段看，2002～2005年，广州住宅市场房价年均增长2.44%，远低于同期GDP和人均可支配收入的增长幅度，房价GDP弹性为0.174，房价收入弹性为0.260，房价的增幅落后于经济增长和居民收入增长的步伐。2006年以来，随着经济社会的发展和居民收入水平的提高，人们对居住的需求有了更高的要求，广州住宅市场发展迅速。与此同时，开发商也因应市场需求提供了高素质的房屋，如现在市场上的商品房基本是带装修的，并把这部分的费用加到房价中。同时，随着近年来广州不断加大力度进行基础设施建设，地铁线网、BRT等城市公共交通系统不断完善，城市环境有了较大幅度的改善，物业价值也不断提升。因此，2006年以来广州房价出现较快增长，2006～2011年年均增速达15.45%，高于同期GDP和人均可支配收入的增长幅度，房价GDP弹性达1.176，房价收入弹性达1.39。课题组认为，近年来房价的增长，一是对“十五”期间房价增长跟不上GDP和居民收入步伐的修正，二是对近年来广州基础设施及城市环境大幅改善的认可，三是由于开发商把房屋内部装修等费用加到房价中而引起的。此外，近年来建筑材料及人工费的上涨也是推动房价上涨的重要因素。分市场看，2002～2011年一手住宅市场交易登记均价年均增长11.67%，低于同期GDP的增速，但高于同期居民收入的增长。房价GDP弹性为0.864，房价的增长基本与GDP增长同步；房价收入弹性为1.119，房价的增长高于居民收入水平的提高。值得注意的是，2006年以来一手住宅市场房价的增长已偏离GDP和居民收入增长的水平。2006～2011年一手住宅市场房价GDP弹性达1.248，房价收入弹性达1.475。2002年以来，二手住宅市场房价增速低于GDP和居民收入的增速，房价GDP弹性为0.733，房价收入弹性为0.949。（三）房价相对于城市居民收入水平的匹配程度分析1.房价收入比的定义及相关研究情况为了从社会角度对住房价格的合理性进行研究，考察城市居民的住房支付能力，衡量住房价格与城市居民收入水平的匹配程度，课题组引入了房价收入比这一指标。“房价收入比”定义和标准来自联合国和世界银行的相关报告（宏观经济研究院投资研究所课题组，2005年）。1998年联合国可持续发展委员会、联合国人居中心对96个国家和地区进行了房价收入比的统计调查，给出了“房价收入比”的详细的计算方法，即：房价收入比是居住单元的自由市场价格的中位数和家庭年收入的中位数之间的比值。其中，居住单元的自由市场价格指一套住宅在市场上自由出售的价格。计算房价中位数时，应该包括所有的房屋类型，新建的和存量的，正式交易的和非正式交易的。家庭年收入是包括家庭所有收入来源的总收入，包括工资、奖金、业务活动或非正式行业活动的收入、投资收入，以及在能获得有关信息的情况下，还包括诸如消费本可以出售的农产品之类的隐含收入。事实上，不同的国家和地区房价收入比的差异很大。从1998年世界各国房价收入比数据来看，各国房价收入比的数值是高度离散的。在纳入统计的96个国家和地区中，房价收入比的最大值和最小值分别为30和0.8，平均数为8.4，中位数为6.4（见表3）。大多数国家的房价收入比为3～7，也就是说，中等收入家庭需要使用相当于3～7年的全部收入才能购买一套住房。我国首次出现房价收入比的概念是在世界银行亚洲区中国局环境、人力资源和城市发展处编写的世界银行对中国经济考察研究丛书《中国：城镇住房改革的问题与方案》（1992年3月第1版）中，该书中提到：“在发达国家，平均每套住宅的价格总额与平均家庭收入的比例在（1.8～5.5）∶1之间，……，在发展中国家，该数一般在（4～6）∶1之间。当然也有例外……”此后国内研究房价收入比的几乎所有文章，都引用了上述文献的结论，“4～6倍标准”也得到广泛的宣传，并被学术界、决策层和社会舆论普遍接受，成为评价房价高低的基石，虽然也有部分文献对此提出异议和修正。表31998年世界96个国家与地区的房价收入比1998年6月15～17日的全国城镇住房制度改革和住房建设工作会议上，国务院以国发〔1998〕23号文件下发了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，房价收入比的定义是：本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比。