房地产估价报告书

房地产估价报告书报告编号：日升房评字[2018]第S028号权利人：长沙市嘉诚房地产开发有限公司湖南日升房地产土地评估有限责任公司二〇一八年四月二十八日湖南日升房地产土地评估有限责任公司 房地产评估报告房地产估价报告估价报告编号：日升房评字[2018]第S028号项目名称：长沙市嘉诚房地产开发有限公司所有的位于宁乡县玉潭镇二环西路（嘉诚花园）和嘉诚花园二期（翰林华府）涉案房地产市场价值评估估价委托人：长沙市天心区人民法院房地产估价机构：湖南日升房地产土地评估有限责任公司注册房地产估价师：姓 名 注册号黄湘萍 4320080013文建香 4320170006估价报告出具日期：2018年4月28日公司地址:长沙市岳麓区桐梓坡西路138号长房时代国际5楼 联系电话：0731-825178061湖南日升房地产土地评估有限责任公司 房地产评估报告致估价委托人函长沙市天心区人民法院：受贵院委托，本公司秉着独立、客观、公正的原则，对长沙市嘉诚房地产开发有限公司所有的位于宁乡县玉潭镇二环西路（嘉诚花园）和嘉诚花园二期（翰林华府）涉案房地产进行了市场价值评估。估价对象：一、财产范围：估价对象位于宁乡县玉潭镇二环西路（嘉诚花园）1栋106、9栋101、11栋103、13栋108、14栋105、14栋106及宁乡县玉潭镇二环西路嘉诚花园二期（翰林华府）1栋509、603、1303、17A05、2703、3103、3105、3305、3307，2栋301、302、306、3A03、1309、1708、17A03、17A08、17A09、3103、3105、3202、3301、3303、3307、3308、3309,3栋103、17A07、2203、2603、2607、2609,4栋1707、17A07、1903、2007、2701、2703、2709、2710共四十六套房屋,嘉诚花园二期地下车库及宁乡县玉潭镇二环西路的宁（1）国用（2011）第249号土地（包含该房屋所有权及房屋所占用范围内国有土地使用权）。二、建筑规模：整个项目开发公司为长沙市嘉诚房地产开发有限公司，分为两期开发建设：一期为嘉诚花园，共有15栋建筑物，二期为翰林华府，共有4栋建筑物。据估价委托人提供的资料及评估人员现场查勘获悉，本次评估估价对象总建筑面积为25875.77平方米，其中嘉诚花园一期六个门面，建筑面积为520.42平方米；嘉诚花园二期（翰林华府）37套住宅及3套商业，建筑面积为6152.33平方米；嘉诚花园二期（翰林华府）地下车库，建筑面积为19203.02平方米。（因未提供宁（1）国用（2011）第249号土地上建筑物资料，建筑面积不详。）三、权属状况：（一）估价对象登记状况根据估价委托人提供的《房屋所有权证》、《宁乡市国土资源局不动产登记信息表》、《翰林华府户室面积对照表》（实测）、《户室面积对照表》（地下车库）及《车位平面图》等资料记载如下：估价对象权属明细表估价权利坐落证号栋号房号楼层结构建成用途建筑面积对象人年代(㎡）1长沙宁乡县7090111061/12钢筋混凝土2008商业108.76市嘉玉潭镇1746服务公司地址:长沙市岳麓区桐梓坡西路138号长房时代国际5楼联系电话：0731-825178062湖南日升房地产土地评估有限责任公司 房地产评估报告估价权利坐落证号栋号房号楼层结构建成用途建筑面积对象人年代(㎡）2诚房二环西7110091011/17混合2009商业91.36地产路（嘉诚0122服务开发花园）37100111031/18钢筋混凝土2009商业81.57有限10325服务公司471001131081/17钢筋混凝土2009商业74.890466服务571001141051/17钢筋混凝土2009商业81.981331服务671001141061/17钢筋混凝土2009商业81.861332服务小计/////////520.4275095/33钢筋混凝土2014住宅124.068长沙宁乡县6036/33钢筋混凝土2014住宅124.829市嘉玉潭镇130313/33钢筋混凝土2014住宅124.8210诚房二环西17A0518/33钢筋混凝土2014住宅88.9911地产路嘉诚/1栋270327/33钢筋混凝土2014住宅124.82开发花园二12310331/33钢筋混凝土2014住宅124.82有限期（翰林13310531/33钢筋混凝土2014住宅88.99公司华府）14330533/33钢筋混凝土2014住宅88.9915330733/33钢筋混凝土2014住宅131.7163013/33钢筋混凝土2014商业355.67173023/33钢筋混凝土2014商业434.48183063/33钢筋混凝土2014商业828.33193A034/33钢筋混凝土2014住宅124.9320130913/33钢筋混凝土2014住宅124.8221长沙宁乡县170817/33钢筋