【CBRE】2022年欧洲自助仓储行业报告（中）

2022年欧洲自助存储行业报告报告Fedessa和Cbre研究2Fedessa和Cbre研究©2022CBR,INC.内容/关键主题59公众调查市场趋势ESG考虑主要收获3Fedessa和Cbre研究©2022CBR,INC.简介众调查，以及对我们的准会员进行的运营商调查的结在本报告中与大家分享。这项行业调查是由100名经营者完成的，他们代表了欧洲24个国家的1000多家商店。A业报告中的数据被用来与英国行业进行比较。象是YouGovPlc小组中同意参加调查的80多万人的成员。答复的概况通常来自于人口普查数据，如果不能从人口普查中获得，则来自于行业公认的数据。4Fedessa和Cbre研究©2022CBR,INC.员—意大利自助仓储协会(AssociazioneImprese—比利时自助存储协会ASBL-BSSA(比利时)—自助仓储协会(ChambreStockage)-CISS(法国)Kingdom)6Fedessa和Cbre研究©2022CBR,INC.。020年增长了3.5倍，EBITDA倍数继续上升，反映了该行业的需求和兴趣的重2022年预计将是另一个强劲的结果，全年的投资量已经接近an爱尔兰的U-Store-It，Safestore收购其15个强大的比荷卢组合的剩余80%股权，以及StorageKing在英国的持续扩张。压力推动创纪录的建筑成本和运营成本上升方面表现得最为突基准EBITDA倍数仍处于历史高位，特别是对于一流的稳定平台来说本下降。有迹象表明，包括工业在内的竞争性房地产类别正在经历这可能会在短期内缓解压力。类别的债务市场的成熟。7Fedessa和Cbre研究©2022CBR,INC.020304瑞典瑞典7家商店。德国英国销售价格-销售价格-销售价格5m05060708英国英国辽宁省。销售价格£37.2m销售价格销售价格€139m销售价格-8Fedessa和Cbre研究©2022CBR,INC.。iby(7月22日)舒尔加德收购伦敦mplySelfStorage)geTeam9Fedessa和Cbre研究©2022CBR,INC.需求驱动因素社会因素存储为客户提供短期到长期的存储解决方案，以满足这些需求。通常情况下，客户最初有短期的存储需求，但起来它将继续存在。因此，企业一直在重新配置他们的办公空间，这反过来可能会促进对自我存储的需求。庭办公室，因此转向自我存储，通过存储他们每天不需要的家居用品来创造空间。千禧一代正在成为自我存储设施的目标群体。他们的生活已经被金融危机、经济衰退和技术的崛起所影体中的许多人都有大量的学生债务，并在更换租约时将转向自我存储作为短期的解决方案。该行业具有广泛的用户基础，因为商业企业和家庭靠自我存储单元来存储货物，以改看到短期灵活存储安排的好处。在经济低迷时期，缺乏可用的融资意味着业主可能放弃搬家，而转向房屋这在全球金融危机期间很常见。自助存储成为房主在装修期间清理空间的一个简单选择。ESG是整个房地产行业中占用者的首要考虑因素。投资者越来越希望投资于低碳足迹的资产。与其他房地产行人数有限，而且建筑的能耗较低。公众调查10Fedessa和Cbre研究©2022CBR,INC.3%9%%3%25%35%37%49%40%37%9%3%7%3%9%%3%25%35%37%49%40%37%9%3%7%行业认识SSA英国自助存储年度行业报告显示，英国人普遍认为自平为市场的行业来说是一个问题。尤其是年轻群体，他们认为自我存储是不安全的。私人访问对物品灵活的合同从1个月及以上单位范围规模建筑物是非常安全我听说过自我存储，并知道所提供的服务非常好。我听说过自我存储，对所提供的服务有一定的我听说过自助存储，但对其服务一无所知。