日本的承租人保护制度

日本的承租人保护制度

一《借地借家法》的沿革《借地借家法》是日本政府为了顺应当时的日本经济活性化及社会经济的变化，1991年将《房屋保护法》、《借地法》及《借家法》三个法律统合为现行的《借地借家法》，优先于民法规定，对土地承租人[1]和房屋承租人[2]进行保护。并于1999年和2007年对其部分内容进行了修正。1.颁布《民法》日本的现行民法于1896年颁布、1898年实施。现行民法作为日本私法的基本法，到2017年为止并未进行实质性的修正[3]。《民法》对于土地房屋这类房地产租赁行为的规定具有以下特征。即，以拥有房屋为目的的土地利用权，采用地上权（物权[4]）及租赁权（债权[5]）的双重制度，而针对房屋的利用关系仅规定为债权，直接适用一般的租赁规定。2.颁布《房屋保护法》在明治时代，进行地租改正事业[6]的同时，土地价格作为征收地租税的基础亦被再三估算，课税评估额也逐渐上涨。重新规定课税评估额及地租率造成地租税呈现高额化，对土地的租赁需求也随之增加。日清、日俄战争（1894～1905年）极大地改变了日本的产业和经济构造，另外，大量人口从农村拥入城市，土地价格的上涨以及租金的增加也趋于恒常化。其结果导致部分土地所有者对没有对地租上涨做出回应的承租人，趁地上权或租赁权没有登记之便，通过假装出售租赁土地等行为，强行要求租户腾让土地或是同意提高地租，类似状况的风行引来了社会上的关注。于是，在1909年颁布了《房屋保护法》，规定只要对房屋进行了登记，便可对抗借地权的第三人。3.《借地法》和《借家法》的颁布与修正《房屋保护法》颁布后，社会上对借地权的最低存续期间及更新请求权的必要性的认识依旧很高，该等问题在法律制定期间就已被讨论，加上对当时存在的住房供给不足、租金上涨、逼迫承租人退还房屋等一系列社会问题的考量，政府在1921年颁布了《借地法》、《借家法》。该法律是以保护承租人为目的的首部法律，其承认以房屋的交付作为第三人对抗要件的规定等至今仍在沿用。1937年日华事变的爆发使得日本进入战时体制，全面战争进一步激化了城市人口的集中，对住房的需求也随之激增。在此背景下，土地租金、房屋租金的高涨衍变为一大社会问题。为应对土地及房屋租金的高涨，政府于1939年制定了地租统制令。根据地租统制令的制定，土地及房屋租金直接由政府管控并对其设定了上限。在战争时期居住难问题严重，虽然制定了地租统制令，有关土地承租人及房屋承租人的退租仍存在很多问题，因此政府在1941年对《借地法》、《借家法》进行了修正，为保护土地承租人、房屋承租人，对出租人拒绝更新和提出解约申告的自由进行了限制，在一般条款中增加了须提供“正当事由”这一条件。随着该《借地法》、《借家法》的修正，巩固了借地关系、借家关系，对于出租人来说拒绝更新及解约也不再容易。第二次世界大战后，随着日本经济的逐渐复苏，社会经济体制的急速变化对借地借家关系造成了较大影响，同时随着房屋的构造、规模等变化，产生了各种新的事态及纠纷，为了对应此种需求，在1966年围绕借地借家关系纷争的处理方法等内容对《借地法》、《借家法》进行了再次修正。4.《借地借家法》的成立1966年修正后至1980年代中期，《借地法》、《借家法》的修正并未成为社会经济的一个热门话题，而在这期间，人们对于土地及房屋的看法发生了改变，房屋的构造、规模、种类等也发生了变化。前文中提到，《借地法》、《借家法》的颁布与修正重视了对土地承租人、房屋承租人的保护，特别是针对借地关系、借家关系中拒绝更新及解约等情况要求须提供正当理由，导致一旦签订租地合同、租房合同后就很难解除契约关系，这在一定程度上也控制了租地合同、租房合同的数量。