混凝土2014住宅89.0322市嘉玉潭镇17A0318/33钢筋混凝土2014住宅124.8223诚房二环西17A0818/33钢筋混凝土2014住宅89.0324地产路嘉诚/2栋17A0918/33钢筋混凝土2014住宅124.82开发花园二25310331/33钢筋混凝土2014住宅124.82有限期（翰林26310531/33钢筋混凝土2014住宅89.03公司华府）27320232/33钢筋混凝土2014住宅135.828330133/33钢筋混凝土2014住宅131.3829330333/33钢筋混凝土2014住宅124.8230330733/33钢筋混凝土2014住宅131.3831330833/33钢筋混凝土2014住宅89.0332330933/33钢筋混凝土2014住宅124.8233长沙宁乡县1031/26钢筋混凝土2014住宅133.5934市嘉玉潭镇/3栋17A0718/26钢筋混凝土2014住宅133.59诚房二环西35220322/26钢筋混凝土2014住宅133.59公司地址:长沙市岳麓区桐梓坡西路138号长房时代国际5楼联系电话：0731-825178063湖南日升房地产土地评估有限责任公司 房地产评估报告估价权利坐落证号栋号房号楼层结构建成用途建筑面积对象人年代(㎡）36地产路嘉诚260326/26钢筋混凝土2014住宅133.59开发花园二37260726/26钢筋混凝土2014住宅133.59有限期（翰林38260926/26钢筋混凝土2014住宅132.16公司华府）39长沙宁乡县170717/27钢筋混凝土2014住宅146.694017A0718/27钢筋混凝土2014住宅146.69市嘉玉潭镇41190319/27钢筋混凝土2014住宅146.69诚房二环西42200720/27钢筋混凝土2014住宅146.69地产路嘉诚/4栋43270127/27钢筋混凝土2014住宅130.46开发花园二44270327/27钢筋混凝土2014住宅146.69有限期（翰林45270927/27钢筋混凝土2014住宅130.46公司华府）46271027/27钢筋混凝土2014住宅88.83小计/////////6152.33长沙市嘉嘉诚花诚房园二期地下47地产/-101整层钢筋混凝土2014车库19203.02（翰林车库开发华府）有限公司合计////////25875.77注：估价对象（1-6）已办理了不动产登记，估价对象（7-47）已竣工验收，尚未办理不动产登记。（二）国有土地使用权登记状况估价委托人未提供嘉诚花园一期估价对象（1-6）土地权属资料，提供了其他估价对象的《国有土地使用证》,土地登记使用权人均为长沙市嘉诚房地产开发有限公司，土地登记情况见下表：土地权属状况估价对象编号土地证号座落地类使用权类使用权终止日期（用途）型面积（m2）宁（1）预国用（2011宁乡县玉潭住宅用出让3961.402079年1月20日第0187号镇二环西路地7-47宁（1）预国用（2011宁乡县玉潭商住出让24978.982054年7月1日第0188号镇二环路/宁（1）国用（2011宁乡县玉潭商住用出让9702054年7月1日第249号镇二环路地合计////29910.38/注：宁（1）国用（2011）第249号土地因资料不齐尚未评估。公司地址:长沙市岳麓区桐梓坡西路138号长房时代国际5楼联系电话：0731-825178064湖南日升房地产土地评估有限责任公司 房地产评估报告估价目的：为司法诉讼了解房地产市场价值提供参考依据。价值时点：2018年2月26日。价值类型：本次估价采用市场价值标准，即估价对象在价值时点，完整权利状态及满足“估价的假设和限制条件”下的公开市场价值，不考虑估价对象查封、抵押等担保物权和其他优先受偿权的因素。估价方法：本次估价采用了比较法、收益法。估价结果：在本报告中已说明的假设与限制条件下，本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学实用的估价方法，在综合分析影响房地产价格的各因素的基础上，经过价格测算、论证、评定，综合确定估价对象于价值时点2018年2月26日的市场价值为：人民币柒仟伍佰肆拾柒万叁仟伍佰元整（¥7547.35万元），详情见估价结果表。