年上海市房地产业发展分析报告

2009年上海市房地产业发展分析报告

一房地产业基本情况2009年，上海市的房地产业在《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发〔2008〕131号）和上海市11条政策支持下，抵御了金融危机的影响，避免了进一步萎缩的趋势。春节后，房地产市场开始回暖。2009年上海市房地产开发投资1464亿元，比上年增长7.1%，占全社会固定资产投资的27.8%。房地产开发投资在绝对数值上呈增长趋势，但占全社会固定资产投资的比例仍没有达到三成（见表1）。表1上海市房地产开发投资情况2009年上海市房地产开发供给小幅度下降。上海市2009年商品房施工面积9961.6万平方米，下降4.1%。其中商品住宅施工面积6550.73万平方米，下降4.7%。商品房新开工面积2490.63万平方米，下降3.7%。其中商品住宅新开工面积1721.02万平方米，下降2.3%。商品房竣工面积2104.98万平方米，下降15%。其中商品住宅竣工面积1508.81万平方米，下降14.4%（见表2）。2009年上海市房地产需求大幅度增长。商品房销售面积3372.45万平方米，增长46.9%。其中商品住宅销售面积2928.04万平方米，增长48.9%（见表3）。2009年上海楼市是价格急速上涨的一年。住房价格环比大幅上涨，在高位上再度向上攀升，屡创上海房价历史新高。从价格指数变化情况来看，2009年12月，中房上海住宅指数为4184点，与当年价格低位的3月相比，上涨幅度达44.3%。2009年12月，中房上海办公楼指数为2055点，较上月下降50点，环比跌幅2.38%，同比下降7.7%，与2008年7月高位时相比，下降9.1%，全球金融危机致使办公楼空置率上升，拖累价格下行（见表4）。表2上海市商品房供给情况表3上海市商品房销售情况表4中房上海住宅指数二上海市住房保障情况上海市在2009年加大了住房保障的投入，经济适用房建设取得实质进展。按照《上海市住房建设规划（2008～2012年）》，整个五年规划期内，新建、配建经济适用住房和廉租住房2000万平方米，约30万套。2008年建设400万平方米的经适房，其中，市级项目11个，总开工面积为169万平方米，三林基地项目开工174万平方米，区级项目计划62.87万平方米，合计约为405.87万平方米。截至2009年12月，本市经济适用住房已开工建设约605万平方米。《上海市经济适用住房管理试行办法》曾在上海市住房保障和房屋管理局网站、“中国上海”门户网站上进行公示，并通过东方网的意见征集平台广泛听取公众意见，于2009年6月25日正式公布。目前上海市相关职能部门正按照各自职责，积极部署配套办法的研订工作。上海市政府选择了徐汇区、闵行区在下半年开展申请、审核试点工作，并于12月18日开始申购。经复核，徐汇、闵行两试点区共向2566户提交材料齐全的申请家庭出具申请受理单。目前，经济适用住房试点工作已进入初审工作程序。同时，上海的廉租房政策继续完善。自2008年以来，上海廉租房的受益面多次扩大，准入标准从人均月收入600元提高至现在的960元，家庭财产准入标准从3万元调整到12万元。截至2009年11月底，本市廉租住房累积受益家庭已达6.15万户。并且，上海未来3年内将新增租赁住房房源2.9万套，新增发放租赁补贴1.9万户。新建廉租住房采用统一集中建设和在经济适用住房、普通商品住房、棚户区改造项目中配建两种方式，以配建方式为主。上海市的旧区改造政策在2009年也有新的举措。2009年2月4日，上海市政府公布《关于进一步推进旧区改造的若干意见》。明确了今后几年本市旧区改造将不设具体的量化指标，根据“创新、和谐、效率和协同”的工作原则，探索三大创新机制，新办法主要内容有三条，一是“事前征询制度”，在地块改造前，将开展两轮征询，充分听取市民群众改造意见。第一轮，解决“愿不愿改造”的问题，征询改造区域居民意愿，当同意改造户数超过规定比例后，办理地块改造前期手续；第二轮，解决“如何改造”的问题，征询房屋拆迁补偿安置方案意见，在一定时间内，签订附生效条件的房屋拆迁补偿安置协议的居民户数超过规定比例，进入实施改造阶段。如果第二轮征询中，同意户数未达规定比例，则中止拆迁。今后如果再改造，仍然要实施征询程序。二是“数砖头加套型保底”，居住房屋的拆迁补偿安置，将以被拆除房屋市场评估价为基础，增加一定价格补贴和套型面积补贴。套型补贴主要是针对缺乏煤卫设施的住户。而对补偿安置后居住仍然困难的被拆迁人，纳入住房保障解决。三是“增加就近安置方式”，在实行货币补偿或跨区域异地安置的基础上，增加本区域就近安置方式，以兼顾部分居民故土难离的情结。根据要求，各区在本区域范围内尽可能建造一些紧凑型、小户型的就近安置房，供居民选择。2009年1～11月全市共完成拆迁量56293户，比上年同期全市实际拆迁居民41323户增加36.23%。三上海市2010年房地产市场的发展前景城市化、工业化等长期支撑上海市房地产发展的基础并没有减弱，并有加强的趋势。2010年结合“后世博”、“后金融危机”的背景，上海市的经济社会将有巨大的发展。