提供我从来没有听说过自我存储不知道90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%445%英国瑞典英国瑞典牙无用的自我存储建筑物就像一个大仓库内相信储存物品的费用会很高11Fedessa和Cbre研究©2022CBR,INC.品牌意识值得注意的是，在我们调查的所有市场以及英国，有一个品牌的市场知名度明显高于其他所有品牌。尽管有投资组合在接受调查的国家中，最知名的自助存储品牌有所不同。Shurgard在瑞典(18%)和荷兰(13%)表现突出；同时，在英国，BigYellow在认可的品牌中排名第一(20%)，其次是Shurgard(1.6%)。然而，在所储运营商。资料来源。YouGov首府城市的调查对象更有可能认识到较大的运营商，但这并没有转化为全国性的品牌认知。居住在大都市以外的受访者在被要求说出自助存储运营商的名字时，国会转化为客户的增加？然而，行业意识的增强将使大型运营商和小型独立企业西班牙荷兰大黄12Fedessa和Cbre研究©2022CBR,INC.使用自助存储的意向在所有接受调查的国家中，超过60%的受访者或使用过的自我存储"。这并不奇怪，因为公众对该产品的了解不多，而且自我存储是一35-44岁年龄段的人中，表示曾考虑使用自助仓储但尚未使用的人数最多。行业知识，增加行业的整体客户群。许多自我存储企业的营销重点是使用在线关键词，针对已经在寻找自我存储的资料来源。YouGov西班牙荷兰市场趋势14Fedessa和Cbre研究©2022CBR,INC.欧洲各地自我存储设施的数量不头正在增长，那里的设施数量在过去五年中增加了70%。资料来源：CBREResearch/FEDESSA/SSAUK。世邦魏理仕研究公司/FEDESSA/SSAUK15Fedessa和Cbre研究©2022CBR,INC.2,0001,5001,0002,0001,5001,000355320500数量商收购更多的现有商店，以及一些运营商扩展到新的欧洲国家，市场正显示出整合的迹象。2,5002,0600联合王国(包法国西班牙荷兰德国资料来源：CBREResearch/FEDESSA/SSAUK。世邦魏理仕研究公司/FEDESSA/SSAUK16Fedessa和Cbre研究©2022CBR,INC.每百万人的建筑面积平米50,00050,000比利时,80320,330匈牙利亚意大利葡国牙17Fedessa和Cbre研究©2022CBR,INC.预计净租赁率将增加经营者对未来12个月内租金上涨的乐观程度高于来说是一个积极的信号。减少略为增加大幅增加资料来源：CBREResearch/FEDESSA/SSAUK。世邦魏理仕研究公司/FEDESSA/SSAUK18Fedessa和Cbre研究©2022CBR,INC.912949129430030522168177按国家分类前的水平。我们认为，调查的结果受到了回复数量和构成的影响，根据公布的交易数据和我们在行业内的讨论，大多数市场的租金自大流行开始以来都明显上升。每平方米欧元/年，不含增值税002900平均值2022年加权平均数资料来源：CBREResearch/FEDESSA/SSAUK。世邦魏理仕研究公司/FEDESSA/SSAUK19Fedessa和Cbre研究©2022CBR,INC.在欧洲大陆有超过600万平方米的自我存储间，自助仓储的供应量同比增长了一步扩张提供了空间。,600,000方米1,400,0001,200,0001,000,000800,000600,000400,000200,0000波兰爱尔兰葡萄牙匈牙利罗马尼亚目前可出租面积(平方米)拉脱维亚爱沙尼亚立陶宛*不包括英国资料来源：CBREResearch/FEDESSA/SSAUK。世邦魏理仕研究公司/FEDESSA/SSAUK20Fedessa和Cbre研究©2022CBR,INC.平方米2,9093,002 平方米2,9093,002 按国家分类平均店面面积(基于当前可出租面积)与前几年商店的位置影响着平均单元的大小。