估价结果表估价权利坐落栋房号楼层结构用途建筑面积单价（元总价（万对象人号(㎡）/㎡）元）111061/12钢筋混商业108.7620253220.27凝土服务2长沙宁乡91011/17混合商业91.3611155101.91县玉服务市嘉3潭镇111031/18钢筋混商业81.5713525110.32诚房二环凝土服务地产西路钢筋混商业4开发131081/1774.8915165113.57（嘉凝土服务有限诚花钢筋混商业5公司141051/1781.9819321158.39园）凝土服务6141061/17钢筋混商业81.8615457126.53凝土服务小计///////520.42/830.997宁乡5095/33钢筋混住宅124.06551468.41县玉凝土长沙8潭镇6036/33钢筋混住宅124.82552468.95市嘉二环凝土诚房西路1钢筋混9地产130313/33住宅124.82559469.82嘉诚栋凝土开发花园钢筋混10有限17A0518/33住宅88.99575751.23二期凝土公司（翰11270327/33钢筋混住宅124.82573471.57林华凝土公司地址:长沙市岳麓区桐梓坡西路138号长房时代国际5楼联系电话：0731-825178065湖南日升房地产土地评估有限责任公司 房地产评估报告估价权利坐落栋房号楼层结构用途建筑面积单价（元总价（万对象人号(㎡）/㎡）元）12府）310331/33钢筋混住宅124.82577472.07凝土13310531/33钢筋混住宅88.99588752.39凝土14330533/33钢筋混住宅88.99560749.90凝土15330733/33钢筋混住宅131.7549472.36凝土163013/33钢筋混商业355.676591234.42凝土173023/33钢筋混商业434.487030305.44凝土183063/33钢筋混商业828.337323606.59凝土193A034/33钢筋混住宅124.93550468.76凝土20130913/33钢筋混住宅124.82559469.82凝土21宁乡170817/33钢筋混住宅89.03574751.17凝土县玉2217A0318/33钢筋混住宅124.82564470.45长沙潭镇凝土市嘉二环2317A0818/33钢筋混住宅89.03575751.25诚房西路2凝土地产嘉诚栋钢筋混24开发花园17A0918/33住宅124.82564470.45凝土有限二期钢筋混25公司（翰310331/33住宅124.82564470.45凝土林华钢筋混26府）310531/33住宅89.03577451.41凝土27320232/33钢筋混住宅135.8572877.79凝土28330133/33钢筋混住宅131.38543871.44凝土29330333/33钢筋混住宅124.82549468.58凝土30330733/33钢筋混住宅131.38543871.44凝土31330833/33钢筋混住宅89.03560749.92凝土公司地址:长沙市岳麓区桐梓坡西路138号长房时代国际5楼联系电话：0731-825178066湖南日升房地产土地评估有限责任公司 房地产评估报告估价权利坐落栋房号楼层结构用途建筑面积单价（元总价（万对象人号(㎡）/㎡）元）32330933/33钢筋混住宅124.82549468.58凝土33宁乡1031/26钢筋混住宅133.59541872.38凝土县玉3417A0718/26钢筋混住宅133.59558874.65长沙潭镇凝土市嘉二环35220322/26钢筋混住宅133.59562875.18诚房西路3凝土地产嘉诚栋钢筋混36开发花园260326/26住宅133.59550873.58凝土有限二期钢筋混37公司（翰260726/26住宅133.59550873.58凝土林华钢筋混38府）260926/26住宅132.16550872.79凝土39170717/27钢筋混住宅146.69557881.82凝土40宁乡17A0718/27钢筋混住宅146.69558881.97凝土县玉41190319/27钢筋混住宅146.69559882.12长沙潭镇凝土市嘉二环42200720/27钢筋混住宅146.69560882.26诚房西路4凝土地产嘉诚栋钢筋混43开发花园270127/27住宅130.46549871.73凝土有限二期钢筋混44公司（翰270327/27住宅146.69549880.65凝土林华钢筋混45府）270927/27住宅130.46549871.73凝土46271027/27钢筋混住宅88.83555449.34凝土小计///////6152.33/3678.44长沙嘉诚市嘉花园地诚房二期下钢筋混47地产-101整层车库19203.0215823037.92（翰车凝土开发林华库有限府）公司合计//////25875.77/7547.35特别提示：因宁乡县玉潭镇二环西路的宁（1）国用（2011）第249号土地现已被公司地址:长沙市岳麓区桐梓坡西路138号长房时代国际5楼 联系电话：0731-825178067湖南日升房地产土地评估有限责任公司 房地产评估报告修建成道路（人民北路一部分）、绿化带及垃圾站；本次因评估资料不齐未评估其价值。随函附上报告五份，请查收。特此函告！