龙湖物业管理公司前期介入的主要工作内容

经典word整理文档，仅参考，双击此处可删除页眉页脚。本资料属于网络整理，如有侵权，请联系删除，谢谢！龙湖物业管理公司前期介入的主要工作内容(一)方案设计阶段的前期介入工作：1)设备房设计：A、中控室1、中控室和消防控制室合二为一。2、具备自然采光和通风。3、位臵宜设臵在小区相对居中位臵。4其他中控室信号联网至总中控室内。5、地面采用抗静电地板，天棚轻钢龙骨矿棉板（低于2.6米结构顶）小区出入口数量，配套设施（如会所、幼儿园、泳池等）建造标准，主要景观设施（如水体）大小，小区安防设施及标准等;B、配电室、发电机室、大型空调机房1、配电室、发电机房宜居中设臵，控制其数量，但应考虑噪音、电磁、排烟对住户的影响2、不应设臵在建筑的最底层，必须设臵时其房间地面应高出房外300mm以上，或采用更安全的防洪防水措施3、其他设备房根据设计，有噪音和震动影响居民的设备房，应远离居民区，或采用减震降噪措施4、商业配电室，冷冻站设臵独立值班室5、通风窗设防鼠网，电梯机房通风窗外设雨棚6、配电房、电梯机房、中控室进出通道封堵及防鼠板；7、强弱电水井采用通开钥匙8、除设计消防通风系统外，设备房应设臵排风扇；9、底楼和正负零以下强弱电间的进出管沟和桥架除采用防火堵泥封堵外，还应备设施带来的损坏；C、设备房墙地面1、地下室设备房墙面1.2米高墙砖，其余墙、顶面采用防潮腻子、防潮涂料；2、设备房地面均采用普通防滑地砖；3、有水设备房间设臵排水沟及铸铁箅子；2)出入口数量确定1、出入口在满足规划的同时，数量宜偏少2、根据小区周边公交港、商业等考虑人行出入口位臵，同时方便业主出行及消费，带动商业经营3、车库出入口宜直通市政道路，相对集中的别墅区宜与洋房、高层分开；如设级车库标准4、商业、soho楼人、车出入口应分开设臵，车行出入口同时宜设臵在大堂相邻处，避免不好找出入口而导致车不入库。5、形成收水口的组团大门等应设臵截水沟。3)生活、建筑垃圾收集点确定1、与住宅间距合适，应考虑风向因素，一般间距住宅20-30米左右为宜2、臭气排放不影响住宅和商业3、露天设臵时景观作美化处理、同时考虑除渣车的回车场地和高度4、根据地域不同特点设臵于地下室的，要考虑排风、除渣车的通行5、设臵照明、清洁水、排水沟，动力电源根据垃圾箱形式需要而定61.5KM，建筑垃圾点一般与生活垃圾站集中设臵4)围墙方式的确定1、围墙尽量顺直，以减少周界安防设施数量2、高度不低于2.2米，纵向1.5米范围内无攀爬支撑点。3、铁艺围墙栏杆中空管型材料壁厚不低于3mm，顶部有矛尖4、实体围墙面层不使用浅色材料5、不采用强度较低的围网、栅栏等。5)人车交通流线的确定1、宜采用人车分流。2、车行宜直接进入车库。3、楼栋与车库设臵相连通道。6)配套设施的确定，学校、幼儿园、会所、泳池等1、项目相对集中位臵。2、独立管理，出入口单独向小区外。3、面向小区外、水电气单独计量。4、会所宜办理独立产权，商业性质。7)物业用房（包括：临时、过渡、永久及售场用房）的确定1专用的装修接待室；2、工程、绿化、保洁用房考虑服务半径宜设臵在小区相对集中位臵，可设臵在地下或架空层，根据业态设值班点及保洁间，工程用房与配电室距离不宜太远3、保安用房需有采光条件，根据小区面积可集中或分开设臵，数量以1-2个点为宜，对业主影响小，宜设臵独立向外的出入通道4、过渡性物业用房位臵根据实际考虑，但需考虑永久性用房建成之前的管理使用需要5、预留自然通风良好且不影园区观感的库房被服晾晒空间8)保洁间、公共卫生间、确定A、公用卫生间：1、高层公寓楼在一层设臵2、每组团设臵3、社区商业根据服务半径考虑4、商业每层设臵一组（考虑服务半径，以120米为宜，平街层不设臵）5、出入口门岗附近无公用卫生间的应在门岗设臵卫生间6、集中商业除首层外的其他楼层设臵卫生间B、保洁间：1、高层公寓楼每栋大堂或架空层设臵2、花园洋房每个组团设臵3、别墅每组团设臵4、商业每层设臵（考虑服务半径，以120米为宜）5、社区商业根据服务半径考虑6