因此，为了顺应日本经济活性化及社会经济的变化，1991年将《房屋保护法》、《借地法》及《借家法》三个法律统合为现行的《借地借家法》，并于1999年和2007年对其部分内容进行了修正。二《借地借家法》的对象及其强制性法规1.《借地借家法》的对象在日本，规范包含房屋在内的体物的租赁行为的法律为《民法》。同时，在日本，体物的租借权利不是物权而是债权。但是，房屋作为人们社会生活及经济活动的基础，如果依据《民法》规定容易造成房屋使用收益关系的消除，对人们的社会生活及经济活动造成障碍。因此《借地借家法》对于房屋的租赁合同（以下简称“租房合同”），规定其采取不同于《民法》的处理方式，在一定程度上保护了承租人。《借地借家法》没有根据房屋的用途来区别适用对象（《借地借家法》1条）。由于没有将适用对象区分为居住用（一户建住宅、区分所有房屋）和营业用（事务所、商铺、工厂、酒店等），因此只要是房屋的租赁合同，基本上都适用于《借地借家法》。针对这一点，合同标的物能否被称之为房屋，需要根据其在结构上、经济上、使用上是否独立来进行判断。只要租借部分在结构上、经济上、使用上独立，不论是整栋租借还是部分租借均适用于《借地借家法》。[7]另外，作为《借地借家法》适用对象的房屋租借，不因承租人或房屋的所有者是谁而有所例外。也就是说，公营住宅及公团住宅，或是国有（公有）房屋的租赁只要没有特别规定，均适用于《借地借家法》。[8]2.《借地借家法》的强制性法规《借地借家法》为保护房屋承租人、谋求房屋利用的稳定性，排除《民法》对租赁的规定等，制定了一系列的特殊规则。考虑到如果这些特殊规则可以通过当事人的特约条款任意排除，《借地借家法》对承租人的保护在很大程度上将缺乏实用性。因此《借地借家法》第30条和第37条规定，相关合同规定中对承租人不利的特约条款无效。违反《借地借家法》，签订不利于承租人或转租人的特约条款时，依据《借地借家法》的规定该特约条款无效。这种不论当事人是否同意都被适用的法令被称为强制性法规。此外，《借地借家法》认定无效的仅限于该特约条款部分，租房合同本身不受影响（部分无效）。在《借地借家法》有关租房的规定中，被视为强制性法规的主要有以下内容：①租房合同的存续期间②租房合同的法定更新③根据解约申告终止租房合同④拒绝租房合同的更新⑤租赁权的对抗力⑥租金增减请求权需注意的是，《借地借家法》的适用对象是在“正当事由”制度下应保障合同继续生效的“普通的房屋租赁”。也就是说，允许根据特约条款或法律规定以不同于《借地借家法》的方式处理。具体为，关于①短期使用目的的房屋租赁、②适用于《借地借家法》时的“有期限规定的房屋租赁”、③定期租房合同、④根据有关确保高龄者居住稳定的法律第56条而设立的“终身租房合同”，前述合同中部分事项采取不同于《借地借家法》的处理方式在法律上也是被认可的。三有关房屋租赁合同存续的承租人保护制度1.租房合同的存续期间日本的《民法》针对租借的存续期间，没有规定短期租赁的期限，只规定最长不可超过20年（《民法》第604条）[9]。这是对租借物所有权的制约，不希望期间太长因而作此规定。针对房屋，如前文所述需要谋求房屋的稳定使用，因此必须约定合同期限达1年以上，若未满1年将“视为无期限规定的房屋租赁（不定期房屋租赁）”（《借地借家法》第29条1项）。还废除了《民法》第604条对长期存续期间的规制，从而使签订超过《民法》规定的20年的租房合同也成为可能（《借地借家法》第29条2项）。如若当事人签订了未满1年的租房合同，该合同将被视为不定期的租房合同以利于保护承租人，出租人如果不提出解约申告将无法终止该合同，然而终止合同的解约申告必须具备后述的正当理由等必要条件，导致出租人实际上很难解除不定期的租房合同，从而在谋求房屋稳定使用的同时有助于保护承租人的利益。