此《通知》中提出在房价收入比小于4倍的地区，职工现有工资中的住房消费含量基本可以满足职工购房的要求。通知规定，房价收入比在4倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。有条件的可以直接增加职工工资。很显然，23号文对“房价收入比”的定义及相应标准与国际定义及标准有一定差异，从具体实施来看，也存在一定争议，没有得到广泛的认同。以联合国和世界银行的标准为基准，国内部分学者对我国的房价收入比进行了测算，测算的结果一般都大于6倍。陈颖等（2006年）对我国的房价收入比影响因素进行了深入分析，认为与国外相比，我国存在住房自有率高、区域不平衡、隐形收入高、储蓄倾向强、亲情援助力量多等特点，因此，适合西方国家的判断房价合理性的“4～6倍标准”应调整为“4～9倍标准”，这样才能正确判断我国房地产市场形势。2.房价收入比的计算方法在本课题研究中，房价收入比采用以下公式进行计算：计算房价时，以广州市平均每户家庭住房的建筑面积为基础，再分别乘以每年新10区住宅成交均价、新10区一手住宅成交均价、新10区二手住宅成交均价。其中，户均建筑面积是根据《广州统计年鉴》每年发布的入户调查结果，获得每年的人均居住面积和户均人口数，两者相乘得到户均居住面积。然后，根据经验数据，居住面积与建筑面积之比，高层住宅一般为0.75左右，多层住宅一般为0.85，课题组取平均值0.8，对户均建筑面积进行折算。因此，户均建筑面积通过以下方法得到：户均居住面积＝人均居住面积×户均人口数户均建筑面积＝户均居住面积/0.8经过测算，2000～2011年广州家庭平均每户建筑面积如表4所示。表42000～2011年广州市家庭平均每户建筑面积续表计算收入时，采用户均总收入的概念，根据人均可支配收入、人均家庭总收入和户均人口数来推算。把人均可支配收入乘以户均人口数，可得到户均可支配收入，把人均家庭总收入乘以户均人口数，可得到户均总收入。经过测算，2000～2011年广州家庭平均每户收入如表5所示。表52000～2011年广州市家庭平均每户家庭总收入3.2001年以来广州房价收入比情况根据2001～2011年广州10区住宅交易登记均价数据、广州家庭平均每户建筑面积数据以及广州家庭平均每户家庭总收入数据，可以计算出2001年以来广州房价收入比的数据，其结果如表6所示。表62001～2011年广州房价收入比情况从表6的数据可以看到，2001～2005年广州房价与可支配收入之比约在6以下，房价与总收入之比低于6，表明广州当时的房价收入比在联合国和世界银行的标准范围内。2006年以来，随着房价的进一步上涨，广州房价的绝对价位逐步走高，但房价与总收入之比在7左右，既没有超过1998年世界96个国家与地区的房价收入比平均数（8.4），也没有像大多数国家的房价收入比在3～7之间的范围，仅在2011年广州房价收入比达到7.55，略超这一范围。广州一手住宅市场的房价相对其消费群体的实际购买力而言，虽然近几年来广州一手住宅市场价格上涨较快，2011年房价与城市居民家庭总收入之比已达到9.502，超过联合国和世界银行的标准范围，但相对其主要消费群体（中高收入家庭）而言还算可以接受。从表7的数据可以看到，2006～2011年广州一手住宅市场房价与中等偏上收入户总收入之比低于8，与高收入户总收入之比低于6（见表7）。表72006～2011年广州中高收入家庭房价收入比情况四宏观调控政策对广州住宅价格影响的实证分析1.我国房地产市场发展及调控历程中国房地产市场化进程起步于20世纪80年代，其后由南至北、由沿海至内陆不断发展壮大。