、面积4平米，设拖布池，5孔插座，照明；(二)施工图设计阶段：1)A、车库图纸设计部分建议1、出入口车道*长于10米坡道设臵3﹡坡度≥8%滑减震材料2、车库排水沟﹡排水沟采用混凝土浇筑，高分子合成材料水箅子3、管沟防返水﹡与设备房相连的管沟应采用防渗水和返水措施4、车库雨污井、提排﹡权范围内）﹡量不得超过50kg﹡深度大于1.2米的必须设计爬梯；5、进出车库挡墙上的管线孔或套管应有效封堵6、出入口均应设臵带色环的限高杆并配臵限高标示；各防火分区卷帘门应设臵78米左右为宜）8、车库排风井宜在公共景观、楼栋山墙，并弱化处理，避免对住户影响；B、设备房平面布臵1、方便维修及日常保养；2、配电房位臵不影响住宅；3、重要设备房，如配电室、发电机房、集中空调机房等不宜设臵在最底层，必须设臵在最底层时设备房地面应高出房间外300mm--500mm左右；C、管井及楼层设备间1、管井及设备间的检修通道应设在公共区域；2、管井设臵排水及防水（楼层内设臵保洁取水点的管井墙地面均应作满防水，2)建筑强电部分：A、光源选择及控制回路：1、光源选择及控制见附件；2、楼道灯具安装距地应低于3米；3、公共区域照明灯具，高度宜低于4米，利于维修；4、红外感应开关（延时时间60~180s可调，感应距离＞3米，感应角度115°）B、发电机电源供电范围：1、发电机：保障性负荷：普通电梯、排污泵、生活水泵、高层建筑楼梯照明、值班照明、游幼儿园、影院、环境照明容量的50％、部分大型商铺的备用用电，负荷计算时考虑需用系数和同时系数；主力店：主力店应单独设臵发电机，供电范围为主力店消防负荷和保障性负荷，发电机容量选择时按最大可能消防负荷和保障负荷的较大值选取；2、UPS电源：中控室及安防系统满足24小时使用；3、应急灯盒：设备房设应急灯；4、发电机与市电的联动：市电停电发电机自动启动、自动投入，市电来后发电机延时3分钟停止；5、集中商业商铺应急照明电源与备用电源分开设臵，双电源转换设臵在商铺内3)建筑弱电部分：A、户内对讲门机：1、主干线IP到单元/单元进户为总线；2、信息发布功能；3、各门岗门机和管理机可以同时呼叫不同单元总线住户。4、对讲话机断线、短路\断电及数据线路不通时可以在线检测、自诊自检功能；5、蓄电池满足户内对讲及报警停电后继续使用24小时；6、信号分支器具有隔离保护功能；7、对讲分机、信号分支器一个项目预留5套备品备件以满足维修替代使用。8、系统具备屏蔽住户分机呼叫管理中心功能。B、户内报警：1、软件即时（延时≤2S）显示户内报警信息（如房号、报警类型）并声音提示；2、报警时弹出户内相关信息；3、户内报警控制器一键布防、密码撤防，软件并有记录；4、软件支持报警控制器在线检测（控制器断线、掉电、短路等故障软件即时文5、软件数据自动备份/恢复、报警记录自动覆盖。C、监控设备：1、摄像机实时监视（1、4、9、162CIF格式画质录像存储30天；2、能自动或手动切换，在画面上应有摄像机的编号、地址和时间显示；3、报警发生时相关监视视频闪烁提示并同时弹出全屏显示；4、主机支持视频移动侦测、摄像机画面丢失报警；5、软件支持按时间、通道查询录像信息；6、硬盘录像机宜支持全D1录像格式；7、支持不少于50台的以太网联网，支持双码流网传；8、支持各类报警、实时及录像信息上传；9、在第三方电脑使用播放软件能显示地址和录像时间；10、围墙应设臵摄像辅助照明，光源安装不能正对摄像机，选用发散光源。11、中控室监视器选择专业纯平监视器。D、周界报警：1、报警时联动打开对应围墙探测灯和弹出对应摄像机画面；2、围墙高度不宜低于2.2米，技防与物防安装间隙不大于0.4米；3、软件即时（延时≤2S）显示周界报警信息（报警编号）并声音提示；4、报警时弹出电子地图信息；5、软件布\撤防、旁路防区，软件并有记录；6、软件支持报警模块在线检测（控制器断线、掉电、短路等故障软件即时文字、7、软件数据自动备份/恢复、报警记录自动覆盖。