湖南日升房地产土地评估有限责任公司法定代表人：二〇一八年四月二十八日公司地址:长沙市岳麓区桐梓坡西路138号长房时代国际5楼 联系电话：0731-825178068目 录估价师声明 1估价的假设和限制条件 2房地产估价结果报告 4一、估价委托人： 4二、估价机构： 4三、估价目的： 4四、估价对象概况： 4五、价值时点： 8六、价值类型： 8七、估价依据： 9八、估价原则： 10九、估价方法： 10十、估价结果： 11十一、注册房地产估价师 11十二、实地查勘期 15十三、估价作业期 15附 件 16湖南日升房地产土地评估有限责任公司 房地产评估报告估价师声明我们郑重声明：一、注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏；二、估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制；三、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见；四、注册房地产估价师是按照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）的规定进行估价工作，撰写估价报告。参加估价的注册房地产估价师姓名注册号黄湘萍4320080013文建香4320170006公司地址:长沙市岳麓区桐梓坡西路138号长房时代国际5楼 联系电话：0731-825178061湖南日升房地产土地评估有限责任公司 房地产评估报告估价假设和限制条件本估价报告中的分析、意见和结论受以下及本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制：一、本次估价的一般假设：（一）估价委托人提供了估价对象的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《宁乡市国土资源局不动产登记信息表》、《翰林华府户室面积对照表》（实测）、《户室面积对照表》复印件。我们对权属证书及其记载的权属、面积、用途等进行了审慎检查，但未到相关部门予以核实，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假设估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。（二）估价人员已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。二、未定事项假设：估价对象在土地用途等事项上已明确，本次估价无未定事项假设。三、背离事实假设：（一）根据估价委托人提供的资料，估价对象已设立抵押权，抵押人长沙市嘉诚房地产开发有限公司，抵押权人中国建设银行股份有限公司长沙芙蓉支行，至价值时点尚未注销；估价对象46套房屋已被宁乡县人民法院及长沙市开福区人民法院查封；根据估价目的，本次评估不考虑抵押、查封、租赁等因素的影响对估价结果的影响。（二）本次价值时点为估价委托之日2018年2月26日，现场查勘之日为2018年3月1日、2018年3月30日，价值时点与现场查勘之日不一致，本次估价假设价值时点房地产状况与现场查勘之日的状况一致。四、不相一致假设：估价对象在用途、权利人、名称、地址等事项上未出现不一致，本次估价无不相一致假设。五、依据不足假设：（一）根据估价委托人提供的《翰林华府户室面积对照表》（实测）、《宁乡县建设项目竣工联合验收备案合格证》等资料及估价人员调查了解，估价对象（7-47）（翰林华府40套房地产及地下车库）有拖欠相关税费，且尚未办理《不动产权证书》，本次评估设定估价对象为完全产权，公司地址:长沙市岳麓区桐梓坡西路138号长房时代国际5楼 联系电话：0731-825178062湖南日升房地产土地评估有限责任公司 房地产评估报告不考虑税费的影响。（二）因被申请人原因，估价人员部分房产未能入户查勘，室内设施设备及装饰装修情况不明，故此次评估不包含估价对象装饰装修价值。（三）估价委托人提供的资料记载估价对象权利人为长沙市嘉诚房地产开发有限公司，据估价人员现场调查了解及物业公司相关人员介绍翰林华府小区部分房产已被开发商出售，尚未到不动产中心办理合同备案，本次评估不考虑该因素的影响。（四）根据估价委托人提供的《户室面积对照表》、车位平面图及车位销售情况等资料，估价对象（47）嘉诚花园二期（翰林华府）地下车库-101，建筑面积为19203.02平方米（其中总数量车位478个、已售313个、未售165个），根据评估委托书、结合估价目的，本次评估范围包含全部地下车位478个，不考虑已售车位对估价结果的影响。六、估价限制条件1、本评估报告结论仅为司法诉讼了解房地产市场价值提供参考依据，不得用于用作其它用途。2、如当事人对评估报告有异议的，应在收到评估报告后七个工作日内以书面形式向人民法院提出并提交相应依据，逾期不提出，本评估报告生效。3、未经评估单位书面同意，本估价报告的全部或部分内容不得使用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。