表1《民法》与《借地借家法》对存续期间约定的对比存续期间的约定无1年未满1年以上20年未满20年以上《民法》第604条无期限规定根据约定期间根据约定期间20年《借地借家法》第29条无期限规定无期限规定根据约定期间根据约定期间|Excel下载表1《民法》与《借地借家法》对存续期间约定的对比2.租房合同的法定更新等（1）租房合同的法定更新《民法》规定对于定期租赁合同，原则上到约定期限意味着该租赁合同终止，承租人应将出租房返还给出租人。但是租期约满后，承租人想继续使用或是继续收益时，出租人事先得知且没有提出异议时，则被推定为以与原合同同样的条件再次进行租赁（《民法》第619条1项）。《民法》的处理方式限于是推定的法定更新，出租人通过反证可以否认其更新，这一点对保护承租人来说十分不利。因此《借地借家法》规定“如果规定了房屋租赁的期限，当事人（主要设想为出租人）在期限截止前1年至6个月期间内没有通知对方不续约或是不变更租赁条件，且要求不续约的，将视为与原合同同样的条件进行契约更新”，也就是说出租人在一定时间内没有通知承租人拒绝更新时，不允许出租人反证，视为法定更新生效以达到保护承租人的目的（《借地借家法》第26条1项）。此外，关于拒绝更新的通知，不仅仅限于“一定时间内”这一要件，还需要提供拒绝更新合同的正当理由，有关正当理由将在后文中详述。另外，即使在一定时间内通知了承租人不续约，在租赁合同期满后承租人想继续使用，如果出租人没有及时提出异议亦将按照法定更新进行续约（《借地借家法》第26条2项）。对于这个“及时”的标准，则须具体情况具体分析。例如，有案例在租约期满后出租人收受了承租人的款项并签发了租金收款收据，就不可推说是收取了损害赔偿金，即使日后提出异议，也没能认定为是“及时”提出了异议[10]，而另有案例[11]则是在租约期满后第66天提出房屋腾退请求的诉讼，考虑到提起诉讼的准备时间，被认定为及时提出了异议。（2）法定更新的租房合同的内容法定更新的租房合同是在与原合同同等条件下更新的合同。但是，租房合同在法定更新后被视为无期限规定的租赁合同，因此在期限这部分是不同于原租赁合同的（《借地借家法》第26条2项）。另外，以没有提前通知拒绝续约为前提进行的法定更新（《借地借家法》第26条1项），适用于“有期限规定”的租房合同，即便当初为有期限的租房合同，经过法定更新后也被视为无期限规定的租房合同，因此对于法定更新后的租房合同，如果没有提前通知拒绝更新的话，选择进行法定更新是没有任何问题的。（3）不及时的更新拒绝通知如前文所述，出租人如果想拒绝续约或者变更租赁条件，应在租约期满前1年至6个月期间内通知承租人。这段时间是提前通知承租人终止租房合同，或承租人对提出的租赁更改条件进行检讨从而决定是否续约的准备期间。错过这段时间即使通知承租人拒绝续约也是无效的，由于法定更新后的租房合同为没有期限规定的合同，因而不及时的更新拒绝通知对法定更新后没有期限规定的租房合同是有效的（无效行为的转换）。另外，租约期满1年以上之前发出的拒绝续约的通知亦被视为无效。且，如后文所述，与更新拒绝通知一样，对租房合同提出解约申告时亦须提供正当理由。3.租房合同解除时的承租人保护制度（1）提出解约申告终止租房合同《民法》规定，无期限规定的租借可以理解为随时到期，以此为前提考虑的话，当事人可随时提出解约申告（《民法》第617条第1项）。且，房屋的租赁合同在提出解约申告后的3个月后得以终止（《民法》第617条第1项第2号）。而另一方面，《借地借家法》并未改变当事人可随时提出解约申告这一内容（但出租人提出解约申告时需要正当理由），但对于提出解约申告至终止合同的期限，从《民法》规定的“3个月”延长至“6个月”（《借地借家法》第27条第1项）。