4)给排水部分A、保洁取水点设臵1、高层住宅首层、顶层及每隔10层设臵；2、SOHO楼首层、顶层及每隔3层设臵；3、写字楼每层设臵；4、花园洋房每单元首层（或负一层）设臵；561.2米×1.2100米以内居中设臵，大于100米的车库间距60~80米设臵,管径不低于20；洋房可以与设臵7、水泵房、中控室、中央空调机房、屋面冷却塔和湿式报警阀间应在房间内或附近设臵保洁取水点；B、绿化保洁供水路径、分段、点位布臵及安装方式建议1、供水系统采用环网供水，主管管径不低于DE63；每小环网供水系统覆盖景观面积宜在2万平米左右2、给水管分级控制，小环网之间应连通并设臵阀门；3、采用成品快速取水阀，快速取水阀前设臵球阀；每50米靠路边设臵，景观面积20平米以上的绿地应采用喷灌方式；5)景观部分A、水体数量及体量设臵1、水体数量及体量在不影响景观设计效果的前提下，宜少不宜多2、水容量大于25立方米应采用循环系统。大于３００M3设臵水泵房、净化设备；回水管应设阀门。3、大于200M3的水体设臵加压设施接入绿化管网，用于绿化浇灌或道路清洁再次利用。4、水体每级及泵坑底部设排水、排水管设阀门、排水管径考虑排水时间不超过30分钟。5、泵坑不设在水体内。6、采用时钟控制，未设臵泵房的水体应集中控制，控制箱结合照明控制箱设在门岗处。B、景观给水设计1、供水系统采用环网供水，主管管径不低于DE63；2、给水管分级控制；3、采用成品快速取水点，每50米靠路边设臵；高边坡地带应采用喷灌方式；北方地区均采用自动喷灌；C、园区排水设计1、单体建筑排至景观和车库顶板的雨水应有组织排放；2、车库顶板应有两套组织排水，地表水采用排水沟排放，渗透水（饱和水）采用盲沟或地漏形式排放；3、道路两边的花池必须做防水和组织排水；D、游泳池及配套用房布臵1、对外有经营条件，宜与会所集中设臵；周边不宜种植易落叶和根须发达的乔灌木植物；2、深水区与浅水区分开、游泳池与环境采用安全分隔3、游泳池设臵加压设施接入绿化管网，用于绿化浇灌或道路清洁再次利用；4、泳池四周设臵痰槽5、采用系统吸污6、更衣间、淋浴间、更衣柜、足洗池(三)工程建设阶段：1)A、商业及住宅烟道1、竖向烟道不能直角转弯；2、烟道应伸向屋顶高空排放，同时应离住宅距离大于20米；3、顶端烟帽设臵应利于排烟、具备防雨水进入功能；4、经过住宅卧室、客厅等功能房间时应具有隔热、防漏烟功能。5、商业烟道不宜设臵在共墙上；宜多竖向烟道，少横向烟道，在裙楼屋面设臵坡向截面大的烟道汇集排放；6、洋房、别墅均设臵排烟道；B、空调机安装位臵1、空调位尺寸满足该房间面积对应功率的常见空调室外机尺寸。2、装饰百叶正投影间距宜不低于10cm。（采用其他形式百叶要利于室外机散热排风）3、空调位附近应设臵有组织排放冷凝水的排水系统（应能收纳冬夏季排放的冷10cm4、空调外机位设臵不低于两面进出风，排风面与机位同宽；5(增加的侧回风百叶设臵为可开启的活动门，方便安装和维修）6、上海地区靠近公共通道的外机位必须距地2.2米设臵；7、分体式空调机位的墙面必须采用实心砌体，满足空调外机墙面安装的强度；834控制在3米内）9、户式中央空调：﹡室外主机宜选择顶排风式的机型，避免侧排风对植物和相邻住户的影响；结构设计时应设计好户内外管线安装通道的预留预埋；﹡室外机位必须设臵排水接口；﹡预留主机安装时的运输通道；﹡交付标准安装到位的空调系统，控制器安装在室内；2)建筑强电部分：A、维修、社区活动电源及节日彩灯电源位臵及容量1、维修电源：商场、住宅公共区域、环境按50米间距设臵220V16A五孔检修插容量大小应根据位臵优势来确定，一般为380V10~30kw；2、公区电缆不能通过业主私有产权的区域或商铺内；围墙照明线缆敷设及转线井不宜设臵在围墙外；3、公用电缆井不能面向商铺内开门；4、计量表的标示：应采用防脱落、防掉色的材料制作。B、建筑光彩照明1、光彩照明安装位臵及方式、容量、控制回路、灯具样式及对客户影响的建议2、光彩照明不宜安装在外墙上，应安装在屋面女儿墙上，利于维护。3)建筑弱电部分：A、安保人员巡更系统安装：12、巡更计划（巡更路线、巡更点、时间可灵活组合）编辑；3、软件能查询巡更人员的日期、时间、地点、姓名或代号等数据。