本估价报告对任何第三人不承担责任，本估价报告中的技术报告部分根据有关规定存档备查。4、估价报告应用的有效期自出具估价报告之日起原则上规定为一年，当市场变化较大时，报告的有效期不超过半年。5、本报告一式五份，具有同等法律效力。本评估报告经法定代表人签名或签章、注册房地产估价师签名并加盖估价师执业印章、评估机构盖章并作为一个整体使用时有效。公司地址:长沙市岳麓区桐梓坡西路138号长房时代国际5楼 联系电话：0731-825178063湖南日升房地产土地评估有限责任公司 房地产评估报告估价结果报告一、估价委托人：估价委托人：长沙市天心区人民法院住所：长沙市湘府中路298号联系电话、估价机构：单位名称：湖南日升房地产土地评估有限责任公司法定代表人：顾涛估价资质：二级房地产评估资质证书号：湘建房估（长）字第0120001号住 所：湖南省长沙市芙蓉区解放西路35号长房大厦16楼三、估价目的：为司法诉讼了解房地产市场价值提供参考依据。四、估价对象概况：（一）估价对象财产范围和名称估价对象位于宁乡县玉潭镇二环西路（嘉诚花园）1栋106、9栋101、11栋103、13栋108、14栋105、14栋106及宁乡县玉潭镇二环西路嘉诚花园二期（翰林华府）1栋509、603、1303、17A05、2703、3103、3105、3305、3307，2栋301、302、306、3A03、1309、1708、17A03、17A08、17A09、3103、3105、3202、3301、3303、3307、3308、3309,3栋103、17A07、2203、2603、2607、2609,4栋1707、17A07、1903、2007、2701、2703、2709、2710共四十六套房屋及嘉诚花园二期地下车库及宁乡县玉潭镇二环西路的宁（1）国用（2011）第249号土地（包含该房屋所有权及房屋所占用范围内国有土地使用权）。（二）估价对象区位状况（土地区位状况在其中一并描述）项目详细情况嘉诚花园一期小区东临人民北路，南临新康中路，西邻中源凝香华都四至小区,北临金洲大道。嘉诚花园二期（翰林华府）东邻长沙宁乡和一大酒店，南邻空地，西临人民北路，北临金洲大道。道路状况周边有人民北路、金洲大道等城市主次干道，道路通达性好。交通管制无公共交通便捷度临“一中”公交站，周边有18、22路公交线路及宁乡至长沙巴士经过，公共交通便捷度较好。公司地址:长沙市岳麓区桐梓坡西路138号长房时代国际5楼联系电话：0731-825178064湖南日升房地产土地评估有限责任公司 房地产评估报告停车便捷度有地下停车场，停车便捷度好。自然环境估价对象所在地块，地势平坦，自然环境较好。人文环境人文环境较好。基础设施估价对象所在地块“六通一平”（通上水、通下水、通电、通路、通气、通讯和场地平整），供水、供电的保证度较高。学校：宁乡县第一中学、宁乡县城郊中心小学；公共服务医疗机构：东沩社区服务中心；设施生活设施：长沙通程温泉大酒店、宁乡县法院；金融机构：中国工商银行。（三）估价对象权属状况：1、估价对象登记状况根据估价委托人提供的《房屋所有权证》、《宁乡市国土资源局不动产登记信息表》、《翰林华府户室面积对照表》（实测）、《户室面积对照表》（地下车库）及《车位平面图》等资料记载如下：估价对象权属明细表估价权利坐落证号栋号房号楼层结构建成用途建筑面积对象人年代（㎡12钢筋混凝土2008商业108.761746服务2长沙7110091011/17混合2009商业91.360122服务市嘉宁乡县37100111031/18钢筋混凝土2009商业81.57诚房玉潭镇10325服务地产二环西71001商业4开发路（嘉诚131081/17钢筋混凝土200974.890466服务有限花园）71001商业5公司141051/17钢筋混凝土200981.981331服务671001141061/17钢筋混凝土2009商业81.861332服务小计/////////520.4275095/33钢筋混凝土2014住宅124.068长沙宁乡县6036/33钢筋混凝土2014住宅124.829市嘉玉潭镇130313/33钢筋混凝土2014住宅124.8210诚房二环西17A0518/33钢筋混凝土2014住宅88.9911地产路嘉诚/1栋270327/33钢筋混凝土2014住宅124.82开发花园二12310331/33钢筋混凝土2014住宅124.82有限期（翰林13310531/33钢筋混凝土2014住宅88.99公司华府）14330533/33钢筋混凝土2014住宅88.9915330733/33钢筋混凝土2014住宅131.716长沙宁乡县/2栋3013/33钢筋混凝土2014商业355.67公司地址:长沙市岳麓区桐梓坡西路138号长房时代国际5楼联系电话：0731-825178065湖南日升房地产土地评估有限责任公司 