到目前为止，大致完成了三个波动周期，目前正在进行第四个波动周期：1992年南方讲话之后，房地产市场有如火山爆发，促成了1993年、1994年的第一次高潮，随后的1995年、1996年、1997年进入调整，完成了第一个波动周期；1998年开始实施的货币分房政策，极大地推进了房地产市场化步伐，1998年、1999年、2000年房地产市场高位运行，2001年、2002年则有所调整、走低，完成了第二个波动周期；2003年开始房地产市场进入新一轮景气周期，2003年、2004年、2005年、2006年总体表现出成交价和成交量齐升的局面，随着2007年9月出台的最严厉的“房贷新政”后，市场快速走低，并延续至2008年全年，完成了第三个波动周期；2008年第4季度，由美国次贷危机引发的全球经济危机爆发，国家为了应对危机而出台了一系列鼓励居民住房消费、活跃房地产市场的宽松刺激政策，从2009年开始房地产市场量价齐升，市场进入第四个波动周期，目前仍在持续。与房地产市场化进程相对应，我国房地产市场也大致完成了四轮调控，目前正在进行第五轮调控。1993～1996年为第一轮调控，表现为紧缩调控，主要采取“双紧”政策，即收紧财政支出、收紧银根、提高利率、减少贷款、提前收贷，甚至强调国有银行一律不能对房地产开发进行贷款；1997～2002年为第二轮调控，表现为宽松调控，主要采取的措施有：宽松的住房金融，推动住宅需求；减免税金，降低购房负担；配套实施货币化分房政策，鼓励存量住房进入市场等；2003～2008年为第三轮调控，表现为紧缩调控，各种金融、财税、土地及行政政策不断推出并持续加重；2009年为第四轮调控，表现为宽松调控，在全球金融和经济危机爆发的大背景下，调控部门迅速出台了一系列宽松政策；2010年开始进入第五轮调控，表现为紧缩调控，这次调控突出使用了行政手段，如“限购”、“限贷”政策等，目前仍在持续（见图8）。图8我国房地产调控进程2.宏观调控政策没有改变广州住宅市场房价运行的基本态势房地产调控政策往往不会改变房地产市场发展的长期基本趋势，但对短期市场运行会产生抑制或激化作用。总体来看，由于广州房地产市场启动较早、发展已比较成熟，总体呈现稳步发展的趋势，2010年以前的调控政策没有改变广州住宅市场价格稳步提高的基本发展规律。2003～2010年广州10区住宅市场交易价格稳步攀升，10区一手、二手住宅价格年均增长18.0%和10.5%，扣除年均3%左右的物价变动因素，实际年均增长15%和7%左右，同时商铺、写字楼的成交量和成交价基本保持了与住宅市场同步变动的趋势（见图9）。可以看到，2007年9月以前，国家调控政策对广州市场价格的影响是间接的、温和的，市场仍按照其自身规律运行；2007年9月国家发布“房贷新政”，提高第二套房贷款门槛，对短期市场造成一定冲击，促使市场阶段性调整，并延续至2008年，但这主要体现为短期波动，中长期的市场运行轨迹并未受到明显破坏。图92001～2012年广州10区房地产市场总体情况2011年以来的限购限贷政策使市场需求减少并减缓了房价上涨的趋势。2011年一手住宅市场交易登记均价12725元/平方米，同比上涨2.6%，低于2003～2010年年均增长速度15.4个百分点，2012年1～11月均价为12390元/平方米，同比下降3.7%。同时，受限购政策影响，部分投资者转向商铺和写字楼市场，2011年以来这两个市场成交价格均保持了稳步提升态势。3.不同的调控政策对广州住宅市场的影响存在较大差异具体来看，紧缩的调控政策对广州住宅市场有一定的抑制作用，如2003～2008年及2010～2011年的市场表现；宽松的调控政策对广州住宅市场有明显的促进作用，如2009年的市场表现。这表明当前的房地产市场存在巨大的客观发展动力，是一个容易激化但不易压制的市场。从不同类型的紧缩调控政策效果来看，也存在较大差异，2003～2011年市场主要感受到两次比较明显的冲击：第一次是2007年9月开始实施的“房贷新政”，限制多套住宅的银行贷款，导致成交量急剧萎缩，并持续到2009年1季度，期间房价出现一定程度的下调；第二次是2011年3月开始实施的“限购限贷”政策，限制拥有两套住宅的买家入市，同时限制多套住宅的银行贷款，导致市场成交量逐渐盘跌，交易价格有所下降，延续至2012年1季度。五结论1.2000年以来广州住宅价格呈现稳步攀升的态势2011年广州10区一手、二手住宅交易登记均价分别为12725元/平方米和7142元/平方米，2003～2011年年均增长16.0%和13.3%，扣除年均3%左右的物价变动因素，实际年均增长13%和10%左右，一手住宅价格涨幅高于二手市场。从不同区域的情况看，2011年中心6区和外围