城市内的商店往往有更多的用。4,6634,6634,5094,4944,4434,4224,0904,0000比利时芬兰波兰荷兰辽宁省资料来源：CBREResearch/FEDESSA/SSAUK。世邦魏理仕研究公司/FEDESSA/SSAUK21Fedessa和Cbre研究©2022CBR,INC.按设施数量排名前十的运营商。持续的整合导致少数非常大的运营商，然后是大最大的运营商是Shurgard，它在欧洲各地占据了257个自助存储SafestoreHomeboxBluespace最近都在向新国家扩张。0访问Storege仓储资料来源：CBREResearch/FEDESSA/SSAUK。世邦魏理仕研究公司/FEDESSA/SSAUK22Fedessa和Cbre研究©2022CBR,INC.报告占用率>85%在过去的三年里，整个自助存储设施的占用率一直乎有一半的受访者现在的入住率都在85%以上。金(每平方米)来衡量。受访者所占比例0-50%围 围86-90% 围围资料来源：CBREResearch/FEDESSA/SSAUK。世邦魏理仕研究公司/FEDESSA/SSAUK 围>95%围23Fedessa和Cbre研究©2022CBR,INC. 80.2% 80.2%按国家分类自疫情开始以来，整个自助存储设施的占用率一直处于历史最高水平，大多数企业的目标占用率为85-95%。如前所述，这为收益管理(即租金)提品可供销售的范围。由于处于填充阶段，其出租率会比较低。这将使平均占用率水平低于成熟的地点，也是所有占用率水平低于50%的原因。LA占用率资料来源：英国欧洲加权平均数CBREResearch/FEDESSA/SSAUK。世邦魏理仕研究公司/FEDESSA/SSAUK24Fedessa和Cbre研究©2022CBR,INC.预计整体入住率强劲鉴于入住率已经达到历史最高水平，运营商认为会有进一步的大幅增长是令人惊讶的。和进一步计划的建设机会，以增加可出租面积。如果这种乐观情绪是有根据的，并且在2022年的剩余时间和2023年，出租率继续增加，这将是有趣的。当然，随据资料来源：CBREResearch/FEDESSA/SSAUK。世邦魏理仕研究公司/FEDESSA/SSAUK减少略为减少略为增加大幅增加自助仓储投资市场在12-18个月内取得了创纪录的成绩。市场的主要驱26Fedessa和Cbre研究©2022CBR,INC.27%29%24%29%9%74%73%71%69%7% 罗马尼亚拉脱维亚爱沙尼亚27%29%24%29%9%74%73%71%69%7% 罗马尼亚拉脱维亚爱沙尼亚永久产权仍然是理想的保有权类型这也可能是由于出资人的要求(包括股权和债务)，投资者仍将该行业作为房地产的重点。然而，对于新的运营商来说，租赁场地仍然是一个成本较低的进入选择，而且现有的运营商也会在永久产权场地较少的地方使用。久产权或长期租赁的方式占用的；19%的运营商以短租(<25年)的方式占用其设施。66%波兰芬兰荷兰权27Fedessa和Cbre研究©2022CBR,INC.28Fedessa和Cbre研究©2022CBR,INC.强大的开发管道显示出持续的增长该部门尽管在COVID之后，建筑成本不断攀升，规划过程广泛拖。应该注意的是，并不是所有处于规划前的发展都能实现发展。资料来源：CBREResearch/FEDESSA/SSAUK。世邦魏理仕研究公司/FEDESSA/SSAUK29Fedessa和Cbre研究©2022CBR,INC.欧洲各地对混合使用的看法大约一半的运营商表示他们对混合用途然而，我们看到那些正在考虑的混合用途场地的数一些运营商正在使用混合用途，以获得更大的黄金地段，而这些地段无法单独维持自我存储。经营者还利用这种方式使他们的收入来源多样化，并利用次要业务吸引更多的流量到自我存储商店。