房地产评估报告估价权利坐落证号栋号房号楼层结构建成用途建筑面积对象人年代（㎡）17市嘉玉潭镇3023/33钢筋混凝土2014商业434.48诚房二环西183063/33钢筋混凝土2014商业828.33地产路嘉诚193A034/33钢筋混凝土2014住宅124.93开发花园二20130913/33钢筋混凝土2014住宅124.82有限期（翰林21170817/33钢筋混凝土2014住宅89.03公司华府）2217A0318/33钢筋混凝土2014住宅124.822317A0818/33钢筋混凝土2014住宅89.032417A0918/33钢筋混凝土2014住宅124.8225310331/33钢筋混凝土2014住宅124.8226310531/33钢筋混凝土2014住宅89.0327320232/33钢筋混凝土2014住宅135.828330133/33钢筋混凝土2014住宅131.3829330333/33钢筋混凝土2014住宅124.8230330733/33钢筋混凝土2014住宅131.3831330833/33钢筋混凝土2014住宅89.0332330933/33钢筋混凝土2014住宅124.8233长沙宁乡县1031/26钢筋混凝土2014住宅133.59市嘉玉潭镇3417A0718/26钢筋混凝土2014住宅133.59诚房二环西35220322/26钢筋混凝土2014住宅133.59地产路嘉诚/3栋36260326/26钢筋混凝土2014住宅133.59开发花园二37260726/26钢筋混凝土2014住宅133.59有限期（翰林38260926/26钢筋混凝土2014住宅132.16公司华府）39长沙宁乡县170717/27钢筋混凝土2014住宅146.694017A0718/27钢筋混凝土2014住宅146.69市嘉玉潭镇41190319/27钢筋混凝土2014住宅146.69诚房二环西42200720/27钢筋混凝土2014住宅146.69地产路嘉诚/4栋43270127/27钢筋混凝土2014住宅130.46开发花园二44270327/27钢筋混凝土2014住宅146.69有限期（翰林45270927/27钢筋混凝土2014住宅130.46公司华府）46271027/27钢筋混凝土2014住宅88.83小计/////////6152.33长沙市嘉嘉诚花诚房园二期地下47地产/-101整层钢筋混凝土2014车库19203.02（翰林车库开发华府）有限公司合计////////25875.77公司地址:长沙市岳麓区桐梓坡西路138号长房时代国际5楼联系电话：0731-825178066湖南日升房地产土地评估有限责任公司 房地产评估报告注：估价对象（1-6）已办理了不动产登记，估价对象（7-47）已竣工验收，尚未办理不动产登记。2、国有土地使用权登记状况估价委托人未提供嘉诚花园一期估价对象（1-6）土地权属资料，提供了其他估价对象的《国有土地使用证》记载如下：，土地登记使用权人均为长沙市嘉诚房地产开发有限公司，土地登记情况见下表：土地权属状况估价对象编号土地证号座落地类使用权类使用权终止日期（用途）型面积（m2）宁（1）预国用（2011宁乡县玉潭住宅用出让3961.402079年1月20日第0187号镇二环西路地7-47宁（1）预国用（2011宁乡县玉潭商住出让24978.982054年7月1日第0188号镇二环路/宁（1）国用（2011宁乡县玉潭商住用出让9702054年7月1日第249号镇二环路地合计////29910.38/注：宁（1）国用（2011）第249号土地因资料不齐尚未评估。3、共有权人情况根据估价委托人提供的资料及注册房地产估价师了解，估价对象无其他房屋共有权人。4、利用现状估价对象（1-6）嘉诚花园一期门面均为空臵，估价对象（7-46）翰林华府大部分房产为空臵，小部分房产已被使用，估价对象（47）车库已投入使用。5、其他权益根据估价委托人提供的资料，估价对象已设立抵押权，抵押人长沙市嘉诚房地产开发有限公司，抵押权人中国建设银行股份有限公司长沙芙蓉支行，至价值时点尚未注销；估价对象46套房屋已被宁乡县人民法院及长沙市开福区人民法院查封；根据估价目的，本次评估不考虑抵押、查封、租赁等因素的影响对估价结果的影响。（四）估价对象实物状况：1、建筑规模：整个项目开发公司为长沙市嘉诚房地产开发有限公司，分为两期开发建设：一期为嘉诚花园，共有15栋建筑物，二期为翰林华府，共有4栋公司地址:长沙市岳麓区桐梓坡西路138号长房时代国际5楼 联系电话：0731-825178067湖南日升房地产土地评估有限责任公司 房地产评估报告建筑物。据估价委托人提供的资料及评估人员现场查勘获悉，本次评估估价对象总建筑面积为25875.77平方米，其中嘉诚花园一期六个门面，建筑面积为520.42平方米；嘉诚花园二期（翰林华府）37套住宅及3套商业，建筑面积为6152.33平方米；嘉诚花园二期（翰林华府）地下车库，建筑面积为19203.02平方米。