此外，租房合同由于解约申告的提出而终止时，如果承租人继续使用该房屋时，该合同的终止亦会受到法定更新的制约（《借地借家法》第27条之2）。也就是说，出租人有正当理由提出解约申告，要求解除没有期限规定的租房合同时，解约申告提出6个月之后合同终止时，如果承租人仍继续使用该房屋，只要出租人没有及时提出异议，则该租房合同被视为与原租房合同同等条件的更新。另外，根据《借地借家法》第27条第2项规定，租房合同在进行法定更新后自动变更为没有期限规定的租房合同。（2）对定期租房合同的解约申告根据《民法》规定，定期的房屋租赁是指当事人双方签订的在一定时间内租借对象房屋的合同，因此只要没有特约条款，就无法在合同期间内解约，也不可提出解约申告。根据《借地借家法》签订的定期租房合同也是租赁合同，因此同样适用。但是如果当事人双方约定可以中途解约（附带保留解约权的特约条款），《民法》根据契约自由的原则认同该特约条款的效力，因此在合同期间亦可以提出解约申告。对于《借地借家法》中规定的定期租房合同，基于保留解约权特约条款提出解约申告时须提供正当理由，因此该法律仅认可不会对承租人产生不利影响的特约条款。4.拒绝租房合同更新的必要条件（正当理由）（1）终止租房合同的正当理由依照《民法》原则，定期的租赁合同在租约期满时终止，没有期限规定的租赁合同根据出租人提出的解约申告而终止。但是，房屋是人们社会生活及经济活动的基础，如果租房合同适用《民法》原则，承租人将很容易失去社会生活及经济活动的基础。因此针对出租人提出的拒绝续约通知或是解约申告，《借地借家法》规定“除考虑房屋的出租人以及承租人……使用房屋的必要性外，还应考虑有关房屋租赁的经过、房屋的使用情况以及房屋的现状、房屋的出租人就返还房屋所提出的交换条件或就房屋的返还对承租人所提出的财产给予的要求，若不能认定其有正当理由，出租人不得拒绝更新或终止租约”（《借地借家法》第28条）。这样一来，出租人想要终止租房合同时必须具备正当理由，因此解除合同不再是轻而易举的事情，保障了承租人继续使用房屋的权利，同时有助于承租人社会生活和经济活动的稳定。（2）正当理由的判断依据正当理由是《借地借家法》的核心概念，通过终止租房合同时须提供正当理由这一规定来保护承租人的同时，也需要考虑出租人想要终止合同利用房屋的需求。因此，如何考量正当理由的判断基准是一个大问题。《借地借家法》第28条规定，是否为正当事由的判断因素是分阶段构成的，①当事人双方使用房屋的必要性是首要的，这是最基本的判断因素，单凭这一点无法得出结论时应考量，②之前租赁的经过，③房屋的利用状况，④退居费的申请。从条文的结构“除考虑房屋的出租人以及承租人……使用房屋的必要性外”也可以明显看出这一阶段性要求，同时在颁布《借地借家法》的过程中政府也给出了类似的答复。以下将针对各判断因素进行详细的说明。A使用房屋的必要性当事人双方对使用房屋的需求程度是影响正当理由是否存在的重要判断标准。在比较使用的必要性时，居住目的应优先于营业目的的使用，另外在营业目的中，维持生计的使用应优先于利润追求的使用。（a）居住的必要性居住的必要性对承租人来说，是请求腾让房屋时最有利的事实。从1970年开始放宽住房供给后，除非出租人的居住需求大大超过承租人的需求情况以外，单凭这一点就判定其为正当理由的案例也越来越少。例如，出租人是生活紧迫的老年人，持续现状其将失去基本的生活，而承租人即使腾让出该房屋也不会立刻陷入困境时，仅通过比较当事人双方的需求判定为正当理由的案例[12]也是存在的。如果当事人双方对房屋的需求并没有较大差异时，则通过签订合同时的情况以及提供的搬迁费等进行判断。