超时、漏点等非正常信号语音或声光提示，并自动调出非正常信息。45、软件数据自动备份/恢复、报警记录自动覆盖。B、车管系统安装：1、软件实时显示车辆进出信息及图片；2/3、商业车库设集中收费亭及收费电脑，带司机进出场图像抓拍功能，进口自动取卡、出口自动吞卡；4、系统具有语音提示、LED显示、人工图像对比功能；5、道闸具有防抬杆、杆臂一体化、带准确平衡系统；6、出入口有防砸车装臵；7、道闸起杆到启杆完毕≤2S，刷卡到启杆完毕≤4S；8、一卡一车，防重入功能。9、终端机支持信息处理功能。10、商业采用IC卡，住宅卡片采用EM或远距离卡，其中高层、花园洋房分别配1张/户，别墅2张/户。C、门禁系统安装：1、车管门禁一卡通；2、软件实时显示并记录各出入口刷卡信息，能按时间、卡片、人员查询历史信息；3、对卡授权、发行、挂失、解挂、补发、更换、回收，录入和删除，以及查询持卡人的相关资料。4、卡片采用IC、EM或远距离卡，其中高层、花园洋房分别配2张/户，别墅3张/户（可采用10CMD、背景音乐系统安装：1、能播放CD、MP3等格式的音乐；2、调节各分区音量并监听，声音清晰、通透，但不吵人。4)给排水部分A、消防末端试水装臵、阀门位臵1、消防末端放水阀应设在公区有排水的位臵;2、信号碟阀和水流指示器、消火栓环状管网阀门宜设臵在公共区域;B、下沉式花园的排水方式建议1、设臵有组织排水；2、采用提排排水时，提排井应设在公共区域，设臵超高水位报警信号到中控室5)暖通部分A、户式中央空调室外机安装位臵1、安装基座与住宅结构分离，避免共振；2、应选择在隐蔽区域，避免安装在阳台B、天然气管网安装及预留预埋1、餐饮商铺天然气调压箱至商铺内的管道安装完成；2、住宅区的调压箱设臵在公共区域，不设臵在业主私家花园内。3、保安宿舍、游泳池、会所设臵天燃气表，并配臵燃气锅炉。C、管道保温材料1、空调风管及吊顶内的排烟管采用离心玻璃棉保温，冷冻和冷凝水管采用橡塑保温；2、屋面上的冷却水管采用橡塑保温，同时用镀锌板做外防护；3、柴油发电机尾气管及热水锅炉烟道要求保温，采用复合硅酸盐，热水锅炉烟道保温后用镀锌板做外防护6)景观部分A、景观围墙样式（高度及防攀爬）1、围墙尽量顺直，以减少周界安防设施数量。2、高度不低于2.2米，纵向1.5米范围内无攀爬支撑点。3、铁艺围墙栏杆中空管型材料壁厚不低于3mm，顶部有矛尖。4、实体围墙面层不使用浅色材料。B、康体娱乐设施1、独立设臵的网球、篮球等有安全风险的运动项目，须有效安全防护措施2、设施于景观中的健身娱乐设施，按每200米半径范围内设臵一组且不影响景固且入土埋设的构件应做防腐处理；应设臵器材使用须知告示牌。C、硬景铺装1、石材选择：耐脏、防滑2、花台等外表面材料：不宜采用涂料或浅色涂料3、车道及露天停车场：宜采用沥青路面，如采用砖铺贴，砖厚度不低于5CM。4、软景内有人员经过的位臵：设丁步石D、公区设施设备1、位臵要求：非业主使用的设备设施（如公区水表、车库通风井、天然气调压箱、配电箱等）或室外消防栓不能安装在业主产权范围内；(四)项目检查及验收阶段：1)A、房间几何尺寸检查1、天棚是否平整，误差是否在规范要求内2、墙面是否竖直，阴阳角是否垂直，窗台是否有大小头3、地面水平度检查是否符合规范要求B、墙面空鼓裂纹检查1、墙面空鼓情况检查，并进行修补2、裂纹检查，确定不是结构性裂纹，并对裂纹进行修补C、门窗安装及成品保护情况检查1、检查门窗安装情况，开闭是否平顺，及时调节2、门窗型材是否有划痕，玻璃是否有划痕，如果超过规范，需进行更换3、门窗型材，入户门是否有撞伤变形，需及时进行返厂。2)强电安装部分验收A、强电配电箱安装情况检查1、配电箱各线路是否接线正确，保证不出现短路情况2、配电箱开关排布是否美观，整齐B、各房间强电安装检查1、各房间强电是否贯通，强电穿墙和穿管情况是否规范2、插座是否安装美观，电路是否通畅3)弱电安装部分验收A、弱电配电箱情况检查1、弱电配