（因未提供宁（1）国用（2011）第249号土地上建筑物资料，建筑面积不详。）2、估价对象基本情况：估价对象基本情况表估价对象嘉诚花园一期六个门面翰林华府40套房屋及宁（1）国用（2011）地下车库第249号建筑结构钢混钢混外观新颖新颖空间布局较好较好维护保养状况良好良好外装修外墙砖外墙砖部分房地产未能入户，本次评估按毛坯房未能入户，本次评估标准。已入户中翰林华内装修府2栋306已装修其地现已修建为道路（人民按毛坯房标准。面为地面砖，墙面贴瓷北路一部分）、绿化带装饰砖，天花为造型吊顶，及垃圾站，详见附件照装修其他房产均为毛坯房。片翰林华府：301为入户门为卷闸门，铝防火门，302现预留门门窗洞，306为玻璃推拉门合金窗。其他住宅入户门为防盗门，铝合金窗。电梯房，因部分房屋未能入户本次评估假设设施设备估价对象与已入户房屋室内水、电、卫生设施设备配套情况一样较齐全且均能正常使用。3、基础设施完备程度与土地状况：该区域基础设施条件达到“六通一平”，供水、供电的保证度较高；估价对象所在地块形状较规则。五、价值时点：2018年2月26日,即估价委托之日。六、价值类型：本次估价采用市场价值标准，即估价对象在价值时点，完整权利状态及满足“估价的假设和限制条件”下的公开市场价值，不考虑估价对象查公司地址:长沙市岳麓区桐梓坡西路138号长房时代国际5楼 联系电话：0731-825178068湖南日升房地产土地评估有限责任公司 房地产评估报告封、抵押等担保物权和其他优先受偿权的因素。市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。七、估价依据：（一）法律、法规和政策性文件1、《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第28号，中华人民共和国全国人民代表大会常务委员会2004年8月28日修订)；2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第72号，2007年8月30修正）；3、《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第62号，2007年3月16日）；4、《中华人民共和国资产评估法》（2016年7月2日第十二届全国人民代表大会常务委员第二十一次会议通过）；5、《中华人民共和国担保法》（中华人民共和国主席令第50号，施行日期：1995年10月1日）；6、《房屋登记办法》（中华人民共和国建设部令第168号，施行日期2008年7月1日）；7、《土地登记办法》（中华人民共和国国土资源部令第40号，施行日期2008年2月1日）；8、《不动产登记暂行条例》（中华人民共和国国务院令第656号，施行日期2015年3月1日）；9、《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》（法释„2011‟21号，施行日期2012年1月1日）；10、《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税„2016‟36号，施行日期2016年5月1日）；11、《湖南省人民法院对外委托工作实施细则（试行）》（试行日期20117月1日）。（二）技术标准、规范、规程1、《房地产估价规范》GB/T50291-2015；2、《城镇土地估价规程》GB/T18508-2014；3、《房地产估价基本术语标准》GB/T50899-2013。（三）估价委托人提供的相关资料公司地址:长沙市岳麓区桐梓坡西路138号长房时代国际5楼 联系电话：0731-825178069湖南日升房地产土地评估有限责任公司 房地产评估报告1、长沙市天心区人民法院司法技术审计、鉴定、评估委托书（2018）长天法委估字第61号；2、《宁乡市国土资源局不动产登记信息表》；3、《房屋所有权证》；4、《国有土地使用证》；5、《翰林华府户室面积对照表》（实测）及地下车库《户室面积对照表》；6、《宁乡县建设项目竣工联合验收备案合格证》；7、《企业法人营业执照》；8、其他相关资料。（四）注册房地产估价师调查收集的相关资料1、注册房地产估价师实地勘察的资料；2、估价对象所在区域的房地产市场状况、宁乡市房地产市场数据等资料。八、估价原则：（一）独立、客观、公正原则：评估价值应为对各方附加利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。(二)合法原则：评估价值应为在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。（三）价值时点原则：评估价值应为在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。