例如，出租人的居住环境极其狭窄，但承租人家中有病患且生活状况窘迫，对于双方来说对房屋具有同等程度的需求时，由于出租人提供了120万日元的搬迁费而判定其为正当理由[13]的案例是存在的。再者，如果承租人对房屋的需求远远超过出租人时，即使提供搬迁费也不能认定其为正当理由。例如，出租人即使不能入住该房屋也不会对生活造成任何障碍，而承租人如果归还了出租房，维持生计的事业将被迫停止没有收入来源，承租人所承受的损失无法通过金钱来弥补时，无法认定其为正当理由[14]的案例是存在的。（b）营业的必要性日本与欧美等国不同，没有对居住租赁与营业租赁加以区别，所以营业的必要性被作为房屋使用的必要性来考量。另外，在营业必要性的判断上，对是否为正当理由的判断采取与居住必要性相同的判断方式。最近，在营业的必要性方面，受通过重建房屋来达到土地高度利用目的的影响，希望租客迁出房屋的案例不断增加，此类纠纷在泡沫经济时代尤为常见。然而，即便是重建为高层房屋，认可其属于正当理由的情况也很少见，如果出租人对承租人支付高昂搬迁费的话则另当别论。例如下述案例：为适应JR大阪站附近房屋高层化的发展趋势，修建必要的配套停车场（9层），出租人希望在房屋内经营药店的承租人迁出，“支付暂时中断营业的补偿、另租店铺所需的保证金等搬迁产生的诸多费用，相当于足够用于开店的金额”作为正当理由的补充，最终被判决须支付搬迁费9000万日元。[15]B房屋租赁的经过在房屋租赁过程中需要考量的具体内容有：①设定租赁关系的基本情况（是否为建立在特殊关系上进行的租赁，例如是否基于雇佣关系、亲属关系、朋友关系、业务关系等）；②此类基本情况的变更；③租金的合理性；④当事人双方信赖关系的有无（给房主添麻烦、轻度的租金滞纳、违规使用等）；⑤是否在签订合同时收受权利金和更新费，及其具体金额；⑥设定以来的期间长短等。诸如此类作为租赁需要考量的情况很多，而这些情况对正当理由的认定究竟能起到多大的作用，还需要具体问题具体分析。C房屋的使用情况房屋的使用情况是指，承租人是否依据合同目的合法有效地使用房屋并获利，承租人是否因名下无私人物业且通过租赁方式得以使用该房屋的。此处存在很多模棱两可的地方，比如经常被讨论的：①是否符合建筑基准法等的规定；②作为房屋是否持续的发挥效用等。因此有观点认为仅凭这些就将“房屋的使用情况”作为正当理由的判断基准之一是没有意义的。D房屋的现状房屋的现状指现在房屋本身的物理状况。即指房屋是否需要重建，不仅限于房屋的老化，也包括房屋社会效用及经济效用丧失的情况。此外还包括房屋依附于土地无法单独存在的情况。E财产的给付财产的给付虽然包括提供可代替的房屋，一般情况下多为金钱（所谓的搬迁费）补偿。搬迁费包括迁出费用[16]、租赁权价格[17]、营业补偿[18]等。搬迁费的金额以当事人双方的协议为准，若无协议，则就当事人双方的必要程度具体问题具体分析。一般来说，要求承租人迁出的必要性越高，出租人提供的搬迁费越低（也包括无搬迁补偿的情况），另外，如果承租人租赁房屋用于营业，则营业收益的损失补偿也包含在搬迁费中，其金额也会随之升高。综合以上内容对正当理由的判断基准进行总结整理，如下表所示：表2对终止租房合同正当理由的判断基准基本要素房屋使用的必要性出租人使用房屋的必要性

承租人（包含转租人）使用房屋的必要性补充要素租赁的经过合同成立的情况及其变更

合同内容（租金、权利金、更新费）