资料来源：CBREResearch/FEDESSA/SSAUK。世邦魏理仕研究公司/FEDESSA/SSAUK30Fedessa和Cbre研究©2022CBR,INC.经包括其他用途办公空间是自我存储的一个相对容易的附加功能，并鼓励更多的企业使用存储空间，特别是对于那些可能没有完全安装的大型商店。。这可能是网络购物快速增长的结果，因为小型零售商考虑了高街商店的替代选择，寻找更便宜更灵活的选择来补充他们的在线贸较大的工业空间通常用在较大的建筑物中，运营商寻找一种简单米的收入通常比传统的自助存储要少得多。17%22%办公室资料来源：CBREResearch/FEDESSA/SSAUK。世邦魏理仕研究公司/FEDESSA/SSAUK20% 31Fedessa和Cbre研究©2022CBR,INC.0.60.60.3%0.2%0.2%0.2%0.2%%%%辆存储和散装存储导致的辅助性收入如前所述，30%的运营商正计划将零售(包括贸易柜台和准零售空间)纳入其未来设施。的比例不到0.5%。大部分的辅助收入通常来自于保险和包装销售以及其他不占用地面空间的项目。这主要是由于自我存储是成熟设施否会推动对大型商业单位的自我存储的需求。车存储大量存讯室外存储公寓零售业物流服务体育/餐馆%比4%资料来源：CBREResearch/FEDESSA/SSAUK。世邦魏理仕研究公司/FEDESSA/SSAUK04经营者趋势32Fedessa和Cbre研究©2022CBR,INC.胀通货膨胀是居住者的首要考虑因素不到自助仓储建筑的成本上升。如果钢铁成本继续上升，这将影响本。借贷成本也在增加，这给运营商的。这意味着他们不应该像其他行业那样为了保持盈利而提升收入水平。土地成本的上升是占用者的第三大关注点，这在传统上是第一大挑与规划申请有关的困难题33Fedessa和Cbre研究©2022CBR,INC.34Fedessa和Cbre研究©2022CBR,INC.尽管有经济上是乐观的对来年的利润预期感到很乐观。这可能反映了COVID-19期间表现出的反周期性和对2008年全球金融危机影响的抵抗力。该行业的风险调整性质意味着自我存储能够抵御经济不确定性时期。然而，它以前从来没有调整过通货膨胀率的上升，这将产生影响。在生活成本和可支配支出方面，以及利率和借贷成本的上升。自助仓储也处于创纪录的高占用率，许多成发展管道将需要通过增加租金或扩大空间来实现。略有下滑不稳定的结果资料来源：CBREResearch/FEDESSA/SSAUK。世邦魏理仕研究公司/FEDESSA/SSAUK35Fedessa和Cbre研究©2022CBR,INC.运营商面临严峻的劳动力市场如果有的话)。在其他欧洲国家客户和运营商简化了流程。看看技术如何影响该行业的未来就业趋5 爱沙尼亚资料来源：CBREResearch/FEDESSA/SSAUK。世邦魏理仕研究公司/FEDESSA/SSAUK36Fedessa和Cbre研究©2022CBR,INC. 29.4% 21.8%% 29.4% 21.8%%国内客户需求领先，但商业客户增加？年的29%。用者的增加可能是COVID-19大流行的遗留问题，商业%售租户将对需求产生上升的压力，因为他们需要更大的单元来储存库存。0%0%%%%40%%0%% 71%71%%83%85%85% 92% %26%23%23%捷克共和国资料来源：CBREResearch/FEDESSA/SSAUK。世邦魏理仕研究公司/FEDESSA/SSAUK爱沙尼亚37Fedessa和Cbre研究©2022CBR,INC.越来越多的咨询是通过社交媒体进行的随着运营商进一步拥抱技术以发展他们的品牌和在线业务，9到资料来源：CBREResearch/FEDESSA/SSAUK。世邦魏理仕研究公司/FEDESSA/SSAUK38Fedessa和Cbre研究