(四)替代原则：评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。（五）最高最佳利用原则：评估价值应为在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。也就是说，房地产评估价格应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能获得最大收益的使用方式的估价结果。九、估价方法：本次评估拟采用比较法、收益法对估价对象进行评估。（一）比较法：1、比较法定义：是根据替代原则，将待估房地产与在近时期内已经发生交易的类似房地产加以比较，从已经发生了交易的类似房地产的价格，修正得出估价对象房地产价格的一种估价方法。公司地址:长沙市岳麓区桐梓坡西路138号长房时代国际5楼 联系电话：0731-8251780610湖南日升房地产土地评估有限责任公司 房地产评估报告2、比较法计算公式如下：估价对象价格＝可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数3、比较法测算步骤：①搜集交易实例→②选取可比实例→③建立价格可比基础→④进行交易情况修正→⑤进行交易日期修正→⑥进行房地产状况修正→⑦求出比准价格（二）收益法：1、收益法定义：是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。此次评估拟选用净收益每年按一定比率递增的公式。2、收益法的计算公式：净收益按一定比率递增的公式：V=A[1-（1+g）n/(1+Y)n]/(Y-g)V—房地产评估价格A—房地产的未来运营净收益Y—报酬率g—房地产净收益的逐年递增比率n—房地产的收益年限3、收益法测算步骤①搜集有关收入和费用的资料→②估算潜在毛收入→③估算有效毛收入→④估算运营费用→⑤估算净收益→⑥选用适当的报酬率→⑦选用适当的增长率→⑧选用适宜的计算公式求出收益价格将两种估价方法的估价结果分析综合后，得出最终评估价值。十、估价结果：在本报告中已说明的假设与限制条件下，本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学实用的估价方法，经过综合分析影响房产价格的各因素，经过价格测算、论证、评定，综合确定估价对象在价值时点2018年2月26日的市场价值为：人民币柒仟伍佰肆拾柒万叁仟伍佰元整（¥7547.35万元），详情见估价结果表。公司地址:长沙市岳麓区桐梓坡西路138号长房时代国际5楼 联系电话：0731-8251780611湖南日升房地产土地评估有限责任公司 房地产评估报告估价结果表估价权利坐落栋房号楼层结构用途建筑面积单价（元总价（万对象人号（㎡）/㎡）元）111061/12钢筋混商业108.7620253220.27凝土服务2长沙宁乡91011/17混合商业91.3611155101.91县玉服务市嘉3潭镇111031/18钢筋混商业81.5713525110.32诚房二环凝土服务地产西路钢筋混商业4开发131081/1774.8915165113.57（嘉凝土服务有限诚花钢筋混商业5公司141051/1781.9819321158.39园）凝土服务6141061/17钢筋混商业81.8615457126.53凝土服务小计///////520.42/830.9975095/33钢筋混住宅124.06551468.41凝土86036/33钢筋混住宅124.82552468.95凝土宁乡9130313/33钢筋混住宅124.82559469.82县玉凝土长沙潭镇1017A0518/33钢筋混住宅88.99575751.23市嘉二环凝土诚房西路1钢筋混11地产嘉诚270327/33住宅124.82573471.57栋凝土开发花园钢筋混12有限二期310331/33住宅124.82577472.07凝土公司（翰钢筋混13林华310531/33住宅88.99588752.39凝土府）14330533/33钢筋混住宅88.99560749.90凝土15330733/33钢筋混住宅131.7549472.36凝土16长沙宁乡3013/33钢筋混商业355.676591234.42县玉凝土市嘉17潭镇3023/33钢筋混商业434.487030305.44诚房二环2凝土地产西路栋钢筋混18开发3063/33商业828.337323606.59嘉诚凝土有限花园钢筋混19公司3A034/33住宅124.93550468.76二期凝土公司地址:长沙市岳麓区桐梓坡西路138号长房时代国际5楼联系电话：0731-8251780612湖南日升房地产土地评估有限责任公司 房地产评估报告估价权利坐落栋房号楼层结构用途建筑面积单价（元总价（万对象人号（㎡）/㎡）元）20（翰130913/33钢筋混住宅124.825