义务的履行状况（是否存在租金滞纳、违规使用等破坏信赖关系的行为）房屋的使用情况承租人承租房屋的使用目的，实际的使用方法房屋的现况房屋老化、使用便利度、房屋地基使用权的变化财产的给付搬迁费、可代替房屋的提供|Excel下载表2对终止租房合同正当理由的判断基准四关于房屋租赁合同效力的承租人保护制度1.租赁权的对抗力根据《民法》规定，不动产实行登记后则产生对抗力（《民法》第605条）。但在房屋租赁中，没有登记租赁权的情况较多，只要没有登记则无法认定其具有対抗力，此时如果出租人选择出售租赁标的物，承租人将被强制要求搬出。另外，即便将房屋移交给了承租人，房屋的收购者通过对房屋的调查了解到承租人的存在后，对租赁权行使其权利的对抗权也是无可厚非的。因此根据《借地借家法》的规定，自房屋交付之日起便赋予其租赁权対抗效力，之后即便有人取得了该房屋的物权，也不可强制承租人搬迁，以此来保护承租人利益（《借地借家法》第31条第1项）。2.租金增减额请求权（1）认可租金增减额请求权的动机房屋是人们社会生活及经济活动的基础，出租人终止租赁合同时必须具备正当理由，所以多数租赁合同的存续期间较长。可想而知受经济社会形势的影响，合同最初约定的租金可能已经不再符合当前的社会状况。在这种情况下，当事人双方虽然希望通过协商来解决租金问题，但现实中往往就是否需要调整及调整后的具体金额无法达成共识，而对这些租赁纠纷的忽视直接导致了租赁关系的不稳定。因此《借地借家法》规定，为调整出租方及承租方的利益关系，确保当事人双方的公平及租赁关系的稳定延续，赋予当事人双方租金增减额请求权（《借地借家法》第32条第1项）。另外过去发生的租金纠纷案大多是因为出租方要求上调租金造成的。然而近年来由于泡沫经济崩溃带来的经济不景气，造成空置率上升、租金水平下降，也有不少承租方提出降低租金的要求。（2）不增额特约条款在租房合同中，如果对一定期间内不上涨租金进行了特别约定，则须遵守该约定内容（《借地借家法》第31条第1项）。如果事先约定由出租人自行承担风险，即便将来有上调租金的必要，也无须特别保护出租人的利益。与此相对的是，即便对一定期间内不下调租金进行了特别约定，因该约定内容对承租人不利故被判定为无效（《借地借家法》第37条）。这是在签订租赁合同阶段，因出租人与承租人所处立场的不同，为保护承租人不会被不正当特约约束。（3）租金增减额请求的判断要素若租房合同双方当事人在签订租房合同时约定了不合理的租金，则须通过行使租金增减额请求权，调整租金使其达到合理水平。关于约定租金是否合理的判断要素，相关法律条文做出以下规定：①对土地或房屋所征收税款及其他负担的增减，②土地或房屋价格的涨跌及其他经济情况的变动，③与附近类似房屋的租金水平比较（《借地借家法》第32条第1项）。上述①至③所述的判断要素只是判断租金是否合理的部分示例，还需要考虑除其以外的其他要素。在最近实际工作中，除条文规定的事项外，还应该对当事人决定租金的要素进行综合考量，进而判断增减额请求的合理性以及合理的租金额。[19]（4）计算方法合理的租金，通常是从以下方式中选出适合案例的，并在此基础上参考其他方式进行综合计算得出。A回报率法房屋及其土地价格与期待回报率的乘积所得的纯租金，与必要经费（折旧费用、维修费用、维护管理费、税费等）相加求和的方法。B浮动法以既存租金为基准，乘以之后的经济波动指数（如物价指数、租金价格变动指数等）的方法。C差额分配法房屋及用地的经济价值相对应的合理租金与实际支付租金间的差额，通过对合同内容、签订合同的经过进行综合考量后，将判定应由出租人负担的部分与往日支付的租金额相加求和的方法。D租赁事例比较法通过与邻近的同类租赁事例的市场租金价格进行比较，并对个别因素进行修正求得合理租金的方法。3.添置物买取请求权承租人为使用房屋自行添置的体物，即使该添置物在租房合同终止时仍具有剩余价值，依据《民法》规定其剩余价值将难以回收。《民法》第608条第2项规定的有益费偿还请求制度，仅适用于投入费用所得的结果已成为房屋构成