在全上海全身心地筹办世博盛会的背景下，国务院给予上海金融中心、航运中心的获批回复，将会大大刺激上海宏观经济和城市基础配套的发展，同时亦将会获得各社会、各阶层强有力的财政支持，进而带动上海各产业经济的飞速发展已成必然。根据《浦东新区世博周边区域后世博时期（2010～2020）发展战略研究》，以三林世博功能区为代表的浦东世博周边区域，计划未来建成一个“世博新城”，成为上海的第5个城市副中心。世博园区未来二次开发时的这些土地供应将是许多地产巨头的争夺对象，当然，基于世博建设带来的成熟格局，地价也会因此提高。2009年9月，上海市政府启动大虹桥规划。规划中的大虹桥分为两大部分：26.3平方公里的虹桥商务区和60平方公里的虹桥商务功能拓展区，总面积86平方公里，涉及闵行、长宁、青浦、嘉定四个区。26.3平方公里的范围内将布局“一环、两轴、三核、五区”。根据控详规划，商务区将是上海现代服务业的新亮点，上海经济发展的新引擎。根据规划和功能定位，虹桥商务区建设将成为现代服务业的集聚区，上海国际贸易中心的核心功能区之一。当前，我国经济正在逐步摆脱国际金融危机影响。在拉动经济的三驾马车中，投资是一枝独秀，消费有待进一步提高，外贸要创造条件等待时机。根据有关部门预测，2010年中国GDP增长率仍在8%以上。在全国经济回暖和房地产市场复苏的背景下，中央政府对旧区改造和住房保障的要求更高、落实更快。中共中央政治局常委、国务院副总理李克强8月10日在哈尔滨出席城市和国有工矿棚户区改造工作座谈会时强调，要按照党中央、国务院的要求，加大保障和改善民生工作力度，有序推进棚户区改造，提高人民生活水平和质量，促进经济平稳较快发展。推进棚户区改造，是实施保障性安居工程的重要内容，也是实现住有所居目标的重要举措，对于增投资、扩消费、保增长、惠民生都具有重要作用。因此，旧区改造和住房保障工作在“十二五”期间将稳步发展并有新的突破。当前，上海房地产发展面临两大难题：一是上海房地产发展的土地资源十分有限，9个市中心区已经基本无地可供，新增建设用地主要是产业结构调整和旧区改造。二是房地产市场从快速复苏再到繁荣仅仅半年时间，房价迅速回升并且再创新高，这给住房保障带来新的压力。因此，在“十二五”期间，不排除政府对房地产再次进行宏观调控的可能性。四上海市房地产业的转型问题1.上海需要推动房地产产业和市场的稳定运行，保持经济健康发展房地产作为支柱产业地位是客观结果，调控目标不应局限于打压和刺激产业和市场，而应着眼于可持续发展和满足人民物质生活水平的提高。上海房地产业发展的动力一是经济社会发展后对住房需求的提升，二是城市化的聚集效应。在1990年代之前，上海的住房建设非常缓慢，并没有跟随经济社会发展有显著改善。1998～2008年，上海共建设了2.5亿平方米。这一过程基本和经济社会发展是相适应的。但是，上海的住房条件仍面临较大的发展空间。365万平方米危棚简屋改造完成后，2000万平方米二级旧式里弄住房亟须更新改造。在此之后，从新中国成立后到1980年代之前的旧工房都面临到达使用年限。上海在城市化过程中，外来人口始终是房地产需求的重要来源。近年来，外籍人士约占住房需求的3%，沪外人士约占住房需求的25%。这两个比例都无法满足上海作为世界城市的定位。主要国际都市都是全球人口迁移的集聚中心，而上海人口的国际化程度只相当于伦敦的1%、纽约的1.9%。而伦敦常住人口中外籍人士的比例约为30%，纽约常住人口中外籍人士的比例约为15.6%。上海住房需求的外籍人士比例中，主要结构还是以港澳台人士为主。沪外人士是上海市人口增长的主要来源，近年来上海常住人口每年约增长30万人。如果没有充足的房源，增长人口长期以非户籍人口存在，不利于社会稳定。2.上海的房地产开发对财政的贡献将逐渐减少，财政主要依靠房地产服务业上海近年来存量房交易已经占房地产交易的一半，是中国第一个步入存量房时代的城市。存量房交易在发达国家成熟房地产市场占80%以上，房地产的估价、中介、物业管理、租赁、抵押、金融配套等房地产服务业是房地产业的主要内容，具有广阔前景。而中国的房地产服务业中品牌企业几乎都是港台外资企业。上海市尽管还需要建设大量的房屋，但中心城区的土地有限，需要在存量上想办法。国外地方财政主要靠房地产税。我国物业税短期不会开征，企业税收、个人所得税等也不会作重大调整，地方财政的主要来源是房地产开发环节。近年来，房地产税收及土地相关收入，占上海财政收入的25%。在房地产开发量较大的郊区，土地收入已占到地方财政收入的一半以上。其中土地直接税收及由此带来的间接税收，占地方预算内收入的40%，而出让金净收入，又占政府预算外收入的60%以上。上海近年来的基础设施建设，大量来自房地产税收及土地相关收入。要从根本上解决当前土地财政，改变单纯依靠土地出让金和房地产税收为主要收入的财政现状，应该尽快开征物业税。但从现实来看，世博会之后，上海在城市建设上的财政支出将会有所缓解。行政事业性支出更多地来源于楼宇经济，依靠活跃出租市场，培育房地产服务业。人才公寓、青年之家、酒店式公寓等新型房地产业模式层出不穷。3.人口和环保的约束条