如何评估个人按揭业务中有关开发商的风险Developer Risk-中麦肯锡-中信实业银行销售体系咨询

机密Thisreportissolelyfortheuseofclientpersonnel.Nopartofitmaybecirculated,quoted,orreproducedfordistributionoutsidetheclientorganizationwithoutpriorwrittenapprovalfromMcKinsey&Company.ThismaterialwasusedbyMcKinsey&Companyduringanoralpresentation;itisnotacompleterecordofthediscussion.初步设想2000年3月7日如何评估个人按揭业务中有关开发商的风险(讨论稿)中信实业银行为什么开发商的风险与个人按揭业务有关开发商为整个楼盘的所有购房者选择1家或多家按揭银行对开发商进行销售开发商提出“申请”收集开发商信息评估开发商的风险批准楼盘按揭额度个人按揭申请开发商填写“楼盘按揭申请表”并同意在产权证抵押完成前提供过渡期回购担保要求开发商提供能证明其资信的信息对“申请表”中所填项目的风险进行审查同意或拒绝开发商的“申请”按零售业务流程处理和审查个人购房者的借款申请1CYD000217BJ(GB)-mortgage开发商/项目失败为按揭银行带来的风险如果:项目烂尾购房者停止供款银行损失所有该楼盘的按揭余额，因为：抵押物没有价值银行已将按揭的金额全部放给开发商如果:开发商在项目建成后破产并且购房者在产权抵押完成前停止供款银行失去开发商的回购担保并且银行没有确凿的法律权力收回抵押物

银行损失该笔按揭余额

损失很大损失相对较小2CYD000217BJ(GB)-mortgage开发商风险的主要因素风险因素宏观经济财务状况和资金来源管理层

突发事件风险与个人借款人的行为无关的风险

行业趋势和法规基本运营和竞争地位组织结构

供讨论3CYD000217BJ(GB)-mortgage宏观经济

风险因素宏观经济趋势繁荣还是萧条？该公司在上一个经济周期中业绩如何？区域经济趋势繁荣还是萧条？地段市场形势繁荣还是萧条？市场容量房地产价格趋势评分*优势劣势 * 0=不可接受,1=勉强,2=可以接受,3=卓越供讨论4CYD000217BJ(GB)-mortgage行业趋势与法规

行业发展趋势供给需求中国进入WTO的影响政府态度鼓励还是抑制入行障碍强还是弱法规趋势支持还是抑制行业发展 * 0=不可接受,1=勉强,2=可以接受,3=卓越风险因素评分*优势劣势供讨论5CYD000217BJ(GB)-mortgage基本运营和竞争地位

房地产运营项目组合的质量项目的地点政府评级竞争地位竞争优势竞争优势的持久性非房地产运营组合的质量是否与房地产运营相辅相成？竞争地位竞争优势的持久性政府评级

* 0=不可接受,1=勉强,2=可以接受,3=卓越风险因素评分*优势劣势供讨论6CYD000217BJ(GB)-mortgage财务状况还资金来源资产/负债资金来源股本银行贷款和其它债务预售款债务结构债务年限是否与投资年限相符？盈利和现金流状况在过去一个经济周期内的盈利情况运营所得现金流及其可预测性流动性流动性指标未来融资能力

* 0=不可接受,1=勉强,2=可以接受,3=卓越风险因素评分*优势劣势供讨论7CYD000217BJ(GB)-mortgage管理层管理层专业能力和管理策略过往业绩决策机制过去偿债的表现

* 0=不可接受,1=勉强,2=可以接受,3=卓越风险因素评分*优势劣势供讨论8CYD000217BJ(GB)-mortgage

* 0=不可接受,1=勉强,2=可以接受,3=卓越组织结构股权结构是否清晰？发生困难时股东是否会提供帮助？与母公司之间的关系风险因素评分*优势劣势供讨论9CYD000217BJ(GB)-mortgage突发事件风险

承受紧急事件的能力自然灾害诉讼

* 0=不可接受,1=勉强,2=可以接受,3=卓越风险因素评分*优势劣势供讨论10CYD000217BJ(GB)-mortgage评估参考标准

风险因素管理层专业能力和管理策略不可接受勉强可以接受卓越举例资产/负债资金来源预售款30-39%的建设资金依赖于预售款40%以上的建设资金依赖于预售款20-29%的建设资金依赖于预售款20%以下的建设资金依赖于预售款从未管理过房地产开发项目对本项目的目标市场一无所知管理过房地产开发项目，但不是与本项目同一类型对市场有所了解管理过与本项目同一类型的项目对市场有较好的了解公认为与本项目同一类型项目开发的专家对市场了如指掌11CYD000217BJ(GB)-mortgage评估参考标准

风险因素不可接受勉强可以接受卓越宏观经济趋势繁荣还是萧条？该公司在上一个经济周期中业绩如何？区域经济趋势繁荣还是萧条？12CYD000217BJ(GB)-mortgage评估参考标准

风险因素不可接受勉强可以接受卓越地段市场形势繁荣还是萧条？市场容量房地产价格趋势13CYD000217BJ(GB)-mortgage评估参考标准

风险因素不可接受勉强可以接受卓越行业发展趋势供给需求中国进入WTO的影响14CYD000217BJ(GB)-mortgage评估参考标准

风险因素不可接受勉强可以接受卓越政府态度鼓励还是抑制入行障碍强还是弱法规趋势支持还是抑制行业发展15CYD000217BJ(GB)-mortgage评估参考标准

风险因素不可接受勉强可以接受卓越房地产运营项目组合的质量项目的地点政府评级竞争地位竞争优势竞争优势的持久性16CYD000217BJ(GB)-mortgage评估参考标准

风险因素不可接受勉强可以接受卓越非房地产运营组合的质量是否与房地产运营相辅相成？竞争地位竞争优势的持久性政府评级17CYD000217BJ(GB)-mortgage评估参考标准

风险因素不可接受勉强可以接受卓越资产/负债资金来源股本银行贷款和其它债务预售款债务结构债务年限是否与投资年限相符？18CYD000217BJ(GB)-mortgage评估参考标准

风险因素不可接受勉强可以接受卓越盈利和现金流状况在过去一个经济周期内的盈利情况运营所得现金流及其可预测性流动性流动性指标未来融资能力19CYD000217BJ(GB)-mortgage评估参考标准

风险因素不可接受勉强可以接受卓越管理层专业能力和管理策略过往业绩决策机制过去偿债的表现20CYD000217BJ(GB)-mortgage评估参考标准